Р Е Ш
Е Н И Е
№………
гр. София,
05.09.2017 г.
В И М Е Т О Н А
Н А Р О Д А
СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, І ГРАЖДАНСКО
ОТДЕЛЕНИЕ, 10 състав, в
публичното заседание на деветнадесети април през две хиляди и седемнадесета
година в състав:
СЪДИЯ: ДЕСИСЛАВА
ЗИСОВА
при секретаря Панайотова, като
разгледа докладваното от съдията гр.д. № 4024 по описа за 2016 г., за да се
произнесе взе предвид следното:
Производството е образувано по искова молба от Б.Ч.Я.,
с която са предявени срещу Л.К. Д.-Н.искове както следва:
иск с правно основание чл.89 ЗЗД, за разваляне на
договор за покупко-продажба на вещно право на строеж, сключен с нотариален акт
от 16.07.2008 г., поради обективна невъзможност на реализиране на правото на
строеж,
иск с правно основание чл.55, ал.1 ЗЗД за сумата от
68000 евро, представляваща подлежаща на връщане поради разваляне на договора
цена, платена на ответника.
Ищецът твърди, че с нотариален акт №11 от 16.07.2008
г. е закупил от ответницата и неин праводател правото на строеж за изграждане
на апартамент №9 на 3-ти етаж на сграда „Изток“, състояща се от 5 жилищни
етажа, приземен, подземен и мансарден етаж, цялата с площ от 2050,15 кв.м.,
която ще бъде изградена в УПИ VII-118 от кв.19
по плана на гр. София, ж.к. М.Л.. Ответницата е съсобственик на недвижимия имот,
в който е следвало да бъде построена сградата и задължение за изграждане на
жилищата сграда към нея е поето от дружеството Б.1 ЕООД като строител и
инвеститор с учредено право на строеж. Строителството не е започнало и към
настоящия момент, макар уговорения срок за предаване на сградата да е 31.05.2009
г. Ищецът твърди, че към момента изпълнението на насрещната престация е станало
невъзможно, поради което иска разваляне на договора и връщане на платеното по
него.
Ответникът оспорва иска. Твърди, че не е поемал
задължение за извършване н строителството, че е налице анекс, с който ищецът е
заместил ответника в договора за строителство с инвеститора Б.1 ЕООД , поради
което не отговаря за чуждото неизпълнение и претенцията е неправилно насочена
към материално нелегитимирана страна. Позовава се на погасяване по давност на
правото да се иска разваляне на договора за продажба на право на строеж.
Съдът, след
като се запозна със становищата на страните и събраните по делото
доказателства, намира следното от
фактическа и правна страна:
По иска по чл.89 ЗЗД:
Установява
се от Предварителен договор за проектиране и учредяване на право на строеж от
16.04.2005 г. и от Нотариален акт за учредяване на право на строеж от
15.03.2007 г., че собствениците на УПИ VII-118 от кв.19 по плана на гр. София, ж.к. М.Л. са
учредили на Б.1 ЕООД правото на строеж за изграждане в имота на две монолитни
жилищни сгради – „Изток“ и „Запад“, като са запазили за себе си и взаимно са си
учредили правото на строеж за конкретни обекти от сградите, сред които за
ответницата и праводателката й Л.Н.А.– пет апартамента, един от които апартамент
№9 на 3-ти етаж на сграда „Изток“. Срещу учреденото право на строеж Б.1 ЕООД се
е задължило в срок до 31.05.2009 г. да построи двете жилищни сгради в имота,
включително обектите, оставащи в изключителна собственост на съсобствениците на
парцела, както и да плати на ответницата Л. Д.-Н.сумата от 35280 евро.
Установява
от нотариален акт №11 от 16.07.2008 г., че между ищцата от една страна и
ответницата и праводателката й от друга е възникнало валидно правоотношение по договор
за покупко-продажба на вещно право на строеж, по силата на който ответницата Л.К.
Д.-Н.и праводателката й Л.Н.А.са прехвърлили на ищцата Б.Ч.Я. правото на строеж
за изграждане на апартамент №9 на 3-ти етаж на сграда „Изток“, състояща се от 5
жилищни етажа, приземен, подземен и мансарден етаж, цялата с площ от 2050,15
кв.м., която ще бъде изградена в УПИ VII-118 от кв.19 по плана на гр. София, ж.к. М.Л. срещу
продажна цена от 68000 евро, платена преди изповядване на сделката. В нотариалния
акт страните са удостоверили, че продавачите прехвърлят на купувача правата си
по подписания с Б.1 ЕООД Предварителен договор за учредяване на вещно право на
строеж от 16.04.2005 г.
С тристранно
подписано Споразумение от 26.06.2008 г. страните по настоящото дело и Б.1 ЕООД
са се уговорили ответницата да бъде заместена от ищцата в правата й по Предварителния
договор от 16.04.2005 г. по отношение на обекта, представляващ апартамент №9 и
прилежащото му мазе.
Между
страните няма спор, че строителните работи не за започнали нито в уговорените
срокове, нито след това, като от представеното от ищеца Удостоверение от
15.02.2016 г., издадено от Столична община, е видно, че към датата на издаване
на документа строителството не е започнало, макар строителните книжа да са
издадени още през 2007 г.
Установява
се от Декларация за отказ от учредено право на строеж от 07.11.2011 г., вписана
в Службата по вписванията, че Б.1 ЕООД е извършил отказ на учреденото му право
на строеж. От това следва, че Б.1 ЕООД не би могло да започне строителство на
процесните две сгради в собствения на ответницата парцел, тъй като е погасено
вещното му право, даващо му юридическо основание да извършва строеж в чужд
имот. Доколкото изграждането на процесния имот – апартамент №7 на трети етаж, е
обусловено от изграждане на предходните етажи на сградата, а инвеститорът,
върху когото е тежало задължението да извърши строителството, не би могъл да го
извърши поради погасеното му право на строеж, то очевидно за ищеца не е
възможно сам със собствени средства да осъществи строителството на обекта, за
който има суперфиция.
Вещното
право на строеж, уредено в чл.63 и сл. ЗС, предвижда възможността собственика
на земята да отстъпи на друго лице правото да построи сграда върху неговата
земя, като стане собственик на постройката. Целта на суперфицията е именно тази
– титулярът на ограниченото вещно право да притежава правото на собственост
върху постройка в чужд имот. Ето защо при невъзможност вещното право да бъде
упражнено – невъзможност сградата, заедно с конкретния обект, за който е
учредено право на строеж, да бъдат изградени, то суперфицията се явява лишена
от съдържание – не обслужва целта, за която е придобита. Това води на извода,
че в момент след сключване на процесния договор (а именно - момента на отказа
от суперфиция, извършен от инвеститора и строител), едната от престациите –
прехвърленото вещно право на стоеж за изграждане на апартамент №9 на 3-ти етаж
на сграда „Изток“ в имота, съсобствен на ответницата, е станала невъзможна, тъй
като правото не би могло да се реализира. Договорът в този случай следва да
бъде развален по право на основание чл.89 ЗЗД.
Неоснователни
са възраженията на ответника, че не е материално легитимиран и че претенциите
следва да се предявят срещу строителя, чието е задължението да изгради
сградата. Ответникът е съсобственик на земята, върху която е учредено
ограниченото вещно право на суперфиция. С отказа от строителя от учреденото му
право на строеж, имотът се освобождава от вещната си тежест. Така ответникът си
запазва всички собственически правомощия върху съсобствения си имот, който вече
е необременен от ограничени вещни права, в същото време е получил парична
престация от ищеца за да му прехвърли вещно право, което не може да бъде упражнено.
Запазването на тази облигационна връзка противоречи на закона – чл.89 ЗЗД,
която разпоредба предвижда по право да се считат развалени всички договори, ако
едната престация стане невъзможна. В случая е налице обективна невъзможност за
упражняване на правото на строеж, тази невъзможност не се дължи на виновно
неизпълнение (чл.87, ал.1 ЗЗД) и договорът подлежи на разваляне по право.
Противният извод – даващ възможност правната връзка да бъде запазена и
ответникът да задържи получената престация, макар правото, което е прехвърлил,
да не може да бъде осъществено, би довел до неоснователно разместване на
имуществени б., което е нежелан от правото резултат.
Неоснователно
е възражението на ответника за погасяване по давност на правото да се иска
разваляне на договора. Фактическият
състав по чл.89 ЗЗД се е осъществил в момента, в който престацията е станала
невъзможна – в случая – това е момента, в който задълженият да построи
сградата, в която се намира обекта на ищеца, строител–инвеститор Б.1 ЕООД се е
отказал от вещното си право на строеж - 07.11.2011 г. Петгодишният срок е започнал
да тече на тази дата, а исковата молба е подадена в съда на 01.04.2016 г. –
преди да изтече давността за предявяване на иска.
По
изложените съображения предявеният иск за разваляне на процесния договор е
основателен и следва да се уважи. Доколкото последиците от невъзможност на
престацията водят по право (ex lege) до разваляне на договора, то предявеният иск следва да се разгледа като
установителен – за прогласяване на последиците от развалянето (виж Решение №
573 от 30.05.2001 г. на ВКС по гр. д. № 136/2001 г., II г. о. и др.).
По иска по чл.55, ал.1 ЗЗД:
Съгласно третия фактически състав на чл.55, ал.1 ЗЗД, който е получил
нещо на отпаднало основание, е длъжен да го върне. С процесния договор, сключен
с нотариален акт №11 от 16.07.2008 г., ответницата и праводателката й са
прехвърлили на ищцата вещно право на строеж за изграждане на апартамент №9 на
3-ти етаж на сграда „Изток“, състояща се от 5 жилищни етажа, приземен, подземен
и мансарден етаж, цялата с площ от 2050,15 кв.м., която ще бъде изградена в УПИ
VII-118 от кв.19
по плана на гр. София, ж.к. М.Л. срещу продажна цена от 68000 евро. В
нотариалния акт страните са удостоверили, че цената е платена по банков път
преди изповядване на сделката. Изявлението има характера на разписка и
удостоверява плащане на уговорената сума. С оглед извода на съда по иска по чл.89 ЗЗД за разваляне на процесния
договор за прехвърляне на вещно право на строеж, отпада с обратна сила основанието
на престациите и даденото подлежи на връщане. Поради това в полза на ищеца е
възникнало вземане с правно основание чл.55, ал.1 ЗЗД за сумата от 68000 евро,
представляваща подлежаща на връщане сума поради разваляне на договора, сключен
с нотариален акт №11 от 16.07.2008 г. Ответницата, в качеството на единствен
правоприемник на прехвърлителката Б.Ч.Я., е материално легитимирана да отговаря
и за нейната част от цената. Предявеният иск е основателен и следва да се
уважи.
По разноските:
На ищците следва да се присъдят направените разноски по делото в размер
на 10685,66 лв.
Поради което Софийският градски съд
Р Е
Ш И :
ОБЯВЯВА ЗА РАЗВАЛЕН ПО ПРАВО на основание
чл.89 ЗЗД на договора за покупко-продажба на вещно право на строеж, сключен с нотариален
акт №11, том II, рег. №5993,
дело №193/2008 г. на нотариус рег. №265 на НК, за прехвърляне
на правото на строеж за изграждане на апартамент №9 на 3-ти етаж на сграда
„Изток“, състояща се от 5 жилищни етажа, приземен, подземен и мансарден етаж,
цялата с площ от 2050,15 кв.м., която ще бъде изградена в УПИ VII-118 от кв.19
по плана на гр. София, местност „М.Л. – Изток“ по иска, предявен от Б.Ч.Я., ЕГН:**********,
срещу Л.К. Д. - Н., ЕГН:**********.
ОСЪЖДА Л.К. Д. - Н., ЕГН:**********, да заплати на Б.Ч.Я., ЕГН:**********, както следва:
на основание
чл.55, ал.1 ЗЗД сумата от 68000 евро,
представляваща подлежаща на връщане сума, платена по разваления договор,
сключен с нотариален акт №11, том II, рег. №5993, дело №193/2008 г. на нотариус рег. №265
на НК, заедно със законната лихва от 01.04.2016
г. до окончателното плащане;
на основание
чл.78, ал.1 ГПК, сумата от 10685,66 лв.,
представляваща съдебни разноски.
Решението
подлежи на обжалване пред Софийския апелативен съд в двуседмичен срок от
съобщаването му чрез връчване на препис.
СЪДИЯ: