Р Е
Ш Е Н
И Е
гр.София,
……………..г.
СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, ТО, VІ
- 12 състав в публичното заседание на 02.10.2021 г. в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Пламен Колев
при участието на секретаря………,
като взе предвид докладваното от съдия П.Колев гр.д.№ 1340 по описа за 2019 г. и за да се произнесе, взе
предвид следното:
Предявени са обективно
кумулативно съединени искове с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД и чл. 92 ЗЗД.
Ищецът
„М.- 21“ ООД, ЕИК ******, твърди, че между него, като наемодател, и ответника „П.“
ЕООД, ЕИК ******, като наемател, е сключен Договор за наем на недвижим имот от
02.03.2017 г. Поддържа, че по силата на договора предоставил на ответника
ползване на собствените му недвижими имоти (стопански обекти), подробно
индивидуализирани в исковата молба, както следва: СГРАДА с идентификатор
68850.522.608.2, със застроена площ 249 кв.м., брой етажи -2; ЧАСТ ОТ СГРАДА с
идентификатор 68850.522.608.1, със застроена площ 942 кв.м., брой етажи – 1,
включваща: СКЛАД ЗА ПРОМИШЛЕНИ СТОКИ, находящ се в
западната част на сградата, с площ на склада от 370 кв.м. и СКЛАД ЗА ПРОМИШЛЕНИ
СТОКИ, находящ се в средната част на сградата, с площ
на склада от 224 кв.м., като сградите са находящи се
в ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 68850.522.608, съгласно Скица № 15-
6310-06.01.2017 г., издадена от СГКК - Стара Загора по КК и КР на гр. Стара
Загора, одобрени със Заповед № КД-14-24-344/24.08.2012 г. на Началника на СГКК
- Стара Загора, находящ се в гр. Стара Загора, ул. „******,
с трайно предназначение на територията: Урбанизирана, с начин на трайно
ползване: За друг вид производствен складов обект, с площ на поземления имот от
2 175 кв.м., с номер по предходен план: 5223, квартал 6, парцел VIII.
Твърди,
че според т. 4.3. от Договора, „Наемателят е длъжен да поддържа имота с грижата
на добър стопанин и в случай на повреди, причинени на имота, дължащи се на
действия или вина на Наемателя, да поеме всички разходи по тяхното
отстраняване.“
Сочи,
че след извършена проверка през 2018 г. било констатирано, че по външната
фасада на сградите, предмет на договора, били нанесени множество повреди,
пукнатини и трайни нарушения, които не били налице към момента на предаване,
като повредите били причинени от наемателя и негови служители. Счита, че
ответникът му дължи пълно възстановяване на вредите.
Поддържа,
че на 10.04.2017 г. между страните бил подписан анекс, съгласно който
„Наемодателят се съгласява Наемателят да възложи на архитект - проектант и да
изготви за своя сметка проект за отваряне и изграждане на врати между шоурум и съседният на него склад № 2 от източна страна,
както и между склад № 2 и склад № 3“, но към момента вратите между помещенията
били изградени без представен проект за тяхното изграждане.
Твърди,
че констатирал, че в поземления имот, върху който са построени наетите сгради, били паркирани
МПС на наемателя и негови служители без да имат право на това, понеже този имот
не бил предмет на договора за наем.
Сочи, че с Нотариална
покана от 09.11.18 г, връчена на ответника на 29.11.2018 г., последният бил
поканен в 30-дневен срок от получаването й да възстанови повредите, нанесени по
външната фасада на сградите, да представи одобрен проект за изграждане на врати
между шоурум и съседният на него склад № 2 от източна
страна, и между склад № 2 и склад № 3, както и да преустанови използване на
поземления имот без правно основание. Твърди, че ответникът не изпълнил
посочените задължения и към настоящия момент, което давало право на ищеца да
прекрати предсрочно договора за наем на основание чл. 5.1.3 от същия.
Твърди, че на 07.02.2019
г. бил извършен оглед в Административно-складова база, находяща
се в гр. Стара Загора, ул.“ ****** и съставен и подписан протокол за оглед на
недвижимия имот. Сочи, че било установено следното: външната фасада била
сериозно увредена, както и че отделните помещения били отворени и обединени в
едно общо помещение и били поставени ПВЦ врати. Били констатирани промени по
вътрешната конструкция по отношение на недвижимите имоти, както следва: в СГРАДА
с идентификатор 68850.522.608.2 - преградената стена (панели полиуретан с дебелина 60 мм), бил с изрязана и монтирана
портална врата от ПВЦ дограма; В СКЛАД ЗА ПРОМИШЛЕНИ СТОКИ, находящ
се в западната част на сграда с идентификатор 68850.522.608.1 - промени,
направени от наемателя, без да е уведомен писмено наемодателя- премахнати били 2 бр.
металните ограничители в каналите, които служели за предпазване на помещенията
от заливане с вода и изрязана била портална врата в стената, изградена от пожароустойчив гипсокартон, с
каменна вата към склада за промишлени стоки, находящ
се в средната част на сграда с идентификатор: 68850.522.608.1.
Поддържа, че за
отстраняване на причинените по наетия имот и ремонт на външната фасада, с
покана приложено му била представена проформа-фактура
и КСС.
Твърди, че ответникът не
изпълнявал и друго задължение по договора - да заплаща местните данъци и такси
за наетите помещения и сгради, като същите за 2018г. и 2019г. били заплащани от
управителя на ищеца.
Поддържа, че предвид системното
неизпълнение на задължения по договора от ответника му била връчена втора нот.покана на 11.04.2019 г., с която бил поканен да освободи наетите помещения поради
прекратяване на договора.
Сочи, че към 18.04.2019
г. наетите обекти и сгради се обитавали от наемателя и неговите служители,
автомобилът на управителя на ответника бил паркиран в поземления имот, както и
втори автомобил; че наемателят отказал да осигури достъп до помещенията.
На основание чл.5.1.4. от
договора претендира и неустойка в размер на два месечни наема поради виновното
неизпълнение на задълженията по договора от наемателя и предсрочното му
прекратяване.
Поради изложеното, моли
съда да осъди ответника да му предаде наетите сгради и помещения по Договора за
наем от 02.03.2017 г., както и да заплати на ищеца договорна неустойка по
чл.5.1.4. в размер на 9 600 лева с ДДС. Претендира разноски по делото.
Ответникът „П.“ ЕООД
оспорва исковете. Не оспорва наличието на договора за наем по отношение на
описаните имоти. Твърди, че не е имал виновно поведение, като оспорва
твърдяното едностранно прекратяване от ищеца на договора за наем. Твърди, че
преди подписване на договора страните били наясно, че няма как да се използват
отделните помещения без налична топла връзка между тях, т.е. наемодателят се
съгласил относно направата на преходни врати между отделните помещения.
Поддържа, че договорът за
наем имал за предмет не цялата стопанска база, като ищецът си оставил за
ползване едно складово помещение-част от сграда 1 с идентификатор 68850.522.608.1,
намиращ се в източната част на сградата. Твърди, че бил подписан ППП от
14.03.17 г. към договора за наем, както и че заплатил на ищеца гаранционен
депозит по договора в размер на 4000 лв. (един месечен наем) на 16.03.17г.
Твърди, че имал право да
извършва за своя сметка всички необходими ремонти и подобрения, нужни за
привеждане на имота в съответствие с дейността му (чл. 4.6 от договора). В тази
връзка бил и подписания между страните анекс от 10.04.2017 г. към договора,
като било конкретизирано, че промените, които можел да направи, били отваряне
на врати между шоурума и склад № 2 от източната
страна и между склад 2 и склад 3. Поддържа, че според мнение на проектант,
известно на страните, не било нужно изготвяне и одобрение на проект за отваряне
на въпросните врати между помещенията. Сочи, че предвид материала, от който
били изградени стените на сградите, то поставянето на врати в същите не
представлявало нито конструктивна промяна, нито увреждало трайно имота и че
връщането в предишния вид не представлявало трудност, като ангажимент за
възстановяване сградата в предишното й състояние поел и със сключения анекс от
10.04.2017 г. Поддържа, че поставянето на вратите не представлявало съществено
неизпълнение на задълженията му, а освен това изменението било съгласувано с
ищеца на всеки един етап и отделно от това не увреждало имота.
По отношение на
твърдените по външната фасада нанесени множество повреди, пукнатини и трайни
нарушения, твърди, че са резултат от удар от влекач на негови контрагенти.
Поддържа, че за тях сигнализирал компетентните органи, информирал ищеца, като
предприел действия за получаване на застрахователно обезщетение за тези вреди.
Ищецът се забавил с предоставяне на нужните документи и негова банкова сметка, ***,
като след получаването им били изпратени на застрахователя за уреждане на
вредите по имотите. Твърди, че в този случай положил грижата на добър стопанин,
като намира, че щетите не били сериозни, а освен това, че уврежданията не
можели да се определят като действия, увреждащи трайно имота и основание за
едностранното му прекратяване по смисъла на чл. 5.1.3 буква „б", а
съгласно чл. чл. 4.3. от договора в случай на повреди причинени на имота,
дължащи се на действия или вина на наемателя, същият е длъжен да поеме всички
разходи по тяхното отстраняване.
Досежно твърденията за паркирани в поземления имот МПС, твърди,
че за да достигне до наетите от него обекти било нужно да се влезе в имота,
т.е. достъпът и вратите до тях били през двора, като съгласно чл. 3.3 от
договора ищецът имал задължение за осигуряване на неограничен достъп и
необезпокоявано ползване на имота. Сочи, че не се касаело до паркиране на МПС в
имота, а до преминаване и осъществяване на спедиция
на стоките, които се произвеждали в наетите помещения. Освен това намира, че
понеже дворът не бил предмет на договора, то извършвани в него действия не
можели да се считат за нарушаването му, както и за основания за прекратяването
на съглашението.
По отношение на
твърденията за неизпълнение на задължението му за заплащане на местни данъци и
такси, счита, че поел задължение за покриване само на годишно дължимата към
общината такса смет за наетия имот, като дължимият годишен местен данък,
съгласно чл. 3.12 от договора следвало да се заплаща от наемодателя, т.е. не
било налице неизпълнение на наемателя. Твърди, че таксата за 2017 г. в размер
на 1945.03 лв била заплатена от него, като плащането
касаело целия имот, вкл. и складовото помещение, ползвано от ищеца, за което
помещение, счита че нямал задължение да покрива данъци и такси. Поддържа, че
предложил на ищеца да поделят такса за битови отпадъци в отношение 4/1
съобразно ползваните от страните части от имота, но отговор не последвал. Твърди, че му били фактурирани не само
заплатена от наемодателя такса за битови отпадъци от 2698,26 лева (такса и
лихви), но и ДДС към главницата, която сума не била заплатена към бюджета от
наемодателя, т.е. начислен му бил целия данък, а не само за ползваните части.
Намира, че не бил в забава по отношение на дължимите такса смет за 2018 г. и
2019 г. Счита, че дължи само част от таксата за 2017 г., а нямал задължение да
нарежда сумата към общината, че дългът бил на ищеца, който трябвало да я плати,
а след това да му преизчисли такса съобразно
ползваните от ответника части от имота. Намира и че неплащане на такса смет не
представлява съществено неизпълнение на договора.
Твърди, че отговорил на нот.покана на ищеца от 09.11.18 г., като в отговора,
получен от ищеца на 27.12.18г., го поканил и му посочил, че е в неизпълнение,
тъй като следвало да му осигури отделен електромер, водомер и осветление -
функциониращи и узаконени (чл. 3.9. от договора), но това не било изпълнено, поради
което ответникът трябвало повече от 2 години да заплаща консумативи не само за
наетата част, а за целия имот. Поканил го да уредят въпроса за дължимата такса
смет, която ответникът не дължал в пълен размер.
Твърди, че страните се
уговорили да бъде извършен оглед на имота на 07.02.19 г., но на посещението не
бил съставен протокол, а този от 07.02.19 г. не му бил известен преди
ИМ.Уговорили нова дата за оглед – на 26.03.19 г., но такъв не се състоял.
Сочи, че получил втора нот. покана на 11.04.2019 г., с която наемодателят го
уведомявал, че счита договора за автоматично прекратен на осн.
чл. 5.1.4. от същия. На поканата отговорил, като посочил на ищеца неизпълнените
от него договорни ангажименти-неосигуряване на необезпокоявано ползване на
имота, неоткриване на отделни партиди за вода и електричество, непреизчисляване
на такса за смет, но отговор не последвал. Заявява, че огледът от 18.04.19 г.
не бил извършен в негово присъствие.
Счита, че не дължи
неустойка по договора, доколкото не били налице основанията по чл. 5.1.3. от
съглашението за едностранното му прекратяване от ищеца. В условията на
евентуалност прави възражение за прихващане, със следните суми: 4000 лв. –
платен от него гаранционен депозит, подлежащ на възстановяване от ищеца при
прекратяване на наемното правоотношение; 4000 лв. - недължимо платени от него
суми за ток и вода за периода 04.17 г.-08.19г., доколкото не е ползвал целия
имот; 390 лв. – недължимо платена от него такса битови отпадъци за 2017 г.,
доколкото не ползва целия имот.
Моли за отхвърляне на
предявените искове. Претендира разноски по делото.
Ищецът е депозирал ДИМ.
Поддържа твърдението си, че е налице валидно предсрочно прекратяване на
договора с нот.покана от 08.04.19 г. на осн. чл.5.1.3. от договора поради съществено неизпълнение
на задължения на наемателя по чл.5.1.3. б. „б“. Поддържа твърденията си за
наличие на увреждания по имота – вреди по фасадата/конструкцията на сградата от
наемателя; изрязване на стената и поставяне на 2бр. врати, както и премахване
на 2бр. ограничители за канали, извършени без съгласие на наемодателя. Намира,
че причинените вреди са трайни. Поддържа, че били извършени конструктивни
промени без съгласие на наемодателя – изрязана стена и поставени 2бр. варди
между отделните помещения на сградата и премахване на 2бр. ограничители за
канали. Намира, че е налице основание да претендира и неустойка по чл. 5.1.4.
от договора. Твърди, че не дължи връщане на целия депозит по договора, като с
него следвало да се прихванат (да се удържат): неизплатени от наемателя такси
смет за 2018 г. и 2019 г., разходи за отстраняване на повреди и щети на имота.
Ответникът е подал
допълнителен отговор. Поддържа, че в двора на наетите сгради имало отводнителни
шахти, които били изрядни и без липсващи части. Твърди, че при наемане на
обекта в склад №2 имало 2бр. стари канала за извършване на ремонт и технически
прегледи на автомобили, които били открити, но не били нужни за дейността на
наемателя, били опасни, поради което били покрити с гофрирана ламарина. Една
част от ламарините за покриване на каналите били предоставени от ищеца, а
другите – закупени от ответника със съдействие на ищеца. Поддържа останалите
свои твърдения и доводи в ОИМ. Сочи, че и към момента наемът се заплащал в
уговорените по договора срокове от наемателя на ищеца, като последният му
издавал фактури с основание наем.
Съдът,
като взе предвид становищата на страните и след като обсъди събраните по делото
доказателства, намира за установено от фактическа страна следното:
Между страните не се спори
относно следните въведени от ищеца фактически обстоятелства:
Между тях е бил сключен Договор
за наем на
недвижим имот от 02.03.2017г., по силата на който
от наемодателят-ищец са отдадени за
временно и възмездно ползване на наемателя-ответник
стопански обекти, разположени в поземлен имот с идентификатор
68850.522.608, описани по-горе,
срещу наемна цена 4000лв, без вкл. ДДС за срок
от три години,
считано от датата на предаване
на владението-02.03.2017г.
Към Договора за наем
от 02.03.2017г. между страните „М.- 21“ ООД и „П.“ ЕООД на
10.04.2017г. е подписан Анекс,
с който страните се споразумяват за следното: Наемодателят
се съгласява Наемателя да възложи
на архитект-проектант и да изготви за
своя сметка проект за отваряне
и изграждане на врати между шоурум
и съседни на него склад №2 от
източната страна, както и между склад
№2 и склад №3.
Съгласно чл. 5.1.3. от договора, при
съществено неизпълнение на задълженията по договора, изправната
страна да изпрати едномесечно писмено предизвестие за отстраняване на нарушението. В случай, че в срока
на предизвестието виновната страна не изпълни задължението,
договорът се счита за автомачтично
прекратен.
Съгласно договора „съществено неизпълнение на задълженията“ като едно от
основанията е описано в чл. 5.1.3, т.б) извършване на действия
от страна на наемателя, с които трайно се
уврежда имота, като е направено примерно изброяване и са посочени случаи
на такива трайно увреждащи действия, като разрушаване на трайно прикрепени инсталации и конструктивни промени.
Не е спорно, че са изрязани
две преградни стени и са поставени
два броя врати между шоурум
и съседни на него склад №2 от
източната страна, както и между склад
№2 и склад №3, както и са премахнати два
броя ограничители на канали от
наемателя.
Страните не спорят, че са
причинени вреди на фасадата на
сградата от контрагенти на наемателя.
По делото са изслушани показания
на св.К.и З.относно момента и обстоятелствата около увреждането на
фасадата, затварянето на каналите,
извършваните товаро-разтоварни работи в двора които
съдът кредитира, тъй като кореспондират с останалите доказателства по делото.
Изслушани са заключения на
единична СТЕ и тройна СТЕ относно вида на уврежданията. Едно от ВЛ от тройната
СТЕ е изложило особено мнение относно стойността на уврежданията. Съдът
кредитира заключението на тройната експертиза, в частта изготвена от двете ВЛ
относно размера на вредите, като обоснована и логична. Заключенията са близки
до тази на единичната, но ВЛ от втората експертиза са извършили оглед на
каналите при премахнати ламарини, за разлика от първоначалния експерт, работил
по снимки. Това мотивира съда да кредитира в тази част тройната експертиза.
Съдът намира, че не следва да
кредитира особеното мнение на ВЛ П.. Както са посочили двете ВЛ в о.с.з. на
02.10.2020 г., те са определили комплекната оценката
като са отчели освен цените в справочника „СТРОЙЕКСПЕРТ СЕК“ и конкретните
утежнения при строителството и направените от тях анализи на цените. Техните
заключения са близки до заключението на единичната СТЕ. ВЛ П. е определило
стойността не въз основа на средните пазарни цени, а отчитайки регионални
особености на строителни фирми.
Съдът кредитира и заключението на
ССЕ. Същото е компетентно изготвено и не е било оспорено от страните.
При така установената фактическа обстановка
съдът намери от правна страна следното:
Съобразно нормата на
чл. 23, ал.1 ЗЗД, наемателят е длъжен да върне
вещта след прекратяване на правната връзка.
При
безспорност на възникналото наемно правоотношение, в тежест на ищеца е да
установи твърдяните форми на неизпълнение на договора, представляващи
положителни факти и породили потестанивното му право
да развали договора, а относно релевираните бездействия,
върху ответника е да установи изпълнение на задълженията си.
Дали установените нарушения
съставляват неизпълнена част от задължението, която не е незначителна с оглед на интереса
на кредитора, съответно
възникнало ли е в полза на ищеца право по чл.87 ЗЗД, е въпрос на преценка по
същество на спора.
Ищецът следва да
установи и надлежното упражняване на правопроменящото право– достигане на изявлението за
разваляне на договора до насрещната страна.
В договора страните
са постигнали съгласие, че наемателят има право да извършва за своя
сметка всички необходими ремонти и подобрения, нужни за привеждане на имота в
съответствие с дейността му (чл. 4.6 от договора).
Дейността
за която ще се използва имотът е определена в чл.3.7 от дог. – продажба на
стоки и услуги, както и предназначението на отделните сгради е за шоурум, офиси, санитарни помещения(А) и складове за
промишлени стоки(Б).
Ремонтите
и подобренията са могли да бъдат извършвани само след изрично писмено съгласие
от наемодателя, отразено в допълнително споразумение(чл.4.8 и чл.5.4).
Горното
налага извода, че наемателят има право да извършва всякакви ремонтни работи и
подобрения, които са свързани с упражняваната от него дейност, за което обаче е
необходимо предварително писмено съгласие на наемодателя.
Страните
са договорили също, че всякакви действия, които увреждат трайно имота, като
например разрушаване на трайно
прикрепени инсталации и конструктивни промени, извършени без съгласието на наемателят, съставляват съществено
неизпълнение на задълженията по договора, явяващо се основание за развалянето
му, в случай че в 1 м от предизвестието виновната страна не изпълни
задължението си. Следователно
ремонтните работи и подобрения, макар и свързани с упражняваната от наемателя
дейност, ако водят до разрушаване на трайно прикрепени инсталации или
конструктивни промени и са извършени без съгласието на наемодателя, се явяват форма
неизпълнение. То поражда потестативно право в полза
на наемодателя да внесе промяна в правната връзка, като ако в 1м. срок от
предизвестието не бъдат отстранени последиците от нарушението договорът се
прекратява(разваля поради неизпълнение).
Относно
извършени трайни увреждания по фасадата/конструкцията на сградата от наемателя:
Между страните не се спори относно наличието на
увреждания, констатирани и от вещите
лица от двете експертизи при извършения от тях оглед. Те съставляват огъната ламарина на фасадните панели
в зоната на склад 2, между оси „3“ и „И“ и фасаден панел при еркера
над шоурума, между оси „Б“ и В“.
Не
се спори, че уврежданията са нанесени от трети лица – контрагенти на ответника,
при извършвани от тях доставки с камион(в такъв смисъл и писмените бележки на
ищеца), установяващо се от показанията на разпитаните свидетели.
Ищецът
смята, че вредите са причинени въз основа на възлагане от наемателя и той носи
отговорност за тях по чл. 49 ЗЗД.
Съглано нормата на чл. 233, ал.1 ЗЗД, наемателят дължи обезщетение за вредите, причинени от лица от
неговото домакинство или от неговите
пренаематели, явяващи се
специални хипотезите за отговорност на чужди действия.
В съответствие с чл. 49 ЗЗД, този, който
е възложил на друго лице някаква
работа, отговаря за вредите, причинени
от него при
или по повод
изпълнението на тази работа.
Съгласно тълкуването дадено в ПП на ВС №17/18.11.1963
г., когато по договор между две
предприятия едното е възложило на другото определена
работа, при извършването на която настъпват вреди, следва да
се изясни същността на сключения
договор. Ако съгласно договора едното предприятие дължи на другото
извършването на определена работа със свои работници,
при негов контрол и организация на работата, отговорността
за вредите от непозволено увреждане е в тежест на това предприятие.
В този случай е без значение, че
се извършва работа на първото
предприятие. Ако обаче организацията на работата, ръководството
и контролът й принадлежи на предприятието, чиято работа се
извършва от работници на другото
предприятие, то отговорността за непозволеното увреждане е на предприятието, чиято работа се
извършва.
Съгласно твърденията и свидетелските показания увреждането е осъществено от шофоьор на
камион на „чужд превозвач“, т.е. между ответника
и третото лице, чиито водач е деформирал
фасадата, е бил налице договор за превоз.
Съгласно нормата на чл. 367 от
ТЗ, с договора за превоз превозвачът се задължава срещу
възнаграждение да превози до определено
място лице, багаж или товар.
Характера на правоотношението не го определя като
такова,
въз основа на който ответникът
да организира работата и да упражнява
ръководство и контрол, релевантен по см.
на ПП на ВС
№17/18.11.1963 г. Следователно на
е налице възлагане, съответно отговорност на ответника по
чл.49 ЗЗД.
Относно
изрязване на стена и поставяне на 2бр. ПВЦ врати.
Нарушението
се изразява, съгласно исковата молба, в изграждането на вратите без
изготвен одобрен архитектурен проект.
Между
страните не се спори относно изрязването на стените и поставянето на два броя врати, установено и от ВЛ при
извършения оглед. Не се спори от относно липсата на одобрен по реда на ЗУТ
архитектурен проект.
С Анекса от 02.03.2017 г. страните са постигнали съгласие, че наемодателят се съгласява наемат. да
възложи на архитект - проектант и да изготви за своя сметка проект за отваряне
и изграждане на врати между шоурум и съседният на
него склад № 2 от източна страна, както и между склад № 2 и склад № 3. Това
действие не освобождава наемодателя от задълженето пре прекратяване на действието на договора за наем да върне
имота във вида, в който е бил при сключване на договора за наем.
При тълкуване на волята на страните съдът намира, че документа материализира
съгласие на наемодателя за изграждането на вратите, което следва да се
осъществи въз основа на одобрен архитектурен проект, но след прекратяване на
договора наемателят е поел задължението да възстанови първоначалното състояние
на сградата.
Видно от
заключението на СТЕ – единична и тройна, вратите е следвало да се монтират(и са
монтирани) в преградни, т.е. неносещи стени, които могат да бъдат
премахнати/демонтирани и възстановено първоначалното състояние на сградата. Следователно
дейността съставлява "Текущ
ремонт" по см. на § 5, т.43
от ДР на ЗУТ, тъй като не се засяга конструкцията на сградата и не се извършват дейности като премахване,
преместване на съществуващи зидове и направа на отвори
в тях, когато засягат конструкцията на сградата. В този случай разрешение за строеж не се изисква(чл.151 ЗУТ), съответно
не може да бъде одобрен инвестиционен проект, вкл. част архитектурна (Наредба
№4).
Тъй като е налице съгласие, а условието не съществува, дейността
по монтиране на вратите не се явява предприета без съгласието на наемодателя.
Относно
премахване на 2бр. ограничители за канали, извършени от ответника без съгласие
на наемодателя в сградата с индентиф. 68850.522.608.1
Между
страните не се спори, че в помещението е имало 2 бр. канали в пода,
предназначени за ремонт на автомобили, които са затворени с рифелова
ламарина.
Съгласно заключения на единичната СТЕ, металният профил който ги е обкантвал е обърнат, за да се получи равна повърхност. Това
е било необходимо за да може помещението да се ползва по предназначението му предвидено в договора – за
склад за промишлени стоки. Каналите са имали повдигната бетонова триъгълна част
в единия край на късата страна, около 6 см. За възстановяване на каналите е
необходимо да се демонтира ламарината, обърнат стоманените водачи и изгради
бетонов борд по късата страна на двата канала. Премахването на ограничителите
на каналите не съставлява конструктивна промяна, тъй като те не са
конструктивни елементи. ВЛ не е извършвало оглед на състоянието на рамката под
ламарината, като заключението си е изготвило въз основа на предоставен му
снимков материал.
Експертите
от тройната експертиза са премахнали част от рифеловата
ламарина и са констатирали начина на конституиране на връхната част на канала.
В горната си част той е завършвал с метален двойно Т профил, върху който е
монтиран друг по-малък, стърчащ над нивото на пода за оформяне на
ограничителите. Той е служел за предпазване на помещенията от заливане с вода. За
покриване на каналите на ламарините е бала срязана горната част на профила. Ограниччителите на каналите не вземат участие в носимоспособността и не увреждат носещата конструкция на
същите.
Разликата между двете експертизи е относно състоянието на профила под рифеловата ламарина. Съдът кредитира заключението на
тройната СТЕ, тъй като тя е изготвена въз основа на извършен оглед, след
отстраняване на покритието на каналите, т.е. при наличие на пряко визуално
наблюдение на състоянието на обекта.
Предназначението на помещението съгласно договора е за
ползването му като склад. То не може да се осъществи без изравняване на пода,
съгласно заключението на експертизата. Ремонтите и подобренията обаче са могли
да бъдат извършени само със съгласието на наемодателя, каквото липсва.
Следователно предприемайки установените по-горе действия, наемателя е нарушил
договора. Във връзка с това следва да се извърши преценка относно
значителността на неизпълнението(чл.87,
ал.4 ЗЗД).
Страните са уговорили в договора примерни форми на
съществено неизпълнение, водещи до възникване на право на разваляне. Такива се
явяват трайни увреждания на имота, като разрушаване на трайно прикрепени
инсталации и конструктивни промени.
В настоящия случай ответникът, посредством изрязването на
металния профили, е разрушил системата за предпазване на помещенията от
заливане с вода, явяващо се трайно увреждане, като е без значение неговата възстановимост.
Това
само по себе си не е достатъчно за разваляне на договора. Както се посочи
по-горе, страните са договорили, че при наличие на съществено неизпълнение,
кредиторът изпраща едномесечно писмено предизвестие за отстраняване на
нарушението, като при неизпълнение правната връзка се прекратява автоматично.
В
представените 2 бр. нотариални покани липсва изявление на наемодателя относно
отстраняване на такъв тип нарушения. Следователно длъжникът не е бил поканен да
изпълни в 1 м. срок, налагащо извода, че договорът не е бил развален.
Договорът може да бъде развален
и с искова молба. В този случай правото
на извънсъдебно едностранно разваляне на договора се
осъществява с исковата молба с петитума, на която се
претендират последиците от развалянето. С получаване на препис
от исковата молба ответникът е уведомен за изявлението
на ищеца за разваляне на
договора. При наличие на останалите предпоставки по чл. 87 ЗЗД е възможно договорът да бъде развален
с връчване на препис от исковата
молба на ответника (Р № 178/12.11.2010 г. по т.д.№60/2010 г. на 11 ТО на ВКС).
В настоящия
случай исковата молба не съдържа покана на отправена до ответника за изпълни
това си задължение в посочен подходящ срок, явяващо се предпоставка за
разваляне на договора по чл.87, ал.1 ЗЗД.
В чл. 87, ал. 1 ЗЗД
са уредени елементите от фактическия състав, като общото правило е, че договорът се разваля от изправната страна с извънсъдебно едностранно изявление, като упражняването на това право се предпоставя от предупреждение, свързано с искане за изпълнение в подходящия срок, както и с изявление, че договорът се смята за развален в случай на неизпълнение в дадения срок, доколкото страните не са уговорили друго, предвид диспозитивния характер на разпоредбата. Решение №218/29.11.2016 по дело №1306/2016 на ВКС, ГК, IV г.о.В цитираното по горе решение (Р №
178/12.11.2010 г. по т.д.№60/2010 г. на 11 ТО, ВКС) е приел, че договорът е развален след като ответникът-длъжник е бил уведомен за волеизявлението
на ищеца за разваляне на
договора и до приключване на устните състезания пред въззивната инстанция ответникът не е изпълнил
задължението си. Следователно при липса на даден подходящ срок с ИМ е прието, че такъв
се явява приключване на устните състезания, за което разрешение обаче липсват
изложени мотиви. В хода на процеса е възможно правната връзка да бъде
прекратена на друго правно основание(напр. изтичане на срок, унищожаване и пр.),
което налага момента в който изявлението
ищеца за разваляне на договора ще
породи правните си последици, да бъде ясно определен. Освен това би се
достигнало до разлика в предпоставките по чл.87, ал.1 ЗЗД когато изявлението е
направено извън съдебно и това съдържащо се в
исковата молба, относно даването на
подходящ срок за изпълнение.
Следователно
договорът е развален и за ответника е възникнало задължение да върне наетата
вещ на осн. чл.233, ал.1 ЗЗД.
В
съответствие с нормата на чл.92 ЗЗД, неустойката обезпечава изпълнението на задължението и служи като обезщетение
за вредите от неизпълнението, без да е нужно
те да се
доказват
Ищецът се легитимира като носител на вземания за:
Тъй като
сумата надвишава депозита, то вземането на ответника за гаранция не съществува.
Воден от горното, Софийският градски
съд
ОСЪЖДА „М.-21“ ООД, ЕИК ******, със седалище и адрес на управление
***, с адрес за призоваване : гр. Стара Загора, ул.
„******, АК Стара Загора, чрез адв. М.Р.И., да предаде на „П." ЕООД, ЕИК: ******, със седалище и адрес на управление:***,
представлявано от Джузепе Зарконе Съдебен адрес ***, чрез адв. В.В.А. от САК на осн.
чл.233, ал.1 ЗЗД по
Договор за наем на недвижим имот от 02.03.2017 г. , следния недвижим имот:
ОСЪЖДА „М.-21“ ООД, ЕИК ******, със седалище и адрес на управление ***, с адрес за
призоваване : гр.
Стара Загора, ул. „******, АК Стара Загора, чрез адв.
М.Р.И., да заплати на „П." ЕООД, ЕИК: ******, със седалище и адрес на управление:***, представлявано от Д. З. Съдебен адрес ***, чрез адв. В.В.А. от САК на осн. чл.92, ал.1 ЗЗД сумата
9 600 лв. - неустойка по чл.5.1.4 от Договор за
наем на недвижим имот от 02.03.2017 г., както и 8 004 лв. разноски.
Решението
подлежи на обжалване пред САС в двуседмичен
срок от връчването му.