Р Е Ш Е Н И
Е
№ .......
гр. Варна, 02.07.2015г.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
ВАРНЕНСКИ ОКРЪЖЕН
СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, VII – ми състав, в публично съдебно заседание проведено на двадесет и пети юни през две хиляди и петнадесета
година, в състав:
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ:
НЕВИН ШАКИРОВА
при секретаря С.Я.,
като разгледа докладваното от съдията гр.дело
№ 2572 по описа за 2014г., за да
се произнесе, взе предвид следното:
Производството по делото е
образувано по повод предявени от „Б.”
ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Варна, ул.
„Драгоман” № 25, представлявано от Управителя П.Й.П.Ф. Б., със съдебен адрес:***,
чрез пълномощника му адв. К.Р. срещу Г.И.Б. с ЕГН ********** и с адрес: *** в условията на
първоначално обективно кумулативно съединяване установителни
искове с правно основание чл. 42, ал. 2 от ЗЗД за прогласяване
недействителността на договор за учредяване на договорна ипотека върху недвижим
имот, представляващ жилищна сграда с ид.
10135.5545.3250.2, находящ се в гр. Варна, м.
„Зеленика”, обективиран в НА № 183/2011г., поради
липса на представителна власт у пълномощника на ипотекарния
длъжник, както и иск с правно основание
чл. 42, ал. 2 от ЗЗД за прогласяване недействителността на клаузата на
пункт II, т. 1 от договор за покупко продажба на
недвижим имот, оформен с НА № 182/2011г., с която е поето задължение от името
на представлявания за плащане на продажна цена в размер на 35 000 евро на
продавача Г. Б., поради липса на представителна власт у пълномощника на
купувача, доколкото сумата е платена предварително.
Ищецът основава
исковите си претенции на следните фактически твърдения: с договор за продажба обективиран в НА № 40/17.03.2006г., със средства на П. Б. е
закупен недвижим имот, находящ се в гр. Варна, кв.
„Галата”, представляващ ПИ ид. 10135.5545.3250 с площ
от 532 кв.м. на името на ответницата с уговорка правото на собственост да бъде
прехвърлено на П. Б., след регистриране на търговско дружество в страната. На
10.01.2008г. между управителя на дружеството ищец и ответницата е сключен
граждански брак, прекратен с развод, постановен с решение от 09.04.2012г. на
ВРС. С Пълномощно от 09.09.2011г., заверено от
Нотариус Н.Д., рег. № 484, представляващият „Б.” ЕООД упълномощил адв. М.К. да го представлява пред нотариус по прехвърляне
правото на собственост върху описания имот от Г. Б. на търговското дружество.
На 06.10.2011г. бил сключен договор за продажба, оформен с НА № 182/2011г., с
който Г. Б. продала на дружеството ПИ ид.
10135.5545.3250 в гр. Варна, м. „Зеленика” с площ от 532 кв.м., както и Г. Б.
заедно с П. Б., представляван от пълномощник продали на дружеството изградената
в имота еднофамилна жилищна сграда на три етажа с ид.
10135.5545.3250.2 със ЗП от 50.28 кв.м. Съгласно п. II, т. 1 от договора, от
общо уговорената продажна цена в размер на 82 500 лв. на продавача Г. Б. е
платима сумата от 35 000 евро в три годишен срок от датата на вписване на
акта. За обезпечаване на това вземане, купувачът поел задължение да учреди
договорна ипотека върху описания имот. В същия ден бил сключен договор за
ипотека, обективиран в НА № 183/2011г., с който „Б.”
ЕООД, представлявано от пълномощник учредило в полза на Г. Б. договорна ипотека
върху жилищната сграда за обезпечаване на вземането й за продажната цена по
договора за продажба. Твърди, че не е изявявал воля за упълномощаване за
сключване на конкретния договор за ипотека от негово име, доколкото
пълномощното не съдържа съществените елементи на договора за ипотека -
индивидуализация на обезпеченото вземане, неговия размер и падеж и ипотекарния кредитор, поради което липсва валидно изявена
воля на упълномощителя в тази насока и
упълномощителната сделка от 09.09.2011г. е нищожна в
тази част. Нищожността на последната от своя страна обуславя нищожност и на
сключения договор за ипотека, като сключен от представител, без представителна
власт. Същевременно твърди, че уговорената продажна цена в размер на
35 000 евро е била изплатена от него преди сключване на договора, изцяло
по банков път, поради което не е била дължима към момента на сключване на
договора. Ето защо в подписаното пълномощно, ищецът не е предоставил
представителна власт на пълномощника за поемане от негово име на каквито и да е
парични задължения, поради което договорът за продажба, в частта, с която е
уговорено задължение за плащане на продажна цена също е недействителен, като
сключен от представител, без надлежна представителна власт. Моли в тази връзка
за постановяване на положително решение по предявените искове.
В срока по чл. 131 от ГПК /започнал да тече на 09.12.2014г. и изтекъл на 09.01.2015г./ отговор на
исковата молба не е депозиран от ответника.
В постъпилото на
12.01.2015г. становище, ответницата развива довод за принципна недопустимост на
частична нищожност на сделка, единствено в частта за продажната цена. Твърди,
че е придобила имотите по сделката в режим на СИО с управителя на дружеството
ищец, като след прекратяване на брака им му е прехвърлила собствеността върху
собствените си идеални части от имота на по-ниска цена от пазарната.
В хода на проведените по делото съдебни
заседания, страните поддържат изразените позиции по спора.
СЪДЪТ, като прецени доводите и
възраженията на страните, намира за
установено следното от фактическа
страна:
Не са спорни и обявени за безспорни в
отношенията между страните са обстоятелствата, че в периода от 2006г.-2015г. П.
Б. превеждал по банков път парични средства на Г.Б. за изграждане на общото им
жилище, както и че в периода от 10.01.2008г. до 09.04.2008г. те са били
съпрузи.
С пълномощно от 09.09.2011г.
П.Й.П.Ф. Б., гражданин на Холандия, в качеството си на управител и представител
на „Б.“ ЕООД, придружен от преводач от и на английски език упълномощил адв. М.К. да го представлява навсякъде, където е необходимо
и от името на дружеството да закупи при условия и цена, каквито намери за
изгодни недвижим имот в гр. Варна с идентификатор 10135.5545.3250 и изградената
в него еднофамилна жилищна сграда с идентификатор 10135.5545.3250.2, както и да
учреди договорна или законна ипотека, при цена и условия, каквито сметне за
изгодни, в полза на когото намери за добре, вкл. и с права да договаря със себе
си. Пълномощното е с нотариална заверка на подписа на упълномощителя
и на преводача, както и на съдържанието от 09.09.2011г.
на Нотариус Н.Д., рег. № 484.
С Договор за покупко-продажба, оформен с НА №
182, том II, вх.рег. № 3301, д. №
340/2011г. на Нотариус Д.Б., рег. № 012, на 06.10.2011г. Г.И. Б. продала на „Б.“
ЕООД, представлявано от адв. М.К. ПИ с ид. 10135.5545.3250, в гр. Варна, с площ от 532 кв.м. Г. Б.
и П. Б., действащ чрез пълномощника си адв. М.К.
продали на „Б.“ ЕООД, представлявано от адв. М.К.
еднофамилна жилищна сграда, на три етажа с ид.
10135.5545.3250.2 със застроена площ 50.28 кв.м., изградена в ПИ с ид. 10135.5545.3250 общо за сумата от 82 500 лв.,
платима както следва: на продавача Г. Б. – сумата в размер на 35 000 евро
по банкова сметка ***, считано от датата на вписване на НА. За обезпечаване на
вземането купувачът се е задължил да учреди договорна ипотека, върху имота,
описан в акта. Купувачът „Б.“ ЕООД, чрез пълномощника си адв.
М.К. купил подробно описаните имоти по пункт I и II
на НА.
С НА № 183, том II, вх.рег. № 3304, д. № 341/2011г. на Нотариус
Д.Б., на 06.10.2011г. за обезпечаване на вземането по НА № 182 от 06.10.2011г.
„Б.“ ЕООД, чрез пълномощника му адв. М.К., като ипотекарен длъжник учредил в полза на кредитола
Г.И. Б. договорна ипотека върху еднофамилна жилищна сграда, на три етажа с ид. 10135.5545.3250.2 със застроена площ 50.28 кв.м.,
изградена в ПИ с ид. 10135.5545.3250.
В заключението си по проведената ССчЕ вещото лице Д.И. установява, че недвижимите имоти,
предмет на договора за продажба – земя и жилищна сграда са заприходени
в счетоводните регистри на „Б.“ ЕООД на основание покупка с НА №
182/06.10.2011г. Съответно са отразени в ГФО за 2011г. и в актива на баланса
като ДМА. В счетоводния регистър на дружеството по партиди са отразени
задължения към трети лица, както следва: към Г. Б. – 68 454.05 лв., към П.
Б. – 9 045.95 лв.
СЪДЪТ, във връзка с доказателствата по делото, съобразно чл.
12 и чл. 235 от ГПК, приема следното от правна страна:
По
иск за обявяване недействителността на договор поради мнимо представляване може
да бъдат разрешени инцидентно и всички въпроси, свързани с пороците на овластителната сделка без значение дали в мотивите на
решението предвид неговата преюдициалност, или в диспозитива на решението, тъй като е предявен отделен иск
/Решение № 113 от 31.05.2012г. по гр.д. № 1677/2010г. на ВКС, IV ГО/.
По въпроса за действителността на
договор за ипотека върху недвижим имот,
сключен от пълномощник въз основа на пълномощно, предвиждащо право за
учредяване на ипотека на упълномощителя, както и за значението на размера на
обезпеченото с ипотека вземане като
елемент на упълномощаването е налице задължителна съдебна практика обективирана
в Решение № 215 от 25.01.2011г. по
т.д. № 196/2010г. на ВКС, II ТО. Съгласно даденото разрешение в отношенията на упълномощения представител с
третите лица обемът на представителната власт се определя от пълномощното, в
което е изразена външно волята на упълномощителя - чл. 39, ал. 1 от ЗЗД. Преценката за съответствието между извършеното от пълномощника
правно действие и волята на упълномощителя се
извършва във всеки отделен случай съобразно очертаните в пълномощното граници
на представителната власт.
За да е налице валидно учредена
представителна власт с последиците по чл. 36, ал. 2 от ЗЗД, е достатъчно с пълномощното да се даде право на пълномощника да
се разпорежда с имуществото на представлявания чрез конкретни разпоредителни
сделки или действия - продажба, дарение, ипотека
и т.н. Ако упълномощителят не е определил в
пълномощното съдържанието и съществените елементи на конкретната сделка или
действие, по аргумент от чл. 39, ал. 1 от ЗЗД следва да се приеме, че тяхното уговаряне е предоставено на
пълномощника, а доколко уговореното е в интерес на представлявания, е от
значение за отговорността по чл. 40 от ЗЗД.
Съществените елементи на конкретната сделка, за чието сключване е учредена
представителна власт, не съставляват задължителен реквизит на пълномощното за
извършване на разпоредителни сделки и действия, след като законът не въвежда
нито диспозитивни, нито императивни правила относно
съдържанието на пълномощното. При отсъствие на законова регламентация
упълномощаването не би могло да се поставя в зависимост от несъществуващи
изисквания за включване в пълномощното на съществените елементи на бъдещото
разпоредително действие или сделка. Прието е, че в пълна степен изложеното важи
и за пълномощното, с което се учредява представителна власт за сключване на
договор за ипотека върху недвижим имот. В
чл. 166, ал. 2 от ЗЗД законодателят е уредил специалността на ипотеката, а в чл. 167 от ЗЗД
е посочил лимитивно реквизитите, които трябва да
съдържа нотариалният акт като форма за валидност на договора за ипотека, но не е поставил специални изисквания
към съдържанието на пълномощното за сключване на ипотечния договор. При тази
законова уредба, ако в самото пълномощно не са поставени ограничения на
представителната власт на пълномощника, валидността на упълномощаването е
обусловена единствено от изричното посочване на ипотеката
в пълномощното като вид разпоредителна сделка, която упълномощеният има право
да извърши от името на упълномощителя. Да се приеме,
че договорът за ипотека е недействителен
на основание чл. 42, ал. 2 от ЗЗД, ако в пълномощното не са конкретизирани имота, размера на
вземането и ипотекарния
кредитор, е равнозначно на недопустимо правоприлагане contra
legem.
В
аналогичен смисъл е произнасянето и в Решение
№ 1327 от 23.12.2008г. по гр.д. № 5259/2007г. на ВКС, I ГО, в което
е обосновано становище, че след като пълномощното дава право на пълномощника да
ипотекира имотите на упълномощителя и не предвижда
ограничения на представителната власт, по силата на чл. 39, ал. 1 от ЗЗД пълномощникът следва да се счита овластен
да уговори условията на ипотечната сделка. Непосочването на имотите, предмет на
ипотеката, и на размера на обезпечените
суми е ирелевантно за обема на представителната власт
и за действителността на сключения договор за ипотека.
Съдебният състав споделя изцяло даденото разрешение в задължителната съдебна
практика.
В случая
пълномощното изхожда от П. Б., в качеството му на законен представител на „Б.“
ЕООД, предхожда учредяването на ипотеката
и е обективирано в изискуемата от чл. 37, пр. II от ЗЗД особена форма. Съдържанието на пълномощното отразява ясно и
недвусмислено волята на упълномощителя да предостави
представителна власт на пълномощника М.К. да
закупи конкретен недвижим имот при условия и цена, каквито сметне за
изгодни, както и да учреди договорна
или законна ипотека, при цена и условия каквито сметне за изгодни, в полза на
когото намери за добре върху този имот. Очертаните по този начин предели на
представителната власт обосновават несъмнен извод не само за извършването на
изрично упълномощаване за сключване на договор за покупко
продажба на недвижим имот и за учредяване на ипотека
върху придобития имот на упълномощителя, но и за
предоставянето на пълна свобода на пълномощника да определи по своя преценка
съдържанието /съществените елементи/, както на покупната, така и на ипотечната
сделка. Цената е съществен елемент от съдържанието на договора за покупко продажба и в тази връзка ирелевантно
отношение имат предхождащите финансови отношения между страните. Изразът „да
закупи“ е различен от този „да придобие по дарение“, в който единствено случай
волята би се тълкувала в насока безвъзмездно придобиване. Сключените от М.
Кръстева в качеството й на пълномощник на дружеството договор за покупко продажба, в частта относно поетото задължение за
плащане на продажната цена, както и договор за ипотека
с Г.И. Б. не надхвърлят обема на представителната власт на пълномощника и не са
недействителни спрямо представлявания при предпоставките на чл. 42, ал. 2 от ЗЗД и на сочените основания. Предявените искове за признаване частична
недействителност на договора за покупко продажба и за
недействителност на договора за ипотека поради липса на представителна власт са
неоснователни и следва да се отхвърлят.
На основание чл. 78, ал. 3 от ГПК ответницата
има право на поискани разноски. Действително реализирани от страната са
разноски под формата на платено възнаграждение на адвокат /10 060 лв./ и
депозит за вещо лице /150 лв./. На основание чл. 78, ал. 5 от ГПК и чл. 7, ал.
2, т. 4 от Наредба № 1/2004г., релевираното от
представителя на ищеца възражение за прекомерност на платеното адвокатско
възнаграждение е основателно, поради което на ответницата следва да се присъди
възнаграждение по първия иск с оглед интереса в размер на 2 715.66 лв., а
по втория – 2 583.62 лв. /или общо 5 299.28 лв./. Общият размер на
разноските следователно е 5 449.28 лв., който следва да се присъди в
тежест на ищеца с оглед изхода на делото.
Мотивиран
от така изложените съображения, Варненски окръжен съд
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ
на
основание чл. 42, ал. 2 от ЗЗД предявените от
„Б.” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Варна, ул.
„Драгоман” № 25, представлявано от Управителя П.Й.П.Ф. Б., със съдебен адрес:***,
чрез пълномощника му адв. К.Р. срещу Г.И.Б. с ЕГН ********** и с адрес: *** искове за прогласяване недействителността на договор за учредяване
на договорна ипотека върху недвижим имот, представляващ жилищна сграда с ид. 10135.5545.3250.2, находящ се
в гр. Варна, м. „Зеленика”, обективиран в НА №
183/2011г., поради липса на представителна власт у пълномощника на ипотекарния длъжник, както и за прогласяване
недействителността на клаузата на пункт II, т. 1 от договор за покупко продажба на недвижим имот, оформен с НА №
182/2011г., с която е поето задължение от името на представлявания за плащане
на продажна цена в размер на 35 000 евро на продавача Г. Б., поради липса
на представителна власт у пълномощника на купувача, доколкото сумата е платена
предварително.
ОСЪЖДА на
основание чл. 78, ал. 3 от ГПК „Б.”
ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Варна, ул.
„Драгоман” № 25, представлявано от Управителя П.Й.П.Ф. Б., със съдебен адрес:***,
чрез пълномощника му адв. К.Р. ДА ЗАПЛАТИ на Г.И.Б. с ЕГН ********** и с адрес: *** сумата от 5 449.28 /пет хиляди четиристотин
четиридесет и девет лв. и двадесет и осем ст./ лева, представляваща
реализирани съдебно деловодни разноски.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Варненски апелативен
съд в двуседмичен срок, който за страните започва да тече от връчването му на
основание чл. 259, ал. 1 от ГПК.
Препис от настоящето решение да се връчи
на страните по делото, заедно със съобщението за постановяването му на
основание чл. 7, ал. 2 от ГПК.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: