№ 4815
гр. София, 23.07.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-18 СЪСТАВ, в публично заседание
на трети юли през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Петър В. Боснешки
при участието на секретаря Бояна Вл. Боянова
като разгледа докладваното от Петър В. Боснешки Гражданско дело №
20231100113442 по описа за 2023 година
Производството по делото е образувано по искова молба на „Куадрига“ ЕООД, с
ЕИК:*********, гр. София, ж.к. „Суходол“, ул. „********, представлявано от управителя В.
П., чрез адв. З. О., гр. София, ул. „******** срещу: П. М. Г., с ЕГН:********** и адрес:гр.
София, ул. „******** и С. В. Г., с ЕГН: ********** и адрес:гр. София, кв. „Бенковски“, ул.
*********, с която е предявен иск с правно основание чл.124 ГПК, с който се иска да бъде
признато за установено, че ответниците не са собственици на търговски обект, находящ се в
гр. София, ул. „********, със застроена площ 58,15 кв. метра, при съседи: изток - ул. „Цар
Самуил“, от запад - стълбище, север - вход за заден двор и паркинг, юг - коридор и отгоре -
помещения на фирма „Рила стил“, заснет като самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 68134.300.233.4.3 в КККР на гр. София, одобрена със заповед № РД-18-
32/1.4.2016 г. на изпълнителния директор на АГКК, с адрес: гр. София, ул. „********
намиращ се на първия етаж в сграда с идентификатор 68134.300.233.4, с предназначение на
самостоятелния обект: за търговска дейност, площ: 58,15 кв. метра, при граници: на същия
етаж - няма, под обекта - няма, над обекта - 68134.300.233.4.4, заедно със съответните
идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото.
Ищецът твърди, че ответниците не са собственици на частта с площ от 58,15 кв. метра
от първия етаж на сградата на ищеца с идентификатор 68134.300.233.4, която част е заснета
в КККР на гр. София като СОС 68134.300.233.4.3, защото тя не отговаря на нормативните
изисквания за самостоятелен обект в сграда, а още по-малко на нормативните изисквания за
самостоятелен обект в сграда с предназначение за търговска дейност, поради което не може
да бъде обект на правото на собственост и на транслативни сделки, и праводателят на
ищците - „Актива - 1“ ООД не е бил собственик на частта с площ от 58,15 кв. метра от
първия етаж на сградата на ищеца с идентификатор 68134.300.233.4.
1
Ищецът твърди, че собственик на процесната част е „Куадрига" ЕООД, като
собственик на цялата сграда с идентификатор 68134.300.233.4 въз основа на посочения
договор за прехвърляне на недвижими имоти вместо изпълнение на парично задължение,
сключен с между „Рила стил“ ЕООД с нот. акт № 55/27.10.2015г. на нотариус В. М.,
евентуално - въз основа на чл.92 от ЗС, като собственик на ПИ 68134.300.233, придобит със
същия договор. Нито по отношение на „Куадрига“ ЕООД, нито по отношение на „Рила
стил“ ЕООД е „установено друго“ по смисъла на чл.92 от ЗС относно спорната част с площ
от 58,15 кв. метра на първия етаж от сградата с идентификатор 68134.300.233.4.
В законоустановения срок ответниците П. М. Г. и С. В. Г. са подали отговор на
исковата молба, с който се твърдят, че същата е неоснователна и недоказана.
Ответниците твърдят, че Нотариален акт № 87 от 27.12.2007г. материализира
изявлението на нотариуса с доказателствена сила, важаща по отношение на всички, че
„РИЛА- СТИЛ“ ЕООД не е собственик на процесния търговки обект („партер-кафе“),
находящ се в партера на сградата, със застроена площ 58,15 кв.м. С Нотариален акт за
прехвърляне на недвижими имоти вместо изпълнение на парично задължение № 55, том. Ill,
per. № 10283, дело № 385/2015г., РИЛА-СТИЛ“ ЕООД, прехвърля на настоящия ищец
„КУАДРИГА“ ЕООД изрично посочени имоти, като не е изключен процесния търговския
обект, находящ се в партера на сградата, със застроена площ 58,15 кв.м., на който обособен
обект обаче, дружеството заемополучател и прехвърлител „РИЛА-СТИЛ“ ЕООД не е
собственик. Твърди, че Нотариален акт № 55, том. Ill, per. № 10283, дело № 385/2015г., не
поражда и не може да породи транслативен вещноправен ефект по отношение на търговския
обект, находящ се в партера на сградата, със застроена площ 58,15 кв.м., тъй като, никой не
може да прехвърли права, които не притежава.
Ответниците твърдят, че са собственици на процесния имот на основание Нотариален
акт №86/28.07.2022г., том IV, рег.№ 8385, дело №622/2022г., 28.07.2022 г., след покупко-
продажба от собственика „АКТИВА-1“ ООД. Твърдят, че от този момент само те владеят
имота, като плащат и дължимите данъци.
Твърдят, че в полза на ответниците в настоящия процес, по безспорен начин може да
се проследи правоприемството във времето и придобиването на спорния имот от 1991г. до
2022г., когато те стават негови собственици.
Твърдят, че е „установено друго“ по смисъла на чл. 92 ЗС, тъй като в хронологичен
ред се установява, че процесният имот съставлява отделен обект, който е бил предмет на
самостоятелно притежание на всички предходни праводатели. като при липсата на
придадени идеални части от земята е налице алтернативната хипотеза на право на строеж,
отбелязана във всеки от документите, респ. с нея по категоричен начин се обосновава
наличието на „друго“.
С протоколно определение от о.с.з. на СГС от 15.05.2025г., на основание чл.228, ал.3
ГПК, съдът е конституирал като ответник В. Л. Г., с ЕГН:********** и адрес: гр. София, ул.
„******** като ответник по делото.
2
С молба от 20.05.2025г. В. Л. Г. е заявил, че се присъединява към мотивите, изложени
в писмения отговор на останалите двама ответници. Със същата молба ответникът е заявил,
че потвърждава всички извършени до момента процесуални действия по настоящето дело,
като не желае повтарянето им.
След като прецени събраните по делото доказателства по реда на
чл.235 ГПК, Софийски градски съд приема за установено от фактическа и
правна страна следното:
По допустимостта:
Съдът намира, че така предявеният иск е допустим, поради което и следва да се
произнесе по съществото на делото.
Налице е правен интерес за ищеца от предявяване на процесния отрицателен УИ.
Съгласно ТР№ 8/2013, ОСГТК, ВКС, ищецът следва да установи фактите, обуславящи
правния му интерес от водене на отрицателния установителен иск, а ответникът е длъжен да
изчерпи в процеса всички основания, на които то е могло да се породи, като дължи
доказване фактическия състав на всяко от придобивните основания, които твърди.
Ищецът обосновава правния си интерес с твърдение, че е собственик на процесния
имот като собственик на цялата сграда с идентификатор 68134.300.233.4 въз основа на
посочения договор за прехвърляне на недвижими имоти вместо изпълнение на парично
задължение, сключен с между „Рила стил“ ЕООД с нот. акт № 55/27.10.2015 г. на нотариус
В. М., евентуално - въз основа на чл.92 от ЗС, като собственик на ПИ 68134.300.233,
придобит със същия договор. Ищецът е представил в настоящето производство
доказателства, а именно Нотариален акт № 55, том. III, per. № 10283, дело № 385/2015г., с
които е установил фактите, обуславящи правния му интерес.
По основателността:
Видно от заключението по основната СТЕ, неоспорено от страните, процесната
сграда се намира на адрес гр. София, ул. ******** Съгласно кадастралната карта и
кадастрални регистри на гр. София е със застроена площ 950кв.м., на 6 етажа и се състои от
4 самостоятелни обекта, както следва:
- Самостоятелен обект с кадастрален идентификатор 68134.300.233.4.1 -
инфраструктурен обект, ниво -1, площ 35кв.м.
- Самостоятелен обект с кадастрален идентификатор 68134.300.233.4.3 - за
търговска дейност, етаж 1, площ 58,15кв.м.
- Самостоятелен обект с кадастрален идентификатор 68134.300.233.4.4 - за
делова и административна дейност, на 6 нива, без посочена площ и представляващ
основната част от сградата.
- Самостоятелен обект с кадастрален идентификатор 68134.300.233.4.5 - за
търговска дейност, на 1 ниво, площ 613,60кв.м.
3
Предмет на настоящето дело е ОУИ само относно обект с кадастрален идентификатор
68134.300.233.4.3.
Не се спори по делото, а и от представените доказателства е видно, че цялата сграда е
била собственост на държавна фирма „РИЛА“ – София.
Видно от Заповед № РД-17-35/20.06.1991г. на министъра на индустрията, търговията
услугите /лист 52 от делото/, считано от 21 юни 1991г., се прекратява държавна фирма
„РИЛА“ - София, образувана с Решение № 35 на Министерския съвет от 1989г. В същата
заповед изрично е предвидено, активите и пасивите на прекратената фирма по баланса й
към 31 март 1991г„ както и другите права и задължения, да се поемат от четири
новообразувани държавни фирми: „РИЛА- СТИЛ“, „РИЛА-КОМЕРС“, „Л.-С“ и „ВРАЦА-
СТИЛ“.
С Протокол от 24.07.1991г., изготвен и подписан от ликвидационната комисия при
фирма „РИЛА“ – София, /лист 53 и сл. от делото/, на основание Заповед № РД-17-
35/20.06.1991г. на министъра на индустрията, търговията услугите, е извършено
разпределение на сградата на ул. „******** и в частност на „основната сграда, дворното
място, асфалтовата площадка и металната ограда, възлизащи на първоначална стойност 544
800 лв. и остатъчна стойност 319 344 лв.“, дотогавашна собственост на прекратената фирма
„РИЛА“-София.
Новообразуваната фирма „РИЛА-КОМЕРС“ София получава 3/10 от посочените
средства, които 3/10 възлизат на 163 440 лв. по първоначална стойност и 95 804 лв. по
остатъчна стойност, като конкретното разпределение на помещения и квадратури, които
получава „РИЛА-КОМЕРС“ - София е посочено на стр. 4 от Приложение № 1 към Протокол
от 24.07.1991г.
Новообразуваната фирма „ВРАЦА-СТИЛ“ Враца получава 1/10 от посочените
средства, която 1/10 възлизат на 54 480лв. по първоначална стойност и 31984 лв. по
остатъчна стойност, като конкретното разпределение на помещения и квадратури, които
получава „ВРАЦА-СТИЛ“ Враца е посочено на стр. 6 от Приложение № 1 към Протокол от
24.07.1991г. /лист 60 от делото/. Видно от същия протокол „ВРАЦА-СТИЛ“ Враца получава
и „партер- кафе“ с площ от 58,15кв.м.
С Решение от 28.12.1991г. на Софийски градски съд, Фирмено отделение, 3 състав,
по фирмено дело № 14464/1991г. се преобразува държавна фирма „РИЛА-КОМЕРС“ в
еднолично дружество с ограничена отговорност с държавно имущество „РИЛА- КОМЕРС“
ЕООД.
Със Заповед № РД-17-2.31/05.08.1991г. на министъра на индустрията, търговията
услугите се преобразува държавната фирма „ВРАЦА-СТИЛ“ в еднолично дружество с
ограничена отговорност „ВРАЦА-СТИЛ“ ЕООД.
С Решение от 23.08.1991 г. на Врачански окръжен съд по гр. дело № 3361/1991 г. се
вписва в търговския регистър на Окръжен съд - Враца „ВРАЦА-СТИЛ“ ЕООД.
Видно от Акт за държавна собственост (АДС) № 4774/05.02.1969г. на Коларовски
4
РНС (сега район „Сердика“) /лист 79 от делото/ на стр. 2 от този акт е направено изрично
вписване от районната администрация, която гласи:
„Със Заповед № РД-16-167/22.06.1993г. на министъра на промишлеността на
фирма"Враца Стил“ ЕООД се предоставя и е включено в баланса на същото партер-кафе с
квадратура 58,15 кв.м. от сградата, находяща се на ул. „Цар Самуил “ № 119"'.
С Решение № 3 от 29.03.1996г. на Врачански окръжен съд, Фирмено отделение, по
фир. дело № 3361/1991г. едноличното дружество с ограничена отговорност „ВРАЦА- СТИЛ"
ЕООД се преобразува в еднолично акционерно дружество „ВРАЦА-СТИЛ“ ЕАД. На
основание Решение № 4 от 05.05.1997 г. на Врачански окръжен съд. Фирмено отделение, по
фир. дело № 3361/1991г. едноличното акционерно дружество ВРАЦА-СТИЛ“ ЕАД се
трансформира в акционерно дружество „ВРАЦА- СТИЛ" АД.
Видно от писмо с peг. Индекс № 26-В-363/23.11.1999 г. от Министерството на
промишлеността по отношение на „ВРАЦА-СТИЛ" АД - гр. Враца: „в активите на
дружеството са включени и взети предвид...и следните дълготрайни активи: в гр. София:
част от сграда (58,15 кв.м.), находища се на ул. „Цар Самуил" № 119.
Видно от Нотариален акт № 148, том. I, per. № 1826, дело № 171 от 1999г. /лист 69 от
делото/, „РИЛА-КОМЕРС“ ЕООД продава на „РИЛА-СТИЛ“ ООД собствените си 3/10 ид.
части от масивна административнопроизводствена сграда на шест етажа, с разгърната площ
4843,70 кв. м., административна сграда на един етаж, заедно с 2/3 от масивен гараж със
застроена площ 108.55 кв„ състоящ се от три гражни клетки, собствените си 3/10 ид. ч. от
дворното място, върху което са построени гореописаните сгради, находящи се в гр. София,
ул. „********, Видно от нотариалния акт, процесния обект „партер- кафе'' с площ 58, 15 кв.
м. не е част от тази покупко-продажба.
Видно от извлечение от баланса на „ВРАЦА-СТИЛ'' АД гр. Враца към 31.03.2001г.
/лист 81 от делото/ се сочи, че в сметка 203 е включена: „ЧАСТ ОТ СГРАДА НА ул. „ЦАР
САМУИЛ" № 119 - 58,15 кв.м., което отново е обектът „партер- кафе" с площ 58.15 кв.м.
отразен и в АДС № № 4774/05.02.1969 г. на р-н „Сердика“.
С Нотариален акт № 186. том IV. per. № 19864, дело № 736 от 2005г„ „ВРАЦА-СТИЛ“
АД е признато за собственик на „търговски обект, находящ се в гр. София. Столична община
- р-н „Възраждане“, на ул. „********, на партера на сградата, със застроена площ 58.15
кв.м.“.
С Нотариален акт № 60/ 02.10.2006г. , том Vll, per. № 8827, дело № 1087/2006г. на
нотариус Ст. Тютюнджиев /лист 71 от делото/, на основание чл. 483, ал. 1 от ГПК, „РИЛА-
СТИЛ“ ЕООД е признато по реда на обстоятелствена проверка за собственик на 8/10 ид.
части от дворното място, находящо се в гр. София, СО-район „Възраждане“, ул. „Цар
Самуил" № 119, цялото с площ от 2780 кв. м„ съставляващо УПИ-Х1Х-21 от кв. 142.
С Нотариален акт № 87/ 27.12.2007г. , том Vl, peг. № 14905, дело №996/2007г. на
нотариус В. М. /лист 72 от делото/, на основание чл. 483, ал. 1 от ГПК, на основание
покупко-продажба и правоприемство, „РИЛА-СТИЛ“ ЕООД е признато за собственик на
5
следните имоти:
Административно-производствена сграда, масивна, на шест етажа, със застроена
площ от 778,00 кв. м., с разгърната площ от 4843,70 кв.м.
Административни сграда на един етаж;
Масивен гараж, състоящ се от три броя гаражни клетки, със застроена площ от 108,55
кв.м..
заедно с мястото, в което са построени сградите, представляващо урегулиран
поземлен имот, целия с площ по скица 2 780,00 кв.м., съставляващ парцел XIX-21. в кв. №
142 по плана на град София, местността Зона Б-2
без търговски обект, находящ се в партера на сградата, със застроена
площ 58,15 кв.м.“
Следователно с горепосочения Нотариален акт №87/27.12.2007г. не се признават
права по отношение на „РИЛА- СТИЛ“ ЕООД относно търговки обект („партер-кафе“),
находящ се в партера на сградата, със застроена площ 58,15 кв.м.
С Нотариален акт за покупко-продажба №3/25.01.2012г., том I, per. № 175, дело № 3
от 2012 г„ собственикът „ВРАЦА-СТИЛ“ АД продава:
- на дружество „ВРАЦА-СТИЛ 96“ АД - 3/4 ид. части
- на дружество „АКТИВА-1“ ООД - 1/4 ид. части
от следния свой собствен недвижим имот, находящ се в гр. София, Столична община,
район „Възраждане“, ул. „********, а именно: „ТЪРГОВСКИ ОБЕКТ, находящ се в партера
на сградата, със застроена площ от 58, 15 /петдесет и осем цяло и петнадесет стотни/ кв. м.,
при граници: изток - ул. „Цар Самуил“, от запад - стълбище, север - вход за заден двор и
паркинг, от юг - коридор и отгоре - помещения на фирма „Рила стил“, заедно със
съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху
мястото“.
С Нотариален акт за прехвърляне на недвижими имоти вместо изпълнение на
парично задължение № 55/27.12.2015г. на нотариус В. М., том. III, per. № 10283, дело №
385/2015г. /лист 5 от делото/, РИЛА-СТИЛ“ ЕООД, прехвърля на ищеца „КУАДРИГА“
ЕООД правото на собственост върху следните имоти, находящи се в гр. София, район
„Възраждане“, ул. „********, а именно:
„Административно-производствена сграда, масивна, на шест етажа, със застроена
площ от 778.00 (седемстотин седемдесет и осем) квадратни метра, с разгърната застроена
площ от 4 843,70 (четири хиляди осемстотин четиридесет и гри цяло и седемдесет стотни)
квадратни метра;
Административна сграда, на един етаж;
Масивен гараж, с два броя гаражи, със застроена площ от 108,55 (сто и осем цяло и
петдесет и пет стотни) квадратни метра,
6
заедно с мястото, в което са построени сградите, представляващо урегулиран
поземлен имот, цели с площ по скица от 2 780,00 (две хиляди седемстотин и осемдесет)
квадратни метра, съставляващ УПИ XIX-21 (деветнадесети, отреден за имот с
планоснимачен номер двадесет и едно), в квартал № 142 (сто четиридесет и две), по плана на
град София, местността „Зона Б-2 (две)“
Следва да се отбележи, че с Нотариален акт №55/27.10.2015г. няма изрично
изключване на търговския обект, находящ се в партера на сградата, със застроена площ 58,15
кв.м., който е процесният обект.
Видно от Постановление за възлагане на недвижим имот изх. № С220006-095-
0000016/10.06.2022г., Национална агенция по приходите възлага собствените на длъжника
„ВРАЦА-СТИЛ 96“ АД, 3/4 идеални части от недвижим имот: самостоятелен обект в сграда
е идентификатор 68134.300.233.4.3. по КККР на гр. София, общ. Столична, област София,
находящ се в гр. София, р-н „Възраждане“, ул. „******** с предназначение на самостоятелен
обект: за търговска дейност и площ 58.15 кв.м. Възлагането е в полза на „АКТИВА-1“ ООД,
което дружество, вече е собственик на 1/4 идеални части от същия имот, в съответствие с
Нотариален акт за покупко-продажба №3/25.01.2012г. По този начин, „АКТИВА-1“ ООД
става собственик на 100% от самостоятелния обект за търговска дейност с площ 58, 15 кв.м.,
находящ се на партера на сградата на ул. „Цар Самуил“ №119.
С Нотариален акт № 86/28.7.2022г./28.07.2022г., том IV, per. № 8385, дело №
622/2022г. на нотариус Стилиян Тютюнджиев, с район на действие СРС, ответниците П. и С.
Г.и придобиват при равни квоти правото на собственост на търговски обект, находящ се в
гр. София, ул. „********, със застроена площ 58,15 кв. метра, при съседи: изток - ул. „Цар
Самуил“, от запад - стълбище, север - вход за заден двор и паркинг, юг - коридор и отгоре -
помещения на фирма „Рила стил“, заснет като самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 68134.300.233.4.3 в КККР на гр. София, одобрена със заповед № РД-18-
32/1.4.2016 г. на изпълнителния директор на АГКК, с адрес: гр. София, ул „********
намиращ се на първия етаж в сграда с идентификатор 68134.300.233.4, с предназначение на
самостоятелния обект: за търговска дейност площ: 58,15 кв. метра, при граници: на същия
етаж - няма, под обекта - няма, над обекта - 68134.300.233.4.4, заедно със съответните
идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото.
Видно от заключението по основната СТЕ, неоспорено от страните, частта с площ
58,15кв.м. от първия етаж на сградата с идентификатор 68134.300.233.4.3 е обособена като
самостоятелен търговски обект. Състои се от основно търговско помещение, санитарен възел
и склад. Входът е самостоятелен от общото стълбище на сградата, след обща входна врата.
Обектът е самостоятелно захранен с вода и електричество и присъединен към централна
канализация. В тази връзка, така обособения обект може да функционира самостоятелно.
Същият представлява самостоятелен обект, тъй като е обособен от останалите обекти на
собственост и може да функционира самостоятелно. Още в разделителния протокол от
1991г. е описано различно предназначение за този имот, което разделя и функционалното му
предназначение от останалите помещения.
7
При извършена проверка в Направление „Архитектура и градоустройство“ - СО се
установи, че не се съхраняват оригинални проекти или техни копия за процесната 6-етажна
сграда, одобрени при разрешаването на строителството през 1957г. и въвеждането в
експлоатация през 1959г.
За сградата не се съхраняват инвестиционни проекти и строителни книжа. Съгласно
съхраняваните документи в служба Архив към НАГ-СО и Протокол от 24.07.1991г., заедно с
Приложение №1 към него, процесният имот е описан като „КАФЕ+СКЛАД“, на партерен
етаж с площ 58,15кв.м. Съгласно кадастралната карта, процесния имот е обозначен „за
търговска дейност“.
При извършена проверка в Направление „Архитектура и градоустройство“ - СО се
установи, че не съществуват проекти и строителни книжа за промяна предназначението на
процесния имот с площ 58,15кв.м. находящ се на 1 /първи/ етаж от сградата на ул. ********
след протокола за ликвидационната комисия от 24.07.1991г. и до момента на направената
проверка.
По делото е приет като доказателство и Инвестиционен проект, част „Архитектурна“,
за възстановяването на строителни книжа на административно-производствената сграда на
ул. „******** в гр. София /лист 189 и сл. от делото/. Същият проект е одобрен на 7.7.2014г.
от гл. архитект на район Възраждане на Столична община, на основание чл. 145, ал. 5 ЗУТ.
В проекта на цялата сграда спорното помещение е обозначено с цифрата „6“, вписана в кръг,
и в таблицата в горния десен ъгъл на чертежа му е определено предназначение
„работилница“.
Предвид гореизложената фактическа обстановка съдът намира за установено от
правна страна следното:
Предявен е отрицателен установителен иск за собственост относно обект с
идентификатор 68134.300.233.4.3 в КККР на гр. София. Съгласно ТР№ 8/2013, ОСГТК,
ВКС ищецът следва да установи фактите, обуславящи правния му интерес от водене на
отрицателния установителен иск, а ответникът е длъжен да изчерпи в процеса всички
основания, на които то е могло да се породи, като дължи доказване фактическия състав на
всяко от придобивните основания, които твърди.
В процесния случай ответниците следва да установят, че са налице елементите на
фактическия състав на твърдяното придобивно основание: покупко-продажба от
собственика „АКТИВА-1“ ООД, обективирана в Нотариален акт №86/28.07.2022г., том IV,
рег.№ 8385, дело №622/2022г. Същите следва да докажат, че праводателят им е бил
собственик на процесния имот към датата на процесната сделка, като докажат и
правоприемството назад във времето от 1991г. до 2022г., когато те стават негови
собственици.
С Нотариален акт № 86/28.7.2022г./28.07.2022г., том IV, per. № 8385, дело №
622/2022г. на нотариус Стилиян Тютюнджиев, с район на действие СРС, ответниците П. и С.
Г.и придобиват при равни квоти правото на собственост на процесния имот.
8
Не се спори по делото, че към 28.07.2022г. ответниците П. Г. и В. Г. имат сключен
граждански брак, който не е прекратен и към настоящия момент. Следователно по
отношение на 1/ 2 идеална част от процесния имот същият е придобит в режим на СИО от
ответниците П. Г. и В. Г.. Останалата 1/ 2 идеална част от процесния имот е придобита от
ответника С. Г..
Предвид гореизложената фактическа обстановка съдът намира за безспорно доказано,
че към 28.07.2022г. праводателят на ответниците „АКТИВА-1“ ООД е бил собственик на
процесния обект. При проследяване на веригата от правоприемства от държавата до
„АКТИВА-1“ ООД се налага извод, че ответникът се легитимира като собственик на
процесния обект в качеството си на купувач на същия по Нотариален акт №86/28.07.2022г.
От Заповед № РД-17-35/20.06.1991г. на министъра на индустрията, търговията услугите,
считано от 21 юни 1991г., с която се прекратява фирма „РИЛА“-София, е налице
непрекъсната верига от правоприемства, в резултат на които ответникът придобива спорния
обект.
В същото време прехвърлянето на недвижимите имоти вместо изпълнение на
парично задължение, извършено с Нотариален акт №55/27.10.2015г., том. III, peг. № 10283,
дело № 385/2015г., не поражда транслативен вещноправен ефект по отношение на
процесния обект, тъй като същият е бил изрично изключен от прехвърлянето, извършено с
Нотариален акт № 87/ 27.12.2007г., том Vl, peг. № 14905, дело №996/2007г. на нотариус В. М.
/лист 72 от делото/. Следователно праводателят на ищеца не е притежавал правото на
собственост върху процесния обект, поради което и същата сделка не може да породи
транслативен ефект по отношение на ищеца.
Предвид изложеното съдът намира, че ответниците са доказали, че притежават
правото на собственост върху процесния обект на основание покупко-продажба,
обективирана в Нотариален акт №86/28.07.2022г., том IV, рег.№ 8385, дело №622/2022г.
Същите са доказали, че праводателят им е бил собственик на процесния имот към датата на
процесната сделка, като са доказали правоприемството назад във времето от 1991г. до 2022г.
Съдът намира за неоснователни следните възражения на ищеца:
1.Възражението, че процесният обект не е самостоятелен обект в сграда е
неоснователно.
Съгласно Решение № 84 от 1.04.2021 г. на ВКС по гр. д. № 3271/2019 г., II г. о., ГК,
начинът на отразяване на вещите в КККР не ограничава съда при преценката му за правния
статут и вещните права върху недвижимите имоти. Спорът дали обектите,
индивидуализирани съгласно отразените в КК основни кадастрални данни, съществуват като
такива от гледна точка данните за техния правен статут, е правен, по съществото на делото и
разрешаването му е в зависимост от преценката, която съдът извършва на придобивните
способи въз основа на представените доказателства.
Съгласно постоянната съдебна практика, намерила израз и в Решение № 282 от
28.05.2025 г. на ВКС по гр. д. № 3456/2024 г., I г. о., ГК, с съгласно § 5, т. 39 от
9
допълнителните разпоредби на ЗУТ "обект" е самостоятелен строеж или реална част от
строеж с определено наименование, местоположение, самостоятелно функционално
предназначение и идентификатор по ЗКИР. Този текст дава кумулативно характеристиките
на самостоятелен обект на строителство, но тъй като нормата има тълкувателен характер, тя
се отнася и за вече построените сгради. Дефиниция на това понятие от гледна точка на
обектите на правото на собственост е дадена в § 1, т. 1 ЗКИР, според който самостоятелен
обект на правото на собственост е обособена част от сградата или съоръжението, която е
обект на собственост и има самостоятелно функционално предназначение;
Процесният имот напълно отговаря на законовите изисквания за самостоятелен обект
на правото на собственост: обособеност и самостоятелно функционално предназначение.
Той е разположен в част от приземния етаж, обособен е с ограждащи стени, има ясно
очертани в документа за собственост граници, самостоятелен вход. определена е площта му
и функционалното му предназначение в кадастъра, а именно: „За търговска дейност “.
Видно от заключенията по основната и допълнителната СТЕ процесният обект
отговаря на дефинициите на ЗУТ и ЗКИР и представлява самостоятелен обект. В същия
имот е налична водопроводни инсталация с обособена самостоятелна партида и монтиран
самостоятелен водомер за студена вода. Притежава санитарен възел с изградена
канализация, като наличие на обособена тоалетна се установява още към 1999г. Наличие на
изградена електроинсталация със самостоятелна партида за електрическа енергия за обекта
се установява още към 2010г.
Безспорно е установено, че процесният обект е заснет в Кадастралната карта и
кадастралните регистри /КККР/ като „СОС 68134.300.233.4.3“, където абревиатурата СОС
означава „самостоятелен обект в сграда”. Следователно, компетентния държавен орган -
Агенцията по геодезия, картография и кадастър (АГКК) възприема обекта като
самостоятелен такъв.
2.Възражението, че процесният обект не е самостоятелен обект, тъй като не се
ползва по функционалното си предназначение също е неоснователно.
Съгласно Решение № 5 от 20.01.2016 г. на ВКС по гр. д. № 3832/2015 г., I г. о., ГК,
обект на правото на собственост могат да бъдат вещи, които имат самостоятелно
съществуване. Видът на самостоятелните обекти в сградите е нормативно установен и се
означава в одобрените от техническите органи архитектурни проекти. При действието на
ЗУТ те са част от инвестиционните проекти - чл. 139. Архитектурния проект определя
функционално-пространственото оформление на сградите и разпределението на отделните
етажи съгласно чл. 29, ал. 1, т. 2 от Наредба № 4 на Министерството на регионалното
развитие и благоустройството обн. ДВ. бр. 51 от 5.06.2001г. за обхвата и съдържанието на
инвестиционните проекти. Същото е предназначението на архитектурните проекти и по
отменените нормативни актове за териториално и селищно устройство, макар те да не
съдържат аналогични разпоредби. Видът и функционалните характеристики на обектите на
правото на собственост, предвидени по архитектурния проект, трябва да отговарят на
действащите нормативни към момента на одобряване на проектите. Веднъж възникнали, те
10
са годен обект на собственост дори и когато впоследствие настъпи промяна в
законодателството и такъв вид обект не е предвиден за изграждане, освен ако не е придадено
обратно действие на новите правни норми и не са преуредени заварените случаи.
В процесния случай е безспорно установено, че за процесния имот са съществували
два инвестиционни проекта, макар да не са запазени понастоящем в цялост. Това са
оригиналният проект на сградата от 1957г., както и одобрените архитектурен проект и
строителни книжа, разработени специално за този имот/обект, упоменати в нотариален акт
№22/12.08.1999 г. на нотариус Ем.К..
По делото е приет като доказателство Инвестиционен проект, част „Архитектурна“,
за възстановяването на строителни книжа на административно-производствената сграда на
ул. „******** в гр. София /лист 189 и сл. от делото/. Същият проект е одобрен на 7.7.2014г.
от гл. архитект на район Възраждане на Столична община, на основание чл. 145, ал. 5 ЗУТ.
В проекта на цялата сграда спорното помещение е обозначено с цифрата „6“, вписана в кръг,
и в таблицата в горния десен ъгъл на чертежа му е определено предназначение
„работилница“, т.е. проектът предвижда самостоятелен обект на собственост. Обособяването
на обект на правото на собственост в случая е станало още през 1957г., като кадастралната
карта сега следва само да отразява обекта, като предназначението на обекта няма отношение
към правото на собственост.
3.Съгласно Определение № 305 от 28.02.2023г. на ВКС по гр. д. № 3787/2022г., I г. о.,
ГК, и цитираните в него съдебни актове преустройството, колкото и значително да е то, не
променя обекта на собственост (решение № 382/31.10.2011г. по гр. д. № 841/2010г. на І г. о.
на ВКС). Промените, свързани с функционалното предназначение на обекта, са без правно
значение за собствеността и реалното му съществуване и запазване (решение №
160/8.12.2015г. по гр. д. № 4389/2014г. на I г. о. на ВКС). В основата на тези разрешения стои
правилото, че реконструкцията и преустройството не водят сами по себе си до създаването
на нова вещ, когато се касае за недвижим имот.
Съгласно Определение № 50007 от 13.01.2023г. на ВКС по гр. д. № 2612/2022г., I г. о.,
ГК, дори обект на собственост да се ползва не по предназначение, това не води до изгубване
на правото от титуляра. Нормата на чл. 99 ЗС изрично посочва, че правото на собственост се
изгубва само ако друг го придобие на някое от основанията, предвидени в закона.
Предвид гореизложеното съдът намира, че следва да отхвърли като неоснователен
отрицателния установителен иск на ищеца.
По разноските:
С оглед изхода на делото на ответниците следва да бъдат присъдени направените по
делото разноски.
Ответниците са доказали разноски в размер на 11750,00лв. за адвокатско
възнаграждение и експертиза, които следва да им бъдат присъдени.
Предвид гореизложеното съдът
11
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ КАТО НЕОСНОВАТЕЛЕН иска, предявен от „Куадрига“ ЕООД, с
ЕИК:*********, гр. София, ж.к. „Суходол“, ул. „********, представлявано от управителя В.
П., чрез адв. З. О., гр. София, ул. „******** срещу: П. М. Г., с ЕГН:********** и адрес:гр.
София, ул. „********, С. В. Г., с ЕГН: ********** и адрес:гр. София, кв. „Бенковски“, ул.
*********, и В. Л. Г., с ЕГН:********** и адрес: гр. София, ул. „********, с правно
основание чл.124 ГПК, с който се иска да бъде признато за установено, че ответниците не са
собственици на търговски обект, находящ се в гр. София, ул. „********, със застроена площ
58,15 кв. метра, при съседи: изток - ул. „Цар Самуил“, от запад - стълбище, север - вход за
заден двор и паркинг, юг - коридор и отгоре - помещения на фирма „Рила стил“, заснет като
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.300.233.4.3 в КККР на гр. София,
одобрена със заповед № РД-18-32/1.4.2016 г. на изпълнителния директор на АГКК, с адрес:
гр. София, ул. „******** намиращ се на първия етаж в сграда с идентификатор
68134.300.233.4, с предназначение на самостоятелния обект: за търговска дейност, площ:
58,15 кв. метра, при граници: на същия етаж - няма, под обекта - няма, над обекта -
68134.300.233.4.4, заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и от
правото на строеж върху мястото.
ОСЪЖДА Куадрига“ ЕООД, с ЕИК:*********, гр. София, ж.к. „Суходол“, ул.
„********, представлявано от управителя В. П., чрез адв. З. О., гр. София, ул. „******** да
заплати на П. М. Г., с ЕГН:********** и адрес:гр. София, ул. „********, С. В. Г., с ЕГН:
********** и адрес:гр. София, кв. „Бенковски“, ул. *********, и В. Л. Г., с ЕГН:**********
и адрес: гр. София, ул. „********, сумата от 11750,00лв., представляваща направени по
делото разноски за адвокатско възнаграждение и експертиза.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Апелативен съд- гр.София в двуседмичен
срок от връчване на препис от решението на страните.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
12