№ 2957
гр. Варна, 06.08.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 49 СЪСТАВ, в публично заседание на
петнадесети юли през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Димитър Димитров
при участието на секретаря М. Д. Узунова
като разгледа докладваното от Димитър Димитров Гражданско дело №
20243110113920 по описа за 2024 година
Производството по делото е образувано по депозирана искова молба от
„****" ООД ЕИК ****, представлявано от **** със седалище и адрес на
управление: гр.Варна, пл.„**** „ №9, ет.1, действаща чрез пълномощника -
адвокат М. К., против Етажната собственост на обекти в медицински
комплекс „****", бул.****, № 15 представлявано от ****, за отмяна на
решения на Общото събрание на етажната собственост от 04.10.2024г., като
незаконосъобразни, а именно: Решенията по т. 1 на ОСЕС в гр.Варна,
бул.****, № 15, МЦ ****, взети на ОСЕС проведено на 04.10.2024г.,
обективирани в протокол от същата дата, а именно: т.1.1. Решение за отдаване
под наем на общи части от сградата: За сключване на договори и отдаване под
наем на общи части в сградата, а именно: ****- 3.28кв.м.;**** ООД- 3.28
кв.м.; **** ЕООД- 8.25 кв.м.; ****- 10 кв.м.; **** ЕООД- 1- кв.м.; А****
ЕООД- 17.4 кв.м.; Д****- 3.80 кв.м.; ****- 62.6. кв.м. По т.1.2., извън дневният
ред е разгледано "Определяне на наемна цена", което е отхвърлено; по т. 1.2.
Определяне на наемна цена- отхвърлено предложение; по т.1.2.2.: „гласувано
и прието предложение за наемна цена от 5 лв. на кв.м.“.
Твърди се в исковата молба, че ищцовото дружество е собственик на
обекти в сграда в режим на етажна собственост, находяща се в гр.Варна,
бул."****", № 15-**** "****". Твърди се, че на 04.10.2024г. е проведено
събрание на Етажната собственост, на което са взети решения, които оспорва
1
като незаконосъобразни: На първо място оспорва реда за свикване на
събранието- в нарушение на чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС, на поканата липсват
подписи на лицата, който са я поставили, няма и надлежно отбелязване на
датата и часът на поставяне на поканата, както и не е видно мястото, на което
същата е била поставена. Приема, че така посочените пороци на свикването на
ОСЕС са достатъчни за отмяна на взетите на събранието решения.
Заявява, че на събранието не са били надлежно легитимирани лицата,
подписали се за присъствали, поради липса на надлежно учредена им
представителна власт. Евентуалното представителство по пълномощие е
допустимо, но при нарочно отбелязване в Протокола и при прикрепване към
него, като неразделна част на пълномощните. Твърди, че това не е сторено от
УС на ОСЕС. Твърди, че събранието е незаконно и на още едно основание-
според разпоредбата на чл.15, ал. 1 и ал. 2 от ЗУЕС общото събрание се
провежда, ако на него присъстват- лично или чрез представители поне на 67 %
идеални части от общите части на етажната собственост, а ако събранието не
може да се проведе в посоченият в поканата час поради липса на кворум,
събранието се отлага с 1 час, провежда се по предварително обявеният дневен
ред и се смята за законно, ако са присъствали поне 33% от представителите на
идеални части от общите части на сградата. Твърди, че събранието, както е
протоколирано е прието за законно, поради присъствие на представители на
повече от 51% от етажните собственици, без да е спазена законоустановената
процедура. Твърди, че и към днешна дата на видно и общодостъпно място в
сградата не е поставено съобщение за изготвеният протокол, което приема за
нарушение на чл. 16,ал. 7 от ЗУЕС. Твърди, че на събранието са взети
решения, което се явяват незаконосъобразни, защото: по т.1.1 от дневния ред е
взето решение: "За сключване на договори и отдаване под наем на общи части
в сградата, а именно:-****- 3.28кв.м.;СмДл-IООД- 3.28 кв.м.;**** ЕООД- 8.25
кв.м.;****- 10 кв.м.; **** ЕООД- 1- кв.м.; -А**** ЕООД- 17.4 кв.м.;Д****-
3.80 кв.м.;****- 62.6. кв.м.
Твърди, че по т.1.2., извън дневният ред е разгледано "Определяне на
наемна цена", което е отхвърлено. По т. 1.2.2. отново извън дневния ред е
гласувано и прието предложение за наемна цена от 5 лв. на кв.м. Изтъква, че
дали такова плащане е месечно или годишно не е ясно. Твърди, че с така
приетото на практика се променя предназначението на общите части, като те
се обособяват за ползване от отделни етажни собственици, в нарушение както
2
на правилата за пожарна и аварийна безопасност, така и на ЗС и ЗУЕС.
Твърди, че с решението се позволява на ЕС да променят предназначението на
общите части- от такива, обслужващи целият медицински комплекс, в такива,
обслужващи самостоятелните обекти в сградата, за които е взето процесното
решение на ОСЕС. На практика части от общите части ще бъдат заградени, с
оглед индивидуалното им ползване от собственици. Твърди, че съгласно
нормата на чл. 17, ал.1, предл. последно, завземане на решения, касаещи
промяна в предназначението на общи части са нужни 100 % представителство
на собствениците на ОСЕС, като такова решение може да бъде взето само и
единствено единодушно. Изтъква, че както е видно от приложеният протокол,
представителството на процесното ОСЕС е едва 57.18% идеални части,
поради което приема, че не е имало кворум за провеждане на ОСЕС, както и
изобщо за обсъждане на такова решение, а още по- малко за гласуването му.
Приема, че е налице незаконосъобразност на събранието, респ. на
взетите решения. Твърди, че макар и маскирано под названието "Договор за
наем", взетото решение променя предназначението на общите части от такива
за общо ползване в такива за индивидуално ползване.
Твърди, че по точки 1.2. и 1.2.2. пък са разгледани и взети решения,
които изобщо не са били включени в дневния ред на ОСЕС- по неясни
причини и критерии са разгледани и решени въпроси извън дневният ред.
В срока по чл.131 ГПК ответната страна Етажна собственост на обекти в
медицински комплекс „****", с адрес гр.Варна, бул.****, № 15депозира
отговор на исковата молба, с който оспорва иска като неоснователен. Твърди
се, че общото събрание е проведено и са взети решения, в съответствие на
законовите изисквания.
С Определение №5772/05.05.2025г. съдът прие, че е налице идентитет на
искови молби и идентичен предмет на двете дела, по повод на които са
образувани производствата по гр.дело № 14019/2024г. по описа на Районен
съд – Варна, с ищец **** д-р. **** ЕООД, ЕИК:****, представлявано от ****
и по гр.дело № 13920/2024г. по описа на Районен съд - Варна, с ищец
„****"ООД ЕИК ****, и двете дружества действащи чрез пълномощника -
адвокат М. К.. Съдът приема, че е налице хипотезата на чл. 213 от ГПК, тъй
като по описа на Районен съд – Варна, са висящи две дела, в които участват
едни и същи страни, има връзка между делата и следва те да бъдат съединени
3
за общо разглеждане към първото образувано дело под № 13920/2024г. по
описа на Районен съд – Варна, поради което присъедини на основание чл. 213
от ГПК гр.дело №14019/2024г. по описа на Районен съд – Варна, 19-ти състав,
към гр.дело № 13920/2024 г. по описа на Районен съд – гр.Варна, за съвместно
разглеждане към първото образувано дело под № 13920/2024г. по описа на
Районен съд – Варна, ХLIX-ти състав.
В проведеното по делото на открито съдебно заседание ищецът се
представлява от процесуални представители, които поддържат становище за
основателност на предявените искове и молят същите да бъдат уважени.
Ответната страна се представлява от процесуален представител, който
поддържа становище за законосъобразност на взетите решения, поради което
моли исковите претенции да бъдат отхвърлени като неоснователни и
недоказани.
В предоставения от съда срок страните представят писмена защита.
Съдът, след като взе предвид становищата на страните, събраните по
делото доказателства и съобрази приложимия закон, прие за установено от
фактическа и правна страна следното:
Предявен е иск с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС.
В тежест на ищеца е да установи, че е собственик на обект, в сграда,
находяща се в Етажна собственост, учредена в гр.Варна, бул.****, № 15, че са
приети решения на ОС с атакуваното съдържание.
В тежест на ответника е да установи следните факти: че са налице
предпоставките на чл.13 от ЗУЕС за свикване на Общо събрание, че
решенията са взети валидно, при спазена процедура за свикване, покани,
обявен дневен ред, кворум, мнозинство, че общото събрание е проведено
съгласно изискванията на ЗУЕС, че протоколът е изготвен съобразно
изискванията на закона и взетите решения са в съответствие със законовите
разпоредби.
В хода на съдебното производство бяха представени и приети следните
писмени доказателства: покана за общо събрание на ЕС за дата 04.10.2024 г.,
протокол от проведено ОС на ЕС на 04.10.2024 г.- 8 стр., писмо от ел.поща за
изпратен протокол от ОС на ЕС от дата 28.10.2024 г., НА за покупко-продажба
на недвижим имот № 137, дело № 128/2009 г., представените с отговора на
4
исковата молба писмени доказателства в заверен вид: протокол за поставена
покана от 25.09.2024 г., протокол за поставено съобщение от 09.10.2024 г.,
съобщение за изготвен протокол от проведено ОС на ЕС от 05.10.2024 г.,
пълномощно с нотариална заверка от 28.03.2024 г., пълномощно с нотариална
заверка от 11.04.2024 г., пълномощно с нотариална заверка от 04.04.2024 г.,
пълномощно с нотариална заверка от 29.03.2024 г., пълномощно за ****,
пълномощно от 21.01.2025 г. и договор за правна защита и съдействие от
21.01.2025 г., материалите по гр.д. № 14019/2024 г. по описа на ВРС, 19 състав.
От приложен по делото протокол за поставена покана в 16,15ч. на
25.09.2024 г., изготвен от Председателя на Управителния съвет на ЕС и
подписана от членовете на УС се установява, че на 25.09.2024г. е поставена
покана за свикване на Общо събрание на ЕС, което следва да се проведе на
04.10.2024г. от 13.00 часа. Поканата е изготвена и подписана от членовете на
Управителния съвет на ЕС.
При така събраните доказателства съдът намира, че по делото се
установява, че са спазени всички изисквания на ЗУЕС във връзка със
свикването на събранието.
По делото е представен протокол от проведено на 04.10.2024г. в 13.00ч.
общо събрание на ЕС. От приложения присъствен лист се установява
присъствието на представители на 19 собственици на самостоятелни обекти в
ЕС. От приложените по делото писмени доказателства се установява, че част
от собствениците са били представлявани от пълмощници с нотариално
заверени пълномощни, а именно: **** представител на «Диджител» ООД,
Виктор Янев, представител на «УРБИСА» ЕООД, и ****, представител на
«**** д-р ****» ЕООД, «СБАЛ» ЕООД и «МАРТЕНС 95» ЕООД.
Съдът приема за безспорно, че на проведеното общо събрание са
присъствали собственици и техни представители, формиращи
представителство от 57,188% от общите части на Етажната собственост.
По т.1.1 от проведеното общо събрание с мнозинство от 74,68% от
представените идеални части на ЕС е взето решение за сключване на договори
за отдаване нод наем на общи части в сградата, ползвани само от отделни
собственици, а именно: -СМДЛ Сий лаб ООД- 3.28кв.м.;- **** ООД- 3.28
кв.м.;- **** ЕООД- 8.25 кв.м.;- ****- 10 кв.м.;- **** ЕООД- 1- кв.м.;-А****
ЕООД- 17.4 кв.м.;- Д****- 3.80 кв.м.;- ****- 62.6. кв.м.
5
По т.1.2 от проведеното общо събрание с мнозинство от 77,67% от
представените идеални части на ЕС е отхвърлено предложението за
определяне на наемна цена от 200лв./кв.м.
По т.1.2.2 от проведеното общо събрание с мнозинство от 77,67% от
представените идеални части на ЕС е прието предложението за определяне на
наемна цена от 5лв./кв.м.
При така събраните писмени и гласни доказателства, съдът намира, че се
установява, че процедурата по чл.15, ал.1 ЗУЕС е била спазена на процесното
събрание, а именно наличие на изискуемия кворум за провеждане в
първоначално обявения част. Наведеното от ищеца оспорване съдържанието
на протокола от ОС в тази част, което подлежи на доказване с всички
допустими от ГПК доказателства, не бива доказано.
От представен протокол за поставено съобщение се установява, че на
09.10.2024 г. е изготвено и поставено на табло в етажната собственост,
съобщение за изготвен протокол от проведено ОС на ЕС от 04.10.2024 г.,
Съдът намира иска, с който е сезиран, за процесуално допустим. Искът
изхожда от легитимирани лица.
От приложен нотариален акт ****, том I, рег.№4221, дело №128/2009г.
се установява, че на 15.07.2009г. ищцовото дружество е придобило
собственост на самостоятелни обекти в ответната етажна собственост.
Не е спорно, а и от ангажираните официални свидетелстващи документи
- постановление за възлагане на недвижим имот от 02.01.2020г. и учредителен
акт от 02.12.2016г. се констатира по несъмнен начин, че ищците **** Д-Р ****
ЕООД са собственици на самостоятелни обекти в процесната етажна
собственост.
Разпоредбата на чл. 40, ал. 2 от ЗУЕС въвежда за подаване на молбата
30-дневен преклузивен срок от оповестяване на решението по реда на чл. 16,
ал. 7 от ЗУЕС, за спазването на който съдът следи служебно. Видно от
ангажираните по делото доказателства обявлението от протокола за проведено
ОС на ЕС е обявено на 09.10.2024г., като е залепено обявление по чл.16 ал.7 от
ЗУЕС. Приложено е електронно писмо, с което на 28.10.2024г. на етажните
собственици е изпхратено уведомление за изготвен протокол, както и като
прикачен файл към писмото е изпратен протокола от проведеното на
6
04.10.2024г. общо събрание на ЕС.
Съответно исковата молба е подадена на 31.10.2024г. или преди
изтичането на нормативно определения 30-дневен срок.
Когато се касае до проверка на законосъобразността на решения на
общото събрание на етажна собственост по реда на чл. 40, ал. 2 ЗУЕС,
предметът на делото се определя от твърденията на ищеца за допуснати
нарушения с оглед разпоредбите на ЗУЕС относно свикването, провеждането
и вземането на решения от общото събрание, като във всички случаи тези
нарушения трябва да са конкретно посочени.
Съгласно разпоредбата на чл. 15, ал. 1 и 2 от ЗУЕС/в редакцията към
04.10.2024г./ общото събрание се провежда, ако присъстват лично или чрез
представители собственици на най-малко 51 на сто идеални части от общите
части на етажната собственост, а ако събранието не може да се проведе в
посочения в поканата час поради липса на кворум, събранието се отлага с
един час, провежда се по предварително обявения дневен ред и се смята за
законно, ако на него са представени не по-малко от 26 на сто идеални части от
общите части на етажната собственост. Правилата за кворум установяват
минималната граница на персонално участие, при наличието на която общото
събрание може да се конституира като орган, натоварен с компетентността да
изразява волята на ЕС по определени въпроси с правно значение. Без
наличието на кворум съвкупността от физически лица не притежава онази
характеристика, която я превръща в колективен орган. Липсата на валидно
конституирано общо събрание изключва възможността то да проведе
заседание, а още по-малко да взема решения.
В настоящия случай при провеждане на ОС е бил налице изискуемия
кворум от 51%.
Съдът не приема становището на ищцовото дружество, че доколкото
общото събрание е взело на решение относно отдаване по под наем на общи
части на сградата, то не е бил налице изискуем кворум от 100%, т.к. се касаело
за промяна предназначението на общите части. Отдаването под наем на общи
части от етажната собственост е изрично регламентирано в чл.11, ал.1, т.10,
б.Б от ЗУЕС и не следва да се счита за промяна на предназначение на общите
части, поради което не е нужно вземането на решението единодушно при 100
% представителство на собствениците на ОСЕС.
7
Съгласно чл. 14 от ЗУЕС – Ал.3 собственик или ползвател може
писмено да упълномощи и друго лице, което да го представлява, с нотариална
заверка на подписа или адвокат с писмено пълномощно. Предвидено е
изискване едно лице може да представлява най-много трима собственици
и/или ползватели /ал.4/, както и такива участието на пълномощник се отразява
в протокола на общото събрание, а копие от пълномощното се прилага към
него.
Към отговора на исковата молба са представени 5 бр. нотариално
заверени пълномощни на представители, посочени в списъка обсъждан по-
горе, който е описан като приложение в протокола от ОС. Съдът приема, че
представените пълномощни отговарят на изискванията на закона и
участвалите в ОС пълномощници са разполагали с надлежно учредена
представителна власт и изрично са изброени и отразени в протокола от
проведеното събрание.
Ищцовото дружество е направило оспорване, че решенията по т.1.2 и
т.1.2.2 излизат извън обявения дневен ред на събранието, което съдът намира
за неоснователно. В поканата за ОС е посочено, че първа точка е вземане
решение за сключване на договори за отдаване под наем на общи части в
сградата, ползвани само от отделни собственици, с посочване на съответните
собственици, т.е. основна тема на самото събрание е вземане решения за
отдаване под наем на общи части. Изрично в т.3 от поканата е предвидено
обсъждане на други въпроси, касаещи ЕС. Размерът на наемните цани следва
да се приеме за късъещ ЕС. Това предложение и съответно обективирането му
в решение, съдът намира, че не излиза извън пределите на първоначално
обявения дневен ред. При изложеното, съдът намира, че не се установи да са
допуснати нарушения на специалния ЗУЕС във връзка със свикването,
провеждането и обявяването на протокола от ОС на ЕС от 04.10.2024 г.,
поради което и иска следва да се отхвърли.
Съдът намира за неоснователно и възражението на ищцовото дружество
за допуснато нарушение при вземане на решението за определяне наемна цена
от 5 лв/кв.м., т.к. не бил определен период на дължимост на тази цена. В
рамките на своята компетентност общото събрание на собствениците приема
решение за отдаване под наем на общи части на етажната собственост- чл. 11,
ал.1, т.10, б.Б ЗУЕС. Решението какъв да е размерът на наема и периода за
8
който се дължи е от изключителна компетентност на общото събрание и този
размер е въпрос на целесъобразност, поради което не подлежи на съдебен
контрол.
По отношение на разноските:
Съобразно правилото за разпределяне на разноските, с оглед
отхвърлянето на ищцовите претенции, на осн. чл. 78, ал. 3 ГПК на ответната
страна се следват разноски. По делото е представен списък по чл. 80 ГПК, за
сумата от 2000лв.- адвокатско възнаграждение за осъществено процесуално
представителство, по отношение на която не е направено възражение за
прекомерност, като видно от представените документи същата е платена.
Ищецът следва да бъде осъден да заплати на ответника съдебни разноски от
2000 лв.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от „****" ООД ЕИК ****, представлявано от
**** със седалище и адрес на управление: гр.Варна, пл.„****“ №9, ет.1 и ****
д-р. **** ЕООД, ЕИК:****, представлявано от ****, и двете дружества
действащи чрез пълномощника - адвокат М. К., против Етажната собственост
на обекти в медицински комплекс „****", бул. ****, № 15, представлявано от
**** искове за отмяна като незаконосъобразни на решения на Общото
събрание на етажната собственост от 04.10.2024г., а именно: Решенията по т. 1
на ОСЕС в гр.Варна, бул.****, № 15, МЦ ****, взети на ОСЕС проведено на
04.10.2024г., обективирани в протокол от същата дата, а именно: т.1.1.
Решение за отдаване под наем на общи части от сградата: За сключване на
договори и отдаване под наем на общи части в сградата, а именно: ****-
3.28кв.м.; **** ООД- 3.28 кв.м.; **** ЕООД- 8.25 кв.м.; ****- 10 кв.м.; ****
ЕООД- 1- кв.м.; А**** ЕООД- 17.4 кв.м.; Д****- 3.80 кв.м.; ****- 62.6. кв.м.
По т.1.2., "Определяне на наемна цена", което е отхвърлено; по т. 1.2.
Определяне на наемна цена- отхвърлено предложение; по т.1.2.2.: „гласувано
и прието предложение за наемна цена от 5 лв. на кв.м.“, на основание чл. 40,
ал. 1 ЗУЕС.
ОСЪЖДА, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, „****" ООД ЕИК ****,
9
представлявано от **** със седалище и адрес на управление: гр.Варна, пл.
„**** „ №9, ет.1 да заплати на Етажната собственост на обекти в медицински
комплекс „****", бул. ****, № 15 представлявано от ****, сумата от 1000,00
лв.- представляваща сторени съдебни разноски.
ОСЪЖДА, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, **** д-р. **** ЕООД,
ЕИК:****, представлявано от ****, със седалище и адрес на управление:
гр.Варна, бул.„****“ №91, да заплати на Етажната собственост на обекти в
медицински комплекс „****", бул.****, № 15 представлявано от ****, сумата
от 1000,00 лв.- представляваща сторени съдебни разноски.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд – Варна в
двуседмичен срок от връчване на препис от него на страните. Препис от
решението да се изпрати на страните.
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
10