№ 11387
гр. София, 10.03.2025 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 151 СЪСТАВ, в закрито заседание на
десети март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:БОРЯНА Д. ВОДЕНИЧАРОВА
като разгледа докладваното от БОРЯНА Д. ВОДЕНИЧАРОВА Гражданско
дело № 20241110155521 по описа за 2024 година
намери, че следва да съобщи на страните проекта за доклад по делото по реда на чл. 140, ал.
3 ГПК:
Ищецът А. С. К. е предявил срещу ответника „С. Т.Д“ ООД кумулативно съединени
искове с правна квалификация чл. 55, ал. 1, пр. 2 ЗЗД вр. чл. 99 ЗЗД и чл. 92 ЗЗД вр. чл. 99
ЗЗД, с които се иска осъждането на ответника да заплати сумата от 3000 евро с левова
равностойност 5867, 49 лв., представляваща заплатен от ищеца гаранционен депозит по
Споразумение за гаранционен депозит от 08.12.2023 г., ведно със законната лихва върху
главницата, считано от датата на подаване на исковата молба до окончателното плащане,
както и за сумата от 3000 евро с левова равностойност 5867, 49 лв., представляваща
дължима неустойка по т. 4 от Споразумение за гаранционен депозит от 08.12.2023 г.
Ищецът твърди, че на 29.11.2023 г. е сключил договор за посредничество за покупка
на недвижим имот с агенция за недвижими имоти „.............“ ЕООД, ЕИК ..............., тъй като
търсел подходящ имот за инвестиция във връзка с дейността на дружеството „.............“
ЕООД, на което е управител и едноличен собственик на капитала. Посочва, че избрал имот,
публикуван за продажба в най-големия сайт за обяви на недвижими имоти — ..............,
описан на интернет страницата като “луксозен офис със собствен двор в Центъра на гр.
София”, находящ се в новопостроена и въведена в законна експлоатация сграда, с офертна
цена от EUR 350 000 евро. Съгласно описанието в обявата, площта на имота била 181 кв.м.,
като същият разполагал с обща площ 115,04 кв.м., (чиста площ 99,88 кв.м. + общи части
15.16 кв.м) и 66.05 кв.м. двор, който е включен в цената. В допълнение решил да закупи
подземно паркомясто в същата сграда, каквато опция е била посочена в обявата. Като
гаранция за намерението си за закупуване на посочените по-горе имоти предоставил на
Агенцията сумата в размер на EUR 3000 евро, съгласно Договор за гаранция от 07.12.2023 г.
Твърди, че в изпълнение на договора за посредничество Агенцията е осъществила контакт с
продавача на имотите, а именно ответника по настоящето дело „С. Т.Д“ ООД, и за сметка на
ищеца е сключила с последния Споразумение за гаранционен депозит от 08.12.2023 г. По
силата на договора Агенцията, в качеството на възложител, е предоставила на ответника, в
качеството му на продавач, дадената от ищеца сума в размер на EUR 3000 евро, като
гаранция за закупуване на предлаганите от дружеството недвижими имоти, находящи се в
област София, община Столична, гр. .................., в изградената и въведена в експлоатация от
него „Многофункционална жилищна сграда с офиси и гаражи“ с идентификатор ............,
изградена в ПИ с идентификатор ............., а именно: ОФИС ........., находящ се на кота ± 0,00
м в сградата, с площ от 105,52 кв.м. и ПАРКОМЯСТО №4, находящо се в сутерена на
сградата, на кота -2,80 м. с площ от 12,50 кв.м. Съгласно точка 3 от Договора
представляваният от Агенцията купувач следвало да сключи предварителен договор за
покупко-продажба на имотите при параметрите на т.2 в срок до 18.12.2023 г., като с Анекс от
1
18.12.2023 г. към Договора този срок бил удължен до 10.01.2024 г. Твърди, че след
подписване на договора за изпълнение на задълженията му по т. 2, буква г от същия
ответникът е предоставил с документи относно вещно-правния статут на имотите. Твърди,
че съгласно представените документи предлаганият от ответника двор към офис №1 в
действителност представлявал само „озеленен двор“ с площ от 66.05 кв.м., като не е била
налице предвидена принадлежност към този обект. От представената кадастрална схема на
имота било видно, че в неговите граници не се включва въпросният двор, съответно същият
не е част от застроената площ на обекта, която е 99,88 кв.м. В кадастралната схема не са
били посочени и прилежащи части, в това число двор с площ 66.05 кв.м. От документите се
установило, че цялата площ на продаваемия офис №1 не е 171,57 кв.м, тъй като въпросният
двор нито бил част от застроената площ на обекта, нито бил отделна прилежаща площ към
него. Твърди, че доколкото ответникът се бил разпоредил с другите обекти в сградата, ведно
със съответните идеални части от поземления имот към тях, в полза на различни
приобретатели, поради което посочената сграда е била в режим на етажна собственост.
Посочва, че на 19.12.2023 г. е била проведена среща между юристи на двете страни за
изясняване на статута на двора, като ответникът твърдял, че е изправна страна, доколкото
достъп до двора имало единствено от ОФИС №1. Твърди, че до крайния срок за сключване
на предварителен договор от страна на ответника не са били представени документи, от
които да се установява, че двор с площ 67 кв.м. принадлежи към продаваемия обект - офис
№1 или че е гарантирано ползването му изключително от собственика на този обект.
Посочва, че доколкото ответникът не бил в състояние да изпълни сключения договор
Агенцията, предоставила гаранционния депозит за сметка на ищеца, е отправила покана до
ответника да върне, в тридневен срок от получаването й, по посочената банкова сметка
сумата в размер на EUR 3000 евро или левовата им равностойност в размер на 5867,49 лв.,
като в противен случай, освен връщане на гаранционния депозит, срещу него ще бъде
предявена и претенция за заплащане на дължимата съгласно чл.4 от Договора неустойка. В
отговор от 16.01.2024 г. ответникът е изложил, че се счита за изрядна страна, като твърди, че
от негова страна са били изпълнени всички условия по Договора за сключване на
предварителен договор за покупко-продажба на имотите, поради което на основание т.5 от
същия, изрично е заявил, че няма да възстанови получения гаранционен депозит в размер на
EUR 3000 евро или левовата им равностойност в размер на 5867,49 лв. Посочва, че
впоследствие с договор за прехвърляне на вземане от 15.03.2024 г. Агенцията е прехвърлила
на ищеца вземанията, произтичащи от сключеното между нея и ответника Споразумение за
гаранционен депозит от 08.12.2023 г., а именно за връщане на дадения гаранционен депозит
и за заплащане на дължимата по Договора неустойка, като на 16.09.2024 г. ответникът е бил
уведомен за извършената цесия. Твърди, че предвидените в Договора съществени условия за
сключване на предварителен договор за покупко-продажба на продаваемите обекти до
крайния уговорен срок не са били изпълнени от страна на ответника, тъй като същият нито е
можел да изпълни задължението си да прехвърли продаваемия офис №1 с двор от 67 кв.м.
към него, нито е гарантирал по някакъв начин ползването върху този двор да се извършва
само от собственика на посочения обект. Сочи, че съгласно точка 4 от Договора, в случай че
върху имотите се установял проблем относно собствеността и ползването върху тях -
вписани възбрани, ипотеки, искови молби или други тежести и ограничения, ответникът
дължал връщане на дадената от Агенцията гаранция в размер на 3000 евро или левовата им
равностойност, както и неустойка в същия размер. Счита, че в случая е налице първата
хипотеза, тъй като е установен проблем със собствеността и ползването на двора, който е
следвало да бъде прилежащ към самостоятелния обект, а не общ на множество лица. С оглед
гореизложеното моли за уважаването на предявените искове и присъждането на сторените
по делото разноски.
В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от ответника, с който
оспорва предявените искове като недопустими и неоснователни. Оспорва активната
процесуална легитимация на ищеца, доколкото сключеният договор за цесия не породил
действие, тъй като липсвали вземания, които да бъдат прехвърлени с него. Посочва, че на
07.12.2023 г. между „С. Т.д" ООД и „............." ЕООД, ЕИК ..............., представлявано от
2
управителя си - С. Н. е сключен договор за посредничество, по силата на който .............
приело да осъществява посредничество за сключване на покупко-продажба на процесния
имот с продажна цена в размер на 365 000 евро. На 08.12.2023 г. между същите страни е
било подписано Споразумение за гаранционен депозит, по силата на което ............., като
Възложител, предало сумата от EUR 3000 като гаранция за закупуване от представлявания
от Възложителя купувач, А. К. ОФИС ........., находящ се на кота ± 0,00 м в сградата, с площ
от 105,52 кв.м. и ПАРКОМЯСТО №4. Сочи, че съгласно т.2 от споразумението възложителят
заявявал изрично, че представлявания от него клиент желае да закупи посочените имоти, с
оглед счита, че агенцията, в качеството й на посредник, е запознала А. К. с
характеристиките на имота, продажната цена, както и с останалите разпоредби на
Споразумението, и купувачът съответно се е съгласил да купи имота при горните условия.
Сочи, че на 08.12.2023 г. представил документи за собствеността на имотите. Твърди, че на
15.12.2023 г., след като агенцията и купувачът са се запознали подробно с всички документи
за собственост на продавача, между страните се е стигнало до решение за подписване на
предварителен договор за покупко-продажба на имотите и окончателно изповядване на
сделката, като агенцията изпратила предварителен договор по имейл и е поискала
насрочването на среща за сключването на окончателен договор. Посочва, че на 18.12.2023 г.
му е поискана таблица за площообразуване, като било посочено, че в случай на
изпращането и данните ще бъдат нанесени в предварителния договор. На 19.12.2023 г. е
била проведена среща между страните, на която била представена поисканата таблица, като
между страните бил обсъден предварителния договор и анекс за продължаване на срока на
подписването му. На същата датата ответникът е получил и проект за предварителен
договор, в които били нанесени обсъждани между страните корекции. Твърди, че въпреки че
е изпълнил всички свои задължения по договора от агенцията не била предложена дата за
сключване на окончателен договор. Следващият имейл, който получил бил от 12.01.2024 г.,
като същият бил за връщането на предадения депозит. Твърди, че договор не е сключен по
вина на ищеца, който се е отказал от сключването му и в резултат на неговото
недобросъвестно поведение. Посочва, че отказал връщане на депозита, доколкото бил
изправна страна и имал намерения за сключването на договора. Посочва, че съгласно т. 5 от
сключеното споразумение, в случай че потенциалният купувач откаже да сключи
предварителен договор за покупко-продажба в уговорения срок и това не се дължи на
неизпълнение на задълженията на продавача, последният има право да задържи получената
гаранция в размер на EUR 3000 евро или левовата им равностойност в размер на 5867,49 лв.
Счита, че налице никоя от предвидените хипотези в чл. 4 от споразумението, на които
ищецът претендира вземането си. Твърди, че обстоятелството, че дворното място,
равняващо се на 66,05 кв.м, представлява идеална част от поземления имот с идентификатор
............., е било известно на страните още в самото начало на преговорния процеси не може
да се тълкува като неизпълнение на задълженията на Продавача по Споразумението, даващо
основание на Купувача да се откаже от сделката и да претендира връщане на гаранционния
депозит и заплащане на неустойка. Посочва, че обстоятелството, че част от поземлен имот с
идентификатор ............., равняваща се на 66,05 кв.м, е определена за дворно място към Офис
№1, тъй като фактически достъпването на тази част от имота се осъществява само през Офис
№1, е допълнително предимство за собственика на Офис №1, с което купувачът е бил
запознат още на 08.12.2023 год. С оглед гореизложеното моли за отхвърлянето на
предявените искове и присъждането на сторените по делото разноски.
По доказателствената тежест
По иска с правна квалификация чл. 55, ал. 1, пр. 2 ЗЗД вр. чл. 99 ЗЗД в тежест на
ищеца е да докаже, че е превел на ответника сумата от 3000 евро с оглед сключването на
предварителен и окончателен договор за покупко-продажба на недвижим имот, воденето на
преговори между страните, както и че впоследствие договорът не е сключен по вина на
ответника. В доказателствена тежест на ответника е да докаже, че е изправна страна и
изложените в отговора на исковата молба твърдения, че договорът не е сключен по вина на
ищеца.
3
По иска с правна квалификация чл.92 ЗЗД в тежест на ищеца е да докаже, че
между страните е сключено споразумение, в което е уговорено заплащането на неустойка
при установяването на проблем относно собствеността и ползването върху тях - вписани
възбрани, ипотеки, искови молби или други тежести и ограничения, че е налице проблем
относно собствеността и ползването върху имотите - вписани възбрани, ипотеки, искови
молби или други тежести, както и размера на уговорената неустойка, както и че е изправна
страна по споразумението. В тежест на ответника е да докаже, че е изправна страна и не са
налице проблеми относно собствеността и ползването върху имотите - вписани възбрани,
ипотеки, искови молби или други тежести, а в случай че не докаже тези свои твърдения
следа да докаже, че е погасил задълженията.
В тежест на ищеца е да установи и наличието на договор за цесия, по силата на който
процесните вземания са били прехвърлени в негова полза, както и че ответникът е бил
надлежно уведомен за прехвърлянето на вземанията.
По доказателствата
Ищецът е представил с исковата молба и ответникът с отговора на исковата молба
писмени доказателства, които следва да бъдат приети като допустими, относими и
необходими за правилното разрешаване на повдигнатия пред съда правен спор.
Следва да бъде допуснат по един свидетел при режим на довеждане на всяка от
страните за доказването на обстоятелствата във връзка с проведената среща на 19.12.2023 г.
Ищецът е поискал назначаването на съдебно-техническа експертиза, като съдът
намира поставените въпроси за относими и необходими за правилното разрешаване на
повдигнатия правен спор, поради което същата следва да бъде допусната.
Така мотивиран и на основание чл. 140 ГПК, във вр. с чл. 146, ал. 1 и ал. 2 ГПК, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
НАСРОЧВА делото за разглеждане в открито съдебно заседание на 21.05.2025 г. от
14.30 ч., за което страните да бъдат призовани.
ПРИЕМА приложените към исковата молба и отговора на исковата молба писмени
доказателства.
ДОПУСКА съдебно-техническа експертиза, която да даде отговор на поставените с
исковата молба задачи при депозит в размер на 800 лв., вносим от ищеца в едноседмичен
срок от получаване на съобщението.
НАЗНАЧАВА за вещо лице по допуснатата експертиза А. Д. Ц., която да бъде
уведомена за поставените задачи след представяне на доказателство за внесения депозит.
ДОПУСКА събиране на гласни доказателства чрез разпит на по един свидетел при
режим на довеждане на всяка от страните за доказването на обстоятелствата във връзка с
проведената среща на 19.12.2023 г.
Препис от настоящото определение, в което е обективиран проектът на доклада по
делото, да се връчи на страните, а на ищеца и преписи от отговора на исковата молба и
приложенията към него.
Определението не подлежи на обжалване.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
4