№ 182
гр. Стара Загора, 25.06.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – СТАРА ЗАГОРА, II ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на двадесет и седми май през две хиляди двадесет и пета
година в следния състав:
Председател:Пламен Ст. З.
Членове:Мариана М. Мавродиева
Веселина К. Мишова
при участието на секретаря Катерина Ив. Маджова
като разгледа докладваното от Мариана М. Мавродиева Въззивно гражданско
дело № 20255500500225 по описа за 2025 година
Производството е образувано по въззивна жалба от В. З. З., чрез адв.Г.
М. от АК - София, против Решение № 1095/20.12.2024г., постановено по гр.д.
№ 4292/2023г. по описа на Районен съд – Стара Загора, с което се признава за
установено по отношение на В. З. З., че Г. М. Г. и Т. Д. Г. са собственици на
избено помещение №6, с площ от 15,40 кв.м., с граници и съседи на избеното
помещение /по предходен нотариален акт/: от изток - мазе на П.И. П.; от запад
- мазе на К.М.В.; от север - коридор на мазето и от юг - парк „Асен Златаров“,
представляващо прилежаща част към апартамент № 6, разположен на II етаж
от жилищната сграда, находяща се в гр. С.З., с актуален административен
адрес на ***, със застроена площ на апартамента от 86,41 кв. м.,
представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68850.516.40.1,
съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. С.З., одобрени
със Заповед № РД-18-1 от 07.01.2008 г. на Изпълнителния директор на
Агенцията по геодезия, картография и кадастър, който самостоятелен обект е
разположен в поземлен имот с идентификатор № 68850.516.40 и се осъжда В.
З. З. да предаде на Г. М. Г. и Т. Д. Г. владението на гореописаното избено
помещение; присъдени са разноски.
Въззивникът обжалва първоинстанционното решение, като
недопустимо, неправилно, необосновано и немотивирано. Намира, че същото
е постановено в противоречие с материалния закон, съдопроизводствените
правила и правото на ЕС. Така изложените изводи на съда не се подкрепяли от
представените и приети доказателства по делото. Счита, че съдът неправилно
1
не приложил последиците по чл.176, ал.3 от ГПК. Нарушил разпоредбата на
чл.146, ал.2 от ГПК, като не указал кои права и кои обстоятелства се
признават, кои обстоятелства не се нуждаят от доказване, как се разпределя
доказателствената тежест за подлежащите на доказване факти, нито указал на
страните за кои от твърдените от тях факти не се сочат доказателства. Счита,
че в нарушение на чл.195, ал.1 от ГПК, приемайки за относими
административния и технически статут на избено помещение № 6, предмет на
спора, обстоятелството дали предназначението на същото е било променяно,
съдът не назначил служебно вещо лице по делото. Твърди, че в обжалваното
решение не били обсъдени нито един от доводите и съображенията, изложени
в депозираното на 04.12.2024г. становище по делото, за което излага подробни
съображения.
Моли съдът да постанови решение, с което да отмени изцяло
обжалваното решение и вместо него да постанови ново, с което да отхвърли
предявения иск. Претендира присъждане на направените разноски в двете
производства.
Въззиваемите страни Г. М. Г. и Т. Д. Г., чрез пълномощника им адв.М. Х.
от АК – Стара Загора, оспорват въззивната жалба като неоснователна. Считат,
че решението е правилно и законосъобразно. Намират за неоснователни
оплакванията във въззивната жалба, като излагат подробни съображения.
Молят съда да потвърди обжалваното решение. Претендират
присъждане на направените разноски във въззивната инстанция.
Съдът, като обсъди направените в жалбите оплаквания и становищата
на страните, предвид събраните по делото доказателства, намери за
установено следното:
Предявен е иск с правно основание чл.108 от ЗС.
Ищците Г. М. Г. и Т. Д. Г. твърдят в исковата си молба, че с Нотариален акт за
дарение на недвижим имот № 82, том VII, рег. № 13303, дело № 1009 от 2015
г. ответникът В. З. З. станал собственик на самостоятелен обект в сграда -
апартамент № 6, разположен на II етаж, от жилищната сграда, находяща се в
гр. С.З., с актуален административен адрес на ***, със застроена площ на
апартамента от 86.41 кв.м., в която е включена и 1/9 част от стълбището,
водещо към апартамента, което е с площ от 5.29 кв.м., който апартамент се
състои от: две стаи, кухня, хол, баня с тоалетна, антре и коридор, с граници и
съседи на същия (по предходен нотариален акт): от изток-двор на
кооперацията; от запад - стълбище и апартамент на Ф.Н.Б.; от север - двор на
кооперацията и от юг - парк „Асен Златаров“ и стълбище, самостоятелният
обект в сграда е с идентификатор № 68850.516.40.1.6, с предназначение:
жилище, апартамент, на едно ниво, със съседни самостоятелни обекти в
сградата (по приложената кадастрална схема): на същия етаж: обект №
68850.516.40.1.5; под обекта: обект № 68850.516.40.1.3 и над обекта: обект №
68850.516.40.1.9, заедно с прилежащите му избено помещение № 6, с площ от
15.40 кв.м., с граници и съседи на избеното помещение (по предходен
нотариален акт): от изток - мазе на П.И. П.; от запад - мазе на К.М.В.; от север
2
- коридор на мазето и от юг парк „Асен Златаров“ и таванско помещение № 6,
с площ от 24.25 кв.м., с граници и съседи на таванското помещение (по
предходен нотариален акт): от изток таванско помещение на К.М.В. и
коридор; от запад *** от север - двор на кооперацията и от юг - таванско
помещение на Ф.Н.Б., заедно с 1/9 идеална част от общите части на сграда №
1, както и заедно с 1/9 идеална част от отстъпеното право на строеж върху
дворното място, в което е построена сградата, представляващо поземлен имот
с идентификатор № 68850.516.40 по кадастралната карта и кадастралните
регистри на гр. С.З., одобрени със Заповед № РД-18-1 от 07.01.2008г. на
изпълнителния директор на Агенцията по геодезия, картография и кадастър. С
Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 107, том VII, рег.
№ 10840, дело № 805 от 2016 г., сключен на двадесет и шести юли 2016 г.,
ответникът В. З. З. продал на Г. М. Г. същият описан в предходния абзац, свой
собствен, личен недвижим имот. Сделката била сключена по време на брака и
апартаментът бил собственост на двамата ищци в режим на СИО.
Впоследствие се оказало, че в Нотариалния акт за покупко- продажбата на
двадесет и шести юли 2016 г. нотариусът не включил прилежащото към
апартамента избено помещение № 6, с площ от 15.40 кв.м., с граници и съседи
на избеното помещение (по предходен нотариален акт): от изток - мазе на П.И.
П.; от запад - мазе на К.М.В.; от север - коридор на мазето и от юг - парк
„Асен Златаров“. Поради това и в Община С.З., и в АГКК към апартамента не
било отбелязано, че има прилежащо избено помещение. Двамата ищци не
обърнали внимание на този пропуск. Впоследствие се оказало, че ответникът
имал точно такова намерение - да изключи от сделката избеното помещение.
Г. М. разговарял с ответника и му споделил, че се чувства измамен, но му било
отговорено: „Сключили сме договор пред нотариус. Аз мазето си го оставям
за мене“. Дори го убеждавал, че това било напълно законно и дори трябвало
да му се подава ток към избеното помещение, тъй като
„Енергоразпределение“ не му откривали самостоятелна партида за избеното
помещение, поради това че същото не било отделен обект със самостоятелен
статут. М. отказал да подава ток, а ответникът В. З. заключил избеното
помещение и отказал да го предаде на ищците. Според чл. 37 от ЗС избените
помещения били придадени към етажи или части от етаж. В случая
процесното избено помещение № 6 било придадено към апартамента, който
ищците закупили от ответника. Етажи или части от етажи, заедно с
придадените към тях помещения в тавана или зимника, можели да
принадлежат на отделни собственици - държавата, общините и други
юридически или физически лица. То не можело да бъде отделено от
апартамента, който придобили с Нотариален акт за покупко-продажба на
недвижим имот № 107, том VII, рег. №2 10840, дело № 805 от 2016г. Съгласно
чл.98 от ЗС, освен ако не било постановено или уговорено друго,
принадлежността към вещ не била самостоятелна вещ и съответно не можела
да се придобива самостоятелно, а следвала собствеността на главната вещ. В
случая не можело да бъде уговорено друго, така както се опитал ответникът
3
да манипулира покупко-продажбата и да изключи избеното помещение от
предмета на сделката. Не можел, защото съгласно §, т. 1 от ЗКИР
„самостоятелен обект в сграда или в съоръжение на техническата
инфраструктура" била обособена част от сградата или съоръжението, която
била обект на собственост и имала самостоятелно функционално
предназначение. Това избено помещение принадлежало към собствения на
ищците апартамент и нямало самостоятелно функционално предназначение.
Това избено помещение било неразделна част от апартамента и било
собственост на ищците. Ищците молят съда да постанови решение, с което да
приеме за установено по отношение на ответника В. З. З., че ищците Г. М. Г. и
Т. Д. Г. са собственици по силата н Нотариален акт за покупко-продажба на
недвижим имот № 107, том VII, рег. № 10840, дело № 805 от 2016 г. на
нотариус с район на действие на Районен съд - Стара Загора, рег. № 181, на
избено помещение № 6, с площ от 15.40 кв.м., с граници и съседи на избеното
помещение (по предходен нотариален акт): от изток мазе на П.И. П.; от запад -
мазе на К.М.В.; от север - коридор на мазето и от юг - парк „Асен Златаров“,
представляващо прилежаща част към апартамент № апартамент № 6,
разположен на ІІ етаж, от жилищната сграда, находяща се в гр. С.З., с актуален
административен адрес на ***, със застроена площ на апартамента от 86.41
кв.м., представляващ самостоятелният обект в сграда е с идентификатор №
68850.516.40.1.6, съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри на
гр. С.З., одобрени със Заповед № РД-18-1 от 07.01.2008 г. на изпълнителния
директор на Агенцията по геодезия, картография и кадастър, който
самостоятелен обект е разположен в поземлен имот с идентификатор №
68850.516.40, предназначение жилище, апартамент и да го осъди да предаде
на ищците владението върху собственото им избено помещение. Претендират
разноски.
Ответникът В. З. З. не е подал писмен отговор в законния срок. В
съдебно заседание взема становище за неоснователност на иска. Оспорва
правото на собственост върху описаното избено помещение, като твърди че
волята на страните при сключване на договора за продажба на недвижим имот
е била избеното помещение да остане в собственост на ответника, като
съобразно тази уговорка е била определена и продажната цена. Моли съдът да
отхвърли иска.
За да постанови решението си РС – Стара Загора е намерил за
установено следното: Предявеният иск е осъдителен, за защита правото на
собственост с правно основание чл.108 от ЗС.
Предмет на предявения ревандикационен иск е избено помещение,
представляващо прилежаща част към апартамент №6 в жилищна сграда с
адрес гр. С.З., ***. Правото си на собственост върху този имот ищците
извличат от Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 107,
том VI, рег. №10840, дело №805 от 2016 г., видно от който на 26.07.2016 г.
ответникът В. З. З. е продал на ищеца Г. М. Г. самостоятелен обект в сграда -
апартамент №6, разположен на II етаж от жилищната сграда, находяща се в гр.
4
С.З. с актуален административен адрес на ***, със застроена площ на
апартамента от 86,41 кв. м., в която е включена и съответния процент идеална
част от стълбището, водещо към апартамента, което е с площ от 5,19 кв. м.,
който апартамент се състои от: две стаи, кухня, хол, баня с тоалетна, антре и
коридор, с граници и съседи /по предходен нотариален акт/: от изток - двор на
кооперацията; от запад - стълбище и апартамент на Ф.Н.Б.; от север - двор на
кооперацията и от юг - парк „Асен Златаров“ и стълбище, който
самостоятелен обект в сграда е с идентификатор № 68850.516.40.1.6, с
предназначение: жилище, апартамент, на едно ниво, заедно с прилежащото му
таванско помещение № 6, с площ от 24,25 кв. м., с граници и съседи на
таванското помещение /по предходен нотариален акт/: от изток - таванско
помещение на К.М.В. и коридор; от запад - ***; от север - двор на
кооперацията; от юг - таванско помещение на Ф.Н.Б., заедно със съответния
процент идеални части от общите части на сграда №1, както и заедно със
съответния процент идеални части от отстъпеното право на строеж върху
дворното място, в което е построена сградата, представляващо поземлен имот
с идентификатор № 68850.516.40 по кадастрална карта и кадастралните
регистри на гр. С.З., одобрени със Заповед № РД-18-1 от 07.01.2008 г. на
Изпълнителния директор на Агенцията по геодезия, картография и кадастър.
От представеното по делото Удостоверение за сключен граждански брак,
издадено въз основа на акт за граждански брак №0310 от 30.06.1974 г. на
Община Ямбол, съдът е установил, че към момента на сключване на договора
за продажба на недвижим имот /26.07.2016 г./ - ищецът Г. М. Г. е бил в
граждански брак с ищцата Т. Д. Г..
С Нотариален акт за дарение на недвижим имот № 82, том VII, рег. №
13303, дело №1009 от 2015 г., на 02.09.2015 г., Н.К.З. е дарила на своя син
самостоятелен обект в сграда - Апартамент №6, разположен на II етаж от
жилищната сграда, находяща се в гр. С.З. с актуален административен адрес
на ***, със застроена площ на апартамента от 86, 41 кв. м., в която е включена
и 1/9 част от стълбището, водещо към апартамента, което е с площ от 5,19 кв.
м., който апартамент се състои от: две стаи, кухня, хол, баня с тоалетна, антре
и коридор, с граници и съседи на същия /по предходен нотариален акт/: от
изток - дворна кооперацията; от запад -стълбище и апартамент на Ф.Н.Б., от
север - двор на кооперацията и от юг - парк „Асен Златаров“ и стълбище,
самостоятелният обект в сграда е с идентификатор 68850.516.40.1.6, с
предназначение: жилище, апартамент на едно ниво, със съседни
самостоятелни обекти в сградата /по приложена кадастрална схема/: на същия
етаж: обект №68850.516.40.1.5; под обекта: обект №68850.516.40.1.3 и над
обекта: обект №68850.516.40.1.9, заедно с прилежащите му избено помещение
№6, с площ от 15,40 кв.м., с граници и съседи на избеното помещение /по
предходен нотариален акт/; от изток - мазе на П.И. П.; от запад - мазе на
К.М.В.; от север - коридор на мазето и от юг - парк „Асен Златаров“ и
таванско помещение №6, с площ от 24,25 кв. м. с граници и съседи на
таванското помещение /по предходен нотариален акт/: от изток - таванско
5
помещение на К.М.В. и коридор; от запад - ***; от север -двор на
кооперацията, от юг - таванско помещение на Ф.Н.Б., заедно с 1/9 идеална част
от отстъпеното право на строеж върху дворното място, в което е построена
сградата, представляващо поземлен имот с идентификатор №68850.516.40 по
кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. С.З., одобрени със
Заповед № РД-18-1 от 07.01.2008 г. на Изпълнителния директор на Агенцията
по геодезия, картография и кадастър.
При сравнение на предмета на договорите, обективирани в двата
приложени нотариални акта, съдът е установил, че прилежащото сервизно
помещение - избено помещение №6 към гореописания самостоятелен обект -
Апартамент №6 е било изключено от описанието на същия в Нотариален акт
за покупко-продажба на недвижим имот № 107, том VI, рег.№10840, дело
№805 от 2016 г. Ответникът оспорва правото на собственост върху описаното
избено помещение, като твърди, че волята на страните при сключване на
договора за продажба на недвижим имот е била избеното помещение да
остане в собственост на ответника, като съобразно тази уговорка е била
определена и продажната цена.
Свидетелката Н.К.З. /майка на ответника/ сочи в показанията си пред
първата инстанция, че при прехвърляне страните се разбрали мазето да остане
за ответника, понеже бил решил да го преустрои за живеене. Цената на мазето
била приспадната от общата цена на жилището. На всички уговорки
присъствала и свидетелката. Тази воля на страните била потвърдена в
агенцията за недвижими имоти, както и при изповядване на сделката пред
нотариус. Нотариалният акт бил прочетен от нотариуса на страните, от страна
на които нямало претенции.
Според районния съд изначално складовите помещения - зимнични и
тавански - винаги следват правата на собственост на жилището, което
обслужват. Те нямат самостоятелен правен статут. По изключение
съществуват възможности за самостоятелно обособяване на правото на
собственост върху такива обекти или промяна на главния обект, който
помещението обслужва, при наличието на определени правни,
административни и техническо - устройствени предпоставки. Такива
помещения могат да се прехвърлят самостоятелно (без жилището) по два
начина. Първият начин е ако се премине през законоустановената
административна процедура (в това число одобряване на проекти, издаване на
разрешение за строеж, съгласия от съседите, текущи актове и въвеждане в
експлоатация) по смяна на предназначението на помещението и обособяване
на нов самостоятелен обект със самостоятелен кадастрален статут. За целта
помещението трябва да отговаря на изискванията за обекта, в който се
преобразува. Така то става самостоятелен обект, годен за прехвърляне (или за
друга разпоредителна сделка). Вторият начин тавани и мазета да се
прехвърлят самостоятелно е, ако приобретателят е лице, притежаващо друг
обект в сградата. Тогава съответното обслужващо помещение си остава такова
(не се променя статута му), но става част от друг обект в сградата. Не е
6
възможно обаче таван или мазе да бъде прехвърлено в този си вид на лице,
което не е етажен собственик в сградата - тогава е допустим само първият
вариант.
Районният съд е приел, че по делото не се установява предназначението
на избеното помещение, предмет на спора, да е било променяно по реда на
глава VIII на ЗУТ, нито избеното помещение да отговаря на административно-
правните критерии за такава промяна. От друга страна, макар и за обекта да
съществува друго складово помещение - таван, то няма данни, че ответникът е
собственик и на друг самостоятелен обект в сградата в режим на етажна
собственост, към който избеното помещение, предмет на настоящото дело,
може да стане прилежаща част. Поради това съдът е намерил, че не са налице
изискуемите законови предпоставки за възникване отделно право на
собственост върху процесното избено помещение в полза на ответника,
поради което е направил извод, че последното е преминало в собственост на
ищците в качеството си на принадлежност към главния самостоятелен обект
по силата на сключения договор за продажба на същия на 26.07.2016 г.
Съдът е намерил за ирелевантно обстоятелството, че избеното
помещение не е било вписано в съответния Нотариален акт за покупко-
продажба на недвижим имот № 107, том VI, рег. №10840, дело №805 от 2016 г.
Позовал се е на Решение № 154/01.12.1964 г. по гр. д. № 131/1964 г. на ОСГК
на ВС съгласно което, когато етажният собственик прехвърли върху трето
лице собственото си жилище, приобретателят придобива правата на своя
праводател и върху общите части, съответстващи на прехвърленото жилище,
макар и да не е упоменато в нотариалния акт, като това разрешение е
приложимо и за акцесорните помещения към жилището. При така изложеното
според районния съд е без значение волята на страните при сключване на
договора за покупко-продажба на недвижимия имот по отношение на
обстоятелството в чий патримониум да остане избеното помещение след
прехвърляне собствеността върху главния самостоятелен обект, тъй като
съществува непреодолима правна пречка за обособяване на отделно право на
собственост /различно от това върху самостоятелния обект - апартамент/ само
върху избеното помещение.
По тези съображения съдът е намерил, че по делото се установява
наличието на първата предпоставка за уважаване на иска за собственост -
ищците да са собственици на избено помещение №6 с площ от 15,40 кв.м., с
граници и съседи на избеното помещение: от изток - мазе на П.И. П.; от запад
- мазе на К.М.В.; от север - коридор на мазето и от юг - парк „Асен Златаров“,
представляващо прилежаща част към апартамент № 6, разположен на II етаж
от жилищната сграда, находяща се в гр. С.З., с актуален административен
адрес на ***, със застроена площ на апартамента от 86,41 кв. м.,
представляващ самостоятелният обект в сграда с идентификатор
68850.516.40.1, съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.
С.З., одобрени със Заповед № РД-18-1 от 07.01.2008 г. на Изпълнителния
директор на Агенцията по геодезия, картография и кадастър, който
7
самостоятелен обект е разположен в поземлен имот с идентификатор №
68850.516.40.
Съдът е приел за установено и обстоятелството, че към настоящия
момент претендираното избено помещение се владее от ответника. Затова е
намерил, че е налице и втората предпоставка за уважаване на иска за
собственост по чл.108 от ЗС - ответникът да упражнява фактическа власт
върху вещта, в случая - описаното по-горе избено помещение №6.
В хода на производството не са изложени твърдения и не са представени
доказателства за наличието на ограничено вещно право или облигационно
правоотношение, по силата на което ответникът да владее спорната част от
имота на правно основание. Предвид това съдът е счел, че ответникът владее
процесното избено помещение №6 без правно основание, т.е. налице е и
третата предпоставка за уважаване на иска за собственост.
В резултат на съображенията си СтРС е намерил, че предявеният иск по
чл.108 от ЗС за установяване по отношение на ответника, че ищците са
собственици на процесното избено помещение №6, с площ от 15,40 кв.м.,
представляващо прилежаща част към апартамент № 6, разположен на II етаж
от жилищната сграда, находяща се в гр. С.З., с актуален административен
адрес на ***, със застроена площ на апартамента от 86,41 кв. м.,
представляващ самостоятелният обект в сграда с идентификатор
68850.516.40.1, съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.
С.З., одобрени със Заповед № РД-18-1 от 07.01.2008 г. на Изпълнителния
директор на Агенцията по геодезия, картография и кадастър, който
самостоятелен обект е разположен в поземлен имот с идентификатор №
68850.516.40 и за осъждане на ответника да предаде на ищците владението на
гореописаното избено помещение, е основателен и следва да бъде уважен.
Като подложи на самостоятелна преценка събраните пред първата
инстанция писмени и гласни доказателства въззивният съд намира за
установена следната фактическа обстановка по делото: Предявеният иск е
осъдителен, за защита правото на собственост с правно основание чл.108 от
ЗС, с предмет - избено помещение, представляващо прилежаща част към
апартамент № 6 в жилищна сграда с адрес гр. С.З., ***.
Ищците са придобили правото си на собственост върху този имот по
силата на договор, отразен в Нотариален акт за покупко-продажба на
недвижим имот № 107, том VI, рег. №10840, дело №805 от 2016 г., съгласно
който на 26.07.2016 г. ответникът В. З. З. е продал на ищеца Г. М. Г.
самостоятелен обект в сграда - апартамент №6, разположен на II етаж от
жилищната сграда, находяща се в гр. С.З. с актуален административен адрес
на ***, със застроена площ на апартамента от 86,41 кв. м., в която е включена
и съответния процент идеална част от стълбището, водещо към апартамента,
което е с площ от 5,19 кв. м., който апартамент се състои от: две стаи, кухня,
хол, баня с тоалетна, антре и коридор, с граници и съседи /по предходен
нотариален акт/: от изток - двор на кооперацията; от запад - стълбище и
апартамент на Ф.Н.Б.; от север - двор на кооперацията и от юг - парк „Асен
8
Златаров“ и стълбище, който самостоятелен обект в сграда е с идентификатор
№ 68850.516.40.1.6, с предназначение: жилище, апартамент, на едно ниво, със
съседни самостоятелни обекти в сградата /по приложената кадастрална
схема/; на същия етаж: обект №68850.516.40.1.5; под обекта: обект
№68850.516.40.1,3 и над обекта: обект № 68850.516.40.1.9, заедно с
прилежащото му таванско помещение № 6, с площ от 24,25 кв. м., с граници и
съседи на таванското помещение /по предходен нотариален акт/: от изток -
таванско помещение на К.М.В. и коридор; от запад - ***; от север - двор на
кооперацията; от юг - таванско помещение на Ф.Н.Б., заедно със съответния
процент идеални части от общите части на сграда №1, както и заедно със
съответния процент идеални части от отстъпеното право на строеж върху
дворното място, в което е построена сградата, представляващо поземлен имот
с идентификатор № 68850.516.40 по кадастрална карта и кадастралните
регистри на гр. С.З., одобрени със Заповед № РД-18-1 от 07.01.2008 г. на
Изпълнителния директор на Агенцията по геодезия, картография и кадастър.
Не е спорно, че към момента на сключване на договора за продажба на
недвижим имот /26.07.2016 г./ - ищецът Г. М. Г. е бил в граждански брак с
ищцата Т. Д. Г..
От представения Нотариален акт за дарение на недвижим имот № 82,
том VII, рег. № 13303, дело №1009 от 2015 г., на 02.09.2015 г., се установява,
че Н.К.З. е дарила на своя син самостоятелен обект в сграда - Апартамент №6,
разположен на II етаж от жилищната сграда, находяща се в гр. С.З. с актуален
административен адрес на ***, със застроена площ на апартамента от 86, 41
кв. м., в която е включена и 1/9 част от стълбището, водещо към апартамента,
което е с площ от 5,19 кв. м., който апартамент се състои от: две стаи, кухня,
хол, баня с тоалетна, антре и коридор, с граници и съседи на същия /по
предходен нотариален акт/: от изток - дворна кооперацията; от запад -
стълбище и апартамент на Ф.Н.Б., от север - двор на кооперацията и от юг -
парк „Асен Златаров“ и стълбище, самостоятелният обект в сграда е с
идентификатор 68850.516.40.1.6, с предназначение: жилище, апартамент на
едно ниво, със съседни самостоятелни обекти в сградата /по приложена
кадастрална схема/: на същия етаж: обект №68850.516.40.1.5; под обекта:
обект №68850.516.40.1.3 и над обекта: обект №68850.516.40.1.9, заедно с
прилежащите му избено помещение №6, с площ от 15,40 кв.м., с граници и
съседи на избеното помещение /по предходен нотариален акт/; от изток - мазе
на П.И. П.; от запад - мазе на К.М.В.; от север - коридор на мазето и от юг -
парк „Асен Златаров“ и таванско помещение №6, с площ от 24,25 кв. м. с
граници и съседи на таванското помещение /по предходен нотариален акт/: от
изток - таванско помещение на К.М.В. и коридор; от запад - ***; от север -
двор на кооперацията, от юг - таванско помещение на Ф.Н.Б., заедно с 1/9
идеална част от отстъпеното право на строеж върху дворното място, в което е
построена сградата, представляващо поземлен имот с идентификатор
№68850.516.40 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. С.З.,
одобрени със Заповед № РД-18-1 от 07.01.2008 г. на Изпълнителния директор
9
на Агенцията по геодезия, картография и кадастър.
По делото няма спор, че прилежащото сервизно помещение - избено
помещение №6 към гореописания самостоятелен обект - Апартамент №6 е
било изключено от описанието на имота в Нотариален акт за покупко-
продажба на недвижим имот № 107, том VI, рег.№10840, дело №805 от 2016 г.
Ответникът оспорва правото на собственост върху описаното избено
помещение, с твърдението, че волята на страните при сключване на договора
за продажба на недвижим имот е била избеното помещение да остане в
собственост на ответника, а съобразно тази уговорка е била определена и
продажната цена.
За изясняване на делото от фактическа страна пред районния съд са
изслушани гласни доказателства. Свидетелката Н.К.З. /майка на ответника/
твърди, че страните са се разбрали, че при прехвърляне на процесния
недвижимия имот мазето ще остане за сина и –ответника по делото, понеже е
решил да го преустрои за живеене. Цената на мазето е била приспадната от
общата цена на жилището. Свидетелката е присъствала на уговорките между
страните. Тази им воля е била потвърдена в агенцията за недвижими имоти,
както и при изповядване на сделката пред нотариус. Нотариалният акт е бил
прочетен от нотариуса на страните, които не са имали претенции.
Въззивният съд споделя съображенията на районния съд, че изначално
складовите помещения - зимнични и тавански - винаги следват правата на
собственост на жилището, което обслужват. Те нямат самостоятелен правен
статут. По изключение съществува възможност за самостоятелно обособяване
на правото на собственост върху такива обекти или промяна на главния обект,
който помещението обслужва, при наличието на определени правни,
административни и техническо - устройствени предпоставки. Такива
помещения могат да се прехвърлят самостоятелно (без жилището) по два
начина. Първият начин е ако се премине през законоустановената
административна процедура (в това число одобряване на проекти, издаване на
разрешение за строеж, съгласия от съседите, текущи актове и въвеждане в
експлоатация) по смяна на предназначението на помещението и обособяване
на нов самостоятелен обект със самостоятелен кадастрален статут. За целта
помещението трябва да отговаря на изискванията за обекта, в който се
преобразува. Така то става самостоятелен обект, годен за прехвърляне (или за
друга разпоредителна сделка). Вторият начин тавани и мазета да се
прехвърлят самостоятелно е, ако приобретателят е лице, притежаващо друг
обект в сградата. Тогава съответното обслужващо помещение си остава такова
(не се променя статута му), но става прилежаща част към друг обект в
сградата. Не е възможно обаче таван или мазе да бъде прехвърлено в този си
вид на лице, което не е етажен собственик в сградата - тогава е допустим само
първият вариант. В този смисъл е Решение №1368/03.12.2008 г. по гр. д.
№4834/2007 г., ВКС, IV ГО.
По делото няма нито твърдения, нито доказателства, които да
установяват предназначението на избеното помещение, предмет на спора, да е
10
било променяно по реда на глава VIII на ЗУТ, нито избеното помещение да
отговаря на административно-правните критерии за такава промяна. От друга
страна, макар и за обекта на ищците да съществува друго складово помещение
- таван, то не са налице данни, ответникът да е собственик на друг
самостоятелен обект в сградата в режим на етажна собственост, към който
избеното помещение, предмет на настоящото дело, може да стане прилежаща
част. Предвид липсата на твърдения и доказателства за собственост на
ответника на друг самостоятелен обект в сградата, съдът намира, че не са
налице изискуемите законови предпоставки за възникване отделно право на
собственост върху процесното избено помещение в полза на ответника на това
основание. Предвид липсата на изискуемите законови предпоставки за
отделяне на правото на собственост на избеното помещение от обекта, към
който е прилежащ, съдът приема, че същото е станало собственост на ищците
в качеството си на принадлежност към главния самостоятелен обект по силата
на сключения договор за продажба на същия на 26.07.2016 г.
Без значение за спора е обстоятелството, че избеното помещение не е
отразено в Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 107, том
VI, рег. №10840, дело №805 от 2016 г. Когато етажният собственик прехвърли
върху трето лице собственото си жилище, приобретателят придобива правата
на своя праводател и върху общите части, съответстващи на прехвърленото
жилище, макар и да не е упоменато в нотариалния акт, като това разрешение е
приложимо и за акцесорните помещения към жилището. В този смисъл са
Решение № 154/01.12.1964 г. по гр. д. № 131/1964 г. на ОСГК на ВС и Решение
№ 207/16.06.2011 г. по гр. д. №867/2010 г. II г.о. ВКС. Затова дори волята на
страните при сключване на договора за покупко-продажба на недвижимия
имот по отношение на собствеността върху избеното помещение след
прехвърляне собствеността върху главния самостоятелен обект да е била
друга, то съществува непреодолима правна пречка за обособяване на отделно
право на собственост /различно от това върху самостоятелния обект -
апартамент/ само върху избеното помещение.
По изложените съображения, по категоричен начин е установено по
делото наличието на първата предпоставка за уважаване на иска за
собственост - ищците да са собственици на избено помещение №6 с площ от
15,40 кв.м., представляващо прилежаща част към апартамент № 6,
разположен на II етаж от жилищната сграда, находяща се в гр. С.З., с актуален
административен адрес на ***, със застроена площ на апартамента от 86,41 кв.
м., представляващ самостоятелният обект в сграда с идентификатор
68850.516.40.1, съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.
С.З., одобрени със Заповед № РД-18-1 от 07.01.2008 г. на Изпълнителния
директор на Агенцията по геодезия, картография и кадастър, който
самостоятелен обект е разположен в поземлен имот с идентификатор №
68850.516.40. Не е спорно обстоятелството, че към момента на разглеждане на
делото, претендираното избено помещение се владее от ответника, което
обуславя извод, че е налице и втората предпоставка за уважаване на иска за
11
собственост по чл.108 от ЗС - ответникът да упражнява фактическа власт
върху вещта - избено помещение №6. Ответникът не излага твърдения и не
представя доказателства за наличието на ограничено вещно право или
облигационно правоотношение, по силата на което да владее спорното
помещение на годно правно основание. Поради това съдът намира, че
ответникът владее процесното избено помещение №6 без правно основание,
което означава, че е налице и третата предпоставка за уважаване на иска за
собственост.
Предвид изложените съображения, въззивният съд намира, че
предявения иск по чл.108 от ЗС за установяване по отношение на ответника,
че ищците са собственици на процесното избено помещение №6, с площ от
15,40 кв.м., представляващо прилежаща част към апартамент № 6,
разположен на II етаж от жилищната сграда, находяща се в гр. С.З., с актуален
административен адрес на ***, със застроена площ на апартамента от 86,41 кв.
м., представляващ самостоятелният обект в сграда с идентификатор
68850.516.40.1, съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.
С.З., одобрени със Заповед № РД-18-1 от 07.01.2008 г. на Изпълнителния
директор на Агенцията по геодезия, картография и кадастър, който
самостоятелен обект е разположен в поземлен имот с идентификатор №
68850.516.40 и за осъждане на ответника да предаде на ищците владението на
гореописаното избено помещение, е основателен и правилно е уважен от
районния съд.
Неоснователни са оплакванията на въззивника, че съдът не неправилно
не приложил последиците по чл.176, ал.3 от ГПК, както и че нарушил
разпоредбата на чл.146, ал.2 от ГПК, като не указал кои права и кои
обстоятелства се признават, кои обстоятелства не се нуждаят от доказване, как
се разпределя доказателствената тежест за подлежащите на доказване факти,
нито указал на страните за кои от твърдените от тях факти не се сочат
доказателства. Поставените към ищците въпроси по реда на чл. 176 ГПК,
касаят предварителните уговорки преди сключване на сделката по
прехвърляне на недвижимия имот, както и уговорките относно цената на
недвижимия имот, прилежащите помещения и други, които обстоятелства са
без значение за резултата по делото, тъй като въпросът е изцяло правен.
Доколкото поставените към ищците въпроси по реда на чл. 176 ГПК са
неотносими към предмета на спора и не могат да окажат влияние върху
резултата по делото, съдът не следва да прилага санкцията, предвидена в
разпоредбата на чл. 176, ал.3 ГПК за тези обстоятелства.
В доклада по делото, възпроизведен в протокола от съдебно заседание на
18.09.2024г. СтРС е определил правилно правната квалификация на спора,
съобразно предмета му и е разпределил доказателствената тежест между
страните. Указал е на ответника, че следва да установи наличието на правно
основание за владението върху избеното помещение, предмет на иска.
Доколкото ответникът не е подал отговор, не е изложил никакви твърдения в
подкрепа на оспорването си, няма как съдът да му даде конкретни указания
12
какво следва да установява по - конкретно по делото. В случая съдът е
изпълнил задължението си по чл. 146 ГПК и е правилно разпределил между
страните доказателствената тежест.
Не е налице нарушение на чл.195, ал.1 от ГПК, като съдът не е назначил
служебно вещо лице по делото, доколкото дори да са относими към спора
административния и технически статут на избено помещение № 6 и
обстоятелството дали предназначението на същото е било променяно,
ответникът няма изложени твърдения в тази насока, които да подлежат на
доказване по делото. Както бе отбелязано по – горе ответникът е пропуснал
възможността да направи обосновани твърдения за оспорване на предявения
ревандикационен иск, тъй като не е подал писмен отговор, нито в съдебно
заседание е изложил твърдения за промяна на статута на избеното помещение
или за обособяването му по административен ред в самостоятелен обект на
правото. Единствените доводи, своевременно изложени от ответника в
първото по делото съдебно заседание на 18.09.2024г. касаят волята на
страните, избеното помещение да остане негова собственост като бъде
изключено от сделката за прехвърляне на недвижимия имот, по които
районният съд се е произнесъл в решението и ги е намерил за неотносими към
спора.
Изложените във въззивната жалба оплаквания, че искът на ищците бил
недопустим, тъй като липсва надлежна активна и пасивна материално- правна
и процесуално правна легитимация на страните и правен интерес, освен че са
направени несвоевременно са и неоснователни. От представените по делото
твърдения на ищците в исковата молба е безспорно наличието на активна и
пасивна процесуално правна и материално правна легитимация на страните.
Обстоятелството, че в нотариалния акт по договора избеното помещение не е
включено, не обуславя извод, различен от този, който е направил районния
съд, тъй като прилежащите помещения следват основния обект към който са
придадени, и дори да не са вписани изрично в договора, следват правото на
собственост на основния обект. Както е посочено по – горе в решението,
недопустимо е отделянето на прилежащото избено помещение в
самостоятелен обект на собственост, преди да бъде променено
предназначението му като самостоятелен обект и доколкото ответника не
притежава друг основен обект в сградата, няма как да притежава прилежащо
избено помещение и на второто основание.
Останалите оплаквания във въззивната жалба, по които районният съд
не се е произнесъл в решението си, тъй като са направени несвоевременно,
едва в писмената защита по делото от 05.12.2024г.,от пълномощника на
ответника, въззивният съд намира, че също не следва да обсъжда.
По изложените съображения въззивният съд намира, че обжалваното
решение на СтРС като правилно следва да бъде потвърдено. В полза на
въззиваемите следва да се присъдят разноски по делото за настоящата
инстанция за адвокатско възнаграждение в размер на 2000 лв., съгласно
представените доказателства и списък по чл. 80 ГПК.
13
Водим от горните мотиви, Окръжният съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 1095/20.12.2024г., постановено по гр.д. №
4292/2023г. по описа на Районен съд – Стара Загора.
ОСЪЖДА В. З. З. от гр. С., ***, ЕГН ********** да заплати на Г. М. Г.
от гр. С.З., ***, ЕГН ********** и Т. Д. Г. от гр. С.З., ***, ЕГН **********
сумата 2000 /две хиляди/ лева, представляваща разноски по делото за
въззивното производство за един адвокат.
Решението може да бъде обжалвано пред ВКС с касационна жалба при
условията на чл. 280, ал.1 ГПК, в едномесечен срок от връчването му на
страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
14