Р Е Ш Е Н И Е
№ 2773/12.06.2018 г.
гр. Варна
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
ВАРНЕНСКИ
РАЙОНЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, ХХ
състав, в открито съдебно заседание, проведено на четиринадесети май две
хиляди и осемнадесета година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: ЕВГЕНИЯ МЕЧЕВА
при
участието на секретаря Гергана Найденова,
като
разгледа докладваното от съдията
гражданско
дело № 16344 по описа на съда за 2016 г.,
за да се
произнесе, взе предвид следното:
Производството по делото е образувано по предявени от
„Б.Х.М.“ ООД, ЕИК *, със седалище и адрес на управление:***, чрез
процесуалния му представител – адв. Р. Сп., срещу К.Г.Т.-С., родена на *** г. в гр. М., гражданка на Р. Ф., обективно кумулативно съединени
искове с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД и чл. 92, ал. 1 ЗЗД за осъждане на
ответницата да заплати на ищеца сумата 82.46 евро /след допуснато изменение на
иска по реда на чл. 214, ал. 1 ГПК вместо първоначално предявения за сумата 140.82
евро/, представляваща дължима главница – остатък от годишната такса за 2016 г.
/за периода 01.01.2016 г. – 31.12.2016 г./ за
организационното, техническото и административното управление и поддръжка на
общите части на сградата и съоръжения в комплекса, цялата в размер на 426 евро,
по сключен между страните договор за поддръжка и управление на комплекс „Бяла
Сан Резиденс 4“ от 26.08.2014 г., както и сумата 70.41
евро, представляваща неустойка, дължима съгласно чл. 7, ал. 1 от договора
поради допусната забава в плащането на таксата до 30 календарни дни.
В исковата си молба и
уточняващата молба към нея от 10.01.2017 г. ищецът „Б. Х.М.“ ООД /с предишно наименование „Д.М.“ ООД/ излага, че на 26.08.2014 г. е
сключил договор за поддръжка и управление на комплекс с наименование „Б.С. Р. *“ с ответницата К.Г.Т.-С.. Твърди,
че последната е собственик на самостоятелен обект в града, няходяща
се в комплекса, а именно на апартамент № Б 24, с идентификатор *. Посочва, че в чл. 1, ал. 1 и ал. 2
от договора е уговорено дружеството да изпълнява срещу възнаграждение, лично
или чрез трети лица, обслужващи дейности в комплекса за поддръжка и
организационното, техническото и административно управление на общите части и
съоръжения на комплекса, а възложителят се е задължил да му заплаща сума в
размер на 426 евро за всяка календарна година. Сумата следва да бъде платена
най-късно до 30-ти април на същата календарна година. Твърди, че към настоящия
момент ответницата не е погасила изцяло задължението си за 2016 г., като
дължимият остатък от уговорената годишна такса възлиза на сумата 140.82 евро.
Поддържа, че възложителят е изпаднал в забава за плащане на процесната
такса, поради което му дължи и съответна неустойка в размер на ½ част от
неплатената сума, съгласно чл. 7, ал. 1 от договора. По
изложените съображения моли предявените искове да бъдат уважени. Претендира
разноски.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е постъпил писмен отговор от ответницата К. Г. Т.-С., чрез назначения й особен представител – адв. Й.Ц.. Поддържа становище за допустимост, но
неоснователност на предявените искове. Твърди, че не дължи плащане на претендираните от ищеца суми, като счита, че не е налице
надлежно, пълно и точно изпълнение на задълженията по сключения между страните
договор. Поради липсата на изправност от страна на ищеца по изпълнение на
поетите ангажименти, последният няма основание да претендира плащане на
уговорените в чл. 1, ал. 3 от договора суми. Поддържа, че поради липсата на
възникнало главно задължение за ищцовото дружество не
е възникнало и обусловеното от наличието му право на неустойка. По изложените
съображения моли предявените искове да бъдат отхвърлени.
В проведеното на
14.05.2018 г. открито съдебно заседание по делото ищецът се представлява от адв. Р.Сп.,
която поддържа становище за основателност на предявените искове и моли същите
да бъдат уважени. Представя писмена защита в предоставения от съда срок.
Ответната страна се
представлява от назначения особен представител адв. Й.Ц.,
която поддържа становище за неоснователност на исковите претенции и моли същите
да бъдат отхвърлени.
Съдът, след като взе предвид
становищата на страните, събраните по делото доказателства и съобрази
приложимия закон, прие за установено от фактическа и правна страна следното:
Предявени са обективно кумулативно
съединени искове с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД и чл. 92, ал. 1 ЗЗД.
Не е спорно, а видно и от представения нотариален
акт за покупко-продажба на недвижим имот № * г. на нотариус Ж. Т.,
с рег. № * на НК, ответницата К.Г.Т.-С.
и лицето Ел. С.Д.,
в качеството си на купувачи, са придобили собствеността, при равни дялове, на
следния недвижим имот: апартамент № *,
представляващ самостоятелен обект с идентификатор *, находящ се в
сграда 2 в гр. Б., ЗВКО
„Ч.“, бл. Б, ет. 2, която
сграда е в режим на етажна собственост.
Съгласно чл. 3 от цитирания нотариален акт
купувачите се задължават да заплащат такса за поддръжка, управление и охрана на
сградата, в която е разположен процесният недвижим
имот, на управляващата компания, с която се задължават да подпишат договор за
управление и поддръжка.
Именно в изпълнение на това задължение и във
връзка със закупуването на апартамент № * на 26.08.2014 г. е сключен договор за поддръжка и управление на
комплекс „Б.С. Р. *“ между „ДР.М.“
ЕООД /с ново наименование „Б.Х.М.“ ООД/, от една страна, в качеството му на
мениджър, и К.Г.Т.-С. и Ел.С. Д.,
от друга страна, в качеството им на възложител. Съгласно чл. 1, ал. 1 от договора,
предмет на същия е извършване на организационно, техническо и административно
управление и поддръжка на общите части и съоръжения на комплекс „Б. С.
Р. *“ срещу възнаграждение. В чл. 1, ал. 3 от
договора е уговорено, че възложителят се задължава да заплаща на мениджъра
годишна такса за поддръжка в размер на 426 евро.
В производството са ангажирани гласни доказателствени средства посредством показанията на
разпитаните свидетели Ю. М. Д.
и К.С.К. От съвкупния анализ на техните показания,
както и предвид многобройните представени по делото писмени доказателства,
съдът приема, че в случая може да бъде направен обоснован извод, че ищецът е
изправна страна по договора и е изпълнил поетите от него задължения за
организационно, техническо и административно управление и поддръжка на общите
части и съоръжения на комплекс „Б.С. Р. *“ през процесната 2016 г.
Основният спорен въпрос между страните обаче
е дали и кога е прекратен сключеният на 26.08.2014 г. договор.
Съгласно чл. 10, ал. 2 от договора същият е
сключен за определен срок – до 26.08.2016 г., когато изтича двугодишния срок за
дейността на управляващата компания, съобразно решението на Общото събрание от
20.03.2014 г. В чл. 10, ал. 4 е предвидено, че страните са се съгласили този
договор да ги обвързва до момента, до който възложителят прехвърли своята
собственост върху имота на трета страна и тази трета страна сключи договор за
поддръжка и управление с мениджъра. При условие, че третата страна, придобила
собствеността на имота от възложителя, откаже да сключи договор за поддръжка и
управление с мениджъра, настоящият договор продължава да обвързва страните до
изтичане на срока му, определен в ал. 2 или до предсрочното му прекратяване по
взаимно съгласие на страните.
Предвид посоченото, съдът приема за
основателно възражението на особения представител на ответница, че договорът е
прекратен, считано от изтичането на уговорения срок, а именно 26.08.2016 г. Не
може да бъде споделено виждането на ищеца, че договорът е продължил действието
си, с оглед цитираната уговорка в чл. 10, ал. 4. В случая липсва клауза за
автоматичното продължаване на срока на договора и предвиденото, че същият
следва да обвързва страните до момента на прехвърляне на собствеността върху
апартамента не дерогира действието на предвидения
краен срок, а следва да се тълкува в смисъл, че ще се счита действащ между
страните до изтичане на срока му при положение, че няма промяна в собствеността
върху имота.
Не може да бъде споделено виждането на ищеца, че действието на договора е продължено по силата на закона – чл. 21, ал. 2 ЗУЕС, съгласно която разпоредба управителният съвет (управителят) продължава да изпълнява функциите си до избора на нов управителен съвет (управител). Този текст също не води до продължаване на срока на сключеното между страните облигационно правоотношение, релевантно за което е изразеното съгласие между страните за неговото валидно съществуване, основано на принципа на свободата на договарянето /чл. 9 ЗЗД/.
Неоснователно е и посочването, че ответницата е поела задължение да заплаща такса за поддръжка, уговорено в чл. 3 от НА № * г. Действително, както се посочи и по-горе в изложението, такава уговорка е налице, но за целта е предвидено и подписването на нарочен договор за управление и поддръжка, в който да бъдат конкретизирани както размера на дължимото плащане, така и правата и задълженията на страните.
Ето защо и доколкото съдът намира, че сключеният договор за поддръжка е преустановил действието си с изтичане на срока му – 26.08.2016г. за основателността на така предявените искове е относимо обстоятелството дали ответницата има неизпълнени задължения към ищцовото дружество за периода 01.01.2016 г. – 26.08.2016 г.
За приблизителния период от 8 месеца годишната такса за организационно, техническо и административно управление и поддръжка на общите части на сградата и съоръжения в комплекса, дължима от възложителя, възлиза на сумата 284 евро /426 евро/12 х 8 месеца/.
В уточняващата молба от 27.04.2018 г. ищецът изрично признава, че общо платената сума от ответницата за 2016 г. е в размер на 361.94 евро.
Тоест, тази сума покрива дължимото задължение за плащане на годишната такса за процесната 2016 г. – 284 евро. Дори е налице надплащане на дължимото със 77.94 евро, която сума пък е достатъчна да обезщети ищеца за евентуалното неизпълнение на задълженията на ответницата да заплати таксата в срок до 30.04 на съответната календарна година /чл. 2, ал. 2, б. „а“ от договора/. Още повече, че в настоящия случай ищецът претендира неустойка по чл. 7, ал. 1 от договора в размер на 70.41 евро.
Не може да бъде споделено виждането на ищеца, че извършеното на 28.09.2017 г. плащане от ответницата представлява признание от нейна страна на действието на договора. Липсва изрично изявление от възложителя в този смисъл. С това плащане се цели единствено погасяване на съществуващи задължения по договора.
За пълнота на изложението следва да се
отбележи, че съдът приема за основателно възражението на особения представител,
че доколкото възложителите по процесния договор от
28.08.2014 г. са двама и с оглед липсата на изрична уговорка за пасивна
солидарност по отношение на задължението за плащане на годишна такса,
ответницата е била задължена само за половината от същата. В случая не се касае
за сключена търговска сделка, поради което и разпоредбата на чл. 304 ТЗ, на която
се позовава процесуалния представител на ищеца в представената писмена защита,
е неприложима. В този смисъл извършеното от ответната страна плащане отново е
достатъчно да покрие задълженията й по договора.
По изложените съображения съдът приема, че
предявените искове са неоснователни, поради което следва да бъдат отхвърлени.
С протоколно определение от 30.04.2018 г.
съдът е оставил без уважение искането за изменение на иска чрез добавяне на
евентуален иск така, както е посочено в докладваната молба от 27.04.2018 г. Ето
защо е недопустимо и не следва да бъде разглеждано искането съдът, в случай че
отхвърли предявените искове, да се произнесе по заявените в условията на
евентуалност искове претендираните суми да бъдат
присъдени в полза на ищеца по реда на неоснователното обогатяване.
Воден от горното,
съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявените от „Б.Х.М.“ ООД, ЕИК *, със седалище и адрес на
управление:***, срещу К.Г.Т.-С.,
родена на *** г. в гр. М., гражданка на Р. Ф., обективно кумулативно съединени
искове с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД и чл. 92, ал. 1 ЗЗД за осъждане на
ответницата да заплати на ищеца сумата 82.46 евро, представляваща дължима
главница – остатък от годишната такса за 2016 г. /за периода 01.01.2016 г. – 31.12.2016 г./ за организационното,
техническото и административното управление и поддръжка на общите части на
сградата и съоръжения в комплекса, цялата в размер на 426 евро, по сключен
между страните договор за поддръжка и управление на комплекс „Б. С. Р. *“ от 26.08.2014 г., както и сумата 70.41
евро, представляваща неустойка, дължима съгласно чл. 7, ал. 1 от договора
поради допусната забава в плащането на таксата до 30 календарни дни.
Решението подлежи на обжалване пред Варненски
окръжен съд в двуседмичен срок от съобщаването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: