РЕШЕНИЕ
№ 295
гр. Русе, 03.08.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – РУСЕ в публично заседание на тринадесети юли през
две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Аглика Гавраилова
при участието на секретаря Недялка Неделчева
като разгледа докладваното от Аглика Гавраилова Гражданско дело №
20234500100049 по описа за 2023 година
за да се произнесе, взе предвид :
Ищецът «РИБОВЪДСТВО ОСТРИЦА» ООД, ЕИК200830911, със
седалище и адрес на управление с.Острица, общ.Две могили, обл.Русе,
представлявано от В.Р, твърди, че на 13.09.2012г. е сключен договор за наем,
по силата на който ответникът - Община Две Могили, е отдал за временно и
възмездно ползване на дружеството поземлен имот с идентификатор
54362.63.96, съгласно Заповед за одобрение на КККР №РД-18- 631/09.09.2019
г. на Изп. директор на АГКК / стар номер на имота 000096/, находящ се в
област Русе, община Две могили, с.Острица, вид собственост общинска
частна, вид територия „земеделска“, начин на трайно ползване - за
животновъден комплекс /рибарник/, с площ 98876 кв. м, за срок от десет
години - до 13.09.2022г.Съгласно чл.11 ал.2 от договора, наемателят е бил
длъжен да въведе в експлоатация Рибарника в срок от една година. В
изпълнение на това задължение, по мярка 2.1. "Производствени инвестиции в
аквакултурата" по Приоритетна ос № 2 "Аквакултура, риболов във вътрешни
водоеми, преработка и маркетинг на продукти от риболов и аквакултура" от
Оперативната програма за развитие на сектор "Рибарство" на Република
България, е реализирА. инвестиция по договор № 232/17.09.2013 г. -
1
„Възстановяване на съществуваща рибовъдна ферма за топлолюбиви видове
риби в ПИ 000096, землище с.Острица, ЕКАТТЕ 54362, общ.Две Могили“.
Ищецът твърди, че на основание чл.12 ал.4 от договора община Две
Могили е дала съгласие за извършване на подобрения в имота. В резултат на
извършените СМР, са направени инвестиции в размер на 1 101 570,16лв., без
ДДС, като обекта е въведен в експлоатация и функционира до 2022г.
В резултат на наемните правоотношения и извършените подобрения,
ищецът претендира увеличената стойност на имота /в резултат на
извършените подобрения/ или алтернативно /в случай че съдът прецени, че
ищецът е недобросъвестен/ - по-малката сума измежду сумата на направените
разноски и сумата, с която се е увеличила стойността на имота вследствие на
тези подобрения.В обстоятелствената част на исковата молба подробно са
описани извършените подобрения и направените за това разходи , като
например : ръчно изсичане на дървета, ръчно изкореняване на дървета,
изкопни работи с багер, превоз негодни почви, засипване и разриване с
булдозер, направа на трошено-каменно легло, възстановяване на ограда от
стоманнобетонни колове с поцинковА. мрежа, уплътняване на земни почви с
ръчна трамбовка, монтаж на полиетиленови тръби. Извършени са и дейности
във връзка с осигуряване на водопроводна мрежа и електрозахранване.
Ищецът твърди, че като се изключат инвестициите, които не са трайно
прикрепени към обекта, извършените подобрения са на обща стойност
819893,95лв. Предвид изтеклият период на договора, приложили коефицент
на овехтяване от 0,5, като по този начин се получава сума в размер на
409946,97лв. без ДДС или 491936,36лв. с ДДС.С покА. вх.№
3891/13.09.2022г. ищцовото дружество поканило ответника да „получи имота
и да заплати претендирА.та сума“, като към покА.та били приложени
протокол акт.обр.19 и проформа фактура.С протокол от 28.09.2022г.
ответникът е получил обратно владението върху имота, предмет на договора
за наем.Ответникът не е заплатил каквато и да било част от извършените
подобрения, нито е предприел действия за постигане на споразумение за
уреждане на тези задължения.
Ищецът моли съдът да постанови решение, по силата на което да осъди
ответника да му заплати сумата в размер на 25001 лева, частично от общ
размер 491936,36лв. с ДДС, за което е издадена проформа фактура
2
№**********/13.09.2022г. и която сума представлява разходите за
извършените в наетия имот подобрения, със съгласието на наемодателя,
подробно описани по-горе и в приложения акт обр.19, ведно със законната
лихва, считано от завеждане на иска до окончателното й изплащане.
Алтернативно иска сумата да бъде присъдена като увеличена стойност на
имота, в резултат на извършените подобрения. Претендира разноските по
делото.
Ответникът Община Две могили, Булстат *********, обл.Русе, заявява, че
предявеният иск е недопустим, тъй като „вземането за извършените
подобрения е погасено по давност“. В отговора на исковата молба и в съдебно
заседание излага и подробни съображения за неоснователност на иска, в
случай, че съдът приеме, че искът е допустим. Ответникът твърди, че ищецът
не представя никакви доказателства установяващи вида и размера на
извършените в имота дейности като например фактури, разписки, договори за
възлагане и съответно приемане на строително-ремонтни работи. Счита, че
такова доказателство не представлява и неподписания от възложителя
протокол обр. 12 - същия не доказва извършването и приемането на работите
описани в протокола. Ответникът твърди, че ищецът като наемател не е
вложил лични средства в имота на рибарника, а всички средства за
възстановяване на експлоатационното му състояние са били предоставени по
програма от Европейския съюз, поради което ищецът не се е обеднил със
стойността на вложените инвестиции.
Не оспорва сключването на договора за наем от 13.09.2012г. Сочи, че
реконструкцията на обект „Рибарник“ е осъществена със средства от
Европейския съюз и Европейски фондове по реализирА.та от ИАРА
Оперативна програма развитие на сектор „Рибарство“. Съгласно § 24 от ЗР
на ЗУТ проекти, финансирани изцяло или частично от международни
финансови институции и от фондове на ЕС се въвеждат в експлоатация при
условията и по реда на същия закон, а по делото не са представени
доказателства, че обектът е въведен в експлоатация по законоустановения
ред.
По изложените ответникът съображения моли Окръжният съд да отхвърли
иска.
В случай, че съдът приеме, че искът е основателен, ответникът претендира
3
да бъде извършено прихващане със сумите, представляващи съдебно
установени задължения на „РИБАРСТВО ОСТРИЦА“ООД към Община Две
могили, както следва : с Решение № 149 от 14.10.2021 г. по гр. дело №
365/2021 г. на РС-Бяла е установено по отношение на „Рибовъдство Острица“
ООД вземане за сумата от 8 000лв - главница, представляваща неизплатени
наемни вноски за 2019 г. и 2020 г. за процесния имот, както и лихви за забава
в размер на 305лв. върху главницата от 3000лв и лихви в размер на 391.67 лв ,
начислени върху главницата от 5000лв. С Решение № 228 от 18.11.2022 г. на
БРС по гр. дело № 393/22 г. е признато за установено по отношение на
„Рибовъдство Острица“ ООД, съществуването на вземане в размер на
5000лв., представляващо годишен наем за 2021 г., както и лихва за забава в
размер на 455.56 лева.
След преценка на събраните доказателства, съдът приема за
установено следното :
По делото не е спорно и от представените писмени доказателства се
установява, че страните са сключили договор за отдаване под наем на
недвижим имот – общинска собственост № 393 от 13.09.2012г., по силата на
който община Две могили, обл.Русе – наемодател, е предоставила на
«РИБОВЪДСТВО ОСТРИЦА»-ООД, ЕИК200830911, с.Острица, общ.Две
могили, за срок от 10 години, считано от 13.09.2012 г. до 13.09.2022 г.
следния имот, частна общинска собственост: Обект „Рибарник”, с площ от
98.866дка, представляващ имот №000096 по картата на възстановената
собственост на землището на с. Острица, ЕКАТТЕ 54362, по Акт за частна
общинска собственост № 110 от 24.03.1999 г. вписан в СлВп-Бяла под № 33,
том VIII, парт.870 от 16.12.2005 г.
В разпоредбите на чл.4. е предвидено, че наемодателят се задължава да
предаде имота в състояние, което отговаря на ползването, за което е
нает.Наемателят е длъжен да провери състоянието на имота и незабавно да
съобщи на Наемодателя своите възражения. Договорено е, че наемодателят не
отговаря за недостатъците на наетия имот, които наемателят е знаел или при
обикновено внимание е могъл да узнае при сключването на договора, освен
ако недостатъците са опасни за неговото здраве или здравето на близките му.
Предаването на имота, неговото състояние, както и възраженията на
4
наемателя се удостоверяват с приемо - предавателен протокол.
Съгласно чл.5 наемната цена е общо в размер на 5000 лв. годишно.В чл.8. е
предвидено задължение на наемодателя да обезпечи спокойното ползване на
имота от наемателя.В чл.9. е уговорено, че наемодателят има право да
извършва проверки, да упражнява контрол по правилното стопанисване на
имота и да дава задължителни указания за мерките, които наемателят трябва
да вземе за предпазване на имота, части от него, инсталации, съоръжения и
повреди.
С договора наемателят се е задължил след прекратяването на договора да
върне имота в състоянието, в което е бил предаден, като се отчита
обичайното изхабяване – чл.12. В ал.2 на чл.12. изрично е предвидено, че
разходите по отстраняването на всички дребни повреди, които се дължат на
обикновено потребление на имота, са за сметка на наемателя.В ал.3 страните
са уговорили, че всички разходи, свързани с ползването на имота са за сметка
на наемателя, както и разходите за подобрения,извършени без писмено
изразеното съгласие на наемодателя.Не е налице изрична уговорка относно
разпределяне тежестта за разходите за подобрения, извършени с писмено
съгласие на наемодателя.
С писмо от 30.10.2012г. дружеството-наемател е поискало от Кмета на
община Две могили писмено съгласие за извършване на необходимите
дейности по изпълнение на проект „Възстановяване на съществуваща
рибовъдна ферма за топлолюбиви видове риби в ПИ000096, землище
с.Острица, ЕКАТТЕ54362,общ.Две могили, съгласно Договор за наем от
13.09.2013г.С писмо изх.№4906/ 1.11.2012г. кметът на община Две могили е
дал съгласие за „извършване на необходимите дейности за текущ ремонт и
възстановяване на обекта по неговото предназначение.“-л.9 от гр.д.№49/23г.
на РОС.
Ищецът е представил становището на гл.архитект на община Две могили,
изпратено с изх.№409/30.10.2012г., с което гл.архитект го уведомява, че за
текущ ремонт на съоръженията и инсталациите на обект „Възстановяне на
съществуваща рибовъдна ферма за топлолюбиви видове риби в ПИ 000096,
землище с.Острица, не се изисква издаване на ЕКАТТЕ 54362, общ. Две
могили” не се изисква издаване на разрешение за строеж.
По делото е представен Договор от 17.09.2013г. за предоставяне на
5
безвъзмездна финансова помощ по проект “Възстановяване на съществуваща
рибовъдна ферма за топлолюбиви видове риби в ПИ 000096, землище
с.Острица, ЕКАТТЕ 54362, общ.Две могили, по мярка 2.1.Производствени
инвестиции в аквакултурата.С договора максималната одобрена обща
стойност на проекта: 1 101 570,16 лв. – В исковата молба е заявено, че тази
инвестиция е реализирА..
Договорът е сключен между Изпълнителна агенция по рибарство и
наричА. за краткост УПРАВЛЯВАЩ ОРГАН, от една стрА. и от друга стрА.:
„РИБОВЪДСТВО ОСТРИЦА“ ООД, ЕИК № *********, със седалище и адрес
на управление: с. Острица, ул, Витоша № 13,област Русе телефон за контакт
******, наричано за краткост БЕНЕФИЦИЕНТ, на основание чл. 25, ал. 2 от
Наредба № 6/03.05.2012 г. за условията и реда за предоставяне на
безвъзмездна финансова помощ по мярка 2.1 „Производствени инвестиции в
аквакултурата” по Приоритетна ос № 2 „Аквакултура, риболов във вътрешни
водоеми, преработка и маркетинг на продукти от риболов и аквакултура” от
Оперативна програма за развитие на сектор „Рибарство” на Република
България, финансирА. от Европейския фонд за рибарство за Програмен
период 2007 - 2013 г. /за краткост Наредба № 6/03.05.2012 г./. Неразделна
част от договора е таблицата за одобрени разходи, като е посочено каква част
е субсидия от ЕС, и каква част от РБ.Според данните от таблицата, размерът
на одобрената субсидия е 660 942,89 лв.
По делото са представени и доказателства за превеждане на средствата от
субсидията.Както беше посочено, ищецът в исковата молба е заявил, че е
направил инвестиции по Договор №232 от 17.09.2013г.-Възстановяване на
съществуваща рибовъдна фирма, за 1101570,16лв.без ДДС.
След изтичане на 10-годишния срок на договора, процесният имот е
предаден от наемателя на наемодателя, за което е съставен и Протокол за
пиремане на имот, частна общинска собственост, от 28.09.2022г.
Комисията, която включва представители и на двете страни по договора, е
извършила оглед на имота и е отразила констатациите си в
протокола.Посочено е, че имотът е разделен от диги с ненарушена цялост,
които обособяват осем отделни клетки и осигуряват около 78 дка водна площ.
Към момента на огледа в тях няма вода и съответно не се експлоатира. Във
всяка една от клетките има изграден бетонен преливник и тръба със
6
спирателен кран за довеждане на вода от р.Черни лом. Голяма част от
тръбопроводите са монтирани под земята. Тъй като не са констатирани следи
от разкопаване по дигите и видимо прекъснати или извадени тръби,
комисията е приела, че съоръженията за довеждане и отвеждане на водата са
в добро състояние и годни за употреба.
При огледа е установено, че по голямата част от имота е оградена с
метална плетена мрежа, монтирА. на стоманобетонни колове и метални
пилони за осветление.Налице са 580 бр.стоманобетонни колове забити в
почвата и 22 бр. заработени в бетонна основа.Установени са 60 бр. метални
пилони за осветление с височина около 4 м, всичките с липсващи осветителни
тела.В североизточната част на имота са обособени три входа/изхода към
имота, подсигурени с метални врати, като и трите врати са в добро състояние.
Непосредствено до централния вход е изградена правоъгълна бетонова
площадка с приблизителни размери 30 м X 10 м. Върху нея е монтирА.
метална конструкция с размери 28 м х 8 м, която видимо е била облицовА. с
изолационни панели. Към настоящия момент такива панели са остА.ли само в
северозападната част на конструкцията. Върху площадката е монтирано ел.
табло, което видимо не функционира, тъй като влизащите в него проводници
са със свободен край. На отстояние около 20 м от тази площадка е изградена
втора площадка с размери 10 м X 6 м. Върху нея е поставена част от метална
конструкция с размери 5 м X 4 м, без покрив и странични панели.
В непосредствена близост има 3 метални басейна с кръгла форма, които са
възприети като „установки за интензивно отглеждане на риба“.По
съоръженията не е имало прекъснати или липсващи
тръбопроводи.Установени са и 2 бр водни помпи с електромотори, които са
служели за изпомпване на вода от реката и пълненето на коритата. Същите са
свързани чрез водопроводни тръби и кранове, като видимо няма липсващи
части. Вътре в обекта е монтирано ел. табло, видимо функциониращо. В
протокола са записани показанията на електромера.
Представителите на двете страни са се споразумяли, че тъй като вещите
описани в протокола не са собственост на общината, а на наемателя, на него
се дава срок до края на 2022 г. същите да бъдат премахнати от имота след
предварително уведомяване на общинската администрация.
От констативно-съобразителната част на съдебно-техническа експертиза
7
вх.№5027/23.05.2023г. на в.л.инж.М. се установява, че на обекта са
извършени СМР на стойност 819893,15лв без ДДС. Обектът в момента на
огледа не работи и за да се възстанови неговото предназначениеще са
необходими допълнителни СМР. Експертизата счита, че извършените СМР е
необходимо да се корегират с коефициент за овехтяване Ко =0,5.
За да определи увеличената стойност на имота, вследствие на извършените
подобрения, вещото лице е извършило оценка на процесния имот като
земеделска земя и като рибарник.Направило е оценка на обекта по метода на
пазарните сравнения, като е съобразило цената на рибарник с площ 53115кв.м
в с.Писанец,обл.Русе, за който е определена цена 600000лв,рибарник с площ
от 25000кв.м в с.Дъбован, обл.Плевен – цена 293700лв и рибарник с площ
20410кв.м в с.Георги Дамяново, обл.Плевен-цена 290000лв.Като съобразява
квадратурата на имота –площ 98,866дка,местонахождението му, състоянието
му към настоящия момент, търсенето и предлагането на такива имоти,
експертът определя цена 6849лв/дка./оценен като рибарник/.След проучване
на пазара на земеделските земи експертизата дава заключение, че като
земеделска земя пазарната цена е 3000лв/дка.От заключението се установява,
че към момента на настоящото производство извършените подобрения са на
стойност 409946,58лв./819893,15х0,5=409946,58лв.Вследствие на тези
подобрения стойността на имота се е увеличила с 380281лв.
В съдебно заседание в.л.инж.М. разяснява, че за остойностяване на
т.нар.скрити видове работи, е съобразила данните по проекти „Геодезия“ и
„ВиК“. Констатирала е , че са били извършване проверки от Фонда и е
категорична, че при проверките те са видели какви работи са извършени, тъй
като „няма практика Фондът да дава средства за неизвършени работи“.Имоът
е функционирал като рибарник до 2021г.
В допълнителна съдебно-техническа експертиза вх.№6514/05.07.2023г.
вещото лице дава заключение, че процесният обект представлява строеж по
смисъла на ЗУТ, в който е определено, че "Строежи" са надземни,
полуподземни, подземни и подводни сгради, постройки, пристройки,
надстройки, укрепителни, възстановителни работи, консервация, реставрация,
реконструкция по автентични данни по смисъла на чл. 74, ал. 1 от Закона за
културното наследство и адаптация на недвижими културни ценности,
огради, мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура,
8
благоустройствени и спортни съоръжения, както и техните основни ремонти,
реконструкции и преустройства със и без промяна на предназначението.
Задължението обектът да бъде възстановен като „рибарник“ представлява
строеж трета категория, според законоустановените критериите към 2012 г.
До този извод експертът стига, като съобразява чл.137, ал.1, т.3., б.“б“ от
ЗУТ и Наредба №1/30.07.2003г. за номенклатурата на видовете строежи.
Съгласно чл.6,ал.2 от Наредбата видовете строежи от трета категория, буква
"б" - елементи на техническата инфраструктура, хидротехнически,
хидромелиоративни и др. мрежи, съоръжения и инсталации, непопадащи в
горните категории, са:
1. трамвайни и тролейбусни линии и съоръженията към тях, вкл. депа и
автобази;
2. кабинкови и открити въжени линии и съоръженията към тях;
3. рибарски, яхтени пристанища и пристанища, в които не се извършва
обработка на товари, пътници и поща, водни бази за приставане и
съхраняване на рибарски лодки и на спортно- развлекателни плавателни
съдове;
5. (изм. и доп. - ДВ, бр. 23 от 2011 г., в сила от 23.04.2011 г.)
хидромелиоративни съоръжения - напоителни и отводнителни кА.ли и др.;
Задължението да бъде възстановен като рибарник представлява
строеж.От експертизата се установява, че за обекта няма одобрени
инвестиционни проекти, няма издадено разрешение за строеж. Обектът е
изграден като рибарник, като такъв е отдаден под наем със задължение да се
възстанови. За обекта не са съставени строителни книжа. За имота няма
одобрен ПУП.Установява се и обстоятелството, че с одобряването на
проекта: Възстановяване на съществуваща рибовъдна ферма за топлолюбиви
видове риби в ПИ 000096, землище Острица, ЕКАТТЕ 54362, община Две
могили не е изисквА. проектна документация и Разрешение за строеж.
Наемодателя в лицето на община Две могили, както и оргА.,предоставил
безвъзмездната финансова помощ са счели, че се касае за текущ ремонт, за
които не се изискват проекти и не се издава разрешение за строеж.Съгласно
§5,т.43 от ЗУТ "Текущ ремонт" на строеж е подобряването и поддържането в
изправност на сградите, постройките, съоръженията и инсталациите, както и
9
вътрешни преустройства, при които не се:
а) засяга конструкцията на сградата;
б) извършват дейности като премахване, преместване на съществуващи
зидове и направа на отвори в тях, когато засягат конструкцията на сградата;
в) променя предназначението на помещенията и натоварванията в тях.
Текущ ремонт на строеж е и подобряването и поддържането в изправност на
елементите на техническата инфраструктура по чл. 64, ал. 1, при които не се
променят трасето и техническите характеристики.
В експертизата е посочено, че липсват данни при направените проверки да
са установени нередности и да са наложени финансови корекции.
Изпълнителят на обекта - „Съвременни системи”ЕООД е регистриран в
Камарата на строителите за категории от трета до пета.
По делото е назначена и приета и съдебно-геодезическа експертиза, със
следните задачи : Вещото лице да установи какъв е размера (дължината) на
изградената около имота ограда от бетонни колове?2.Попада ли изградената
ограда в границите на процесния имот?3.Ако попада в границите на
процесния имот, каква част от нея попада в него?Да се изготви скица.
В експертизата е посочено, че в План за вертикално планиране на обект
„Възстановяване на съществуваща рибовъдна ферма за гоплолюбиви видове
риби в ПИ 000096, з-ще с.Острица, ЕКАТТЕ 54362, общ.Две могили“ (стр.
119 от делото) е отразена оградата, изградена около рибарника.Оградата
представлява поцинковА. оградна мрежа, закрепена на стоманобетонови
колове с дължина 1798 метра, съгласно количествената сметка (стр.117 от
делото).На приложената скица със зелен цвят са нанесени кадастралните
граници на рибарника, а изградената ограда с черен цвят.От скицата е видно,
че оградата не е изградена по кадастралните граници на рибарника.На
скицата вещото лице е отбелязяло три участъка, където е установено
съвпадение между кадастралните граници на рибарника и изградената ограда.
Участък 1-2 с дължина 41,98 метра.
Участък 3-4 с дължина 184,36 метра.
Участък 5-6 с дължина 4,59 метра.
Общата дължина на оградата, попадаща в процесния имот е 230,93 метра.
10
ОстА.лата част от оградата с дължина от 1567,07 метра, попада извън
чертите на рибарника. От заключението се установява конкретно, че размера
(дължината) на изградената около имота ограда от бетонни колове е 1798
м.Изградената ограда попада частично в границите на процесния имот в три
участъка, като общата дължина на оградата, попадаща в процесния имот е
230,93 м.
При така установената фактическа обстановка съдът приема следното :
На първо място следва да се посочи, че направеното правопогасяващо
възражение за погасяване на иска по давност, е неоснователно, доколкото
към м.09.2022г. имотът все още се е ползувал от наемателя въз основа на
наемния договор. Протоколът за предаване на имота на наемодателя е от
28.09.2022г. Искът е предявен на 23.01.2023г.Давностен срок започва да тече
от момента на предаване на имота след прекратяване на наемния договор,
който е и момент на получаване на престацията, изразяваща се във връщането
на наетия имот от стрА. на наемателя, на наемодателя. Хипотезите на
подобрения, извършени в чужд имот и подобрения, извършени от наемодател
в наетия въз основа на договор за наем имот са различни и се уреждат
различно от закона, по отношение на настъпването на изискуемостта на
вземането за подобренията, респ. за разноските за тяхното извършване или за
увеличената стойност на имота. Различието следва от обстоятелството в
какво качество са направени подобренията, оттам и е различен момента на
настъпването на изискуемостта на вземането, от който момент безспорно
започва да тече и погасителната давност за вземането. При наличието на
наемен договор, по отношение на вземането за подобрения, изискуемостта
настъпва от момента на предаването на имота, след прекратяването на
наемния договор, който е и момента на даването на престацията. В този
смисъл, настоящия състав споделя изразеното становище по този правен
въпрос с решение по гр. д. № 21/2009 г., постановено по реда на чл. 290 ГПК
от състав на II т. отд. на ВКС, както и възприетото в ППВС № 1/1979 г., т. 7.
Ищецът в настоящото производство е бил държател на имота и при
извършване на подобрения не може да се ползува от разпоредбите на чл. 71 и
чл. 72 от ЗС. Неговите отношения със собственика на имота се уреждат в
съответствие с договора между тях, а при липса на договор, съобразно
правилата на неоснователното обогатяване.С оглед на установената съдебна
11
практика, окръжният съд приема, че правното основание на иска, изведено от
твърденията в исковата молба, е чл. 59 от ЗЗД за обезщетение за
неоснователно обогатяване, което е указано на страните с доклада по делото.
От събраните писмени доказателства и приетите експертизи се
установява, че наемателят е извършил подобрения в наетия имот, в
качеството си на държател. Спорен момент в производството е дали същият е
имал писмено съгласие на наемодателя за извършване на тези подобрения,
както е уговорено в договора. Както беше посочено, писменото съгласие е за
„необходими дейности за текущ ремонт и възстановяване на обекта“.
Възстановяването е с цел въвеждане на обекта в експлоатация от стрА. на
дружеството-наемател.Не може да се приеме обаче, че монтирането на
тръбопроводи, поставянето на метални пилони за осветление, поставянето на
метални плъзгащи врати като са обособени три входа, изграждането на
площадки, облицовани с изолационни панели, е текущ ремонт. Отговорността
на наемодателя за дължимото обезщетение за направени разходи е не за
всички разходи, а само за онези, с които наемодателят се е обогатил за сметка
на наемателя. /В този смисъл са решение № 81/10.02.2010г по гр.д.№
3445/2008г на ІV Г.О., решение № 34 от 2.04.2009г по гр.д.№ 683/2008г на ІІ
Т.О., решение № 274/6.01.2016г на ВКС по гр.д.№ 1720/2015г, ІІІ Г.О., ГК.По
делото е установено, че всички СМР и др. дейности за подобренията са
извършени с предоставена на наемателя безвъзмездна финансова помощ по
проект „Възстановяване на съществуваща рибовъдна ферма“ . Това
конкретно е предвидено в чл.2 от Договор №232 /17.09.2013г. за предоставяне
на безвъзмездна финансова помощ. Това се установява от представените
писмени доказателства и от констативно-съобразителната част на съдебно-
техническата експертиза на в.л.инж.М. Предвид изложеното не са налице
предпоставките за ангажиране отговорността на наемодателя, доколкото е
установено, че не е давал съгласие за извършените подобрение и че
наемателят не се е обеднил при извършването, тъй като не е финансирал
същите със свои средства.
По изложените съображения искът ответникът да бъде осъден да
заплати сумата от 25001лв частично от общ размер 491936,36лв. с ДДС,
представляваща разходи за извършените в наетия имот подобрения, ведно със
12
законната лихва, считано от завеждане на иска до окончателното й
изплащане, е неоснователен.
По изложените по-горе съображения, неоснователна е и ретенцията
процесната сума от 25001лв. да бъде присъдена като увеличена стойност на
имота, в резултат на подобренията. Договорът за наем придава на ищеца
качеството държател по смисъла на чл. 68, ал. 2 ЗС, а не на владелец, поради
което неприложими към тази претенция са разпоредбите на чл. 72 - чл. 74 ЗС.
Съгласно разпоредбата на чл.72, ал.1 от ЗС, респ. чл.74 от с.з., за да
възникне правото на обезщетение за извършени подобрения в чужд имот в
процеса следва да се установи наличието на следните предпоставки: да са
извършени подобрения в чужд имот под формата на влагане на труд и
средства, в резултат на които е подобрена функционалната характеристика на
недвижимия имот като обект на правото на собственост; извършените
подобрения да са увеличили неговата стойност ( т. е. без тяхното
съществуване стойността на недвижимия имота би била значително по-
ниска); подобрителят на чуждия имот да има качеството на добросъвестен
владелец по см. на чл. 70, ал. 1 от ЗС към момента на извършване на
подобренията, респ. ако владелецът не е добросъвестен, собственикът на
имота да е знаел за извършените подобрения и да не се е противопоставял на
тяхното осъществяване. В случая тези предпоставки не са налице.
Цитираните разпоредбите регулират правоотношенията, породени от
неоснователното обогатяване на собственика с подобренията и необходимите
разноски за запазването на вещта, извършени само от владелеца.
С оглед изхода на спора, съгласно чл.78,ал.8 от ГПК ищецът дължи на
ответника разноските по делото в размер на 600лв за експертизи и 300лв за
юрисконсултско възнаграждение.
Мотивиран така съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявеният от «РИБОВЪДСТВО ОСТРИЦА» ООД,
ЕИК200830911, със седалище и адрес на управление с.Острица, общ.Две
могили, обл.Русе, представлявано от В.Р против Община Две могили,
13
Булстат *********, обл.Русе иск по чл.59 от ЗЗД за заплащане на сумата от
25001лв частично предявена от общ размер 491936,36лв. с ДДС,
представляваща разходи за извършени в недвижим имот подобрения,
алтернативно-увеличена стойност на имота, ведно със законната лихва,
считано от завеждане на иска до окончателното й изплащане.
ОСЪЖДА РИБОВЪДСТВО ОСТРИЦА» ООД, ЕИК200830911, със
седалище и адрес на управление с.Острица, общ.Две могили, обл.Русе 900лв
раозноски по делото.
Решението може да се обжалва пред Великотърновския апелативен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Окръжен съд – Русе: _______________________
14