РЕШЕНИЕ
№ 231
гр. Ямбол, 26.04.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ЯМБОЛ, XVII СЪСТАВ, в публично заседание на
десети април през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:Димчо Г. Димов
при участието на секретаря С. С. М.
като разгледа докладваното от Димчо Г. Димов Гражданско дело №
20242330100198 по описа за 2024 година
Производството е образувано по искова молба от „Кремък Консулт“ ЕООД, с която
ищецът твърди, че негова основна дейност е посредничество при покупка, съответно
продажба на недвижими имоти.
Сочи, че на *** г. по телефона с представител на ищеца са се свързали ответника Д. Т.
и М. К.. Същите му заявили, че търсят имот в околността на гр.Я. и се уговорили да дойдат в
офиса на фирмата, за да огледат имот в м. „***“. Твърди се, че между „Кремък
Консулт“ЕООД и ответникът по делото Д. Г. Т., както и лицето М. С. К. е бил сключен
договор, с който последните възложили на *** на ищцовото дружество да бъде търсен имот
в района на гр. Я., който да бъде закупен от двете лица. Сочи се, че *** завел двамата в м.
„***“, като през цялото време с тях била и *** от офиса Я. Г. Г.. Твърди се, че с договора
страните по него са уговорели възнаграждение за посредничество в размер на 3% от
реалната продажна цена, която в договора била посочена в размер до 50 000 лв., но не по-
малко от 800 лв. Имало няколко имота, започнали да ги оглеждат, направили и оглед на
имот, като била направена и уговорка да бъдат подготвени документи за сключване на
окончателен договор и евентуално за предприемане на действия по прехвърляне на имота
по нотариален ред, който купувачите били харесали. След известно време обаче никой не се
обадил и след направена справка било установено, че на 16.05.2023 г. без да бъде заплатена
дължимата комисионна ответника Д. Г. Т. закупил имот с идентификатор № 87374.512.157,
с площ от 541 кв. м., ведно с построената в имота вилна сграда с идентификатор №
87374.512.15.1, с площ от 14 кв.м., с административен адрес гр. Я., местност „***“. Сочи се,
че сделката била оформена в нотариален акт № ***, том ***, рег. № ***, дело № *** от
1
16.05.2023 г. на *** С. А., вписан под № *** в регистъра на НК, като била посочена
продажна цена в размер на сумата от 5 000 лв.
Сочи се, че съгласно чл.2 от договора за посредничество страните по него са се
договорили, че възложителят се задължава да заплати възнаграждение в размер на 3% от
реално договорената цена. В случая това било сумата от 21 000 лв., но не по-малко от 800
лв.
Сочи се, че в чл.5 от същия договор била уговорена компенсаторна неустойка за
възнаграждение в двоен размер в случай на неизпълнение на процесния договор от
възложителя.
Претендира се от съда на тия основания, изложени в ИМ да постанови решение, с
което да осъди ответника Д. Г. Т. да заплати на ищеца сумата от 1 600 лв., представляваща
компенсаторна неустойка във връзка с неизпълнение на задълженията по възлагателен
договор за посредничество при покупка на недвижим имот от 10.03.2023 г., ведно със
законната лихва от депозиране на ИМ в ЯРС.
Претендират се разноски по делото.
Производството срещу ответника М. С. К. е прекратено с протоколно определение от
10.04.2024 год.
В срока за отговор по чл.131 от ГПК е постъпил отговор от ответника Д. Г. Т., с който
се признава, че на ***г. е отишъл до офиса на „Кремък Консулт“. Пред офиса К. донесла
документи и му казала, че трябва да ги подпишат, и, че те са свързани с „мерки за борба с
кражбата на лични данни“.
Ответникът сочи, че той и М. К. се доверили и подписали документите на К. на самия
капак на автомобила
В м. „***“ огледали 2 имота, като втория имот бил харесан от ответника, но в къщи
ответникът разговарял с М., с която тогава живеел на семейни начела и същата заявила, че
се отказва в покупката и на двата имота, както и, че не ги харесва.
След месец ответникът сам решил да огледа двата имота, отишъл там и сам и във
втори имот открил собствениците, разговарял с тях и те му заявили, че нямат договор с
„Кремък Консулт“ и могат да подготвят документи без посредник.
Ответникът решил да закупи този имот, тъй като цената го устройвала, а и с цел
инвестиция. Имотът закупил със свои лични средства и за себе си. Поддържа се, че ищеца не
е представил договор за посредничество и протокол за оглед, нито в оригинал, нито като
копие. Поддържа се, че приложение следва да намери чл.49 ТЗ. Сочи се, че в конкретния
случай свързването не е от посредника, тъй като продавачите са направили предложение на
ищеца да стигнат до сделката без участието на посредник. Липсвал договор между
продавачите М. и М. Н с посредника „Кремък Консулт“ и за сключване на сделката, в т.ч.
определяне на цената и подготовка на документи била на продавачите, а не на ответника.На
следващо място посочената клауза в чл.5.2 от договора се оспорва от ответника като
2
нищожна.
Сочи се, че от една страна изпълнителят не е намерил подходящ имот за покупко-
продажба, а от друга страна неустойката служила за обезпечаване изпълнението на
задължението и служила за обезщетение на вредите от неизпълнението. Сочи се, че в
конкретния случай 3% от договорената цена е в размер на 150 лв., колкото би следвало да
получи посредника.Сочи се, че уговорената наказателна неустойка в размер на 1600 лв.
превишава 10 пъти цената на обезвредата, като по този начин се превръща в средство за
неоснователно обогатяване на изпълнителя по договора.
Алтернативно, ако не бъде призната за нищожна тази клауза, се иска от съда и се прави
възражение за прекомерност на същата, поради което и се иска от съда същата да бъде
намалена.
Претендират се разноски по делото.
В съдебно заседание за ищеца се явява в качеството на процесуален представител по
пълномощие ***.К. Д. от АК Я., чрез когото в хода на делото по същество се поддържа
исковата претенция против ответника Д. Г. Т. като се оспорват въведените от него
възражения против иска. Претендират се разноски.
В съдебно заседание за ответника в качеството на процесуален представител по
пълномощие се явява ***. И. П. от АК Я. чрез когото в хода на делото по същество се
поддържа отговора на исковата молба и въведените с него възражения против иска.
Претендират се и разноски.
Съдът, след като съобрази събраната по делото доказателствена съвкупност, и като взе
предвид становищата на страните, намери за установена следната фактическа обстановка:
Видно от представената справка от Търговски регистър и регистър на юридическите
лица с нестопанска цел за актуалното състояние на ищеца „Кремък-Консулт“ ЕООД, в
неговия предмет на дейност е включено осъществяване на търговско представителство и
посредничество.
На *** год. между ответника Д. Г. Т. и М. С. К. от една страна в качеството им на
възложители и от друга ищцовото дружество „Кремък-Консулт“ ЕООД в качеството на
изпълнител е бил сключен Договор за посредничество при покупка на недвижим имот, с
който възложителя е възложил, а изпълнителят е приел да изпълни задание за намиране на
подходящ за покупка недвижим имот, със следните характеристики: недвижим имот в
района на гр.Я., обл.Я., с цена до 50 000 лева. С чл.2 от Договора, страните по него са
уговори комисионно възнаграждение в размер на 3% от реално договорената цена, но не по-
малко от 800 лева. Договорът е бил сключен за неопределен срок. С чл.4.2 от Договора
Изпълнителят се е задължил да организира огледи на всички имоти, които възложителят
желае да види, като съгласува деня и часа на извършването им, като при всеки оглед се
съставя протокол. С т.4.3 от Договора изпълнителят се е задължил да организира и участва в
провеждането на преговорите между страните при избран от възложителя конкретен обект,
както и да подготви предварителен договор и да направи проверка в Службата по вписвания
3
за наличие на тежести, а с т.4.4 от Договора и да осигури организационно обслужване на
сделката.
С т.5.2 от Договора страните по него са се съгласили, че изпълнителят има право да
получи комисионното си възнаграждение в двоен размер при случаите, в които намери и
представи пред възложителя /свърже с възложителя/ продавач и в последствие бъде сключен
нотариален акт за покупко-продажба между представения от изпълнителя продавач и
възложителя, роднини на възложителя съпруг/а, роднини по права линия и по сватоство,
свързани лица /съгласно чл.20 ЗДДС/, други фирми с участие на възложителя или негови
роднини, независимо дали изпълнителя е изпълнил другите си задължения по договора и
независимо кога е сключен нотариалния акт.
Ответникът е представил от *** год. пред ищеца и декларация по чл.4, ал.1, т.2 ЗЗЛД.
Видно от представения протокол за оглед на недвижим имот, на 10.03.2023 год.,
съгласно договора за посредничество при покупка на недвижим имот от *** год., ищецът в
качеството на възложител по Договора е посочил на ответника и лицето М. С. К. в
качеството на възложител, имот на адрес: гр.Я., м.***, ПИ с идентификатор №
87374.512.157, парцел ***, с площ 541 кв.м., заедно с вилна сграда изент.№ 87374.512.157.1,
с площ 14 кв.м., цена 21 000 лева, носещ подписи на възложител, автентичността на която не
е оспорена.
Видно от представеното по делото копие на нотариален акт за покупко-продажба на
недвижим имот № ***, том***, рег.№ *** дело № *** от 16.05.2023 год. на *** С. А. с рег.
№ *** на НК, с район на действие района на Районен съд Я., ответника Д. Г. Т. е закупил
имота предмет на огледа, а именно поземлен имот с идентификатор № 87374.512.157 заедно
с построената в него сграда с идентификатор № 87374.512.157.1, за сумата от 5 000 лева.
От така изложената фактическа обстановка, съдът прави следните правни изводи:
Предявения иск е с правно правно осн. чл.92 ЗЗД, във вр. с чл.51 ТЗ, във вр. с чл.79,
ал.1 ЗЗД, който съдът намери за допустим като предявен от и срещу процесуално
легитимирана страна при наличие на правен интерес и липсата на отрицателни процесуални
предпоставки.
Разгледана по същество съдът намери иска за основателен на следните съображения:
От събраната доказателствена съвкупност по делото се установи, че между страните –
ищеца „Кремък Консулт“ ЕООД и ответника Д. Г. Т. е налице валидно възникнало
договорно правоотношение за търговско посредничество по смисъла на чл.49 ТЗ, с
изпълнител – ищцовото дружество и възложител – ответника, поради което за него следва да
намерят съответно приложение разпоредбите на чл.49 и сл. ТЗ. По делото не се установиха
фактически данни даващи основание да се приеме, че ответника не е знаел за възникналите
договорни отношения, респ. че е подписал някакви документи за които е знаел единствено,
че са свързани с мерките за борба с кражбите на лични данни. Не се оспорват и подписите
положени в протокола за оглед на недвижим имот, като сам с отговора си по чл.131 ГПК
ответникът признава обстоятелството, че са били огледани два имота. Или по друг начин не
4
бе установено ответника да е бил заблуден, респ. ищецът да се е възползвал от доверието му
при подписването на договора, в която насока са част от възраженията.
Посредническият договор е неформален договор, по силата на който посредникът се
задължава срещу определено възнаграждение за извърши необходимата работа по
сключване на сделката, като резултат действително както сочи ответника е постигането на
определен резултат – свързването на страните за сключване на сделката.
В конкретния случай обаче, ищецът в качеството на възложител по договора
коректно е започнал неговото изпълнение като е изпълнил първото от заложените в
договора свои задължения – организирал е оглед на имоти, за което и съгласно договора е
съставен съответния протокол. Сам ответника сочи, че същите не са им харесали, но
въпреки това, след месец сам ответника е отишъл до имотите, и се е срещнал със
собствениците на единия от тях. Признава и че е закупил имота след уговорка със
собствениците и със собствени средства, като от представения протокол за оглед и
нотариалния акт се установява, че това е имота предмет на огледа осигурен от изпълнения
по Договора - ищцовото дружество. В този смисъл съдът намери, че ищеца е изправна
страна по договора, доколкото реалния резултат от договора не е бил изпълнен, това е
поради виновно поведение на ответника, който макар и първоначално да я заявил, че имота
не му харесва, е променил мнението си и в последствие сам е влязъл в уговорка със
собствениците на имота, въпреки сключения от него договор за посредничество и без да
уведоми за това изпълнителя по договора.
Ето защо съдът намери, че ищецът е извършил възложената му с договора от *** год.
посредническа дейност, в съответствие с изискванията на възложителя посочени в т.1 от
Договора е организирал оглед на имоти. Всъщност по същество това обстоятелство не се
оспорва от ответника. Действително не се е стигнало до изпълнение задълженията на
изпълнителя съгласно т.4.4 от Договора, но това, както бе посочено по-горе, е поради факта,
че ответника е игнорирал ищцовото дружество като изпълнител по договора, влизайки в
контакт с продавачите на недвижимия имот сам и без съдействието на ищцовото дружество,
поради което и възраженията в тази насока от ответника съдът намери за неоснователни.
Ответникът към момента на оговорките му с продавачите на имота вече е разполагал с
информация за него предоставена му от ищеца при извършения на *** год. оглед, поради
което и съдът приема, че е налице нарушение от страна на ответника по т.6 от Договора
съгласно която същият има задължение да заплати уговореното между страните
възнаграждение, както и писмено да уведоми възложителят при промяна на данните по чл.1
от Договора.
Неизплащането на възнаграждение и сключването на нотариален акт от ответника за
имота предложен му от възложителя по договора дава право на ищеца да претендира
уговорената в договора неустойка в т.5.2 от него, представляваща двоен размер от
уговореното възнаграждение, което не може да бъде по-малко от 800 лева независимо от
цената на имота, респ. независимо от размерът на 3% от стойността на реално уговорената
цена.
5
Като клауза, уговорената в договора, неустойка е проявление на принципа на
автономия на волята в частното право – чл.9 ЗЗД. С нея страните уговарят размера на
обезщетението, което ще изплати неизправната страна, в случай неизпълнение на свои
задължения, и не е необходимо да се доказва размера на вредите, настъпили от
неизпълнението, в която насока са възраженията на ответника.
Условията и предпоставките за нищожност на клаузата за неустойката произтичат от
нейните функции, както и от принципа за справедливост в гражданските и търговските
правоотношения.
В случая неустойката е предвидена във фиксиран размер – двоен размер на
уговореното между страните минимално възнаграждение от 800 лева или в конкретната
хипотеза в размер на 1 600 лева. Така уговорена между страните клаузата за неустойка не
излиза извън присъщите и обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции. Тя не
надхвърля като размер многократно уговореното между страните възнаграждение, което не
се спори по делото, не е било заплатено от ответника на ищеца като изпълнител по
договора, поради което съдът намери възражението за нищожност за неоснователно,
включително и за прекомерност на уговорената неустойка. Така уговорена между страните
същата не цели обогатяване на ищеца, доколкото видно тя включва двойния размер на
дължимото по договора възнаграждение, което както вече бе посочено не е заплатено, а и не
се претендира от ищеца.
На горните съображения съдът намери така предявения иск за изцяло основателен и
доказан, поради което и като такъв следва да се уважи, като следва да се уважи и
акцесорната претенция за присъждане законната лихва върху главницата от 1 600 лева
считано от датата на предявяване на иска – 24.01.2024 год. до окончателното изплащане на
сумата.
При този изход на делото и на основание чл.78, ал.1 ГПК ищецът има право на
разноски за заплатеното от него възнаграждение за един адвокат в размер на 460,00 лева и
заплатена държавна такса в размер на 64,00 лева, които разноски следва да бъде осъден да
заплати на ищеца ответника по делото.
Водим от горното и на основание чл.235 ГПК, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА, Д. Г. Т. с ЕГН **********, с адрес: гр.Я., ул.“*** ДА ЗАПЛАТИ на
„КРЕМЪК КОНСУЛТ“ ЕООД с ЕИК ***, със седалище и адрес на управление: с.Х., общ.Т.,
обл.Я., ул.*** представлявано от К. П. П., сумата от 1 600,00 /хиляда и шестстотин/ лева,
представляваща компенсаторна неустойка във връзка с неизпълнение на задълженията по
сключен между страните Договор за посредничество при покупка на недвижим имот от ***
год., ведно със законната лихва върху сумата от датата на подаване на исковата молба в съда
– 24.01.2024 год. до окончателното и изплащане.
6
ОСЪЖДА, Д. Г. Т. с ЕГН **********, с адрес: гр.Я., ул.*** ДА ЗАПЛАТИ на
„КРЕМЪК КОНСУЛТ“ ЕООД с ЕИК ***, със седалище и адрес на управление: с.Х., общ.Т.,
обл.Я., ул.***представлявано от К. П. П., сумата от 524,00 лева – разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд – Я. в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Я: _______________________
7