Р Е Ш
Е Н И Е №384
гр.
Бургас, 04.01.2022г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Бургаският
окръжен съд, в открито съдебно заседание на първи декември две хиляди и двадесет
и първа година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Иво Добрев
при секретаря Тодорка Стоянова
като разгледа докладваното от съдията Добрев
гражданско дело № 1648 по описа за 2020г., за да се произнесе взе предвид следното:
Производството по делото е
образувано по повод искова молба от И.Н.П., ЕГН **********, с постоянен адрес ***, чрез адвокат
Г.К.,***, предявена срещу Н.Н.К., ЕГН ********** лично и в качеството му на наследник на Л
П К.,
ЕГН ********** и
против М.Н.К., ЕГН **********
и Н.Н.К., ЕГН ********** в качеството им на наследници
на Л П К. за обявяване за окончателен сключения на 27.01.2012г. между ищеца и Н.Н.К. и Л П К. предварителен договор за
изграждане на жилищна сграда в гр.Созопол и прехвърляне на обособени обекти в
нея, въз основа на който собствениците се задължават да
прехвърлят на строителя П. недвижими имоти в сградата представляващи: СОС с
идентификатор 67800.501.467.1.1, с административен адрес:
гр.Созопол, ул. ’’К ” № *, ет.1, представляващ жилище, апартамент с
площ по документ 44,15 кв.м., находящ се съгласно архитектурен проект на
приземен етаж, състоящ се от дневна, кът за спане, баня и WC, с прилежащи части 41,871 % ид.ч. от
вътрешно стълбище обслужващо първи и втори етажи и ведно с 20,425 % ид.ч. от
общите части на сградата, при граници и съседи на обекта:на същия етаж няма,
под обекта няма, над обекта: 67800.501.467.1.2, както и СОС с идентификатор 67800.501.467.1.2 с административен адрес: гр.Созопол, ул. ”К” № *, ет.2,
представляващ жилище, апартамент с площ по документ 61,31 кв.м., находящ се
съгласно архитектурен проект на първи етаж, състоящ се от дневна, спалня, баня
и WC, с прилежащи части 58,129
% ид.ч. от вътрешно стълбище обслужващо първи и втори етажи и ведно с 28,355 %
ид.ч. от общите части на сградата, при граници и съседи на обекта: на същия
етаж: няма, под обекта: 67800.501.467.1.1, над обекта: 67800.501.467.1.3 и
67800.501.467.1.4 срещу стойността на извършени строителни услуги в сграда с
идентификатор 67800.501.467.1.
По
време на процеса е починал първия ответник, като разглеждането на
производството е продължило с участието на наследниците на Н.Н.К.- М.Н.К. и Н.Н.К..
Твърди се в исковата молба, че на
27.01.2012г. между ищеца от една страна и Н.Н.К. и Л П К. от друга е сключен
предварителен договор, по силата на който и след извършване на определени
действия и строителна услуга, ответниците се задължили да прехвърлят
собствеността върху конкретни обекти в процесната сграда. На 08.06.2018г.
страните подписали анекс към договора. Ответниците се легитимирали като
собственици на сграда с идентификатор 67800.501.467.1, находяща се в
гр.Созопол, ул.“К“ №* въз основа на договор за отстъпено право на строеж върху
общинска земя от 15.09.1990г., анекс към същия от 08.08.1995г. и след извършено
законно строителство с разрешение за строеж от 12.12.1997г. и разрешение за
строеж 116/20.10.2016г.
Ищецът
поел ангажимент да извърши строителни работи по сградата, която към момента на
сключване на предварителния договор била изградена в груб строеж, от друг
строител, при нарушения на одобрените книжа и с наложена строителна забрана за
продължаване на строителството. И.П. освен задължението да предприемане
необходимите действия по отмяна на наложената забрана за строителство трябвало
да извърши различни видове СМР за привеждане на сградата във вид, съгласно
раздел 3 от договора и по подаване на необходимите документи за издаване на акт
16 и разрешение за ползване. Ответниците от своя страна се задължили да му
прехвърлят собствеността на приземния /партерен етаж/ и първи етаж,
представляващи понастоящем самостоятелни обекти в процесната сграда с
идентификатори 67800.501.467.1.1 и 67800.501.467.1.2.
П.
предприел действия по фактическото премахване на незаконната част от
постройката, като включително финансирал инвестиционен проект, в който да бъдат
отразени указанията на контролните органи и НИПК. Визата за този проект била
съгласувана, а ДНСК установила отстраняване на отклоненията и дала одобрение за
продължаване на строителството. Издадено било и ново разрешение за строеж
№116/20.10.2016г. за довършване на започнатото законно строителство.
Всички
уговорени строителни дейности били реализирани в пълно съответствие с
договореното и съгласуваните инвестиционни проекти. Сроковете за строителството
били спазени, при съобразяване на периодите на строителна забрана по чл.15 ЗУЧК
и заповедите на Община Созопол в тази връзка.
Строителните
работи приключили още през месец октомври 2019г., но тъй като ответниците не се
отзовавали на поканите на ищеца за среща и не оказвали съдействие на
16.12.2019г., въз основа на издадено от последните пълномощно бил съставен акт
обр.15, подписан от П. и останалите участници в строителния процес. На
28.01.2020г. последният входирал в Община Созопол документи за издаване на
удостоверение за въвеждане на сградата в експлоатация. Веднага след това бил
помолен от ответниците да оттегли документите за акт 16 до извършване на личен
оглед на извършеното строителство. На срещата им през месец февруари 2020г. при
оглед на сградата ответниците поискали извършване на допълнителни услуги, като
условие за подписване на строителните книжа. След изпълнението на част от
същите, които не налагали строителни работи в отклонение от последния, одобрен
проект отново настояли да извършат оглед
на сградата и да подпишат лично акт 15, въз основа на който да се подадат необходимите
документи за акт 16. Тяхното поведение принудило ищеца да им изпрати нарочна
покана, като в отговор на същата ответниците го уведомили по имейл, че оттеглят
даденото му пълномощно от 27.01.2012г., развалят предварителния договор и му
дават срок, за да представи справка за извършените разходи по строителството.
Ищецът
заявява, че оспорва развалянето на предварителния договор, тъй като е изправна
стана, а неиздаването на акт 16 се дължало изцяло на описаното по-горе
поведение на ответниците. Уточнява, че от действията на ответниците явствал
отказ да бъде сключен окончателен договор, което мотивирало интереса от
завеждане на настоящия иск.
Ответницата
М.К., с депозирания отговор на исковата молба, излага становище за неоснователност
на претенцията, въвеждайки включително възражения за нищожност на
предварителния договор.
Във
връзка с последното твърдение уточнява, че процесният договор и анекса към него
били нищожни на основание чл.26 ал.1 предложение трето ЗЗД. Записаното в
т.1,1.1 от раздел I- „Предмет на договора“, че към
27.01.2012г. е изградено таванско помещение в отклонение от одобрения
архитектурен проект от 1997г. било
невярно. Същото се отнасяло и за отразеното
в т.1 от раздел V „Други условия“, че стойността
на извършения груб строеж е в размер на 45 000 лева, както и предвиденото,
че със заплащане на сумата от 22 500 лева строителят ще обезщети
собствениците в случай на принудително изпълнение или осъдително решение срещу
тях. Заявява се в тази връзка, че горните уговорки противоречали на добрите
нрави, като без тях договорът не би се сключил, същите нямало как да се
заместят по право и от повелителни разпоредби на закона.
Тези съображения се доразвиват като
се уточнява, че посочената сума от 45 000 лева била нереална, предвид
изпълнените по сградата мероприятия до степен груб строеж. Премахване на
извършеното незаконно строителство в обекта било осъществено от стария
строител, поради което и към датата на сключване на предварителния договор
следвало единствено да се констатира от Община Созопол, че отклоненията в
строителството са отстранени и да продължат довършителните работи, съобразно
одобрения и съгласуван с НИПК при МК проект от 1997г. Уговарянето на посочената
по-горе стойност на грубия строеж имало за последица нарушаване на възприетите
от обществото морални и етични норми, тъй като същият съставлявал повече от 50%
от общия обем СМР. Не било етично и морално без да си положил усилия и вложил
парични средства за изграждането на грубия строеж на една сграда да получиш
обекти представляващи повече от 50% от РЗП на същата. Касаело се за
нееквивалентност на престациите, тъй като дейностите осъществени от ищеца били
минимални с оглед обема на цялото строителство, но гарантирали един сигурен и
лишен от финансови загуби резултат. По този начин се увреждали интересите на
ответниците, без същевременно строителят да е изпълнил задълженията си по
договора. Това неизпълнение се изразявало в следното: Ищецът в нарушение на т.1
и т.2 от раздел II, т.8 от раздел III и т.3 от раздел IV от предварителния договор без да уведоми собствениците ответници изготвил
в нарушение на предварителния договор изменение на архитектурните проекти на
сградата от 1997г., които били съгласувани с НИПК при МК, като представил за
одобрение нови такива по част архитектурна. Покривното покритие, което следвало
да бъде от определен тип BRAMAK
умишлено не било
заложено в новия проект. Предвиждало се изпълнение на друго покритие-керемиди
тип Мизия, което било поставено от стария строител, преди повече от 17 години и
поради това било компрометирано. За новото издадено разрешение за строеж от
20.10.2016г. ответницата не била уведомена. По същия начин и без да съобщи на
ответниците ищецът съставил и подписал в качеството си на пълномощник акт образец
15 на 16.12.2019г., въпреки че съзнавал нарушението на клаузите на договора и
неизпълнението на задълженията си. По тази причина издаденият акт образец 15 се
оспорва като антидатиран и неверен, съставен в нарушение на материалния закон. Отново
без да уведоми никого ищецът подал искане за издаване разрешение за ползване,
към което независимо от факта, че било оттеглено не били приложени съответните
изискуеми документи. Според ответника, ищецът не положил грижата на добър
стопанин при изпълнението на договора, като по този начин нарушил императивното
изискване на чл.63 ЗЗД.
Освен
казаното исковата претенция била неоснователна, тъй като договорът е развален,
предвид неизпълнението на строителя. П. трябвало да изпълни ангажиментите си по
договора, съобразявайки одобрения през 1997г. проект на сградата и то
непременно в уговорения срок, като поради настъпилата забава изпълнението
станало безполезно за ответниците. Ищецът не успял да спази нито
осемнадесетмесечния срок, предвиден в предварителния договор до 27.07.2013г.,
нито се вместил в срока съгласно анекса от 08.06.2018г. Изброени са
задълженията на строителя, които според ответницата не са изпълнени, свързани с
вида на покривното покритие, топло и хидроизолация, тези имащи отношение към
изграждането на общите части на постройката в това число дограма, врати, ВиК и
ел.инстлация, включително се отделя внимание на допуснатите отклонения при
обектите, собственост на ответниците. Изложени са и съображения, че
твърденията на ищеца за това, че е уведомил ответниците за приключване на
строителните работи били неверни. Последната
проведена между страните среща се състояла през месец февруари 2020г.,
но целта и била извършване оглед на обекта и установяване съответствието на
изпълнените работи с предварителния договор, след което трябвало да се подпише
акт образец 15. По време на тази среща ищецът дори не ги уведомил, че вече е
съставил и подписал такъв документ. Касаело се за недобросъвестно поведение от
страна на строителя, съпроводено със злоупотреба с права, дадени му по
пълномощно, оттеглено на 12.06.2020г. На ищеца били изпратени уведомления и
съобщения за разваляне на договора, които той отказвал да получи. Независимо от
казаното конститутивния ефект на развалянето бил настъпил.
Предвид
неизпълнението на поръчката при условията и в сроковете по договора и анекса
към него, като неизправна страна ищецът нямал право да иска обявяване на
предварителния договор за окончателен. Вместо да изпълни строежа по
предварително одобрения проект от 1997г., ищецът изготвил и съгласувал нов
проект и получил строително разрешение от 2016г., за които ответницата разбрала
след получаване на исковата молба. Предвидените в договора и анекса срокове
също не били спазени. По тези съображения исковата претенция се явявала
неоснователна.
Ответниците
Н.Н.К. и Н.Н.К. излагат идентични доводи
и съображения за нищожност на предварителния договор и неоснователност на
заявената претенция. Представят доказателства като са формулирали сходни доказателствени
искания.
Бургаският
окръжен съд, като взе предвид исканията и твърденията на страните, прецени
представените доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, и като съобрази
закона, установи следното от фактическа и правна страна:
От представените и събрани по
делото доказателства се установява, а и не се спори между страните, че на 27.01.2012г., е сключен предварителен договор по силата, но който ищецът следвало да
довърши сградата, предмет на договора и осигури въвеждането и в експлоатация, а
Н. и Лиляна Карабаджакови поели ангажимент да прехвърлят на строителя, след
изпълнение на задълженията му два от имотите в същата- на приземен /партерен/ и
първи етаж, понастоящем с идентификатори 67800.501.467.1.1 и 67800.501.467.1.2.
Собствениците на постройката / с идентификатор
67800.501.467.1/ се легитимирали като такива въз основа на договор за
отстъпено право на строеж върху общинска земя от 15.09.1990г., анекс към
последния договор от 08.08.1995г. и реализирано в имота строителство.
Процесната сграда е разположена в
УПИ XI, кв.22 по плана на гр.Созопол,
ул.“К“ №7 като изграждането и е започнало след издадено през 1997г. строително
разрешение по одобрени проекти на 12.12.1997г., съгласувани от НИПК. На На
16.02.2005г. след извършена проверка от служители на Община Созопол са
констатирани отклонения от одобрените проекти- оставен надзид с височина 0.50м.
и монтиране на дървен навес, както и завишаване височината на втори етаж, за
което е съставен констативен протокол. На 23.03.2005г. със заповед на началника
на РДНСК-Бургас е спряно изпълнението на строителните работи и забранен достъпа
до сградата.
С подписването на процесния
договор, страните констатирали етапа на завършеност на сградата и се съгласили,
че таванското помещение на постройката е изпълнено в отклонение от одобрения
архитектурен проект от 1997г. и издаденото строително разрешение от същата
година. Ищецът гарантирал качественото изпълнение на всички строителни работи,
съобразно договорената степен на завършеност на обектите и съобразно одобрената
проектна документация, като и обезщетяване за своя сметка на евентуални бъдещи
претенции срещу собствениците от предишния изпълнител на строителни дейности по
сградата. П. и собствениците уточнили също така, че стойността на извършеното
към датата на сключване на договора строителство- със степен на завършеност-
груб строеж възлиза на сумата от 45 000 лева.
На 24.08.2012г. служители на
община Созопол констатирали, че допуснатите отклонения на строежа от одобрения
инвестиционен проект са отстранени, а с писмо от 25.03.2013г. ДНСК-Бургас
уведомила ищеца, че може да продължи строително-монтажните и довършителни
работи по сградата. На 20.10.2016г. /
след одобряване и съгласуване на проекти от 20.09.2016г. за „довършване на
законен строеж на жилищна сграда“ от община Созопол, включително съгласуване с
МК/ е издадено ново разрешение за строеж. В последния документ се посочват
условията, при които да се извършат предвидените в одобрения проект СМР, както
и да бъде съобразявана за всяка година забраната по чл.15 ЗУЧК.
На 18.06.2018г. страните по
предварителния договор подписали анекс към него, в който посочили нов срок за
завършване на процесната сграда, съобразно одобрената проектна
документация-31.05.2019г., като строителят се задължавал до тази дата да внесе
документи в компетентната институция за издаване акт образец 16 и удостоверение
за ползване на обекта. Отново страните уточнили условията, при които следва да
се счита за продължен срока на договора, включително при въвеждане на
строителна забрана за целия район.
На 16.12.2019г. е издаден
констативен акт образец 15 за установяване годността за приемане на строежа,
като този документ ищецът подписал в качеството си строител и пълномощник на
собствениците Карабаджакови. Съставилите документа констатирали, че строежът е
изпълнен съгласно одобрените инвестиционни проекти, изискванията към строежите
по чл.169 ал.1 и 2 ЗУТ и че наличната строителна документация в достатъчна
степен характеризира изпълненото строителство. Подобна констатация, че сградата
е готова и експлоатацията и може да бъде разрешена е намерила отражение в
писмо- становище на Министерство на културата от 26.04.2018г. На 28.01.2020г.
ищецът подал в Община Созопол документи за издаване удостоверение за въвеждане
в експлоатация, което искане впоследствие било оттеглено от П..
През месец февруари 2020г. след
съвместен оглед на сградата ответниците поискали извършване на допълнителни
услуги, за да подпишат строителните книжа, част от които ищецът реализирал. На
03.06.2020г. последният поканил собствениците да извършат оглед и подписване на
акт образец 15, а на 17.06.2020г. ответниците го уведомили, че оттеглят
даденото му пълномощно и развалят предварителния договор.
Спорът е концентриран основно
върху това изпълнени ли са задълженията на ищеца по договора, като в тази
връзка са формулирани възражения, че не е следван първоначалния проект за
изграждане на сградата, както и че същата и обектите в нея не са в уговорената
между страните степен на завършеност. Оспорва се и действителността на
сключеното между страните на 24.08.2012г. съглашение, като се изтъкват
съображения за противоречие на отделни негови клаузи с добрите нрави.
Противоречиви позиции са заявени и по повод възражението на ответниците, че
договорът е развален, предвид неизпълнението на ищеца.
За установяване твърденията на
страните по делото са събрани гласни доказателства. В показанията си свидетелят
Владимир Пенев сочи, че е изпълнил строителството на процесната сграда до фаза
груб строеж. Строителните дейности започнали през 1997г. и продължили до
2005-2006г. като включвали изграждане на носещата конструкция, плочи, колони,
тухлена зидария и покрив. Покривът бил изпълнен без изолации, а сградата без
дограми. По искане на собствениците кота корниз на сградата била вдигната, за
да се изравни със съседната сграда, а в подпокривното пространство се обособили
две помещения, като по настояване на М.К. в едното от двете помещения, което
гледало към морето трябвало да се изпълни лоджия. След извършване на тези
промени обаче НИПК, отказал да съгласува проектната документация, а община
Созопол констатирала незаконно строителство и спряла извършването на същото.
Категоричен е, че след спиране на строителството други строителни дейности не е
извършвал. Уточнява, че строителното разрешение веднъж е презаверявано през
2000г., но след това подобно искане от негова страна не е правено.
Свидетелката Ж Ч споделя
впечатленията си от проведена през месец февруари 2020г. среща между ищеца и Н.К.,
техническо лице и адв.Ж Н. След приключване на огледа Недев предложил промени в
таванското помещение, които да позволят същото да се ползва за живеене. Ищецът
отговорил, че това няма как да се случи, тъй като ще се отклонят от проекта. Още
преди тази среща П. и възложил да изготви окончателен договор за продажба на
процесните обекти, като в тази връзка изпратила документацията на нотариус Г С
и провела телефонни разговори с Недев, който имал претенции относно описанието
на квадратурите, по начина по който същото било направено в представената му
документация, като в тази връзка се наложило ищеца да ангажира техническо лице
и се изготви нова обяснителна записка, като се извършат съответните промени в
кадастъра. След приключване на тази процедура изпратила документите на Н, но
последният отново не одобрил процента общи части и не се стигнало до сключване
на сделка. Свидетелката сочи, че връзката на ищеца със собствениците била много
трудна, като единственото лице за контакт бил адвокат Недев.
В показанията си свидетелят С. П
разказва, че придружавал П. на среща, която се състояла през месец ноември-
декември 2011г. в гр.Варна с дъщерята на собствениците и неин адвокат, където в
офис в кв.“Чайка“ им бил представен проект на предварителен договор. Той от
своя страна изложил забележките си, но ситуацията била усложнена, тъй като
строителството на сградата било започнато от друг строител и спряно по
административен ред, като не било ясно ще се преодолее ли забраната или ще
трябва да се разруши изграденото в нарушение на проекта. След като направил
своите предложения не бил потърсен за подписване на окончателен вариант на
договор. Сочи, че не си спомня да са договаряни клаузи за фикс сделка и за
договорна ипотека.
Свидетелят Ж Н обстоятелствено и
в детайли описва състоянието на сградата през 2007г. Твърди, че незаконното
строителство било премахнато през 2008г. от стария строител, като информация за
това получил от Н.К., а разрешението за строеж се подновило до края на 2013г.
Заявява, че посетил обекта през 2009-2010г.- сградата била с поставена дограма
от първия строител, покривът бил изпълнен с керемиди, като от страната на ул.“К“
нивото му се оказало по-ниско от това на съседната постройка с около 70-80см.
Заявява също така, че собствениците държали много на срока за изпълнение по
предварителния договор, като пазил разменената между страните кореспонденция в
тази връзка. В текста изрично се пояснявало, че се касае за фикс-сделка.
Второто условие било сградата да се довърши по проекта от 1997г. като по този
повод следвало да се изготви конструктивен проект. Други условия били да се
достигне височината на покрива на съседната постройка и се уреди начина за
компенсиране на стария строител. В разговор, проведен с К., след подписване на процесния
договор, последният му обяснил, че нотариусът не прочел текста на документа, а
той смятал, че подписва проекта на Н. През 2012г. сградата изглеждала по същия
начин, но при посещението си на място през 2019г. констатирал различни
несъответствия. Не бил уведомен, че има нов проект за сградата, като такава
информация не била налична и към датата на подписване на анекса от 2018г.
Собствениците имали най-вече претенции относно изпълнението на покривната
конструкция, която не била изпълнена на нивото на съседната сграда и не лежала
върху бетонна плоча. Нямал информация, че ищецът е подписал акт 15 и са
подадени документи за издаване разрешение за ползване на сградата.
Светлозар Гочев твърди, че е
строителен инженер и през 2020г. бил извикан от Н.К. и адв.Н да извършат оглед
на къщата, тъй като предстояло подписване на акт 15. Забелязали, че корнизът на
къщата се разминавал с корниза на съседната постройка, а по проекта от 1997г.
това не било така, плочите били изпълнени само на едно ниво, наклоните на
покрива също не били правилно изпълнени. Предстояли довършителни работи в
сградата, като обекта посетил още веднъж и тогава били формулирани забележки от
страна на собствениците- имали претенции към покрива и дограмата. Не знаел дали
има одобрен нов проект от 2016г., като в качеството му на консултант му бил
предоставен само този от 1997г.
Енчо Н. описва състоянието на
сградата през 2007г., като сочи, че от К. разбрал за констатираното на място
незаконно строителство. Сградата била по-висока от съседната и това незаконно
строителство било премахнато от стария строител през 2008г. Това му бил
споделил К.. През 2012г. чичо му разказал как е срещнал друг строител, който
следвало да изпълни ново строителство и да завърши къщата. Не се случило обаче
така. И след 2012г. постройката не била завършена. Между 2012 и 2021г. не бил
влизал в къщата.
Съдът кредитира показанията на
свидетелите с изключение на казаното от Н и Н., че старият строител е премахнал
незаконното строителство. От една страна посочените двама свидетели не са
добили лични впечатления за случилото се, а преразказват думи на К., а от друга
твърденията им се опровергават от останалите, събрани по делото писмени и
гласни доказателства.
В първото, представено по делото
заключение вещото лице е описало подробно и в хронология всички, приложени по
делото документи, свързани с изграждането на процесната сграда. Посочило е
издадените актове и протоколи по време на строителството, включително
изготвените такива през 2005г. във връзка с констатираните отклонения от
одобрения проект. Установило е, че строителството е възобновено едва след
подписване на предварителния договор, а след посещение на място се е запознало
с основните видове СМР, които видно от техническите огледи са изпълнени.
Експертът е обсъдил качеството на изпълнение на довършителните работи и е констатирал,
че степента на завършеност съгласно раздел III от предварителния договор съответства на извършените СМР на строежа с
изключение на фасадната топлоизолация, която е частично изпълнена и
хидроизолация в подземната част на постройката, която по данни на страните не
била изпълнена. Посочил е също така, че фасадната дограма не е подменена и не е
завършен предпазен парапет на последния етаж. Вещото лице се е спряло и на
разликите в двата проекта-1997г. и 2016г., като е изразило категорична позиция,
че новото проектиране е било наложително, тъй като срокът на старото разрешение
е изтекъл, а инвестиционният проект е част от него. Формирало е извод, че тъй
като изпълнените СМР в етап груб строеж не съответствали на проектните решения
е нямало как строителството да продължи по първоначалния проект. Достигнало е
също така до заключение, че неизпълнените от строителя СМР, посочени по-горе
намаляват средната пазарна стойност на реализираното с 1-2%. Посочена е и
пазарната стойност на сградата на етап груб строеж, както и в настоящия и вид.
Средната пазарна себестойност на довършителните работи е остойностена на
65 200 лева, без ДДС, представляваща 51% от общата строителна себестойност
на сградата. В допълнително представено заключение е констатирано, че за
поставената на строежа марка дограма не са открити данни, като същата не се предлага на пазара в момента. Поради това е направено
изследване и техническо сравнение между топлоизолационните и шумоизолационните
параметри на ПВЦ дограма на български и турски производители в т.ч. на марката salamander. В съдебно заседание вещото лице уточнява, че
макар и с по-малка ширина от сравняваните марки в таблиците, при съобразяване
размера на прозорците тази разлика не би трябвало да се отрази съществено върху
комфорта на обитателите на сградата. В последното допълнително заключение
вещото лице уточнява, че конструктивното решение по проекта от 1997г. за
покривна стоманобетонна плоча над таванския етаж не е реализирано, но проектът
от 2016г. отразява промените в разпределенията по етажи, базирайки се на
изготвено конструктивно становище, в което във връзка с изпълнението на
покривната конструкция се посочва, че новото предвидено разпределение, сравнено
с предишния проект отговаря на натоварванията и действащите норми. Застъпва
позиция, че измененията в архитектурния проект от 1997г. не са съществени и
отговарят на изискванията за устойчивост на конструктивните елементи, заложени
в първия проект. Заявява в съдебно заседание, че изпълнението на покрива е включено
в грубия строеж на сградата. Сочи освен това, че калканната стена на заварена
сграда трябва да се покрива напълно в хоризонтално и вертикално отношение, от
калканната стена на новата сграда, но в случая не се касае за изграждане на
нова постройка, поради което и нормата на чл.82 ал.2 от Наредба №7 за правила и
нормативи на устройство на отделните видове територии и устройствени зони не
намира приложение.
Съдът приема без резерви
заключението на вещото лице, като счита, че е дало обосновано и мотивирано становище
и отговорило обективно и изчерпателно на поставените му задачи.
Настоящият състав
не намира основания да счита, че в процесния договор съществуват уговорки,
които са в противоречие с добрите нрави. В тази връзка няма как да бъде
възприета позицията, че посочването на сумата от 45 000 лева като стойност
на реализирания груб строеж на сградата и предвиденото заплащане на половината
от тази сума от строителя в случай, че ответниците бъдат осъдени с влязло в
сила решение, представлява клауза която има за последица нарушаване на
възприетите от обществото морални и етични норми. Касае се за допълнително
предвидено задължение за строителя да обезщети собствениците, което се наслагва
към останалите поети от него ангажименти за довършване на постройката до степен
на въвеждане на обектите в нея в експлоатация. Освен това от текста на пълномощното, предоставено
на ищеца се вижда, че последният е бил натоварен с извършването на всички
действия, които да доведат до снемане забраната за строителство, наложена върху
процесния имот по повод на констатираното незаконно строителство. В тази връзка категорично не се открива твърдяната нееквивалентност на престациите на
страните, при съобразяване на обстоятелството, че следва да съществува
значителна несъразмерност и сериозно несъответствие в поетите взаимни, насрещни
задължения. Такова
явно несъответствие в случая не е налице, включително при съпоставяне пазарната
стойност на сградата към 2012г. и към момента на огледа от вещото лице, което е
остойностило извършените довършителни работи на обекта. Недоказано е останало и
твърдението, че предишният строител е премахнал извършеното незаконно
строителство в сградата. Това твърдение се опровергава от показанията на самия
строител, дадени в съдебно заседание, както и от приобщените по делото писмени
доказателства- протокол от община Созопол от 24.08.2012г. и писмо от
25.03.2013г. на ДНСК-Бургас. Самите страни към датата на подписване на
процесния договор в т.1.1 са констатирали /като достоверността на тази
констатация не се оспорва и от ответниците/, че таванското помещение е
изградено в отклонение от одобрения проект и издаденото разрешение за строеж на
сградата. Същото е отразено и в пълномощното, дадено на П.. При това положение
и след като не е налице явно
несъответствие на
престациите неоснователно се явява възражението за нарушение, водещо до нищожност на сделката.
Формулирано е също
така защитно възражение за разваляне на договора, тъй като задълженията на
строителя следвало да бъдат изпълнени непременно в уговорения срок и съгласно
проекта от 1997г. Заявява се в тази връзка, че изпълнението е станало
безполезно за ответниците. Поради тази причина с отправената до ищеца покана те упражнили потестативното си право да развалят
съглашението, в хипотезата на чл.
87 ал.2 ЗЗД, без да дават нов срок за изпълнение. За да настъпят последиците на волеизявлението по чл.
87 ал.2 ЗЗД, в посока на отпадане на облигационната обвързаност, отправилите волеизявлението кредитори
следва да докажат, че са настъпили предвидените в правната норма предпоставки
за едностранно разваляне на договора, а именно:
изпълнението е станало невъзможно или е отпаднал интересът им от забавено
изпълнение. В случая не се касае за съглашение от типа фикс- сделка, което трябва да бъде изпълнено
непременно в уговорения срок. Такава договорка за възприет от страните абсолютен краен
срок за изпълнение не се съдържа в договора, като този извод се следва не само
при съобразяване общата продължителност на реализиране на строежа, но и при
отчитане изразената воля на страните в подписания анекс към договора, с който е
определен нов срок за изпълнение задължението на строителя. В настоящия случай ответниците
не са релевирали твърдения, които да обосноват конкретни фактологически
измерения на променения им интерес, освен изявлението, че е налице забава и имат забележки,
свързани с изпълнението на сградата. Недостатъците обаче следва да са толкова
съществени, че да правят изработеното негодно за обикновеното или
предвиденото в договора предназначение. В този случай е налице пълно
неизпълнение, което е основание за разваляне. Същото
се отнася и за твърдяната забава на строителя, която на фона на поетите от него
ангажименти трябва да е достатъчно продължителна във времето. Такава е
настъпила най-рано в края на месец февруари 2020г. при съобразяване на приобщените по делото писмени доказателства,
свидетелстващи за наложена забрана за извършване на СМР на територията на
гр.Созопол за периода 15.05.- 01.10.2018г. и 15.05.- 01.10.2019г. по реда на
ЗУЧК. При съобразяване на казаното не е доказано правомерното упражняване на правото на
разваляне на договора, тъй като, съобразно предписанието
на чл.
87 ал.1 ЗЗД, ответниците е следвало да дадат нов срок за изпълнение на дружеството - ищец. По тези съображения
договорът не следва да се счита за развален.
Безспорно е установено по делото, че между ищеца и собствениците на сградата
е сключен валиден предварителен договор, с който страните поемат задължение за взаимни насрещни
престации и ангажимент за
сключване в по-късен момент на окончателен договор. Структурата на създадената облигационна връзка съдържа две групи
правоотношения- по предварителен договор за продажба на конкретни обекти и по
договор за строителство. Касае се за смесен фактически състав, поради което и
това правоотношение следва да бъде изследвано в негова цялост, доколкото
изпълнението по договора за изработка е обвързано с изпълнение насрещното
задължение на ответниците по договора за продажба.
В настоящия казус след изтичане
срока на първоначалното разрешение за строеж е следвало да се предприемат необходимите
постъпки за снабдяване с ново такова, а изготвянето и одобряване на нов проект
е заложено като изискване от Министерство на културата- видно от становище от
12.08.2015г. Следователно като е организирал изготвянето и представил за
одобрение и съгласуване „проект за довършване на законен строеж на жилищна
сграда“ ищецът е действал изцяло в интерес на ответниците и в изпълнение на
ангажиментите си по договора. Довършването на сградата продължило след издаване
на новото разрешение за строеж на 20.10.2016г. С подписване на анекса от
08.06.2018г. към процесния договор ответниците са се съгласили сградата да се завърши
съгласно одобрената проектна документация, като е ясно, че това съгласие е
включвало изпълнение, съобразено с проекта от 2016г. В свое становище от
26.04.2018г. Министерство на културата като е констатирало, че постройката е
изградена в съответствие със съгласувания проект за довършване на сградата е
приело, че са налице основания за издаване разрешение за ползване и въвеждане в
експлоатация на същата. Годността за
приемане на строежа и въвеждането му в експлоатация и съответствието на
изпълнението му с инвестиционния проект, включително съобразяване на
изискванията на действащата нормативна уредба са установени с издаване на акт
образец 15 от 16.12.2019г., подписан от ищеца в качеството му на пълномощник на
ответниците и от всички ангажирани в процедурата технически лица. В същия
документ се приема, че строежът е изпълнен съгласно одобрените инвестиционни
проекти, изискванията към строежите по чл.169 ал.1 и 2 ЗУТ, условията на
договора за строителство и, че наличната документация в достатъчна степен
характеризира реализираното строителство. Достоверността и верността на
отразените в акта констатации се установява по несъмнен начин при съвкупния
анализ на останалите, приложени по делото писмени доказателства, включително приобщената
по делото проектна документация, съставена през 2015г., изготвените обяснителна
записка от 10.10.2015г. и конструктивна експертиза от 2015г. във връзка с обект
„довършване на законен строеж в УПИ ХI, кв. 22“
по плана на гр.Созопол, като същото становище е изразило в заключението си
вещото лице, изготвило техническата експертиза. Констатацията, че включително ответниците
са считали задълженията на ищеца по договора за изпълнени се потвърждава и от
казаното от свидетеля Ч, която сочи, че още преди срещата през февруари 2020г.
страните са имали намерение да сключат окончателен договор, с който да се прехвърли
собствеността на процесните апартаменти на строителя, с изготвянето на който е
била натоварена, но независимо от предприетите от П. в тази връзка допълнителни
действия по промени в кадастъра с цел удовлетворяване исканията на адвоката на
Карабаджакови, до съгласие за финализиране на окончателна сделка не се
стигнало.
Няма как да бъдат споделени
твърденията, че ищецът като неизправна страна по договора не може да иска
обявяването на същия за окончателен. Съдът се солидаризира напълно със становището
на вещото лице, че качеството на изпълнените довършителни работи съответства на
степента на завършеност, предвидена в раздел III от договора, като отклонение от уговореното се наблюдава във връзка с
направата на фасадната топлоизолация и каменна облицовка по фасадата,
хидроизолация в подземната част на постройката, поставената фасадна дограма и
незавършване на предпазния парапет, предвиден на последния етаж, налични са
дефекти по външните врати. Видът на изпълненото покривно покритие е съобразен с
одобрения проект през 2016г. Несъответствието при дограмата не би се отразило
на комфорта на обитателите, а неизпълнената част от хидроизолацията е била
ангажимент на стария строител, тъй като е следвало да се постави от вътрешната
страна на постройката- тези уточнения са направени от вещото лице в съдебно
заседание.
По мнение на настоящия състав се
касае за отстраними недостатъци, които не са съществени и
не правят
изработеното негодно за обикновеното или предвиденото в договора
предназначение. Поправянето на същите не би създало сериозни затруднения
и несъмнено е технически възможно. Следователно отклонението, съпоставено с
обема на общо реализираните от ищеца СМР не е значително, като е довело до
намаляване на средната пазарна стойност на изпълненото от строителя с 1-2%.
Кота „корниз“ и кота „било“ са в съответствие с проекта от 2016г., при
съобразяване на обстоятелството, че са налице отклонения във височината на
калкана на съседната сграда. Задължение на стария строител е било снабдяването на сградата с акт обр.14,
а ищецът е нямало как да издаде такъв документ, тъй като не е участвал при
изпълнение на това строителство /груб строеж/. Именно в тази връзка пред Община
Созопол е представена през 2015г. конструктивна експертиза, с която се
установява годността на конструкцията, след премахване на незаконното
строителство.
Действително конструктивното решение по проект
от 1997г. на тавански етаж не е реализирано, но видно от обяснителната записка-
част архитектура, цитирана по-горе, измененията в конструктивния проект от
1997г. не са съществени и отговарят на въведените в същия изисквания, като
промените в разпределенията не утежняват конструкцията на сградата. Тази
констатация се споделя от всички технически лица, подписали акт образец 15 за
сградата, което несъмнено мотивира извод, че е строежът е извършен из в
съответствие с условията на договора и одобрените инвестиционни проекти.
Ищецът в изпълнение на
задължението си да осигури въвеждането на сградата в експлоатация с акт обр.16 и разрешение за
ползване е изразил готовност да направи необходимото в тази връзка като в
началото на месец юни 2020г. изпратил покана на ответниците за извършване оглед
на обекта. Като резултат пълномощията му били оттеглени и на практика е лишен
от възможността да престира съгласно договора, доколкото се касае за процедура,
която е свързана с действия по сезиране на трети лица и предполага инициатива
от страна на възложителя /собственик/. В случая и доколкото задължението на
ответниците да прехвърлят собствеността върху процесните имоти е поето под
условие и обвързано с въвеждането на сградата в експлоатация от значение са
предприетите действия по сезиране на компетентните лица за започване на
процедурата и финализирането и с издаване разрешение за ползване. Независимо,
че ищецът е оттеглил искането за регистриране на строеж от 5-категория на
03.06.2020г. отново е заявил готовността си да направи всичко необходимо в
изпълнение на своите задължения, канейки ответниците да посочат удобно за тях
време, по което да извършат оглед на сградата. Ответната страна от своя страна
е следвало точно и добросъвестно, изпълнявайки задълженията си по договора да
окаже нужното съдействие на строителя за стартиране на процедурата по
снабдяване на сградата със съответните финални разрешителни. Като са оттеглили
пълномощията на П. ответниците са създали обективни пречки за изпълнение на
произтичащите му от договора ангажименти по въвеждане на сградата в
експлоатация не могат да черпят права от собственото си неправомерно поведение. Условието следва да се счита за сбъднато, ако страната, която има интерес от несбъдването му,
недобросъвестно е попречила да настъпи то.
Успешното реализиране на
потестативното право по чл.19 ал.3 ЗЗД е предпоставено преди всичко от извършване
на преценка за наличието на действителен предварителен договор, който валидно
обвързва страните. Освен това ищецът следва да е изпълнил задълженията си по
предварителния договор. Съдебното решение, с което този иск се уважава замества
обещания договор, съгласно чл.362 ГПК, тоест поражда неговите правни последици, поради това и предпоставка
за постановяването му е положително установяване, че ответникът е титуляр на
правото, предмет на договора- чл.363 ГПК. Така предвидените в закона
предпоставки за обявяване на предварителния договор за окончателен, съдът
намира, че се установяват в настоящото производство от събраните по делото
доказателства.
Процесният
договор и анексът към него са сключени в изискуемата от чл.19 ЗЗД писмена форма
за валидност. По силата на възникналото облигационно отношение ищецът е поел
задължение да изгради сградата в уговорената между страните степен на
завършеност на всеки от обектите в нея и да осигури въвеждането и в
експлоатация с протокол образец 16 и разрешение за ползване в срока, уточнен
между страните. Насрещната престация на ответниците се свежда до прехвърляне
право на собственост на обектите, разположени на партерен и първи етаж на ищеца
/понастоящем с идентификатори 67800.501.467.1.1 и 67800.501.467.1.2/ в 15
дневен срок от въвеждане на сградата в експлоатация. Строителят е изпълнил
задълженията си за довършване на сградата като ответниците не са оказали
дължимото съдействие, съгласно раздел IV т.4 от
договора по подписване и подаване на документите за въвеждане на сградата в
експлоатация.
Установена е от представените по
делото доказателства и последната необходима предпоставка за уважаване на
предявения иск- наличието на собственост по отношение на процесните имоти в патримониума
на ответната страна. Ответниците предвид реализираното право на строеж върху
поземления имот са собственици на сградата и на самостоятелните обекти в нея,
индивидуализирани в исковата молба.
Налице
са условията на закона за обявяване на предварителния договор за окончателен, поради
което и предявеният
иск с правно основание в чл.19 ал.3 ЗЗД, следва да бъде уважен.
С
настоящия съдебен акт, ищецът на основание чл.364 ал.1 ГПК следва да бъде
осъден да заплати сума в общ размер на 749.69 лева (седемстотин и четиридесет и
девет лева и шестдесет и девет стотинки)
по сметка на Бургаския окръжен съд, представляваща дължима държавна такса по
т.8 от Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната
дейност, сумата от 73.58 лв. (седемдесет и три лева и петдесет и осем стотинки)
по сметка на Агенция по вписванията- град Бургас, представляваща дължима такса
по чл.2 от Тарифата за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията,
както и сумата от 2207,62 лв. (две хиляди двеста и седем лева и шестдесет и две
стотинки), местен данък за
придобиване на имотите, по сметка на
Община Созопол в размер, определен съгласно чл.47 ал.2 вр. чл.46 ал.2 т.1 ЗМДТ,
който към момента е 3% върху стойността на обектите.
Следва,
освен това, да бъде наредено вписването на възбрана върху процесните недвижими
имоти за определените по-горе в тежест на ищеца разноски в полза на Бургаския
окръжен съд.
На
основание чл.78 ал.1 ГПК, на ищеца следва да бъде присъдена и сумата от 4327.47
лева, представляваща направени от него
съдебно- деловодни разноски.
На основание
чл.364, ал.2 ГПК, препис от решението не следва да бъде
издаван, докато ищецът не докаже, че са заплатени разноските по прехвърлянето и
дължимите данъци и такси за имота.
Мотивиран от горното и на
основание чл.19 ал. 3 ЗЗД, Бургаският окръжен
съд
Р Е Ш И :
ОБЯВЯВА за
окончателен в отношенията между страните по делото И.Н.П.,
ЕГН **********
и М.Н.К., ЕГН ********** и Н.Н.К., ЕГН **********, сключения на 27.01.2012г. между И.Н.П., ЕГН ********** от една страна и Н.Н.К., ЕГН ********** и Л П К., ЕГН ********** от
друга /последните двама- наследодатели на ответниците М. и Н. Карабаджакови/ предварителен договор за
изграждане на жилищна сграда в гр.Созопол и прехвърляне на обособени обекти в
нея, въз основа на който собствениците се задължават да
прехвърлят на П. недвижими имоти в сграда, а именно: партерен /приземен/ етаж и
първи етаж, представляващи: СОС с идентификатор 67800.501.467.1.1, с административен адрес: гр.Созопол, ул. ’’К” № 7, ет.1,
представляващ жилище, апартамент с площ по документ 44,15 кв.м., находящ се
съгласно архитектурен проект на приземен етаж, състоящ се от дневна, кът за
спане, баня и WC, с прилежащи части 41,871 % ид.ч. от вътрешно стълбище обслужващо първи и
втори етажи и ведно с 20,425 % ид.ч. от общите части на сградата, при граници и
съседи на обекта:на същия етаж няма, под обекта няма, над обекта: 67800.501.467.1.2 и СОС с идентификатор 67800.501.467.1.2 с административен адрес: гр.Созопол, ул. ”К” № 7, ет.2,
представляващ жилище, апартамент с площ по документ 61,31 кв.м., находящ се
съгласно архитектурен проект на първи етаж, състоящ се от дневна, спалня, баня
и WC, с прилежащи части 58,129
% ид.ч. от вътрешно стълбище обслужващо първи и втори етажи и ведно с 28,355 %
ид.ч. от общите части на сградата, при граници и съседи на обекта: на същия
етаж: няма, под обекта: 67800.501.467.1.1, над обекта: 67800.501.467.1.3 и
67800.501.467.1.4 срещу стойността на извършени строителни услуги в сграда с
идентификатор 67800.501.467.1.
ОСЪЖДА И.Н.П., ЕГН **********, с постоянен
адрес *** да заплати сумата от 749.69 лева (седемстотин четиридесет и девет лева и шестдесет и девет стотинки) по сметка
на Бургаския окръжен съд, представляваща дължима държавна такса по т.8 от
Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната
дейност, сумата от 73.58 лв. (седемдесет и три
лева и петдесет и осем стотинки) по сметка на Агенция по вписванията- Служба по
вписванията град Бургас, представляваща дължима
такса по чл.2 от Тарифата за държавните
такси, събирани от Агенцията по вписванията, както и сумата от 2207,62 лв. (две хиляди двеста и седем лева и шестдесет
и две стотинки), местен данък
за придобиване на имотите, по сметка на
Община Созопол в размер, определен съгласно чл.47 ал.2 вр. чл.46 ал.2 т.1 ЗМДТ.
ДА СЕ ВПИШЕ в полза на Окръжен
съд-Бургас, възбрана върху недвижими имоти, представляващи: СОС с идентификатор 67800.501.467.1.1, с административен адрес: гр.Созопол, ул. ’’К” № 7, ет.1,
представляващ жилище, апартамент с площ по документ 44,15 кв.м., находящ се
съгласно архитектурен проект на приземен етаж, състоящ се от дневна, кът за
спане, баня и WC, с прилежащи части 41,871 % ид.ч. от вътрешно стълбище обслужващо първи и
втори етажи и ведно с 20,425 % ид.ч. от общите части на сградата, при граници и
съседи на обекта:на същия етаж няма, под обекта няма, над обекта: 67800.501.467.1.2 и СОС с идентификатор
67800.501.467.1.2 с административен адрес:
гр.Созопол, ул. ”К” № 7, ет.2, представляващ жилище, апартамент с
площ по документ 61,31 кв.м., находящ се съгласно архитектурен проект на първи
етаж, състоящ се от дневна, спалня, баня и WC, с прилежащи части 58,129 % ид.ч. от вътрешно стълбище
обслужващо първи и втори етажи и ведно с 28,355 % ид.ч. от общите части на
сградата, при граници и съседи на обекта: на същия етаж: няма, под обекта:
67800.501.467.1.1, над обекта: 67800.501.467.1.3 и 67800.501.467.1.4.
Препис от настоящото решение,
ведно със заверени копия на схема №15-620005-14.07.2020г. на самостоятелен
обект в сграда с идентификатор 67800.501.467.1.1 и схема №5-620007-14.07.2020г.
на самостоятелен обект в сграда с идентификатор 67800.501.467.1.2 на
СГКК-гр.Бургас, да се изпратят на Агенцията по вписванията- служба по
вписванията- град Бургас за извършване на необходимите действия по вписване на
наложената от съда възбрана.
УКАЗВА на ищеца И.Н.П., ЕГН **********, с постоянен адрес ***, че препис от настоящото съдебно
решение няма да бъде издаден преди да представи доказателства за заплащане на
посочените по-горе разноски по прехвърлянето- посочените суми в полза на Бургаския
окръжен съд, Община Созопол и Агенцията по вписванията-служба по
вписванията-град Бургас, както и на такива за заплащане на дължимите данъци и
такси за имота към държавата и към Община Созопол.
УКАЗВА на И.Н.П., ЕГН **********, с постоянен
адрес ***, в съответствие с разпоредбата на чл.115 ал.2 ЗС, че
следва в шестмесечен срок от влизането му в сила да впише настоящото
положително съдебно решение по представен препис от него, както и че след
изтичането на този срок вписването на исковата молба губи действието си.
ОСЪЖДА М.Н.К., ЕГН ********** и Н.Н.К., ЕГН ********** да заплатят на И.Н.П., ЕГН **********, с постоянен
адрес *** сумата от 4327.47лв.
(четири хиляди триста двадесет и седем лева и четиридесет и седем стотинки),
представляваща направени съдебно-деловодни разноски.
Решението подлежи на обжалване в
двуседмичен срок от връчването му на страните с въззивна жалба пред Бургаския
апелативен съд.
Съдия :