Р Е Ш
Е Н И
Е
Гр.София, 29.01.2019 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ
СЪД, ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ,VІ-11 състав, в открито съдебно
заседание на четиринадесети ноември през две хиляди и осемнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: МАРИЯ ВРАНЕСКУ
При секретаря ЕКАТЕРИНА КАЛОЯНОВА
като разгледа докладваното от съдия ВРАНЕСКУ т. д. № 1383
по описа за 2017 г. и за да се произнесе взе в предвид следното:
ПРЕДЯВЕН
е иск с правно основание: чл. 59 ЗЗД и иск с пр.осн.чл.86 от ЗЗД от „Б.“
ЕООД /н/ гр. Р., ЕИК: *******, срещу „И.П.И.С.“
ЕАД, ***, ЕИК: *******.
ИЩЕЦЪТ
твърди, че е бил собственик на следния имот:
МАГАЗИН, находящ се в гр. София, Софийска община, район „*****“, ж.к. „*****,
„ул. Орион“, партерен етаж в жилищна сграда, блок № *******, със застроена площ
183, 06 кв. м., състоящ се от шест помещения, складово помещение санитарен
възел, умивалня, фоайе и коридор. като същият е отразен от СГКК – София с кад.
Ид. № 68134.4359.210.3.65, и има ДВЕ
НИВА. Първото ниво /маза/ е с непосочена площ, около 80 кв. м. по преценка на
ищеца, а второто ниво е със застроена площ от 183,06 кв. м. МАГАЗИНЪТ е
ипотекиран през 2006 г. от собственика му „Б.“
ЕООД като обезпечение на чужд дълг. С постановление за възлагане на
недвижим имот от 04.09.2012 г. по изп. дело № 20107890400416 на ЧСИ Н.К.ипотекираният
имот е възложен на ответника „И.П.И.С.“
ЕАД. Твърди още, че предмет на ипотеката и на последвалата публична продан е било единствено партерното ниво на магазина,
а мазата не е предлагана за продажба и съответно оценявана. С уточнителна молба
ищецът сочи още, че ответникът става
ползвател на мазата без да е платил нейната стойност,поради което се е обогатил
без основание, за сметка на собственика и претендира стойността на придобитото
помещение, като го оценява на 40 000 лева. Моли ответникът да бъде осъден да му
заплати сумата от 40 000 лв. , в едно със законната лихва от предявяване
на иска до окончателното заплащане на сумата. Претенцията за гланицата е увеличена до размер от 51 270 лв.
ОТВЕТНИКЪТ оспорва иска. Твърди, че
исковата молба е процесуално недопустима, тъй като купувачът – „И.П.И.С.“ ЕАД в
нито един момент не е бил ползвател на имота, описан в исковата молба. По
въпроса за основателността на иска ответникът неоспорва придобиването на имота,
съгласно Постановление за възлагане на недвижим имот на ЧСИ Н.К., рег. № 789 от
КЧСИ по изп. дело № 20107890400416 от 04.09.2012, копие от което е приложено
към отговора на исковата молба, но твърди, че е станал собственик единствено на
второто ниво с обща площ от 183.06 кв.м., като никога не е оспорвало
собствеността на ищеца върху първото ниво, което е в подземната част. Счита, че
тъй като второто ниво е отделено със самостоятелно стълбище, то безпроблемно
може да бъде осигурен самостоятелен достъп до него, с което да не лишава
дружеството – ищец от възможността да ползва имота си подземната част /мазе/.
Предвид на това твърди, че не е налице неоснователно обогатяване от негова
страна.
Съдът, като взе предвид така изложената
фактическа обстановка и прецени събраните по делото доказателства, поотделно и
в тяхната съвкупност, намира за установено следното:
С нотариален акт № 18, том II, рег № 2869, издаден от нот. М. П.
(№ 236) за учредяване на договорна ипотека ищецът е ипотекирал в полза на „Б.П.Б.“
АД, като ипотекарен кредитор, за задължение на трето лице, следния собствен
имот: МАГАЗИН, находящ се в гр. София, Софийска община, район „*****“, ж.к. „*****,
„ул. ****“, партерен етаж в жилищна сграда, блок № *******, със застроена площ
183, 06 кв. м., състоящ се от шест помещения, складово помещение санитарен
възел, умивалня, фоайе и коридор. като същият е отразен от СГКК – София с кад.
Ид. № 68134.4359.210.3.65.
За неизпълнени задължения към
банката имотът е изнесен на публична продан, и с постановление за възлагане на
недвижимия имот от 04.09.2012г. е възложен на ответника срещу цена от
271 860.37 лв. Към датата на постановлението е налице скица от кадастъра №
11975/23.11.2010г.. , от което е видно, че имота е заснет в кадастъра, като
такъв на две нива и има един общ идентификатор 68134.4359.210.3.65, представена
по делото. Сравнена с постановлението за възлагане в него имота е посочен с
точния идентификатор от кадастъра. Следователно, към помента на публичната
продан всеки един от участниците в производството е бил наясно, че имота е на
две нива.
В нотариалния акт за учредяване
на договорната ипотека не е посочен кадастралния идентификатор и за това може
да се спори, дали ипотеката се разпростира върху целия имот. Видно от описа на
имота обаче, в него е посочено складово помещение.
Спорния момент е подземното помещение, част от магазина ли е или не, била
ли е предмет на ипотеката, съответно на публичната продан ? Обогатил ли се е
ответникът без основание с това мазе, съответно цената платена при публичната
продан включва ли стойността на мазето или не ?
С протокол за опис на недвижим имот по изп. дело 20107890400416 от
05.11.2010 г. на Н.К. с рег. № 789 от КЧСИ е определена начална цена за
провеждане на публичната продан, като е отбелязано, че имотът се състои от две
нива. Подземното ниво е посочено като състоящо се от три складови помещения и 1
офис стая. На първото ниво находащо се на партера на сградата е посочено, че се
състои от голямо помещение и три обособени с преградни стени без врати игрални
котове, бар, самостоятелна сервизна стая и санитарен възел с две самостоятелни
тоалетни. В протокола е дадена и оценката на имота – 320 000 лв. , която е
определена от ЧСИ въз основа заключение на вещо лице. По делото не е
представена оценката на вещото лице, поради което съдът не може да направи
извод дали тази оценка включва и подземното помещенеие.
В
първото о.с.з. е изслушано в.л. Б.В. Б.-Н.. Съгласно заключението на в.л.
застроената маза е 90 кв.м., и не влиза
в площта, която е и по нот. акт 183.06 кв.м. До това помещение има
самостоятелен достъп и според това вещо лице то може да се обособи като
самостоятелен обект при провеждане на съответното узаконяване на промените. Дава справедлива пазарна стойност на
помещението 26 214 евро, определена въз основа на метода на възстановителната
стойност, метода на сравнителната стойност, метода на приходната стойност.
Средна пазарна цена на кв.метър по метода на сравнителната стойност, към
момента на експертизата е в размер на 596 лв . Строителни книжа за имота не са
й предоставени от страните.
Допусната
е и приета по делото нова
съдебно-техническа експертиза във връзка с оспорването на ответника. Съгл. вещо
лице М. процесното помещение не може да се обособи като отделно и не може да се
продава самостоятелно. Вещото лице се е снабдило със строителните книжа на
имота, от които то прави извод, че според тях магазина е едноетажно тяло без
сутерен. За фактически изпълненото на место второ, подземно ниво няма проекти и
строителни книжа, които да са одобрени и липсват проекти за едно последващо
преустройство на помещението магазин по този начин, който фактически е
изпълнен. Одобрението на строителните книжа е от 1983 г. Според вещото лице
това помещение е изпълнено, още с изграждането на целия блок. Такава е и тезата
на свидетеля Ч., който е правил оглед на имота във връзка с неговата изолация и
е установил, че стените на мазето са беттонни. В последствие има промени във
връзка с магазина, но те включват само изместването входа на магазина и
изграждането на английски двор, като това е ползвано за да се изградят отделни
стълбища към магазина и отделно към мазето.
От
показанията на изслушаните свидетели се установява, че подземното помещение е
съществувало още съм 2002 – 2003г. , същото е ползвано от дружеството преди да
изпадне в несъстоятелност и помещението да бъде продадено.
При така установената фактическа обстановка съдът намира искът за
неоснователен.
Установи се безспорно, че
процесното помещение мазе няма самостоятелен характер. Несамостоятелният му
характер не позволява прехвърлянето му отделно от магазина. Този му характер го
определя като обслужващо помещение – мазе към магазина. При определяне цената на самостоятелен обект
няма практика да се определят отделни цени за обслужващите помещения – мазета и
тавани. Поради това съдът не приема твърдението на ищеца, че определената от
ЧСИ цена при при публична продан не обхваща спорното помещение. Видно от съдържанието на Протокола,
в който ЧСИ е удостоверил извършения опис на имота изрично е посочено, че ипотекирания
имот е на две нива. Следователно това помещение е включено в описа и оценката. Като
се вземе в предвид цената на квадратен метър дадена от вещо лице Б. от 596 лв.
на кв.м. то ако към квадратурата на магазина се от 183 кв. м. се прибави и на
мазето 90 кв.м. то общата площ възлиза на 273 кв.м. и при цена от 596 кв.м.
общата стойност на продаденото помещение възлиза на 162 708 кв.м. Това е
цена към 2018г. Оценката и продажбата са извършени през 2010-2012г., когато
цените са по-различни, по-високи. Дадената от ЧСИ сума в протокола за опис е
320 000 лв., което при обща квадратура за двете нива от 273 кв.м. прави
1172 лв. на кв.м., което може да се приеме, че е справедлива пазарна стойност
за този период. Предвид на това съдът приема, че от така събраните по
делото доказателства и направени изводи
, може да се приеме че в цената определена в рамките на публичната продан
извършена от ЧСИ е включена и цената на подземното помещение. Същото е част от
целия обект, съобразно отразеното в кадастъра с обещ идентификатор. В протокола
за възлагане имотът, който е продаден е идентифициран съобразно идентификатора
на целия имот по кадастралната карта, поради което съдът намира, че при
публичната продан магазина е продаден и възложен заедно с неговата прилежаща
част – складово помещение, мазе . Макар
и размерът на спорното помещение да не изрично посочен, като част от продавания
магазин, то неговият несамостоятелен
характер води до прехвърлянето му заедно с главния обект – магазин – в собственост на купувача,
аргумент и въз основа начл.37 и чл. 98
ЗС. Също така съгл. представената експертиза и показанията на свидетелите,
помещението е било вече изградено по времето, когато ищецът е бил собственик и
е владял процесния имот, като е имал възможност в изпълнителното производство да
оспорва определената оценка и да обжалва възлагането, за което липсват по
делото представени доказателства да е било сторено. С оглед на това съдът
приема, че с постановлението за възлагане е прехвърлена собствеността върху
ответника на целия продаван обект – магазин, със всичките ми принадлежащи
придадени помещения, в случая подземно складово помещение и цената за която е
продаден обект включва и стойността на това подземно помещение. Предвид на това
не е налице неоснователно обогатяване от страна на ответникът за сметка на
ищеца. Същият е получил собственост върху целия обект, като е заплатил
пазарната цена на целия имот. Искът с пр.осн.чл.59 от ЗЗД се явява изцяло
неоснователен и като такъв следва да бъде отхвърлен . Съдът е определил това
правно основание на иска, предвид, че макар ищецът да е несъстоятелно дружество
и искът да е предявен от синдик за попълване масата на несъстоятелността, то
той не попада в нито една от хипотезите на чл.646 и чл.647 от ТЗ . Публичната
продан , която по същество се оспорва, не е посочена в хипотезите на
преферентните искове уредени в тези две норми. Предвид изходът за главницата
неоснователен се явява и искът за законата лихва с пр.осн.чл.86 от ЗЗД .
Искът като изцяло неоснователен
следва да бъде отхвърлен. На ответникът на осн.чл.78 ГПК се следват направените
разноски, съобразно представен списък в размер на 600 лв. за вещо лице и 300
лв. юристконсултско възнаграждение или общо за сумата от 900 лв. , предвид че
искът срещу него е отхвърлен и същият не станал основание за завеждането му.
Ищецът следва да бъде осъден да заплати и дължимата държавна такса по сметка на
СГС в размера определен съобразно чл.620,ал.5 от ТЗ в размер на 4 % от
стойността на иска или сумата от 2050.80 лв.
Воден от горното,
съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ исковете с пр.осн.чл.59 и
чл.86 от ЗЗД предявени от „Б.“ ЕООД /н/ гр. Р., ЕИК: *******, съд.адрес ***,адв.Д.
срещу „И.П.И.С.“ ЕАД, ***, ЕИК: *******,бул.Околовръстен път № 260,сгр.А за
заплащане на сумата от 51 270 лв. и законната лихва върху нея от
предявяване на иска, като неоснователни.
ОСЪЖДА Б.“ ЕООД /н/ гр. Р., ЕИК: *******, гр. Р., ЕИК: *******,
съд.адрес ***,адв.Д. да заплати на „И.П.И.С.“
ЕАД, ***, ЕИК: ******* , бул. *******,сгр.Асумата от 900 лева / деветстотин/ разноски
за настоящото съдебно производство, на основание чл.78 ГПК .
ОСЪЖДА Б.“ ЕООД /н/ гр. Р., ЕИК: *******,
да заплати по сметка на СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, гр.София, бул. ****** сумата от
2050.80 лв./ две хиляди и петдесет лева и осемдесет стотинки/ държавна такса.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване в
двуседмичен срок от съобщаването му пред САС .
ПРЕДСЕДАТЕЛ: