№ 90
гр. Бургас, 23.12.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на девети
декември през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:Илияна Т. Балтова
Членове:Десислава Д. Щерева
Христина З. Марева
при участието на секретаря Станка Ст. Ангелова
като разгледа докладваното от Христина З. Марева Въззивно търговско дело
№ 20212001000227 по описа за 2021 година
Производството е образувано по въззивна жалба, подадена от адв. В. К.
– ПлАК, като пълномощник на ответниците Г. СВ. Т., АНТ. Д. Т., М. Г. Т. и
Й. П. Д. против решение № 38 от 21-ви юни 2021 г. по т. д. № 367/2020 г. по
описа на Бургаски окръжен съд, с което е обявен за окончателен сключеният
от въззивниците като продавачи и въззиваемия - „М." ООД предварителен
договор за прехвърляне на идеални части от правото на собственост върху
недвижим имот и за учредяване на право на строеж при осигуряване
изпълнението на строеж, допълнен с разпоредбата на пункт ***-ти от
предварителния договор, обективиран в нотариален акт за учредяване право
на строеж върху недвижим имот № *** том ***, peг. № ***, дело № *** от
23.10.2013 година по описа на нотариус peг. № *** на НК, район на действие -
Районен съд - Н., по силата на който договор ответниците по делото като
продавачи се задължили да прехвърлят на ищцовото дружество като купувач
правото на собственост върху 75/100 идеални части от поземлен имот с
идентификатор № *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на
град Н., к. к. „С.", община Н., област Бургас, одобрени със Заповед РД-***06
година на Изпълнителния директор на АК, последно изменение на
кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо поземления имот от
1
22.05.2015 година, целият с площ 3 980 кв. м., трайно предназначение на
територията: урбанизирана, при съседи: поземлени имоти с идентификатори
№№ *** ******.; на основание чл. 364 ГПК в тежест на ищеца – купувач са
възложени разноските по прехвърлянето на имота и е наредено да се впише
възбрана върху имота до изплащането на тези разноски; като ответниците са
осъдени за заплатят на ищеца деловодни разноски в размер на 1 468.48 лв.
Във въззивната жалба са изложени възражения по правилността на
решението и за допуснати съществени нарушения на процесуалните правила.
Твърди се, че съдът не е изпълнил задължението си по член
363 ГПК да провери, дали са налице предпоставките за прехвърляне на
собствеността по нотариален ред, включително дали отчуждителят е
собственик на имота. Съдът следвало да извърши такава проверка без
значение, дали са налице възражения, като в случая съдът е приел че
ответниците са собственици на имота без да е дал указания по разпределение
на доказателствената тежест.
По делото били представени единствено нотариални актове за
суперфиция от 2013 година и 2014 година, без описаните в тях документи,
установяващи собствеността върху процесния имот в лицето на ответниците,,
като в хода на делото не са изискани доказателства, дали към настоящия
момент същите продължават да са собственици на имота.
Освен това съдът не е изпълнил и вмененото му с член 364 ГПК
задължение да определи правилно дължимите данъци и такси по ЗМДТ и
ЗННД, като е определил същите въз основа на данъчната оценка на имота, без
да изследва пазарната стойност на имота и да съобрази уговорената с
предварителния договор насрещна престация от дружеството приобретател.
Във въззивната жалба ответниците са посочили, че не са дали повод
за завеждане на делото, като цитират нормата на чл. 78, ал. 2 ГПК, но в която
връзка твърдят, че е без значение дали ответниците са изпълнили
задължението си за снабдяване с необходимите документи - данъчна оценка и
скица за имота, като излагат подробни съображения относно липсата на други
изискуеми предвидени в предварителния договор предпоставки за
сключването му като окончателният договор по иск на основание чл. 19, ал. 3
ЗЗД.
Извършвайки проверка относно редовността на въззивната жалба на
2
въззивната жалба Бургаски Апелативен съд констатира, че тя е подадена от
пълномощник, чието пълномощно е оттеглено след подаване на въззивната
жалба, във връзка с което намира, че същата е надлежно подадена и не е
нередовна.
Що се отнася до твърденията, че ответниците не са дали повод за
завеждане на делото, БАС намира, че същите имат отношение към
възраженията относно предпоставките за обявяване на предварителния
договор за окончателен и нямат характер на молба по чл. 248 ГПК. Във връзка
с дадени от първоинстанционния съд указания за уточняване на исканията, в
своя молба от 5-ти август 2021 г. са уточнили, че искат отмяна на
обжалваното решение и отхвърляне на предявения иск, като на ищеца да
бъдат възложени сторените от тях разноски.
В срока по чл. 263 ГПК не е подаден отговор на въззивната
жалба.
В с. з. страните се представляват от своите пълномощници,
които поддържат съображенията си, изложени във въззивната жалба и
отговора по нея.
Бургаски апелативен съд, след като прие, че въззивната жалба е
допустима, по основателността на същата, извършвайки служебно проверка
за валидност и допустимост на обжалваното решение съгласно чл. 269 ГПК,
не намира за установени предпоставки да постановяване на решение по чл.
270, ал. 1 и ал. 3 ГПК.
По правилността на решението, във връзка с възраженията във
въззивната жалба, се установява следното:
Производството по чл. 365 и сл. от ГПК, с материално -
правно основание по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, предявен от „М.“ ООД против Г. СВ.
Т., АНТ. Д. Т., М. Г. Т. и Й. П. Д. за обявяване като окончателен сключения на
18.09.2012 година между тях предварителен договор за прехвърляне на
идеални части от правото на собственост върху недвижим имот и за
учредяване на право на строеж при осигуряване изпълнението на строеж,
допълнен с разпоредбата на пункт ***-ти от предварителния договор,
обективиран в нотариален акт за учредяване право на строеж върху недвижим
имот № *** том ***, peг. № ***, нот. дело № *** от 23.10.2013 година по
описа на нотариус peг. № *** на НК, район на действие - Районен съд - Н., по
3
силата на който договор собствениците - продавачи са се задължили да
прехвърлят на купувача правото на собственост върху 75/100 идеални части
от поземлен имот с идентификатор № *** по кадастралната карта и
кадастралните регистри на град Н., к. к. „С.”, община Н., област Бургас,
одобрени със Заповед РД-***06 година на Изпълнителния директор на АК,
последно изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри,
засягащо поземления имот от 22.05.2015 година, целият с площ 3 980 кв. м.,
трайно предназначение на територията: урбанизирана, при съседи: поземлени
имоти с идентификатори №№ *** ******.
Претенцията е основана на твърдения, че съгласно предварителния
договор е изправна страна, като е извършил поетите задължения да построи за
своя сметка и труд и със свои материали проектиране и строителство,
съобразно одобрени инвестиционни проекти на сградата, ведно с външен
басейн и снек-бар в собствения на –въззиваемите – ответници, продавачи по
предварителиня договор, поземлен имот. В замяна на това въззивниците –
ответници, като продавачи били длъжни да учредят право на строеж в
договорения обем и в едномесечен срок след въвеждане на сградите в
експлоатация да прехвърлят на изпълнителя продавач правото на собственост
върху 75/100 идеална част от със собствения им поземлен имот - описан в
член 12 от предварителния договор. След сключване на предварителния
договор в полза на дружеството било учредено надлежно правото на строеж,
като в нотариалния акт отново е било договорено, че ответниците се
задължават в едномесечен срок след въвеждане на сградите в експлоатация да
прехвърлят правото на собственост върху 75/100 идеални части от процесния
поземлен имот, като при неизпълнение на това задължения, за въззиваемото
дружество дружество възниква потестативното право по чл. 19, ал. 3 ЗЗД за
сключване на окончателен договор. Въззивниците били поканени
неколкократно да изпълнят задълженията си, но отказвали по различни
причини.
Така предявеното право формално е признато от въззивниците в
подадения отговор на исковата молба, но в същият са изложени редица
възражения в оспорване на твърденията за настъпване на предпоставките за
изпълнение на задължението им като продавачи, така, както е посочена в
исковата молба. Изложени са съображения, че повече от две години след
4
издаденото на 18 юли 2017 година разрешение за ползване техните обекти не
били готови в необходимата степен на завършеност и качество, във връзка с
което от били поети задължения от дружеството-изпълнител и купувач. През
месец декември *** година били предадени 22 от общо 44 обекта, като
оттогава страните са в преговори на условията за едновременно изпълнение
на всички задължения на страните по предварителния договор от 18
септември 2012 година; условията посочени в точка *** на нотариалния акт
за учредяване правото на строеж от 2013 година, както и на поети задължения
с анекс от 23 октомври 2013 година за разпределяне с протокол на
паркоместата и шезлонгите на терена, което следвало да се извърши най-
късно на Датата на сключване на окончателния договор.
Във връзка с така предявените права и възражения, в обжалваното
решение на първоинстанционния съд е извършен необходимия анализ на
представените доказателства, относно предпоставките за сключване на
договора като окончателен, във връзка с което и на основание чл. 272 ГПК,
въззивната съд препраща към мотивите на решение № 38 от 21-ви юни 2021 г.
по т. д. № 367/2020 г. по описа на Бургаски окръжен съд, приемайки по
поставените във въззивната жалба въпроси следното:
Няма спор, че между страните е сключен предварителен договор
на 18-ти септември 2012 година, с който въззивниците са поели задължение
да прехвърлят идеални части от правото на собственост върху собствения си
имот с идентификатор № *** по кадастралната карта и кадастралните
регистри на град Н., к. к. „С.”, община Н., област Бургас, одобрени със
заповед РД-***06 година на изпълнителния директор на АК, целия с площ 3
980 кв. м., трайно предназначение на територията. Съгласно договора
въззивниците са поели задължение да учредят право на строеж в полза на
купувача за изпълнението на поетото от него насрещно задължение по
прехвърлителния договор – да извърши строеж, като е следвало за своя
сметка да изработи инвестиционни проекти във всички фази и части,
необходими за издаване на разрешение за строеж в процесния имот и да
осъществи строителство на сграда с предназначение за апарт-хотел, жилищна
сграда или жилищна сграда за сезонно ползване (наричани „сградите“, а всяка
една от тях „сградата“), при параметри на застрояване, съобразно
възможностите дадени от действащия ПУП за имота.
5
На 23.10.2013 с нотариален акт № *** том ***, peг. № ***, дело № ***
от 23.10.2013 година по описа на Нотариус peг. № *** на НК, район на
действие Районен съд-Н. надлежно е учредено правото на строеж, като в т. XI
от същия страните са постигнали съгласие въззивниците да прехвърлят
75/100 идеални части от собствения си имот срещу посоченото в
предварителния договор от 18-ти септември 2012 г. задължение за
извършване на строителство изцяло за своя сметка във всички етапи на
описаните в п. I сгради и самостоятелни обекти, като освен това е поето
задължение за предаване владението върху самостоятелни обекти, описани в
п. II на нотариалния акт и в уговорената степен на завършеност, в 10 –дневен
срок от издаването на разрешение за ползване на сградата, като предаването е
следвало да се извърши с двустранно подписан протокол.
Освен за жилищните обекти, с нотариален акт № ***, том ***, peг. №
***, дело № *** от 14.08.2014 година на нотариус peг. № *** на НК, район на
действие Районен съд-Н. на 14.08.2014 година, е учредено право на строеж и
върху други – нежилищни обекти – спа-център, рецепция, камериерски офиси
и пр.
Не е спорно и се установява също, че строителството е
осъществено и изграденият от ищеца апарт-хотел и за същия е издадено
разрешение за ползване № *** от 18.07.2017 година на ДНСК – София, като е
видно от писмените доказателства и се признава в отговора на исковата
молба, че през м. декември *** г. са били предадени 22 бр. самостоятелни
обекти.
С анекс от 23-ти октомври 2013 г. страните са уговорили, че допълват
т. 4 на предварителния договор, като следва да се извърши разпределение в
съотношение 25% за собствениците прехвърлители и 75 % за приобретателя –
изпълнител, за разпределението на паркоместа и шезлонги ще се извърши в
10 –дневен срок от изготвянето на проекта и не по-късно от датата на
подписване на окончателния договор. В т. 4 на предварителния договор от 18-
ти септември 2012 г. страните са постигнали съгласие за общата площ на
обектите, които собствениците учредители е следвало да получат – 2 000 кв.
м. за двата етапа от строителството, като са се съгласили паркоместата да се
разпределят в съотношение 25% за собствениците учредители и 75% за
приобретатели изпълнител.
6
По делото не е било спорно и е видно от представената пред
настоящата инстанция справка от имотния регистър, че към настоящия
момент правото на собственост за въззивниците върху процесния имот е в
обема, удостоверен при сключването на предварителния договор от 18-ти
септември 2012 г. и двата нотариални акта, с които е учредено правото на
строеж за въззиваемия като изпълнител на уговореното строителство.
Въз основа на така установеното от фактическа страна се налага
правният извод, че предявеният от въззиваемия „М." ООД конститутивен иск
по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е основателен и решението на първоинстанционния съд за
уважаването му при определените със същото решение условия, следва да се
потвърди.
Липсва спор относно валидността на предварителния договор
от 18-ти септември 2012 г. и уточнените уговорки в нотариалните актове за
учредяване правото на строеж върху конкретни обекти. Липсва и спор
относно наличието на надлежно издадено разрешение за ползване от 18-ти
юли 2017 г. на сградите и обектите в нея, като предпоставка за сключване на
окончателен договор.
Във въззивната жалба се поддържа възражение, че са допуснати
съществени нарушения, като съдът не изпълнил задължението си по чл. 363
ГПК, не извършил проверка относно наличието на всички предпоставки за
сключване на окончателен договор и не изложил съображения по всички
наведени в отговора на исковата молба възражения, че не са налице
останалите предвидени в предварителния договор и уговорките в
нотариалните актове и анекса от 23-ти октомври 2013 г. условия, поради
което се поддържа искане за отмяна на решението и постановяване на друго
от въззивната инстанция за отхвърляне на предявения иск.
Възраженията са неоснователни.
Съгласно чл. 363 ГПК, когато задължението е за прехвърляне на
право на собственост върху недвижим имот, съдът проверява дали са налице
предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред,
включително дали отчуждителят е собственик на имота. Законът натоварва
съда по иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД със специална, нотариална компетентност.
който я упражнява, прилагайки основните принципи на гражданския процес,
включително диспозитивното начало.
7
Въпросът относно собствеността на процесния имот не е бил
спорен, а с оглед представените доказателства, въззивниците – отчуждители
са собственикци на имота. Съобразявайки вкл. принципа на диспозитивно
начало в процеса, изводът за принадлежност на правото на собственост е
обоснован с представените доказателства, като е видно от изпълнението на
това задължение и от въззивната инстанция във връзка с дадените указания по
чл. 146, ал. 2 ГПК, че изводът е правилен и са налице условията за
прехвърляне правото на собственост по нотариален ред.
Възражението, че потестативното право по чл. 19, ал. 3 ЗЗД на
въззиваемото дружество не е възникнало, поради неуредените отношения
извън основното задължение за осъществяване на строителството и
издаденото разрешение за ползване, също е неоснователно. Действително
част от уговорките във връзка с това право предвиждат и предаване
владението върху изрично посочени обекти, но изпълнението на това
задължение също не се оспорва и се установява изпълнението му, както
самите въззивници са посочили – през м. декември *** г. С оглед
изпълнението на това задължение, възраженията, че обектите не са предадени
в уговорения вид и състояние, поради което не са налице предпоставки за
сключване на окончателния договор, са несъстоятелни. Касае се са типично
възражение по смисъла на 264, ал. 2 ЗЗД, като във връзка с определени
недостатъци въззивниците са се е възползвали от правото си по чл. 265, т. 1
ЗЗД. В срока по чл. 367, ал. 1 ГПК въззивниците са изразили формално
признание на предявените права. Въпреки това са въвели възражения, но по
никакъв начин по делото не са доказва наличието на недостатъци, като
същественото в случая е, че изобщо не са въведени твърдения относно техния
вид и характер като предмет на доказване.
Възражението, че от сключения анекс от 23-ти октомври 2013 г.
за прехвърлителя – изпълнител на строителството възникват задължения,
изпълнението на които да е поставено като условие и предпоставка за
сключване на окончателен договор, също е неоснователен. Не всяко
задължение и не всички уговорки в предварителния договор следва да се
тълкуват като условие за сключването му като окончателен. Няма пречка
извън съществените условия страните да уговорят и други, като при
неизпълнение да предявят своите притезателни права. В случай, че такива
8
уговорки се възприемат от страната като съществени, за кредитора на такива
задължения възниква правото за разваляне на договора, поради
неизпълнението им. При запазване на договора от всяка страна и при липсата
на изрична уговорка за изпълнението на такива задължения като условие за
сключване на окончателния договор, предявеното потестативно право е
основателно и страната следва да получи предвидената в чл. 19, ал. 3 ЗЗД
защита.
Така в случая няма данни, страните да са подписали предвидения в
анекса от 23-ти октомври 2013 г. протокол за разпределение на паркоместа и
места за шезлонги в посоченото в т. 4 от предварителния договор
съотношение. По никакъв начин в договора страните не са формулирали
изявления, от които да се приеме, че постигането на съгласие за това
разпределение е условие на окончателния договор. Сключването на
последния в цитирания анекс е посочено за определяне на срока за
изпълнение на това задължение, а не обратното, поради което и това
възражение във въззивната жалба е неоснователно.
Неоснователни са и възраженията за нарушения по чл. 364 ГПК. На
първо място въззивниците като ответници по иска на основание чл. 19, ал. 3
ЗЗД не разполагат в своя защита с това възражение като аргумент за
неправилност на решението. Доколкото същото е условие за предоставяне на
изпълнителен титули, съдът следи служебно, но липсва нарушение в тази
насока. Правилно с оглед условията на предварителния договор
първоинстанционния съд е определил дължимите такси в съответствие с чл.
85, ал. 1, т. 1 ЗННД и чл. 8 Тарифата за нотариалните такси по ЗННД върху
данъчната оценка като удостоверен материален интерес.
Предвид гореизложеното, обжалваното решение на
първоинстанционния съд следва да се потвърди изцяло.
С оглед изхода на делото пред настоящата инстанция,
претенциите на въззивниците са разноски е неоснователна и такива не следва
да бъдат присъждани, като от името на въззиваемото дружество, такива не са
претендирани.
Мотивиран от гореизложеното, Бургаски апелативен съд
РЕШИ:
9
ПОТВЪРЖДАВА решение № 38 от 21-ви юни 2021 г. по т. д. №
367/2020 г. по описа на Бургаски окръжен съд изцяло.
Решението подлежи на касационно обжалване пред ВКС на РБ в
едномесечен срок от връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
10