Р Е Ш Е Н И Е
№785/18.12.2017г. 18.12.2017 година град Ямбол
В ИМЕТО НА НАРОДА
Ямболският районен съд, ХV - ти граждански състав
На 12.12 2017 година
В публично заседание в следния състав:
Председател: Марина Христова
при секретаря Ир.П.
като разгледа докладваното от съдия Христова
гражданско дело № 146 по описа за 2017 година,
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството се води по предявени от М.С.И. ***, Д.П.М. ***, И.П.Ц. ***, И.П.Ц. ***, Н.С.Ц. *** и Р.С.Ц. *** против „Боровец – КОС“ ЕООД – гр.Я., Б.С.Ц., Н.Д.Ц. и И.Д.Ц. активно и пасивно субективно съединени искове, с които се претендира прогласяване нищожността на договор за аренда на земеделска земя.
При условията на евентуалност в обективно съединение са предявени и искове за разваляне на договора за аренда, а като кумулативно съединени са предявени и искове за връщане държането върху имотите, предмет на договорите.
Твърди се, че по силата на констативен нотариален акт от 1997 г. ищците и още шест лица се легитимират като собственици по наследство от наследодателя В. С. Ц. на четири земеделски имота, находящи се в землището на гр.Я., като всеки един от съсобствениците притежавал 1/11 идеална част /или 10/110 ид.части/.
Твърди се, че по силата на решение на поземлената комисия от 1995 г. на ищците Н.С.Ц. и Р.С.Ц. и лицето Д.К.Ц., наследодател на ответниците Б.С.Ц., Н.Д.Ц. и И.Д.Ц., в качеството им на наследници по закон на К. Д. Ц. било възстановено правото на собственост върху един земеделски имот, находящ се в землището на гр.Я., а квотите в съсобствеността на имота били по ¼ ид.част за всеки от двамата ищци и ½ ид.част за Д.К.Ц..
Твърди се, че на 21.01.2015 г. единият от съсобствениците на земята –Д.К.Ц. е сключил с ответника „Боровец – КОС“ ЕООД – гр.Я. договор за аренда, с който му е предоставил ползване цялата земеделска земя за срок от 15 години, при договорено арендно плащане от 60 кг. на декар или левовата му равностойност.
В същия ден, непосредствено след сключването на арендния договор Д.К.Ц. сключил с „Боровец – КОС“ ЕООД – гр.Я. три други договора-единият за дарение и два за покупко-продажба, с които се разпоредил в полза на дружеството изцяло с притежаваните от него идеални части от правото на собственост върху имотите.
С оглед на това се твърди, че договорът за аренда е нищожен бил сключен при заобикаляне на закона, т.к. преследваната с него цел е след прехвърлителните сделки да се постигне един забранен от закона резултат, а именно сливането на качествата на арендатор и арендодател в едно и също лице и получаване на възможността да се ползва цялата земя без да договаря с останалите съсобственици.
Изтъкват се доводи, че сключвайки договора за аренда с единия от съсобствениците и след това придобивайки неговите права в съсобствеността, ответното дружество е целяло да си осигури възможността да ползва земеделските имоти като се избегнат претенциите на останалите съсобственици за сключването на договор за аренда при равнопоставено договаряне между „Боровец – КОС“ ЕООД и тези съсобственици, а след сливането на качествата на арендатор и арендодател дружеството е станало длъжник и кредитор само на себе си, т.е. в случай на неизпълнение на договора евентуално само дружеството би било легитимирано да иска разваляне на арендния договор.
Сочи се, че когато една страна по договор съсредоточава в себе си качествата на двете насрещни страни, то очевидно правната връзка не би била договор, който е съглашение между две или повече страни за създаване, изменение или прекратяване на една правна връзка, поради което с процесния договор за аренда се преследвал незаконосъобразен резултат, изразяващ се в нарушение на чл.8, чл.20а и чл.21 от ЗЗД.
При условията на евентуалност се твърди, че всеки от ищците, в качеството си на съсобственик на имотите, има качеството на кредитор по договора за аренда за съответната на квотата му в съсобствеността част от полагащото се арендно възнаграждение, което обаче не им било платено от страна на ответното дружество за стопанската 2015/2016 година съобразно предвидения в договора срок, поради което били налице предпоставките за разваляне на договора за аренда.
Претендира се уважаване на предявените искове, както и присъждането на съдебно - деловодни разноски.
В законоустановения срок не са били депозирани отговори на исковата молба от никой от ответниците.
В съдебно заседание исковата молба се поддържа от част от ищците и процесуалният им представител.
От ответниците се явява Н.Ц., който изразява становище за основателност на исковете .
След преценка на събраните по делото доказателства, съдът приема за установено следното от фактическа страна:
По делото е приложен договор за аренда на земеделска земя от 21.01.2015 год., сключен между наследодателя на трима от ответниците Д.К.Ц. и ответника „Боровец-Кос“ЕООД , по силата на който първият е отдал под аренда за срок от 15 год. общо пет имота- ниви, находящи се в землището на гр. Я.
Видно от НА№ *** год. В. П.Ц., М.С.И., Г. И.Ц., Д.П.М., И.П.Ц., М. П. Д., И.П.Ц., Д.К.Ц., Н.С.Ц., Р.С.Ц., И. Т. Б. и А. Т. А. са признати въз онова на основание влязло в сила решение на ПК от 1995 год. за собственици по наследство от В. С. Ц. на подробно описани четири броя земеделски имоти, находящи се в землището на гр. Я.
С НА №*** год. Д.К.Ц. е дарил на ответника „Боровец – Кос“ЕООД 1/110 ид.ч. от четирите имота, като в последствие с НА №***год. е продал 9/110 ид.ч. от имотите на същия ответник. Освен това с приложения НА №*** год. Д.К.Ц. е продал на ответника ½ ид.ч. от нива, находяща се в м.“***“, цялата с площ 2549 кв.м. По отношение на последния недвижим имот е представено Решение на ОСЗ – Т., по силата на който собствеността върху имота е възстановена на К. К. Ц.. Видно от приложеното удостоверение за наследници К. К.Ц. е починала на 19.10.1983 год., като е оставила следните законни наследници – Н.С.Ц., Р.С.Ц. и Д.К.Ц..
С оглед доказване правото си на собственост върху първите четири от имотите предмет на договора за аренда имоти ищците са представили и удостоверение за наследници от 02.11.2016 год. на наследодателя В. С. Ц., поч. на 08.01.1937 год.
По искане на ищците по делото е приложена в цялост преписка №*** год. на ЯРП , образувана по жалба на наследодателя на трима от ответниците Д.К.Ц. от 15.03.2016 год., в която същия посочва, че при сключване на сделките никой не го е уведомил, че подписва и договор за аренда, а единственото му желание е било да продаде собствените си идеални части от наследствена земя. С постановление от 22.02.2017 год. наказателното производство е прекратено на осн. чл. 24,чл.1,т.1 от НК.
По делото са събрани и гласни доказателства чрез разпита на св. Д..Същият посочва, че познавал земите на ищците, които преди това били в друга кооперация. За новия договор никой не ги бил уведомил и не знаели как е сключен.За периода 2015 – 2017 год. не било плащано нищо за земите.Свидетелят твърди, че има преки впечатления ,т.к. е ходил до офиса на фирмата заедно с вуйчо си и братовчед си Н. да развалят доброволно договора, т.к. бил неизгоден за всички.От всички наследници знаел, че никой не бил получил пари за тези земи.Свидетелят бил ходил лично четири пъти, веднъж с Д.Ц.. Чичо му бил много възмутен, дори казал че ще подаде жалба в полицията, т.к. договорът бил подписан без негово знание.
При така установената фактическа обстановка, съдът прави следните правни изводи:
Предявени са евентуални искове с правни основания съответно по чл.26, ал.1 предл.2-ро от ЗЗД и чл.28, ал.2 вр. чл.27, ал.1 т.2 от ЗАЗ, както и кумулативните искове с правно основание чл. 30, ал.1 от ЗАЗ.
По иска с правно основание чл. чл.26, ал.1 предл.2-ро от ЗЗД.
Съгласно горепосочената разпоредба – нищожни са договорите сключени при заобикаляне на закона.Трайна и безпротиворечива е съдебната практика, че за да се осъществи заобикаляне на закона, участниците в сделката следва да съзнават и да целят постигането на забранен от закона резултат чрез извършването на една или повече правни сделки, всяка от които сама по себе си не противоречи на повелителни норми на закона. Страните извършват тези сделки, не за да получат типичните за тях правни резултати, а за да достигнат друга по-нанатъшна цел, прякото осъществяване на която би противоречало на закона , така ТР №5/2012 год. на ОСГК на ВКС и др.
В процесния случай се твърди нищожност на договора за аренда на това основание, като в исковата молба изрично се посочва, че същият е сключен само от един от съсобствениците по отношение на целите имоти, като непосредствено след това същият този съсобственик е дарил, съотв. продал собствената си идеална част от имотите на арендатора – „Боровец-Кос“ЕООД.
Съгласно разпоредбата на чл.3, ал.4 от Закона за аренда в земеделието /в редакцията му действала към датата на сключване на договора/, когато договорът за аренда е сключен само от някои от съсобствениците, то отношенията помежду им се уреждат съгласно чл.30, ал.3 ЗС. Следователно самият закон допуска договорът за аренда да бъде сключен не от всички, а от един или от някои от съсобствениците. Законът дори не допуска ограничение и не въвежда изискване каква квота в съсобствеността следва да притежава лицето – арендодател. Постигната цел е сключване на договор за аренда и тази цел не е забранена от закона. Последващите действия на арендодателя и арендатора, а именно сключването на договор за дарение и покупко – продажба също, освен че са извършени след сключване на процесния договор, както като момент на сключване на самите сделки , от когато и се пораждат правните им последици, така и като време на вписване/което има оповестително действие/ също не са забранени от закона и не могат да доведат до извода, че договорът за аренда от 21.01.2015 год. е нищожен на твърдяното основание – заобикаляне от закона.
В обобщение на горното , така предявеният иск като неоснователен следва да бъде отхвърлен, поради което и следва да бъдат разгледани останалите предявени от ищците искове.
По иска с право чл.28, ал.2 вр. чл.27, ал.1 т.2 от ЗАЗ.
Развалянето на договор за аренда, сключен за повече от 10 години /какъвто е процесния/става по съдебен ред. По делото е безспорно, че между един от съсобствениците на имотите и ответникът „Боровец- Кос“ЕООД е сключен договор за аренда за срок от 15 год., който към датата на предявяване на иска не е прекратен на някое от основанията посочени в ЗАЗ.
При систематичното тълкуване на разпоредбите на чл. 27 и чл. 28 от ЗАЗ е видно, че същите се намират в Глава 6 „Прекратяване на договора „ от закона, т.е. двата текста регламентират два способа за прекратяване на договор за аренда. Единият е извънсъдебен и е разгледан в разпоредбите на чл. 27, а другият най-общо казано регламентира съдебната процедура за прекратяване на арендните договори. Макар законодателят да е използвал две понятия в чл. 27 „Прекратяване” на арендния договор, а в чл. 28 - „разваля” арендния договор, практически се касае за процедури, по които се цели да се постигне прекратяване на договорните отношения между страните. В този смисъл и като взима предвид разпоредбата от чл. 9 от ЗЗД съгласно, която страните са свободни да определят съдържанието на договорите, доколкото то не противоречи на повелителните норми на закона и на добрите нрави, съдът намира, че следва да тълкува сключения между страните аренден договор в смисъл, че те са се договорили да прекратят арендния договор при неизпълнение – по общия ред, доколкото в ЗАЗ не е предвидено друго, т.е. и при неплащане на арендни вноски по реда предвиден за разваляне на арендните договори. По аргумент на противното договорът за аренда сключен за земи, които не са част от държавния или общински поземлен фонд може да се развали от страните по договора и без да е изпратено писмено предупреждение по реда на чл.87 от ЗЗД.
Съдът намира, че предявеният иск за прекратяване на договора за аренда чрез развалянето му по съдебен ред е основателен. За уважаването му е следвало да се докаже, че арендаторът не е изпълнил своето задължение за плащане на арендни вноски. В чл. 2 и следващите от сключения между страните договор за аренда е посочено, че арендаторът дължи на арендодателя определена арендна вноска, както и срокът, в който следва да заплати същата. В тежест на ответника- арендатор е било да докаже, че е извършвал плащания , в пари или натура по договора за аренда.Освен , че такива доказателства не са релевирани, събраните по делото доказателства са в посока именно, че липсва извършено каквото и да е плащане по някой от начините, предвидени в договора.
В случая ищците имат интерес да отрекат произтичащите от договора за аренда права на арендатора, с което да защитят своето право на собственост, чието упражняване считат за накърнено с неговото сключване. При отричане съществуването на спорното правоотношение, предмет на делото, възникнало от договора, ищците биха могли да придобият права при сключване на друг договор за аренда. Съгласно чл. 3 ал.4 изр.1 пр.1 от ЗАЗ /редакция от ДВ, бр. 58 от 2017 г., в сила от 18.07.2017 г. /, договор за аренда може да се сключи със съсобственик на земеделска земя, чиято собственост е повече от 50 на сто идеални части от съсобствен имот. Безспорно се установи, че ищците притежават в съсобственост повече от 50% ид.ч. от имотите, и именно поради това е налице интерес за атакуване на сделката относно целите имоти, за които могат самостоятелно да сключат договор за аренда.
По отношение иска по чл. 30,ал.1 ЗАЗ :
Съдът намира, че претенцията за връщане на арендуваните с процесния договор имоти има акцесорен характер спрямо иска за разваляне на договора, произтичащ от същността на договора като правно основание за разместването на имуществени права между патримониумите на страните, като след евентуалното отпадане на това правно основание /в случай на разваляне на договора/ по общите правила на ЗЗД /чл.55, ал.1, предл. трето/, се дължи връщане на полученото по време на действието на договора. Това правило е установено и в приложимия към процесните отношения специален закон – чл.30, ал.1 от ЗАЗ, съгласно която норма след прекратяване действието на арендния договор арендаторът е длъжен да върне обекта на договора в състоянието, в което го е приел. Тъй като в настоящия случай по изложените по-горе съображения главният иск – за разваляне на договора за аренда на земеделски земи, се явява основателен и доказан, то следва да се уважи като основателна и доказана и претенцията с правно основание чл.30, ал.1 от ЗАЗ, като се осъди ответника „Боровец – Кос“ЕООД да предаде владението на ищцците върху земеделските имоти, предмет на процесния аренден договор.
По разноските:
Предвид изхода на спора и на основание чл. 78,ал.1 от ГПК в полза на ищците следва да бъдат присъдени сторените в настоящото производство разноски в размер на 625, 63 лв.- заплатена държавна такса и адвокатско възнаграждение.
Предвид уважаване на евентуалната претенция за разваляне на договора, разноските следва да бъдат възложени върху ответника “Боровец- Кос”ЕООД, т.к. останалите ответници не са страни по този иск.
Водим от гореизложеното, Я Р С
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявеният от М.С.И. , ЕГН **********, Д.П.М. , ЕГН **********, И.П.Ц. , ЕГН **********, И.П.Ц. , ЕГН **********, Н.С.Ц. , ЕГН ********** и Р.С.Ц. , ЕГН ********** против „Боровец – КОС“ ЕООД , ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. Я., Б.С.Ц.,ЕГН **********, Н.Д.Ц., ЕГН ********** и И.Д.Ц., ЕГН ********** иск с правно основание чл. 26,ал.1, предл. 2 от ЗЗД.
РАЗВАЛЯ, на основание чл.28, ал.2 вр. чл.27,ал.1 , т. 2 от ЗАЗ, сключения на 21.01.2015 г. договор за аренда между Д.К.Ц. и „Боровец – КОС“ ЕООД , ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. Я., вписан в Служба по вписванията при Районен съд-Я. под вх. № ***.
ОСЪЖДА, на основание чл.30, ал.1 от ЗАЗ Боровец – КОС“ ЕООД , ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. Я., да върне на М.С.И. , ЕГН **********, Д.П.М. , ЕГН **********, И.П.Ц. , ЕГН **********, И.П.Ц. , ЕГН **********, Н.С.Ц. , ЕГН ********** и Р.С.Ц. , ЕГН ********** недвижимите имоти, предмет на Договор за аренда на земеделски земи от 21.01.2015 г., вписан в Служба по вписванията при Районен съд-Я. под вх. № ***.
ОСЪЖДА на осн. чл. 78,ал.1 от ГПК Боровец – КОС“ ЕООД , ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. Я., да заплати на М.С.И. , ЕГН **********, Д.П.М. , ЕГН **********, И.П.Ц. , ЕГН **********, И.П.Ц. , ЕГН **********, Н.С.Ц. , ЕГН ********** и Р.С.Ц. , ЕГН ********** сумата от 626, 63 лв. – разноски за настоящата инстанция.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред ЯОС в двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: