№ 65
гр. Пазарджик, 25.02.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ПАЗАРДЖИК, II ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на двадесет и трети януари през две хиляди двадесет и
пета година в следния състав:
Председател:Албена Г. Палова
Членове:Мариана Ил. Димитрова
Иванина Игн. И.
при участието на секретаря Стоянка Ст. Коцева
като разгледа докладваното от Иванина Игн. И. Въззивно гражданско дело №
20245200500789 по описа за 2024 година
Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.
С Решение № 177/08.05.2024 г. по гр.д. № 20235210101106 по описа за 2023 г. на
Районен съд - В. е уважен предявеният от ищцата Д. Ц. И., ЕГН **********, с адрес: гр. С.,
ж. к. „Л. " №**, вх.*, ет.*, ап.***, иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД срещу ответника „Металика
строй“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. В., ул. „Димитър
Грънчаров“ № 3, като е обявен за окончателен сключеният между тях Предварителен
договор за покупко - продажба на недвижим имот от 27.09.2019г. -апартамент № 17, находящ
се на етаж кота + 2,30, + 2,80, състоящ се от дневна, спалня, антре, баня и тераса със
застроена площ 54,00 кв.м. и съответните прилежащи общи части от сградата и земята, при
съседи: от север-външна стена, от изток външна стена и ап. 16, мазе 1, който апартамент по
Кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед № РД-18-
1214/06.06.2018 г. на Изпълнителния директор на АГКК представлява самостоятелен обект в
сграда с идентификатор № *****.***.****.*.** с площ от 54,00 кв.м., при съседни
самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: *****.***.****.*.** и *****.***.****.*.**,
под обекта: *****.***.****.*.**, *****.***.****.*.**, *****.***.****.*.**,
*****.***.****.*.**, *****.***.****.*.**, *****.***.****.*.**, *****.***.****.*.**,
*****.***.****.*.** над *****.***.****.*.**, с прилежащите мазе № 1, ведно с 8,93 кв.м. от
общите части на сградата, с продажна цена в размер от 31 000 евро, при условие, че Д. Ц. И.
заплати в двуседмичен срок от влизане в сила на решението на „Металика строй“ ЕООД
1
сумата от 13 000 евро.
С решението ищцата Д. И. е осъдена да заплати на държавата сумата от 1 666,64 лева -
местен данък на основание чл. 46, ал. 2, т. 1, във вр. с чл. 47, ал. 2 от ЗМДТ, както и сумата
от 770,66 лева на основание чл. 85 от ЗННД, във връзка с т. 8 от Тарифа за нотариалните
такси към ЗННД, като е наредено да се впише възбрана върху имота до заплащане на
дължимите суми и следващите се разноски по прехвърляне на имота, съответно на
основание чл. 364, ал. 2 от ГПК е наредено да не се издава препис от решението, докато
ищцата не докаже, че са заплатени разноските по прехвърлянето и дължимите данъци и
такси за имота, а на основание чл. 115, ал. 2, изр. 1 от ЗС е даден шестмесечен срок на Д. И.
за отбелязване решението в Служба по вписванията - В.. Със същото решение ответното
дружество е осъдено да заплати на Д. И. сумата от 1 365,65 лева - разноски по делото.
В законоустановения срок срещу решението са постъпили въззивни жалби и от двете
страни.
С въззивната жалба, подадена от Д. И., чрез процесуалния й представител адвокат Р. К.,
решението се обжалва в частта, с която предварителният договор е обявен за окончателен
при условие, че в двуседмичен срок от влизане в сила на решението И. заплати на
„Металика строй“ ЕООД сумата от 13 000,00 евро. Намира решението в тази част за
неправилно, поради което моли да бъде отменено.
С подадената от „Металика строй“ ЕООД чрез адвокат С. П. въззивна жалба,
първоинстанционното решение се обжалва в неговата цялост като неправилно, поради
нарушение на процесуалния и материалния закон, включително поради неправилна преценка
на доказателствения материал и необосновано. Намира за неправилен извода на
първоинстанционния съд, че предварителният договор е действащ, а не е развален и
продължава да обвързва страните по него, като се твърди нарушение на чл. 9 и чл. 20 от ЗЗД.
Правилно съдът приел, че ищцата И. е неизправна страна, с оглед забавата за плащане на
втората вноска по договора в пълен размер, но неправилно е приел, че е налице промяна в
падежа за плащането й – до края на април 2021 г. Сочи, че в текста на чл. 8.4. от договора
страните са посочили изрично начина и формата на промяна на разпоредбите му –
допълнително споразумение в писмена форма, каквито доказателства липсвали по делото.
Намира, че в случая падежът на втората вноска е настъпил преди посочената в текста на чл.
6.2., буква „б“ крайна дата– преди 12.12.2020 г., от когато ищецът бил в забава на
плащанията. Сочи, че било налице волеизявление на ответника за прекратяване на
облигационната връзка, като макар и правилно съдът да е приел, че същото е достигнало до
ищцата, то неправилно бил приел, че това волеизявление е отразено в Констативен протокол
от 12.06.2023 г. на нотариус Д. В нарушение на съдопроизводствените правила съдът не бил
обсъдил в мотивите си другите доказателства в тази насока – 2 броя писма, ведно с
уведомления от 10.11.2022 г. и 20.04.2023 г. на ЧСИ В. М., връчени на ищцата при условията
на чл. 47, ал. 1 от ГПК на посочения в договора адрес, който се явявал и неин постоянен
такъв. Счита, че посочените писмени доказателства установяват, че ответникът е положил
необходимата и дължима грижа за връчване на ищцата на уведомлението му за разваляне на
2
договора. Счита, че договорът бил развален на 12.06.2023 г. - датата на явяване на страните
пред нотариус Д. Намира за неправилен извода на съда, че за да е налице надлежно
упражнено потестативно право за разваляне на договора, следвало да е налице кумулативно
и третата предпоставка по чл. 87, ал. 1 от ЗЗД – да е предоставен подходящ срок на
изпълнение на задължението на ищцата да заплати втората вноска по договора, само след
изтичането на който договорът можело да се счита за развален. Налице била изрична
уговорка в договора – тази на чл. 7.6, според която при забава на купувача повече от 100 дни,
продавачът имал право едностранно да го развали, поради което неправилно съдът е
препратил към чл. 87, ал. 1 от ЗЗД. Намира, че нормата на чл. 87, ал. 1 от ЗЗД не е
императивна и с оглед чл. 9 от ЗЗД, прогласяващата свободата на договаряне, счита, че
страните могат да регламентират правоотношенията, в които встъпват по своя воля, като
уговорят конкретни условията за тяхното възникване, развитие и прекратяване. Този
принцип намирал израз и в разпоредбата на чл. 87, ал. 1 от ЗЗД, тъй като тя била приложима
дотолкова, доколкото в особената част на ЗЗД или друг специален закон не са предвидени
императивни правила за разваляне на конкретния вид договор и доколкото страните не са
уговорили други условия и начини за разваляне. Поради това намира, че страните са
постигнали съгласие в разпоредбата на чл. 7.6 от договора за това, че при забава с повече от
100 дни на което и да е плащане по договора, продавачът може да развали същия
едностранно, без да е предвидено предоставяне на допълнителен срок за изпълнение на
купувача. В този случай купувачът имал правото да получи платената до момента сума без
сума в размер на резервационния депозит и ДДС-то, които се задържали като неустойка и
оставали в полза на продавача. Тълкуването на посочената клауза по правилата на чл. 20 от
ЗЗД налагало категоричен извод, че действителната воля на страните е ефектът на
развалянето да настъпи автоматично, като в случая счита, че не са били налице
предпоставките за обявяване на сключения предварителен договор за окончателен,
съответно незачитайки изразената воля на страните, съдът бил допуснал нарушение на
материалния закон. Намира за неправилен извода на съда, че натрупаните от
неизпълнението на задължението на ищцата санкции и неустойки не били предвидени като
условие за прехвърляне на собствеността. Сочи, че това възражение за неизпълнение може
да бъде направено, когато правото да се иска сключване на окончателен договор е поставено
в зависимост от изпълнението на уговорените задължения на купувача. Намира, че правото
на купувача да иска сключване на окончателен договор, а съответно потестативното му
право по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД ще възникне едва след изпълнението на предвидените в
договора негови задължения. Счита, че искът по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД може да бъде уважен,
ако възражението за неизпълнен договор се приеме за неоснователно, в противен случай
подлежи на отхвърляне. Намира, че съобразно разпоредбите на договора, като условие за
сключване на окончателен такъв, е уговорено купувачът да заплати цената и всички
евентуално дължими неустойки, предвидени в договора, в противен случай продавачът би
бил задължен да прехвърли собствеността върху обекта дори преди плащането – извод,
който намира за необоснован. Намира, че неправилно съдът е приел, че задължението за
прехвърляне на имота е изискуемо. В договора било предвидено прехвърляне на правото на
3
собственост в срок до 31.07.2019 г., който бил преди сключване на договора, поради което
намира, че страните всъщност въобще не са уговорили срок за сключване на окончателен
договор. Намира, че с оглед разпоредбата на чл. 69 от ЗЗД изпълнението на това задължение
е без срок, поради което кредиторът може да иска изпълнение веднага – след покана. По
делото липсвали доказателства ответникът да е канен да прехвърли собствеността върху
обекта в по-ранен момент от 12.06.2023 г. – датата посочена в поканата на ищцата, поради
което падежът на това му задължение е настъпил на тази дата, когато е поканен да се яви
пред нотариус. Намира, че за да настъпи падежът това задължение на въпросната дата, в
случай, че договорът не е бил развален към този момент, то ищецът е следвало да
преустанови качеството си на неизправна страна по договора, доколкото не е заплатил
предвидените в договора неустойки за неговата забава. Сочи, че ищецът не е заявил желание
да придобие имота със заплащане на въпросните задължения с почти 3-годишна забава, нито
е изразил готовност да заплати остатъка от цената по договора, нито пък е ангажирал
доказателства, че разполага изцяло или частично с въпросните суми. Счита, че заплащането
на всички дължими суми по договора, включително и договорните неустойки са въздигнати
в условие за сключване на окончателен договор. Поради това неправилен бил изводът на
съда, че предавайки владението върху имота преди плащането на цялата продажна цена и
въпреки договорките в чл. 2.2. от договора, ответникът не бил считал, че правото да се
обяви за окончателен сключеният от него предварителен договор, е обусловено от заплащане
изцяло на продажната цена и дължимите суми по него. Сочи, че предаването на владението
преди извършване на цялостно плащане е нормална практика при този вид отношения, като
се цели единствено скъсяване на времето на купувача да приведе обекта в състояние, годно
за неговото ползване. С тези доводи иска отмяна на първоинстанционното решение и
постановяване на ново, с което да се отхвърлят исковите претенции. Претендира присъждане
на разноски за две инстанции.
В срок са постъпили писмени отговори от всяка от страните по жалбата на насрещната
страна.
С подадения отговор на жалбата на ответника, ищцата И. я оспорва изцяло като
неоснователна, като излага подробни съображения във връзка с доводите в нея. Намира
първоинстанционното решение за правилно и законосъобразно, поради което моли да бъде
потвърдено.
С подадения отговор на жалбата на ищцата, ответникът „Металика строй“ ЕООД
развива аргументи за нейната неоснователност в обжалваната част. Поддържа изложените
във въззивната си жалба аргументи за неправилност на решението на районния съд, като в
случай че се приеме, че предварителният договор не е развален, намира, че плащането на
остатъка от цената по същия следва да се извърши срещу получаването на собствеността
върху обекта. Намира за правилен извода на съда, че ищцата е неизправна страна по
договора, защото не е изпълнила поетото парично задължение за заплащане пълния размер
на цената по договора, поради което искът е уважен под условие, че изпълни задължението
за плащане на продажната цена. Моли, едва в случай, че не се уважат възраженията му в
4
подадената от него въззивна жалба срещу решението, да се разгледа подадената от ищцата
жалба и същата да се остави без уважение. Претендира присъждане на разноски.
С въззивните жалби и писмените отговори не са представени нови доказателства и не са
направени доказателствени искания пред въззивния съд.
В проведеното пред въззивната инстанция открито съдебно заседание процесуалният
представител на жалбоподателката Д. Ц. И. на основание чл. 264, ал. 1 от ГПК оттегли
подадената от нейно име въззивна жалба срещу първоинстанционното решение.
С постановеното по делото Определение № 773 от 18.12.2024 г., въззивният съдебен
състав прекрати образуваното пред него производство по ВГД № 789/2024. по описа на
Окръжен съд – Пазарджик в частта по въззивната жалба на Д. Ц. И. против Решение №
177/08.05.2024 г., постановено по гр. д. № 1106/2023 г. по описа за на Районен съд – В.,
поради оттегляне на жалбата, като продължи производството по делото само по отношение
подадената срещу първоинстанционното решение въззивна жалба от ответника „Металика
строй“ ЕООД.
Съдът намира въззивната жалба от „Металика строй“ ЕООД за процесуално допустима,
като подадена в срок, от надлежна страна и против подлежащ на обжалване съдебен акт,
поради което същата следва да бъде разгледана по същество.
При извършената служебна проверка на първоинстанционното решение, съобразно
правомощията по чл. 269 ГПК, съдът намери, че същото е валидно и допустимо, поради
което и съгласно чл. 269, изр. второ ГПК, следва да бъде проверена правилността му по
изложените във въззивната жалба съображения и при служебна проверка за допуснати
нарушения на императивни материалноправни норми, като въззивният съд, като инстанция
по същество, се произнесе по съществуващия между страните правен спор.
Първоинстанционният съд е бил сезиран с иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД,
предявен от Д. Ц. И. против „Металика строй“ ЕООД за обявяване за окончателен
сключения на 27.09.2019г. между тях предварителен договор за покупко - продажба на
недвижим имот. Ищцата твърди, че по силата на така сключения предварителен договор,
ответното дружество, в качеството на продавач, се задължило да сключи с нея, в качеството
й на купувач, окончателен договор за покупко-продажба на апартамент № 17 на етаж кота +
2,30+2,80, състоящ се от дневна, спалня, антре, баня и тераса със застроена площ от 54.00
кв., ведно със съответните прилежащи общи части от общите части на сградата, заедно с
мазе № 1, находящ се в многофамилна ваканционна жилищна сграда с административен
адрес: гр. В., ул. Ц. С., УПИ 1-6547,6548, представляващ имот с идентификатор
*****.***.****.*.** по КККР на гр. В., одобрени със Заповед РД-18-1214/06.06.2018г. на ИД
на АГКК, срещу заплащане от страна на ищеца на сумата 31 000 евро. Сочи, че в
изпълнение на задължението си по договора, била заплатила на ответното дружество сумата
от 18 000 евро, представляваща първоначалната вноска по чл. 6.2 буква „а“ от Договора,
като втората вноска била дължима при получаване на акт 16, но не по-късно от 12.12.2020
година. Падеж на задължението за сключване на окончателния договор не бил уговорен, тъй
5
като в посочената в предварителния договор дата 31.07.2019 г., на която страните следвало
за се явят пред нотариус, за да сключат окончателен договор, била допусната техническа
грешка и тя предхождала сключването му, затова, според нея, изпълнението на
задължението за сключването на договор било дължимо при покана. Поддържа, че
предварителният договор бил действителен, отговарял на изискванията за писмена форма и
съдържал уговорки за съществените условия на договора за продажба - вещта и цената,
както и обещание за прехвърляне на имота и е породил задължение за страните, които
следвало да изпълнят. Твърди, че била изправна страна по договора и не е изпаднала в
забава да заплати оставащата вноска, тъй като не била уведомена от продавача в нито един
момент, че е настъпил падежът на задължението— тоест, че сградата е снабдена с акт 16, а
отделно от това счита, че неплащането на част от дължима вноска по договора от страна на
купувача, не било пречка за обявяване на предварителния договор за окончателен. Твърди,
че изпратила нотариална покана от 26.05.2023 г. до продавача да се яви при нотариус в гр. В.
и му предоставила подходящ срок за изпълнение, но при явяването на 12.06.2023 г. на
упълномощени представители на страните пред посочения в поканата нотариус, не била
сключена сделка във формата на нотариален акт. Поради което счита, че бил налице
неправомерен отказ на продавача да изпълни задълженията си по предварителния договор
да сключи с купувача окончателен договор.
В срока по чл. 131 ГПК ответникът е оспорил иска като неоснователен с твърдения, че
между страните не е налице действащ предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот, доколкото същият бил развален по вина на купувача - поради забава за
плащане на втората по договора вноска, продължила повече от 100 дни, считано от
12.12.2020г., на която крайна дата била дължима втората вноска по договора. Допълва, че
дори да се приемело, че предварителният договор бил действащ, то ищцата не разполагала с
потестативното право да иска обявяването му за окончателен по реда на чл. 19, ал. 3 от 33Д,
доколкото същата била неизправна страна, тъй като задължението на купувача да плати
договорената цена предхождало задължението на продавача за прехвърляне на
собствеността и в този смисъл прави възражение за неизпълнен договор. Оспорват се
твърденията на ищцата, че е извършила плащане по договора на сума над сумата от 12 000
евро, че е изразила готовност в нотариалната си покана и на дата 12.06.2023г. пред
посочения нотариус да изпълни срещу прехвърляне на собствеността върху имота всички
свои договорни задължения за плащане на дължими по договора суми, че дружеството е
отказало сключването на окончателен договор, както и че ищцата не била изпадала в забава
за изпълнение на задължението си за плащане на втората по договора вноска, защото не
била уведомявана от продавача за издаден Акт 16 за сградата и падежът на втората вноска
въобще не бил настъпил. Счита, че падежът за плащане на втората по договора вноска бил
определен в договора от страните и не била необходима покана, която да доведе до
настъпване падежа за плащане на това задължение. С тези доводи намира предявения иск за
неоснователен и моли същият да бъде отхвърлен, като при условията на евентуалност, ако
съдът приеме, че и при забава на купувача договорът би могъл да бъде обявен за
окончателен, иска при определяне задължението на ищеца, което следва да изпълни в
6
двуседмичния срок по чл. 362, ал. 1 от ГПК, да бъдат калкулирани и включени и дължимите
по договора неустойки и обезщетения, които страните са въздигнали като условие за
прехвърляне собствеността върху обекта съобразно т. 2. 2 от договора, а именно - неустойка
в размер на 1 558 евро за периода 18.01.2021г. — 10.04.2021г. и мораторна лихва в размер на
законната лихва върху главницата по вземането за вноската по т. 6.2 б. „б“ от договора за
периода от 11.04.2021г. до 18.01.2024г. в размер на 5 821.08 евро, или общо сумата от 7
379.08 евро, която ищцата следвало да заплати, заедно с продажната цена.
За да постанови обжалваното решение, първоинстанционният съд е приел, че
сключеният между страните на 27.09.2019г. предварителен договор е действащ и
продължава да обвързва страните, а не е едностранно развален от продавача, доколкото
макар и да е било налице неизпълнение от страна на купувача на изискуемо негово
задължение за заплащане на договорената цена и изявление на продавача за разваляне на
договора, което е достигнало до купувача, на последния не бил предоставен подходящ срок
за изпълнение на това задължение. Приел е също така, че предварителният договор е
валиден и съдържа съществените условия на окончателния - предмет и цена, а към момента
на вписване на исковата молба ответникът – продавач е бил титуляр на правото на
собственост на процесния апартамент. По отношение момента, от който е възникнало
правото на страните да искат сключване на окончателния договор, съдът е намерил, че той
съвпада с датата на възникване на провопораждащия факт, а именно 27.09.2019г., като
заплащането на цената не било поставено като условие за сключване на окончателния
договор. Установил е, че задължението за ищцата да заплати продажната цена не е
изпълнено изцяло, поради което на основание чл. 362, ал. 1 от ГПК е обявил предварителния
договор за окончателен, при условие, че ищцата изпълни непогасеното насрещно
задължение към продавача за сумата от 13 000 евро. Приел е за неоснователно възражението
на ответника за прибавяне към дължимата му се сума по договора на предвидената в чл. 7.4
от договора неустойка за забава в размер на 1 558 евро за периода 18.01.2021г. 10.04.2021г. и
законна лихва върху нея в размер на 5 821,08 лв. за периода 11.04.2021г.-18.01.2024г.,
доколкото, от една страна, тази претенция била въведена чрез възражение по чл. 90, ал. 1,
изр. 2 ЗЗД за неизпълнен договор, а не под формата на предявен насрещен иск, и от друга
страна - от съдържанието на предварителния договор не можело да се изведе, че
заплащането на неустойка за забава на купувача е условие за сключване на окончателния
договор.
Настоящият състав, като прецени представените по делото доказателства и доводите на
страните, за да се произнесе, прие за установено от фактическа страна следното:
От представения по делото предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот, сключен на 27.09.2019г. между ищцата, в качеството й на купувач, и ответното
дружество, в качеството на продавач, се установява, че продавачът се е задължил да построи
многофамилна ваканционна жилищна сграда с административен адрес гр. В., ул. „Ц. С.“
УПИ № I-6547, 6548 по плана на гр. В. и да прехвърли на ищцата правото на собственост
върху апартамент № 17, находящ се на етаж кота + 2,30 +2,80, състоящ се от дневна, спалня,
7
антре, баня и тераса със застроена площ 54,00 кв. м., при съседи: от север външна стена, от
изток външна стена и ап. 16, от юг коридор и от запад ап. 18, ведно с мазе № 1 на сградата и
съответните прилежащи общи части от сградата и земята, върху която е построена. Съгласно
чл. 6 от договора страните са се договорили продажната цена в общ размер на 31000 евро да
бъде заплатена на две вноски, както следва – първата вноска в размер на 12000 евро да бъде
платена в срок до 05.10.2019г., а втората вноска в размер на 19000 евро да бъде платена при
получаване на Акт 16 за сградата, но не по-късно от 12.12.2020г., в брой или по банкова
сметка на продавача. С чл. 1.3 страните са се задължили да сключат окончателен договор във
формата на нотариален акт в срок до 31.07.2019г., при условие на получаване от продавача
на акт 15 на сградата, като промяната на срока може да се извърши само по взаимно
писмено съгласие на страните. В чл. 2.2 от договора е уредено задължението на продавача да
предаде владението на имота в деня на сключване на окончателния договор, при условие, че
са извършени всички плащания на цената по чл. 6, включително всички евентуално
дължими неустойки, предвидени в договора. В чл. 7.4 и чл. 7.6 е уговорено, че в случай на
забава на плащане от страна на купувача с повече от 10 работни дни, същият дължи на
продавача неустойка за забава в размер на 0,1% върху дължимата сума за всеки ден на
забавата, но не повече от 10% от размера на вноската, а в случай, че забавата на което и да е
плащане по договора продължи повече от 100 дни, продавачът има право едностранно да
развали договора. В чл. 8.4 от договора е предвиден начинът, по който същият може да бъде
изменян – по взаимно съгласие от страните, отразено в двустранно подписан анекс.
По делото са представени скици от кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.
В., от които е видно, че на посочения в предварителния договор административен адрес е
изградена жилищна сграда – многофамилна с идентификатор *****.***.****.*, в която се
намира самостоятелен обект с идентификатор *****.***.****.*.**, с предназначение
жилище – апартамент, с площ от 54,00 кв.м., при съседни самостоятелни обекти в сградата:
на същия етаж: *****.***.****.*.** и *****.***.****.*.**, под обекта: *****.***.****.*.53,
*****.***.****.*.**, *****.***.****.*.**, *****.***.****.*.**, *****.***.****.*.**,
*****.***.****.*.**, *****.***.****.*.**, *****.***.****.*.**, *****.***.****.*.** над
*****.***.****.*.**, с прилежащи части 8,93 кв.м. от общите части на сградата.
Продавачът „Металика строй“ ЕООД се легитимира като собственик на построената в
УПИ № I-6547, 6548 по плана на гр. В. сграда по силата на следните документи,
представени като доказателства по делото: Нотариален акт за прехвърляне на собственост
върху недвижим имот вместо изпълнение на парично задължение, вписан в СВ – В. под акт
№ 14, том 3, дело № 341 от 20.04.2016г., по силата на който е придобил собствеността върху
дворно място, съставляващо УПИ № I-6547, 6548, в квартал 478 по плана на гр. В.;
Разрешение за строеж № 64/02.05.2017г. на многофамилна ваканционна жилищна сграда,
издадено от гл.архитект на гр. В.; Заповед на гл.архитект на гр. В. № 884/02.07.2019г. за
допълване на издадено Разрешение за строеж № 64/02.05.2017г. на многофамилна
ваканционна жилищна сграда в УПИ № I-6547, 6548 в кв.478 на гр. В. – поземлен имот по
КК с идентификатор *****.***.****; Удостоверение № 69/07.10.2019г. за въвеждане в
8
експлоатация на многофамилна ваканционна жилищна сграда, находяща се в УПИ № I-6547,
6548, с идентификатор по КККР – ПИ № *****.***.****, кв.478 по плана на гр. В., с
възложител на инвестиционния проект - „Металика строй“ ЕООД, ЕИК *********.
По делото са представени четири броя разписки, от които се установява, че в
изпълнение задължението на купувача за заплащане договорената цена по предварителния
договор, на 30.09.2019г., 01.10.2019г., 02.10.2019г. и 12.03.2021г. са извършени плащания по
банковата сметка на продавача в общ размер на 18000 евро.
Представени са като доказателства по делото и 2 броя писмени уведомления, изходящи
от ответника и адресирани до ищцата, връчени й чрез ЧСИ В. М. с район на действие СГС,
по реда на чл. 47, ал. 1 ГПК чрез залепване на уведомление, съдържащи изявление на
продавача за разваляне на предварителния договор поради забава на купувача в плащането
на втората вноска с повече от 100 дни, на осн. чл. 7.6 от Договора. Видно от представените
по делото протоколи, изготвени от ЧСИ В. М., преди залепване на всяко от уведомленията,
ищцата-купувач е търсена както на постоянния, така и на настоящия й адрес на 21,22 и 24
октомври 2022г. и на 11,13,15 февруари и 16 март 2023г. Видно от текста на уведомленията,
в същите не се съдържа изявление на продавача за предоставяне на купувача на подходящ
срок за изпълнение на задължението му. В уведомленията, адресирани до купувача, изрично
е посочено от страна на продавача, че по договора са постъпили плащания на сумата от 23
364 лв. с ДДС и на сумата от 11 706 лв. с ДДС, за които е издал фактури съответно №
663/02.10.2019г. и № 763/15.03.2021г.
С нотариална покана, връчена на ответното дружество на 29.05.2023г. чрез нотариус С.
Д с рег.№ 541 в РНК, с район на действие РС – В., ищцата е поканила ответника-продавач в
14-дневен срок от получаване на поканата да се яви в кантората на нотариус Д за сключване
на нотариален акт и прехвърляне правото на собственост върху процесния апартамент,
съгласно условията на сключения между тях предварителен договор.
По делото е представен и констативен протокол от 12.06.2023г., съставен от нотариус С.
Д с рег.№ 541 в РНК, с район на действие РС – В., видно от който в указания в нотариалната
покана срок, страните по предварителния договор са изпратили свои представители в
кантората на посочения нотариус, но до сключване на окончателен договор под формата на
нотариален акт не се е стигнало, като представителят на продавача-ответник по делото е
отправил изявление за разваляне на предварителния договор, в случай, че до този момент
същият не е бил развален.
От показанията на разпитаните по делото свидетели С. Т. /доведен от ищцата/ и Р. Л.
/доведен от ответното дружество и негов служител/, които са непротиворечиви и
еднопосочни в тази им част, се установява, че към момента на сключване на предварителния
договор, сградата, в която се намира процесният апартамент, е била в напреднал етап на
строителство, като апартаментът е бил с поставена замазка и мазилка и е имал монтирана
само входна врата. На ищцата бил предоставен достъп до него скоро след сключване на
предварителния договор, като тя веднага започнала довършителни ремонтни дейности,
9
които приключили преди обявяване на извънредното положение на 13.03.2020г. През
посочения период ищцата посещавала апартамента безпрепятствено и достъпът й до него не
бил ограничаван от продавача. По нейна молба апартаментът бил свързан с
електропреносната и водоснабдителната мрежа, като тя заплащала сметките за потребената
вода и ел.енергия, но тъй като все още имотът не бил прехвърлен, титуляр на партидите към
енергоразпределителното и В и К дружеството и титуляр на сметките бил собственикът на
сградата. В останалите им части относно постигнати устни договорки между страните за
изменение на предварителния договор /увеличение на договорената цена/, показанията на
свидетеля Т. стоят изолирано от събраните по делото доказателства, а и са в противоречие с
изрично договорената клауза на чл. 8.4 от договора, съгласно която същият може да бъде
изменян по взаимно съгласие от страните, отразено в двустранно подписан анекс, какъвто по
делото не е представен, поради което и съдът не ги кредитира. Съдът не кредитира и
показанията на свидетеля Л. в частта им, в която се твърди, че продавачът е връчил на
ищцата копие от издадените акт 16 и удостоверение за въвеждане в експлоатация на
сградата, доколкото на основание чл. 172 ГПК съдът отчита вероятната му заинтересованост
от изхода на спора, предвид служебните му отношения с ответника, както и отчита че това
обстоятелство не се потвърждава от останалите събрани по делото доказателства.
Въз основа на така приетото за установено от фактическа страна настоящата инстанция
приема от правна страна следното:
Предмет на настоящото производство е конститутивен иск с правно основание чл. 19,
ал. 3 от ЗЗД за обявяване на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот
за окончателен. При конститутивния иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, ищецът
следва да установи наличието на действителен предварителен договор за продажба на
недвижим имот, който да съдържа всички съществени елементи на окончателния, както и че
са налице основания за прехвърляне собствеността върху вещта, включително да се
установи, че продавачът е собственик на имота, предмет на договора.
Предварителният договор за покупко-продажба е съглашение, по силата на което
страните по него поемат насрещни задължения едната да продаде, а другата да закупи вещта,
предмет на договора, при посочена в договора цена. Съгласно разпоредбата на чл. 19, ал. 1
от ЗЗД, когато се касае за сключване на окончателен договор, за който се изисква нотариална
или нотариално заверена форма, предварителния договор следва да бъде извършен в
писмена форма, като форма за неговата действителност.
При неизпълнение на насрещните задължения на страните по предварителния договор,
всяка една от тях може да предяви иск за сключване на окончателния договор. Необходима
предпоставка за уважаване на исковите претенции е освен съществуването на правна връзка
между страните, основана на валиден предварителен договор, съдържащ уговорка за всички
съществени условия на окончателния договор, но и същият да не е развален или прекратен,
както и задължението за прехвърляне на собствеността да е изискуемо. Изискуемостта на
това задължение настъпва с изтичането на уговорения между страните срок за сключване на
10
окончателния договор. С решението си по иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, съдът е длъжен да
констатира дали са налице изискванията за нотариално прехвърляне на недвижимия имот,
включително дали отчуждителят е собственик на имота - чл. 363 ГПК.
С Тълкувателно решение № 4/09.05.2023г. по тълк. дело № 4/2020 г. на ОСГТК на ВКС
се прие по задължителен за съдилищата начин, че съдът, сезиран с иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД
на купувача, който не е изплатил напълно договорената цена, може да обяви за окончателен
по реда и при условията на чл. 362, ал. 1 от ГПК предварителен договор за покупко-
продажба, съдържащ уговорка, че окончателният договор ще се сключи след заплащане на
цялата цена. Когато падежът на задължението за сключване на окончателния договор е
уговорен като календарна дата и/или като определен срок от сключването на
предварителния договор, изискуемостта на задължението на продавача настъпва с
изтичането на този срок. Ако към този момент купувачът не е изпълнил задължението си за
плащане на цената и е неизправна страна по договора, правата на продавача са уреждат от
разпоредбата на чл. 362, ал. 1 от ГПК. Обстоятелството, че купувачът не е заплатил цялата
продажна цена, не представлява пречка за успешното провеждане на иска по чл. 19, ал. 3 от
ЗЗД и в хипотезите, когато това е предвидено като условие на предварителния договор за
сключването на окончателния. Прието е в мотивите на посоченото тълкувателно решение, че
заплащането на уговорената цена от купувача, дори и когато в предварителния договор е
предвидено то да се осъществи преди сключването на окончателния договор, не следва да се
разглежда като абсолютна предпоставка за основателността на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД и
съответно липсата й да има за задължителна последица отхвърлянето на претенцията.
В настоящия случай първоинстанционният съд правилно е установил, че страните са
обвързани от валиден предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот,
спазена е и разпоредбата на чл. 19, ал. 1 от ЗЗД, като договорът е сключен в писмена форма,
като форма за действителност, доколкото окончателният договор следва да бъде сключен
под формата на нотариален акт. Предварителният договор отговаря и на изискванията на чл.
19, ал. 2 ЗЗД, тъй като с него страните са постигнали уговорки относно всички съществени
условия, които следва да съдържа окончателният договор за покупко-продажба на недвижим
имот. Така, в достатъчна степен е индивидуализиран предметът на договора - имотът, за
който е поето задължение да бъде продаден /като се има предвид етапът, на който се е
намирал строежът на сградата към момента на сключването на договора/, както и е посочена
продажната цена. От анализа на представените по делото Нотариален акт за прехвърляне на
собственост върху недвижим имот вместо изпълнение на парично задължение, вписан в СВ
– В. под акт № 14, том 3, дело № 341 от 20.04.2016г., Разрешение за строеж № 64/02.05.2017г.
на многофамилна ваканционна жилищна сграда, Заповед на гл.архитект на гр. В. №
884/02.07.2019г. за допълване на издадено Разрешение за строеж № 64/02.05.2017г. на
многофамилна ваканционна жилищна сграда и Удостоверение № 69/07.10.2019г. за
въвеждане в експлоатация на многофамилна ваканционна жилищна сграда, е направен
правилен извод, че доколкото от документите се установява, че ответникът е собственик на
УПИ № I-6547, 6548 в кв.478 на гр. В., предсталвяващ поземлен имот по КККР на гр. В. с
11
идентификатор № *****.***.**** и на построената в него сграда с идентификатор №
*****.***.****.*, то същият се легитимира и като собственик на самостоятелните обекти,
изградени в нея, в т.ч. и на процесния апартамент № 17.
На следващо място, правилно първоинстанционният съд е приел, че договорът не е
надлежно развален с отправените от страна на продавача до купувача изявления за
развалянето му, доколкото не е изпълнен фактическият състав, регламентиран в
разпоредбата на чл. 87, ал. 1 ЗЗД. Предвид обстоятелството, че се касае за разваляне на
договор поради неизпълнение на парично задължение, т.е. поради забава на насрещната по
договора страна, при което престацията на длъжника е винаги възможна, то, за да се счете за
прекъсната облигационната връзка между страните, следва изправната страна, освен да е
отправила изявление за развалянето на договора и то да е достигнало до неизправната, също
така и да е предоставила на последната достатъчен и подходящ срок за изпълнение на
изискуемото задължение, след изтичането на който ще смята договора за развален. В
представените по делото 2 броя писмени уведомления, изходящи от ответника и адресирани
до ищцата, връчени й чрез ЧСИ В. М., не се съдържа изявление за предоставяне на
подходящ срок за изпълнение на задължението на купувача да изплати на продавача цялата
договорена продажна цена. Нещо повече - видно от представените протоколи, изготвени от
ЧСИ В. М., удостоверяващи датите, на които последната е търсила ищцата-купувач по
предварителния договор на нейните постоянен и настоящ адрес, за да й връчи посочените
уведомления за разваляне на договора, се прави извод, че при връчването им чрез залепване
на уведомление, не е била спазена процедурата по чл. 47, ал. 1 ГПК /относно броя
посещения на адреса, интервала от време между тях и деня от седмицата, в който са
направени/, поради което и не може да се приеме, че тези изявления на продавача за
разваляне на договора са достигнали до купувача. Договорът не е бил надлежно развален и с
отправеното изявление за това, направено при съставянето на констативния протокол от
12.06.2023г. от нотариус С. Д, доколкото и с него не е бил предоставен на купувача такъв
срок, който да е подходящ за изпълнение на задължението му по плащане на остатъка от
договорената продажна цена.
Настоящата инстанция споделя изводите на първоинстанционния съд относно
изискуемостта на задължението на продавача по предварителния договор за сключване на
окончателния договор към датата на подаване на исковата молба. Следва да се отбележи, че
макар и в чл. 1.3 от договора страните да са уговорили краен срок, до който да сключат
окончателния договор - 31.07.2019г. и допълнително условие към него - получаване от
продавача на Акт 15 на сградата, то посоченият срок предхожда датата на сключване на
предварителния договор на 27.09.2019г. Поради което следва да се приеме, че договореният
срок се явява невъзможен и не може да бъде приложен в отношенията между страните, а по
силата на общите правила на чл. 69 ЗЗД, кредиторът може да иска изпълнението му веднага,
т.е. правото да се иска сключване на окончателния е възникнало от датата на сключването на
самия предварителен договор - 27.09.2019г. Към тази дата се е било сбъднало и посоченото
по-горе допълнително условие - продавачът е разполагал с Акт 15 на сградата, доколкото,
12
видно от отбелязването в издаденото удостоверение за въвеждане в експлоатация на
сградата, Акт обр.15 е бил издаден на 10.09.2019г. По силата на чл. 1.4 от договора правото
да се иска сключване на окончателен договор е възникнало едновременно и за двете страни,
като видно от формулировката на чл. 1.3, чл. 1.4 и чл. 6 от договора, заплащането на цената
от страна на купувача не е поставено като условие за сключване на окончателния договор.
Същото е било упражнено от страна на купувача с отправянето на нотариална покана до
продавача, връчена му на 29.05.2023г., като в предоставения му срок до 12.06.2023г.,
продавачът не е изпълнил изискуемото задължение да сключи окончателен договор и да
прехвърли на купувача собствеността върху процесния апартамент.
Във връзка с възраженията на жалбоподателя – продавач за неизпълнен договор и по-
конкретно – за неизпълнение на задължението на купувача за заплащане на продажната
цена, следва да се вземе предвид приетото с посоченото по-горе Тълкувателно решение №
4/09.05.2023г. по тълк. дело № 4/2020 г. на ОСГТК на ВКС относно възможността съда да
обяви за окончателен сключения между страните предварителен договор, въпреки
неизпълнението на това задължение. Доколкото се установи изискуемостта на задължението
на продавача да сключи окончателен договор към 12.06.2023г., както и че това му
задължение не зависи от изпълнението на поетите от купувача задължения за плащане на
продажната цена, то по делото се установява, че към този момент купувачът не е изпълнил
задължението си за плащане на пълния размер на уговорената по договора продажна цена на
имота. Видно от представените по делото четири броя разписки, се установява, че в
изпълнение задължението на купувача за заплащане договорената цена по предварителния
договор, на 30.09.2019г., 01.10.2019г., 02.10.2019г. и 12.03.2021г. са извършени плащания по
банковата сметка на продавача в общ размер на 18000 евро. Всички плащания са приети от
продавача, доколкото видно от представените по делото уведомления, адресирани до
купувача, продавачът изрично е потвърдил, че по договора са постъпили плащания на
сумата от 23 364 лв. с ДДС и на сумата от 11 706 лв. с ДДС, за които е издал фактури
съответно № 663/02.10.2019г. и № 763/15.03.2021г. Съдът се солидаризира с изводите на
първата инстанция, че макар и посочените фактури да не са представени като доказателство
по делото, изявленията на ответника в този смисъл, направени в посочените уведомления,
представляват извънсъдебно признание на ответника на неизгодния за него факт на
извършени плащания 30.09.2019г., 01.10.2019г., 02.10.2019г. и 12.03.2021г., с които е
изпълнена част от задължението на купувача за заплащане на продажната цена до размер на
18000 евро. Остатъкът до пълната договорена в чл. 6 от предварителния договор цена от
31000 евро, или сумата от 13000 евро не е платена от купувача. В чл. 6.2.б.“б“ от
предварителния договор страните са се съгласили втората вноска от продажната цена да се
заплати от купувача при получаване на акт 16 за сградата, но не по – късно от 12.12.2020г.,
поради което, както бе посочено по-горе, се налага извод, че изпълнението на купувача не е
условие за сключване на окончателния договор. Поради това в настоящия случай са
приложими постановките на посоченото тълкувателно решение - обстоятелството, че
купувачът не е заплатил цялата продажна цена, не представлява пречка за успешното
провеждане на иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, доколкото не представлява абсолютна
13
предпоставка за неговата основателност, съответно липсата на плащане няма за
задължителна последица отхвърлянето на претенцията, а купувачът ще следва да дължи
остатъка от продажната цена едновременно с изпълнението на задължението на продавача
да му прехвърли правото на собственост върху процесния недвижим имот съгласно чл. 362,
ал. 1 от ГПК. В тази хипотеза искът следва да бъде уважен при условие ищецът – купувач да
изпълни задължението в двуседмичен срок от влизане в сила на съдебното решение, а при
неплащане в този срок решението може да бъде обезсилено съгласно чл. 362, ал. 2 ГПК.
Доколкото ищецът не е заплатил цялата продажна цена, на основание чл. 362, ал. 1 от ГПК,
при обявяване на предварителния договор за окончателен, същият следва да бъде задължен
да заплати остатъка от нея в размер на 13000 евро в закоустановения преклузивен
двуседмичен срок, както правилно е приел и първоинстанционният съд.
Настоящият състав споделя и изводите на първоинстанционния съд, че към така
определеното задължение на купувача за заплащане на остатъка от продажната цена, не
следва да се кумулира претендираната от ответното дружество и предвидена в чл. 7.4 от
договора неустойка за забава, изчислена от него в размер на 1 558 евро за периода
18.01.2021г. 10.04.2021г. и законна лихва върху нея в размер на 5 821,08 лв. за периода
11.04.2021г.-18.01.2024г., тъй като заплащането на посочените суми не е въздигнато в
условие за сключването на окончателен договор, а напротив - съгласно чл. 2.2 от договора,
неплащането на начислената неустойка за забава дава право на продавача единствено да
откаже да изпълни задължението си да предаде владението на вещта в деня на сключване на
окончателния договор, т.е. същите предполагат вече сключен окончателен договор.
Правилно първоинстанционният съд се е позовал и на трайно установената съдебна
практика, че възникналите по силата на предварителния договор вземания за неустойка,
респ. обезщетения за забава, в полза на продавача вследствие забавата на купувача да плати
договорената цена, могат да бъдат въведени само по надлежния ред по висящ иск с правно
осн. чл. 19, ал. 3 ЗЗД - чрез надлежно сезиране, с предявяване на насрещен иск, а не чрез
възражение по чл. 90, ал. 1, изр. 2 ЗЗД за неизпълнен договор /Решение № 132/28.07.2022г.
по гр. д. 1983/2021г., IV г. о. на ВКС/.
С оглед изложеното се налага изводът, че са налице всички изискуеми от закона
предпоставки за уважаване на предявения иск и обявяване на процесния предварителен
договор за окончателен при условията на чл. 362, ал. 1 от ГПК, доколкото ответникът като
продавач не е изпълнил задължението си да сключи окончателен договор в уговорения срок.
Налице е действителен предварителен договор за продажба на недвижим имот, сключен в
изискуемата от закона писмена форма, който съдържа всички съществени елементи на
окончателния договор. По делото се установи, че договорната връзка между страните е
действаща, доколкото предварителният договор не е развален, както и че ответникът е
собственик на процесния недвижим имот, предмет на сключения предварителен договор, а
обстоятелството, че купувачът не е заплатил цялата продажна цена, не представлява пречка
за уважаване на иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, като на основание чл. 362, ал. 1 от ГПК, при
обявяване на предварителния договор за окончателен, същият следва да бъде задължен да
14
заплати на продавача остатъка от нея в размер на 13000 евро в закоустановения преклузивен
двуседмичен срок. С оглед на това, правилно и законосъобразно първоинстанционният съд е
уважил предявения иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД и е обявил за окончателен процесния договор,
като е приложил разпоредбата на чл. 362, ал. 1 от ГПК. Правилно е приложена разпоредбата
на чл.364 от ГПК, като са присъдени на държавата следващите се разноски по
прехвърлянето на имота и е наредено вписването на възбрана върху него до изплащането на
тези разноски, както и е постановено, че не следва да се издава препис от решението, докато
ищецът не докаже, че са заплатени разноските по прехвърлянето и дължимите данъци и
такси за имота, които са правилно изчислени.
С оглед гореизложеното, не се констатират твърдените от жалбоподателя пороци на
първоинстанционното решение, а предвид съвпадението на изводите на въззивната
инстанция с тези на първоинстанционния съд, обжалваното решение се явява правилно и
законосъобразно и следва да бъде потвърдено.
При този изход на спора и неоснователността на въззивната жалба на „Металика строй“
ЕООД, въззиваемата Д. И. има право на разноски за настоящото производство. Същата
претендира заплащане на направените по делото разноски за адвокатски хонорар в размер на
5400 лева, съгласно представен списък по чл. 80 ГПК и договор за правна защита и
съдействие от 24.07.2024г., видно от който договорената сума е платена в брой на
упълномощения й представител. Насрещната страна е направила своевременно възражение
за прекомерност на претендираното адвокатско възнаграждение, което съдът намира за
основателно с оглед фактическата и правна сложност на делото и защитавания материален
интерес. Поради което претенцията на въззиваемата за заплащане на направените по делото
разноски за адвокатско възнаграждение, се явява основателна до размер от 1890,85 лева.
На основание чл. 78, ал. 4 ГПК и предвид извършеното на основание чл. 264, ал. 1 от
ГПК оттегляне на подадената от Д. И. въззивна жалба срещу първоинстанционното решение
и прекратяването на делото пред настоящата инстанция в тази част, жалбоподателят
„Металика строй“ ЕООД също има право на разноски за прекратяването. Същият
претендира такива в размер на 2304 лева – заплатено адвокатско възнаграждение, съгласно
представен списък по чл. 80 ГПК и договор за правна защита и съдействие, които следва да
му бъдат присъдени.
С оглед изложеното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 177/08.05.2024 г. по гр.д. № 1106 по описа за 2023 г. на
Районен съд - В..
ОСЪЖДА „Металика строй“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. В., ул. „Димитър Грънчаров“ № 3 да заплати на Д. Ц. И., ЕГН **********, с
15
адрес: гр. С., ж. к. „Л. " №**, вх.*, ет.*, ап.***, сумата от 1890,85 лева, представляваща
направени разноски по делото.
ОСЪЖДА Д. Ц. И., ЕГН **********, с адрес: гр. С., ж. к. „Л. " №**, вх.*, ет.*, ап.***, да
заплати на „Металика строй“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление:
гр. В., ул. „Димитър Грънчаров“ № 3, сумата от 2304 лева, представляваща направени
разноски по делото за прекратяването на същото основание чл. 78, ал. 4 ГПК.
Решението подлежи на обжалване пред Върховния касационен съд с касационна жалба в
едномесечен срок от връчването му на страните при наличие на основанията по чл. 280, ал. 1
ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
16