Р Е Ш Е
Н И Е
№ 260156
гр. Несебър, 02.07.2021г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
НЕСЕБЪРСКИ РАЙОНЕН СЪД, гражданска колегия, шести състав в публично заседание на двадесет и първи юни две хиляди
двадесет и първа година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: Валери Събев
при участието на секретаря Радостина Менчева, като
разгледа гр. д. № 890 по описа на Районен съд Несебър за 2020г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен
е установителен иск с правно основание чл. 422 ГПК вр.
чл. 79, ал. 1 ЗЗД.
От ищеца „Е.Х.” ООД срещу ответника
А.В.Г. е предявен иск по чл.
422 ГПК вр. чл. 79, ал. 1 ЗЗД за установяване
дължимостта на сумата от 7430,24 лева, представляваща сбор от такси за
поддръжка за 2017г. и
2018г. (по 3715,12 лв. за всяка от
годините) по Договор за поддръжка
и управление на „Курортен апартаментен комплекс Е.Р.Р.” № ММС-S1-ЕН/395-06.08
от 10.06.2008г. Ищецът сочи, че между
страните бил сключен цитираният договор. Излага, че по силата
на договора се задължил да
извършва целогодишна техническа поддръжка, организационно и административно управление на комплекса
срещу заплащане на месечна такса
от 1,10 евро без ДДС за кв.
м. площ на собствения на възложителя
имот. Сочи, че таксата следвало
да се заплаща
до 15.02 на текущата година. Развива съображения в насока, че дружеството
изпълнявало задължения си по договора.
Твърди, че ответникът не заплащал
таксите. С тези доводи моли предявеният
иск да бъда
уважен. Претендира разноски от заповедното
и исковото производство.
В срока по чл.
131 ГПК от особения представител на ответника е подаден отговор на исковата
молба, с който искът се оспорва
като неоснователен. Развиват се съображения
за погасяване по давност на
претенциите. Твърди се, че договорът
е прекратен още през 2013г. Сочи се, че ищецът
не е изпълнил задълженията си по договора. Искът
се оспорва и по размер. От
съда се иска
да отхвърли претенцията на ищеца.
Съдът, като съобрази събраните
доказателства, достигна до следните фактически и правни изводи:
В доказателствена тежест на ищеца е да докаже
наличието на облигационна връзка с ответника – Договор за поддръжка и
управление на „Курортен апартаментен комплекс Е.Р.Р.” № ММС-S1-ЕН/395-06.08 от
10.06.2008г., по който ищецът е престирал – изпълнил
задълженията си за 2017г. и 2018г., а за ответника е възникнало задължение за
заплащане на претендираните суми. Ищецът следва да докаже размера на
претенцията си и изискуемостта й.
Ищецът основава претенцията
си на Договор за поддръжка и управление на „Курортен апартаментен
комплекс Е.Р.Р.” № ММС-S1-ЕН/395-06.08 от 10.06.2008г., сключен с А.В.Г. (на л. 5 – л. 11 от делото). Видно от договора
ответникът се легитимирал като собственик на апартамент № 207, в сграда „Е.“ – на 2 етаж, с площ от 119,92 кв. м. В качеството си на
възложител той възложил на ищеца (мениджър според терминологията на договора)
извършване на целогодишна техническа поддръжка и провеждане на целогодишно
организационно и административно управление на „Курортен апартаментен комплекс Е. Р.Р.“, находящ се в кв. 22 по плана
на с. Равда. Поддръжката следвало да включва (според отразеното в чл. 1 – чл. 4
от раздел I от договора)
техническо поддържане на общите части, вкл. ВиК и ел.
инсталациите, климатичните, пожароизвестителната и
вентилационните, техническо поддържане на басейните и обслужващите ги
съоръжения, поддържане на асансьорите в общите части и общодостъпните спортни
съоръжения, детската площадка, зелените площи. Мениджърът следвало да наема
персонал за осъществяване на цялостна техническа поддръжка, да организира
режима на достъп, санитарно-хигиенните услуги, единна рецепция. В раздел I, чл. 1 от договора било уговорено, че възложителят се
задължава да заплаща на мениджъра сумата от 1,10 евро без ДДС на квадратен
метър площ от собствения му имот. Възнаграждението следвало да се заплаща
авансово за текущата година – до 15.02 (чл. 2, б. „b”). Договорът бил сключен за срок от 5 години от момента
на въвеждане във владение (раздел V, чл. 2), но според раздел IV, чл. 9 от договора този срок се подновява на всеки пет години и за същия
период от време, освен при писмено взето решение, не по-късно от 4 месеца преди
изтичане на всеки петгодишен срок, от собствениците, притежаващи повече от
¾ от застроената площ на комплекса за неподновяването му. В раздел VI, чл. 4 била дадена възможност на възложителя да прекрати
договора, а съгласно раздел VII, чл. 1 и чл. 2 при разпореждане с правото на собственост възложителят не
се освобождава от задълженията си по договора ако не е осигурил подписването на
договор с новия собственик.
Съдът намира, че посоченият договор представлява годна облигационна връзка,
възникнала между страните по делото. Не съществува пречка при спазване на
принципите за свобода на договаряне, отделните собственици да сключват договори
за поддръжка и управление на целия комплекс, които договори не се влияят от
правилата на ЗУЕС. В подобна насока е и практиката на ВКС – напр. Определение №
37 от 20.01.2021г. по т.д. № 606/2020г. по описа на I търг. отделение на ВКС, в което е прието, че няма забрана
за етажните собственици да сключват договори относно финансиране управлението на общи части, когато
жилищният комплекс не е от затворен тип,
а е налице обикновена ЕС, доколкото с такава правна сделка не
се създават други, непосочени в закона органи на
ЕС и не се създават права за трети лица,
извън посочените в чл. 12 ал. 1 от ЗУЕС. Наред с това процесният договор не се изчерпва
само с уговорки относно управлението на общите части. Същият има комплексен
характер, като в него са включени елементи на договор за поръчка (организация
на вътрешния ред, санитарно-хигиенните услуги и др.) и на договор за изработка
(техническа поддръжка). Посочените задължения на мениджъра по договора са
насочени както към общите части, така и към други съоръжения в имота – басейн,
зелени площи, детска площадка. Както е прието и в цитираното определение на ВКС
посредством всеки
от тези договори
не се реализира
забранен от закона резултат. Договореното общо възнаграждение инкорпорира както възнаграждение за различните услуги,
така и предварително определените разходи за изпълнение на
възложената поръчка. В случая ответникът, в унисон със свободата на договаряне, е процедирал
именно по-горния начин и е сключил с ищеца договор за управление и поддръжка на
комплекса. Както се посочи става въпрос за управлението и поддръжката на целия
комплекс, а не само на общите части в сградата, обитавана от ответника.
С оглед горното съдът намира, че цитираният договор представлява годна
облигационна връзка, като при извършена служебна проверка по смисъла на чл. 7,
ал. 3 от ГПК се констатира, че в определени клаузи от договора е налична
неравноправност. На първо място безспорно става въпрос за договор, сключен с
потребител, като последното е намерило отражение и в практиката на върховната
инстанция – Определение № 60132 от 29.06.2021г. по т.д. № 1835/2020г. по описа
на I търг. отделение на ВКС. Наред с това става въпрос за типов договор, който
се сключва с множество собственици в комплекса (с оглед предмета му за
поддръжка и управление на целия комплекс) като ищецът не твърди и не доказва
(по смисъла на чл. 146, ал. 4 от ЗЗП), че клаузите в договора са индивидуално
уговорени. Ето защо те подлежат на проверката по чл. 143, ал. 1 от ЗЗП, според който
текст неравноправна клауза
в договор, сключван с потребител, е уговорка във вреда на
потребителя, която не отговаря на
изискването за добросъвестност и води до значително неравновесие
между правата и задълженията на търговеца или доставчика
и потребителя. В чл. 143, ал.
2 от ЗЗП е даден неизчерпателен списък от възможни неравноправни клаузи (с
оглед предвиденото чл. 143, ал. 2, т. 20 ЗЗП, че такива са и клаузи с други
подобни условия). Според настоящия съдебен състав клаузите на раздел IV, чл. 9 от договора и раздел VII, чл. 2 са неравноправни, тъй като и в двете се
предвиждат определени последици за страна по договора, които обаче изцяло
зависят от поведението на трети лица. Т.е. предвижда се възможност за
прекратяване на договора с изтичане на срока му, но само с решение на
собствениците, притежаващи ¾ от застроената площ в комплекса. В случая
обаче става въпрос за индивидуален договор, сключен с конкретно физическо лице
и не отговаря на правилата на добросъвестност клаузата, която предвижда прекратяване
на облигационната връзка за конкретното лице единствено по решение на множество
други лица, които не са страни по договора. Последното води до значително
неравновесие между търговеца и потребителя, тъй като правата и задълженията на
търговеца по договора зависят единствено от неговото поведение, докато тези на
потребителя зависят изцяло от волята на други лица. По подобен начин клаузата
на раздел VII, чл. 2 предвижда
обвързване на потребителя с договора, което зависи от волята на друго лице. Възлагането
на потребителя на задължение да влияе върху волята на друго лице и да го
мотивира да сключва договори безспорно не съответства на изискванията на
добросъвестност и на чл. 9 от ЗЗД относно свободата на договаряне. Обвързването
на потребителя с такава клауза също води до съществено неравновесие, тъй като в
случай на разпореждане с правото на собственост договорът вече не би имал
предмет за потребителя и с цитираната клауза той се задължава да заплаща за
услуги, от които не се възползва.
Горното мотивира съда да приеме, че в посочените части съответните клаузи
са неравноправни. По арг. от чл. 146, ал. 5 от ЗЗП
обаче наличието на
неравноправни клаузи в договор, сключен с потребител, не води до неговата
нищожност, ако договорът може да се прилага
и без тези клаузи. Съдът намира, че
договорът може да се прилага и без посочените клаузи, тъй като те не са част от
съществените му елементи. Посочените клаузи единствено не следва да се прилагат
(арг. от чл. 146, ал. 1 от ЗЗП). През призмата на
спора по делото това означава, че нормата на чл. 9 от раздел IV следва да се тълкува в смисъл, че потребителят може да
заяви и сам прекратяване на договора – не по-късно от 4 месеца преди изтичането
на петгодишния му срок. В тази си част клаузата не е неравноправна, тъй като
даденият срок (с оглед срока на договора) не е прекалено отдалечен от датата,
на която изтича срочният договор. Наред с това следва
да се приеме, че възложителят (ответникът) се освобождава от задълженията си по
договора при разпореждане с имуществото, без да е необходимо да осигурява
подписването на договор с новия собственик. По делото обаче не се твърди (респ.
не се и доказва) ответникът да е направил изявление, че желае договорът да бъде
прекратен с изтичане на срока му. Не се твърди и не се установява ответникът да
се е разпоредил с апартамент № 207. При това положение следва да се приеме, че
договорът е продължил действието си по смисъла на чл. 9 от раздел IV и към момента продължава да действа със срок до
10.06.2023г. (с оглед автоматичното продължаване на всеки пет години, срещу
което ответникът не се е противопоставил). В тази връзка е неоснователно и
възражението на особения представител на ответника, че срокът на договора към
момента е изтекъл.
Неоснователно е и възражението за изтекла давност на вземанията на ищеца по
договора, тъй като вземането за 2017г. е възникнало на 15.02.2017г., а за
2018г. – на 15.02.2018г. Същевременно по арг. от чл.
116, б. „б“ от ЗЗД давността се прекъсва с предявяване на иск, а искът по чл.
422, ал. 1 от ГПК следва да се смята за предявен от момента на подаване на
заявлението. От своя страна заявлението е подадено (по арг.
от чл. 62, ал. 2, изр. 1 от ГПК) с изпращането му по пощата на 14.02.2020г.
(видно от пощенско клеймо на л. 9 от ч.гр.д. № 164/2020г. по описа на Районен
съд Несебър). С подаване на заявлението преди изтичане на срока по чл. 111 от ЗЗД е прекъснато течението на давностния срок и
същият към момента не следва да се счита за изтекъл.
На следващо място от особения представител на ответника са въведени
възражения за неизпълнение на договора, поради което на ищеца е указано да
докаже, че е престирал – изпълнил задълженията
си за 2017г. и 2018г. (в такава насока е и практиката на ВКС – Решение № 233 от 02.12.2015г. по
гр.д. № 2036/2015г. по описа на III гр. о. на ВКС).
Във връзка с твърденията на ищеца за изпълнение на договора от него са
ангажирани гласни доказателствени средства. Приета е съдебно-счетоводна
експертиза (на л. 63 – л. 83 от делото). От заключението на вещото лице, което
не е оспорено от страните и се кредитира от съда като обективно, компетентно и
безпристрастно, се установява, че в счетоводството на ищеца „Е.Х.“ ООД са
заведени разходи по специално обособена сметка „пропърти/фасилити мениджмънт“, касаеща
дейностите в комплекс „Е.“. По сметката са заведени разходи за поддръжка и
управление на имотите за 2017г. (259 605,37 лв.) и за 2018г.
(29 940,17 лв.). За 2017г. са начислени разходи за външни услуги в размер
на 492 130,51 лв., а за 2018г. – 187 880,06 лв. Установено е
начисляване на разходи за амортизации по счетоводна сметка „Съоръжения“, както
и разходи за трудови възнаграждения и осигуровки на назначени по трудов договор
работници. Вещото лице е установило извършени плащания към „Отис
лифт“ ЕООД за поддръжка на асансьори, към „Декора“ ЕООД – за поддръжка на
зелени площи, към „Елео Трейд“ ЕООД – за поддръжка на
басейн, към „ЕВН Трейдинг Саут Ийст
Юръп“ ЕАД – за електрическа енергия, към
„Водоснабдяване и канализация Бургас“ ЕАД – за доставка на вода, към „ВТА Секюрити“ ООД и „Терек“ ЕООД – за
охранителна дейност. Посочените счетоводни констатации се потвърждават от
показанията на св. Ч., който през лятото на 2017г. пребивавал в комплекс „Е.“,
а през 2018г. се намирал целогодишно в комплекса. От показанията му се
установява, че през 2017г. всичко се поддържало и работело, в това число
басейн, охрана, електричество. През май месец 2018г. за известен период от
около 2 седмици електричеството и водата били изключени. За останалия период
липсват оплаквания от страна на свидетеля. Т.е. от заключението на
съдебно-счетоводната експертиза и показанията на свидетел, пребивавал в
комплекса в процесните периоди, се установява, че ищецът (в качеството си на
мениджър по договора) е изпълнявал задълженията си, отразявал е счетоводно
разходите си, свързани с управление и поддръжка на комплекса и това е било
видно на място в самия комплекс. Ето защо съдът намира за доказано цялостно
изпълнение на задълженията по договора. Липсата на електричество и
водоснабдяване за кратък период от време не може да обоснове неизпълнение на
договора, като следва да се отбележи, че липсват и задължения по договора за
ищеца, свързани със заплащането на електричество и водоснабдяване.
От всичко изложено до тук може да се направи извод, че за ответника е
възникнало задължение да заплати на ищеца задълженията си по договора за 2017г.
и 2018г. Неоснователни са и възраженията на особения представител на ответника
за неяснота относно начина на формиране на претенцията на ищеца, тъй като в
договора изрично е вписано, че става въпрос за месечно възнаграждение от 1,10
евро без ДДС на кв. м. от площ на собствения на възложителя недвижим имот, като
е посочена и площта на имота – 119,92 кв. м. Договорът е подписан от ответника,
поради което той се е съгласил с тези параметри (вкл. и относно площта на
имота). Следователно годишното възнаграждение е определяемо и е в размер, който
съответства на сочените в исковата молба суми – по 3715,12 лв. на година.
Настъпил е и падежът за плащане на сумите за 2017г. и 2018г. – съответно на
15.02.2017г. и 15.02.2018г. Налага се извод, че всички елементи от фактическия
състав на предявения иск са налице и същият следва да бъде уважен изцяло.
По разноските:
При този
изход на делото и направеното искане на ищеца
следва да се присъдят
разноски – 638,66 лв. от
заповедното производство и 1948,60 лв. от исковото, от които: 148,60 лв. за
платена държавна такса, 500 лв. – заплатено възнаграждение за особен
представител, 550 лв. – депозит за експертиза и 750 лв. – адвокатско
възнаграждение.
Така мотивиран, съдът
Р Е Ш И:
ПРИЗНАВА ЗА
УСТАНОВЕНО на основание чл. 422 ГПК вр. чл. 79, ал. 1 ЗЗД, че А.В.Г., гражданин на Руската
Федерация, роден на ***г., код по БУЛСТАТ ********, с постоянен адрес ***, к.к. Е.бл. А вх. Е., ет.2, ап.207, дължи „Е.Х.”
ООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление ***, сумата от 7430,24 лева, представляваща сбор от такси за поддръжка
за 2017г. и 2018г. (по 3715,12 лв. за всяка от годините) по Договор за
поддръжка и управление на „Курортен апартаментен комплекс Е.Р.Р.” № ММС-S1-ЕН/395-06.08 от 10.06.2008г.
ОСЪЖДА
на основание чл. 78, ал. 1 ГПК А.В.Г., гражданин на Руската Федерация, роден на ***г., код по БУЛСТАТ ********, с постоянен адрес ***, к.к. Е.бл. А вх. Е., ет.2, ап.207, да
заплати на „Е.Х.”
ООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление ***, сумата от 638,66 лв., представляваща направените в заповедното производство разноски по ч.гр.д.
№ 164/2020г. по описа на Районен съд Несебър, както и сумата от 1948,60 лв., представляваща направени
в настоящото производство разноски, от които 148,60 лв. за платена държавна такса, 500 лв. –
заплатено възнаграждение за особен представител, 550 лв. – депозит за
експертиза и 750 лв. – адвокатско възнаграждение.
Решението може да бъде обжалвано пред Бургаски окръжен съд в двуседмичен срок от връчване
на препис.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: