РЕПУБЛИКА БЪЛГАРИЯ

  СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД

 

Р   Е   Ш   Е   Н   И   Е

 

№  ……/ 04.03.2014 год., гр.С.

 

В  ИМЕТО  НА  НАРОДА

 

Секретар :  В.И.

Прокурор :

като разгледа докладваното от председателят г.д. № 9033 по описа на съда за 2011 г., за да се произнесе взе предвид следното :

1. Предявен е иск   с основание чл.59  от ЗЗД.

            2. ИЩЕЦЪТ– „Г.”ООД твърди в исковата си молба, че на 14.06.2007 год. (като „М.****”ООД) и Столична община подписали договор за учредяване на право на строеж за надстрояване с едни етаж и в посочени в исковата молба параметри на имот в гр. С.. Ищецът тогава  е заплатил сумата от 74.100,00 лева. За финансиране на проекта дружеството е взело решение да бъдат продадени идеални части от това право на строеж. Така на 01.04.2008 били продадени на ответника Ш. ¾ идеални части на цена, отбелязана в нотариалния акт като равна на 35.000,00 лева. Въз основа на проведена доброволна делба ответникът Ш.е придобил от сградата, изградена в груб строеж три описани отделни апартаменти, докато ищеца- един апартамент. Стойността на тези имоти общо възлизала на 228.955,70 лева.  От 27.03.2007 год. ищеца е извършил изцяло за своя сметка всички строително монтажни работи(СМР), включително и чрез заплащане на всички такси. Организацията по извършване и заплащане на СМР била както следва: 1. Заплатени 41.000,00 лв. на изпълнител за строителство на 12.03.2008 год.;2. на 24.03.08 год.- договор за строителен надзор за сумата от 3.400,00 лв.; 3. На 01.07.08-  договор за СМР на стойност от 4.950,00 лв. и второ плащане- 24.084,00 лв.; 17.03.2008 год.- договор за изработка на дограма на стойност от 5.854,00 лв. и второ плащане от 669,00 лева; 5. За строителни материали- 67.560,41 лева; 6. За СМР- 125.000,00 лева; 7. Право на строеж,  такси и пр.- 91.213,50 лв.; 8. Заплати и осигуровки на работници-  25.777,50 лв.. Общата сума вложена от ищеца възлизала така на 310.101,71 лв. Ищецът е реализирал правото на строеж, а в този период е взело кредит в размер на 70.000,00 лева на 12.08.2008 год. Ипотекарни длъжници по този кредит били ответниците. Този кредит е бил изплатен изцяло от ищеца. Ответниците освен посочената сума за право на строеж в размер на 35.000,00 лева не били платили никакви други суми, а два от получените от тях апартаменти били продадени, като по този начин ищеца е обеднял за сметка на ответниците. Ищеца намира, че в следствие на вложените от него средства за изграждане на трите имота, предоставени на ответниците към деня на издаване разрешение за ползване на сградата е обеднял със сумата от 232.576, 28 лева. Ответниците отказали многократно да поемат разходите за изграждане на своите апартаменти. По тази причина молят от съда да осъди ответниците да заплатят на ищеца сумата от 30.000, 00 лева, представляваща част от обща сума в размер на 232.576, 28 лева, с която обедняло дружеството  за сметка на ответниците, представляващи заплатени разходи за изграждане на трите апартамента, към дата на издаване на разрешение за ползване, ведно със законна лихва от дата на подаване на искова молба и разходи в процеса.

            3. В с.з. чрез представител поддържа иска. В писмена защита излага доводи в подкрепа на твърденията си .

4. ОТВЕТНИЦИТЕ- П.И.Ш.  и П.Н.Ш. оспорват иска в писмен отговор.Твърдят, че приемането в собственост на апартаментите не  ги обвързва с решение на общо събрание на дружеството – ищец да поемат разходи по СМР. Такова задължение не било вписано в нотариалния акт за придобиване на собственост. Отношенията между страните били уредени с договор за доброволна делба между тях. Твърди ,че банков кредит, получен от страна на ищеца не бил изплатен изцяло от това дружество. Всички плащания по СМР от ищеца били за негова сметка. Молят иска да бъде отхвърлен.

5. В с.з. чрез представител оспорва иска. В писмена защита навежда доводи за неоснователност и недоказаност на иска, подробно аргументират същите.

6. В доклада по чл. 146, ал.1, т.4 от ГПК е определил за безспорен факта, че ответника Ш., в качеството си на ипотекарен длъжник е внесъл по договор за банков кредит сумите 4.460,00 на 22.01.10; 4.580,00 лева на 23.02.10; 4.493,00 лева на 10.03.10- общо 13.733,00 лева по сметка на ищеца за погасяване на три погасителни вноски от него и на 13.11.2009 год. сумата от 14.130,00 лева.

            Съдът намира:

            Факти по делото.

7. Видно от справка от ТР , дружеството- „М.2.”ООД е променило своята фирма в „Г.” ООД.

8. Видно от договор от 14.06.2007 год., ищеца и Столична община са се съгласили, общината да учреди право на строеж в полза на ищеца за надстрояване  с един етаж, с площ от 240.60 кв.м. и тавани с площ от 149. 59 кв.м. на жилищна сграда – блок 92 , ж.к. „З.П.” върху общински недвижим имот- частна общинска собственост , УПИ І от кв. 13, м. З.П., р-н К.П., съгласно одобрен инвестиционен проект и акт за общинска собственост. Ищецът се е съгласил да санира жилищен блок 92 съгласно изискванията за етажна собственост, уточнени в подписан между страните договор на 12.03.2007 год.Цената на правото на строеж възлизала на 74.100,00 лева. Тя била изплатена от ищеца, който изплатил още сумата от 1.482,00лева- местен данък и режийни разноски от  1.778,40 лева. Санирането на блока следвало да бъде извършено в  6 месечен срок от подписване на договора.

9. С н.а. № 105, т.І, рег.№ 1588, д.№ 97/ 2008 год. по описа на Нотариус рег.№ 031 ищецът на 01.04.2008 год. е продал на ответника Ш. ¾ идеални части от правото на строеж за всички обекти от предвидената надстройка на съществуваща триетажна жилищна сграда – блок 92 в УПИ, представляващ парцел І  за сумата от 35.000,00 лева изплатена по банков път.

10. Видно от н.а. №61, т.ІІ, рег.№ 2979, д.№ 239/2008 год. по описа на Нотариус рег.№ 031, била учредена договорна ипотека в полза на ищеца в размер на 70.000,00 лева. За обезпечаването  `и било ипотекирано правото на строеж върху описаните по- горе обекти, съставляващи надстрояване  с един етаж, с площ от 240.60 кв.м. и тавани с площ от 149. 59 кв.м. на жилищна сграда – блок 92 , ж.к. „З.П.” върху общински недвижим имот- частна общинска собственост , УПИ І от кв. 13, м. З.П., р-н К.П.  от страна на страните в настоящия процес.

11. С договор за доброволна делба рег.№ 13268/28.11.2008 год. акт № 191, том VІІІ, по описа на Нотариус рег.№ 065, били поделени недвижими имоти в груб строеж, находящи се в гр. С., СО- район „К.П.”, ж.к. З.П., в жилищна сграда- блок № 92, представляващи подробно описани 4 бр. Апартаменти. В дял на ответниците попадали апартамент №13, № 15 и №16, а на ищеца- апартамент № 14.

12. Видно от у-ние № СА – 00- 203 от 03.10.2008 год. на СО- К.П., строежът „Надстрояване с един етаж и тавани” на жилищна сграда бл. 92 в ж.к.З.П. била изградена в груб строеж, съгласно §5, т.46 от ЗУТ.

13. Ответниците представиха като доказателства банкови удостоверения изх. №№  713/ 23.11.2009 год. и 237/ 14.04.2010 год., видно от които ответникът Ш. като ипотекарен длъжник по кредит между ищеца и Уникредит булбанк от 11.08.2008 год. е внесъл сумата от 14.130,00 лева и 13.733,00 лева.

14. По делото се представиха множество счетоводни документи, описани в исковата молба(т.16- т.98 от списък на доказателствата). Същите заедно със счетоводната документация на дружеството- ищец бяха проверени и послужиха на назначената ССЕ да изготви заключение по поставените `и задачи. Това заключение не бе прието от съда.

15. Горните доказателства бяха ползвани от комплексна експертиза, назначена от съда. В отговор на поставените `и задачи е депозирано заключение. Според същото В.л. А. в него твърди, че общите разходи на дружеството ищец по повод изготвяне на обекта – надстрояване възлизали на сумата от 257.151,71 лв. В нея влизат разходи за материали, услуги, заплати, осигуровки, право на строеж, проектиране и строително разрешение, като всички са разделени и подробно описани по пера от вещото лице. По поставената задача за разходи на четирите апартамента(13, 14, 15 и 16), вещото лице подхожда съобразно и общата им площ и разпределя пропорционално сумата както следва: апартамент № 13- 65.124,01 лева; апартамент № 14- 60.975,82 лева; апартамент№ 15- 62.130,10 лева и апартамент № 16- 68.921,79 лева. Експерта К. (строителен специалист и вещо лице по цени на недвижими имоти) оценява отделните апартаменти на пазарни цени към дата на въвеждането им в експлоатация, съобразно и у-ние 674/  14.07.2009 год. както следва: апартамент 13- 171.213 лева; апартамент 14- 166.367 лева; апартамент 15 168.555 лева и апартамент 16- 172.556 лева, която е приета през пазарен еквивалент в евро. Към изследвания период от време, търсенето на апартаменти с такава локация в гр. С. значително надвишавало предлагането и е достигало до суми в размер на 800- 900 евро на кв.м. Дори и към момента, цената възлизала на 760 евро за кв./ м., тъй като пазарните показатели били запазени. В крайна сметка на база анализ, направен по метода на пазарните аналози, приемайки, че действителните сделки се осъществяват в близост до оферираните цени, ползвайки данни за действително извършени други сделки на имоти ,със сходни характеристики и подобно положени ев гр. С. , експертите приемат продажна цена от по 855 евро за кв. метър в изследвания период от време.  На следващата задача- какъв би бил възможния размер на реализираната печалба от дружеството, ако продаде три апартамента, експертите включват възможната им продажна цена към м. юли 2009 год., от които изключват разходите. В разходите освен цената на СМР  били включени брокерско възнаграждение, обичайно определено и платимо от продавача, нотариални такси, местен данък и такси вписване. Така печалбата за всеки апартамент е определена приблизително около 97.000,00 лева. Общо за три апартамента вероятната печалба би била в размер на 291.543,00 лева.

16. В устният си доклад защитават заключението си. Така в изследвания период от време, дружеството – ищец не е работило върху други обекти. Разходите за съпътстващи материали били приложени към разходите за процесния на делото строителен обект. В заключението били включени само материалите, които се използват в строителството. Г-жа К. докладва , че цените за продажба на имотите е редуцирана с 10%, водеща до реална пазарна цена за периода.

17. Ответникът представи писмени доказателства в с.з. на 25.02.2013 год., след доклада по делото, даден с определение от открито с.з. на 02.07.2012 год. Това са запис на заповед(копие), издадено на 21.03.2008 год. и постановление за прекратяване на досъдебно производство от 13.07.2012 год. Макар и приети от съда, те са извън срока по чл. 143, ал.2 от ГПК, такова искане не е направено в с.з. на 02.07.12 год. По отношение на записа на заповед липсват предпоставките на чл.147 от ГПК, тъй като нейното наличие е било известно на ответникът. По отношение на постановлението, макар и постановено след решаващото за преклузиите с.з. , то е неотносимо по настоящото дело. В резюме, съдът намира , че двете доказателства са предявени не своевременно, липсват изключенията по закон това да стане извън преклузивните срокове, с оглед на което не трябва да бъдат ценени при постановяване на настоящото решение.

18. В тази връзка представеният договор за заем от страна на ищеца, следващите за него доказателства- съдебно графологическа експертиза и сравнителен материал също се явяват неотносими в този процес и следва да бъдат изключени от доказателственият материал, който е годен да послужи при постановяване на настоящото решение. Тези доказателства са събрани единствено и само във връзка с преклудираните по- горе доказателства, няма отношение към релевантните на делото обстоятелства , установени с доклада по делото. Съдът не ги цени.

19. Останалите приети по делото доказателства съдът намира за неотносими и не ги обсъжда, а посочените по- горе счетоводни такива- предвид липсата на специални познания бяха ползвани от вещите лица , с оглед на което съдът не ги обсъжда.

            Правна квалификация и допустимост на иска.

20. Предявен е  иск с правно основание чл. 59 от ЗЗД . Той е допустим, тъй като е подаден пред компетентен за разглеждането му съд, ищецът е процесуално активно легитимиран като такъв, предвид и представената извадка от ТР,   следва да се обсъди по същество.

            Приложим закон.

21. ЗАКОН ЗА ЗАДЪЛЖЕНИЯТА И ДОГОВОРИТЕ

Чл. 59. Вън от горните случаи, всеки, който се е обогатил без основание за сметка на другиго, дължи да му върне онова, с което се е обогатил, до размера на обедняването.

Това право възниква, когато няма друг иск, с който обеднелият може да се защити.

 

По същество.

22. Несъмнено по делото се установи, че въз основа на договор от 14.06.2007 год. ищеца е станал титуляр на право на строеж върху надстрояване  с един етаж, с площ от 240.60 кв.м. и тавани с площ от 149. 59 кв.м. на жилищна сграда – блок 92 , ж.к. „З.П.” върху общински недвижим имот- частна общинска собственост, УПИ І от кв. 13, м. З.П., р-н К.П., съгласно одобрен инвестиционен проект и акт за общинска собственост

23. Безспорно се установи също така, че с н.а. № 105, т.І, рег.№ 1588, д.№ 97/ 2008 год. по описа на Нотариус рег.№ 031 ищецът е продал на ответника Ш.(не се спори, че към този момент е бил женен за ответника Ш.) ¾ идеални части от това право на строеж.

24. Безспорно се установи също така, че това право на строеж е реализирано , като са построени четири апартамента. В същата посока е у-ние № СА – 00- 203 от 03.10.2008 год. на СО- К.П..

25. Също така несъмнено се установи, че три от четирите апартамента са предоставени в собственост на ответниците в режим на СИО- видно от договор за доброволна делба рег.№ 13268/28.11.2008 год. акт № 191, том VІІІ, по описа на Нотариус рег.№ 065.

26. По настоящо дело се установи по един несъмнен начин, че за да реализира предоставеното право на строеж и в частност- по отношение на апартаментите(13, 15 и 16), предоставени на ответниците, ищецът е изразходвал сумата от 196.175,90 лева.

27. Безспорно се установи, че  ответниците са изплатили единствено сумата в размер на 35.000,00 лева за правото на строеж върху тези имоти.

28. Кредита, който е теглил ищеца и макар обезпечен с ипотека върху правото на строеж не се установи да има връзка с направените разходи. Между страните са възникнали правоотношения, които нямат връзка с настоящата искова претенция. В този смисъл, платеното от отв. Ш. по договора за кредит, обезпечен с ипотека видно от н.а. №61, т.ІІ, рег.№ 2979, д.№ 239/2008 год. по описа на Нотариус рег.№ 031 няма връзка с настоящото производство.

29. С разпоредбата на чл.59, ал.1 ЗЗД е предвидена възможност за ангажиране отговорността на всеки правен субект, който се е обогатил за сметка на другиго, като определените от законодателя граници на отговорността са съизмерими с обогатяването, но до размера на обедняването. Съгласно задължителните за съдилищата разрешения, дадени в т.4 и т.5 от Постановление № 1 от 28.05.1979 г. на Пленума на Върховния съд, при хипотезата на чл.59, ал.1 ЗЗД неоснователно обогатилият се за сметка на другиго дължи да му върне онова, с което се е обогатил, но само до размер на обедняването, като от значение е не причинната връзка между обедняването на ищеца и обогатяването на ответника, а наличието на общ факт, или обща група от факти, от които произтичат обедняването и обогатяването[1].

30. По- нататък, обедняването на строителя не е пазарната цена на строителството, а действително направените от него разходи. В хипотезата на чл. 59, ал. 1 ЗЗД той има право на по-малкото между това, с което действително се е обеднил и с това, с което собственика на подобрения имот се е обогатил – евентуалното увеличение в стойността на застроената вещ[2].

31. Ответниците са се обогатили над размера на платеното право на строеж без основание и това е за сметка на ищеца, който е обеднял със стойността на разходите по изграждането на апартаментите.

32. Частичният иск е доказан изцяло по размер. Несъмнено обедняването за сметка на обогатяването е по- голямо от 30.000,00 лева, така както е поискано в този процес. По настоящото дело се установи, че размера, с който ищеца е обеднял и има основание да го претендира от ответниците е от 161.175,90 лева.

Разноски.

33. С оглед пълното уважаване на предявения частичен иск, ответниците дължат солидарно направените от ищеца разноски, които по списъка на основание чл.  80 от ГПК възлизат на 3.150.00 лева.

Водим от горното, съдът

 

Р                     Е                     Ш                   И         :

ОСЪЖДА П.И.Ш., ЕГН- ********** и П.Н.Ш. , ЕГН- **********, двамата на адрес *** да заплатят на „Г.” ООД, ЕИК **********, съдебен адрес *** офис 5, адв. С.А. сумата в размер на 30.000,00 лева , представляваща част от цяла 161.175,90 лева, с която на основание чл. 59, ал.1 от ЗЗД неоснователно са се обогатили за негова сметка, ведно със законната лихва ,считано от 04.07.2011 год. до окончателното `и изплащане и направените по делото разноски в размер на 3.150.00 лева.

 

Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчване на препис от него на страните пред САС.

 

            Председател  :