№ 20777
гр. София, 14.12.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 162 СЪСТАВ, в публично заседание на
осемнадесети октомври през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:РУМЯНА З. ЗАПРЯНОВА
при участието на секретаря АНЕЛИЯ Н. ГЕОРГИЕВА
като разгледа докладваното от РУМЯНА З. ЗАПРЯНОВА Гражданско дело
№ 20211110154336 по описа за 2021 година
Производството по делото е образувано по искова молба, подадена от С. М. С., ЕГН
**********, с адрес ..., чрез адв. Н. Х.-САК, със съдебен адрес ..., против ..., ЕИК ..., със
седалище и адрес на управление ..., представлявано от И.М.- управител, с която е предявен
осъдителен иск с правно основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД за връщане на сумата в размер на
13398 лв., представляваща част от авансово платена сума по предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот, изграден в груб строеж и извършване на строително-
монтажни работи до снабдяване на сграда с акт образец 16 и въвеждането й в експлоатация
от 04.07.2018 г., дължима на отпаднало основание- разваляне на договора поради
неизпълнение, ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба-
17.09.2021 г., до окончателното плащане на сумата.
В исковата молба са наведени твърдения, че на 04.07.2018 г. между страните бил
сключен Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, изграден в груб
строеж и извършване на СМР (строително-монтажни работи) до снабдяване на сграда с акт
образец 16 и въвеждането й в експлоатация („Предварителен договор“ - Приложение I), по
силата на който ответното дружество, като продавач, се задължава да продаде и прехвърли
по нотариален ред на ищцата, като купувач, собствеността на следния свой недвижим имот,
изграден в груб строеж, а именно: Самостоятелен обект в сграда с идентификатор .... по
кадастралната карта и кадастралните регистри на град София, община Столична, област
София (столица), одобрени със Заповед № РД-18-108/13.12.2016 г. на Изпълнителния
директор на АГКК, находящ се в сграда № 1, с предназначение на самостоятелния обект:
жилище, апартамент, брой нива на обект: 1, представляващ АПАРТАМЕНТ 19, с
административен адрес ..., със застроена площ от 66,70 кв.м., състоящ се от антре, дневна с
кухненски бокс, баня с тоалетна, тераса, при граници по архитектурни проекти: коридор,
апартамент № 18, апартамент № 20 и по кадастрална схема: на същия етаж .... заедно със
складово помещение № 21 в сутерена на сградата и 3,115 % идеални части от общите части
на сградата, равняващи се на 9,40 кв.м. или с обща площ от 76,10 кв.м., заедно с 2,278 %
идеални части от правото на строеж върху мястото, в което е изградената сградата,
представляващо поземлен имот с идентификатор 68134.1007.704, при окончателно
договорена цена от 68500 евро, платима от купувача с лични средства и ипотечен кредит от
търговска банка, а именно- „.... Поддържа, че била заплатила на ответника с платежно
нареждане от 06.07.2018 г. сумата от 13398 лв., представляваща левовата равностойност на
6850 евро като задатък, служеща и като първа вноска по процесния договор. Посочва, че
остатъкът от продажната цена бил уговорен да бъде заплатен от ищцата чрез одобрен
1
жилищен заем от банката кредитор, като ответното дружество се задължило да въведе в
експлоатация сградата в срок до 30.01.2019 г. До 20.07.2018 г. ответникът следвало да
снабди ищцата и банката- кредитор с документите, установяващи правото му на собственост
и необходими за сключване на окончателния договор. Страните били уговорили
окончателният договор да бъде сключен на 20.08.2018 г. в 12:00 ч. при нотариус М.Г., в
нотариалната й кантора в ..... Твърди, че ответното дружество е предоставяло документи на
банката и след крайния срок за сключване на окончателен договор, а именно- до 19.03.2019
г. Излага твърдения, че на ищцата бил отпуснат заем по силата на Договор за банков
ипотечен кредит с пълна отговорност на физическо лице № 652/0073/86806369 от 26.03.2019
г. за заплащане стойността на имота, изграден на степен груб строеж и стойността на
допълнителните СМР. Посочва, че поради забава за въвеждане в експлоатация на сградата
(30.01.2019 г.) ответното дружество било предложило имотът да бъде прехвърлен по
нотариален ред на 30.03.2019 г., а сградата да бъде въведена в експлоатация до 30.10.2019 г.,
като страните не подписали анекс, уреждащ посочените промени. Ищцата поддържа, че
ответното дружество е поискало да бъде предоговорена цената на имота, като тя отказала,
след което от справка в Агенцията по вписванията ищцата установила, че процесният имот-
предмет на предварителния договор, бил прехвърлен на трето лице, като продажбата била
обективирана в Нотариален акт за продажба на недвижими имоти ... предвид
неизпълнението на задължението на ответника да сключи окончателен договор ищцата
претендира връщане на платената като капаро сума с оглед разваляне на договора между
страните. Моли за уважаване на предявения иск и претендира присъждане на разноски.
С исковата молба ищецът представя писмени документи, които моли да бъдат
приобщени към доказателствения материал по делото.
В открито съдебно заседание от 20.09.2022 г. пълномощникът на ищеца поддържа
исковата молба. Възразява срещу искането на ответника за допускане на свидетелски
показания. Не прави възражения по доклада. Представя молба- становище, в която излага,
че остатъкът от цената не е бил изплатен поради неизпълнение на задължение от страна на
ответника за представяне на всички документи. Оспорва твърденията на ответника, че
ищецът не е поискал да бъде сключен окончателен договор поради липсата на финансиране.
Поддържа, че е разменяна коресподенция с банката кредитор във връзка сключване на
окончателен договор и отпускане на кредит. Сочи, че с имейл от 31.07.2018 г. продавачът е
изпратил част от документите, като е уведомил, че удостоверението за тежести ще бъде
готово по-късно и можело да се удължи срокът за сключване на предварителния договор.
Твърди, че с имейл от 14.08.2018 г. от банката кредитор са посочени липсващите документи,
който имейл бил препратен в същия ден на продавача. С имейл от 13.09.2018 г. продавачът
представил допълнителни документи на банката, като едва с имейл от 08.10.2018 г.
ответникът е изпратил удостоверение за липса на тежести от 04.10.2018 г., каквото
задължение е имал и същият документ е бил изискан още на 14.06.2018 г. с имейл. Твърди,
че с имейл от 12.02.2019 г. продавачът е изпратил последващи документи във връзка СМР и
Анекс за продължаване на действието на договора, като с имейл от 11.03.2019 г. ищецът е
уведомил ответника, че кредитът е бил одобрен. Оспорва твърдението, че не се е явила за
сключване на окончателен договор. Съгласно чл. 5 от договора явяването следвало да стане
най-късно на 20.08.2018 г. пред нотариус М.Г., в кантората й на ..., партер, като на
последния адрес се помещава кантората на нотариус Христина Влахова. Твърди, че мястото
на сделката и нотариуса не били посочени конкретно в предварителния договор, с оглед
което са подлежали на допълнително уточнение, във връзка който е и предложеният от
ответника анекс от 12.02.2019 г. Поддържа, че е изправна страна по догвороа, като с
исковата молба е направила валидно изявление за разваляне на договора.
В открито съдебно заседание от 18.10.2022 г. пълномощникът на ищеца моли за
приемане на представените с молба-становище писмени доказателства, доколкото
ответникът не е взел становище и не е навел оспорвания. Представя списък с разноски по чл.
80 ГПК.
В срока за писмени бележки ищецът е депозирал такива, с които моли предявения иск
да бъде уважен като основателен и доказан. Поддържа изложените твърдения в молба-
становище, депозирана в о.с.з. от 20.09.2022 г. Излага, че остатъкът от цената не е бил
изплатен поради неизпълнение на задължение от страна на ответника за представяне на
всички документи. Поддържа, че продавачът е изпратил част от документите, като е
уведомил, че удостоверението за тежести ще бъде готово по-късно и можело да се удължи
срокът за сключване на предварителния договор. Нямало съставен констативен протокол за
неявяване на ищеца за сключване на окончателен договор. Моли за присъждане на разноски.
2
В срока по чл. 131 от ГПК ответникът депозира отговор на исковата молба, с който
оспорва исковете като неоснователни и недоказани по размер. Не оспорва обстоятелството,
че между страните бил сключен процесният предварителен договор с уговорка за плащане
на задатък в размер на 6850 евро от страна на ищцата. Посочва, че крайният срок за
сключване на окончателния договор бил 20.08.2018 г., като страните били уговорили
окончателното плащане на сумата да бъде след вписването на нотариалния акт за покупко-
продажба, вписване на ипотека в полза на банката- кредитор и представяне на
удостоверение за вещни тежести. Твърди, че до 20.08.2018 г. ищцата не е получила
финансиране от страна на банката и същата била сключила договор за ипотечен кредит едва
на 26.03.2019 г., с оглед което поведението на ищцата била причина за несключване на
окончателния договор между страните. Твърди, че ищцата е искала многократно да бъде
удължен срокът на договора, тъй като не е могла да намери финансиране. Поддържа, че
ищцата не се е явила да подпише с ответника окончателния договор, с оглед което се
явявала неизправна страна по договора. посочва, че до 20.07.2018 г. ищцата не е преговаряла
с никоя банка за сключване на кредит, съответно не е поискала документите, тъй като не е
имало на кого да ги представи ответникът. Поддържа, че окончателният договор не бил
сключен по вина на ищцата, в резултат на което имал право да задържи сумата по задатъка.
Моли за отхвърляне на иска.
Прави доказателствено искане за разпит на двама свидетели при режим на довеждане
за установяване на обстоятелствата, изложени в отговора на исковата молба.
В открито съдебно заседание от 20.09.2022 г. пълномощникът на ответника поддържа
отговора на исковата молба, както и направените възражения и доказателствени искания с
него. Не прави възражения по доклада.
В открито съдебно заседание от 18.10.2022 г. ответникът не се се явява чрез законен
представител и не изпраща договорен представител.
Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства и обсъди доводите
на страните, с оглед разпоредбата на чл. 235, ал. 2 от ГПК, приема за установено от
фактическа и правна страна страна следното:
Предявен е осъдителен иск с правно основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД.
Съгласно правилата за разпределение на доказателствената тежест за уважаване на
исковата претенция ищцовата страна следва да установи при условията на пълно и главно
доказване е да установи наличието на облигационни отношения между страните по
предварителен договор, плащане на посочената сума в полза на ответника и основанията за
разваляне на предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот-
неизпълнение на задължението на продавача прехвърляне на имота в уговорения срок и
уведомление до ответника- продавач от ищцата, че разваля договора. В тежест на ответника
е да докаже основанието да я задържи капарото (задатъка), т.е. наличие на съществуваща
помежду им договорна връзка, по която ответното дружество е изправната страна и
неизпълнение в срок на задължението на ищцата да сключи окончателен договор.
Между страните не се спори, а с доклада по делото, приет за окончателен в о.с.з. от
20.09.2022 г., са обявени за безспорни и ненуждаещи се от доказване обстоятелствата, че на
04.07.2018 г. между страните бил сключен Предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот, изграден в груб строеж и извършване на СМР до снабдяване на сграда с акт
образец 16 и въвеждането й в експлоатация по силата на който ответното дружество, като
продавач, се задължава да продаде и прехвърли по нотариален ред на ищцата, като купувач,
собствеността на следния свой недвижим имот, изграден в груб строеж, а именно:
АПАРТАМЕНТ 19, с административен адрес ...; ищцата е заплатила на ответника с
платежно нареждане от 06.07.2018 г. сумата от 13398 лв., представляваща левовата
равностойност на 6850 евро като задатък, служеща и като първа вноска по процесния
договор.
Видно от приложения и приет по делото като писмено доказателство Предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот, изграден в груб строеж, и извършване на
СМР до снабдяването на сграда с Образец Акт-16 и въвеждането й в експлоатация
ответникът се е задължил да прехвърли собствеността върху процесния имот, изграден в
груб строеж, като ищецът е заплатил капаро / задатък/ в размер на 6850 евро, което да
послужи като първа вноска за обезпечаване на договора. Съгласно чл. 2.2 остатъкът е в
размер на 61650 евро. В чл. 2.2.1 е уредено, че част от цената, представляваща разликата
между дължимия остатък от продажната цена и сумата, одобрена като жилищен заем, ще
бъде заплатена в деня на сключване на окончателния договор- след подписването и преди
3
вписването на нотариалния акт. В чл. 2.2.2 е предвидено, че останалата част до дължимия
размер на продажната цена ще бъде заплатена след вписване на нотариалния акт за покупко-
продажба, вписване на ипотека в полза на банката кредитор и предоставяне на
удостоверение за липса на други вещни тежести на продавания имот извън учредената в
полза на банката ипотека.
Между страните не се спори, а и видно от платежно нареждане от 06.07.2018 г.,
ищецът е заплатил на ответника сумата от 13398 лв., представляваща левовата
равностойност на 6850 евро като задатък, служеща и като първа вноска по процесния
договор.
Клаузата на чл. 4 от процесния договор вменява задължение на ответника продавач
да снабди купувача ищец с всички изискуеми от нотариуса и банката кредитор документи,
установяващи правото му на собственост, и необходими за изпълнение на особените
изисквания на закона за сключване на окончателен договор за покупко-продажба в
нотариална форма. Съгласно чл. 5 предвижда като краен срок за сключване на окончателния
договор датата 20.08.2018 г. Ако до тази дата няма подписан окончателен договор или анекс
за удължаване срока, страните следвало да се явят в 12:00 ч. в кантората на нотариус М.Г.,
на адрес ..., като при неявяване на която и да било от страните следвало да се изготви
констативен протокол от нотариуса. В чл. 10 е предвидено, че в случай на неизпълнение на
задължение по договора от страна на купувача продавачът има право да задържи задатъка,
като в чл. 11 от договора е уредено правото на купувача да задържи сумата по задатъка при
неизпълнение от страна на продавача и разваляне на договора.
Видно от разменена кореспонденция по електронен път ответникът е изпратил част
от изискуемите документи с имейл на 31.07.2018 г., като е уведомил ищеца купувач, че
удостоверението за тежести и удостоверението по чл. 87 от НАП ще бъдат изготвени
впоследствие, като срокът за сключване на окончателния договор можело да бъде удължен.
С имейл от 14.08.2018 г. от банката кредитор са посочени липсващите документи, който
имейл бил препратен в същия ден от ищеца купувач на продавача ответник. С имейл от
13.09.2018 г. продавачът представил допълнителни документи във връзка искането на
банката, като е посочил, че документите по вписванията могат да „ги вземат от АВ“, като
счита, че същите са поискани късно. С имейл от 08.10.2018 г. ответникът е изпратил
удостоверение за липса на тежести, издадено на 04.10.2018 г. Следователно от изложеното
се установява, че към крайната дата за сключване на окончателния договор- 20.08.2018 г.,
ответникът продавач не е изпълнил задължението си за предоставяне на всички документи,
изискани от банката.
От приложена справка за нотариус М.Г. в НК, се установява, че кантората на
последната се помещава в ..., а от справката за нотариус ..., се установява, че кантората й е с
адрес ..... Следователно уговорката в договора за място и нотариус по изповядване на
сделката по окончателния договор е неясна, доколкото има несъответствие в посочената
информация- „кантората на нотариус М.Г., на адрес ...“- кантората на посочения нотариус не
се намира на посочения адрес. По делото не беше представен констативен протокол, от
който да се установят твърденията на ответника, че ищецът не се е явил за сключване на
окончателния договор.
Напротив по делото беше установено неизпълнение в срок на задължението на
ответника, вменено в чл. 4 от процесния договор, за предоставяне на всички изискуеми от
нотариуса и банката кредитор документи. Още повече на датата, посочена като краен срок за
изповядване на окончателния договор, е било невъзможно да се явят страните съгласно
посочената информация за място и нотариус, доколкото има разминаване между
последните, и е следвало да бъде уговорен наново нотариусът с посочване на правилния
адрес на кантората му. С оглед изложеното съдът счита за неоснователно възражението на
ответника, че ищецът не се е явил да подпише окончателния договор.
Видно от последващата комуникация между страните към 11.03.2019 г. ищецът е
поискал предоставянето на допълнителен списък с документи, поискани от банката
кредитор, които да бъдат предоставени, сред които е и актуално удостоверение по чл. 87,
ал. ДОПК за липса на задължения на дружеството продавач. Следователно към този момент
страните все още са били в процес на размяна на документи и не е бил сключен окончателен
договор.
Доколкото по делото не беше представен допълнителен анекс, с който страните
уговарят нова дата за сключване на окончателния договор при ясно посочени нотариус и
място за изповядване на сделката, то съдът счита, че се явява изпълнена хипотезата на чл. 12
4
от процесния договор, а именно налице е неизпълнение от страна на продавача да осигури
необходимите документи
В договора също така е предвидено задължение на продавача да въведе сградата в
експлоатация до 30.01.2019 г. и да я присъедини към мрежите на техническата
инфраструктура, което видимо от приложените документи по делото не е било изпълнено в
срок.
По делото е приет като писмено доказателство и Нотариален акт за продажба на
недвижими имоти № ... на нотариус ..., от който се установява, че ответникът е прехвърлил
Жилищната сграда, построена върху поземлен имот идентификатор ...., както и редица
самостоятелни обекти в сградата, сред които и процесният с идентификатор .... по
кадастралната карта и кадастралните регистри на град София, община Столична, област
София (столица), одобрени със Заповед № РД-18-108/13.12.2016 г. на Изпълнителния
директор на АГКК, находящ се в ...
Следователно ищецът е установил по безспорен начин виновното неизпълнение на
задълженията по предварителния договор от ответника. По принцип за купувача в такъв
случай е предвидено задължението да даде подходящ срок договорът да бъде изпълнен с
предупреждение, че, ако това не бъде сторено, след изтичане на срока ще счита договора за
развален. Това негово задължение отпада само в хипотезите на чл. 87, ал.2 ЗЗД. В случая
обаче е налице една от хипотезите на чл. 87, ал.2 ЗЗД- невъзможност за изпълнение, за която
длъжникът носи отговорност, доколкото ответникът се е разпоредил със собствеността
върху имота в полза на трето лице, видно от горецитирания нотариален акт.
При това положение за ответника е невъзможно да изпълни насрещната престация по
предварителният договор, изразяваща се в задължението му да сключи окончателен такъв и
прехвърли собствеността в полза на ищеца върху процесния имот. Следователно налице е
виновно неизпълнение на договорните задължения от страна на ответното дружество.
Съгласно установената практика на ВКС едностранното разваляне на договора е
изявление на изправната страна по него, отправено до неизправния съконтрахент, че счита
договора за развален или че разваля догора. По своята правна същност развалянето на
договора чрез едностранно волеизявление съставлява субективно потестативно право и за да
настъпят правните последици в резултат на упражняването му е необходимо изявлението за
разваляне да достигне до неизправния длъжник. Без значение е дали волеизявлението е
направено преди подаване на исковата молба в съда в отделна покана или е заявено в
исковата молба. Обстоятелството, че исковата молба се отправя до съда, не може да
обоснове извод, че същата не се отнася до ответника. Когато ищецът е направил искане за
разваляне на договора от съда поради неизпълнение на задълженията на ответника, волята
за разваляне на възникналото между страните правоотношение е точно и ясно изразена. С
получаване на препис от исковата молба ответникът е уведомен за изявлението на ищеца за
разваляне на договора. Въз основа на изложените съображения настоящият съдебен състав
дава следния отговор на релевантния за спора материалноправен въпрос относно
извънсъдебния начин на разваляне на договора: при наличие на останалите предпоставки по
чл. 87 ЗЗД е възможно договорът да бъде развален с връчване на препис от исковата молба
на ответника.
В настоящия случай правилно, въз основа на обстоен и задълбочен анализ на
събраните по делото доказателства, съдът счита за доказано неизпълнението на основно
задължение на ответника, като обективираното в исковата молба изявление за разваляне на
договора следва да се приеме като изявление до кредитора по смисъла на чл. 87, ал. 1 ЗЗД.
С разваляне на договора за обучение поради неизпълнение на задължения на
ответника е отпаднало основанието, на което последният е получил сумата от 13398 лв.
Получената от ответника сума е получена на отпаднало основание, поради което подлежи на
връщане. Налице са предпоставките на чл. 55, ал. 1, предл. трето ЗЗД- ищецът е доказал
плащане на уговореното възнаграждение, а ответникът не е доказал, че е налице основание
да задържи получената сума.
С оглед изложеното искът за връщане на платената сума в размер 13398 лв.,
представляваща левовата равностойност на 6850 евро е основателен и следва да се уважи,
като се присъди и законната лихва от датата на предявяването на иска- 17.09.2021 г., до
окончателното плащане.
По отношение на разноските:
С оглед изхода от настоящия спор право на разноски има единствено ищецът на
5
основание чл. 78, ал. 1 ГПК. В настоящото производство ищецът е сторил разноски общо в
размер на 1466 лв., от които 536 лв. разноски за държавна такса и 930 лв. за платено
адвокатско възнаграждение.
Така мотивиран, настоящият състав на Софийски районен съд
РЕШИ:
ОСЪЖДА ..., ЕИК ..., със седалище и адрес на управление ..., представлявано от
И.М.- управител, да заплати на С. М. С., ЕГН **********, с адрес ..., на основание чл. 55,
ал. 1, пр. 3 ЗЗД сумата от 13398 лв., представляваща част от авансово платена сума по
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, изграден в груб строеж и
извършване на строително-монтажни работи до снабдяване на сграда с акт образец 16 и
въвеждането й в експлоатация от 04.07.2018 г., дължима на отпаднало основание- разваляне
на договора поради неизпълнение, ведно със законната лихва от датата на подаване на
исковата молба- 17.09.2021 г., до окончателното плащане на сумата.
ОСЪЖДА ..., ЕИК ..., със седалище и адрес на управление ..., представлявано от
И.М.- управител, да заплати на С. М. С., ЕГН **********, с адрес ..., на основание чл. 78,
ал. 1 ГПК сумата от 1466 лв., представляваща сторените разноски в настоящото
производство.
Решението подлежи на обжалване от страните с въззивна жалба пред Софийски
градски съд в двуседмичен срок от деня на връчването му.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6