№ 200 / 12.5.2017 г.
Р Е Ш Е Н И Е
12.05.2017 година, град Монтана
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
Районен съд - Монтана, ІV - ти граждански състав в
открито съдебно заседание от 23.03.2017 година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: АНЕЛИЯ ЦЕКОВА
при секретаря Е. Ефремова и с участието на
прокурора....................................., като разгледа докладваното от
съдия Цекова гражданско дело № 1519 по описа за 2016 година, за да се
произнесе, взе предвид следното:
Производството е по обективно
съединени при условията на евентуалност искове за прогласяване нищожност на
договор за продажба на недвижими имоти поради противоречие на закона - чл.26,
ал.1, предложение 1 от ЗЗД, установителен иск – за установяване споразумяване
между законния представител на прехвърлителя и приобретателя във вреда на
представлявания - по чл.40 от ЗЗД и
обусловени искове за ревандикация на недвижими имоти с правно основание чл.108
от ЗС.
В производството е направено възражение
за придобивна давност по чл.79, ал.2 от Закона за собствеността.
Ищецът „Земпродукт-1" ЕООД,
с. Охрид, област Монтана, представляван от управителя Т. В., твърди, че с ответницата А.Г.А. xxx са
сключили договор за продажба на недвижими имоти, обективиран в Нотариален акт №
29, том VI, рег. № 7686, дело № 446/2011г. на нотариус peг. № 596 и район на действие Районен
съд - Монтана, вписан в Служба по вписвания с вх. рег. № 3635/15.07.2011г., акт
№ 54, том ХІ, дело № 1501, а именно: 1. „Нива" с площ 24, 636 дка., представляваща
имот № 033015 - местност „Под камъка" в землище с ЕКАТТЕ: xxxx ,
с.Мадан, област Монтана, при граници и съседи: Имот № 033010; Имот № 033011;
Имот № 0330028; Имот № 033012 и Имот № 000221; 2. „Нива" с площ 7, 684
дка., представляваща имот № 043046 -местност „Белите камъни" в землище с
ЕКАТТЕ: xxxx , с.Мадан, област Монтана, при граници и
съседи: Имот № 043045; Имот № 043047; Имот № 043012 образуван от имот № 043001;
3. „Нива" с площ 18, 824 дка., представляваща имот № 040015 - местност
„Войнишки път" в землище с ЕКАТТЕ: xxxx ,
с.Мадан, област Монтана, при граници и съседи: Имот № 040014; Имот № 040016;
Имот № 040017; Имот № 040004 и Имот № 000288 образуван от имот № 040012 и 4. „Нива"
с площ 18, 570 дка., представляваща имот № 040014 - местност „Войнишки
път" в землище с ЕКАТТЕ: xxxx , с.Мадан, област Монтана при граници и
съседи: Имот № 040013; Имот № 040016; Имот № 040015; Имот № 040011 и Имот №
000288 образуван от имот № 040012. Поддържа, че продажбата на посочените по-горе недвижими
имоти е извършена от управителя на дружеството Г. К. П., който е действал и
като пълномощник на ответницата А.Г.А., която е негова роднина - дъщеря. Сочи,
че при извършената продажба е постигната привидна договореност като е
декларирано, че действително уговореното плащане по договора е в размер 5000
лв., без да са представени доказателства за изплащането на сумата, дължима от
купувача по договора. Твърди, че неяснотата по отношение договорената цена и не заплатена
такава е в противоречие с разпоредбата на чл. 183, ал.1 и чл.200 от ЗЗД, водещо
до нищожност на договора поради противоречие на закона /чл.26, ал. 1,
предложение 1 от ЗЗД/. Изтъква също, че управителя на дружеството и лицето, чиито пълномощник
отново се явява управителя на дружеството, са имали за цел да сключат една
недобросъвестна и увреждаща представлявания /продавача/ сделка, тъй като
договорената и твърдяна, че е заплатена цена на продаваните имоти е в пъти
по-ниска от данъчната оценка и в десетки пъти по-ниска от пазарната стойност на
същите и тази цена не е заплатена от ответницата - купувач по договора. Твърди,
че управителя на дружеството е действал без изричното съгласие да договаря сам
със себе си или с друго лице, което той също представлява, ръководен от личен
интерес и интереса на своята дъщеря във вреда на представлявания /продавач/ с
намерение да се увреди същия, поради което договора противоречи на закона и
добрите нрави. Наред с това поддържа, че първият ответник А.Г.А. се е
разпоредила с
недвижимите имоти, предмет на договора за покупко-продажба, като имот № 040015, имот
№ 040014 и имот № 043045 са продадени на втория ответник - ,,Агро-К.П."
ЕООД, а имот № 033015 е продаден на третия ответник Б.С.Г..
Моли съда, да прогласи договор за
продажба на недвижими имоти, обективиран в Нотариален акт № 29, том VI, рег. №
7686, дело № 446/2011г. на нотариус peг. № 596 и район на действие Районен
съд - Монтана, за нищожен поради противоречие на закона и поради накърняване на
добрите нрави, изразяващо се в договаряне продажбата на цена значително
по-ниска от данъчната и пазарната оценка на имотите и липса на насрещна
престация; да признае за установено по отношение на втория ответник „Агро-К.П."
ЕООД, че „Земпродукт-1" ЕООД е собственик на следните недвижими имоти:
„Нива" с площ 7, 684 дка., представляваща имот № 043046 -местност „Белите
камъни" в землище с ЕКАТТЕ: xxxx , с.Мадан, област Монтана, при граници и
съседи: Имот № 043045; Имот № 043047; Имот № 043012 образуван от имот № 043001;
„Нива" с площ 18, 824 дка., представляваща имот № 040015 - местност
„Войнишки път" в землище с ЕКАТТЕ: xxxx ,
с.Мадан, област Монтана, при граници и съседи: Имот № 040014; Имот № 040016;
Имот № 040017; Имот № 040004 и Имот № 000288 образуван от имот № 040012 и
„Нива" с площ 18, 570 дка., представляваща имот № 040014 - местност
„Войнишки път" в землище с ЕКАТТЕ: xxxx ,
с.Мадан, област Монтана при граници и съседи: Имот № 040013; Имот № 040016;
Имот № 040015; Имот № 040011 и Имот № 000288 образуван от имот № 040012 и да осъди
„Агро-К.П." ЕООД да му предаде владението върху тези имоти; да признае за
установено по отношение на третия ответник Б.С.Г. xxx, че „Земпродукт-1” ЕООД е
собственик на следния недвижим имот: „Нива" с площ 24, 636 дка., представляваща
имот № 033015 - местност „Под камъка" в землище с ЕКАТТЕ: xxxx ,
с.Мадан, област Монтана, при граници и съседи: Имот № 033010; Имот № 033011;
Имот № 0330028; Имот № 033012 и Имот № 000221и да осъди Б.С.Г. да му предаде владението върху
този имот.
Ответницата А.Г.А. xxx в отговора
на исковата молба в срока по чл.131 от ГПК, оспорва предявените искове за
нищожност на договора за продажба на недвижими имоти поради противоречие със
закона, поради накърняване на добрите нрави и поради сключването му във вреда
на представлявания, както и иска за връщането на имотите, като неоснователни.
Твърди, че в нотариалният акт страните са декларирали, че е налице плащане на
сумата 5000 лв., извършено преди подписването на договора, както и че неплащането на цената по договора не е
основание за неговата нищожност. Сочи, че при извършване на сделката управителят на дружеството не е
действал в нарушение на закона, тъй като в качеството му на единствен законен
представител на дружеството е подписал процесния нотариален акт, както и че
нормата на чл. 289 от ТЗ е неприложима в случая. Поддържа, че като търговец, „Анием" ЕООД
(сега „Земпродукт - 1" ЕООД) разполага с много по-голяма свобода при
сключването на сделки в гражданския и търговския оборот, в това число и при
разпореждането със собствени недвижими имоти, поради което в ТЗ са въведени
редица ограничения относно възможностите за обявяване на недействителност на
договорни клаузи - чл. 297, чл. 309 и др. от ТЗ. Изтъква, че продажбата на
процесните имоти на цена много по-ниска от данъчната им оценка и пазарната им
стойност по никакъв начин не обосновава накърняване на добрите нрави, че
родството между Г. К. П. и ответницата А.А. е изцяло ирелевантно за спора,
както и че управителят на дружеството не е договарял сам със себе си и не е
придобил нищо за себе си. Признава, че е сключила договор за покупко-продажба
на недвижим имот, обективиран в нотариален акт № 29, том VI, per. № 7686, дело № 446 от 2011 г. по
описа на нотариус В.Т. xxx с ищцовото дружество, както и че се е разпоредила с процесните
имоти, съответно в полза на „Агро – К.П." ЕООД - за имот с № 040014, имот
№ 040015 и имот № 043045 в землището на с. Мадан, община Бойчиновци, обл.
Монтана, и в полза на Б.С.Г. - за имот № 033015 в землището на с. Мадан, община
Бойчиновци, обл. Монтана. Претендира и направените по делото разноски.
Ответното дружество „Агро-К.П.”
ЕООД, с. Градешница, обл. Враца, представлявано управителя Г. П. Х., оспорва предявените искове като недопустими с твърдения
за липса на процесуална легитимация за ищеца. Алтернативно оспорва исковете, като неоснователни с
твърдения, че ищеца не е посочил основания за нищожност на последвалите две
разпоредителни сделки с имотите, както и че не са налице предвидените в закона
/чл.26 ЗЗД/ предпоставки за обявяване тяхната нищожност, тъй като нищожното
придобивно основание на праводателя не води до нищожност и на последващите
разпоредителни сделки със същия имот. Поддържа също, че сделката, обективирана в НА № 29/15.07.2011г., на
която се иска прогласяване на нищожност, е изповядана пред нотариус В.Т., поради което за него съществува
правен интерес от привличането на нотариуса като трето лице - помагач, тъй като
при евентуално уважаване на предявените искове би могъл евентуално да реализира
деликтната отговорност на нотариуса за вреди. Поради това моли съда, на основание чл. 219, ал. 1 от ГПК, да привлече нотариус В.Т. xxx действие PC – Монтана като трето лице
- помагач на негова страна. Моли също съда да отхвърли предявените против него
искове и да му присъди направените разноски.
Ответникът Б.С.Г. xxx в
отговора на исковата молба в срока по чл.131 от ГПК, оспорва предявените искове
като неоснователни. Твърди, че при сключване на договора, с който „Анием"
ЕООД е продало на А.А. процесните ниви, управителят е представлявал дружеството
по силата на закона, поради което няма как да договаря във вреда на това
дружество, че двете страни свободно са договорили цената на нивите, както и че
плащането или неплащането на цената не води до недействителност на сделката.
Поддържа, че не е придобил собствеността върху нива, представляваща имот №
033015, местност „Под камъка" в землището на с. Мадан от ответницата А.Г.А.,
а чрез покупко-продажба, извършена през 2014 г. от друго лице - Г.Х.А., поради
което правата му са изцяло противопоставими на ищеца и моли съда, на основание
чл. 219, ал. 1 от ГПК, като трето лице - помагач да бъде привлечен Г.Х.А.. При
условията на евентуалност прави възражение за придобиване по реда на чл. 79, ал. 2 връзка с чл.82 от ЗС на правото на собственост по
давност върху имот № 033015, местност
„Под камъка" в землището на с. Мадан, община Бойчиновци, област Монтана.
Не оспорва факта, че между ищцовото дружество и ответницата А.А. е бил сключен
договор за покупко - продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт №
29, том VI, peг. № 7686, дело № 446 от 2011 г. Претендира разноски.
Трето лице-помагач на
страната на ответника „Агро-К.П.” ЕООД, с. Градешница, обл. Враца е нотариус В.Т. xxx
действие PC – Монтана.
В.Т., нотариус с рег.№ 596 в
Нотариалната камара и с район на действие – Районен съд Монтана, чрез процесуалния
си представител адвокат Н.Б. взема становище по исковете.
Счита, че не е налице
противоречие със закона и сделката по покупко-продажба на недвижимите имоти,
обективирана в НА № 29, том VІ, рег.№ 7686, дело № 446 от 2011 година на нотариус
В.Т., не е нищожен.
Страните могат свободно да
определят съдържанието на договорите. Свободата на договарянето позволява и на
двете страни конкретна преценка относно потребността на насрещните престации и
тяхната взаимна еквивалентност. Видно от текста на нотариалния акт, страните са
декларирари, че е налице плащане, извършено преди подписването на договора.
Налице е техническа грешка при записване изявлението на купувача относно
цената, на която купува имотите, но след
това страните изрично ясно и недвусмислено са декларирали, че сумата от
5 000 лв. е действително уговореното плащане по сделката и че сумата е
платена от купувача.
Съобразно съдебната
практика/ решение № 452 от 25.06.2010 година на ВКС, ІV г.о./, противоречие с
добрите нрави относно сочена нееквивалентност би могла да бъде само налице при
фактическа липса на престация. В настоящия случай е налице насрещна престация
срещу прехвърленото право на собственост. Няма законово изискване каква да бъде
продажната цена – да е пазарна или по-ниска от данъчната.
Неоснователно е и
твърдението, че дружеството-ищец към датата на осъществената продажба е било
регистрирано по ЗДДС и тази продажба не е включена в дневника за продажбите.
Съгласно чл.45 ал.1 от ЗДДС прехвърлянето на право на собственост върху
земеделска земя е освободена доставка. Поради това, договорът не е нищожен и предявеният иск е неоснователен.
Управителят на дружеството
не е действал в нарушение на закона.
Съгласно чл.141 ал.2 от ТЗ
управителят на дружеството е единственият законен представител, който може да
изразява воля от името и за сметка на дружеството. Следователно, управителят на
„Анием” ЕООД, сега „Земпродукт – 1” ЕООД е представлявал същото по силата на
закона.
Не е налице и споразумяване
между законният представител и приобретателя във вреда на представлявания.
В настоящият случай не сме
изправени пред хипотезата на чл.40 ЗЗД – за упълномощаване и договаряне на
пълномощника с трето лице. Едноличният собственик на и управител на дружеството
е взел решение за продажбата на имотите и е определил цената. По закон
дружеството се представлява от управителя, който е изразител на волята на
дружеството и не е налице упълномощаване. Не е налице и хипотезата на
договаряне сам със себе си, тъй като страни по сделката на „Анием” ЕООД като
продавач и А.Г., като купувач. Не е налице намерение за увреждане на
дружеството. Поради това и иска е неоснователен.
По предявените
ревандикационни искове: Тъй като предявените искове за нищожност на процесния
договор са неоснователни, а те имат преюдициално значение по отношение на
ревандикационният иск, то предявеният такъв по чл.108 от ЗС се явява също
неоснователен.
Моли съда да постанови
решение, като отхвърли исковете и и се присъдят разноските в производството.
Трето лице-помагач на
страната на ответника Б.С.Г. xxx, е лицето Г.Х.А. с адрес: xxx.
Доказателствата
по делото са писмени и гласни.
Допусната е и
назначена съдебно-техническа експертиза, изпълнена от вещото лице Д.Д., приета
от съда и не оспорена от страните.
Съдът, след като
прецени доводите на страните, доказателствата по делото и на основание чл.235 ГПК приема за установени следните обстоятелства:
Няма спор, че между страните, че
с Договор за продажба на недвижими
имоти, обективиран в Нотариален акт № 29, том VI, рег. № 7686, дело № 446/2011г.
на нотариус peг. № 596 и район на действие Районен съд - Монтана, вписан в
Служба по вписвания с вх. рег. № 3635/15.07.2011г., акт № 54, том 9, дело №
1501, „АНИЕМ” ЕООД, представлявано от Г. К. П., сегашно наименование
„Земпродукт – 1” ЕООД е продало на А.Г.А., представлявана от Г. К. П. следните
недвижими имоти, а именно: 1. „Нива" с площ 24, 636 дка., представляваща имот №
033015 - местност „Под камъка" в землище с ЕКАТТЕ: xxxx ,
с.Мадан, област Монтана, при граници и съседи: Имот № 033010; Имот № 033011;
Имот № 0330028; Имот № 033012 и Имот № 000221; 2. „Нива" с площ 7, 684
дка., представляваща имот № 043046 -местност „Белите камъни" в землище с
ЕКАТТЕ: xxxx , с.Мадан, област Монтана, при граници и
съседи: Имот № 043045; Имот № 043047; Имот № 043012 образуван от имот № 043001;
3. „Нива" с площ 18, 824 дка., представляваща имот № 040015 - местност
„Войнишки път" в землище с ЕКАТТЕ: xxxx ,
с.Мадан, област Монтана, при граници и съседи: Имот № 040014; Имот № 040016;
Имот № 040017; Имот № 040004 и Имот № 000288 образуван от имот № 040012 и 4.
„Нива" с площ 18, 570 дка., представляваща имот № 040014 - местност
„Войнишки път" в землище с ЕКАТТЕ: xxxx ,
с.Мадан, област Монтана при граници и съседи: Имот № 040013; Имот № 040016;
Имот № 040015; Имот № 040011 и Имот № 000288 образуван от имот № 040012, за сумата от 5 000.00 лв., изплатени напълно и в брой от купувача на продавача
преди подписването на нотариалния акт.
В т.2 на цитирания нотариален акт
е вписано, че А.Г.А., представлявана от Г.
К. П. заявява, че купува от „АНИЕМ” ЕООД, ПРЕДСТАВЛЯВАНО ОТ Г. К. П.
описаните имоти при условията на пункт първи от нотариалният акт, за сумата от
3 500.00 лв., изплатени напълно и в брой от купувача на продавача преди
подписването на нотариалния акт. Направено е изявление от страните по договора,
с което декларират, че сумата от 5 000.00 лв. е действително уговореното
плащане по сделката.
Не се
спори, че „АНИЕМ” ЕООД, със седалище и адрес на управление с.Мадан,
обл.Монтана, ЕИК ********* е настоящето наименование на фирма „Земпродукт 1”
ЕООД, със седалище и адрес на управление с.Охрид, обл.Монтана, ЕИК *********, която към датата на процесната
продажба /15.07.2011 г./ се е представлявала от едноличния собственик на
капитала Г. К. П..
Не се
спори и относно обстоятелството, че на 18.12.2012 година, А.Г.А. е продала на Г.Х.А.
имот № 033015 в землището на с.Мадан, ЕКАТТЕ xxxx ,
представляващ нива, в местността ПОД
КАМЪКА, трета категория, с площ от 24.636 дка, при описани съседи и договорена
цена, получена изцяло от купувача, който договор е материализиран в НА № 193,
том VІІІ, рег. № 13270, дело № 883 от 2013 година на нотариус В.Т., вписана под
№ 596 в Нотариалната камара.
Установено е и че на 16.12.2012 г., с договор за покупко-продажба,
материализиран в НА № 153, том VІІ, рег.№ 13 102, дело № 855 на нотариус В.Т.,
А.Г.А. е прехвърлила собствеността върху имот № 040014, в землището на с.Мадан,
представляващ нива, в местността ВОЙНИШКИ ПЪТ, втора категория, с площ от
18.570 дка; имот № 040015, в същото землище, представляващ нива, в местността
ВОЙНИШКИ ПЪТ, с площ от 18.824 дка и имот № 043046, в същото землище,
представляващо нива, трета категория, в местността БЕЛИТЕ КАМЪНИ, при
договорена и изплатена цена преди сключването на сделката, на „АГРО-КР” ЕООД,
със седалище и адрес на управление с.Градешница.
Не се
спори и относно факта, че на 30.09.2014 година, Г.Х.А. е продал на Б.С.Г.
собствения си недвижим имот, представляващ нива, в местността ПОД КАМЪКА, трета категория, с площ от 24.636
дка, при описани съседи и договорена цена, получена изцяло от купувача преди
подписването на договора, който договор е материализиран в НА № 31, том ІV,
рег. № 4502, дело № 344 от 2014 година
на нотариус Бисерка Петрова, вписана под № 599 в Нотариалната камара.
Спорен е
въпросът, нищожни ли са сделките на наведените доводи от ищеца и основателен ли
е иска по чл.108 от Закона за собствеността?
В тази връзка, съдът намира, че следва да разгледа
обективно съединените искове в поредността, която следва от правното им естество, т.е. първо следва да бъдат разгледани исковете по чл. 26,
ал.1, предложение 1 и предложение 3 от ЗЗД за абсолютната нищожност на сделката и евентуално при тяхното
отхвърляне да бъде разгледан искът за относителната недействителност по чл. 40
от ЗЗД. От
преценката за основателността на тези искове е и произнасянето по останалите: чл.108
от Закона за собствеността, а така също и относно направените възражения от
ответника Б.С.Г. за придобивна давност, съгласно чл.79, ал.2 от ЗС.
По исковете за нищожност на договор за
покупко-продажба от 15.07.2011 г.
Основанието за нищожност на сделките по чл. 26, ал.1 предложение 1 ЗЗД представлява несъобразяване с
предписанията на императивни правни разпоредби. Не всяко противоречие със
закона обаче е основание за нищожност на сделката по чл. 26, ал. 1 ЗЗД, а само
когато предметът на сделката е незаконен или когато основанието й противоречи
на закона. Нищожността като най-тежък порок на сделките
може да бъде прогласена без срок във времето, като всяка от страните и всяко
заинтересовано лице може да се позове на нея, когато сделката засяга негови
права и законни интереси.
Ищецът, който е
страна-прехвърлител по сделката има правото да поиска прогласяване на нейната
нищожност, както и да поиска връщане на владението на имотите, предмет на тази
сделка.
Ищецът
сочи като основание за прогласяване нищожност на договора за покупко-продажба – Нотариален акт № 29, том VІ,
рег.№ 7686, дело № 446 от 15.07.2011 година, л.29 от делото, противоречие на закона - конкретно на чл. 183, ал.1 и чл.200 от ЗЗД,
както и че нарушаването на тези норми от страните по сделката има за последица нейната нищожност - чл.26 ал. 1,
предложение 1 от ЗЗД. За да се обоснове извода за основателност на претенцията,
в тежест на ищеца, при пълно и главно
доказване следваше да бъде установено безспорно това. Разпоредбата на чл.183 ал.1 ЗЗД, съгласно която договорът за покупко-продажба е реална, консенсуална
сделка, по силата на която продавачът прехвърля собствеността на една вещ върху
купувача, а последният е длъжен да плати цената, съобразно клаузите на договора за покупко-продажба
на недвижими имоти сочи, че продавачът, в качеството си на едноличен собственик
и управител на едноличното дружество е продал на купувача, който го е
упълномощил за това, четири броя земеделски земи – ниви в землището на с.Мадан,
които са индивидуализирани по площ, местонахождение, категория на земята,
граници и съседи. Посочена е и цената на договаряне, като е упоменато изрично,
че сумата е изплатена преди подписването на договора. Съгласно чл.200 ал.1 ЗЗД, купувачът има две задължения: да плати цената и да получи вещта. По силата
на чл.200 ал.2 ЗЗД, плащането трябва да стане едновременно с
предаването на вещта и на мястото, където то се извършва, освен ако между
страните не е уговорено нещо различно. В настоящия случай, безспорно се
установи, че собствеността
върху имотите е прехвърлена на купувача на 15.07.2011 година, като се доказа, между страните са постигнати други
договорки относно начина и момента на плащане, както и че ответникът е заплатил стойността на сделката. Не се установи неяснота по отношение
договорената цена, тъй като страните по сделката имат изричната декларация, вписана в
нотариалния акт, че сумата от 5 000.00 лв. е действително уговореното
плащане по нея. Неотносимо към
конкретния спор се явява твърдението, че
ищеца не е
получил от пълномощника си цената по договора. Дали уговорената цена е
изплатена или не, няма отношение към валидността на договора. Неплащането на
уговорената цена е основание за разваляне на валидно сключения договор. Дали
пълномощникът е бил овластен да получи уговорената цена или да заяви, че тя е
получена от упълномощителя, може да се преценява по иск за разваляне на
договора поради неизпълнение, по иск за плащане на цената или по иск за отчет,
но не и по иск за прогласяване нищожността на договора.
При това
разбиране, относно така
наведеното от ищеца основание, искът за прогласяване нищожност на договора поради
противоречие със закона е неоснователен и следва
да бъде отхвърлен.
По иска за недействителност поради накърняване на добрите нрави:
Ищецът поддържа,
че сключеният договор за покупко-продажба накърнява добрите нрави, тъй като
имотите са продадени на значително по-ниска цена от действителната, а
пълномощникът е договарял сам със себе си в своя
вреда. Твърди и че не е изплатена продажната цена.
Добрите нрави не са писани и конкретизирани с точна
дефиниция, те съществуват като общи принципи или произтичат от тях. Това
основание за нищожност е последица от разпоредбата на чл.9 ЗЗД, съгласно която
страните могат свободно да определят съдържанието на договорите, доколкото това
съдържание не противоречи на закона и на добрите нрави. Действително нарушение
на добрите нрави е налице при нееквивалентност на престациите, за което ищецът
твърди. Установената съдебна практика приема, че тази неравностойност следва да
е такава, че практически да е сведена до липса на престация, което се преценява
за всеки конкретен случай. Макар и продажбата да е извършена на цена по-ниска
от данъчната оценка, е налице ответна парична престация, и дори да се отклонява от обичайната, не
говори за недопустимост, която да прави самата сделка нищожна. В Законът за
местните данъци и такси и ЗННД се допуска възможността сделки да се сключват и
под данъчната оценка, с уговорката, че дължимата държавна такса се плаща въз основа
на нея. При условие, че законодателят допуска цената на недвижим имот по волята
на страните да бъде по-ниска от данъчната оценка, не би могло да се приеме, че
подобна уговорка сама по себе си е неморална. Дори да се приеме, че поради
различни житейски, финансови или стопански причини едната страна по договора е
приела обективно неизгодна за нея насрещна престация, това не може да обоснове
извода за нищожност на договора поради противоречие с добрите нрави.
С атакуваната сделка управляващият и представляващ
„АНИЕМ” ЕООД, Г. К. П., действайки като представляващ едноличния собственик на
капитала на дружеството – продавач и като представител на ответника А., негова
дъщеря, по пълномощие, е прехвърлил собствеността върху имотите на А.Г.А. за
сумата от 5 000.00 лева, която сума той в качеството си на представител на
купувача е заявил, че те са изплатени напълно и в брой преди подписване на
договора. При изповядване на сделката Г. П. е представлявал продавача в
качеството си на управител на дружеството, а по пълномощие е представлявал и
купувача – А.Г., т.е. реализирана е хипотезата на чл.38 ал.1 ЗЗД –
представителят е договорял с лице, което също представлява. Като управител на еднолично дружество с ограничена отговорност и в
качеството си на продавач, той едновременно е вземал еднолично решения и ги е
изпълнявал като управител. При сключването на договора за продажба на сградите
в П. няма как да не е формирано знание за наличие на хипотезата на чл.38 ал.1 ЗЗД и след като се е съгласил на сключване на договора, то едновременно с това
е одобрил и договарянето сам със себе си.
Трайна е съдебната практика на Върховния Касационен съд, обективирана в Р. № 1444/4.11.1999 г.
на ВКС, по гр. д. № 753/99 г., V г. о.; Р. № 160/14.03.2005 г. на ВКС по гр. д.
№ 325/2004 г., II г. о.; Р. № 597/28.05.2008 г. на ВКС по гр. д. № 2365/2007
г., I г.о., както и постановеното по реда на чл. 290 от ГПК Решение № 615 от
15.10.2010 г. на ВКС по гр. д. № 1208/2009 г., III г. о., съгласно която
нарушение на добрите нрави е налице при нееквивалентност на престации, в който
случай сключената сделка е нищожна, поради нарушаване на основния принцип на
отношенията между представител и представляван, а именно на задължението на
представителя да действа в интерес на представлявания. Приема се за неморално
пълномощникът да уговаря цена, много по-ниска от действителната стойност на
продаваните имоти, договаряйки сам със себе си, макар наличието на пълномощно
от собственика на имотите да извърши продажбата. Съгласно Тълкувателно решение № 5 от
12.12.2016 година по тълкувателно дело № 5/2014 г., ОСГТК на ВКС, фактическият
състав, пораждащ недействителността по чл.40 ЗЗД се състои от два елемента: 1. Обективен елемент - договорът, сключен от
(чрез) представителя и насрещната страна по него (третото лице) е във вреда на
(уврежда) представлявания. Увреждането на интересите на представлявания може да
има най-различни проявни форми, например: договор, сключен при неизгодни за
него условия; имуществото му е неоправдано обременено с уговорени тежести или
договорът поражда допълнителни бъдещи и/или условни задължения (под модалитет),
нетипични за конкретния тип договори; предоставените на пълномощника права са
упражнени превратно, макар и в рамките на представителната му власт, както и
най-различни други хипотези. Не е необходимо вредата да е настъпила, а е
достатъчно да е налице сигурност за нейното настъпване (особено при договори с
продължително изпълнение), но във всички случаи се има предвид обективно
увреждане на интересите на представлявания, което не е незначително. Преценката
за наличието на увреждането, респективно - за сигурното му настъпване, се
извършва предвид конкретните обстоятелства във всеки отделен случай, но във
всички случаи - към момента на сключването на договора. Увреждането не може да
се дължи, например на последващо изменение на пазарните условия, поради което изменение
продажната цена по договора е станала неизгодна, макар да е била изгодна към
момента на неговото сключване. От друга страна, сигурно настъпване на увреждане
ще е налице, например ако при пазарни условия на хиперинфлация представителят
сключи от името на наемодателя с третото лице - наемател, дългосрочен договор
за наем с изрична клауза за неизменност на наемната цена и без валутна клауза. 2. Субективен елемент -
"споразумяване" между представителя и насрещната страна по договора
(третото лице) за увреждането на представлявания. Този втори елемент от
фактическия състав на недействителността по чл.40 ЗЗД, също има обективен характер, но се свежда до
недобросъвестност на представителя и насрещната страна по договора (третото
лице) относно увреждането на представлявания.
"Споразумяването" не съставлява отделна правна сделка между
представителя и насрещната страна по недействителния договор, която сделка да е
различна от самия този договор, т. е. - не е необходимо да е налице изричен
"сговор" между тях да увредят представлявания, което би предполагало
във всички случаи намерение за увреждане и умисъл за това, но в голяма част от
хипотезите такива не са налице или са практически недоказуеми от страна на
представлявания. Това "споразумяване" между представителя и
насрещната страна е обективирано в самия недействителен договор, увреждащ
представлявания, което е първият елемент от фактическия състав. Поради това,
вторият елемент от този фактически състав е субективен и се изразява, не винаги
в общ сговор и общо намерение (цел) у представителя и насрещната страна да
увредят представлявания, а в тяхната недобросъвестност - те, и двамата, знаят
(осъзнават), че сключеният договор обективно уврежда представлявания. Тази
недобросъвестност също не се предполага, а подлежи на доказване от страна на
представлявания. Преценката за наличието също се извършва предвид конкретните
обстоятелства във всеки отделен случай, но във всички случаи - към момента на
сключването на договора. В случая тези обстоятелства, при посочената
доказателствена тежест на оспорващата страна,
в лицето на ищеца, не се установиха; той не проведе пълно доказване на
възраженията си, както и не доказа твърдяното от негова страна „намерение за
увреждане”, не установи по никакъв начин
това намерение, тъй като недобросъвестността не
се предполага. С оглед на това не може да се изведе извод за нищожност на
процесната сделка, поради „накърняване на добрите нрави”.
Освен това, в тежест на ищеца бе да
установи обстоятелствата, на които основава иска си - в случая каква е била
действителната стойност на имотите и наличието на голямата разлика между нея и
уговорената в атакуваната сделка продажна цена, водеща до накърняване на
общоприетите морални принципи и до извод за нищожност на договора. Цената на
атакувания договор за покупко-продажба от 15.07.2011 г. е в размер на
5 000.00 лева. Вещото лице по приетата съдебно-техническа експертиза е
посочило, че пазарната стойност на четирите имота възлиза на 24 450.64 лв.
Информацията за регистрирани текущи пазарни цени е получена от нотариални
актове в периода м. февруари – м.юли 2011 г. и е за осреднена стойност на ниви
в землището на с.Мадан, където преобладаващата земя е ІІІ категория – около 135
лв./дка, 124.00 лв./дка, 150.00 лв./дка – стойности доближаващи се или равни на
данъчната оценка. Съдът приема, че това са действителните стойности на
земеделските земи, по които са извършвани продажбите и отнасящи се за 2011година,
преценено от реално извършени сделки. Тези констатации дават основание на съда да
не се приеме за доказано обстоятелството, че действителната цена на земеделските земи към датата на атакуваната
сделка е посочената от вещото лице пазарна стойност, която възлиза на сумата от
24 450.64 лв. Неизгодната цена не е самостоятелно основание за
недействителност на сделката. Обстоятелството, че продажбата на имотите не е отразена в справката – декларация по
чл.125 ал.1 от ЗДДС, е иревантно за спора. Съгласно чл. 45, ал. 1 ЗДДС
прехвърлянето на право на собственост върху земеделска земя е освободена
доставка. Съгласно чл. 45, ал. 7 ЗДДС в случаите на доставки по ал. 1, 3 и 4
доставчикът може да избере тя да бъде облагаема. Безспорно е, че в случая
доставчикът не е избрал доставката да бъде облагаема, след като не е начислил
ДДС по нея. След като не е избрал доставката да бъде облагаема, за което му е
предоставена възможност по чл. 45, ал. 7 ЗДДС, управителят и представляващ
„АНИЕМ” ЕООД правилно не е начислил ДДС по нея. Разпоредбата предоставя
възможност за избор на доставчика да приеме и да третира доставката на
земеделски земи, като облагаема, но общия режим на тези доставки, който е
установен в чл. 45, ал. 1 ЗДДС е, че те са необлагаеми. Възможността доставката
да бъде облагаема е предоставена само на избора на доставчика, което е и
направено. В тази връзка, съдът намира, че ищецът не успя при условията на
пълно и главно доказване да установи твърдяното разминаване между уговорената в
атакувания договор цена и действителната стойност на земеделските земи към момента на сделката,
поради което искът му за прогласяване нищожността на договора поради
накърняване на добрите нрави се явява недоказан, поради което и следва да бъде
отхвърлен.
Искът
по чл.108 ЗС е иск на невладеещия собственик срещу лице, което владее без
основание. Необходимо е да са налице три кумулативно съществуващи предпоставки,
за да е успешен изхода по този законов текст: ищецът да е собственик, предмет
на иска; ответникът да държи или владее тази собственост, а така също и това
владеене или държане да е без основание.
В тази връзка,
обусловеността на иска, предявен на основание чл.108 от Закона за
собствеността, с оглед изхода от предходните, касаещи нищожността на сделката,
които съда преценява за неоснователни, и които имат преюдициално значение по
отношение на ревандикацията, води до неоснователността и на ревандикационния
иск. Ответниците „Агро-КП” ЕООД и Б.С.Г. са придобили собствеността върху
съответните имоти чрез годен деривативен способ – покупко-продажба. Договорите,
които са сключени и е придобита собствеността върху земеделските земи са
валидни, не страдат от пороци. Това обуславя извода, че и този иск следва да
бъде отхвърлен като неоснователен, тъй като не са налице предпоставките за
уважаването му.
В случая, разноските по делото следва да бъдат
присъдени съобразно чл.78 ал.1 от ГПК в полза на страните така, както
са реализирани. Ищецът следва да заплати заявените, съобразно представени списъци
по чл.80 ГПК разноски.
Водим от горното, съдът
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявените от „ЗЕМПРОДУКТ – 1”
ЕООД, седалище и адрес на управление с. Охрид, обл. Монтана, ЕИК *********,
представлявано от управителя Т. М. В. искове против А.Г.А., ЕГН xxxxxxxxxx,xxx, ЗА ОБЯВЯВАНЕ НИЩОЖНОСТ на сключения Договор за продажба на недвижими
имоти, обективиран в Нотариален акт № 29, том VI, рег. № 7686, дело №
446/2011г. на нотариус peг. № 596 и район на действие Районен съд - Монтана, вписан в
Служба по вписвания с вх. рег. № 3635/15.07.2011г., акт № 54, том ХІ, дело №
1501, по отношение на следните недвижими имоти: 1. „Нива" с площ 24. 636 дка,
представляваща имот № 033015 - местност „Под камъка" в землище с ЕКАТТЕ: xxxx ,
с.Мадан, област Монтана, при граници и съседи: Имот № 033010; Имот № 033011;
Имот № 0330028; Имот № 033012 и Имот № 000221; 2. „Нива" с площ 7.684
дка., представляваща имот № 043046 - местност „Белите камъни" в землище с
ЕКАТТЕ: xxxx , с.Мадан, област Монтана, при граници и
съседи: Имот № 043045; Имот № 043047; Имот № 043012 образуван от имот № 043001;
3. „Нива" с площ 18. 824 дка., представляваща имот № 040015 - местност
„Войнишки път" в землище с ЕКАТТЕ: xxxx ,
с.Мадан, област Монтана, при граници и съседи: Имот № 040014; Имот № 040016;
Имот № 040017; Имот № 040004 и Имот № 000288 образуван от имот № 040012 и 4. „Нива"
с площ 18. 570 дка., представляваща имот № 040014 - местност „Войнишки
път" в землище с ЕКАТТЕ: xxxx , с.Мадан, област Монтана при граници и
съседи: Имот № 040013; Имот № 040016; Имот № 040015; Имот № 040011 и Имот №
000288 образуван от имот № 040012, с правно основание чл.26, ал.1, предложение 1 от ЗЗД,
установителен иск – за установяване споразумяване между законния представител
на прехвърлителя и приобретателя във вреда на представлявания - по чл.40 от ЗЗД, ИЗЦЯЛО, като НЕОСНОВАТЕЛНИ.
ОТХВЪРЛЯ предявения от „ЗЕМПРОДУКТ – 1” ЕООД, седалище и адрес на
управление с. Охрид, обл. Монтана, ЕИК *********, представлявано от управителя Т.
М. В. иск ДА СЕ
ПРИЗНАЕ ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на „Агро-К.П." ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес
на управление с.Градешница, община Криводол, обл.Враца, ул.Милин камък 4,
представлявано от управителя Г. П. Х., че „Земпродукт-1" ЕООД Е СОБСТВЕНИК
на следните недвижими имоти: „Нива" с площ 7.684 дка., представляваща имот
№ 043046 -местност „Белите камъни" в землище с ЕКАТТЕ: xxxx ,
с.Мадан, област Монтана, при граници и съседи: Имот № 043045; Имот № 043047;
Имот № 043012 образуван от имот № 043001; „Нива" с площ 18. 824 дка,
представляваща имот № 040015 - местност „Войнишки път" в землище с ЕКАТТЕ:
xxxx , с.Мадан, област Монтана, при граници и
съседи: Имот № 040014; Имот № 040016; Имот № 040017; Имот № 040004 и Имот №
000288 образуван от имот № 040012 и „Нива", с площ 18.570 дка,
представляваща имот № 040014 - местност „Войнишки път" в землище, с
ЕКАТТЕ: xxxx , с.Мадан, област Монтана, при граници и
съседи: Имот № 040013; Имот № 040016; Имот № 040015; Имот № 040011 и Имот № 000288 образуван от имот № 040012,
както и да се ОСЪДИ „Агро-К.П." ЕООД, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление с.Градешница, община Криводол, обл.Враца, ул.Милин камък 4,
представлявано от управителя Г. П. Х. да му предаде владението върху тези имоти, ИЗЦЯЛО, като
НЕОСНОВАТЕЛЕН;
ОТХВЪРЛЯ предявения от „ЗЕМПРОДУКТ – 1” ЕООД, седалище и адрес на
управление с. Охрид, обл. Монтана, ЕИК *********, представлявано от управителя Т.
М. В. иск ДА СЕ
ПРИЗНАЕ ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на Б.С.Г., ЕГН xxxxxxxxxx,xxx, че „Земпродукт-1” ЕООД е собственик на следния
недвижим имот: „Нива" с площ 24.636 дка, представляваща имот № 033015, в местността
„Под камъка" в землище, с ЕКАТТЕ: xxxx ,
с.Мадан, област Монтана, при граници и съседи: Имот № 033010; Имот № 033011;
Имот № 0330028; Имот № 033012 и Имот № 000221, както и ДА СЕ ОСЪДИ Б.С.Г., ЕГН xxxxxxxxxx,xxx, да му предаде владението върху този имот, ИЗЦЯЛО,
като НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОСЪЖДА „ЗЕМПРОДУКТ
– 1” ЕООД, седалище и адрес на управление с. Охрид, обл. Монтана, ЕИК
*********, представлявано от управителя Т. М. В., ЕГН xxxxxxxxxx, ДА ЗАПЛАТИ на А.Г.А.,
ЕГН xxxxxxxxxx,xxx сумата от 1 000.00 лв. за направените в хода на
производството разноски.
ОСЪЖДА „ЗЕМПРОДУКТ – 1” ЕООД,
седалище и адрес на управление с. Охрид, обл. Монтана, ЕИК *********,
представлявано от управителя Т. М. В.,
ЕГН xxxxxxxxxx, ДА ЗАПЛАТИ на Б.С.Г., ЕГН xxxxxxxxxx,xxx, сумата от 300.00 лв. за изплатеното
адвокатско възнаграждение.
ОСЪЖДА „ЗЕМПРОДУКТ – 1” ЕООД,
седалище и адрес на управление с. Охрид, обл. Монтана, ЕИК *********,
представлявано от управителя Т. М. В.,
ЕГН xxxxxxxxxx, ДА ЗАПЛАТИ на В.И.Т., в качеството и на нотариус, под №
596 на Нотариалната Камара, сумата от сумата от 300.00 лв. за изплатеното
адвокатско възнаграждение.
Постановеното решение е при участието на
третото лице – помагач в процеса: „Агро-К.П." ЕООД, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление с.Градешница, община Криводол, обл.Враца, ул.Милин камък 4,
представлявано от управителя Г. П. Х. и Г.Х.А., ЕГН xxxxxxxxxx,xxx3.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Окръжен съд-Монтана в
двуседмичен от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ :