№ 4194
гр. Варна, 22.11.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 19 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и трети октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:Кристиана Кръстева
при участието на секретаря Теодора К. Кирякова
като разгледа докладваното от Кристиана Кръстева Гражданско дело №
20223110113837 по описа за 2022 година
за да се произнесе, съобрази следното:
Производството е образувано по предявен от Н. Ф. Н., ЕГН **********, с адрес
гр.С., ул.“С. С.“ №17 срещу „П. И С.“ЕООД, ЕИК **** със седалище и адрес на управление
гр. Варна, ул.“С.“ **** иск с правно основание чл. 92 ЗЗД за заплащане на сумата от
6468,91лева, представляваща неустойка по чл.14 от сключен между страните предварителен
договор за покупко – продажба на недвижим имот в строеж от 24.07.2020г., дължима за
забавяне на строителството по вина на продавача, ведно със законната лихва считано от
датата на подаване на исковата молба - 18.10.2022г. до окончателно изплащане на
задължението.
Ищецът основава исковите си претенции на следните фактически твърдения в
исковата и уточняващата я молба:
На 24.07.2020г. между „П. И С.“ ЕООД, в качеството на строител и Н. Ф. Н., в
качеството на купувач бил сключен предварителен договор за покупко - продажба на
недвижим имот, находящ се в гр. Варна, м-ст Сотира, а именно: апартамент №1, разположен
на първи етаж, в блок 1, със застроена площ 69,29 кв.м., състоящ се от входен коридор,
дневна с кухня, две спални, килер, баня-тоалет, при граници: стълбищна клетка и от три
страни вътрешен двор, заедно с 10,6668% ид.ч. от общите части на сградата и от правото на
строеж върху поземления имот с идентификатор 10135.2508.1205 по кадастралната карта и
кадастралните регистри, с площ 884 кв.м., урбанизирана територия за ниско застрояване (до
10м), с номер по предходен план: квартал 33, парцел XV, заедно с 2 разпределено право на
ползване на незастроената част от поземления имот, както и прилежащите към апартамента
36,59 кв.м. ид.ч. от поземления имот. Изграждането било предвидено, съгласно чл.3 в степен
на завършеност по нарочни между страните уговорки, обективирани в Приложение № 1 към
договора, а договорената продажна цена - в размер на 42000евро или левовата им
равностойност, съгласно чл.2 от договора. В чл.6 били договорени начина и сроковете за
заплащане на продажната цена. В изпълнение на договорните си задължения ищецът чрез
трето лице - М. Г. А., извършил плащанията по банков път. Общият размер на преведените
1
суми - 41 072.41лв., представлявал сбор от капаро в размер на 8 214.47лв. и първа вноска по
договора в размер на 32 857.94лв., които били преведени по банков път по сметка на
ответника на 24.07.2020г. В чл.10.9 от договора бил определен срок до 30.12.2020г., в който
ответникът да получи и представи на купувача Акт за установяване на годността за
приемане на строеж - Акт образец 15 за сградата. Твърди се, че до настоящия момент
ответното дружество не е представило на ищеца Акт образец 15, с което е изпаднал в забава.
В чл.14 от договора било уговорено, че в случай на забава на задълженията на продавача с
повече от 3 месеца след сроковете, определени за завършване на сградата с Акт образец 15,
същият дължи на купувача неустойка в размер на законната лихва за забава върху платената
от купувача сума по договора, но не повече от 10% от цената на договора. Твърди се, че
продавачът е изпаднал в забава на 31.03.2021г., като следвало да заплати неустойка в размер
на законната лихва върху платените от купувача суми по договора в общ размер на
41072,41лв., или сумата в размер на 6468,91лв., която е и предмет на заявената искова
претенция. Искането е за уважаване на исковата претенция и за присъждане на разноски.
В срока по чл. 131 ГПК е постъпил писмен отговор от ответника, с който искът се
оспорва по основание. Твърди, че е управител на ответното дружество, считано от
17.06.2021г., като не е участвал в изготвянето на договора и поетите с него ангажименти.
Сочи, че вземането за неустойка е изискуемо при виновно неизпълнение на договорното
задължение. Твърди, че обр. Акт 15, представлява констативен акт за установяване годността
на приемане на строежа, като последният се подписва не само от компетентните длъжности
лица, но и от собствениците на имоти в съответната сграда. В конкретния случай причина до
този момент да няма подписан такъв акт били собствениците на имоти в сградата. Възразява
за нищожност на клаузата на чл.14 от договора, поради накърняване на добрите нрави,
доколкото неустойката била уговорена извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и
санкционна функции. Сочи, че е налице несъответствие между договорената обща цена и
неустоечната клауза. Същата не била обвързана със стойността на евентуално недовършени
СМР, а с платени вноски от купувача, като размерът й възлизал на значителна част от
уговорената обща цена за завършване и предаване на сградата. По този начин
съотношението на размера й не съответствал на очакваните от неизпълнението вреди. Сочи,
че макар и да е изградил недвижимия имот, съгласно Приложение 1, неразделна част от
договора, от страна на купувача не били заплатени всички вноски, относно дължимата цена
по договора. Твърди, че клаузата за неустойка не може да породи действие, тъй като
страните не са уговорили конкретно определен или определяем срок за снабдяване на
сградата с Акт обр.15, респ. не може да бъде определено от кога строителят е изпаднал в
забава. Молбата е за отхвърляне на исковата претенция и за присъждане на разноски.
В открито съдебно исковата молба се поддържа от процесуалния представител на
ищеца. Ответникът не изпраща представител.
Съдът, като взе предвид събраните по делото доказателства, съобрази становищата на
страните и въз основа на приложимия закон, намира за установено следното от фактическа
и правна страна:
Предявен е иск с правно основание чл. 92 ЗЗД.
Основателността на заявената претенция, съобразно правилата за разпределение на
доказателствената тежест, възлага на ищеца при условията на пълно и главно доказване да
установи следните факти от фактическия състав на правото му, а именно: наличие на
валидно сключен с ответника от 24.07.2020г. предварителен договор за покупко – продажба
на недвижим имот със сочените параметри - страни, предмет, съдържание; изправността си
по договора; уговорената между страните неустоечна клауза, нейната валидност и размер на
претенцията за нея. Съответно в тежест на ответника е да установи твърденията си, че е
изправна страна по предварителния договор, като е изпълнил точно задълженията си по
него, в т.ч. че забавата му се дължи на обективни факти, стоящи извън волята му.
2
Между страните е обявено за безспорно и ненуждаещо се от доказване
обстоятелството, че страните са сключили предварителен договор за покупко – продажба на
недвижим имот в строеж от 24.07.2020г.
Видно от същия в предмета на договора е включено задължение на продавача да
построи, въведе в експлоатация и прехвърли с договор на купувача правото на собственост
върху конкретно посочен обект- апартамент № 1. Уговорена е продажна цена от 42000евро
или левовата й равностойност по фиксинг на БНБ, платима поетапно съгласно чл. 6. С
клаузите на чл. 6.3. и 6.4. е уговорена дължимост на посочените в тях суми при издаване на
акт образец 15 и при въвеждане на сградата в експлоатация.
В чл.10.9 страните са уговорили, че продавачът се задължава да представи на
купувача Акт обр.15 в срок до 30.12.2020г.
В чл. 14 страните са уговорили неустойка в случай на забава на продавача с повече
от три месеца след срока, определен за завършване на сградата с Акт обр.15, като е
предвидено, че той ще дължи неустойка възлизаща в размер на законната лихва забава върху
платената от купувача сума по договора, но не повече от 10% от цената на договора.
Между страните не е било спорно, а и от ангажираните писмени доказателства се
установява, че на 24.07.2020г. с две отделни банкови операции ищецът е извършил плащания
по банков път на сумите, както следва: 8214.47лв., с основание - „капаро“ и 32857.94лв. -
„вноска по договора“.
По делото са ангажирани гласни доказателствени средства - показанията на свидетеля
М. А., разпитан в полза на ищеца, без родство и дела със страните, които биват възприети от
съда в частта им относно релевантните за спора факти.
Свидетелят А. изложи пред съда, че е брокер в Агенция „Явлена“, като е запознат с
процесната сграда, доколкото са били извършвани сделки по повод продажби с клиенти.
Познава ищецът от дълги години, като последният също е клиент на Агенцията. Ответникът
също работи с „Явлена“, като строител, предлагащ имоти на пазара. Твърди, че е участвал в
изготвянето на предварителния договор за продажба, като е посредничел при договаряне на
условията по него, в това число и по отношение на срока за завършване на сградата.
Познава собственика на фирмата – Желязко и Ирен, в качеството й на строителен надзор,
вкл. разполагаща с печат на дружеството. Излага, че сградата не е въведена в експлоатация и
няма подписан акт обр. 15. Същата не била присъединена към ВиК.
По делото са ангажирани специални знания чрез назначената съдебно –техническа
експертиза, изготвена от вещото лице инж. П. М., заключението по което съдът кредитира в
неговата цялост, като обективно, компетентно, отговорило в пълнота на поставените
въпроси и неоспорено от страните. Експертът е категоричен в извода си, че към 30.12.2020г.
жилищни сгради в УПИ XV- 2508.1205, кв. 33 по плана на м-ст Сотира, гр. Варна са
отговаряли на изискванията на Акт обр. 15 за въвеждането им в експлоатация, с изкл. на
липсата на улична канализация в района. И към 30.12.2020г. и към настоящия момент
обектът не е въведен в експлоатация.
Защитата на ответника не е провеждана по линия твърдения за изправност по
договора. Твърденията са били, че забавянето в строителството се е дължало на обективни
факти, стоящи извън волята на ответника, като неподписване на Акт обр. 15 от
собствениците на имоти в сградата, което е неоснователно. Такива доказателства в процеса
не бяха ангажирани. То е и опровергано от факта, че за сградата изобщо няма издаден акт за
установяване годността за приемане на строежа /образец 15/ , в каквато насока е и
заключението на вещото лице. Останалите възражения, въведени от ответника с
допълнително писмено становище на 11.10.2023г. и извън срока по чл. 131 ГПК, а именно,
че това се дължи на ВиК авария в периода 15.10.2020г. – 15.11.2020г., както и на други
договорени обективни причини, като природни бедствия, войни, и др., съдът няма да
3
обсъжда, предвид тяхната преклузия, доколкото с отговора на исковата молба такива
твърдения изобщо не са били въведени.
Клаузата не е и нищожна съгласно т.3 от ТР № 1/15.06.2010г. по т.д. № 1/ 2009г. на
ОСТК на ВКС.
Към датата на сключването на процесната клауза - чл.14 от договора и в рамките на
свободата на договаряне и по волята на страните същите са се съгласили по начин, който да
гарантира изпълнението на задълженията на продавача /обезпечителна функция/, да осигури
обезщетяване на купувача за евентуалните вреди при неизпълнение /обезщетителна
функция/, както и да санкционира чрез заплащане на допълнителна парична сума в полза на
изправната страна /санкционна функция/. В договорните отношения действа принципът на
добросъвестно упражняване на права и изпълнение на задължения. Сключвайки договора
страните подхождат с намерение за неговото точно изпълнение, което респ. би изключило
задействане на неустоечната клауза. От друга страна, основната функция на мораторната
неустойка е именно стимулиране на срочното изпълнение, като по този начин се обезпечава
финансовия интерес на кредитора. Установената съдебна практика на ВКС приема, че
договорната мораторна неустойка, каквато е и тази уговорена от страните по чл.14, би била
нищожна поради противоречие с добрите нрави, ако се явява несъизмеримо висока с
очакваните за кредитора вреди от забавеното изпълнение и нарушава принципа за
справедливост в търговските и граждански спорове /така пр. решения: № 49 от 27.05.2012г.,
по т.д.№16/11г. на ІІ т.о.; № 298 от 31.10.2013г., по т.д. № 1312 /2012г. на ІV г.о.; № 16 от
16.06.2009г., по т.д.№ 430/2008г. на ІІ т.о.; № 74 от 21.06.2011г., по гр.д.№ 541/2010г. на ІV
г.о. и мн.др./. Процесната неустойка е уговорена във фиксиран размер, равняващ се на
законната лихва за забава върху платената от купувача сума по договора, но не повече от
10% от цялата цена на договора. При уговаряне дължимостта й е заложен срок на забава,
който да гарантира евентуалните вреди при неизпълнение и същата не излиза извън
присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции. Така при преценка
съдържанието на процесната клауза налага се извод, че неустойката не е нищожна.
В заключение, претенцията е доказана по основание.
По отношение размерът й: мораторната неустойка е заявена за периода от 31.03.2021г.
/деня следващ падежа на задължението след изтичане на 3 месеца след определения от
страните срок - 30.12.2020г./, до 18.10.2022г. Дължимата неустойка върху платената обща
сума от ищеца от общо 41072,41лева, изчислена за сочения период от съда чрез програмен
продукт „Апис Финанси“, възлиза в размер на 6468,91лева. Претенцията е доказана в
заявения размер и следва да се присъди ведно със законната лихва считано от датата на
подаване на исковата молба.
На основание чл. 78, ал. 1 ГПК ищецът има право на поискани и доказани разноски.
Представен е списък по чл. 80 ГПК, съобразно който реализираните такива в настоящото
производство са 258,76лева платена държавна такса и 800лева адв. възнаграждение.,
съгласно договор за правна защита и съдействие от 28.09.2022г. С оглед основателността на
исковата претенция в полза на ищеца следва да се присъдят разноски в размер на
1058,76лева.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА „П. И С.“ЕООД, ЕИК **** със седалище и адрес на управление гр. Варна,
ул.“С.“ **** ДА ЗАПЛАТИ на Н. Ф. Н., ЕГН **********, с адрес гр.С., ул.“С. С.“ №17
сумата от 6468,91лева, представляваща неустойка по чл.14 от сключен между страните
предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот в строеж от 24.07.2020г.,
4
дължима за забавяне на строителството по вина на продавача, ведно със законната лихва
считано от датата на подаване на исковата молба - 18.10.2022г. до окончателно изплащане на
задължението, на основание чл.92 ЗЗД.
ОСЪЖДА П. И С.“ЕООД, ЕИК **** със седалище и адрес на управление гр. Варна,
ул.“С.“ **** ДА ЗАПЛАТИ на Н. Ф. Н., ЕГН **********, с адрес гр.С., ул.“С. С.“ №17
сумата от 1058,76лева представляваща сторени съдебно- деловодни разноски пред
настоящата инстанция, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Варненски окръжен съд
в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
5