Р
Е Ш Е
Н И Е
№
260133
гр. Р., 4.XII.2020г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
Р.нски окръжен съд гражданска колегия в открито заседание
на 5 ноември 2020 г. в състав :
ПРЕДСЕДАТЕЛ
: АГЛИКА ГАВРАИЛОВА
ЧЛЕНОВЕ :
при секретаря ТОДОРКА НЕДЕВА и в
присъствието на
прокурора като разгледа докладваното от съдията А. Гавраилова гр. д. №125 по описа
за 2020г., за да се произнесе,
съобрази:
Ищцата
Е.Д. ***, твърди, че е дъщеря и законен наследник на Д.С.В., починал на 10.06.2019г.
в гр.Р.. Приживе, в продължение на около 10 години, той живеел заедно със
своята майка и баба на ищцата - К.Д. П., в недвижим имот в гр.Р., по ул.“Х.“№**,
представляващ дворно място с двуетажна жилищна сграда в същото, ведно с
двуетажна жилищна сграда в същото, собственост на майка му. Ищцата твърди, че
поради напредналата възраст на баба й, баща й полагал грижи за нея – пазарувал
за домакинството със свои средства, водел я на медицински прегледи, купувал й
лекарства; взел заем, за да плати операциите на очите й. Освен това той
извършвал ремонти и се грижел за доброто състояние на двора, в който отглеждал
зеленчуци и дръвчета. Ищцата твърди, че ответникът е нейн
чичо-брат на баща й, който живее в с.Басарбово, община Р. и посещавал майка си веднъж
седмично. Само седмица, след смъртта на бащата
на ищцата Д.В., баба ѝ К.П., продала на
ответника процесното дворно
място за сумата от 9 500лв. Към момента на
изповядване на сделката, данъчната оценка на имота
е била 43 774.10лв. Ищцата твърди, че продажбата на имота е на
изключително ниска цена в сравнение с действителната, противоречи на добрите нрави
и накърнява обществените критерии и правила за поведение, поради
което сделката е нищожна. Счита, че сумата от 9 500лв. въобще
не е била заплащана. Моли съда да прогласи
за нищожен договора за покупко-продажба
сключен с НА №**, том V, рег.№****, дело № ***от **.**.****г.
на Нотариус А.Ф., по силата на който К.Д. П. продава на Р.И.К. дворно място с площ от 726кв.м., по скица 710 кв.м.,
находящ се в гр. Р. ул.
„Х.“ №**,представляващо ПИ с
идентификатор 63427.10.1494 по кадастралната карта и кадастралните регистри на
гр.Р., ведно с двуетажна жилищна сграда в същото, със застроена
площ 61.00кв.м., за сумата от 9 500лв., поради накърняване на добрите нрави, на основание чл.26, ал.1, пр.3 от ЗЗД.
Ответникът Р.И. ***, изразява
становище, че искът е неоснователен. Оспорва изложените в исковата молба фактически обстоятелства и твърдения, че бащата на ищцата се
е грижил за майка си, че
е пазарувал със свои средства, че я е водил на
медицински прегледи, че е поддържал имота в добро състояние.Заявява, че към момента на покупката на
имота, недвижимия имот е бил в много
лошо състояние. Твърди, че къщата
е стара – строена през 70-те години на миналия век и в нея не е бил
правен ремонт откакто е построена. Всички стаи били с падащи мазилки, циментовата замазка била улегнала и напукана от влагата.
Вторият етаж също не бил поддържан. Външната боя по стените била паднала
в следствие на атмосферните влияния. Лошо било състоянието и на самото дворно място.Ответникът
твърди, че имота е бил доведен
до крайно лошо състояние, именно в следствие на действията на
наследодателя на ищцата, който действително
живеел в имота през последните 10 години, но редовно
злоупотребявал с алкохол, събирал компании, което влияело лошо
на психиката на майка им. Вследствие злоупотребата с алкохол бащата на ищцата, който по професия бил шофьор,
останал без работа и трудно се издържал. Не
е поддържал домакинството на майка си,
не е поддържал къщата, нито дворния
имот.Ответникът твърди,
че именно той от своя страна по всякакъв начин е подпомагал майка си, убеждавал я е да отиде да
живее при него в с.Басарбово, но тя отказвала.
Когато К.П. имала сериозен
здравословен проблем, именно съпругата на ответника я е посещавала в болницата и се е грижила за
нея. Самата ищца с години не е посещавала баба си.
Ответникът заявява, че той е заплатил всички разходи за погребенията на брат
си и на майка си, а ищцата дори не се е върнала от Ирландия за погребението на баща си; не се е погрижила и за разходите, свързани с погребението. Моли съдът да постанови решение, с което да
отхвърли иска, при законните последици.
След преценка на събраните по
делото доказателства, съдът приема за установено следното:
Ищцата
е дъщеря и законен наследник на Д.С.В., починал на 10.06.2019г. в гр.Р..
Ответникът Р.И.К. е негов брат /едноутробен/, чичо на ищцата.От удостоверение
за наследници №1-5506/18.09.2019г. се установява, че на 5.08.2019г. е починала К.Д.
П., майка на Р.К. и Д.В., оставила за наследници ответника Р.К.-син и ищцата Е.В.,
последната по право на заместване, като дъщеря на починалия преди
наследодателката нейн син – Д.В.. С нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот №** от
**.**.****г. на нотариус А.Ф. рег.№*** с район на действие РС-Р., вписан в СлВп-Р. с вх.рег.№****/19.06.2019г.,
Акт ***, т.20, приживе К.П. е продала на Р.И.К. собствения си недвижим имот - дворно
място с площ 726кв.м, съгласно скица и 710кв.м по нотариален акт, находящ се в гр.Р., кв.“С.к.“, по ул.“Х.“ №**, представляващ поземлен имот с идентификатор 63427.10.1494
по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Р., с построената в това
дворно място двуетажна жилищна сграда-еднофамилна, със застроена площ от
61кв.м, както и всички останали постройки, подобрения и трайни насаждения, за
сумата 9500лв., която сума продавачът е заявил, че е получил напълно и в брой
от купувача.Страните са уговорили, че продавачът запазва правото на пожизнено и
безвъзмездно ползване на имота.В нотариалния акт е удостоверено, че данъчната
оценка на имота е 43774,10лв.
Разпитаната по делото свидетелка В. Л. заявява,
че „почти 9 години….. с малки прекъсвания“ е живяла на семейни начала с бащата
на ищцата - Д.В., в къщата на ул. „Х.“№ **, където живеела и
майка му.Свидетелката подробно
описва състоянието на къщата и начина на ползване стаите. Уточнява, че т.нар.бечов етаж
се състои от две стаи,
кухненски бокс, баня и мазе. В едната стая през зимния период
живеел Д.. Тази стая била с венецианска мазилка
и PVC дограма.
През лятото той живеел на втория етаж, но майка му оставала в бечова стая. В стаята на К.дограмата била дървена,
прилична, запазена. Там имало печка на твърдо
гориво, която К.сама си палела „била в състояние да я пали“. Стаите били с тапети и след края на всеки отоплителен сезон боядисвали тапетите,
заради опушването. Свидетелката твърди, че не е
имало напукани мазилки в сградата. Твърди, че и влага нямало, но само „малко конденз“ в кухненския блок, тъй като там се готви, а
прозорчето на помещението не се отваряло и нямало вентилация. Относно влагата Л.
уточнява още, че в преходната част към банята,
където са баня и маза, се усещала миризмата на канал от
банята. На втория етаж всички стаи, с изключение на т.нар.детска стая, били на тапети, дограмата била стара, но по преценка на свидетелката - с едно боядисване можело да се оправи. Нямало и напуквания, състоянието
на пода било добро.Последните ремонти, които били правени, това са ремонти на
детската стая на горния етаж и на стаята, в която Д.живеел през зимата.Свидетелката
твърди, че два пъти годишно Д.В. наемал работници, които да оплевят и изорат
дворното място. Според нея стопанските постройки и гаража са в много
добро състояние.Домакинството било така уредено,
че предимно К.готвела, а свидетелката и Д.осигурявали продукти.К.П. плащала консумативите, около 100лв, като си вземе пенсията
от пощенския клон, а после синът й й възстановявал парите.През периода, през които Л.
е живяла с Д.В., майка му претърпяла няколко операции - от катаракта на
двете очи, херния и полип на пикочния мехур.
Операцията
на катаракта направила в гр.София,
като сама решила това, сама взела автобуса и отишла там да се оперира.Свидетелката твърди, че конкретно тази операция
Д.я платил – дал 300лв. Според показанията на Л., В. е
работил на различни места – в газстанция, две години
в мебелна фирма „Евродом“, а в последно време –като
шофьор, при заплата 800 до 1000лв.Свидетелката заявява, че не знае къде е работил като шофьор.
Свидетелят И.С., вуйчо на ищцата,
установява с показанията си, че Д.В. живеел с майка си, а през последните 4-5
години – и с В./св.Л./. Преди около 3 години свидетелят и В. работили в
строителството. В продължение на 3-4 години В. е бил и шофьор. Свидетелят твърди, че е участвал в
ремонта на стаите, обитавани от Д., не може си обясни защо не са сменили
дограмата и в стайта на К..В нейната стая имало печка
на дърва, всяка година боядисвали тапетите, защото там се пушело непрекъснато – и от майката, и от сина.В
двора имало градина с домати и краставици. Според С.и гаража, и стопанската
постройка били в добро състояние, нямало срутвания – в постройката Д.В. гледал
зайци.Свидетелят споделя, че в къщата често са се събирали компании – в стаите
на Д.– и на долния, и на горния етаж, както и навън на двора
Свидетелят С. Г.познава К.П. и синовете й Р. и Д.още от 1971г.-живеят къща
срещу къща. С годините оградите в имота на П. се „поразрушили“,
минали няколко земетресения и „коминът се накривил“, но тези неща не били
поправени. Г.има непосредствени
впечатления от състоянието на банята в жилището – отишъл да смени спукана тръба
в банята и му направило впечатление, че всичко е „доста занемарено“ – нямало
плочки, всичко включително и стените били с циментова замазка. На долния етаж имало влага и мухъл и целият етаж имал нужда от ремонт.
Свидетелят е виждал и гаража занемарен- с много натрупани боклуци. К.П. поддържала двора – „доколкото може“.След смъртта на брат си ответникът
започнал да ремонтира - направил изолация на гаража,
защото плочата била корозирала и хлътнала. На долния етаж сменил дограмата. Оградата откъм улицата била съборена и К. я поправил. Дворът бил буренясал, но сега
имал красив вид – ответникът засадил райграс, дръвчета.Свидетелят уточнява, че
от разговорите с К.П. знае, че тя си е плащала тока и водата.Не харесвала
начина на живот на сина си Д., защото събирал хора от квартала, които пият.
Според този свидетел В. /св.Л./ не е живеела постоянно и непрекъснато при Д., а
идвала с колата всяка вечер, сядала при компанията и след известно време си
тръгвала.
По делото като свидетел е
разпитан и друг съсед на К.П. – Е.Г..Свидетелят познава и В., виждал я, макар и
рядко, да идва при Д.и „даже да остава
при него“. Според Г. миналата година-2019, къщата и двора били „в окаяно
състояние“.Външната входна врата на двора била „разкепатана….нямала
дръжка“.Дограмите – нестопанисвани; дворът във високи бурени; къщата –
занемарена – в стаята на К.имало влага, в банята явно имало проблем с
електрозахранването – „биел ток от всякъде“. Коминът бил порутен.Свидетелят има
впечатления за това, че всяка пролет идвали „някакви жени“ да почистят двора и
оттам насетне нищо не се чистело.Майката на Д.и Р. по принцип садяла пипер и
домати, полагала грижи за този участък от двора, в който има зеленчуци, но през
последните години нямала такава възможност. От своя страна М./Д./ сядал под
терасата с ракийка.И този свидетел има впечатления за
това, че всички боклуци били хвърляни в канала на гаража.Според Г. синът на К.често
оставал без работа като шофьор, защото често
му отнемали свидетелството за правоуправление. След смъртта на брат си ответникът
започнал да подновява къщата и двора, да прави нова ел.инсталация.Изолирал
плочата на гаража, защото имало теч; почистил гаража от боклуци. В двора
изкоренил стари дървета, засадил овошки и пр.На свидетеля е известно, че ищцата
не е присъствала на погребението на баща си. От К.П. свидетелят знае, че Р.К.
поел всички разходи за погребението на брат си.Само този свидетел заявява, че е
виждал ищцата в имота – преди да почине баща й, били заедно с него в двора.
От заключението по приетата съдебно-оценителна
експертиза се установява, че пазарната стойност на недвижимия имот към момента
на сделката е 45000лв-близо до данъчната оценка към този момент – 433774,10лв.Стойността
на учреденото право на ползване за срок от 5 години е 9740лв; за една година – 1950лв;за
периода от учредяване **.**.****г.-5.08.2019г.-207лв. Съдът кредитира заключението на експертизата предвид специалните знания на
вещото лице и на обстоятелството, че същото е обосновано със състоянието на
имота, инфраструктурата на района, в който се намира и пазарната
конюнктура. В
констативно-съобразителната част на експертизата изрично е посочено, че районът,
в който се намира имота, е от първи функционален тип, с тенденция за
положително развитие, добра транспортна достъпност, добра търговска и
обслужваща среда. Жилищният район е с електрозахранване, водоснабдяване и
канализация, районно осветление, асфалтова улична настилка. В табличен вид
подробно е описано състоянието на къщата и на помещенията в същата, като са
съобразявани свидетелските показания и констатациите на вещото лице при огледа.
Изложеното от експерта относно стаята със западно изложение на втория етаж
опровергава показанията на св.Л., че никъде нямало пукнатини и разрушения – установено
е, че коминът в стаята е компрометиран, полуразрушен покрив, теч по стената на
стаята. Според вещото лице, към момента на сключване на сделката,
конструктивното и експлоатационното състояние на имота е добро.
При така установената фактическа обстановка съдът прави следните изводи
:
Предвид изложените в исковата молба
фактически обстоятелства, наведените твърдения и предявения петитум, съдът
квалифицира иска като иск с правно основание чл.26,ал.1,предл.3
от ЗЗД за прогласяване на нищожност на договор за покупко-продажба поради
накърняване на добрите нрави, поради значителна липса на еквивалентност в
насрещните престации.Това искане ищцата поддържа и в хода на производството по
делото, и в писмената защита.
Съгласно чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД,
нищожни са договорите, които накърняват добрите нрави. Според теорията и
практиката, добрите нрави са морални норми, етични възгледи и правила за
поведение, които са установени в обществото. Те не са писани, не са
конкретизирани, а съществуват като общи принципи или произтичат от тях и според
закона са критерий за оценка на сделките. Когато се преценява дали сделката
противоречи на добрите нрави, съдът не може да се ограничи само до нейното
формално съдържание, изразяващо се в случая до неравностойни по размер насрещни
престации, а следва да се съобрази дали нейният краен резултат е съвместим с
общоприетите житейски норми за справедливост и добросъвестност. Критерият за
накърняване е обективен – подобно на противоречието със закона, няма значение
дали страните съзнават или искат несъответствието между сделката и добрите
нрави. Няма значение също какво е разбирането на страните за добрите нрави и
дали те считат, че с договора те по някакъв начин се нарушават. Единствено меродавна е оценката на
обществото, която съответства на морала и справедливостта. Посочената в нотариалния акт цена е 4,6
пъти по ниска от данъчната оценка и 4,7 пъти от пазарната цена към момента на
извършване на разпоредителната сделка, което се установява с приетото
заключение по съдебно-оценителната техническа експертиза.Това обстоятелство не води автоматично до извод,
че ответникът – купувач, е имал
недобросъвестно поведение, с което е целял постигането на несправедлив краен
резултат. Страните по прехвърлителната сделка са майка
и син. В съдебната практика се приема, че когато сделката е сключена между
роднини по права линия, еквивалентността се преценява наред с други морално
етични съображения и имуществени отношения. В настоящия случай купувачът е
единствения най-близък човек, останал до продавачката, негова майка, която е
била разведена, загубила е другия си син, внучката й е трайно установена в
чужбина. И от изнесеното от съседите на имота, но най-вече от изложеното в
исковата молба, че ответникът е посещавал редовно майка си- по веднъж седмично,
може да се направи извод, че между страните по сделката са съществували нормални,
добри отношения, характерни за отношенията между членове от едно семейство. Известна обективна
нееквивалентност е допустима, тъй като
свободата на договаряне предполага преценката за равностойността на престациите да се извършва от страните с оглед техния
интерес. Следователно, за да е налице нищожност на поддържаното основание - нееквивалентност на насрещните престации, която
води до нищожност поради противоречие с добрите нрави, неравностойността би
следвало да е такава, че практически да е сведена до липса на престация. Затова
като критерий в съдебната практика е възприета изключително голямата разлика в престациите - в решение № 615 от
15.10.2010 г. на ВКС по гр. д. № 1208/2009 г. на III Г. О. на ВКС например
е прието, че нищожност има поради дванадесет пъти по-ниската цена от пазарната,
а в решение 119 от
22.03.2011 г. по гр. д. № 485 по описа за 2010 г. на I Г. О. на ВКС-при
двадесет и осем пъти по-ниска цена. От тяхното явно несъответствие се прави
извод за нарушение, водещо до нищожност на сделката. Тази неравностойност би
следвало да е такава, че практически да е сведена до липса на престация. Когато
престацията не е толкова незначителна, съдът може
само да извършва преценка дали не е налице сделка при явно неизгодни условия,
сключена поради крайна нужда/унищожаемост по чл. 33 от ЗЗД/, но ако такъв иск е предявен.
Следва да се посочи, че с договора за
покупко-продажба в полза на продавача е учредено безвъзмездно и пожизнено право
на ползване върху имота. Правото на ползване е вещно право, което обхваща
правото на ползвателя да използва вещта лично, според нейното предназначение,
както и правото да получава добиви от нея и то също има своята пазарна стойност
– 1950лв. за година, съответно – 160лв. за месец.Доколкото смъртта на ползвателката, тогава на 74г., не е била предстояща /по
делото не са събрани сочат данни в тази насока, дори според св.Л. К.П. можела
сама и печка с дърва и въглища да поддържа/ , при съобразяване средната
продължителност на живота за жените в България за 20**-2019г.,
според НСИ-76г., пазарната цена може да бъде намалена с 3900лв. По изложените
съображения искът за прогласяване нищожността на договора на посоченото правно
основание следва да бъде отхвърлен.
Предвид изхода на спора върху ищцата
следва да се възложат направените от ответника разноски. Според договора за
правна защита и съдействие, уговореното адвокатско възнаграждение е 1400лв.,
платимо в брой, както следва – 700лв. при сключване на договора и 700лв. до
първото по делото съдебно заседание.-вж.договор на л.14. В първото съдебно
заседание не е представено доказателство за заплащане на остатъка от сумата.Разписка
с дата 25.06.2020г. е приложена към писмената защита на ответника, която е депозирана
на 16.11.2020г. – в срока по чл.149,ал.3 от ГПК. При положение, че
доказателството за заплащане на сумата от 700лв. представляваща дължим остатък
от уговореното адвокатско възнаграждение, е представено след даване ход на устните
състезания в съдебно заседание на 5.11.2020г., същото не следва да бъде
съобразено.
По
изложените съображения Окръжният съд
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ
предявеният от Е.Д.В., ЕГН**********,***,
против Р.И.К., ЕГН**********,***, иск с правно основание чл.26,ал.1,предл.3 от ЗЗД за прогласяване нищожността на договор за
покупко-продажба на недвижим имот, сключен с нот.акт **
от **.**.****г. на нотариус А.Ф., вписан
с вх.рег.№****, акт ***, том 20/**.**.****г.по описа на СлВп-Р..
ОСЪЖДА
Е.Д.В., ЕГН**********,*** П.Р.Д.от гр.Р., ул.“Мостова“№15, ет.4 да заплати на Р.И.К.,
ЕГН**********,*** 700лв. разноски по делото.
РЕШЕНИЕТО
може да се обжалва пред ВТАС в 2-седмичен срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ: