РЕШЕНИЕ
№ 2471
гр. В., 25.07.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – В., 43 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и
четвърти юни през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Т.Л.
при участието на секретаря Д.С.Д.
като разгледа докладваното от Т.Л. Гражданско дело № 20213110116680 по
описа за 2021 година
и за да се произнесе, съобрази следното:
Производството по делото е образувано въз основа на искова молба на
М. Д. К., ЕГН **********, адрес: *****************************, с която
против Етажната собственост на жилищна сграда с административен адрес:
*****************************, е предявен иск с правно основание чл.40,
ал.1 ЗУЕС, за отмяна като незаконосъобразни, всички решения - от т.1 до т.5
вкл., приети на проведеното на дата 20.10.2021 г., Общо събрание на етажната
собственост на на жилищна сграда с административен адрес:
*****************************, като незаконосъобразни. Претендират се
сторените разноски.
Обстоятелства, на които се основават претендираните от ищеца права.
Ищецът твърди, че е собственик на самостоятелен обект с
идентификатор **********, представляващ гараж № 7, намиращ се в сграда
№ 3, находяща се в *****************************, ведно с 14.4489 %
идеални части, равняващи се на 0.77 кв.м ид. части от общите части на
сградата, както и на самостоятелен обект с идентификатор **********,
представляващ апартамент № 7, намиращ се в сграда № 4, находяща се в
*****************************, ведно с **** % ид.ч., равняващи се на 6,59
кв.м ид.ч. от общите части на сградата. Двата самостоятелни обекта се
намират в различни сгради, построени в един и същ поземлен имот с
идентификатор **********.
На 20.10.2021 г. е проведено ОС на ЕС, като ищецът намира
провеждането му за незаконосъобразно. На 22.10.2021 г., на на табло за
съобщения в сграда № 4 е бил поставен препис от протокол от проведеното
ОС, с печат „Вярно с оригинала“. Сочи, че съобщение за изготвянето на
1
протокола не е било поставено на таблото, в нарушение изискването на чл.16,
ал.7 ЗУЕС. Ищецът не знаел от кого и по какъв начин можел да се снабди с
препис от протокола и приложенията към него, поради което не можел да ги
представи с исковата молба. Независимо от горното, сочи спазване на срока
по чл.40, ал.2 ЗУЕС.
Намира, че процедурата по свикване на ОС е била опорочена, тъй били
допуснати нарушения на чл.12 и чл.13 ЗУЕС. Поканата е била поставена на
12.10.2021 г., на входната врата на жилищна сграда № 4 и в същата било
посочено, че съгласно чл.13, ал.1 ЗУЕС се свиквало общо събрание за сграда
в режим на етажна собственост с адрес *****************************, но
не било ясно за коя от сградите – 3 или 4 ставало въпрос. Тъй като за място на
провеждане било посочено „входа на сградата“, не било ясно за коя сграда
ставало въпрос. Нямало час на поставяне на поканата. В поканата не било
посочено от кого е било свикано събранието. Имало подпис, но нямало данни
от кого бил положен същият. Според ищеца, от оповестения протокол от
проведеното общо събрание на етажната собственост, ставало ясно, че ОС не
е било проведено по предварително обявения с поканата дневен ред, а
именно: 1.Избор на фирма „професионален домоуправител: и или
домоуправител от собствениците на сградата; 2. Избор на управител и
контрольор на Етажната собственост и определяне на мандата им; 3.Вземане
на решение за поставяне на водомер на градината в двора; 4. Вземане на
решение за определяне размера на месечните разходи за управление и
поддръжка на общите части на сградата под формата на месечни такси
„етажна собственост“, както и вземане на решение за нередовните платци от
етажната собственост; 5.Избор на градинар по предоставени оферти; 6.Други
въпроси по предложения на присъстващите и имащи право на глас.
По отношение решението по т.1, сочи, че е било предвидено приемане
на едно решение, а са били протоколирани две решения, като заявява, че
решението по б. „б“ е незаконосъобразно, тъй като волята на собствениците в
ЕС била тя да се управлява от собственик на самостоятелен обект в сграда, а
не от трето физическо или юридическо лице. Оспорва избраният управител
да е бил собственик на самостоятелен обект. От съдържанието на протокола
не ставало ясно с какъв кворум е било прието решението. В решението било
посочено, че мандатът на управителя е 2 години, като твърди, че не е имало
предложение за срок на мандата. Твърди, че е било решено нещо, което
според протокола не е било подложено на гласуване.
Решението по т.4 също намира за незаконосъобразно, тъй като нито
било предложено, нито било гласувано предложение за определяне размер на
разходите, които да бъдат извършвани за поддръжка на общите части на
сградата. Намира, че размерът е определен в нарушение на чл.51 ЗУЕС, тъй
като не било съобразено, че разходите за управление и поддържане на общите
части на ЕС не следва да се разпределят според големината на
самостоятелните обекти, а поравно, според броя на собствениците,
ползвателите, обитетелите и членовете на техните домакинства. Намира за
недопустимо приетото предложение да не се създава фонд „Ремонти“.
Оспорва като незаконосъобразно решението по т.5. Сочи, че съгласно
предварително обявения дневен ред, изборът на градинар следвало да се
направи въз основа на предоставени оферти, но гласуването било проведено
без да са били представени и разгледани оферти. Не бил разгледан въпросът
2
дали градинар щял да бъде е някой от етажните собственици или трето
физическо или юридическо лице, като установяване на това обстоятелство
имало значение за кворума, с който решението можело да бъде прието.
В срока по чл.131 ГПК е депозиран писмен отговор на исковата молба, в
който се оспорва предявения иск като неоснователен. Сочи, че събранието е
било свикано и е било проведено редовно, а решенията са били приети с
изискуемото мнозинство. Събранието е било свикано от Г.Т.М. – едноличен
собственик на капитала на „ГМ Б.“ ЕООД, което дружество било собственик
на четири самостоятелни обекта, а М. бил ползвател на същите. Твърди, че в
поземления имот имало само една сграда в режим на етажна собственост.
Събранието е било свикано по реда, предвиден със ЗУЕС, чрез покана,
подписана от лицето, което го свиквало, като същата е била поставена на
видно и общодостъпно място на входа на сградата, 7 дни преди провеждането
му. В събранието са взели участие всички етажни собственици - лично или
чрез пълномощник. Общото събрание е проведено при присъствие на 100 %
ид. ч. от общите части на ЕС, на подходящо място – пред входа на сградата, а
приетите решения са съгласно обявения дневен ред. Решенията са взети с
необходимия кворум, като гласуването е било както следва – за решението по
т.1 Б – 73,2232 %; по т.2 – 91,3058 %; по т.3 – 90,768 %; по т.4 – 73,2232 % и
по т.5 – 91,3058 % ид.ч. от общите части на ЕС.
Протоколът от проведеното ОС е изготвен при спазване изискванията
на ЗУЕС, като същият съдържа дата и място на провеждане на събранието,
дневният ред, явилите се лица, ид.ч., които те представляват, както и начин,
по който са гласували. Спазен е седмодневният срок за изготвяне на
протокола. Оспорва твърденията в исковата молба за незаконосъобразност на
взетите решения. Намира, с прието решението по т.4 не се нарушава
разпоредбата на чл.51 ЗУЕС, като сочи, че с кворума от 73 % същата е била
дерогирана.
Варненският районен съд, като прецени доказателствата по делото
и доводите на страните, приема за установено от фактическа страна,
следното:
Страните не спорят, а и от представените по делото писмени
доказателства се установява, че към датата на подаване на исковата молба,
ищецът се легитимира като собственик на два самостоятелни обекта,
изградени в две различни сгради, в поземлен имот с идентификатор
**********, с адрес: ***************************** - самостоятелен обект
с идентификатор **********, представляващ апартамент № 7, в сграда № 4,
ведно с **** % ид.ч., равняващи се на 6,59 кв.м ид.ч. от общите части на
сградата и самостоятелен обект с идентификатор **********, представляващ
гараж № 7, намиращ се в сграда № 3, ведно с 14,4489 % идеални части,
равняващи се на 0,77 кв.м ид. части от общите части на сградата –
обстоятелство, което се установява от приложените по делото нотариален акт
за покупко-продажба на недвижим имот №********** г. на В.Г., нотариус
рег.№549 в НК, вписан в Служба по вписванията - В. вх. рег.
№***************************** и нотариален акт за покупко-продажба на
недвижим имот №***************************** г. на В.Г. - нотариус рег.
№549 в НК, вписан в Служба по вписванията - В. с вх. рег.
№*****************************.
3
Приобщени по делото са покана за свикване на общо събрание на ЕС и
протокол от проведеното събрание, ведно със списък на присъствалите лица.
Ответникът представя и по делото, като писмени доказателства са приети
документи за собственост по отношение на отделните обекти в жилищната
сграда.
По искане на ответника, по делото са събрани гласни доказателства чрез
разпит на водените от него свидетели – К.Н.Н. С.Г.М..
В показанията си св. Н. заявява, че живее в жилищна сграда, изградена
в поземлен имот с адрес: *****************************, ап.3.
Свидетелката сочи, че на дата 20.10.2021 г. е било проведено Общо събрание,
като тя е разбрала за него от поставено съобщение на входната врата на
сградата. В поземления имот била построена една жилищна сграда и втора
сграда – само с гаражи. Поканата е била залепена малко повече от седмица
преди определената дата за провеждане на събранието. Със съобщението е
бил оповестен дневният ред, като при провеждане на ОС, същият е бил спазен
изцяло. Св. Н. взела участие в събранието и била избрана за контрольор.
Сочи, че присъствали представители на всички обекти в жилищната сграда.
Обяснява, че в последната имало два размера жилища, като било взето
решение, размерът на месечните такси да се определи въз основа на площта
на имота, а не въз основа на броя лица, които го обитават. Това се наложило,
тъй като не можело да бъде установено колко лица живеят във всеки от
обектите, а целта била определянето на таксите да бъде справедливо. Сочи, че
в имота на ищеца живеела и майка му, често там пребивавало и детето му,
като в апартамента било отглеждано и куче. По отношение избора на
градинар, заявява, че въпросът за смяна на лицето, осъществяващо
поддръжката на озеленяването в имота, бил поставен поради изискваната
висока цена. След сравняване с други оферти, които били на още по-висока
стойност, било взето решение досегашните градинари да не бъдат заменяни.
За домоуправител бил избран Г.М., който притежавал имот в сградата.
Същият живеел в имот, който се намирал в съседство на процесния. Не било
изготвено съобщение за поставяне на протокола, тъй като участниците в
събранието предложили същият да бъде поставен на таблото за съобщения и
да им бъде изпратен на електронните пощи. В деня след провеждане на
събранието на таблото за съобщения в сградата били поставени два
протокола, като свидетелят сочи, че единият е бил взет, а вторият все още се
намирал на таблото.
Св. М. – съпруга на Г.М. – домоуправител в процесната сграда и
собственик на „ГМ Б.“ ЕООД, заявява, че познава ищеца от времето, когато
същият е придобил имотите в поземления имот с адрес:
*****************************. Заявява, че Общото събрание на етажната
собственост е проведено през м.10.2021 г., след поставяне на покана на
входната врата на жилищната сграда, на дата 12.10.2021 г. Сочи, че
събранието е било проведено при спазване на оповестения с поканата дневен
ред. Св. М. е взела участие в събранието като пълномощник на своя баща,
който притежавал имот в сградата. Твърди, че единственият човек, който
отказвал да заплаща каквито и да е разходи за поддръжка на сградата бил
ищецът. Заявява, че всички останали собственици на обекти искали сградата
да бъде поддържана в добър вид, да бъде с контролиран достъп, градината,
която била с площ от над половин декар също се нуждаела от системни
4
грижи. Единствените, които не били съгласни с това били ищецът и неговата
майка. По отношение избора на градинар, сочи, че собственици на обекти
предложили две различни оферти, но до избор на нов градинар не се
стигнало, тъй като възнагражденията по тези оферти били в по-висок размер
от това, което заплащали към този момент. Решението за определяне на
дължимите месечни такси към ЕС било взето след преценка за
невъзможността да бъде определен точният брой на лицата, които пребивават
в един имот. След изготвяне на протокола от проведеното ОС, на 21.10.2021 г.
същият бил поставен на таблото за съобщения, в два екземпляра, тъй като
майката и адвокатът на ищеца /взели участие в ОС/, отправили искане да има
отделен екземпляр за ищеца. За провеждане на ОС е изпратено уведомление
до Община В., район „П.“. Сочи, че преди провеждане на общото събрание,
всички собственици на обекти в сградата са събирали пари за поддръжката,
като единствен ищецът отказвал, като настоявал неговата майка да не бъде
ангажирана по какъвто и да е начин, но същевременно и самият той, макар да
обещавал, не заплатил каквито и да е суми.
При така установената фактическа обстановка, съдът прави
следните правни изводи:
Претенцията на ищеца намира правно основание в разпоредбата на чл.
40, ал.1 ЗУЕС. При данни, че се възразява срещу законността на взети
решения на ОС на ЕС от дата 20.10.2021 г., а исковата молба е подадена на
19.11.2021 г., то преклузивният срок по чл.40, ал.2 ЗУЕС е спазен.
Предявеният иск е допустим, поради което съдът дължи произнасяне по
основателността му.
Обстоятелството, че ищецът се е разпоредил с имота в хода на
производството по делото, не води до извод за недопустимост на предявения
иск, каквото възражение въвежда ответникът. Въпреки прехвърлянето,
прехвърлящата страна запазва качеството си на страна /чл.226, ал.1 ГПК/, така
че делото продължава своя ход между първоначалните страни. Поради
прехвърлянето, основанието на процесуалната легитимация на прехвърлилия
не е вече принадлежността на спорното право, а произтичащото от закона
право да води процес относно правото, което е станало вече чуждо.
Прехвърлилият става процесуален субституент, и то такъв, който изключва
паралелното участие на приобретателя като главна страна - /така проф. д-р
Живко Сталев и колектив - „Българско гражданско процесуално право“, изд.
София, 2012 г., с.426/.
Съгласно разпределението на доказателствената тежест в процеса,
предвидено в разпоредбата на чл. 154, ал.1 ГПК, всяка страна е длъжна да
установи фактите, на които основава своите искания или възражения. В
тежест на ищеца е да установи, че на сочената от него дата е проведено ОС на
ЕС; че процедурата по свикването и провеждането му е опорочена; че на
същото са приети оспорените решения; фактите и обстоятелствата, които
обуславят материалната незаконосъобразност на всяко от решенията от т.1 до
т.5 от ОС на ЕС от дата 20.10.2021 г. Ответникът носи тежестта да установи
спазването на процедурите по свикване и провеждане на общото събрание на
етажната собственост, надлежно обявяване протокола от проведеното ОС на
ЕС, в т.ч. датата на която е приключил фактическият състав на обявяването
или съобщаването на протокола.
5
Съгласно чл.40 ЗУЕС, всеки собственик може да иска отмяна на
незаконосъобразно решение на общото събрание, в 30-дневен срок от
получаване на решението, по реда на чл.16, ал.7 ЗУЕС.
Разпоредбите на чл.12 и чл.13 ЗУЕС определят условията и реда за
свикване на общо събрание. Съгласно чл.12, ал.6 ЗУЕС, при нововъзникнала
етажна собственост, първото общо събрание се свиква в 6-месечен срок от
възникването и от собственици на самостоятелни обекти, които имат най-
малко 20 на сто идеални от общите части, а когато то не свикано в посочения
срок, общо събрание може да се свика от всеки собственик или ползвател.
Жилищната сграда с адрес: ***************************** е въведена в
експлоатация през 2017 г., като от събраните по делото писмени и гласни
доказателства, се установи, че до дата 20.10.2021 г., общо събрание на ЕС не е
било свиквано, поради което инициативата за свикването и провеждането му
принадлежи на всеки собственик или ползвател в сградата, независимо от
размера на притежаваните идеални части.
Неоснователно се явява възражението на ищеца, че в поземления имот
са изградени две сгради, поради което с поставяне на поканата на входната
врата на жилищна сграда №4 е бил допуснат порок в свикване на ОС, тъй
като не ставало ясно за коя от сградите се отнасяла поканата. От събраните по
делото гласни доказателства, по безспорен начин се установи, че процесния
поземлен имот има изградена само една жилищна сграда /№4/ в режим на
етажна собственост, поради което и възражението е неоснователно.
Съдът намира, че процедурата по свикване на общото събрание е
опорочена. От приложената по делото покана за провеждане на ОС се
установява, че императивното изискване на чл.13, ал.1, изр.2 ЗУЕС, в същата
задължително да бъде отбелязан часът на нейното поставяне, не е спазено.
Нормата е пределно ясно и не подлежи на тълкуване. В поканата за
провеждане на общото събрание не е посочено лицето, по чиято инициатива
се свиква същото. Съгласно изискването на чл.13, ал.1 ЗУЕС, това лице
следва да подпише поканата, но доколкото е необходимо да се установи по
несъмнен начин, че то е сред изчерпателно изброените в чл.12 ЗУЕС лица с
право на инициатива за свикване на общо събрание на етажната собственост,
то в текста на поканата следва да са налице данни за неговата идентификация.
Обстоятелството, че е съставен протокол за поставяне на поканата, в която е
посочено в колко часа е залепено съобщението до етажните собственици,
както и лицето, по чиято инициатива се свиква събранието, не може да санира
пропуска, че в оповестената покана липсват задължителни реквизити.
ЗУЕС поставя редица изисквания към провеждането на общите
събрания на етажната собственост, с оглед гарантиране законосъобразността
на взетите решения. Същите са посочени в разпоредбите на чл.16, ал.1-9
ЗУЕС, според които събранието следва да се проведе на подходящо място в
етажната собственост, прилежащата площ или на друго място в близост до
нея; да бъде председателствано от председателя или друг член на
управителния съвет, или от управителя; да не приема решения по въпроси
извън предварително обявения дневен ред, освен в неотложни случаи; за
провеждането му да се води протокол. В чл.16, ал.5 ЗУЕС са посочени
реквизитите, които следва да съдържа този протокол, като същият се изготвя
в 7-дневен срок от провеждането на събранието и се подписва от
председателстващия и протоколчика, като документът съдържа датата и
6
мястото на провеждането на общото събрание, дневният ред, явилите се лица
и идеалните части от етажната собственост, които те представляват, номера
на самостоятелния обект, начина, по който са гласували лицата – „за“,
„против“ или „въздържал се“, техен подпис, същността на изявленията,
направените предложения и приетите решения. Разпоредбата на чл.14 ЗУЕС
предоставя право на етажен собственик да вземе участие в ОС чрез
пълномощник. Съгласно императивното изискване на чл.14, ал.5 ЗУЕС,
участието на упълномощеното лице в събранието следва да бъде отразено в
протокола, като към последния се приложи копие от пълномощното. В
процесния случай, ищецът се представлява от пълномощник, а по отношение
на търговското дружество „ГМ Б.“ не е налице отбелязване дали същото се
представлява от законен представител или от изрично упълномощено лице.
Горните обстоятелства не са отразени в изготвения протокол; не са
приложени изискваните от чл.14, ал.5 ЗУЕС копия от пълномощни.
Доколкото в протокола не е изрично посочено, не може да се установи дали
всички останали лица се явяват лично или се представляват. Тук следва да се
посочи, че в показанията си св. Св. М. заявява, че към датата на провеждане
на ОС, нейният баща - собственик на имот в сградата е бил във влошено
здравословно състояние, поради което тя е взела участие в процесното
събрание като негов пълномощник, а това обстоятелство също не е отразено в
протокола. Императивното изискване за посочване на присъствалите лица и
притежаваните от тях идеални части цели установяване по безспорен начин
наличието на кворум при гласуване на решенията, а чрез вписване на
пълномощниците и прилагане на съответните пълномощни се цели
установяване на валидно учредена представителна власт в полза на
упълномощените лица, към датата на провеждане на общото събрание. В
настоящия случай, установяване на тези обстоятелства е невъзможно.
В протокола от проведеното общо събрание не са вписани каквито и да
е изявления на присъствалите лица, както и направените предложения. По
отношение на нито едно от взетите решения не е посочен размер на идеалните
части, с които то е прието. Обстоятелството, че в приложен списък на лицата,
присъствали на общото събрание, са посочени и притежаваните от тях
идеални части, не може да обоснове извод за спазване изискването на чл.16,
ал.5 ЗУЕС.
Отделно, налице е несъответствие между обявения с поканата дневен
ред и проведеното гласуване на общото събрание. Решението за определяне
мандат на управителя е взето с гласуване по т.1, макар същото да е
предвидено като решение по т.2 от дневния ред. Съгласно оповестения с
поканата дневен ред, т.1 от същия е „Избор на фирма „Професионален
домоуправител“ или домоуправител от собствениците на сградата“, а т.2 е
„Избор на управител и контрольор“ на Етажната собственост и определяне на
мандата им“. При проведеното гласуване по т.1 /извършено в две части/ е
взето решение и относно мандата на избрания управител /решение по т.1 – Б/,
което е било предвидено да се извърши по т.2. По този начин не може да бъде
установено към кой от поставените въпроси, гласувани по т.1 – Б от
протокола се отнася взетото решение – за избор на управител или за
определяне на мандата му, както и дали по отношение на този срок изобщо е
било проведено гласуване.
С оглед гореизложеното, съдът намира, че процедурата по свикване и
7
провеждане на общото събрание на етажната собственост е опорочена.
Взетите решения следва да се отменят изцяло, като е безпредметно в такава
хипотеза да се разглеждат съображенията за материална незаконосъобразност
на всяко едно от тях /решение №28/06.06.2017 г. по гр.д. №2887/2016 г. на
ВКС, ГК 2 г.о./.
При горните доводи, предявеният иск се явява основателен, поради
което същият следва да бъде уважен изцяло.
С оглед изхода от спора, на основание чл.78, ал.1 ГПК, ищецът има
право на сторените разноски по делото. Ответникът въвежда възражение за
прекомерност на изплатеното от ищеца адвокатско възнаграждение, като по
основателността на същото, съдът намира следното.
С разпоредбата на чл.78, ал.5 ГПК се дава възможност, в случаите
когато заплатеното от страната възнаграждение за адвокат е прекомерно
съобразно действителната правна и фактическа сложност на делото, по искане
на насрещната страна да се определи по-нисък размер на разноските в тази им
част, но не по-малко от минимално определения размер съобразно чл.36 ЗА. С
решение №28/06.06.2017 г. по гр.д. №2887/2016 г. на ВКС, 2 г.о., постановено
в производство по чл.290 ГПК, е намерено, че независимо колко отделни
основания за незаконосъобразност на решението са посочени в исковата
молба, искът по чл. 40 ЗУЕС е един, като в този смисъл са постановените:
определение № 588/18.07.2014 г. по ч.гр.д. №4046/2014 г. на ВКС, 4 г.о.;
решение №37 от 20.04.2016 г. по гр.д. №20.04.2016 г. по гр.д. №4432/2015 г.
на ВКС, 1 г.о. Предявеният иск е неоценяем, поради което дължимото
минимално адвокатско възнаграждение е в размера, определен с разпоредбата
на чл.7, ал.1, т.4 от Наредба №1 от 9 юли 2004 г. за минималните размери на
адвокатските възнаграждения – 600 лева. Делото не се отличава с фактическа
и правна сложност; проведено е едно открито съдебно заседание, поради
което възражението на ответника се явява основателно и в полза на ищеца
следва да се присъди възнаграждение в определения минимален размер, а
именно – 600 лева. Предвид горното и съгласно приложен списък по чл.80
ГПК, в полза на ищеца се следват разноски в общ размер на 680 лева.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ по иска, предявен от М. Д. К., ЕГН **********, адрес:
*****************************, против Етажната собственост на жилищна
сграда с административен адрес: *****************************, като
незаконосъобразни, всички решения – от т.1 до т.5 вкл., приети на Общо
събрание на Етажната собственост на сграда с административен адрес:
*****************************, проведено на дата 20.10.2021 г., на
основание чл.40, ал.1 ЗУЕС.
ОСЪЖДА Етажната собственост на жилищна сграда с административен
адрес: ***************************** да заплати на М. Д. К., ЕГН
**********, адрес: *****************************, сторените разноски по
делото, в размер на 680 лева, на основание чл.78, ал.1 ГПК.
8
РЕШЕНИЕТО може да бъде обжалвано, с въззивна жалба пред Окръжен
съд - В., в двуседмичен срок от връчването му на
страните.
Съдия при Районен съд – В.: _______________________
9