№ 3072
гр. Варна, 13.10.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 21 СЪСТАВ, в публично заседание на
шестнадесети септември през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Михаил Михайлов
при участието на секретаря Даяна М. Петрова
като разгледа докладваното от Михаил Михайлов Гражданско дело №
20213110109774 по описа за 2021 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен е иск от Д. Б. С., ЕГН ********** от гр. Варна, ж.к. В.В. №302, вх.6,
ет.2, ап.78 и А. И. С. ********** от гр. Варна, ж.к. В.В. №302, вх.6, ет.2, ап.78 срещу
М. С. Б., ЕГН ********** от гр. Варна, ул. П.Х. №12 за признаване за установено, че
договор за покупко – продажба от 09.04.2019г. оформен в нотариален акт №*76, том1,
рег. №**95, дело № 1**/2019г. по описа на нотариус О.С. с район на действие ВРС, с
който ищците продават на ответника 13 кв.м. идеални части от собствените си ½
ид.части от жилищна сграда с идентификатор **********.1050.1 намираща се в гр.
Варна, ул. П.Х. №12 е унищожаем поради това, че ищците не са могли да разбират и
ръководят действията си, на осн. чл. 31, ал.1 ЗЗД.
В тази връзка се излагат твърдения, че ищците са с ниски когнитивни
способности, при тях се наблюдава беден мисловен процес, същите са емоционално и
волево неустойчиви, с памет и интелект, които са крайно снижени. Твърди, че ищците
са склонни да се поддават на чуждо въздействие, както и на психически натиск. Счита,
че ищците към момента на извършване на сделката не са разбирали значението на
действията си. Твърди, че при страх от ответника за живота и здравето си,
включително и на техните деца и внуци, предвид миналото на ответника, на
09.04.2019г. същите са заведени от последния при нотариус за изповядване на сделката
без да обмислят последиците от същата.
В условията на евентуалност предявяват иск за признаване за установено, че
договор за покупко – продажба от 09.04.2019г. оформен в нотариален акт №*76, том 1,
1
рег. №**95, дело № 1**/2019г.е унищожаем, като сключен при измама поради
въвеждане в заблуждение на ищците от страна на ответника, на осн. чл. 29 ЗЗД.
Излагат се твърдения, че ответникът е въвел в заблуждение ищците, чрез
системно и агресивно поведение, като ги е убедил, че същите притежават по-голяма
площ от тази, която им се следва от жилищната сграда в гр. Варна, ул. П.Х. №12, която
площ съответствала на стая в сутерена на жилището с площ от 13 кв.м. Ответникът
излагал аргументи, че тази стая не им се следва предвид равенството в квотите в
съсобствеността върху имота, съответно невключване на тази стая в договор за
разпределение от 2017г. При изповядване на сделката ищците считали, че изравняват
дяловете си в съсобствеността на имота.
В евентуалност предявява иск за прогласяване нищожността на договор за
покупко – продажба от 09.04.2019г. оформен в нотариален акт №*76, том1, рег. №**95,
дело № 1**/2019г. поради накърняване на добрите нрави предвид липса на
еквивалентност на престациите, на осн. чл. 26, ал.1, пр.3-то ЗЗД.
Излагат се твърдения, че към момента на реализиране на прехвърлителната
сделка стойността на квадратен метър застроена жилищна площ в района, в който се
намира процесната жилищна сграда възлиза на 1000 евро, при което стойността на
имуществото предмет на сделката възлиза на 13000 евро. В нотариалният акт е
посочена продажна цена от 6335,47 лева, която се равнява на данъчната оценка на
идеалните части предмет на договора, която цена е в пъти по-малка от действителната
пазарна цена към момента на осъществяване на разпоредителната сделка.
Предявява иск за признаване за установено, че пълномощно от 17.09.2019г. с
нотариална заверка на подписите рег. № 12911 и съдържанието рег. № **912 том2,
№94 по описа на нотариус К.И. с район на действие ВРС, с което ищците
упълномощават ответника да ги представлява пред нотариус, да продаде сам на себе си
и при цени и условия каквито договори, но не по-ниско от данъчната оценка на имота,
включително да договоря сам със себе си и трети лица, които също представлява,
собствените на ищците идеални части от недвижим имот придобит в режим на СИО,
намиращ се в гр. Варна, ул. Поп Харитон №12, състоящ се от дворно място с площ от
135 кв.м. и жилищна сграда, както и да получи продажната цена и да въведе купувача
във владение, е унищожаемо поради това, че ищците не са могли да разбират и
ръководят действията си, на осн. чл. 31, ал.1 ЗЗД.
Твърди се, че към момента на осъществяване на едностранната
упълномощителна сделка у ищците е липсвало намерение за разпореждане със свой
собствен имот било то изцяло или отчасти. На ищците не е било разяснено
съдържанието и правните последици при изготвяне на същото. При подписване на
процесното пълномощно ищците са считали, че упълномощават ответника да извършва
действия във връзка с подготовка и депозиране на документи за жилищната сграда
2
пред съответната местна власт за уреждане данъчен статут на обекта и съответните
органи по поддръжка на кадастралната карта на населеното място, в което се намира
имота. Към момента на упълномощаване ищците не разбират, че с това пълномощно се
дава право на ответника да се разпорежда с техни имоти, излагат се твърдения, че
липсва воля на ищците и те не са изразили съгласие да сключат точно тази
упълномощителна сделка, която е обективирана в процесното пълномощно.
В условията на евентуалност предявяват иск за признаване за установено, че
едностранната сделка е унищожаема, като сключен при измама поради въвеждане в
заблуждение на ищците от страна на ответника, на осн. чл. 29 ЗЗД. Твърди, че
ответникът е въвел в заблуждение ищците, че пълномощното, което е подписано от тях
е необходимо с оглед действия за уреждане на грешки свързани с узаконяване на
имота им, както и за пред органите поддържащи кадастралната карта на града.
В условията на евентуалност считат, че пълномощното е нищожно поради
невъзможен предмет, на осн. чл. 26, ал.2, пр.1-во ЗЗД. Твърди, че към момента на
упълномощителната сделка не съществува имот представляващ дворно място с площ
от 135 кв.м. Към момента на атакуваната едностранна сделка ищците се легитимират
за собственици на идеална част от поземлен имот с площ от 252 кв.м., която площ е
отразена в действащата кадастрална карта на града.
В условията на евентуалност считат, че пълномощното е нищожно поради
накърняване на добрите нрави, на осн. чл. 26, ал.1, пр.3-то ЗЗД. Излагат се твърдения,
че с действията на ответника, с които той е дал указания за подготовка на
пълномощното със съдържание различно от това, което е било уговорено между
страните, съставляват грубо нарушаване на моралните и етични правила и норми, което
поражда нищожността на едностранната сделка, като противоречаща на добрите
нрави.
Предявява иск за прогласяване за недействителен по отношение на ищците на
договор за покупко – продажба от 02.10.2019г., оформен в нотариална акт № *45, том3,
рег. №65**, дело №4**/2019г. по описа на нотариус П.П. с район на действие ВРС, с
който ответникът като продавач и пълномощник на ищците от една страна продава на
себе си от друга страна като купувач собствения на ищците имот представляващ 16
кв.м. ид.части от жилищна сграда в гр.Варна, ул. П.Х. №12, същата със ЗП от 58 кв.м.,
ведно с 68 кв.м. идеални части от Поземлен имот с идентификатор **********.1050, в
който е построена сградата, като сключен без представителна власт на продавачите, на
осн. чл. 42, ал.2 ЗЗД.
Излагат се твърдения, че доколкото пълномощно от 17.09.2019г. с нотариална
заверка на подписите рег. № 12911 и съдържанието рег. № **912 том2, №94 по описа
на нотариус К.И. е недействителна едностранна сделка, то разпоредителната сделка,
която е оформена в НА №*45/2019г. ,и която е извършена при представяне на
3
цитираното пълномощно не поражда правни последици.
В условията на евентуалност предявява иск за прогласяване нищожността на
договор за покупко – продажба от 02.10.2019г., оформен в нотариална акт № *45, том3,
рег. №65**, дело №4**/2019г. поради накърняване на добрите нрави предвид липса на
еквивалентност на престациите, на осн. чл. 26, ал.1, пр.3-то ЗЗД.
Намира, че при осъществяване на процесната сделка продажната цена, при
която ответникът се е разпоредил с имотите на ищците е пъти по-ниска от стойността
на недвижимите имоти предмет на сделката към момента на реализиране на сделката.
Към момента на сделката счита, че стойността на съответната част от 16 кв.м. от
жилищната сграда,припадащата се част от дворното място и подобренията в имота
възлиза на 100851,58 лева. Твърди се, че при евентуално бъдещо застрояване в
дворното място с нов строеж, на място на съществуващата жилищна сграда те биха
получили обезщетение в размер на 181982,19 лева, която сума многократно превишава
стойността, при която е реализирана сделката – 12000 лева.
Предявяват ревандикационен иск с правно осн. чл. 108 ЗС за осъждане на
ответника да предаде владението на: ½ ид. част от жилищна сграда с идентификатор
**********.1050.1 намираща се в гр. Варна, ул. П.Х. №12, състояща се от сутеренен
етаж, на който се намират стълбищна клетка, коридор, две помещения с площ от 2,52
кв.м, стая с площ от 8,26 кв.м., килер с площ 5,82 кв.м., стая с площ от 11,70 кв.м.,
както и първи етаж с обособени два входа, съответно от към първи вход: входно антре,
стая с площ от 7,27 кв.м., стая с площ от 15,54 кв.м., и втори вътрешен вход: входно
антре с баня, тоалет и стълби, стая с площ от 12,18 кв.м., стая с площ от 10,64 кв.м., с
обща ЗП от 69 кв.м., а по КККР в размер на 58 кв.м., ведно с пристройка на първи
жилищен етаж на жилищната сграда с площ от 8 кв.м., при граници на пристройката:
сграда и от три страни незастроена част от дворното място, ведно с припадащите се
идеални части от общите части на сградата и дворното място върху което е изградена
тя.
По отношение на жилищната сграда се твърди, че между страните е
разпределено ползването, като ищците ползват реална част от жилищна сграда с
идентификатор **********.1050.1, която реална част е с вход от входната врата на
дворното място, функционално разпределена като следва: входно антре, стая с площ от
7,27 кв.м., стая с площ от 15,54 кв.м., и стая в сутерен (склад) с площ от 11,70 кв.м.
Правото на собственост по отношение на жилищната сграда произтича за
страните по силата на съдебно решение от 1976г. постановено по гр.дело №181/1976г.
на ВРС, с което е обявен за окончателен предварителен договор за покупко – продажба
с предмет процесната жилищна сграда. В последствие с договор за дарение оформен в
НА №29/1977г. се твърди, че ищецът Д. С. се е разпоредил с ½ ид.части от имота по
отношение на своя брат С. С..
4
Предявяват ревандикационен иск с правно осн. чл. 108 ЗС за осъждане на
ответника да предаде владението на :Второстепенна сграда със самостоятелен характер
с идентификатор **********.1050.5 в гр. Варна, ул. П.Х. №12, на един етаж със ЗП от
25 кв.м., предназначение: жилищна сграда – еднофамилна, състояща се от кухненски
бокс, дрешник, коридор, баня – тоалет, при граници: имот **********.1050 от три
страни и имот **********.1047 от запад, ведно с припадащите се идеални части от
общите части на сградата и дворното място върху което е изградена тя.
По отношение на второстепенната сграда се твърди, че същата е придобита от
ищците на оригинерно правно основание, а именно давностно владение, което е
осъществявано за периода 1983г. – 2019г. Твърди, че владението е отнето от ответника
през 2019г. Счита, че фактическия състав на оригинерно придобивно основание е
осъществен към 1993г. Посочва, че праводателя на ответника приживе е знаел за
установеното владение от ищците и в продължение на 17 години не се е
противопоставял на него. Праводателят на ответника по силата на дарение от 1977г. от
единния от ищците формално се е легитимирал за собственик на ½ ид.части от
второстепенната самостоятелна постройка. Владението върху второстепенната
самостоятелна постройка, което е установено от ищците на неговата ½ ид.части е
установено и осъществявано през време на брака, при което частта от ½ ид. част на
наследодателя на ответника е придобита в режим на СИО от двамата ищци.
В условията на евентуалност в случай, че бъде установено, че ищците не са
собственици на цялата второстепенна сграда с идентификатор **********.1050.5,
желае осъждане на ответника да предаде владението досежно ½ идеална част от
Второстепенна сграда със самостоятелен характер с идентификатор
**********.1050.5 ведно с припадащите се идеални части от общите части на
сградата и дворното място върху което е изградена тя, като се позовават на
деривативно придобивно основание – обявеният за окончателен договор за покупко –
продажба с решение от 1976г., последван от разпоредителна сделка от 1977г., с която
бащата на ответника придобива права.
По отношение на дворното място **********.1050 ищците уточняват, че не
предявяват самостоятелен иск, предвид това, че намират, че същото е изгубило своя
самостоятелен статут при наличието на отделни имоти собственост на различни лица в
изградената в дворното място сграда.
Предявяват осъдителен иск за осъждане на ответника да заплати обезщетение за
причинни им имуществени вреди в размер на 5700 лева, за периода 01.11.2019г.- до
депозиране на исковата молба в съда, ведно със законната лихва, на осн. чл. 45 ЗЗД.
Твърди, че след отстраняването им от имота същите са наели жилище в гр. Варна,
ж.к.В.В. под наем, за което заплащат наемна цена в размер на 300 лева на месец, като
за процесния период от 19 месеца заплатената сума възлиза на 5700 лева. Считат, че
5
вредата която с неоснователните си действия по остаряване от имота им е нанесъл
ищеца се равнява на месечната наемна цена на ползваното от тях жилище под наем.
Предявяват осъдителен иск за осъждане на ответника да заплати обезщетение за
причинени неимуществени вреди в размер от по 8000 лева за всеки един от ищците,
ведно със законната лихва, на осн. чл. 45 ЗЗД. Считат, че с действията осъществявани
за периода 01.06.2018г.- до края на месец октомври 2019г. си по отстраняване от имота
ответникът е допринесъл за психически и емоционален стрес, дискомфорт, безсъние.
В срока по чл. 131 ГПК е депозиран писмен отговор, с който предявените
искове се оспорват.
Излагат се възражения, като се посочва, че ответникът не е осъществявал
действия по заплаха на ищците с цел склоняване да осъществяват разпореждане със
своя собственост. Излагат се възражения, като се посочва, че при ищците не се
наблюдава разстройство на здравето, което да доведе до невъзможност за възприемане
на факти. Счита, че за разпоредителната сделка освен заплащане на сумата от 6000
лева по банков път е заплатил на ищците допълнително и сумата от по 25250 лева, на
всеки един от тях, при което твърдението за липса на еквивалентност на престацията
намира за неоснователно. Счита, че ищците разбират действията си, които са свързани
с разпореждане със своята собственост, като излага, че на 30.05.2019г. същите са се
разпоредили с друг имот тяхна собственост представляващ апартамент в гр.Варна, ж.к.
В.В., съответно на 12.03.2020г. са дарили на своята дъщеря други свои имоти при
запазено право на ползване.
По отношение на предявеният осъдителен иск с правно осн. чл. 45 ЗЗД за
присъждане на обезщетение за имуществени вреди в размер на 5700 лева, оспорва
същия като излага възражения и посочва, че договор за наем от 24.10.2019г. (л.51) не е
подписан от В.Г.А.. Оспорва се, че фактически ищците са живеели на адреса на
посочения нает имот. Оспорва предявените искове за присъждане обезщетение за
причинени имуществени вреди.
Съдът, след съвкупна преценка на събраните по делото доказателства, заедно и
поотделно и по вътрешно убеждение, приема за установено следното от фактическа
страна:
Представен по делото е договор от 18.12.1972г., по силата на който продавача
Е.В.Г. се задължава да продаде на Д. Б. С. собствения си недвижим имот намиращ се в
гр. Варна, ул. П.Х. №12.
С решение на Варненски районен съд от 05.03.1976г., постановено по гр. дело №
181/1976г. е обявен за окончателен предварителен договор сключен на 18.12.1972г., с
който Е.В.Г. продава на Д. Б. С., собствения си недвижим имот в гр. Варна, ул. П.Х. №
12, състоящ се от жилищна сграда и дворно място от 135 кв.м.
Въз основа на дарение от 15.06.1977г., оформено в нотариален акт № 29, том V,
6
дело №**41/1977г. на нотариус при ВРС, Д. Б. С. дарява на брат си С. Б. С. ½ ид.части
от имот в гр. Варна, ул. П.Х. №12 представляващ жилище състоящо се от външно
стълбище, антре, коридор, две стаи, кухня, три изби и избен коридор, тоалет, постройка
на двора състояща се от стая и антре, заедно с 67/135 кв.м. ид.части от дворно място
цялото с площ от 135 кв.м. представляващо имот с пл.№11, кв.339 по плана на 9-ти
подрайон на гр. Варна.
Представено е удостоверение за наследници на С. Б. С., б.ж. на гр. Варна, от което
се установява, че същият е починал на 25.08.2012г., като наследници на същия са
неговата преживяла съпруга СтА. М.а С. и низходящите му Б. С. Б., Н. С. Б.а, П. С. Б.а,
С. С. Б. и ответника М. С. Б..
От представеното по делото удостоверение за сключен граждански брак се
установява, че ищците са сключили граждански брак на 03.11.1974г. в гр. Варна, за
което обстоятелство е съставен акт за граждански барак №741-А от ГНС –Варна.
Представен по делото е договор от 28.06.2017г. за разпределение правото на
ползване на недвижим имот представляващ дворно място с идентификатор
**********.1050 с административен адрес гр. Варна, ул. П.Х. №12 с площ от 135 кв.м.
между ползвателите: СтА. М.а С., Б. С. Б., Н. С. Б.а, П. С. Б.а, М. С. Б., С. С. Б., същите
като наследници на С. Б. С. б.ж. на гр. Варна от една страна, а от друга ищците Д. и А.
С.и, по силата на който съсобствениците са уговорили, че дял първи представляващ
част от масивна едноетажна сграда със сутерен и вход от към улицата със ЗП от 31,8
кв.м., едноетажна масивна сграда състояща се от стая и баня с тоалет и ЗП от 25,29
кв.м, както и право на преминаване през имота се възлага на ищците Д. и А. С.и. Дял
втори включващ част от масивна едноетажна сграда със сутерен и вход – вътрешен със
ЗП от 26,2 кв.м., сутерен състоящ се от две помещения – спалня и килер и склад със
светла площ от 28,31, както и незастроената част от /дворното място с площ от 135
кв.м./ - 51,71 кв.м., се възлага на наследниците на С. Б. С., сред които и ответника М.
Б..
Представена по делото е декларация от 08.03.2018г. с нотариална заверка на
подписите, рег. №2027 по описа на нотариус О.С., с която деклараторите – съдени по
имот на ищците, декларират, че са съгласни и нямат възражение с извършеното от Д. и
А. С.и изграждане на жилище с площ от 25,29 кв.м., представляващо едноетажна
масивна сграда с площ от 25,29 кв.м., състоящо се от стая с кухненски бокс, дрешник,
коридор, баня с тоалет, което построено в имот №**********.1050 няма необходимото
отС.ие спрямо имот №**********.1047.
Представена по делото е декларация с нотариална заверка на подписите от
08.03.2018г., рег. №2010 по описа на нотариус О.С., с която ищците декларират, че
преди 31.03.2001г. в имота намиращ се на ул. П.Х. №12 са изградили едноетажна
масивна сграда състояща се от кухненски бокс, дрешник, коридор и баня с тоалет.
7
Представено по делото е удостоверение №12/10.05.2018г. за търпимост издадено
от Община Варна, на осн.§127, ал.1 от ПЗР на ЗИД на ЗУТ, по отношение на обект
представляващ едноетажна жилищна сграда в ПИ с идентификатор **********.1050.
Посочва се, сградата е разположена в западната част на имота при граница с имот
**********.1047, жилищната сграда е с площ от 25,29 кв.м., като същата е търпим
строеж.
Представена по делото е скица на сграда **********.1050.5 от КККР, от която се
установява, че обекта има предназначение на жилищна сграда – еднофамилна, същата
с площ от 25 кв.м.
Представен е договор за покупко – продажба от 09.04.2019г., оформен в
нотариален акт №*76, том І, рег. № **95, дело № 1**/2019г. по описа на нотариус О.С.
с район на действие ВРС, по силата на който ищците Д. и А. С.и продават на ответника
М. Б. 13кв.м. идеални части от собствените си ½ ид.части от сграда с идентификатор
**********.1050.1, със ЗП от 58 кв.м., по предназначение: жилищна сграда –
еднофамилна, изградена в имот с идентификатор **********.1050 с площ от 135 кв.м.
по първичен документ, а по скица и данъчна оценка с площ от 252 кв.м., за сумата от
6335,47 лева, която стойност страните уговарят в договора за покупко – продажба, че е
действителната стойност на сделката, както и че е извършено плащане по същата.При
изповядване на сделката е използвана скица №15-268799/27.03.2019г., в която се сочи,
че жилищна сграда – еднофамилна, съответно скица № 15-268814/27.03.2019г., в която
е посочено, че имот с идентификатор **********.1050 е с площ от 252 кв.м., като
същия съставлява имот по предходен план №11,13, кв.м339, парцел VІІ.
Представено по делото е пълномощно от 17.09.2019г. с нотариална заверка на
подписите и съдържанието на същото, рег. № 12911,**912 том ІІ, дело №94 по описа
на нотариус К.И. с район на действие ВРС, с което ищците Д. и А. С.и упълномощават
ответника М. Б. да ги представлява пред нотариус, съответно физически и юридически
лица, включително и да продаде сам на себе си при цени и условия, каквито договори,
но не по-ниска от данъчната оценка на имота, включително и да договоря сам със себе
си и трети лица, по отношение на собствените на Д. и А. С.и ид. части придобити в
режим на СИО от недвижим имот в гр. Варна, ул. П.Х. №12, състоящо се от жилищна
сграда и дворно място с площ от 135 кв.м.
С договор за покупко – продажба от 02.10.2019г., оформен в нотариален акт
№*45, том ІІІ, рег. № 65**, дело №4**/2019г. по описа на нотариус П.П. с район на
действие ВРС, ответникът М. Б. в качеството му на пълномощник на ищците Д. и А.
С., продава на себе си в качеството си на съсобственик 16 кв.м. ид.части от жилищна
сграда с идентификатор **********.1050.1 с площ от 58 кв.м., заедно с 68 кв.м.
ид.части от поземлен имот, в който е построена сградата, същия с обща площ от 252
кв.м. представляващ имот с идентификатор **********.1050, предходен план имот
8
№11,13, кв.339, парцел VІІ, за сумата от общо 12000 лева, от които 8000 лева е
уговорената стойност на идеалните части от жилищната сграда и 4000 лева е
стойността на поземления имот. Уговорено е, че продавача се задължава да заплати
уговорената продажна цена по банков път по сметка в „ БА. ДСК“ АД в деня на
подписване на договора. Декларирано е, че посочената цена е действително
продажната такава, като е уговорено, че продавачите се задължават да освободят
продаваемия имот и предадат владението на купувача в деня на получаване на цялата
продажна цена. В нотариалният акт се посочва, че при изповядване на цитираната
сделка, ответникът се легитимира в качеството си на пълномощник на ищците с
пълномощно 17.09.2019г. с нотариална заверка на подписите и съдържанието на
същото, рег. № 12911,**912 том ІІ, дело №94.
Представени по делото са платежни нареждания от 02.10.2019г., от които се
установява, че на така посочената дата ответникът М. Б. е заплатил на ищеца Д. С.
сумата от 6000 лева по негова сметка, съответно на същата дата на ищеца А. С. са
заплатени също 6000 лева.
Представено по делото е извлечение от банкова сметка на ищеца Д. С., от която се
установява, че на 02.10.2019г. по сметка на страната се постъпили 6000 лева на
основание плащане за покупка на жилище, съответно, че на същия ден – 02.10.2019г. е
изтеглена сумата от 2000 лева, на 03.10.2019г. е изтеглена сумата от 2000 лева и на
04.10.2019г. е изтеглена сумата от 2000 лева.
Представено по делото е извлечение от банкова сметка на ищеца А. С., от която
се установява, че на 02.10.2019г. по сметка на страната се постъпили 6000 лева на
основание плащане за покупка на жилище, съответно, че на същия ден – 02.10.2019г. е
изтеглена сумата от 2000 лева, на 03.10.2019г. е изтеглена сумата от 2000 лева и на
04.10.2019г. е изтеглена сумата от 2000 лева.
От представения по делото договор за наем от 29.10.2019г. на недвижим имот
сключен между наемодателя В.Г.А. и ищеца Д. С., се установява, че е възникнало
наемно правоотношение по отношение на имот намиращ се в гр. Варна, ж.к. В.В. №82,
ап.21, ет.6, при уговорена наемна цена в размер на 300 лева месечно, за период от 24
месеца.
Представени по делото са разписки за заплащане на месечен наем в размер на 300
лева за имот гр. Варна, ж.к. В.В. №82, ап.21
Представено по делото е пълномощно с нотариална заверка на подписа от
12.03.2003г., рег. № 1104 по описа на нотариус П.П. с район на действие ВРС, с което
В.Г.А. упълномощава синът си Б.В.А. да я представлява при сключване на договори за
отдаване под наем на недвижимото й имущество и получаване на наемната цена.
Приета е справка по партида от С. по в. гр. Варна, от която се установява, че по
силата на дарение от 16.07.2014г. В.Г.А. е прехвърлила собствеността на имот
9
представляващ апартамент №21 намиращ се в гр. Варна, бел. В.В. №82, ет.6 на Б.В.А.,
като дарителя си е запазила правото на ползване досежно дарения апартамент.
Представен по делото е предварителен договор за проектиране на жилищна
сграда, прехвърляне на идеални части от дворно място, учредяване на право на строеж,
извършване на строеж и въвеждане в експлоатация, сключен на 30.01.2009г. между
ответника и търговското дружество „К.“ ЕООД, по който договор ответникът се
легитимира за собственик на ½ ид. части от имот в гр. Варна, ул. П.Х. №12, целия с
площ от 135 кв.м., съставляваща ПИ 11, включен в парцел №VІІ-11,13, попадащ в
кв.339, по плана на 9-ги подрайон на гр. Варна. Предметът на договора включва
реализиране на строеж в посоченото в договора дворно място.
Представена е справка по партида на ищеца Д. С., водена в С. по в. гр. Варна, в от
която се установяват осъществени разпоредителни сделки с имоти – ниви в землището
на село А. в полза на неговата дъщеря., съответно жилищна сграда и дворно място в
село А..
Прието по делото с оглед осъществено производство по чл. 207 ГПК е
заключение по съдебно – техническа експертиза на вещото лице О., в което се посочва,
че в имот **********.1050 са изградени сгради: **********.1050.1 със ЗП от 58 кв.м.
по скица (01 на схема на л.173), а на място с площ от 69 кв.м., която сграда е с два
самостоятелни входа, един от към улицата и втори от към вътрешната част на дворното
място. Експерта описва помещенията в сградата, до които се осъществява достъп от
всеки един от входовете;сграда **********.1050.2 – седем етажна сграда със сутерен
(02 на схема на л.173) с административен адрес ул. Б.Т. №13;**********.1050.5 с площ
от 25 кв.м. (05 на схема на л.173).При огледа на място експерта констатира наличие на
несъответствие на действителното фактическо положение по отношение на сгради
**********.1050.1 и **********.1050.2 с отразеното в КККР, което несъответствие се
състои в непосочването на изградените към сградите пристройки, които са отразени с
червен цвят на скица на л-. 173 от делото.
Прието по делото е заключение по съдебно – оценителна експертиза на вещото
лице Т. О., на който е поставена задача да определи средно – пазарната стойност на
съответните идеални части от недвижимите имоти, които са предмет на
разпоредителни сделки обективирани в нотариален акт № *76/2019г. и №*45/2019г. В
заключението си експерта посочва, че средната пазарна цена на 13 кв.м. ид. части от
сграда с идентификатор **********.1050.1, които са предмет на разпоредителната
сделка оформена в нотариален акт №*76/09.04.2019г., към момента на същата възлиза
на 7900 лева. По отношение на стойността на 16 кв.м. ид.части от жилище с
идентификатор **********.1050.1, както и 68 кв.м. ид.части от поземления имот,
които имоти са обект на разпоредителна сделка оформена в нотариален акт №
*45/02.10.2019г., вещото лице посочва, че стойността към момента на продажбата
10
възлиза на общо 80200 лева, от които 9800 лев за 16 кв.м. ид.части от сградата и 70400
лева за 68 кв.м. ид. части от земята.
Прието по делото е заключение на допълнителна съдебно – оценителна
експертиза на вещото лице О., на което е възможен задача да даде заключение за
стойността на сграда **********.1050.1 съобразно действителната й ЗП от 69 кв.м.,
както и да даде заключение при прилагане на метода на инвестниционната стойност,
като съобрази показателите за застрояване съобразно ПУП –ПРЗ за имота. В отговор
на задачата експерта посочва, че стойността на сграда с идентификатор
**********.1050.1 към 2019г. възлиза на 52600 лева.Стойността на имот
**********.1050, в който не е изпълнено ново застрояване с площ от 136 кв.м. Към
2019г. възлиза на 273000 лева, в това число за 68 кв.м. от имота стойността възлиза на
136500 лева.
В съдебна зала при защита на заключението си експерта посочва, че в площта от
136 кв.м. може да се осъществи ново строителство, като тази площ от имота
представлява стария УПИ, от преди да бъдат обединени два съседни имота. В
останалата част от имот, целия с площ от 252 кв.м. вече има застрояване със седем
етажна жилищна сграда. Допустимо е застрояване в незастроената с ново строителство
част, което е възможно да се извърши на калкан. При използване на инвестиционния
метод се установява и пазарната оценка в размер на 237000 лева. върху 136 кв.м.
стъпка на засторяване, експерта допуска застрояване на нова сграда с обща РЗП от 761
кв.м.Експерта пояснява, че след приспадане на всички разходи по постояване на нова
сграда с посочените параметри, то чистата печалба би била в размер на 273000 лева.
Приета по делото е комплексна съдебно –психиатрична и психологична
експертиза на вещите лица С. В. и А. Ц.. На експертите е възложена задача да дадат
заключение за способността на ищците съобразно техните личностни възможности към
момента на разпоредителната сделка (09.04.2019г.), респ. упълномощаването-
17.09.2019г., са разбирали значението на действията си, да посочат тяхната
емоционална и волева устойчивост и склонност за външно влияние.Зададена им е и
задача да посочат дали са налице психологични травми и стрес вследствие на действия
на ответника осъществени за периода 01.06.2018г. – до 10.2019г., да установят дали са
настъпили изменения в личността, как протича възстановителния процес и на какъв
етап е той.
В обстоятелствената част на комплексното заключение се посочва, че същото е
обосновано както на основа представените по делото доказателства, така и след
осъществен личен преглед на ищците. В заключение се подържа от вещите лица, че те
не са страдали от умствена недоразвитост, интелектуален и когнитивен дефицит,
краткотрайно или продължително разстройство на съзнанието. Ищците са били със
запазена годност да разбират свойството и значението на действията си и да ги
11
ръководят. Експертите посочват, че ищците не са осъзнавали напълно възможните
негативни последици от своите действия, тъй като са изпитвали прекомерно доверие
към техния племенник, при което не са очаквали такива последици да загубят домът си.
Установяват, че у ищците е формирано съС.ие на стрес в резултат от загуба на
дома, което съС.ие е подсилено от изпитаното от тях разочарование от човека, на
когото са имали доверие. При ищеца С. се наблюдава нарушение на съня, нарушена
концентрация и пр., които са настъпили след посочените събития. При ищцата е налице
повишено нервно напрежение, влошен сън, чувство за вина.
Към момента на изготвяне на заключението експертите посочват, че при ищците
не се наблюдава психично разстройство.
В съдебно заседание експертите при защита на своето заключение дават
допълнителни разяснения, при което посочват, че за установяване на когнитивните
възможности на индивида се използват т.нар. Мини-ментал тестове, като 30 точки е
максимума. По скалата на тези тестове 30 точки е максимума, под 22 точки може да
бъде посочено, че лицето е с лек когнитивен дефицит, ат по 17-18 точки, че е налице
лек дементен синдром, а под 12 точки тежка форма на дементен синдром. При работа с
ищеца С., експертите установяват, че той покрива 28 точки, ищцата С. 26 точки, при
което изключват наличието на нарушение на досежно техните когнитивни
възможности.
Прието по делото е заключение по съдебно – почеркова експертиза на вещото
лице Ц. Ц.. Експерта посочва, че подписът положен в договор за наем от 29.10.2019г. е
изпълнен от Б.В.А..
Разпитана по искане на ищците е свидетеля Н. Д. А..Посочва, че родите й са
живели в процесния имот на ул. П.Х. в гр. Варна до месец октомври 2019г. В имотът
представлява дворно място с къща, на която единия вход е от към улицата, а другия от
към дъното на имота. В дворното място е построена още една сграда, която ищците
ползвали още от 80 –те години, от който момента тя била освободена от наематели.
Посочва, че правата на родителите й по отношение на тази сграда не са оспорвани от
никой, като за сградата всички разходи по нейната поддръжка се заплащали от тях.
След напускане на имота през 2019г. ищците се настанили да живеят в жилище под
наем, което се намирало на бул. В.В., като заплащаната от тях наемна цена възлизала
на 300 лева на месец.
Свидетелят излага, че лично е възприела изявления от ответника, с които той
релевирал пред ищците желание те да напуснат имота, доколкото същия се
легитимирал за негов собственик. Известно й е, че ищците са заплатили наем на
ответника за ползване на имота с цел да не бъде изхвърлен намиращия се в имота техен
багаж.
Излага, че родителите й не са споделяли, че имат намерение да продават имота, не
12
са споделяли, че са получили продажна цена за него от ответника. В разговор между
свидетеля ответника последния й споделил, че няма нужда да плаща покупна цена за
имота, доколкото неговия баща я е платил преди години.
СъС.ието на ищците при напускане на имота било тежко, същите били
неадекватни, плачели, появили се и здравословни проблеми. Тежкото емоционално
съС.ие при по показания на свидетеля продължавало и по настояще.
На свидетелят й е известно, че страните са се разпоредили с друг свой имот, който
имот се е намирал в кв. В.В.. Отношенията по тази сделка по намиране на купувач
били уреждани от сестрата на свидетеля, а самите ищците извършили
разпоредителната сделка, доколкото се легитимирали за собственици на този имот.
Получените от продажба средства били предоставени на сестрата на свидетеля.
Споделя, че й е известно и за други имоти, вкл. за къща в село А., така и за
притежавани от тях ниви. По отношение на тези имоти ищците също осъществили
разпореждане със собствеността си в полза на свидетеля през 2019г., като за къщата в
село А. си запазили правото на ползване. Споделя, че по време на тази сделка
родителните й са присъствали лично пред нотариуса, като са давали утвърдителни
отговори при запитване от негова страна във връзка с осъщественото разпореждане от
тяхна страна.
В имота на ул. П.Х. след 80-те години започнал да се посещава от чичото на
свидетеля, неговата жена и деца. Същите използвали частта от къщата, която има вход
от към вътрешната страна на дворното място.Свидетеля посочва, че чичо й не е
използвал постройката на двора, която по показания на свидетеля представлява лятна
кухня.По отношение на същата постройка изрично при предявяване на схема на
ситуацията по застрояване в процесния имот посочва, че тази постройка се
идентифицира под №05, а къщата е под №01.Излага, че е правен ремонт на покрива от
нейните родители през 2015г., като чичо й също е правил ремонт на своята част от
покрива през 2015-2016г.
Разпитана по искане на ищците е свидетеля С. Д. М.а.Свидетеля в разпитът си
посочва, че до края на месец октомври на 2019г. родителите й са живеели в гр. Варна
на ул. П.Х.. На този адрес те са живеели още преди 1970г.В дворното място към имота
има изградена постройка, която се състои от стая, баня с тоалет и коридор, в която
постройка родителите на свидетеля живеели.Излага, че същите поС.но са живеели в
тази постройка, като за малък период от време, по време на ремонт са обитавали
къщата.В моментите, при които са обитавали къщата са използвали онази част от нея,
която е с вход от към ул. П.Х..В имота чичото на свидетеля се преместил през 90-те
години, като допреди това в имота живеели братовчедите на свидетеля, които
използвали частта на къщата, която има вход от към вътрешната страна на дворното
място.По отношение на постройката в двора не са и известни претенции, които е имал
13
чичо й.
От родителите й са разбрали, че ответникът ги е изгонил от имота, като им е
споделил,че вече той е собственик на същия. Свидетеля разговаряла с ответника, който
й споделил, че бил уредил всичко във връзка с документите, като изрично е заявил, че
не е имало нужда да плаща, предвид това, че неговия баща преди време е закупил
къщата. Споделя, че ответникът е започнал за изнася багаж на родителите й, като в
имота останали до края на месеца срещу наем от 300 лева, която заплатили на
ответника, след което се изнесли под наем в жилище срещу наемна цена в размер на
300 лева.
Излага показания в разпитът си пред съда, че родителите й са изпитвали страх от
ответника доколкото същия проявявал агресия, но конкретни актове на насилие не и са
известни. Посочва, е съС.ието на нейната майка след изгонването й от имота е било
тежко, не е могла да спи, плачела. Тежко било и емоционалното съС.ие и на нейния
баща, който също не приемал мисълта, че е загубил имотът си.
Разпитан по искане на ищците е свидетеля Б.В.А. – без дела и родство със
страните. Свидетелят посочва, че познава ищците, като на същите е отдал под наем
апартамент в гр. Варна, бел. В.В. №81, ет.6, ап.21, при уговорена наемна цена в размер
на 300 лева на месец, считано от към края на месец октомври 2019г.Свидетеля излага,
че той е подписал договора за отдаване под наем на имота, от името на своята майка В.
Г.. Наемна цена получавал всеки месец.
При тази установеност на фактите, съдът възприе следните правни изводи:
Предмет на съдебното производство са множество искове за обявяване
недействителността на разпоредителни сделки, въз основа на които ищците са се
разпоредили със свои материални права на собственост досежно недвижим имот в
полза на ответника, както и упълномощителна сделка, с която същите са учредили
права на ответника да се разпорежда с техни имоти. В исковата молба се излагат
твърдения за недействителността на сделките, както при осъществяване на
фактическия състав на нищожността за всяка една от тях, така и по отношение
унищожаемостта им. В съдебната практика и в случая в Решение № 198/10.08.2015г.,
постановено по гр. дело № 5252/2014г. на ВКС, ІV ГО, са приема разбирането, че при
множество основания за недействителността на сделката, при твърдения, като за
нейната нищожност, така и за нейната унищожаемост, то съдът следва да изследва
основанията за нищожност подредени според тежестта на порока, а именно от най
тежкия – противоречие със закона, през по леките липса на основание, липса на
съгласие, привидност, невъзможен предмет и противоречие с морала, липса на форма.
Посочва се, че ако не са налице основанията за нищожност, то тогава съдът следва да
разгледа основанията за унищожаемост, също подредени по тежестта на порока, от ней
тежкия – поради неспазване режима на настойничество и попечителство, през по –
14
леките – поради неспособност да разбират или ръководят действията си, поради
заплашване, поради измама, поради грешка, поради крайна нужда. Ако съдът приеме,
че атакуваната сделка не подлежи на унищожаване, то следва да бъде разгледано
съответното основание за недействителност, напр. за извършването й от мним
представител (без или извън надлежно учредена представителна власт. Изрично се
посочва, че начинът на съединяване на исковете с исковата молба от ищеца не зависи
от неговата воля.
При така изложеното първата оспорена от ищците разпоредителна сделка
представляваща покупко – продажба от 09.04.2019г., оформена в нотариален акт
№*76, том І, рег. № **95, дело № 1**/2019г., по силата на който ищците продават на
ответника само 13 кв.м. идеални части от собствените си ½ ид.части от сграда с
идентификатор **********.1050.1, със ЗП от 58 кв.м., за сумата от 6335,47 лева, следва
да бъде разгледана при наличието на твърдения за нейната нищожност, поради това, че
накърнява добрите нрави предвид липсата на еквивалентност на престациите, на осн.
чл. 26, ал.1, пр.3-то ЗЗД.
По силата на цитираната покупко – продажба ищците прехвърлят 13 кв.м.
ид.части от ½ ид.части от жилищната сграда с обща площ от 58 кв.м., която е
изградена в поземлен имот намиращ се в гр. Варна, ул. П.Х. №12. Собствеността по
отношение на ищците досежно жилищна сграда и дворно място с площ от 135 кв.м. в
гр. Варна, ул. П.Х. №12, от анализа на представените по делото писмени доказателства,
съдът приема, че възникна по силата на решение от 05.3.1976г., постановено по гр.дело
№181/1976г. на ВРС, с което се обявява за окончателен предварителния договор за
покупко – продажба сключен на 18.12.1972г., по силата на който Е.В.Г. се задължава да
продаде на ищеца Д. Б. С. процесния имот. Решението, с което предварителния
договор за обявява за окончателен е постановено през време на брака на ищците, който
е сключен през 1974г., при което и доколкото не стои въпроса, кога е осъществено
плащането по сделката (преди или след сключване на брака), досежно имота възниква
съпружеска имуществена общност, въз основа на приложимия към този момент чл.13,
ал.1 СК от 1968г. (отм.). Страните по атакуваната сделка уговорят продажна цена на
процесните ид.части, която възлиза на 6335,47 лева. Изрично в договора за покупко –
продажба се посочва, че продажната цена е изцяло заплатена на продавачите преди
подписване на нотариалния акт, в който се оформя разпоредителната сделка.
Основанието за нищожност поради нарушение на добрите нрави, ищците
обосновават от липсата на еквивалентност на насрещните престации, като твърдят, че
към момента на разпоредителната сделка средната продажна цена на кв. метър в район,
в която се намира имота възлиза на 1000 евро, при което стойността на продадената
част възлиза на 13000 евро, а разпоредителната сделка е осъществена при данъчна
оценка на имота в размер на 6335,47 лева, която е с пъти по-ниска.
15
За установяване на тези твърдения е допусната съдебно – оценителна експертиза
на вещото лице Т.О., която се кредитира от съда, като обективно и компетентно дадена.
В заключението си експерта посочва, че стойността на 1 кв.м. застроена площ от
сградата предмет на атакуваната разпоредителна сделка, същата с идентификатор
**********.1050.1 възлиза на 611,50 лева, при което към момента на разпоредителната
сделка, средната пазарна стойност на продаденото възлиза на 7900 лева.
На експерта бе поставена и допълнителна задача, като съдът назначи
допълнителна съдебно – оценителна експертиза, при която вещото лице определи
стойността на жилищната сграда с идентификатор **********.1050.1, като съобрази
нейната действителна площ. По отношение на последната и с оглед посещение и
измерване на място, редуциране площта на сутерена към сградата и привеждането му
към жилищната площ, експерта посочва, че същата е с площ от 86 кв.м., при което и
съобразно този метод стойността на единица кв. метър застоена площ от сграда също
възлиза на 611,50 лева, като общата стойност на сграда възлиза на 52600 лева. Съдът
намира, че не следва да кредитира този метод, който е приложен от вещото лице по
отношение на жилищната сграда, доколкото методът на инвестиционната стойност е
приложим по отношение на дворното място, върху което и съобразно действащите
правила и норми на застрояване може да бъде реализирано ново строителство с
определена РЗП, етажност, плътност и пр. В тази хипотеза при прилагане метода на
инвестиционната стойност, наличното старо строителство подлежи на премахване с
оглед освобождаване на терена за бъдещ строеж. Допълнително изградените
пристройки, към жилищната сграда, които увеличават обема й няма данни да са
осъществени по надлежния ред, съобразно действащите правила и норми за застояване,
при което не следва да бъдат включване в остойностяването на сградата. Нейната
оценка следва да бъде осъществена на база застоената площ така както е отразена в
КККР (видно от скица на л.46) от делото, и така както е посочена в представените по
делото документи за собственост, а именно с площ от 58 кв.м.При тези съображения
съдът прима, че пазарната стойност на 13 кв.м. ид.части от процесната жилищна
сграда, които са предмет на договор за покупко – продажба от 09.04.2019г., оформен в
нотариален акт №*76/2019г. , към момента на разпоредителната сделка възлиза на 7900
лева.
Видно от съдържанието на нотариалния акт страните са уговорили сумата от
6335,47 лева, която сума е изплатена на продавачите напълно преди подписване на
нотариалния акт. Тази уговорка досежно заплатената пазарна цена, която е включена в
съдържанието на договора за покупко – продажба, съдът намира, че има характер на
разписка, с която се установява, че уговорената по договора цена е заплатена от
купувача на продавачите. По своята същност разписката е частен свидетелстващ
документ, материализиращ удостоверително изявление на своя издател за даден факт.
Като подписан частен документ същата се ползва с формална доказателствена сила
16
съгласно разпоредбата на чл. 180 ГПК, като съставлява доказателство, че
обективираното в нея изявление изхожда от лицето, което е подписало документа.Не е
спорно, че ищците са положили подписали процесния договор, оформен в
предвидената от закона форма, в който се съдържа разписката за получена продажна
цена. Като подписан частен документ разписката има материална доказателствена
сила, ако удостоверява неизгодни за издателя си факти. В процесната хипотеза е
налице писмено потвърждение от ищците, че са получили от ответника сумата от
6335,47 лева, като насрещна престация по сделката, с която му прехвърлят 13 кв.м.
ид.части от собствените си ½ ид. части от жилищната сграда. Оспорването, че
всъщност не е заплащана покупна цена от ответника по своята същност е оспорване
съдържанието на изходящ от страната частен документ, което е допустимо да бъде
осъществено с гласни доказателства единствено в хипотезата на дадено от насрещната
страната изрично съгласие, каквото по делото липсва. При тези съображения съдът не
кредитира показанията на разпитаните свидетели на ищците – техните дъщери Н. А. и
С. М.а, в частта в която същите заявяват, че ответникът не е заплатил на ищците
уговорената пазарна цена по договора.
Съобразно разпоредбата на чл. 26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД нищожни са сделките,
които накърняват добрите нрави. В цитираната норма не е дефинирано понятието
"добри нрави", но тъй като законодателят е придал правно значение на нарушаването
им, приравнявайки го по последици с нарушение на закона, вложеният в това понятие
смисъл следва да се тълкува, че в посочената категория попадат само онези наложили
се правила и норми, които бранят правила, принципи и права и ценности, които са
общи за всички правни субекти и тяхното зачитане е в интерес на обществените
отношения като цяло, а не само на интереса на някоя от договарящите страни. Такива
са принципите на справедливостта, на добросъвестността в гражданските и
търговските взаимоотношения, както и на предотвратяване на несправедливо
облагодетелстване, намерили израз в отделни правни норми.
Нарушение на добрите нрави при сключване на един договор е налице, когато
страните по него съзнават, че сключването му противоречи на общоприети етични
норми или морални ценности. Съдебната практика и в частност Решение
№1444/04.11.1999г., постановено по гр. дело № 753/1999г. на ВКС, V Г.О. е прието, че
нееквивалентността на престациите представлява по своята същност нарушение на
добрите нрави, което обосновава и нищожността на сделката. Конкретни критерии, на
които следва да отговоря една сделка за да бъде прието, че същата е нищожна поради
нееквивалентност на престациите могат да бъдат извлечени също от съдебната
практика, която в общение възприема виждането, че следва да бъде налице
изключително голяма разлика в престациите по оспорената сделка. Отчитайки
законово уредената в разпоредбата на чл.9 ЗЗД свободата на договаряне между
страните по един договор, не може да бъде прието, че ще бъде налице основанието за
17
нищожност базирано на голяма разлика в престациите, когато платеното по сделката с
предмет недвижим имот е равно или уговорено около стойността на неговата данъчна
оценка. Като пример за изключително голяма разлика в насрещните престации може да
бъде посочена съдебната практика, която е обективирана в Решение
№615/15.10.2010г., постановено по гр. дело № 1208/2009г., на ВКС, ІІІ Г.О., където е
прието, че е налице нищожност поради дванадесет пъти по-ниска пазарна цена. В
друго решение №119/22.03.2011г., постановено по гр. дело № 485/2010г. на ВКС, І Г.О.
са приема наличието на нищожност на сделката при двадесет и осем пъти по-ниска
пазарна цена. Във всички случаи съС.ието на нееквивалентност следва да бъде
значително за да бъде прието, че сделката е нищожна, като нарушаваща добрите нрави.
Възможно е разпоредителната сделка да бъде осъществена на определената от
административните органи данъчна оценка за имота, допустимо е и стойността да бъде
по-ниска от тази административна стойност на имота, но не следва да бъде допускана
значително разминаване между платеното и действителната пазарна стойност на имота
към момента на сключване на договора.
При привеждане на гореизложеното към конкретиката на казуса, съдът приема, че
уговорената и заплатена пазарна цена по договора от 09.04.2019г., който е оформен в
НА №*76/2019г. възлиза на 6335,47 лева. Това е уговорената стойност за придобитите
от ответника 13 кв.м. ид. части от сграда с идентификатор **********.1050.1. Съдът в
мотивите си вече прие, че пазарната стойност на 13 кв.м. ид.части от процесната
жилищна сграда, към момента на разпоредителната сделка възлиза на 7900 лева.
Заключението на в.л. О. изцяло се кредитира от съда, като обективно и компетентно
дадено. Следва да бъде посочено, че пазарната стойност се определя от експерта след
посещение и оглед на имота, съобразяване с неговото действително съС.ие,отчитане
наличието на съсобственост, както и отчитане пазарната среда към момента на
реализиране на оспорената сделка. При така изложеното следва да бъде направен
извод, че при реализиране на тази сделка не е допусната значителна нееквивалентност
на престациите, доколкото полученото от ищците по нея не съставлява значително по-
малко от средната – пазарна цена на процесните 13 кв.м. ид.части от имота към
момента на сделката.
По изложените съображения предявения иск за прогласяване нищожността на
договор за покупко – продажба от 09.04.2019г., оформен в НА №*76/2019г. поради
накърняване на добрите нрави, на осн. чл. 26, ал.1, пр.3 ЗЗД, следва да бъде отхвърлен.
При отхвърляне на главния иск за нищожност следва да бъде разгледан
предявения иск за унищожаване на договора при твърдения, че ищците не са могли да
разбират и ръководят действията си, на осн. чл. 31, ал.1 ЗЗД.
С Тълкувателно решение №5/30.05.2022г., постановено по тълкувателно дело
№5/2020г. на ОСГТК на ВКС се даде задължително тълкуване по приложение на
18
закона, като се при разбирането, че договорът, сключен от дееспособно лице, акто при
сключването му е било съС.ие на трайна неспособност да разбира или ръководи
действията си, е унищожаем на осн. чл. 31, ал.1 ЗЗД. В мотивите на тълкувателното
решение са дадени разяснения, при които хипотезата за унищожаване на договора
може да бъде наличе, когато страна не може да разбира или да ръководи действията си
по причини, дължащи се на ментални или психически проблеми, когато лицето
формално е дееспособно, т.е. когато не е поставено под запрещение. СъС.ието следва
да е налице към момента на извършване на сделката, като опорочаващия факт на
изявлението по реда на чл. 31, ал.1 ЗЗД се състои в това, че е извършена при
разстроено съзнание, като е без значене продължителността на това съС.ие. Същото
може да бъде временно – влияние на алкохолно опиянение, въздействие на
наркотични вещества, като и други трайни съС.ие.
В исковата молба се излагат твърдения, че ищците към момента на оспорената
сделка не са могли да разбират и ръководят действията си, като се поддържа, че същите
са с ниски когнитивни способности, наблюдава се при тях беден мисловен процес,
емоционална и волева неустойчивост, занижени памет и интелект.
За установяване на тези твърдения съдът допусна провеждане на комплексна
съдебно–психиатрична и психологична експертиза, заключение, по която представиха
вещите лица С. В. и А. Ц.. Предмет на обсъждане на експертизата бе съС.ието на
ищците и възможността ми да разбират значението на действията си към момента,
както на настоящата разпоредителна сделка от 09.04.2019г., така и към момента на
останалите оспорени упълномощителна и разпоредителна сделка. При изготвяне на
заключението си експертите дават категоричен извод, че ищците не страдат от
умствена недоразвитост, интелектуален или когнитивен дефицит, не се наблюдава
краткотрайно или продължително разстройство на съзнанието. Посочва се, че същите
са със запазена годност за разбират свойството и значението на действията си и да ги
ръководят. Това, че ищците към момента на разпоредителната сделка не са осъзнавали
напълно възможните негативни последици от своите действия, експертите отдават на
прекомерното доверие, което те са имали към ответника – техен племенник, поради
което и с оглед реализираните прехвърлителни сделки не са очаквали да загубят своя
дом. Вещите лица в съдебно заседание при защита на заключението си допълнително
разясняват, че когнитивните възможности на ищците са запазени, при това, че същите
покриват нарочните критерии при изследване на когнитивен дефицит, което
изследване се реализира посредством така нар. „мини-ментал“ тестове. Максималния
брой точки ри същите е 30, като ищеца С. покрива 28 точки, а ищцата С. 26, едва при
под 22 точки може да бъде прието, че лицето страда от лек когнитивен дефицит.
Съдът напълно кредитира заключението на вещите лица по комплексната
съдебно–психиатрична и психологична експертиза, от което приема, че към момента на
реализиране на оспорената сделка от 09.04.2019г., ищците са могли да разбират и
19
ръководят действията си. Не се установява наличието на интелектуален или
когнитивен дефицит при тях, при което тези твърдения изложени в исковата молба са
неоснователни. Предоверието, което ищците са изпитвали към ответника, който е
техен племенник не може да обоснове обстоятелството, че те към момента на сделката
не са разбирали значението на действията си. Ищците са съзнавали извършеното от тях
доколкото са били интелектуално способни за ръководят действията си. СъС.ието им
не може да бъде разглеждано, като такова при което да бъде прието, че е налице
опорочаващия факт на изявлението, което да породи унищожаемост на
разпоредителната сделка.
В подкрепа на заключението на вещите лица, че интелектуалните и когнитивни
възможности на ищците са запазени са и останалите събрани по делото писмени и
гласни доказателства. Не е спорно между страните, че ищците към момента, към който
са реализирали процесната сделка с ответника са извършили и други свои
разпореждания с имоти.Изрично свидетеля А. посочи, че ищците са се разпоредили със
свой имот в гр. Варна, ж.к. В.В., съответно имот в село А., както и земеделски земи в
землището на населеното място. Така изложеното от свидетелите потвърждава и от
представената по делото справка по партида водена от С. по в. – Варна, от която се
установява наличието на осъществена разпоредителна сделка с предмет жилище в ж.к.
В.В., вписана на 30.05.2019г., като и дарение на недвижим имот в село А. в полза на
свидетеля А., вписано на 12.03.2020г.
Фактът, че ищците са се разпоредили и с други свои имоти във време близко до
момента, в който е сключена оспорената сделка, води до извода, че същите са
съзнавали извършените от тях действия по разпореждане с имущество.Налице са били
съответните интелектуални възможности, които са им позволявали да вземат ясно и
осъзнато решение по отношение на собствеността си.
При тези съображения съдът намира, че предявения иск за унищожаемост на
договор за покупко – продажба от 09.04.2019г., оформен в НА №*76/2019г., на осн. чл.
31, ал.1 ЗЗД следва да бъде отхвърлен.
С оглед отхвърляне на иска, то следва да бъде разгледан и евентуалния иск за
унищожаване на договора, като сключен при измама поради въвеждане в заблуждение
на ищците от страна на ответника, на осн. чл. 29 ЗЗД.
Измамата е основание за унищожаване на сделката, когато волеизявлението на
страната, която се позовава на нея, е направено под действието на неверни представи,
които другата страна или трето лице са предизвикали умишлено у нея. В доктрината и
съдебната практика се приема, че въвеждането в заблуждение представлява внушаване
на неверни представи за обстоятелства, свързани със сделката, премълчаване на
известни факти или съзнателното поддържане на неверни представи у участник в
сделката. Измама ще е налице само тогава, когато въвеждането в заблуждение е
20
изиграло решаваща роля за сключване на сделката. Ако лицето, което се позовава на
измамата би сключило сделката и ако знаеше действителното положение, сделката не
следва да се счита опорочена.
От анализа на представените по делото писмени доказателства, съдът не може да
достигне до извода, че процесната сделка е сключена при условията на умишлено
въвеждане в заблуждение на ищците от страна на ответника. Установи се по делото, че
страните се намират в близка родствена връзка, както и че ответникът е бил лице, на
което ищците са имали изключително доверие. Не се установява от доказателствата по
делото, че ответникът със свои умишлени действия е въвел в заблуждение ищците, че
последните притежават по-голяма от реално следващата им се част от жилищната
сграда, която разлика при твърдения в исковата молба представляват процесните 13
кв.м. ид.части от жилищната сграда, които са предмет на договора за покупко –
продажба. Данни за такива действия от страна на ответника с цел въвеждане в
заблуждение не се откриват от гласните доказателства, които са събрани по почин на
ищците.
От друга страна следва да бъде посочено, че видно от съдържанието на
нотариалния акт №*76/2019г., ищците са се явили пред нотариус на 09.04.2019г., който
в изпълнение на задължението си вменено в разпоредбата на чл. 579, ал.1, изр.1-во
ГПК е изчел неговото съдържание, ищците са одобрили съдържанието му, на осн.
чл.579, ал.1, изр.2 –ро ГПК, след което са положили подпис в същия. Нотариалният акт
за сделката, като официален свидетелстващ документ с материална доказателствена
сила удостоверява фактите, които са се осъществили пред нотариуса, а именно:
явяването на страните по сделката пред нотариуса, прочитане съдържанието на
изготвения проект на нотариален акт на страните по сделката, изявления за одобряване
на съдържанието на прочетения акт. Страната по сделката, която оспорва някой от
удостоверените от нотариуса факти носи тежестта да докаже при условията на пълно и
главно доказване, че в действителност са реализирани различни от удостоверените
обстоятелства. В настоящата хипотеза не се ангажират доказателства, които да оборят
материалната доказателствена сила на съставения нотариален акт, в който е
обективирана процесната сделка.
По изложените съображения предявения иск за унищожаемост на договора за
покупко – продажба от 09.04.2019г., оформен в НА №*76/2019г., като сключен при
измама, на осн. чл. 29 ЗЗД, следва да бъде отхвърлен.
По отношение на предявените искове за прогласяване недействителността на
пълномощно от 17.09.2019г. с нотариална заверка на подписите и съдържанието, рег.
№12912/ том 2, №92 по описа на нотариус К.И. с район на действие ВРС, съдът
намира, че също следва да приложи последователността на разглеждане съобразно
тежестта на порока, независимо от последователността посочена в исковата молба от
21
ищците, като започне на първо време с най тежкия от пороците, от които се твърди, че
страда едностранната упълномощителна сделка, а именно нищожност на
пълномощното поради невъзможен предмет, на осн. чл.26, ал.2, пр.1-во ЗЗД.
Основанието за нищожност на договора поради невъзможен предмет предполага
начална, фактическа или правна невъзможност да се изпълни договора, поради липса
на обект на правоотношението. Тук порокът е свързан с основен елемент на сделката, а
това е нейния предмет. Този основен елемент ще липсва, ако предметът – обект на
правоотношението не съществува фактически в реалния мир при сключване на
сделката, при което ще е налице т.нар. фактическа невъзможност или ако за неговото
възникване или разпореждане с него съществува непреодолима правна пречка.
Твърденията на ищците по отношение нищожността на пълномощното са
свързани с оглед на това, че предмет на учредената представителна власт са права на
упълномощения ответник да се разпорежда с дворно място с площ от 135 кв.м.,
каквото дворно място с посочената площ към момента на извършване на
разпоредителната сделка не съществува. Излага се, че съществува дворно място с площ
от 252 кв.м., от което ищците притежават идеални части.
Съдът при запознаване с представеното по делото пълномощно, като и
тълкувайки неговото съдържание по реда и правилата на чл. 20 ЗЗД, които намира за
приложими и при едностранните сделки на осн. чл.44 ЗЗД, приема че със същото
ищците учредяват представителна власт на ответника, по силата на която последния
може да се разпорежда с придобити в режим на СИО идеални части от недвижим имот
намиращ се в гр.Варна, ул. П.Х. №12, състоящ се от жилищна сграда и дворно място с
площ от 135 кв.м.Предметът на едностранната сделка се извежда от от съдържанието
й, като съдът приема, че това се съответните идеални части от недвижимия имот –
сграда и дворно място, които са притежавани от ищците, намиращи се на посочения
адрес в града. Не могат да приемат твърденията на ищците, че такъв обект – недвижим
имот, който е предмет на оспорената сделка не съществува в правния мир. От всички
доказателства по делото се установява, че процесният имот на ищците се е намирал в
гр.Варна, ул. П.Х. №12. Имотът видно от приетата по делото съдебно – техническа
експертиза на в.л. О. в производството по чл. 207 ГПК, което се проведе в настоящото
производство представлява съвкупност от постройки и дворно място (последното
фактическо съС.ие онагледено на схема л.173 от делото). В действителност и видно от
представените по делото скица на поземления имот с идентификатор **********.1050
същия е с площ от 252 кв.м., която площ е актуална към момента на изготвяне на
едностранната сделка, последното установяващо се скица на л. 47. Следва да бъде
посочено, че трайно и последователно съдебната практика, приема че площта на имота
не негов основен индивидуализиращ белег. Различието в площите при изготвяне във
времето на кадастралните планове вкл. и кадастралната карта, с която имота получава
и своя индивидуален идентификатор, не е основание да бъде прието, че този имот не е
22
съществувал преди административното одобрения на съответния план. Разликата в
площите може да се дължи на по-точно геодезично заснемане, което позволява
напредъкът в техниката в областта на геодезията и картографията или други фактори,
каквито са обединение на съседни имоти, отчуждаване на определена част за
реализиране на обществено мероприятие и пр. В настоящата хипотеза видно от
съдържанието на скицата на имота на л.47, имот с идентификатор **********.1050
включва имоти №11 и №13, кв.339, парцел VІІ по плана на гр. Варна. Вещото лице О. в
разясненията си дадени в съдебно заседание също пояснява, че имотът в актуалното му
съС.ие е в резултат на обединение на два съседни имоти. Така съобразно заключението
на експерта и съдържанието на представените по делото доказателства съдът приема,
че имот с идентификатор **********.1050 е образуван от стари имоти №11 и №13,
кв.339, парцел VІІ по плана на гр. Варна.Имот №11, кв.339 с площ от 135 кв.м. е
имотът, който е предмет на дарението оформено в нотариален акт №29, том V, дело
№**41/1977г., от което права черпи ответникът, с което дарение неговият праводател
придобива права, като с този номер и тази площ имотът е индивидуализиран и в
съдебното решение постановено по гр. дело №181/1976г., с което се обявява за
окончателен предварителния договор за покупко – продажба. От изложеното следва
извода, че обединяването на имота със съседен имот и увеличаване площта на същия
не води до извода за фактическо не съществуване на този имот в правния мир. Ако
старият имот №11, кв.339 не бе съществувал, то не би съществувал и имота с
идентификатор **********.1050, който понастоящем включва имот по предходен план
по №11, кв.339. Фактическото съществуване на дворното място с построените в него
сгради на посочения адрес в гр. Варна, ул. П.Х. №12 се установи по делото, поради
което следва да бъде прието, че пълномощното, с което се учредяват права на
ответника не е лишено от предмет.
По изложените съображения предявения иск за прогласяване нищожността на
пълномощно от 17.09.2019г. с нотариална заверка на подписите и съдържанието, рег.
№12912/ том 2, №92 по описа на нотариус К.И. с район на действие ВРС, поради
невъзможен предмет на осн. чл.26, ал.2, пр.1-во ЗЗД, следва да бъде отхвърлен.
Поради отхвърляне на основното основание за нищожност, то следва да бъде
разгледано евентуалното такова за прогласяване на нищожност поради накърняване на
добрите нрави, на осн. чл. 26, ал.1, пр.3-то ЗЗД.
Основните твърдения в тази насока са, че ответникът е дал указания за
подготовка на пълномощно със съдържание, което е било различно от уговореното с
ищците.
Както вече бе посочено в мотивите на решението в категорията добри нрави
попадат онази правила, принципи и ценности, които са общовалидни за всички
субекти, като тук безспорно следва да бъдат включени и принципите за
23
добросъвестност, като в гражданските, така и в търговските взаимоотношения. За да
бъде прието, че е накърнен този принцип на добросъвестност, който се извежда от
съдържанието на чл. 63, ал.1 ЗЗД приложима на осн. чл. 44 ЗЗД, следва да се докаже,
че страната се е отклонила от задълженията, които са били уговорени между страните.
За да се установи това отклонение от задълженията, следва на първо време да бъде
установено какви са били действителните уговорки, които са постигнати между
страните, за да бъде направен извода дали страната в последствие се е отклонила от
тяхното изпълнение. В отговора на исковата си молба ответникът изрично излага
възражения, като поддържа, че предметът на разпоредителните сделки са били
съответните ид. части от имота, като посочва, че е уговорено и изпълнено насрещно
задължение за заплащане на пазарната цена. Фактът, че са били налице уговорки, които
са различни от тези, за които е съставено процесното пълномощно следва да бъде
доказан в условията на пълно и главно доказване от страната, която твърди тези
обстоятелства, а именно от ищците. По делото липсват ангажирани доказателства по
отношение на установяване на действителните уговорки между ищците и ответника,
които са породили необходимост от учредяване на представителна власт в полза на
последния. Данни за същите не може да бъде извлечено нито от представените по
делото писмени доказателства, нито от събраните гласни такива.
По изложените съображения предявения иск за прогласяване нищожността на
пълномощно от 17.09.2019г. с нотариална заверка на подписите и съдържанието, рег.
№12912/ том 2, №92 по описа на нотариус К.И. с район на действие ВРС, поради
накърняване на добрите нрави, на осн. чл. 26, ал.1, пр.3-то ЗЗД, следва да бъде
отхвърлен.
Предвид отхвърления иск за прогласяване нищожност на пълномощното, то
следва да бъдат разгледани исковете за неговата унищожаемост, като на първо време
бъде разгледан този, който е свързан с твърденията за невъзможност на ищците да
разбират и ръководят действията си, на осн. чл. 31, ал.1 ЗЗД.
Съобразно приетото в мотивите, съдът не установи ищците да страдат от
интелектуален или когнитивен дефицит, което да бъде разгледано като обстоятелство,
което опорочава тяхната воля. СъС.ие било то трайно или временно, което да обуслови
извод в различна насока към момента на реализиране на упълномощителната сделка от
доказателствата по делото не може да бъде направен. Ищците са имали възможност да
се запознаят със съдържанието на документа, могли са съобразно техните възможности
да разберат обективираното в него. Пълномощното е подписано от същите, като
подписите си последните са положили пред нотариус, който освен подписите е заверил
и съдържанието на документа.
По изложените съображения предявения иск за унищожаване на пълномощно от
17.09.2019г. с нотариална заверка на подписите и съдържанието, рег. №12912/ том 2,
24
№92 по описа на нотариус К.И. с район на действие ВРС, поради невъзможността на
ищците да разбират и ръководят действията си, на осн. чл. 31, ал.1 ЗЗД, следва да бъде
отхвърлен.
В последната хипотеза на чл. 29 ЗЗД за унищожаемост на едностранната сделка,
ищците навеждат твърдения за измама, при която ответникът е въвел в заблуждение
ищците. Твърди се, че пълномощното е подписано от последните доколкото със
същото те са смятали, че следва да бъдат отстранени грешки в кадастралната карта.
В хипотезата на унищожаемост на едностранната сделка поради измама също
следва да са налични онези обстоятелства, които са приложими и при договорите, като
бъде доказано в условията на пълно и главно доказване, че под действието на
формирани неверни представи, които страната или друго лице са предизвикали и
осъществено съответното действие. Ако вината на насрещната страна или третото лице
отговорно за формиране на неверните представи в гражданския процес не предполага,
то следва да бъде доказано от страната, която се позовава на унищожаемост на
сделката, които са онези действия, с които тя е била въведена в заблуждение.
Действията са конкретни проявни форми на виновното лице, с които насрещната
страна по сделката се въвежда в заблуда.
От доказателствата по делото съдът не може да приеме, че конкретно ответникът
е убеждавал ищците, че е необходимо изменение или допълване на кадастралната
карта и кадастралните регистри с оглед актуално отразяване на фактическото съС.ие в
имота. Събраните по почин на ищците гласни доказателства не разкриват факти, които
да бъдат квалифицирани от съда, като действия извършени от ответника с цел да
въведе в заблуда ищците за да набави за себе си имотна облага.
По изложените съображения предявения иск за унищожаване на пълномощно от
17.09.2019г. с нотариална заверка на подписите и съдържанието, рег. №12912/ том 2,
№92 по описа на нотариус К.И. с район на действие ВРС, поради измама, на осн. чл. 29
ЗЗД следва да бъде отхвърлен.
По отношение на договор за покупко – продажба от 02.10.2019г., оформен в
нотариален акт №*45, том 3, рег. № 65**, дело №*99/2019г. по описа на нотариус П.П.
с район на действие ВРС, съдът намира следното:
В поредност посочено по-горе в мотивите на решение с оглед тежестта на порока
на договора следва да бъдат разгледани исковете, като на първо време следва да се
разгледа искането за прогласяване нищожност на сделката поради накърняване на
добрите нрави, на осн. чл. 26, ал.1, пр.3-то ЗЗД. Излагат се твърдения, че при
осъществяване на сделката липсва еквивалентност на насрещните престации,
доколкото полученото по ищците по нея възлиза на 12000 лева, а пазарната стойност
на предмета на разпоредителната сделка възлиза на 100851,58 лева, а в хипотеза
евентуално бъдещо застрояване пазарната стойност би възлизала на 181982,19 лева.
25
Съдът в мотивите си прие, че липсата на еквивалентност на престациите ще е
налице тогава, когато полученото от продавача по договора е значително
неравностойно спрямо даденото насреща от купувача. По отношение критериите, по
които следва да бъде направен извода за наличието на значителна нееквивалентност,
приложение и тук намира горецитираната съдебна практика. Като обобщение на
същата следва да бъде посочено, че при констатация на изключително голямата
разлика в престациите следва да се приеме, че е налице нееквивалентност водеща до
нищожност на договора.
Предмет на процесния договор от 02.10.2019г., оформен в НА № *45/2019г. са
16 кв.м. идеални части от жилищната сграда с идентификатор **********.1050.1,
заедно с 68 кв.м. ид. части от дворното място с идентификатор **********.1050. Видно
от съдържането на разпоредителната сделка ищците в качеството им на продавачи,
като насрещна престация са получили от ответника, като купувач сумата от общо
12000 лева, от която 8000 лева стойност идеалните части от жилищната сграда и 4000
лева стойност на продаваемите ид. части от дворното място.
По отношение установяване пазарната стойност на процесните 16 кв.м. ид.части
от сградата и 68 кв.м. ид.части от дворното място, заключение представи вещото лице
О.. В същото се изложи, че средната пазарна цена на един кв.метър от жилищната
сграда възлиза на 611,50 лева, при което експерта изчислява средна-пазарна цена на
процесните ид.части от имота към момента на реализиране на сделката в размер на
9800 лева.
При прилагане на метода на пазарните аналози за изчисляване стойността на 68
кв.м. ид.части от имота, експерта посочи, че средно – пазарната цена към момента на
сделката възлиза на 70400 лева. При използване на инвестиционния метод, при който
съобразно строителните правила и норми, като и съобразно конкретните показатели на
застояване, които са приложими за местоположението на имота, експерта изчисли
стойност на процесните 68 кв.м. ид.части в размер на 136500 лева.
При прилагане принципа за равностойност на престациите, по отношение
полученото като продажна цена от ищците във връзка с разпоредителната сделка, в
частта относно 16 кв.м. ид.части от жилищната сграда, съдът намира, че не е допусната
нееквивалентнсот на престациите, която да е на значителна стойност. Уговореното и
заплатено в полза на ищците е общо 8000 лева, при пазарна стойност към момента на
сделката в размер от 9800 лева.Изложеното налага извода, че в тази част насрещната
престация, която купувача – ответник в производството по делото е предоставил на
продавачите, не се разминава значително от действителната пазарна цена към този
момент, при което и при отчитане свободата на договаряне по смисъла на чл.9 ЗЗД,
следва да бъде прието, че сделката в тази й част е действителна.
Не са такива обстоятелствата, които се установяват в останалата част от
26
разпоредителната сделка, при която за цената от общо 4000 лева, ответникът е
придобил 68 кв.м. ид.части от имот на стойност 70400 лева, която стойност е изчислена
по реда на метода на пазарните аналози, а съобразно инвестиционния метод,
стойността на процесните ид.части възлиза на 136500 лева. В първата хипотеза при
прилагане метода на пазарните аналози нееквивалентността на престациите възлиза на
над 17 пъти, а във втората хипотеза на над 34 пъти. Независимо, който от двата метода
бъде предпочетен за остойностяване средно – пазарната стойност на ид. части предмет
на разпоредителната сделка от 02.10.2019г., то и в двете хипотези е налице значително
разминаване, което води до нееквивалентност на престациите, от което се извежда и
нищожността на сделката в тази й част. Получените от ищците общо 4000 лева, в
никакъв случай не отговорят на действителната пазарна стойност на ид.части,
определена към момента на сделката, и с които последните са се разпоредили в полза
на ответника. Полученото от тях в насрещна е на незначителна стойност, в пъти по-
малка стойност от придобитите от ответника права. Възраженията на ответника в
насока, че освен продажната цена посочена в нотариалния акт в размер от общо 12000
лева, която стойност се установява, че е заплатена по-равно на ищците от
представените по делото извлечения от техни банкови сметки, е заплатил отделно и
сумата от по 25250 лева на всеки останаха недоказани.
Твърденията на ищците за нищожността на сделката, съдът намира за доказани
в частта относно разпореждането с 68 кв.м. ид.части от имот с идентификатор
**********.1050, поради което договорът оформен в нотариален акт №*45, том 3, рег.
№ 65**, дело №*99/2019г. по описа на нотариус П.П. с район на действие ВРС, следва
да бъде прогласен за нищожен в тази му част. Нищожността на договора в тази му част
не влече нищожност в частта по отношение осъщественото разпореждане с процесните
16 кв.м. ид.части, на така разгледаното основание. Предмет на разпоредителната
сделка са отделни самостоятелни обекти на правото на собственост ( ид. части от
сграда и ид.части от земя), поради което нищожността на договора по отношение на
част от предмета не влече нищожността на сделката в останалата й част. При тези
съображения предявения иск за прогласяване нищожност на договора в частта, с която
ищците са се разпоредили с 16 кв. м. ид.части от сграда с идентификатор 10135.
1501.1050.1 следва да бъде отхвърлен, като неоснователен, на въведеното основание –
накърняване на добрите нрави.
Доколкото съдът отхвърли предявения иск за прогласяване нищожност на
договора за покупко – продажба оформен в нотариален акт №*45, том 3, рег. № 65**,
дело №*99/2019г., в частта по отношение осъщественото разпореждане с 16 кв.м.
ид.части от имот с идентификатор **********.1050.1 – жилищна сграда изградена в
имота, то в тази част следва да бъде разгледана евентуалната претенция за
прогласяване недействителност на договора по отношение на ищците, като сключен
без представителна власт на продавачите, на осн. чл. 42, ал.2 ЗЗД.
27
С Тълкувателно решение от 12.12.2016г., постановено по тълкувателно дело
№5/2014г. на ОСГТК на ВКС, се дадоха задължителни указания по прилагане на
закона, като се прие, че мнимо представляваният може да се позове на
недействителността по чл. 42, ал. 2 ЗЗД както извънсъдебно, така и пред съда, като
последното той може да направи чрез предявявяне на установителен иск с правна
квалификация чл. 42, ал. 2 ЗЗД. Разпоредбата на чл. 42, ал. 2 ЗЗД е установена
единствено и изключително в интерес на мнимо представлявания. Установената с нея
висяща недействителност само временно препятства директното настъпване на
правните последици от договора в неговия патримониум, като нормата му предоставя
потестативното право да потвърди договора.Прие се също така, че за валидно
разпореждане с имущество на упълномощителя, необходимо и
достатъчно е в пълномощното ясно и еднозначно, общо да е изразена
волята на упълномощителя за извършване на разпоредителни правни
сделки или действия от негово име чрез пълномощника.
В настоящата хипотеза договорът за покупко – продажба от 02.10.2019г.,
обективиран в нотариален акт №*45/2019г. е сключен от една страна ищците в
качеството им на продавачи чрез техния пълномощник, който в нотариалното
производство се легитимира с пълномощно с нотариална заверка на подписите и
съдържанието от 17.09.2019г., рег. №**912 том 2, №94 по описа на нотариус К.И. с
район на действие ВРС. От друга страна ответникът има качество на купувач по
разпоредителната сделка. Последният е изрично упълномощен да договоря и сам със
себе си, като учредената му представителна власт включва разпореждане с намиращата
се в имота жилищна сграда. Доколкото исковете за прогласяване недействителността
на едностранната сделка бяха отхвърлени от съда, то следва да бъде прието, че към
момента на осъществяване на разпоредителната сделка, която е предмет на спора,
ответникът е притежавал надлежно учредена му представителна власт да осъществи
действия във връзка с разпореждане с имущество собственост на ищците, и в частност
по отношение на притежаваните от тях 16 кв.м. ид.части от жилищната сграда с
идентификатор **********.1050.1.
По изложените съображения и доколкото ответникът е действал в хипотезата на
пълномощник с надлежно учредена му представителна власт, то предявения иск за
прогласяване недействителност на договора за покупко – продажба от 02.10.2019г.,
като сключен без представителна власт, в частта по отношение осъщественото
разпореждане с 16 кв.м. ид.части от имот с идентификатор **********.1050.1 –
жилищна сграда изградена в имота, на осн. чл. 42, ал.2 ЗЗД, следва да бъде отхвърлен.
По отношение на предявените искове с правно осн. чл.108 ЗС :
За да се уважи предявеният реивандикационен иск с правно основание чл. 108 ЗС,
следва ищецът да докаже наличието на трите кумулативни предпоставки, установени с
28
тази императивна правна норма: че е собственик на имота, че ответникът владее имота,
и че ответникът владее имота без правно основание.
Предмет на първия ревандикационен иск е осъждане на ответника да предаде
владението по отношение на ½ ид.части от жилищна сграда с идентификатор
**********.1050.1. Съдът в мотивите си прие, че собствеността по отношение на
ищците досежно жилищна сграда намираща се в гр. Варна, ул. П.Х. №12 е възникнала
по силата на решение от 05.3.1976г., постановено по гр.дело №181/1976г. на ВРС, с
което се обявява за окончателен предварителния договор за покупко – продажба
сключен на 18.12.1972г., по силата на който Е.В.Г. се задължава да продаде на ищеца
Д. Б. С. процесния имот. Решението, с което предварителния договор за обявява за
окончателен е постановено през време на брака на ищците, който е сключен през
1974г., при което и доколкото не стои въпроса, кога е осъществено плащането по
сделката (преди или след сключване на брака), досежно имота възниква съпружеска
имуществена общност, въз основа на приложимия към този момент чл.13, ал.1 СК от
1968г. (отм.).Не е спорен между страните факта, че по силата на дарение от
15.06.1977г., праводателят на ответника С. Б. С., б.ж. на гр. Варна е придобил
собствеността досежно ½ ид.части от жилище намиращо се в гр. Варна, ул. П.Х. №12,
заедно с 67/135 кв.м. идеални части от дворно място с площ от 135 кв.м.,
представляващо имот с пл.№11, кв.339 по плана на 9-ти подрайон на гр.
Варна.Съобразно представените по делото скица на имота процесната сграда
намираща се в гр. Варна, ул. П.Х. №12 представлява имот с идентификатор
**********.1050.1, с площ от 58 кв.м. по скица. Спорове досежно идентичността на
имота съобразно индивидуализирането му в приетата КККР на гр. Варна и досежно
документите за собственост липсва. Осъщественото пристрояване в последствие, което
фактическо съС.ие е отразено на скица на л. 173 от делото с червени линии, не
променя предназначението на имота, не влияе и относно неговата идентификация.
С договор за покупко – продажба от 09.04.2019г., оформен в НА №*76/2019г.
ищците прехвърлят собствеността на 13 кв.м. ид.части от собствените си ½ ид.части от
сградата, а с договор за покупко – продажба от 02.10.2019г., оформен в НА
№*45/2019г. ищците, които при изповядване на разпоредителната сделка се
представляват от ответника, прехвърлят на последния и останалите притежавани от тях
16 кв.м. ид.части. След осъществяване на дарственото разпореждане праводателя на
ответника придобива ½ ид.части от тази постройка или 29 кв.м. ид.части от общата ЗП
от 58 кв.м. С първата разпоредителна сделка от 09.04.2019г. ищците продават на
ответника своите 13 кв. м. ид.части от сградата, а с втората останалите 16 кв.м.
ид.части от същата. С втората разпоредителна сделка ищците изчерпват материалните
си права на собственост досежно този самостоятелен обект на правото на собственост,
поради което и към момента на депозиране на исковата молба в съда същите не се
легитимират за собственици на процесните ид.части на посоченото от тях основание -
29
съдебно решение от 05.3.1976г., постановено по гр.дело №181/1976г. на ВРС, с което
се обявява за окончателен предварителния договор за покупко – продажба сключен на
18.12.1972г., по силата на който Е.В.Г. се задължава да продаде на ищеца Д. Б. С.
процесния имот. Вещнопрехвърлителния ефект на оспорените договори за покупко –
продажба оформени в НА № *76/2019г. и №*45/2019г. по отношение на имот
представляващ жилищна сграда с идентификатор **********.1050.1, с площ по скица
следва да бъде зачетен, като предявения ревандикационен иск следва да бъде
отхвърлен.
Доколкото не се установява първата от трите кумулативни предпоставки на иска
по чл. 108 ЗС за този имот, то не следва да бъдат изследвани и останалите.
По отношение на предявения ревандикационен иск за осъждане на ответника да
предаде владението върху Второстепенна сграда със самостоятелен характер с
идентификатор **********.1050.5 в гр. Варна, ул. П.Х. №12, на един етаж със ЗП от 25
кв.м., предназначение: жилищна сграда – еднофамилна, състояща се от кухненски бокс,
дрешник, коридор, баня – тоалет, при граници: имот **********.1050 от три страни и
имот **********.1047 от запад, ведно с припадащите се идеални части от общите
части на сградата и дворното място върху което е изградена тя.Главният иск е предявен
досежно установяване правото на собственост върху цялата сграда на основание
оригинерно придобивно основание - давностно владение осъществявано за периода от
1983-2019г., а в евентуалност в случай, че претенцията бъде отхвърлена за цялата
сграда на посоченото основание, се иска установяване, че ищците са собственици на ½
ид.части от имота, на осн. съдебно решение от 05.3.1976г., постановено по гр.дело
№181/1976г. на ВРС, с което се обявява за окончателен предварителния договор за
покупко – продажба сключен на 18.12.1972г.
Не е спорно от фактическа страна между страните, че в дворното място с
идентификатор **********.1050 е изградена и постройка, която има предназначение
на жилищна сграда – еднофамилна, състояща се от кухненски бокс, дрешник, коридор,
баня – тоалет. Наличието на сградата се установява от представените по делото скици
на имота, в които сградата е отразена, като имот с идентификатор **********.1050.5 с
предназначение: жилищна сграда еднофамилна със ЗП от 25 кв.м. Наличието на
сградата се установява и от заключението на в.л. О., която сграда е нанесена на скица
на л. 173 от делото под №05.
Първите налични данни от доказателствения материал по делото, че сградата е
изградена в дворното място се извличат от дарственото разпореждане оформено в НА
№29/1977г. Видно от съдържанието на същия предмет на дарението в полза на
праводателя на ответника, наред с идеална част от сградата в имота е и ½ постройка на
двора. Не се оспорва от ищците факта, че по силата на това дарение праводателят на
ответника е придобил материални права досежно ½ ид.части от сграда с
30
идентификатор **********.1050.5. Не се оспорва също така и факта, че ответникът се
явява наследник на надарения С. Б. С., б.ж. на гр. Варна. От изложеното следва извода,
че считано от 1977г. между страните е създадено съС.ие на съсобственост по
отношение на тази жилищна сграда.
За придобиването на недвижим имот по давност в общата хипотеза е
необходимо упражняване на владение върху него в период от десет години.
Владението от своя страна изисква кумулативно наличие на двата му елемента.
Обективният елемент – упражняване на фактическата власт върху веща. Тя включва
извършване на фактически действия, които недвусмислено манифестират власт върху
имота, която по съдържание е като на собственика. Субективният елемент на
владението – намерението за своене е трудно доказуемо, защото е психическо съС.ие,
поради което законодателят установява законова оборима презумпция в чл. 69 ЗС -
предполага се, че владелецът държи вещта като своя, освен ако не се установи, че я
дължи за другиго. Намерението се изразява външно чрез различни действия, които
фактически запълват съдържанието на правомощието на собственика. В отношенията
между съсобственици не е изключено приложението на презумпцията на чл. 69 ЗС, но
тук отношенията са усложнени, тъй като всеки от съсобствениците има право да
ползва вещта /чл. 31, ал.1 ЗС/. Когато след възникване на съсобственост, някой
съсобственик ползва съсобствената вещ, той е владелец на своята част и държател на
идеалната част на другите съсобственици. За да придобие частите на останалите
съсобственици е необходимо да демонстрира, че е отблъснал намерението на другите
съсобственици и е започнал да свои техните части за себе си. Превръщането на
държането във владение не изисква някакъв специален акт /макар, че може да
съществува и такъв/. Фактическото разделяне на наследствените /съсобствените/
имоти, при което всеки от съсобствениците установи самостоятелна власт върху
конкретен имот, живее поС.но в него със семейството си със знанието и без възражение
на останалите и при липса на спорове относно начина на фактическо разпределение,
ползването и стопанисване на имотите и без претенции за упражняване на права на
съсобственик по чл. 30, ал.3 или чл. 31, ал.2 ЗС, са действия, които преценени
комплексно демонстрират промяна на намерението за своене и установяване на
владение за себе си.
Приведено горното към настоящата хипотеза, се установява от фактическа
страна, че с договор от 28.06.2017г. сключен между ищците от една страна, а от друга
наследниците на С. Б. С., б.ж. на гр. Варна, починал на 25.08.2012г., се извършва
разпределение правото на ползване, по силата на което на ищците се възлага по т.2 от
договора ползването на едноетажна масивна сграда състояща се от стая и баня с тоалет
със ЗП от 25,29 кв.м. Така направеното разпределение съдът намира, че единствено
констатира и урежда вече възникналото между страните разпределение правото на
ползване на имотите и в частност процесната сграда. От показанията на свидетелите,
31
които са разпитани в хода на съдебното производство – Н. А. и С. М.а, съдът приема,
че ищците за започнали де живеят в тази сграда още през 80-те години, от който
момент от имота се е изнесъл наемател. От този момент до 2019г. ищците
непрекъснато са живели в имота, като единствено по време на осъществяван ремонт в
него са се изнасяли в разпределената им част от сграда с идентификатор
**********.1050.1. Категорично свидетелите заявиха в разпитът си пред съда, че
техния чичо, който се явява и праводател на ответника не е използвал тази жилищна
сграда, като същият е живял в отредената му част от сграда с идентификатор
**********.1050.1, с вход от към вътрешната страна на двора. Съдът кредитира тези
показания на свидетелите, като същевременно посочва, че по делото не са представени
доказателства, които да опровергаят същите. В подкрепа на свидетелските показания
са представените по делото писмени такива и в частност доказателства по реализиране
на административната процедура по издаване на удостоверите за търпимост за строеж,
който е реализиран през 2018г. Изрично административният орган при издаване на
удостоверени за търпимост №12/10.05.2018г. посочва, че е осъществена проверка на
място, която констатира, че сградата се ползва от ищците Д. и А. С.и. С оглед
изложеното и при съвкупна преценка на писмените и гласни доказателства съдът
приема за доказано, че през 1983г. ищците, през време на техния брак са установили
фактическа власт върху сградата, което владение върху цялата част от сградата са
осъществявали лично за себе си, като същевременно са трансформирали намерението
си, като от държатели ид.части от правото на собственост на наследодателя на
ответника са се превърнали в техни владелци. Не се установява прекъсване на
установеното владение досежно целия имот за периода посочен в исковата молба от
1983 до 2019г., поради което следва да бъде прието, че ищците се легитимират за
собственици на сграда с идентификатор **********.1050.5 на посоченото от тях
оригинерно придобивно основание.
Няма спор по отношение на втората предпоставка, че имота към момента на
депозиране на исковата молба в съда се владее от ответника. Този факт се установява и
от гласните показания на свидетелите Н. А. и С. М.а, които посочват, че ответникът ги
е изгонил от там през 2019г.
По отношение правата на ответника:
Сграда с идентификатор **********.1050.5, намираща се в имот с
идентификатор **********.1050 не е изключена по време на осъщественото
разпореждане с притежаваните от ищците ид.части от земята, което разпореждане е
обективирано в договор за покупко – продажба от 02.10.2019г., оформен в НА
№*45/2019г. При това положение следва да бъде прието, че доколкото построеното
върху земята и имащо качество на самостоятелен обект на правото на собственост не е
изрично изключено, то този обект е част от разпоредителна сделка, следователно в
следствие на същата вещни права преминават в сферата на приобретателя по сделката.
32
Това би било приложимо в случай, че договорът за покупко – продажба от 02.10.2019г.,
оформен в НА №*45/2019г. има вещнопрехвърлителне ефект и в частта за земята. В
тази част сделката бе прогласена от съда за нищожна, поради което вещни права не
преминават в патримониума на ответника, в частта досежно процесните 68 кв.м.
ид.части от земята, а следователно и построената в това дворно място сграда с
идентификатор **********.1050.5. При така изложеното следва извода, че към
момента на депозиране на исковата молба в съда, ответникът не се легитимира за
собственик на сградата на деривативно придобивно основание.Права за него по
отношение на тази сграда не произтичат нито от договор за покупко – продажба от
02.10.2019г., оформен в НА №*45/2019г., нито по наследство от своя праводател,
доколкото с преобръщане на намерението и завладяване на идеалните части на С. Б. С.,
ищците придобиват по оригинерно основание правото на собственост върху
второстепеннанта жилищна сграда.
По изложените съображения ревандикационният иск е основателен, като
ищците следва да бъдат признати за собственици на Второстепенна сграда със
самостоятелен характер с идентификатор **********.1050.5 в гр. Варна, ул. П.Х. №12,
на един етаж със ЗП от 25 кв.м., предназначение: жилищна сграда – еднофамилна,
състояща се от кухненски бокс, дрешник, коридор, баня – тоалет, при граници: имот
**********.1050 от три страни и имот **********.1047 от запад, ведно с припадащите
се идеални части от общите части на сградата и дворното място върху което е
изградена тя, която собственост произтича от изтекла в тяхна полза придобивна
давност за периода 1983 – 2019г., както и да бъде осъден ответникът да предаде
владението върху сградата на ищците, на осн. чл. 108 ЗС.
По отношение на исковете на ищците за присъждане на имуществени вреди в
размер на 5700 лева, които вреди са им причинени за периода 01.11.2019г. –
02.07.2021г., под формата на заплатени от тях 19 бр. наемни вноски от по 300 лева за
ползван от тях под наем недвижи имот, на осн. чл. 45 ЗЗД.
Съгласно разпоредбата на чл.45, ал.1 ЗЗД, всеки е длъжен да поправи вредите,
които виновно е причинил другиму. В този смисъл елементите на фактическия състав
на деликтната отговорност са: противоправно поведение, настъпването на вреди,
причинна връзка между тях и вина у причинителя. И докато наличието на последния
от четирите елемента се предполага по силата на оборимата презумпция на ал. 2 от
цитираната разпоредба, то останалите три подлежат на доказване чрез предвидените в
ГПК способи. Доказателствената тежест за тяхното установяване, съобразно общото
правило на ГПК, се носи от ищеца-при условията на пълно и главно доказване.
Първия елемент от фактическия състав касае осъществяване на деяние, което да е
в резултат от едно противоправно поведение на деликвента – ответник в исковото
производство. Поведението е противоправно като е противоречащо на заложеното в
чл. 45 ЗЗД общо правило да не се вреди другиму.
Твърденията в исковата молба изложени от ищците досежно противоправното
33
поведение на ищеца се отнасят до негови действия, с които той е изгонил ищците от
имота, в който те са живеели. В мотивите си съдът прие, че ищците са живеели в
намиращата се в дворното място сграда с идентификатор **********.1050.5, която
обитават считано от 80-те години до 2019г.Съдът прие, че жилището е придобито от
ищците на оригинерно основание, поради което същите и в качеството им на
собственици следва да упражняват правата си да живеят в това жилище. От гласните
показанията на свидетелите Н. А. и С. М.а, съдът приема, че след осъществяване на
разпоредителните сделки през 2019г. ответникът е предприел действия по изнасяне на
лични вещи на ищците намиращи се в жилището, в което те живеят.
При така възприетата фактическа обстановка, съдът приема, че поведението на
ответника, с което същия е предприел действия по изгонване на ищците от жилището
им е неправомерно. В случаите, когато едно лице се счита за собственик на имота, а
друго лице владее неоснователно тази негова собственост, невладеещия собственик не
следва да влиза в саморазправа с владелеца, а по надлежния ред да потърси правата си
и при доказване на своята правота да поиска връщане на собствения им имот по
надлежния законов ред. Самоуправите действия следва да бъдат разглеждани, като
проява на противоправно поведение, което не следва да се допуска.
С оглед противоправното поведение на ответника, с което ищците са били
принудени на напуснат жилището с идентификатор **********.1050.5, същите са
предприели наемането на имот, в който да живеят. По делото е представен договор за
наем на недвижим имот, от който съдът приема, че между ищците и трето на спорна
лице В.Г.А., представлявана от своя син – свидетелят Б.В. А. е възникнало валидно
наемно правоотношение, по силата на което наемодателя е отдал на ищците имот в гр.
Варна, бул. В.В. №81, ет.6, ап.21, като е уговорена месечна наемна цена в размер на
300 лева. По повод оспорената автентичност на положения подпис в договора за наем,
съдът назначи съдебно – графологична експертиза, по която вещото лице изрично
посочи, че подписът в договора след думата наемодател е изпълнен от свидетеля Б. А..
Заключението на в.л. Ц. напълно се кредитира от съда, като обективно и компетентно
дадено, а възраженията на ответника за неавтентичност на положения подпис следва да
бъдат отхвърлени, като неоснователни. Свидетелят А. изрично изложи, че ищците са
заплащали ежемесечно стойността на наема, така както е уговорено в договора.
При така възприетата фактическа обстановка следва да бъде направен извод, че с
противоправното си поведение ответникът посредством изгонване на ищците от
собствения им имот, последните се претърпели имуществени вреди под формата на
заплатен от тях месечен наем в размер от по 300 лева на месец за периода от
01.11.2019г. до 01.07.2021г. По изложените съображения предявеният иск за
присъждане на имуществени вреди под формата на заплатени от ищците наемни
вноски следва да бъде уважен в размер на процесната сума от 5700 лева, която
ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищците, ведно със законната лихва
считано от депозиране на исковата молба в съда – 02.07.2021г. до окончателно
34
изплащане на задължението, на осн. чл. 45 ЗЗД.
По отношение на предявените искове за заплащане на сумата от по 8000
лева обезщетение за неимуществени вреди:
Неимуществените вреди следва да бъдат репарирани по справедливост.
Понятието "справедливост" по смисъла на чл. 52 ЗЗД обаче не е абстрактно понятие.
То е свързано с преценката на редица конкретни обективно съществуващи
обстоятелства, които трябва да се имат предвид от съда при определяне на размера на
обезщетението. При определяне размера на неимуществените вреди следва да се вземат
под внимание всички обстоятелства, които обуславят тези вреди.
Към момента на изпълнение на фактическия състав на противоправното деяние от
страна на ответника, ищците са на 70 съответно 65 години, лица в пенсионна възраст,
които трайно за период повече от 35 години са обитавали процесното жилище, което са
напуснали по настояване на ответника. След напускане на жилището си ищците са
изпаднали в съС.ие на стрес, което им съС.ие се извежда, като от гласните показания
на свидетелите Н. А. и С. М.а, така и от заключението на комплексната съдебно-
психиатрична и психологична експертиза. Както в заключението на експертите, така и
в показанията си свидетелите посочват, че при ищците се наблюдава нарушение на
спокойния сън и повишено нервно напрежение. Това им съС.ие допълнително било
утежнено от мисли, че са загубили имотът си, което ги провокирало да плачат.
При тази фактическа обстановка съдът приема, че с поведението си ответникът
изразяващо се в отстраняване на ищците от имота, в който те се живеел в един
продължителен период от време, е причинил неимуществени за тях вреди изразяващи
се в причинени им болки и страдания. Външната проявна форма на тези вреди се
установява от заключението на комплексната експертиза и гласните доказателства.
Нарушението на съня, плач, съС.ие на раздразнение и неспокойство кореспондира със
съС.ие на стрес, който е бил предизвикан у ищците в следствие неправомерно
поведение на ответника. При тези съображения искането за присъждане на
неимуществени вреди по същество е основателно.
Размерът на вредите следва да бъде определено съобразно по-горе възприетия
принцип на справедливостта, като се отчитат конкретните факти. В случая към
момента на деянието ищците са на 70 съответно 65 годишна възраст, живеели са в
имота над 35 години, противоправното им отстраняване в имота е създало у същите
съС.ие на стрес, който е имал своята конкретна външна проявна форма при всеки един
от тях, което съС.ие е продължило за период от около година и половина. При така
изложеното съдът намира, че следва да определи обезщетение по справедливост
дължимо на всеки един от ищците в размер от по 2000 лева,за която сума следва да
бъде осъден ответникът да заплати на всеки един ищец ведно със законната лихва
считано от депозиране на исковата молба в съда - 02.07.2021г. до окончателно
изплащане на задължението. За разликата над присъдените от по 2000 лева до пълно
предявения размер от по 8000 лева за всеки, предявения иск следва да бъде отхвърлен.
По отношение на разноските:
С оглед изхода на спора и доколкото ищците са страни освободени от съда от
задължение за заплащане на дължима по делото държавна такса, то ответникът следва
35
да бъде осъден да заплати дължимата държавна такса по уважените искове на ищците.
Съдът уважи иска за прогласяване нищожност на договор оформен в НА №*45/2019г.,
в частта досежно разпореждането с 68 кв.м. от дворното място с цена на иска от
2367,70 лева и дължима по него държавна такса в размер 50 лева. Уважен е
ревандикационния иск за предаване владението на жилище с идентификатор
**********.1050.5, за който съдът определя цена на иска в размер на 8054,10 лева, при
което дължимата за този иск държавна такса в възлиза на 80,54 лева.Уважените искове
за имуществени вреди и частично уважените за неимуществени вреди водят до
дължима държавна такса от 228 лева, респ. 1** лева от ответника. Общата дължима
държавна такса по уважените на ищците искове, която ответникът следва да заплати
възлиза на 518,54 лева. По отхвърлените искове дължимата държавна такса остава за
сметка бюджета на съда.
От бюджета на съда за заплатени общо 1561 лева под формата на възнаграждения
за вещи лица по назначението общо пет съдебни експертизи (в това число основни и
допълнителни). От тази сума 300 лева от бюджета са заплатени за приетата експертиза
в производството по чл. 207 ГПК, поради което за тази сума ответникът следва да бъде
осъден да заплати в полза на бюджета. По назначената съдебно – оценителна и
допълнително съдено – оценителна експертизи са заплатени от бюджета общо 360
лева. С експертизите ищците установиха твърденията си за нееквивалентност на
престациите по прогласения за недействителен договор, поради което и тази сума
следва да бъде поета от ответника. По отношение на комплексната експертиза от
бюджета на изплатени 751 лева, от които 451 лева на в.л. В. (психиатър) и 300 лева на
в.л. Ц. (психолог). Твърденията на ищците за невъзможност същите да разбират и
ръководят действията си останаха недоказани съобразно приетото заключение, поради
което разходът в размер на 451 лева следва да остане за сметка на бюджета.
Установиха се твърденията на ищците за причинени неимуществени вреди от
комплексната експертиза в психологическата й част, поради което този разход в размер
на 300 лева следва да бъде поет от ответника. Оспорената от ответника автентичност
на подписа се отхвърли, при което и разхода за съдебно – графологична експертиза в
размер на 150 лева следва да бъде поет от него.
По изложените съображения ответникът следва да бъде осъден да заплати сумата
от 1110 лева, представляващи направени от бюджета на съда разноски по делото.
По отношение дължимите разноски на ищците:
Прави се искане за определяне на разноски за процесуално представителство по
исковото, както и в обезпечителното производство по реда на чл.38, ал.1, т.2
ЗА.Представя се договор за правна защита и съдействие, по силата на който
дължимото възнаграждение е определено по реда на чл.38, ал.1, т.2 ЗА, като е посочен
общ размер от 6000 лева, от които 1000 лева за обезпечително производство и 5000
лева за исков процес.
Претендира се присъждане на възнаграждение за процесуално представителство
на осн. чл. 38, ал.1, т.2 ЗА, която хипотеза предпоставя предоставянето на безплатна
адвокатска помощ на материално затруднено лице. Посочения текст на чл. 38 ЗА дава
възможност на адвоката да предоставя безплатна правна помощ, и в случай че лицето,
на което е била предоставена така помощ му бъдат уважени претенциите, то
36
насрещната страна, която се явява задължена за разноски, следва да бъде осъдена да
заплати възнаграждение за процесуално представителство на адвоката предоставил
безплатната правна помощ, като съдът определя размера на възнаграждението
съобразно Наредба №1/09.07.2004г. В посочената хипотеза е и съдебната практика по
приложимостта на чл. 38 ЗА в случая обективирана в определение № 528/20.06.2012 г.
по ч. т. д. № 195/2012 г. II т. о. ВКС и определение № 148/13.06.2013 г. по т. д. №
1139/2011 г. II т. о. ВКС. Съгласно тази практика липсата на изрично уговорен размер
на адвокатското възнагражедение, когато оказаната адвокатска помощ е безплатна, не е
основание за отхвърляне на искането за присъждане на възнаграждение. С оглед на
това и доколкото в договора за правна помощ е посочен изричен размер на
адвокатското възнаграждение, същият следва да бъде определен в посочения по
договор размер, като се съобрази уважените и отхвърлени искове на страната, както и
проведеното производство по обезпечение на доказателствата.
Ответникът не релевира възражение за прекомерност на размера на
възнаграждението за процесуално представителство посочено в договора за правна
защита и съдействие на ищците, при което съдът приема за основа така посочените в
него суми.
С определение №4307/16.08.2021г. е уважено искането на ищците, като е
допуснато обезпечение на доказателствата, на осн. чл.207 ГПК, изслушано е и прието
заключение по съдебно – техническа експертиза, за което е проведено съдебно
заседание, при което в полза на ищците следва да се присъдят разноски за това
производство в размер на поискания от 1000 лева.
По отношение на общото исково производство предявените са от ищците осем
главни иска: за прогласяване недействителност на договор оформен в НА №*76/2019г;
пълномощно от 17.09.2019; договор оформен в НА№*45/2019г.; по чл. 108 ЗС за ½
ид.части от сграда 1050.1; по чл. 108 за сграда 1050.5; за имуществени вреди в размер
на 5700 лева; за неимуществени вреди на ищеца в размер на 8000 лева; за
неимуществени вреди на ищцата за 8000 лева. Не е посочено по кой от исковете какъв
е размера на възнаграждението от общо 5000 лева, при което съдът приема, че поравно
от по 625 лева.
От така предявените искове частично бе уважен иска за прогласявани
недействителност на разпоредителната сделка оформена в НА №*45/2019г., в частта за
68 кв.м. от имота с цена на иска 2367,70 лева и отхвърлена в частта за 16 кв.м. от
сградата с цена за тази част от иска в размер на 7372,16 лева. При така изложеното за
този иск на ищеца следва да се определи възнаграждение в размер на
(2367,70х625/9739,86) 151,93 лева. Уважи се иска по чл. 108 ЗС за сграда 1050.5, при
което за него се дължи определяне на възнаграждение от 625 лева, изцяло се уважи и
иска за имуществени вреди от 5700 лева, за който се дължи също определяне на
37
възнаграждение от 652 лева. Частично до размер от по 2000 се уважиха исковете за
неимуществени вреди от общия размер от 8000 лева, при което за иска на ищеца се
определя възнаграждение в размер на (2000х625/8000) 156,25 лева, в такъв размер от
156,25 лева се дължи определяне и възнаграждение за иска на ищцата.
Общия размер на възнаграждението, което съдът определя, че ответникът следва
да заплати на ищците съразмерно уважените искове възлиза на 2714,43 лева.
По разноските на ответника:
Общия размер на уговореното и заплатено възнаграждение за процесуално
представителство възлиза на 1500 лева.
Отхвърлен е главния и евентуални искове за прогласяване недействителност на
договор оформен в НА №*76/2019г., с цена на иска 5959,88 лева. Отхвърлен е главния
и евентуални искове за прогласяване недействителност на пълномощно от 17.09.2019г.
с цена на иска 9739,86 лева. Частично отхвърлен е иска за прогласяване
недействителност на договора оформен в НА № *45/2019г., в частта за сградата, с цена
на иска 7372,16 лева Отхвърлен е иска по чл. 108 ЗС за ½ ид.части от сграда 1050.1 с
цена на иска 23337,49 лева. Отхвърлени за разликата над 2000 лева за всеки ищец до
пълно предявените от по 8000 лева са исковете за неимуществени вреди.
На ответника се дължи възнаграждение съразмерно отхвърлената част на
предявените искове. В представения по делото договор за правна защита и съдействие
на ответника не е посочено, по кой иск какъв е размера на уговореното възнаграждение
от общо 1500 лева, при което съдът приема, че по всеки един от осемте главни иска
възнаграждението възлиза по-равно от по 187,50 лева. При така изложеното за
отхвърлените искове за прогласяване недействителност на договор оформен в НА №
*76/2019г. се дължи възнаграждение в размер от 187,50 лева, в такъв размер от 187,50
лева се дължи и възнаграждение за отхвърления иск за прогласяване недействителност
на пълномощното. По частично отхвърления иск за прогласяване недействителност на
договор оформен в НА №*45/2019г., в частта на сградата се дължи възнаграждение
съразмерно отхвърлената част (7372,16х187,50/9739,86) или сумата от 141,91 лева. За
отхвърления иск по реда на чл.108 ЗС за сграда 1050.1 се дължи възнаграждение в
размер на 187,50 лева. За частично отхвърления иск за неимуществени вреди
присъдени на ищеца се дължи (6000х187,50/8000) възнаграждение в размер на 140,62
лева. В такъв размер от 140,62 лева се дължи и възнаграждение по частично
отхвърления иск на ищцата за неимуществени вреди.
Ищците са освободени от заплащане на дължими държавни такси и разноски по
делото но не и от дължимите от тях разноски, които са сторени от насрещната страна в
процеса. При тези съображения ищците следва да бъдат осъдени да заплатят на
ответника сумата от общо 985,65 лева, на осн. чл. 78, ал.3 ГПК.
38
Водим от горното съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения иск от Д. Б. С., ЕГН ********** от гр. Варна, ж.к. В.В.
№302, вх.6, ет.2, ап.78 и А. И. С. ********** от гр. Варна, ж.к. В.В. №302, вх.6, ет.2,
ап.78 срещу М. С. Б., ЕГН ********** от гр. Варна, ул. П.Х. №12 за прогласяване
нищожност на договор за покупко – продажба от 09.04.2019г. оформен в
нотариален акт №*76, том1, рег. №**95, дело № 1**/2019г . по описа на нотариус
О.С. с район на действие ВРС, с който Д. Б. С. и А. И. С. продават на М. С. Б., 13
(тринадесет) кв.м. идеални части от собствените си ½ (една втора) ид.части от
жилищна сграда с идентификатор **********.1050.1 намираща се в гр. Варна, ул. П.Х.
№12, поради накърняване на добрите нрави, на осн. чл. 26, ал.1, пр.3-то ЗЗД;
евентуално за унищожаем поради невъзможност на Д. Б. С. и А. И. С. да разбират и
ръководят действията си, на осн. чл. 31, ал.1 ЗЗД; евентуално за унищожаем, като
сключен при измама, на осн. чл. 29 ЗЗД.
ОТХВЪРЛЯ предявения иск от Д. Б. С., ЕГН ********** от гр. Варна, ж.к. В.В.
№302, вх.6, ет.2, ап.78 и А. И. С. ********** от гр. Варна, ж.к. В.В. №302, вх.6, ет.2,
ап.78 срещу М. С. Б., ЕГН ********** от гр. Варна, ул. П.Х. №12 за прогласяване
нищожност на пълномощно от 17.09.2019г. с нотариална заверка на подписите рег.
№ 12911 и съдържанието рег. № **912 том 2, №94 по описа на нотариус К.И. с
район на действие ВРС поради невъзможен предмет, на осн. 26, ал.2, пр.1-во
ЗЗД;евентуално поради накърняване на добрите нрави, на осн. чл. 26, ал.1, пр.3-то
ЗЗД;евентуално за унищожаемост на пълномощното поради невъзможност на Д. Б. С.
и А. И. С. да разбират и ръководят действията си, на осн. чл. 31, ал.1 ЗЗД; евентуално
за унищожаемо поради измама, на осн. чл. 29 ЗЗД.
ПРОГЛАСЯВА НИЩОЖНОСТТА на договор за покупко – продажба от
02.10.2019г., оформен в нотариална акт № *45, том3, рег. №65**, дело №4**/2019г.
по описа на нотариус П.П. с район на действие ВРС, В ЧАСТТА, с която Д. Б. С. и А.
И. С., двамата действащи чрез пълномощникът си М. С. Б., продават на М. С. Б. 68
(шестдесет и осем) кв.м. ид.части от поземлен имот с идентификатор
**********.1050 по КККР на гр. Варна, целия с площ от 252 кв.м., с
административен адрес по кадастрална скица: гр. Варна, район О., ул. Б.Т. №13, с
предходен номер по план:11,13, квартал 339, парцел VІІ, трайно предназначение на
територията: урбанизирана, начин на трайно ползване:ниско застрояване (до 10 метра),
при общи граници по скица имоти с идентификатори:*********.1051, *********.1275,
**********.1047, *********.1070, ведно със съответните идеални части от всички
подобрения и приращения в описания имот, поради накърняване на добрите нрави, на
осн. чл. 26, ал.1, пр.3-то ЗЗД, като ОТХВЪРЛЯ предявения иск за прогласявани
39
нищожността на договора, В ЧАСТТА, с която Д. Б. С. и А. И. С., двамата действащи
чрез пълномощникът си М. С. Б., продават на М. С. Б. 16 (шестнадесет) кв. метра от
жилищна сграда с идентификатор **********.1050.1, с административен адрес гр.
Варна, район О., ул. П.Х. №12, със застоена площ от 58 кв.м., заедно с изба с площ от
15 кв.м., поради накърняване на добрите нрави, на осн. чл. 26, ал.1, пр.3-то ЗЗД;
евентуално за прогласяване недействителността на договора, като сключен без
представителна власт, на осн. чл. 42, ал.2 ЗЗД.
ОТХВЪРЛЯ предявения иск от Д. Б. С., ЕГН ********** от гр. Варна, ж.к. В.В.
№302, вх.6, ет.2, ап.78 и А. И. С. ********** от гр. Варна, ж.к. В.В. №302, вх.6, ет.2,
ап.78 срещу М. С. Б., ЕГН ********** от гр. Варна, ул. П.Х. №12 за приемане за
установено в отношенията между страните, че Д. Б. С. и А. И. С. са собственици на ½
(една втора) ид.части от жилищна сграда с идентификатор **********.1050.1, с
административен адрес гр. Варна, район О., ул. П.Х. №12, със застоена площ от 58
кв.м., заедно с изба с площ от 15 кв.м, на основание съдебно решение от 05.03.1976г.,
постановено по гр. дело № 181/1976г. на ВРС, с което е обявен за окончателен
предварителния договор за покупко – продажба сключен между Е.В.Г. и Д. Б. С., както
и осъждане на ответника М. С. Б. да предаде владението върху идеалните части от
имота, на осн. чл. 108 ЗС.
ПРИЕМА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на М. С. Б., ЕГН ********** от гр.
Варна, ул. П.Х. №12, че Д. Б. С., ЕГН ********** от гр. Варна, ж.к. В.В. №302, вх.6,
ет.2, ап.78 и А. И. С. ********** от гр. Варна, ж.к. В.В. №302, вх.6, ет.2, ап.78 СА
СОБСТВЕНИЦИ на Второстепенна сграда със самостоятелен характер с
идентификатор **********.1050.5 намираща се в гр. Варна, ул. П.Х. №12, на един
етаж, със застроена площ от 25 кв.м., предназначение: жилищна сграда – еднофамилна,
състояща се от кухненски бокс, дрешник, коридор, баня – тоалет, при граници на
сградата: от три страни имот с идентификатор **********.1050 и имот с
идентификатор **********.1047 от запад,ведно с припадащите й се идеални части от
общите части на сградата и дворното място, върху което е изградена същата, която
собственост е придобита на основание изтекла придобивна давност за периода 1983г. –
2019г.
ОСЪЖДА М. С. Б., ЕГН ********** от гр. Варна, ул. П.Х. №12 ДА ПРЕДАДЕ на
Д. Б. С., ЕГН ********** от гр. Варна, ж.к. В.В. №302, вх.6, ет.2, ап.78 и А. И. С.
********** от гр. Варна, ж.к. В.В. №302, вх.6, ет.2, ап.78 владението върху
Второстепенна сграда със самостоятелен характер с идентификатор
**********.1050.5 намираща се в гр. Варна, ул. П.Х. №12, на един етаж, със застроена
площ от 25 кв.м., предназначение: жилищна сграда – еднофамилна, състояща се от
кухненски бокс, дрешник, коридор, баня – тоалет, при граници на сградата: от три
страни имот с идентификатор **********.1050 и имот с идентификатор
**********.1047 от запад,ведно с припадащите й се идеални части от общите части на
40
сградата и дворното място, върху което е изградена същата, на осн. чл.108 ЗС.
ОСЪЖДА М. С. Б., ЕГН ********** от гр. Варна, ул. П.Х. №12 ДА ЗАПЛАТИ
на Д. Б. С., ЕГН ********** от гр. Варна, ж.к. В.В. №302, вх.6, ет.2, ап.78 и А. И. С.
********** от гр. Варна, ж.к. В.В. №302, вх.6, ет.2, ап.78 сумата от 5700 (пет хиляди
и седемстотин) лева, ведно със законната лихва върху главницата считано от
депозиране на исковата молба в съда – 02.07.2021г. до окончателно изплащане на
задължението, представляващи обезщетение за причинени имуществени вреди, за
периода от 01.11.2019г. – 01.07.2021г., под формата на заплатен от Д. Б. С. и А. И. С.
наем след отстраняването им от собственият им имот, на осн. чл. 45 ЗЗД.
ОСЪЖДА М. С. Б., ЕГН ********** от гр. Варна, ул. П.Х. №12 ДА ЗАПЛАТИ
на Д. Б. С., ЕГН ********** от гр. Варна, ж.к. В.В. №302, вх.6, ет.2, ап.78 сумата от
2000 (две хиляди) лева, ведно със законната лихва върху главницата считано от
депозиране на исковата молба в съда – 02.07.2021г. до окончателно изплащане на
задължението, представляващи обезщетение за причинени неимуществени вреди под
формата на болки и страдания след отстраняване от собственият му имот, като
ОТХВЪРЛЯ предявения иск в частта за разликата над уважения размер от 2000 лева
до пълно предявения от 8000 лева, на осн.45 ЗЗД.
ОСЪЖДА М. С. Б., ЕГН ********** от гр. Варна, ул. П.Х. №12 ДА ЗАПЛАТИ
на А. И. С. ********** от гр. Варна, ж.к. В.В. №302, вх.6, ет.2, ап.78 сумата от 2000
(две хиляди) лева, ведно със законната лихва върху главницата считано от депозиране
на исковата молба в съда – 02.07.2021г. до окончателно изплащане на задължението,
представляващи обезщетение за причинени неимуществени вреди под формата на
болки и страдания след отстраняване от собственият й имот, като ОТХВЪРЛЯ
предявения иск в частта за разликата над уважения размер от 2000 лева до пълно
предявения от 8000 лева, на осн.45 ЗЗД.
ОСЪЖДА М. С. Б., ЕГН ********** от гр. Варна, ул. П.Х. №12 ДА ЗАПЛАТИ
на Д. Б. С., ЕГН ********** от гр. Варна, ж.к. В.В. №302, вх.6, ет.2, ап.78 и А. И. С.
********** от гр. Варна, ж.к. В.В. №302, вх.6, ет.2, ап.78 сумата от 2714,43 (две
хиляди седемстотин и четиринадесет лева и 43 ст.) лева, представляващи
определено от съда възнаграждение за процесуално представителство съразмерно
уважената част на предявените искове, на чл. 38, ал.1, т.2 ЗА вр. чл. 78, ал.1 ГПК.
ОСЪЖДА Д. Б. С., ЕГН ********** от гр. Варна, ж.к. В.В. №302, вх.6, ет.2, ап.78
и А. И. С. ********** от гр. Варна, ж.к. В.В. №302, вх.6, ет.2, ап.78 ДА ЗАПЛАТЯТ на
М. С. Б., ЕГН ********** от гр. Варна, ул. П.Х. №12 сумата от 985,65 (деветстотин
осемдесет и пет лева и 65 ст.) лева, съдебно – деловодни разноски съразмерно
отхвърлената част на предявените искове,на осн. чл. 78, ал.3 ГПК.
ОСЪЖДА М. С. Б., ЕГН ********** от гр. Варна, ул. П.Х. №12 ДА ЗАПЛАТИ в
полза на бюджета на съдебната власт по сметка на Варненски районен съд сумата от
41
1628,54 (хиляда шестстотин двадесет и осем лева и 54 ст.) лева, от която 518,54 лева
дължима по делото държавна такса и сумата от 1110 лева заплатени от бюджета на
съда разноски по делото, както и 5 (пет) лева държавна такса за служебно издаване на
изпълнителен лист, на осн. чл. 78, ал.6 ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Варненски окръжен
съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
42