№ 232
гр. Варна, 24.02.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, V СЪСТАВ, в публично заседание на
седемнадесети януари през две хиляди двадесет и трета година в следния
състав:
Председател:Деспина Г. Георгиева
Членове:Златина Ив. Кавърджикова
Иванка Д. Дрингова
при участието на секретаря Марияна Ив. Иванова
като разгледа докладваното от Иванка Д. Дрингова Въззивно гражданско
дело № 20223100502478 по описа за 2022 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.
Образувано е по въззивна жалба вх. № 73197/25.10.2022г. на Етажната
собственост на сграда с идентификатор ***, представляваща сграда „А", с
адм. адрес ***, комплекс ***, представлявана от председателя на УС на ЕС
Г.К.Д., чрез процесуалния й представител адв. Н. П. В. от САК, със съдебен
адрес ***, срещу решение № 3036 от 12.10.2022г., постановено по гр.дело №
16635/2021г. на ВРС, 1Х-ти състав, с което са прогласени за нищожни, по
иска с правно основание чл. 26, ал. 1, предл. 1-во от ЗЗД, предявен от Ф. Х.
С., гражданка на Р.Ф., родена на *** в гр. К., против въззивника, всички
решения, а именно от т. 1 до т. 9, взети на 29.10.2021г. от Общо събрание на
Етажната собственост.
Въззивникът намира обжалваното решение за неправилно и
незаконосъобразно, като постановено в нарушение на материалния закон, при
допуснати съществени процесуални нарушения и е необосновано.
Наведените оплаквания са следните:
I. Първоинстанционният съд неправилно и в нарушение на
приложимите и относими правни норми /чл.2 ЗУЕС/ и в противоречие с
установената съдебна практика е приел, че договор, сключен между
ненадлежни страни, каквито са *** ЕООД, преименувано на *** ООД и
етажни собственици, създава валидно правоотношение по смисъла на чл.2
1
ЗУЕС.
1. Сочи се, че с отговора на исковата молба, както и в хода по същество,
въззивникът е поддържал становището, че *** ЕООД не притежава
качеството инвеститор, поради което дружеството не е надлежна страна по
смисъла на чл.2 ЗУЕС. По тази причина сключеният договор не поражда
права и задължения по чл.2 ЗУЕС. Вписването в имотния регистър, към
Служба по вписванията в Агенция по вписванията, на договора не санира
порока на договора. Настоява се, че инвеститор и възложител на сградата е
*** ЕООД, а *** ЕООД е трето лице по смисъла на чл.2 от ЗУЕС, поради
което договорът между дружеството и ищцата е нищожен. Счита, че за
действителността на договора по чл.2 от ЗУЕС е необходимо наличието на
двете кумулативни предпоставки - комплексът да е от затворен тип и да е
сключен между собственика на самостоятелен обект и инвеститора. Счита, че
когато една от тези предпоставки не е налице, приложение намират общите
правила на ЗУЕС.
2. Излага се, че представеният от въззиваемата страна договор за
възлагане извършване дейностите за поддръжка и управление, е сключен
между инвеститора *** ЕООД и *** ЕООД и е неправилно възприет от
първоинстанционния съд и ценен като годно писмено доказателство, което
удостоверява наличието на управление на общите части в сградата по чл.2
ЗУЕС. Намира този договор за нищожен поради невъзможен предмет, тъй
като към датата на сключването му - 30.01.2013г. няма възникнала етажната
собственост. Освен това, договорът е сключен между търговци в обикновена
писмена форма, при изискуема от закона форма за действителност на
договора по чл.2 ЗУЕС - писмена с нотариално заверени подписи между
инвеститор и етажен собственик. Счита, че е нарушение на материалния
закон, когато с обикновена писмена форма се делегират правомощия за
извършването на действия, за които е въведено императивно изискване да са с
нотариално удостоверени подписи. Освен това, договорът за възлагане
извършване дейностите за поддръжка и управление, сключен между
инвеститора *** ЕООД и *** ЕООД, не е приложен към договорите за
управление и поддръжка, сключени между *** ЕООД и етажни собственици.
Нещо повече, от тези договори не става ясно, че *** ЕООД действа, в
качеството си на довереник на инвеститора *** ЕООД. Счита също, че когато
е въведено изискване от закона формата за действителност на договора по
чл.2 ЗУЕС да е писмена с нотариално удостоверени подписи, между
конкретни страни - инвеститор и етажен собственик, то това изискване не
може да бъде дерогирано от принципа на „свободното договаряне", защото по
естеството си това поведение на страните следва да се тълкува като
заобикаляне на закона и противоречащо на материално правните норми.
Намира, че нормата на чл.2, ал.1 от ЗУЕС има принципно диспозитивен
характер, доколкото посредством нея се защитава частен интерес на тесен
кръг субекти и не въвежда задължение, а само възможност за специфично
договаряне. Същевременно, правилото по императивен начин урежда формата
и страните за създаване на специфичния обект като затворен комплекс, чрез
общото договаряне на инвеститора с първоначални собственици на обекти от
2
етажната собственост за особен ред за поддръжка и управление и гарантира
противопоставимостта на договорите след вписването им на трети,
неучаствали в договарянето лица. С договора по чл. 2 от ЗУЕС не следва да се
приеме, че се създават права за трети лица, извън лицата, посочени в чл. 12,
ал. 1 от ЗУЕС, притежаващи по закон инициатива за свикване на общо
събрание. Отделен е въпросът за делегиране на тези правомощия, което е
допустимо, но следва да стане изрично и в предвидената от закона форма - с
нотариална заверка на подписите и между надлежни страни, доколкото това е
и формата, при която се допуска участието на трети лица от името на лицата,
които имат право да участват в общо събрание, при неговото провеждане. Ето
защо, намира извода на първоинстанционния съд, че договорът за възлагане
извършване дейностите за поддръжка и управление, сключен между
инвеститора *** ЕООД и *** ЕООД - трето лице, делегира права и
задължения последното да сключи договори по чл.2 ЗУЕС с етажни
собственици за неправилен, необоснован и незаконосъобразен, което води до
неправилност, необоснованост и незоконосъобразност на обжалваното
решение.
II. Като процесуално нарушение намира, че събрани факти и
доказателства не са обсъдени, като в решението е прието, че някои от тези
факти и обстоятелства нямат значение за основателността на предявения иск
или направено възражение, като правно ирелевантни, а други са необсъдени.
1. Счита, че чл.2 от ЗУЕС въвежда изискването инвеститорът да сключи
договори с всички етажни собственици. Излага, че ищцата, сега
въззиваема страна, е представила 8 броя договори за поддръжка и
управление. Направеното от ответника, сега въззивник, възражение, че
не са представени доказателства за наличието на договори с всички
етажни собственици, е неглижирано и този въпрос остава необсъден в
мотивите на съда.
2. Съдът не е съобразил обстоятелството, че през 2014г. и 2015г. са
проведени общи събрания на етажната собственост, за което са
представени съответните протоколи. Намира, че управлението по чл.2 от
ЗУЕС изключва провеждането на общо събрание, а такива са били
свиквани и провеждани с участието на управителя на *** ЕООД Намира,
че със своите действия дружеството - довереник по договора за
възлагане извършване дейностите за поддръжка и управление, сключен
между инвеститора *** ЕООД и *** ЕООД, изпълнява обикновени
действия по поддръжка - поливане, косене, почистване, техническа
поддръжка и пр. дейности, обосноваващи характер на договор по чл.11,
ал.1 т.11 ЗУЕС, или договор за услуга с продължително действие, но не и
правоотношение на управление на етажната собственост по смисъла на
чл.2 ЗУЕС.
3. Първоинстанционният съд неправилно е приел, че след като чл.2 ЗУЕС
не въвежда изискване за съдържанието на договорите, то същите няма
пречка да се отличават един от друг, като отликите им не съставляват
нарушение на закона. Въззивникът счита, че договорите имат характер
на потребителски договор с оглед страните и въведените права и
3
задължения, които произтичат от тях. С оглед справедливостта и
правната сигурност, договорите следва да не противоречат на ЗЗП и
добрата търговска практика, което от своя страна предполага служебен
контрол за неравноправни клаузи, а съждение в тази посока не е налично
в оспорваното решение. Въвеждането на различни клаузи, като напр.
срок на договор, липса на основания за прекратяване, както и
преобладаващи задължения за етажния собственик и пр. представляват
неравноправни клаузи, и поставят отделните етажни собственици в
неравностойно положение помежду им. Уговарянето на срок в един
договор и липсата на такъв в друг въвежда в заблуждение и създава
правна несигурност, като води до значително неравновесие между
правата и задълженията на търговеца и потребителя.
4. Намера, че първоинстанционният съд не е преценил поотделно и в
съвкупност всички събрани по делото доказателства.
Отправеното искане е да се отмени обжалваното решение и да се
постанови друго, с което да се отхвърлят предявените искове. Претендират се
и направените разноски пред двете инстанции.
В срока по чл.263, ал.1 от ГПК е постъпил отговор от насрещната
страна по жалбата, в който е изложено становище за неоснователност на
оплакванията срещу решението, което намира за правилно и законосъобразно.
Претендира се присъждане на направените съдебни разноски пред въззивната
инстанция.
За да се произнесе по спора, съдът съобрази следното:
Производството пред ВРС е образувано по искова молба на Ф. Х. С.
срещу Етажна собственост на сграда с идентификатор ***, представляваща
сграда "А", с административен адрес: ***, комплекс ***, представлявана от
председателя на УС на ЕС Г.К.Д., с която е предявен иск с правно чл. 40, ал. 1
от ЗУЕС за отмяна на всички решения, взети от ОС на ЕС /от т. 1 до т. 9/,
обективирани в протокола от 29.10.2021 г.
В исковата молба ищецът твърди, че е собственик на самостоятелен
обект в сграда в режим на ЕС с административен адрес гр. Б., к-с *** и
притежава общо 2.7778 % ид. ч. от общите части на сградата. Поддържа, че на
29.10.2021 г. е проведено ОС на ЕС, на което са взети оспорените решения.
Излагат се подробни доводи досежно нищожността на решенията поради
противоречието им с императивната норма на чл. 2, ал. 1 от ЗУЕС, доколкото
са инвокирани твърдения касателно специалния режим за управление на
общите части на сградата в режим на ЕС. Сочи се, че същата е ситуирана в
жилищен комплекс от затворен тип, което изключва приложението на общите
правила за поведение, уредени в ЗУЕС. Намира, че ОС на ЕС е действало
извън своята компетентност по чл. 11 от ЗУЕС. Твърди се, че между ***
ЕООД, в качеството му на довереник на инвеститора - *** ЕООД, и
собствениците на самостоятелни обекти в сградата, са сключени договори за
поддръжка и управление на жилищния комплекс с търговско наименование
***. Излагат се подробни доводи и относно незаконосъобразността на
процедурата по свикване и вземане на решенията от колективния орган на
4
неперсонифицираното образувание. Сочи се, че протоколът от проведеното
ОС на ЕС не съдържа посочените в чл. 16, ал. 5 от ЗУЕС реквизити. Твърди
се, че общото събрание е проведено при неправилно изчислен кворум, като
били допуснати и нарушения при определяне на мнозинството, с което са
приети решенията, както и при изчисляване на идеалните части, които
присъстващите лица притежавали. Излага се, че не е бил осигурен преводач
на присъствалите руски граждани, което затруднило последните в
разбирането на изложените предложения, както и в гласуването на същите.
Твърди се, че на проведеното на 20.03.2014 г. ОС на ЕС собствениците на
самостоятелни обекти в трите сгради на комплекса са заявили волята си
етажната собственост между сградите да бъде една обща за всички тях,
поради което сочи, че свикването на ОС само за една от сградите в ЕС е
незаконосъобразно. Сочи, че решението по т. 7 от дневния ред не е взето в
съответствие с предвиденото в чл. 17, ал. 2, т. 6 от ЗУЕС мнозинство.
В срока по чл. 131 от ГПК ответникът е депозирал писмен отговор на
исковата молба, в който излага доводи за допустимост, но неоснователност на
предявените искове. Оспорва твърдението на ищеца, че управлението и
поддръжката на сградата е по реда на чл. 2 от ЗУЕС, като посочва, че нормата
има диспозитивен характер и етажните собственици нямат законовото
задължение да сключват с инвеститора договор за поддръжка и управление на
общите части на сградата в режим на ЕС, дори техническите характеристики
на последната да съответстват на изискванията за жилищен комплекс от
затворен тип. Излага, че сключеният между *** ЕООД и *** ЕООД договор
не е породил своето действие, доколкото не е сключен в предвидената от
закона форма, поради което сключените между инвеститора и собствениците
на самостоятелни обекти в сградата, нямат характер на договор по чл. 2 от
ЗУЕС. Твърди, че посочените договори са срочни, както и че нямат еднакво
съдържание по отношение на всички собственици. Излага, че ищецът няма
правен интерес да обжалва взетите решения, позовавайки се на чл. 2 от ЗУЕС.
Сочи, че ОС на ЕС е свикано редовно, в съответствие с чл. 13 от ЗУЕС, както
и че кворумът на присъствалите лица е правилно отразен в протокола.
Ответникът твърди, че се е запознал с възраженията на ищеца относно
отразеното в протокола от ОС едва с получаване на исковата молба. Сочи, че
законът не въвежда изискване за осигуряване на преводач, като в поканата за
свикване на ОС било отразено, че същото ще се проведе на български език.
Оспорва твърдението, че е извършено избирателно редуциране на
притежаваните от собствениците, представлявани на ОС, идеални части от
общите части на сградата. Оспорва собствениците на самостоятелни обекти в
трите сгради на комплекса да са изразявали воля за обща етажна собственост
между последните.
С обжалваното решение е уважен главния иск с правно основание чл.23,
ал.1, предл. първо от ЗЗД.
Жалбата, инициирала настоящото въззивно произнасяне, е подадена в
срок, от надлежно легитимирана страна, при наличието на правен интерес от
обжалване, поради което е допустима и следва да бъде разгледана по
същество.
5
Съгласно чл.269 от ГПК въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част. По
отношение на неправилността на първоинстанционния съдебен акт, съобразно
разпореждането на чл.269, ал.1 изр.второ ГПК, въззивният съд е ограничен от
посочените в жалбата оплаквания.
Варненският окръжен съд, с оглед наведените оплаквания и след
преценка на събраните доказателства, в предметните предели на жалбата,
приема за установено от фактическа страна следното:
Не е спорно по делото, а и от ангажирания нотариален акт за покупко-
продажба на недвижим имот № 34, том 2, рег. № 2834, нот. дело №
190/10.04.2014 г. на нотариус Жана Тикова с рег. № 214 на НК /л. 119/ е
видно, че Ф. Х. С. и М.В.С., са закупили от *** ЕООД апартамент № А 4, с
идентификатор ***.4, находящ се в гр. Б., общ. Б., обл. Варна, ***, ведно с
прилежащите 2,7778% ид. ч. от общите части на сградата и от правото на
строеж върху поземления имот, в който е построена сградата.
От представеното разрешение за строеж № 81/10.10.2012г. на главен
архитект на Община Б. /л. 38/ и удостоверение № 13/28.05.2014г. за
въвеждане в експлоатация на строеж от пета категория /л. 40/ се установява,
че *** ЕООД е възложител /инвеститор/ на „Жилищен комплекс с кафе-бар и
басейн" с обща РЗП - 3901,24 кв. м., находящ се в ПИ № *** по плана на
ЗВКО „Ч.", гр. Б., общ. Б., обл. Варна, който е въведен в експлоатация.
Видно от приобщения нотариален акт за учредяване на право на строеж
на недвижим имот № 191, том I, рег. № 3059, дело № 172/2012г. на нотариус
Жана Тикова с рег. № 214 на Н К /л. 36 и сл./, на 11.04.2012г. Г.В.К. и Е.С.Д.
са прехвърлили на *** ЕООД поземлен имот с идентификатор *** по
кадастралната карта на гр. Б., общ. Б., обл. Варна, ведно със 79% от правото
на строеж за същия, представляващи предвидени за изграждане 52 броя
самостоятелни обекти, както и всичко предвидено за изграждане, съгласно
одобрен инвестиционен проект и площообразувателен протокол без правото
на строеж на 15 броя самостоятелни обекти, находящи се в предвидените за
изграждане в гореописания поземлен имот две масивни жилищни сгради,
представени като блок А и блок Б, срещу задължението на *** ЕООД да
извърши строително-монтажните работи на посочените 15 броя
самостоятелни обекта с обща площ от 786,94 кв.м.
Приобщен е по делото и договор за възлагане извършване на
дейностите за поддръжка и управление на жилищен комплекс *** /л. 104/,
сключен на 30.01.2013г. между *** ЕООД, в качеството на инвеститор, и ***
ЕООД, в качеството на довереник, по силата на който инвеститорът е поръчал
на довереника сключи договори за поддръжка и управление с всеки
собственик на самостоятелен обект да извършва всички необходими дейности
за поддръжка и управление на жилищен комплекс с търговско наименование
*** (***), находящ се в гр. Б., обл. Варна, разположен в УПИ с
идентификатор ***. В чл.2 от договора старните са постигнали съгласие, че
жилищният комплекс е предвиден да бъде изграден от затворен тип и
дейностите ще се извършват в изпълнение на чл.2 от ЗУЕС, в полза на
6
ивститора.
Приобщени са също на л. 52 и следв. - договор за поддържка и
управление на комплекс *** от 13.05.2014 г., сключен между *** ЕООД и
И.К. и И.К., като собственици на Апартамент № А 1 в сградата, с нотариална
заверка рег. № 3775/13.05.2014 г. на нотариус Жана Тикова с рег. № 214 на
НК; договор за поддръжка и управление на комплекс *** от 23.12.2016 г.,
сключен между *** ООД /с предишно наименование *** ЕООД, видно от
вписванията по партидата на търговеца в ТР/ и Е.В.Р., като собственик на
Апартамент № А 3 в сградата, с нотариална заверка рег. № 13136/23.12.2016 г.
на нотариус Жана Тикова с рег. № 214 на НК; договор за поддръжка и
управление на комплекс *** от 10.06.2014 г., сключен между *** ЕООД и
Т.П.С., като собственик на Апартамент № А 7 в сградата, с нотариална
заверка рег. № 4756/10.06.2014 г. на нотариус Жана Тикова с рег. № 214 на
НК; договор за поддръжка и управление на комплекс *** от 13.09.2018 г.,
сключен между *** ООД и Е.В.Ю., като собственик на Апартамент № А 14 в
сградата, с нотариална заверка рег. № 10485/13.09.2018 г. на нотариус Жана
Тикова с рег. № 214 на НК; договор за поддръжка и управление на комплекс
*** от 09.08.2018 г., сключен между *** ООД и С.П.Р. и Н.Ю., като
собственици на Апартамент № А 30 в сградата, с нотариална заверка рег. №
8559/09.08.2018 г. на нотариус Жана Тикова с рег. № 214 на НК; договор за
поддръжка и управление на комплекс *** от 24.03.2014г., сключен между ***
ЕООД и Л.А.Р., като собственик на Апартамент № А 26 в сградата, с
нотариална заверка рег. № 2274/24.03.2014 г. на нотариус Жана Тикова с рег.
№ 214 на НК; договор за поддръжка и управление на комплекс *** от
27.02.2015 г., сключен между *** ЕООД и Л.И.С. и Я.В.С., като собственици
на Апартамент № А 8 в сградата, с нотариална заверка рег. № 1502/27.02.2015
г. на нотариус Жана Тикова с рег. № 214 на НК. По силата на сключените
договори, мениджърът *** ЕООД се е задължил от свое име, но за сметка на
инвеститора *** ЕООД да извършва определени дейности, самостоятелно или
чрез наети от него подизпълнители, срещу определено възнаграждение, а
именно: да поддържа и извършва организационното, техническото и
административното управление и поддръжка на общите части и
съоръженията на комплекс ***.
От експертното заключение по назначената съдебно-техническа
експертиза /л. 414 и следв./ се установява по несъмнен начин, че в поземления
имот с идентификатор *** са построени две сгради с жилищно
предназначение и една с търговско такова, както и обслужващи
собствениците и обитателите обекти - открит басейн и два броя открити
паркинги, които се обслужват посредством две входни портални врати от
ковано желязо, а около басейна е оформена зона за почивки с разположени
шезлонги. Посочено е от вещото лице, че всички свободни площи, незаети от
сградите и басейна, са озеленени, включително и откритите паркинги, като
към датата на огледа озеленяването е отлично поддържано, като са засадени -
туй, скайроки, розови храсти, едногодишни цветни растения, лигуструм,
аризонски кипариси, а за поддръжката на озеленяването са изградени нарочна
поливна система и градинско осветление. Констатира се още от
7
заключението, че поземленият имот, в който е разположен жилищният
комплекс, е ограден от всички страни с масивна ограда на бетонова основа,
монтирана е и система за видеонаблюдение. При извършения оглед на място
вещото лице инж. Р.П. е установила още, че достъпът до комплекса и
отделните сгради се осъществява посредством контролна система с
клавиатура, монтирана на външните портални врати и входните врати на
сградите с код за достъп, а входните врати на отделните жилища в сградите се
заключват с индивидуални ключове, които се съхраняват от собствениците на
апартаментите.
Видно е от представения по делото протокол /л. 16/, че на 29.10.2021 г. е
проведено Общо събрание на етажната собственост на сграда с
идентификатор ***, представляваща сграда "А", на което от етажните
собственици, притежаващи 70,40% ид. ч. от общите части, са взети
оспорените решения.
От представеното удостоверение /л. 413/ се установява, че жилищна
сграда с идентификатор №***, изградена в поземлен имот с идентификатор
№ *** е с административен адрес: ***.
Гореизложената фактическа обстановка обуславя следните правни
изводи:
Настоящият съдебен състав е запознат с наличието на противоречива
съдебна практика по въпроса дали по отношение решенията на етажната
собственост се прилагат и правилата на ЗЗД. Преобладаващата съдебна
практика приема, че решенията на общото събрание на етажната собственост
са правни актове на общност от лица, която не е персонифицирана и за които
не се прилагат правилата на ЗЗД. Приема се, че начинът на вземане на
решения от етажните собственици във връзка с управление и стопанисване на
общите части на сградата и отмяната им са уредени в специални правила,
които изключват приложението на общите правила за недействителност на
сделките /в този смисъл решение № 654 от 01.10.2009 г. по гр. д. № 1506/2008
г. на ВКС, ІІІ г. о.; решение № 39 от 19.02.2013 г. по гр. д. № 657/2012 г. на
ВКС, І г. о., и други, постановени по реда на чл.290 от ГПК/. С определение
89 от 22.05.2017 г. по гр. д. № ч. гр. д. № 1464 на ВКС, І г.о. е застъпено
становището, че ЗУЕС и съдебната практика, допускат разграничаване на
иска за отмяна на решението на ОС на етажните собственици от иска за
прогласяване на нищожността на взетото решение. Решението на ОС е
незаконосъобразно, тогава когато ОС е свикано и/или решенията са взети в
нарушение на реда по ЗУЕС, и/ или ОС е упражнило своите правомощия в
отклонение на изискванията от чл. 11 и чл. 33 ЗУЕС. Решението на ОС е
нищожно, тогава когато: 1) редът на ЗУЕС е изключен, защото етажна
собственост не съществува или дори да съществува, е налице отклонението
от чл. 2 или изключението от чл. 3 ЗУЕС; 2) ОС на етажните собственици е
упражнило правомощие, каквото от чл. 11 и чл. 33 ЗУЕС не произтича или 3)
липсва (не е взето) решение на ОС, въпреки че така е отразено в протокола по
чл. 16, ал. 7 ЗУЕС. В решение № 659 от 20.11.2009 г. по гр. д. № 4357/2008 г.
на ВКС, ІІ г. о., което се споделя изцяло от настоящия съдебен състав, е
прието, че решенията на общото събрание може да са нищожни и
8
незаконосъобразни. В производството по искането за отмяната им първо
следва да се провери валидността и ако са валидни, тяхната
законосъобразност. Прието е, че решенията на общото събрание не са сделки,
поради което за тях не се прилага ЗЗД. Законосъобразността на тези решения
се определя от ЗС и ЗУЕС.
В конкретния случай ищецът е предявил иск с правно основание чл.40
от ЗУЕС като е отправил искане за прогласяване за нищожни, в евентуалност
за незаконосъобразни на всички решения, приети на проведеното на
29.10.2021г. ОС на ЕС. Константната съдебна практика приема, че когато
първоинстанционният съд е обсъдил твърдените от ищеца факти и
обстоятелства, но е определил неправилно правната квалификация на иска,
въззивният съд е длъжен да посочи правилната правна квалификация и да
разгледа спора по същество, тъй като атакуваното решение не е недопустимо.
В този смисъл настоящият съдебен състав намира, че първоинстанционният
съд е дал неправилна правна квалификация на иска по чл.26, ал.1, предл.
първо от ЗЗД. Наведените фактически твърдения и отправеното искане в
исковата молба дават основание предявеният иск да се квалифицира от
въззивната инстанция като такъв по чл. 40, ал.1 от ЗУЕС. Тъй като
първоинстанционният съд се е произнесъл по предявените факти, не се касае
до произнасяне по непредявен иск, а за неправилно приложение на
материалния закон, то решението му не е недопустимо и не подлежи на
обезсилване, а спорът следва да се разгледа по същество от въззивната
инстанция по предявения иск с правно основание чл.40 от ЗУЕС.
Допустимостта на иска по чл.40, ал.1 от ЗУЕС за отмяна на решенията
на ОС на ЕС е обусловена от установяване на няколко обстоятелства: искът
да е предявен от легитимирано лице; да са представени доказателства за
действително проведено ОС, чиито решения се оспорват с исковата молба,
както и че исковата молба е предявена в срока по ал. 2 на същата разпоредба.
За основателното провеждане на иска ответникът следва да докаже, че
общото събрание е проведено съгласно законовите изисквания, както и че
протоколът е изготвен и взетите решения са в съответствие със законовите
разпоредби.
По делото е установено, че ищцата е собственик на самостоятелен обект
в жилищен комплекс с търговско наименование *** (***), находящ се в гр. Б.,
обл. Варна; че на 29.10.2021г. е проведено Общо събрание на собствениците
на блок А, както и че исковата молба е предявена на 19.11.2021г., т.е. в
преклузивния срок по чл.40, ал.2 от ЗУЕС. Посочената установеност обуславя
извод за допустимост на предявения иск.
По основателността на иск съдът намира следното:
Съгласно &1, т.3 от ПЗР на ЗУЕС „жилищен комплекс от затворен тип“
е комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са
построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти,
обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изисквания на
контролиран достъп за външни лица. По делото е безспорно установено, че
върху площта на УПИ с идентификатор ***, прехвърлен на *** ЕООД -
9
инвеститор, е построен и въведен в експлоатация „жилищен комплекс с кафе-
бар и басейн", състоящ се от сграда-блок „А" с идентификатор №***, сграда-
блок „Б" с идентификатор №***.2 с жилищно предназначение и сграда с
идентификатор №***.3 - с търговско предназначение. От заключението на
вещото лице по проведената съдебно – техническа експертиза се установява,
че в сграда-блок „А" са ситуирани 31 апартамента, а в сграда-блок „Б" - 36
апартамента с жилищно предназначение, които принадлежат на повече от
един собственик. В границите на процесното УПИ са ситуирани и други
обекти с общо предназначение, обслужващи етажните собственици, а именно
- открит басейн, два открити паркинга, зона за почивки с разположени
шезлонги, озеленени площи, сграда с търговско предназначение и др.
Достъпът на външни лица е контролиран и същият се осъществява
посредством контролна система с клавиатура, монтирана на външните
портални врати и входните врати на сградите, с код за достъп. Комплексът е
обграден от всички страни с масивна ограда на бетонова основа, като е
монтирана и система за видеонаблюдение. Следователно, в случая се касае
именно за жилищен комплекс от затворен тип по отношение на който
специалния закон въвежда изключение от общите правила за обикновената
етажна собственост. Съобразно нормата на чл. 2 от ЗУЕС, управлението на
общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в
жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална
заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни
обекти и същият се вписва от инвеститора в Агенцията по вписванията по
партидата на всеки самостоятелен обект и е противопоставим на неговите
последващи приобретатели. Посочената законова норма предвижда особена
форма на управление на общите части на т. нар. комплекси от затворен тип,
като същата е специална по отношение на останалите норми на закона,
касаещи управлението на етажната собственост. Само при липса на договор
са приложими общите разпоредби на закона /в този смисъл Определение №
868 от 18.09.2015 г. по гр. д. № 2897/2015 г. на ВКС/. В настоящия случай се
установява, че собствениците на самостоятелни обекти в сградата са
сключили индивидуални договори за поддръжка и управление на комплекс
***, имащи за предмет управление на общите части на сградата, като същите
са сключени между собствениците и мениджърска фирма *** ООД /с
предходно наименование *** ЕООД/, в предвидената от закона писмена
форма с нотариална заверка на подписите на страните и договорите са
вписани в Агенция по вписванията.
Като неоснователни се преценяват възраженията на въззивника, че
сключеният между *** ЕООД, в качеството му на инвеститор-доверител, и
*** ЕООД, в качеството му на довереник-изпълнител, договор за възлагане
извършване на дейностите за поддръжка и управление на жилищен комплекс
с търговско наименование ***, находяща се в гр. Б., не е породил своето
действие, поради липса на предвидена в закона форма и поради липса на
възникнала етажна собственост към датата на сключването му. Видно е от
представения по делото договор за възлагане, сключен между инвеститора и
мениджърската фирма, че първият е възложил, а вторият се е съгласил и
10
задължил да извършва всички необходими дейности за поддръжка и
управление на жилищния комплекс, включително инвеститорът е поръчал на
довереника да сключи договори за поддръжка и управление на комплекса с
всеки един собственик на самостоятелен обект, находящ се в някоя от
сградите на комплекса от свое име, но за негова сметка; да събира от
собствениците дължимите суми за поддръжка, както и за поправки, ремонти
и др. Няма предвидена в закона пречка инвеститорът да възложи на трето
лице сключването на договор по чл. 2 от ЗУЕС със собствениците на
самостоятелни обекти, както и извършването на фактически действия по
поддръжка и управление на жилищния комплекс, доколкото договорът по чл.
2 от ЗУЕС не е с оглед личността. Предметът на договарянето между
инвеститора-доверител и довереника е очертан по взаимно съгласие на
страните и е изцяло в рамките на договорната свобода по чл. 9 ЗЗД.
Подписаният между последните договор от 30.01.2013г. е с хетерогенен
характер, тъй като съдържа белезите както на договора за поръчка, така и на
договора за изработка, но и за двете правни сделки няма въведено от
законодателя изискване за форма на действителност, поради което договорът
е породил своето действие. От представените по делото договори за
поддръжка и управление на комплекс ***, сключени между *** ООД /с
предходно наименование *** ЕООД/, за сметка на инвеститора, и
собствениците на самостоятелни обекти в сградата, се констатира, че същите
са в писмена форма и с нотариална заверка на подписите и са вписани в
Служба по вписванията, поради което същите отговарят на изискванията на
закона и са действителни.
Изложеното обуславя извода, че процесните решения на ЕС
противоречат на императивна разпоредба на ЗУЕС, поради което същите са
нищожни. Съгласно изложените мотиви в случая отношенията между
собствениците на самостоятелни обекти и инвеститора по въпросите за
управление на общите части се уреждат с договор и не е предвидено да се
разрешават чрез провеждането на общо събрание.
Установената нищожност на процесните решения прави ненужно
изследване на законосъобразността на провеждането на ОС и на взетите от
него решения.
Поради съвпадане на правните изводи на настоящата инстанция с тези
на първоинстанционният съд, обжалваното решение следва да бъде
потвърдено.
Съобразно отправеното искане и на основание чл.78, ал. 3 от ГПК
въззивникът следва да заплати на въззиваемата страна сторените разноски
пред въззивната инстанция в размер на 800 лв. и изразяващи се в заплатено
адвокатско възнаграждение.
Воден от горното, съставът на Варненския окръжен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА изцяло решение № 3036 от 12.10.2022г.,
11
постановено по гр.дело № 16635/2021г. на ВРС, IХ-ти състав, с което са
прогласени за нищожни, по иска с правно основание чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС,
предявен от Ф. Х. С., гражданка на Р.Ф., родена на *** в гр. К., против
Етажната собственост на сграда с идентификатор ***, представляваща сграда
„А", с адм. адрес ***, комплекс ***, представлявана от председателя на УС на
ЕС Г.К.Д., всички решения, взети на 29.10.2021г. от Общо събрание на
Етажната собственост.
ОСЪЖДА Етажната собственост на сграда с идентификатор ***,
представляваща сграда „А", с адм. адрес ***, комплекс ***, представлявана
от председателя на УС на ЕС Г.К.Д., да заплати на Ф. Х. С., гражданка на
Р.Ф., родена на *** в гр. К., сумата от 800 лв. /осемстотин лева/,
представляваща разноски пред въззивната инстанция, на осн. чл.78, ал.3 от
ГПК.
Решението не подлежи на обжалване, по арг. от чл.280, ал.3, т.2 от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
12