Р Е
Ш Е Н
И Е
№ 260308
гр. Русе, 30.03.2021 г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
Русенски районен съд IV граждански състав
в
публично заседание на първи март през две хиляди двадесет и първа година
в състав:
Председател: Виржиния Караджова
при
секретаря Красимира Стоянова
в
присъствието на прокурора ……………………………..
като
разгледа докладваното от съдията гражданско дело
№ 4555 по описа за 2020 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен е иск с правно основание чл.108 от ЗС.
Ищецът “ВВС
ЛУКС“ ЕООД-Русе твърдят, че с Решение № 398/16.06.1997 г. на ОСЗГ-Русе било
възстановено правото на собственост на наследниците на А. Д. К.върху следния
недвижим имот: Нива с площ от 6.000 дка, пета категория, в местността „Новите
лозя“, имот № *** по плана за земеразделяне, представляващ Поземлен имот с идентификатор
***по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Русе, одобрени със
Заповед № РД-18-91115.12.2007 г. на Изп.директор на
АГКК, адрес на поземления имот: гр.Русе, м.“Новите лозя“, с площ от 6062 кв.м,
трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване:
нива, категория на земята: пета, при съседи: ***, ***, ***, ***, ***.
Сочат, че в периода
2013-2020 г. дружеството закупило от някои от наследниците на лицето части от
този имот, както следва: с Нот.акт № ***, том ІІ, peг.№
***, дело № 317/23.08.2013 г.-1/5 ид.ч., с Нот.акт № ***,
том III, peг.№ ***, дело № 128, том ІІІ, peг.№ 413/25.10.2013 г.-1/6 ид.ч.,
с Нот.акт ***99, дело № 424/01.11.2013 г.- 1/20 ид.ч.,
с Нот.акт ***, том І, рег.№ ***, дело 133/15.11.2017 г.-1/15 ид.ч., с Нот.акт № *, том ІІ, peг.№
***, дело № 137/16.11.2017 г.-1/15 ид.ч., и с Нот.акт
№ ***, том ІІ рег.№ ***, дело № 188/10.08.2020 г.-1/10 ид.част
или общо 39/60 ид.части.
Твърдят, че на
08.05.2013 г. една от наследниците на А. К., притежаваща само 4/60 ид.ч. от имота, сключила с ответника договор за аренда за
срок от 12 години, начиная от 01.10.2019 г., при арендно плащане в размер на 20 лв. за декар.
На 31.01.2020
г. ищецът, като собственик на повече от 50% от собствеността, сключил с друг
арендатор договор за същия недвижим имот за срок от седем години, при арендно плащане в размер на 60 лв. на декар.
Сочат, че към
момента на сключване на арендния договор от
08.05.2013 г., ал.4 на чл.3 от ЗАЗ в редакцията преди изменението в ДВ,бр.13 от
7.02.2017 г., предвиждала, че когато договорът за аренда е сключен само от
някои от съсобствениците на земеделската земя, отношенията помежду им се
уреждат съгласно чл.30 ал.3 ЗС.В тази връзка било прието, че нормата се явява специална и изключва
приложението на общата разпоредба на чл.32 ал.1 от ЗС и на закрепеното в нея
изискване за използване и управление на общата вещ по решение на мнозинството
от съсобствениците.Договори за управление, какъвто е и договорът за аренда,
можел да бъде сключен от всеки съсобственик за цялата вещ.Считат, че за времето
до влизане в сила на ЗАЗ през 2017 г., с който била създадена нова ал.4 на
чл.3, сключването на договор за аренда представлява действие на обикновено
управление, което поначало може да извърши всеки съсобственик, без да е
необходимо съгласие на останалите участници в съсобствеността, а в случай, че
договори за аренда са били сключени от отделни съсобственици в полза на
различни арендатори, но за съвпадащи периоди от време, до 07.02.2017 г.
приоритет бил даван на реда на вписване, тъй като според чл.17 ал.2, ал.5 и ал.6 от ЗАЗ, то има оповестително-защитно действие.Намират, че след изменението
на ЗАЗ през 2017 г. трябва да се приеме, че ако
договорите за аренда са сключени от съсобственици с различни по обем
права в съсобствеността, то превес има този арендатор, сключил договор за
аренда със съсобствениците, притежаващи повече от 50% в съсобствеността,като
проявление на общото правило на чл.32 ал.l от ЗС.
Искат от съда да
се признае за установено по отношение на ответника, че “ВВС-ЛУКС“ ЕООД е
собственик на 39/60 ид.ч. от процесния имот и да
осъди “АРКАЛИЙЦА“ ЕООД-Русе да им предаде
фактическата власт, съответстваща на притежаваната от дружеството част
от вещта.Търсят се разноски по делото.
Ответникът “АРКАЛИЙЦА“
ЕООД-Русе оспорват иска. Считат, че за насрещната страна липсва правен интерес
от предявяването му.Признават, че към датата на подаване на исковата молба
ищецът се явява собственик на 39/60 ид.части от имота,
както и че на 08.05.2013 г. между “Аркалийца“ ЕООД и
друг съсобственик е бил сключен договор за аренда за цялата недвижимост при
посочените в исковата молба условия.Твърдят, че към настоящия момент, въз
основа на този контракт, дружеството държи само 3,557 дка от земеделската земя,
предмет на спора.Считат, че имат това право по силата на сключения договор за
аренда от 2013 г.Намират, че договорът за аренда от 2020 г., подписан от ищеца
и трето за спора лице, е недействителен, тъй като не е сключен в изискуемата от
закона форма за действителност, визирана в чл.3 ал.1 от ЗАЗ.Претендират
отхвърляне на иска и присъждане на разноски по делото.
След преценка
на събраните по делото доказателства, съдът приема за установено следното:
По делото не
се спори и са представени доказателства, че в периода 23.08.2013 г.-07.10.2020
г. ищецът е придобил 39/60 ид.части от процесния имот, находящ се в м.“Новите лозя“ в землището на
гр.Русе, възстановен на наследниците на А. Д. К., б.ж. на гр.Русе, по реда на
ЗСПЗЗ от ОСЗГ-Русе с Решение № 398/16.06.1997 г. /л.7-л.21/.Приложена е скица на
недвижимостта под № 15-79721827.01.2021 г. на СГКК-Русе.
На 08.05.2013
г. между “Аркалийца“ ЕООД и една от наследниците на А.
Д. К.-А. Д. К., без спор между страните, че припадащата се на последната квота от
наследството възлиза на 4/60 ид.части, бил сключен договор
за аренда на процесния имот за срок от 12 години, начиная
от 01.10.2019 г., при арендно плащане в размер на 20 лв.
за декар.Контрактът е надлежно вписан в СВ-РРС на 15.05.2013 г. /л.22/.
Видно от
приложена справка от 19.11.2020 г./л.45-л.50/ по партидата на имота към 08.05.2013
г. няма вписан друг договор за аренда,
който да се отнася за времето след 01.10.2019 г.В същия документ е отразено, че
на 07.12.2011 г. е бил вписан договор за аренда, сключен между един от праводателите на ищеца-М. А. К.и ЗКПУ “Родна земя“, със
срок на действие от пет години.
Ответникът
признава, че към настоящия момент реално ползва 3,557 дка от имота.
На 31.01.2020
г. ищецът сключил с друг арендатор /ЗП Б.А.Б./ договор за същия недвижим имот
за срок от седем стопански години, считано от 01.10.2019 г., при арендно плащане в размер на 60 лв. на декар.Видно от
документа на л.24 от дело, подписите на страните по контракта са с нотариална
заверка, като този на управителя на дружеството–арендодател
е положен пред нотариус на 09.03.2020 г., а на арендатора-на 03.02.2020 г. Договорът
е вписан в СВ-РРС на 10.03.2020 г.
Представени са
Договори за наем на земеделска земя № 75 от 28.06.2019 г. и № 99 от 22.05.2020
г.С тях управителят на ищцовото дружество, в лично
качество, отдал за временно и възмездно ползване на ЗКПУ “Родна земя“-Русе,
кв.Средна кула, за срок от една година, съответно от 01.10.2019 г. и от
01.10.2020 г., 2,504 дка от процесния имот /л.73-л.77/.Това обстоятелство се
признава от ищеца.Видно от документите на л.78-л.80 от дело, наемателят е подал
на 27.07.2020 г. аналогично заявление до ОСЗ-Русе и за стопанската 2020/2021 г.
Ответникът,
във връзка със сключения от него договор за аренда от 08.05.2013 г., също има
депозирани заявления по чл.70 ал.1 от ППЗСПЗЗ във вр.
с чл.37б ал.3 от ЗСПЗЗ за стопанските 2019/2020 г.-за 6,061 дка, и за 2020/2021
г.-за 3,557 дка, (л.83-л.87).
ОСЗ-Русе са
удостоверили, че за стопанската 2019/2020 г. в статичния регистър, поддържан за
гр.Русе, е било регистрирано правото на
ползване на процесния имот, като площта била разделена на идеални части въз
основа на постигнато споразумение между
арендатора и наемателя (л.88).
При тази
фактическа обстановка, съдът прави следните правни изводи:
Основателността на иска по чл. 108 от ЗС предполага
наличието на три кумулативно дадени предпоставки: правото на собственост на
ищеца върху процесния имот, нарушаването
му от ответника и липса на законово основание за това.
Ответникът счита,че за ищцовото
дружество липсва правен интерес да предявят иск по чл.108 от ЗС.Доводът е
неоснователен.Съгласно трайната съдебна практика, искът на невладеещ собственик
може да бъде предявен и срещу държател на несобствената вещ, каквато хипотеза е
налице в процесния случай.
Между страните
няма спор, че ищецът е собственик на 39/60 ид.части
от процесния имот, както и че на 08.05.2013 г.
съсобственик на дружеството, притежаващ 4/60 ид.ч. от
земята, сключил с ответника договор за аренда за срок от 12 години, начиная от 01.10.2019 г.В хода на производството са
ангажирани доказателства, че за стопанската 2020/2021 г. арендаторът ползва
само 3,557 дка от недвижимостта.Останалата площ до 6062 кв.м се обработва от
трето за спора лице по силата на договор за наем, сключен с управителя на ищцовото дружество, но в лично качество, а не като представител
на ЮЛ.
“ВВС-ЛУКС“
ЕООД-Русе се позовават и на подписан от тях на 31.01.2020 г. договор за аренда
с друго, трето за спора лице. Ответното дружество са навели доводи за
недействителност на този контракт,поради неспазване на предвидената в закона
форма за действителността му.
Съдът намира,
че обстоятелствата, касаещи договора за аренда от 31.01.2020 г., се явяват ирелевантни за спора.Ищецът е обосновал правата си по
отношение на имота с извършени в негова полза разпоредителни сделки през
периода 2013-2020 г. Без значение в случая е дали договорът за аренда от 2020
г. е произвел правно действие и има ли той приоритет пред този от 2013 г.
Основният спор между
страните е дали сключеният между един от наследниците
договор за аренда на земеделски земи на 08.05.2013 г. е противопоставим на
ищеца.
Съгласно практиката
на ВКС, за времето до влизане в сила на ЗИД на ЗАЗ (обн.
ДВ, бр.13 от 2007 г., в сила от 7.02.2017г., с който е създадена нова ал.4 на
чл.3), сключването на договор за аренда представлява действие на обикновено
управление, което може да извърши всеки
съсобственик, без да е необходимо съгласие на останалите участници в общността.Прието
е, че дори когато договорът за аренда, сключен със съсобственик с по-малко от
50% идеални части, е вписан, същият не е противопоставим, както на последващ арендатор, така и на наемател, на когото
мнозинството от съсобствениците са предоставили облигационното право на
ползване върху имота. На още по-голямо основание такъв договор за аренда не е
противопоставим на трето лице, придобило след вписването му правото на
собственост върху повече от 50% от съсобствеността, ако същото се
противопоставя на продължаващото ползване от страна на арендатора.Прието е, чеспоред разпоредбата на чл.17 ал.2 от ЗАЗ, приобретателят на арендувания обект на договора замества арендодателя като страна в договора за аренда, ако същият е
бил вписан.Следователно законодателят предвижда оповестително-защитно
действие на вписването на договора за аренда по отношение на лице, придобило
собствеността от арендодателя, но не и спрямо трето
лице, на което договорът изобщо не може да бъде противопоставен, тъй като е
придобило повече от половината от имота от съсобственици, които не са страна по
договора за аренда.Това положение е валидно за процесния
случай.Никой от праводателите на дружеството не е
страна по облигационната връзка от 08.05.2013 г. и няма наведени твърдения те
или пък впоследствие ищеца, изрично или мълчаливо да са приели договора.
В Решение № 115 от
21.11.2017 г. по гр.дело № 997/2017г., I г. о., ГК, и Решение № 12 от
01.03.2018 г. по гр.дело № 1251/2017 г., ІІ г.о., ВКС
приема, че уредбата на договора за аренда с отделен закон не дава основание да
се приема, че нормата на чл.3 ал.4 от ЗАЗ в редакцията преди изменението в ДВ,
бр.13 от 07.02.2017 г., предвиждаща, че когато договорът за аренда е сключен
само от някои от съсобствениците на земеделската земя, отношенията помежду им
се уреждат съгласно чл.30 ал.3 от ЗС, е специална и изключва приложението на
общата норма на чл.32 ал.1 от ЗС и на закрепеното в нея изискване за използване
и управление на общата вещ по решение на мнозинството от съсобствениците.
Договори за управление, какъвто е и договорът за аренда, може да бъде сключен
от всеки съсобственик за цялата вещ, но ако съсобственикът, сключил договора не
притежава повече от половината от вещта, този договор не е противопоставим на
всеки един от останалите съсобственици–заедно или поотделно, освен ако са го
приели.Цитираните решения са постановени
по реда на чл.290 от ГПК и макар, съгласно настоящата редакция на чл.280 от ГПК,
да не представляват задължителна съдебна практика, то дават насока на
съдилищата относно тълкуването на материалния закон.Приложението на нормата на
чл.32 ал.1 от ЗС представлява пряко приложение на § 1 от ДР на ЗАЗ, доколкото няма
дадено разрешение в различен смисъл в специалния закон.Съотнесено към настоящия случай, това налага извод, че процесният
договор не може да бъде противопоставен на ищеца, притежаващ повече от 50 % от
правото на собственост.По отношение на дружеството арендаторът владее част от собствения
му имот без правно основание.
Неоснователно е и
възражението, че приложим се явява §7 от ПЗР на ЗИД към ЗСПЗЗ.Според нормата, договор
за аренда, сключен по реда на ЗАЗ до влизане в сила на измененията от 2017
г. само от някои от съсобствениците на земеделската земя, отношенията между тях
се уреждат по чл.30 ал.3 от ЗС, като договорът може да се противопостави на
арендатор по договор за аренда, сключен със съсобственик на същия имот, който е
бил вписан по-рано в службата по вписванията.Разпоредбата се явява относима при наличие на два и повече последователни
договора за аренда за един и същ имот и за еднакъв период, сключени от различни
съсобственици на имота с един и същ или различни арендатори.Тогава възниква
конкуренция между правата на арендаторите и разрешаването на спора кой от двата
конкуриращи се помежду си договора има предимство следва да бъде извършено с
оглед момента на вписването, като законът дава предимство на правата на този
арендатор, чийто договор за аренда е бил вписан по-рано в службата по
вписванията.В конкретния случай, макар да излага твърдения за наличие на последващ договор за аренда за един и същ период на
спорната земя, ищецът не черпи правата си по отношение на вещта от този
контракт, а на придобитото от него право на собственост по покупко-продажба на
повече от 50 % от недвижимостта.
С оглед
изложеното, съдът намира, че ревандикационният иск се
явява основателен и в осъдителната си част, но само до 1435,30 кв.м, равняващи
се на около 14/60 ид.части.Настоящият състав счита,
че това е площта, която ответникът държи над притежаваните от арендодателя му квота от имота и тези, принадлежащи на
други съсобственици, извън ищеца, формиращи още 17/60 ид.части
от съсобствеността, които лица не са оспорили извършеното от техния сънаследник
действие на управление със земята.По делото няма разногласие по въпроса, че останалата площ от имота се държи от трето
за спора лице.Над посочената стойност искът трябва да се отхвърли.
Съгласно чл.78
от ГПК на всяка от страните се следват разноски по делото съразмерно с
уважената, респ. с отхвърлената
част от иска.
По изложените съображения ,
съдът
Р
Е Ш И :
ПРИЗНАВА ЗА
УСТАНОВЕНО по отношение на “АРКАЛИЙЦИ” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление: гр.Русе, ул.”Ахтопол“ № 3, представлявано от Павел Великов Бъчваров, със
съдебен адрес:***, чрез адв.Ю. ***, че “ВВС-ЛУКС“ ЕООД, ЕИК ***013245, със седалище
и адрес на управление: гр.Русе, ул.“Муткурова“ № 55, представлявано от
Валентин Василев Симеонов, със съдебен адрес:***, чрез адв.Ю.Д.
***, са собственици на 39/60 ид.части от Нива с площ
от 6.000 дка, пета категория, в местността „Новите лозя“, имот № *** по плана
за земеразделяне, представляващ Поземлен имот с идентификатор ***по
кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Русе, одобрени със Заповед №
РД-18-91115.12.2007 г. на Изп.директор на АГКК, адрес
на поземления имот: гр.Русе, м.“Новите лозя“, с площ от 6062 кв.м, трайно
предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: нива,
категория на земята: пета, при съседи: ***, ***, ***, ***, ***, като ги ОСЪЖДА да им
предадат владението на 1 435,30 кв.м, равняващи се на около 14/60 ид.части от имота, и ОТХВЪРЛЯ иска в останалата му част до 39/60 ид.части,
като неоснователен.
ОСЪЖДА “АРКАЛИЙЦИ” ЕООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление: гр.Русе, ул.”Ахтопол“
№ 3, представлявано от Павел Великов Бъчваров, със съдебен адрес:***, чрез адв.Ю. ***, да заплатят на “ВВС-ЛУКС“ ЕООД, ЕИК ***013245, със седалище
и адрес на управление: гр.Русе, ул.“Муткурова“ № 55, представлявано от
Валентин Василев Симеонов, със съдебен адрес:***, чрез адв.Ю.Д.
***, сумата от 167,56 лв.-разноски по делото.
ОСЪЖДА“ВВС-ЛУКС“ ЕООД, ЕИК ***013245, със седалище
и адрес на управление: гр.Русе, ул.“Муткурова“ № 55, представлявано от
Валентин Василев Симеонов, със съдебен адрес:***, чрез адв.Ю.Д.
***, да заплатят на “АРКАЛИЙЦИ” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление:
гр.Русе, ул.”Ахтопол“
№ 3, представлявано от Павел Великов Бъчваров, със съдебен адрес:***, чрез адв.Ю. ***, сумата от 381,44 лв.-разноски по делото.
Решението
подлежи на въззивно обжалване пред Русенски окръжен
съд в 2-седмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: