Р Е Ш Е Н И
Е №….
Гр. С.,
14.01.2020 г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИЯТ
ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗИВНО ОТДЕЛЕНИЕ, ІV - „Д” състав, в публично съдебно заседание на двадесет
и девети октомври през две хиляди и деветнадесета година в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ
: Здравка Иванова
ЧЛЕНОВЕ : Цветомира Кордоловска
Мл.
Съдия : Кристиян Трендафилов
при
секретаря Екатерина Калоянова, като разгледа докладваното от съдия Иванова в. гр.
д. № 16175 по описа на съда за 2018 г., за да се произнесе, взе предвид
следното :
Производството
е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.
Образувано
е по въззивна жалба на ищеца „О.- Ю. В. - имотите в С."
ЕООД, чрез представителя му, срещу
решение № 444413/05.07.2018 г. на СРС, 51 с-в, по гр. д. № 52790/2017 г., с
което е отхвърлен иска му с правно основание чл. 92, ал.
1 ЗЗД, предявен срещу В.Н.Б., ЕГН
**********,
за
заплащане на сумата 4 320 евро
- неустойка по чл. 15 от договор за посредничество
при закупуване на недвижим имот от 03.02.2016
г.
и е осъден за заплащане на разноски.
Във въззивната жалба се
поддържа, че решението е неправилно, необосновано и незаконосъобразно,
постановено в нарушение на процесуалните правила и на материалния закон. Неправилно
СРС е приел, че дружеството е неизправна страна по договора за посредничество
при закупуване на недвижим имот от 03.02.2016 г, тъй като не е предоставило
необходимите документи и информация на купувача при осъществяване на
посредническата дейност за закупуване на имота. Противоречиво СРС приема от
една страна, че не са налице достатъчно данни за осъществяване на посредническа
дейност, а от друга страна - че купувачът е закупил, чрез свързано лице, точно
предложения от агенцията имот два месеца след сключване на процесния
договор. Неоснователно съдът не е кредитирал показанията на свидетелите относно
изпълнението на задълженията на ищеца, като ги е приел за заинтересовани от
спора. Разпитаните лица са тези, осъществили посредническата дейност между
продавача и купувача, предоставили са необходимата информация и документи за
имота и са работили по осъществяването на сделката. Техните показания са
подкрепени от останалите писмени доказателства. Свидетелите установяват, че и
двамата агенти са посредничили при осъществяване на сделката, като никой от тях
не е дал показания, че срещите им са се осъществявали в присъствието и на
двамата свидетели. От показанията на свидетеля С.М.става ясно, че не е осъществена
среща между ответника и продавача на имота, без да е изяснена причината за
това. Моли да се отмени решението и искът да се уважи. Претендира разноски,
съгласно списък.
Въззиваемата страна - ответникът В.Н.Б., чрез
представителя си, оспорва жалбата в отговор по реда на чл. 263 ГПК. Поддържа,
че въззивната жалба е неоснователна, а решението на
СРС - законосъобразно и правилно постановено. В тежест на ищеца е било да
установи реализиране на фактите, свързани с основателността на претенцията му
за неустойка от 3, 6 % от офертната цена, съгласно
чл. 15 от договора за посредничество, както и че е изправна страна по договора.
СРС изрично е указал на ищеца, че следва да установи изпълнението на
задълженията си за оказване на съдействие за провеждане на среща с продавача на
имота, предоставянето на всички необходими документи и информация свързана с
имота и наличието на вещни тежести – съгласно чл. 5 и 6 от договора. Такова
доказване не е проведено с представените писмени и гласни доказателства, както
е приел и СРС. В договора изрично е уговорено, че за провежданите срещи и
предоставените от ищеца документи се изготвя приемо -
предавателен протокол, когато се предават на хартиен носител, а когато се
извършва по елекронен път, документът се счита за
предаден ако е изпратен на електронния адрес за кореспонденция на страните.
Твърди се, че ищецът не е представил необходимите писмени доказателства за
установяване изпълнение на задълженията си и не установява, че е изправна
страна по договора. При преценката на свидетелските показания СРС правилно е
съобразил, че двамата свидетели са служители на дружеството, заинтересовани от
благоприятния изход от спора. Понеже са били пряко ангажирани с изпълнението на
посредническите задължения по договора, те не могат да дадат неблагоприятни за
себе си показания. От показанията на свидетеля М.не се установява какви точно
действия са предприети за изпълнение на задълженията на дружеството по
договора. Не е установено предоставени ли са документи, водени ли са преговори
и между кого. Другата свидетелка Стратиева е дала показания, че между купувач и
продавач не е организирана среща. Поддържа, че свидетелката е уведомена по
телефона, че ответникът прекратява взаимоотношенията си с дружеството посредник
поради отказ от нейна страна да сътрудничи при покупко
– продажбата. Обосновано СРС е отхвърлил иска, като се е позовал на нормите на
чл. 63 ЗЗД и чл. 83 ЗЗД и е приел, че длъжникът не носи отговорност за
неустойка по договора. Моли да се потвърди решението, като претендира разноски в
производството, съгласно списък.
Съдът, като
взе предвид доводите на страните и след преценка на доказателствата по делото
по реда на въззивната проверка, приема за установено
следното :
Според уредените в чл. 269 ГПК правомощия, въззивният
съд се произнася служебно по валидността на цялото решение, по допустимостта в
обжалваната част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в
жалбата. Без изричен довод съдът следи служебно за допуснати нарушения на императивните
материалноправни норми при постановяване на
решението.
Обжалваното решение е валидно и процесуално допустимо.
Относно законосъобразността на
решението, съдът е обвързан от доводите по въззивната
жалба. СРС е обсъдил приетите пред него доказателства в цялост, като е изложил
фактическа обстановка, която въззивният съд не намира за необходимо да
преповтаря, а препраща към нея, на основание чл. 272 ГПК. Съдът ще обсъди само
доказателствата, относими към възраженията в
производството пред него.
Районният съд се е произнесъл по осъдителен иск с
правно основание чл. 92 ЗЗД – за
заплащане на неустойка за неизпълнение на договор за посредничество за продажба
на недвижим имот.
С нормата на чл. 92, ал. 1 от ЗЗД се
предвижда възможност за заплащане в полза на изправната страна по
облигационната връзка на неустойка, уговорена между страните, която обезпечава
изпълнението на задължението и служи като обезщетение за вредите от
неизпълнението, без да е нужно те да се доказват. Неустойката изпълнява две
функции - да обезпечи изпълнението и да обезщети кредитора, както за пълно
неизпълнение, така и за забавено изпълнение.
Между страните не са
спорни обстоятелствата във връзка със сключването на договор от 03.02.2016 г.
за посредничество за закупуване на имот, по който ищецът е изпълнител, а
ответникът – доверител.
В
чл. 1 от договора е уговорено, че доверителят В.Н.Б. възлага на изпълнителя да
посредничи срещу възнаграждение при закупуването на УПИ ХХШ-2 от кв. 136 по пл.
на гр. С., м. Зона Б-3, с площ от 196 кв.м., при граници: ул. Средна гора, УПИ XXIV-3, УПИ ХХ1-29 и УПИ ХХІІ-1, при офертна
цена на имота от 120 000 евро.
Съгласно
чл. 9 доверителят дължи на изпълнителя комисионно възнаграждение в размер на 3,
6 % от продажната цена на имота, като в чл. 15 страните са договорили, че в
случай на закупуване на имота, предмет на договора за посредничество, от
доверителя лично или чрез свързано с него лице по смисъла на пap. 1 от ДР на ТЗ, без ограничение в степента на родство
или чрез лице, в което свързано лице е съдружник или акционер, дължи на
изпълнителя неустойка в размер на 3, 6 % от офертната
цена, посочена в договора, която сума е изискуема от нотариалното изповядване
на сделката.
От копие на нотариален акт № 20/30.06.2016 г., том I,
рег. № 1828, дело 17/2016 г. на нотариус И.П.се установява, че „Р.И.Б.“ ЕАД,
представлявано от Г.Х.и В.Б., е закупило от „ЕФ О ЕЛЛЕ **“ ЕООД недвижим имот :
дворно място, в гр. С., район „Възраждане", ул. „******, съставляващо УПИ
XXIII- 2, кв. 136 по пл. на гр. С., м. „Зона Б-3", с площ от 196 кв. м.,
при граници: ул. Средна гора, УПИ XXIV-3, УПИ
ХХ1-29 и УПИ ХХ11-1, за сумата 120 000 евро.
От справка – извлечение от ТР към Агенцията по
вписванията от 01.08.2017 г. се установява и не е спорно, че В.Б. е вписан като
член на съвета на директорите на „Р.И.Б.“ ЕАД и представляващ дружеството,
поради което дружеството, придобило имота, е свързано с него лице, по смисъла
на пap.
1 от ДР на ТЗ.
Въззивният съд изцяло споделя решаващият извод
на СРС, че за да възникне правото на една от страните по договора да претендира
заплащане на неустойка за неизпълнение на конкретни договорни задължения,
следва тази страна (в случая ищецът) да е изправна - да установи, че е
изпълнила своите насрещни задължения по договора, респективно - че ответната
страна е неизправна - не е изпълнила конкретни задължения, с които е свързано
възникване на правото на неустойка. Доказването на посочените обстоятелства,
пълно и главно, е в тежест на ищеца, която му е указана от СРС с доклада по
делото по чл. 146 ГПК.
В същото време, освобождаване на длъжника
от отговорност или намаляване на обезщетението на основание чл.
83, ал. 1 ЗЗД е допустимо, когато неизпълнението се дължи и на
обстоятелства, за които кредиторът е отговорен. За приложението на тази разпоредба
е необходимо да се установи, че неизпълнението (изцяло или частично) е пряка последица на съответното обстоятелство, за което кредиторът отговаря. Такова обстоятелство може да бъде, както забава на кредитора по чл. 95 ЗЗД под
формата на неприемане на предложено изпълнение,
така и неоказване на необходимо
за изпълнението съдействие (според заявените от ответника възражения). Доказването на причинната връзка е в тежест на длъжника.
Ответникът е оспорвал възникването на правото на ищеца
да претендира неустойка по чл. 15 от за посредничество за продажба на недвижим имот с възражения за неизпълнение на задълженията на ищеца
да му предостави цялата необходима информация и документи за сключване на
договора за продажба на имота, както и да
му окаже съдействие за провеждане на среща с дружеството - продавач на имота.
Въззивният състав споделя
изводите, направени от СРС, че ищецът не е провел пълно доказване, че е
изправна страна по договора. За доказване изпълнение на задълженията му са
допустими всички доказателствени средства,
включително – свидетелски показания.
Във връзка с възраженията си ответникът е представил
пред СРС копия от електронна кореспонденция, както следва : от Г.Х.до М.С.с
прикачен файл - депозитна разписка; от М.С.до И.Т.с прикачен файл - нотариален
акт № 99/28.10.2011 г. за собственост, както и от И.Т.до М.С., в който се коментира
приложение 4 към нотариалния акт.
От своя страна ищецът е ангажирал гласни
доказателства, чрез показанията на С.Б.М.и М.А.С., служители на дружеството. Последната
е подписала договора за посредничество от името на ищеца.
От показанията на свидетеля М.се установява, че той работи
като брокер при ищеца от 2012 г. и се е запознал с ответника по повод проявения
от последния интерес към процесния имот. Свидетелят
сочи, че се е срещал само веднъж с ответника В. Б., дал му е информация за
имота, а колегите му са предоставили на ответника необходимите документи -
нотариални актове, градоустройствени планове, справки за тежести върху имота,
като са проверели и дали е извършено плащане по предходна разпоредителна сделка
и установили, че е извършено. На ответника било изпратено копие от нотариален
акт на електронен адрес. Според свидетеля с ищеца са говорили за среща със собственика
на имота, но такава не се е състояла. Свидетелят М.излага, че е останал с
впечатление, че В. Б. се е отказал от сделката.
Според показанията на втория свидетел - М.А.С., която
също работи като брокер при ищеца, тя, заедно със С.М.и други колеги са се
занимавали със сделката за процесния имот. Свидетелката
поддържа, че според нея са извършили всичко необходимо за реализиране на
сделката. Представили са на ответника документите за собственост, регулация и
застрояване, като са извършили и проверка за тежести върху имота. При проверката
е установено, че е имало вписана искова молба, но бил представен документ, че е
заличена. Извършена била и проверка във връзка с отложеното плащане по
предходна разпоредителна сделка. Според показанията на М.С., необходимата
информация за връзка с имота била предоставена на ответника Б. чрез проведени телефонни
разговори и електронна кореспонденция. Според нея, в един момент ответникът се
отказал от сделката с имота. Тогава започнали да следят имота чрез справки и установили,
че ответникът го е придобил без тяхно съдействие, чрез негово дружество. Свидетелката е поддържала, че В.Б. не е искал
среща със собствениците на имота и такава не е организирана.
Други писмени
доказателства във връзка с изпълнението на задълженията на ищеца - посредник не
са ангажирани.
При това
основателно СРС е приел, че ангажираните от ищеца гласни доказателства не са
достатъчни, за да се приеме, че е налице пълно и непротиворечиво доказване
изпълнението на задълженията му по договора за оказване на съдействие и
снабдяване на ответника с всички необходими документи за осъществяване на
продажбата на имота.
От една страна,
свидетелите са служители на дружеството ищец и имат интерес от благоприятното
решаване на спора. От друга - и двамата са работили по сделката с ответника,
което допълнително създава съмнения в безпристрастността на показанията им
относно изпълнението на собствените им задължения. Възраженията на ответника в
тази насока са основателни. Освен това, свидетелските показания не са
подкрепени с категорични писмени доказателства и не кореспондират с
представените такива пред СРС.
Както е посочил първоинстанционният съд, в договора за посредничество -
чл. 21, ал. 1 и ал. 2, страните
са постигнали съгласие относно изготвянето на писмени доказателства при
предаване от страна на изпълнителя на доверителя на документи, свързани с имота
: подписване на приемо - предавателни протоколи или
предаване на документите по електронна поща, чрез прикачен файл. В чл. 22 е
предвидено задължение за страните да изпращат всички уведомления и съобщения на
адресите за кореспонденция или на електронните адреси по договора.
Свидетелката М.С.изрично е заявила в показанията си,
че всички посочени от нея документи и информация, касаещи имота, са представени
на В.Б. чрез телефонни разговори и електронна кореспонденция. От представените
от ищеца „О.- Ю. В. - имотите в С."
ЕООД копия от електронна поща обаче е видно, че кореспонденцията е водена с
трети за спора лица. Само с едно от представените от ищеца електронни писма, действително е изпратено
копие от нотариалния акт за собственост на имота. От това писмо не се
установява на ответника да са изпратени други документи касаещи регулационния
статут на имота, наличието или липсата на вписани вещни тежести, както и
относно заплащането на цената по нотариален акт, както твърдят свидетелите на
ищеца.
Неустойката по чл. 15 от договора е уговорена за
неизпълнение на задължение на ответника да придобие имота чрез посредническите
услуги на ищцовото дружество, а за да придобие
ответникът имота чрез съдействието на „О.- Ю. В. - имотите в С.“ ЕООД, е
необходимо дружеството да му предостави необходимите документи и информация във
връзка с имота.
Както се посочи и по - горе, съгласно чл. 83, ал. 1 ЗЗД, длъжникът може да се освободи изцяло или отчасти от отговорност за
обезщетение за вреди, включително от задължението за неустойка, когато
неизпълнението се дължи и на обстоятелства, за които кредиторът е отговорен. Въззивният съд намира, че неизпълнението на посочените по - горе задължения от ищеца „О.- Ю.
В. - имотите в С.“ ЕООД е във връзка с неизпълнението на задължението на
ответника да придобие имота чрез посредничеството на дружеството.
Настоящият състав, както СРС, приема за основателно възражението
на ответника за неоказано съдействие от кредитора - ищец за изпълнение на
договорните задължения на ответника и споделя решаващият извод на първоинстанционния
съд, че ответникът се е освободил от отговорност за вреди от неизпълнението при
условията на чл. 83 ЗЗД и не дължи претендиралата неустойка в размер на 4 320
евро, на основание чл. 15 от договора за посредничество. Искът по чл. 92 ЗЗД е неоснователен.
Законосъобразно и в съответствие с материалния закон той е отхвърлен от СРС.
Поради съвпадане на крайните изводи
на въззивният съд с тези на СРС, оспореното решение следва да се потвърди. Този
извод се отнася и до присъдените с решението разноски в полза на ответника,
които са съобразени с изхода от спора и доказателствата за направени разноски
пред СРС.
По разноските пред СГС: С оглед изхода на спора и направеното искане, право на разноски има
въззиваемата страна - ответник в производството. Съобразно представените
доказателства за реално направени разноски в полза на ответника следва да се присъди
адвокатско възнаграждение в размер на 800 лв. Съдът намира, че предвид молбата
на ответника от 29.10.2019 г., неявяването на ответника и на негов представител
в съдебно заседание поради отмяна на полета от гр. Варна, в негова полза не
следва да се присъждат разноски за самолетен билет в размер на 121, 27 лв.
Така мотивиран СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД
Р Е Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА решение № 444413/05.07.2018 г. на СРС, 51
с-в, по гр. д. № 52790/2017 г.,
включително в частта по разноските.
ОСЪЖДА на основание чл. 78,
ал. 3 ГПК „О.в С.“ ЕООД, ЕИК
*********, с адрес на представителя : гр. С., ул. ******, чрез адв. В. да заплати на В.Н.Б., ЕГН **********, с адрес ***, а със съдебен адрес ***,
партер, чрез адв. П., 800 лв. адвокатски хонорар за СГС .
РЕШЕНИЕТО не
подлежи на обжалване на
основание чл. 280, ал. 3 ГПК.
ПРЕДСЕДАТЕЛ
: ЧЛЕНОВЕ : 1. 2.