РЕШЕНИЕ
№ 154
гр. Пловдив, 17.01.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ПЛОВДИВ, IV ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на двадесет и първи декември през две хиляди двадесет и
първа година в следния състав:
Председател:Деян Ст. Вътов
при участието на секретаря Таня Г. Ангелова
като разгледа докладваното от Деян Ст. Вътов Гражданско дело №
20205330117384 по описа за 2020 година
Предявен е конститутивен иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД от А. Д. П., ЕГН **********,
представлявана от адв. Д., против П. Д. Н., ЕГН ********** за обявяване за
окончателен на сключения, на *****., между страните предварителен договор за
покупко-продажба на следния недвижим имот: къща, лятна кухня и стопанска
постройка, находящи се в село Б., общ. Х., изградени в УПИ *, кв.**по плана на селото
от 1928 г., който имот е непълно идентичен с имот № *** по КП на село Б., одобрен
със Заповед № *** от **г. , като сградите са изобразени като 2 ПЖ, МЖ и ПС по
представената по делото скица.
В исковата молба се твърди, че страните са сключили предварителен договор за
покупко-продажба на посочения недвижим имот, за сумата от 1000 лева, от които 500
лева са платени при подписването на договора. Ищцата сочи, че е отправила
нотариална покана до ответника да й прехвърли собствеността, след изтичане на срока
на договора, което той не е сторил. Ето защо се иска обявяване на договора за
окончателен.
В законоустановения срок ответникът П. Д. Н., ЕГН ********** не подава
отговор на исковата молба.
Съдът, като съобрази наведените от страните твърдения, оспорвания, доводи,
възражения и доказателствата по делото, преценени по чл. 235, ал. 2 ГПК, приема
исковата претенция за допустима, а разгледана по същество за неоснователна, като
съображенията за това са следните:
За да бъде уважен предявен иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, следва да бъде установено
по делото, че страните са сключили действителен предварителен договор и че
ответникът е собственик на имота, предмет на договора. Ищецът следва да докаже, че
платил уговорената продажна цена, ако поддържа подобно твърдение. В производство
1
по обявяване на предварителен договор за окончателен съдът действа като нотариус,
поради което проверката на собствеността се извършва на база представените титули за
собственост, имащи легитимиращо действие що се касае до принадлежността на
вещното право на собственост. Имотът следва бъде индивидуализиран съобразно
актуалните му технически характеристики: идентификатор, номер по регулационен,
кадастрален план и прочее.
Всички тези положения бяха изяснени на страните с изготвения и обявен за
окончателен проект за доклад по делото. С него съдът обяви на страните, че служебно
ще се произнесе по валидността на процесния предварителен договор, поради
съмнения за противоречието му с добрите нрави - чл. 26, ал. 1, предл. III ЗЗД, с оглед
размера на продажната цена, тъй като е налице съмнение, че сумата от 1000 лева е
пъти по-ниска от реалната пазарна стойност. Съдът счита, че дължи подобно служебно
произнасяне по валидността на предварителния договор, във връзка с приложението на
императивна правна норма, доколкото съмненията за наличие на порок на сделката се
извеждат от самия предварителен договор.
По делото бе допусната съдебно-оценителна експертиза и изискано
удостоверение за роднински връзки. Установява се, че ответникът е дядо на ищцата,
която е негова внучка, факт, който е премълчан в исковата молба. Предмет на
предварителния договор е къща, ведно с изградените в дворното място, лятна кухня и
стопански постройки, а уговорената продажната цена на имота е в размер на 1 000
лева. Според заключението на вещото лице Р., което съдът не кредитира, пазарната
стойност на процесния имот е 12 554, включае и дворното място, а стойността на
сградите е в размер на 6 310 лева. Заключението на вещото лице е немотивирано. В
него е посочено, че стойността на лятната кухня е три пъти по-висока от стойността на
къщата, което не отговаря на правилата на формалната логика, тъй като лятната кухня
е сграда допълващо застрояване, т.е. принадлежност към къщата. Отделно от това, на
вещото лице бе поставена задача да оцени правото на строеж върху дворното място, а
не правото на собственост, доколкото по делото има данни, че сградите са в режим на
суперфициарна собственост, учредена при условията на чл. 15, ал. 3 от ЗС (отм.), което
вещото лице не е сторило. Съдът намира, че пазарната стойност е по-висока на
посочената от вещото лице, като приема експертизата единствено като ориентир
относно стойността на имотите. Изводимо от заключението на експерта, обосновано
може да се заключи, че пазарната стойност на имотите не е по-ниска от сумата от
10 000 лева.
Съдебната практика приема, че преценката дали даден договор е нищожен
поради противоречието му с добрите нрави е конкретна, с оглед спецификите на
случая. Същественото разминаване в стойността на двете престации може да обоснове
извод в тази насока, ведно с останалите доказателства по делото. Приема се като
ориентир в съдебната практика, че ако едната престация е на стойност десет пъти по-
ниска от другата, то договорът би могъл да се приеме за нищожен. В случая не само е
налице съществено разминаване между двете престации, но и страните са низходящи,
като ответникът е на преклонната възраст от 86 години. За тази възраст е характерна
необходимостта от полагане на грижи, който грижи биха могли да поставят едно лице
в зависимо положение от неговите родственици. Обосновано може да се предположи,
че с процесния договор се преследват цели, неприсъщи на договора за покупко-
продажба, при който равнопоставени правни субекти договорят, всеки в защита на
преследвания от него интерес. Продажбата на жилищен имот - къща и стопански
постройки, ведно с правото на ползване върху цялото дворното място, арг. от чл. 15,
2
ал. 3 ЗС (отм.), за сумата от 1 000 лева, е лишена от икономическа логика, по мнение на
настоящия съдебен състав. Ето защо предварителният договор следва да бъде преценен
като нищожен на основание чл. 26, ал. 1, предл. III ЗЗД, и като такъв не може да бъде
обявен за окончателен от съда.
Дори обаче договорът да се приеме за действителен, то същият отново не би
могъл да бъде обявен за окончателен. Ищцата не ангажира доказателства по
установяване на обстоятелството, че ответникът е собственик на процесния имот, респ.
и не посочва основанието, на което е придобита собствеността. Приложените скица и
удостоверение за данъчна оценка не съставляват титули за собственост и не
установяват правото на собственост. В данъчната оценка на имота е посочено, че
ответникът е титуляр на 4/6 идеални части от имота, който е съсобствен с двете му
деца. При това положение отправеното до съда искане, за обявяване на договора за
окончателен в цялост, не може да бъде уважено. От една страна не са налице
доказателства, легитимиращи ответника като собственик, а от друга са налице такива,
който опровергават извода, че ответникът е титуляр на правото на собственост в пълен
обем. Както бе вече изтъкнато, в настоящото производство съдът действа като
нотариус, т.е. извършва формална проверка на собствеността на база приетите по
делото доказателства, а доказателства установяващи правото на собственост, в степен,
необходима за сключването на договор за покупко-продажба в нотариална форма, не са
ангажирани.
Така мотивиран, РС-Пловдив
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от А. Д. П., ЕГН ********** против П. Д. Н., ЕГН
********** иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен на сключения, на
14.12.2020 г., между страните предварителен договор за покупко-продажба на следния
недвижим имот: къща, лятна кухня и стопанска постройка, находящи се в село Б., общ.
Х., изградени в УПИ ** кв.**по плана на селото от 1928 г., който имот е непълно
идентичен с имот № *** по КП на село Б., одобрен със Заповед *** от ****г. , като
сградите са изобразени като 2 ПЖ, МЖ и ПС по представената по делото скица.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването му пред
ОС-Пловдив.
Съдия при Районен съд – Пловдив: _________/п/______________
3