№ 4091
гр. София, 22.11.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 88 СЪСТАВ, в публично заседание на
девети ноември през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:КИРИЛ СТ. ПЕТРОВ
при участието на секретаря РУМЯНА П. СТОЯНОВА
като разгледа докладваното от КИРИЛ СТ. ПЕТРОВ Гражданско дело №
20211110147628 по описа за 2021 година
Производството е по реда на чл. 310 и след. ГПК:
Съдът е сезиран с искова молба от АНГ. Р. М. и Д. Р. К. против "ЕЛПАК СЕРВИЗ"
ЕООД, с която се иска да се осъди ответникът да опразни и да върне на ищците владението
върху следните недвижими имоти: офисно помещение /образувано от обединяване на две
гаражни помещения/ и едно гаражно помещение, находящи се на адрес гр. Варна, ул. Тодор
Икономов № 33, партерен етаж с лице и вход към ул. Тодор Икономов /съгласно
уточнителна молба от 03.11.2021 г./, предмет на развален между страните договор за наем от
м.02.2016 г.
Твърди, че страните са сключили наемен договор от м.02.2016 г., с който ищците
предоставили за временно и възмездно ползване на ответника офисно помещение
/образувано от обединяване на две гаражни помещения/ и едно гаражно помещение,
находящи се на адрес гр. Варна, ул. Тодор Икономов № 33, партерен етаж с лице и вход към
ул. Тодор Икономов, за срок от 10 години. Ответникът не заплащал дължимата наемна цена
в периода 01.07.2018 г. – 01.07.2021 г. Ответното дружество било уведомено с телеграма, че
при неплащането на дължимите наемни вноски в 7-дневен срок, процесният договор за наем
ще се счита за развален. Ответното дружество не заплатило задълженията си в срок, поради
което договорът бил развален. Твърдят, че наетата вещ не е върната до момента. Молят
искът да бъде уважен. Претендират разноски.
Ответникът оспорва иска. Твърди, че наетите имоти не са предоставени съобразно
уговореното предназначение. Наемодателите не били изправни. Помещенията били
изначално негодни за уговореното предназначение. Прави възражение за неизпълнен
договор. Твърди забава на кредитора. Прави възражение за подобрения и упражнява право
на задържане. Прави възражение за местна неподсъдност. Моли за отхвърляне на иска.
Претендира разноски.
Съдът, съобразно чл. 235, ал. 2 ГПК във връзка с наведените в исковата молба
доводи и възраженията на ответника, намира за установено от фактическа и правна
страна следното:
Предявен е иск с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД:
1
Основателността на осъдителен иск с квалификация чл. 233, ал. 1, изр. 1, ЗЗД се
обуславя от кумулативното наличие на предпоставките: валидно възникнало наемно
правоотношение между страните, прекратяване на правоотношението и релевирано
неизпълнение от наемателя на задължението да върне наетата вещ. С оглед разпоредбата на
чл. 154, ал. 1 ГПК доказателствената тежест за установяване на фактите, съставляващи
основание на иска и имащи характер на положителни такива, се носи от ищеца, който
трябва да проведе пълно и главно доказване.
От представения договор за наем от 02.2016 г. /л. 4-6 от делото/ се установява, че
между АНГ. Р. М. и Д. Р. К. /от една страна/ и „Елпак сервиз“ ЕООД /от друга страна/ е
възникнало валидно облигационно правоотношение, съгласно което ищците /в качеството
им на наемодатели/ се задължават да предоставят на ответника /имащ качеството наемател/
ползването на три броя гаражни помещения, находящи се на адрес гр. Варна, ул. Тодор
Икономов № 33 срещу наемна цена от 250 лв. на месец. Договорът е сключен за срок от 10
години, като е уговорено, че помещенията ще се използват за офис на търговското
дружество наемател. Не се спори между страните, че праводателят на ищците е бил титуляр
на право на собственост по отношение на процесните имоти, както и фактът на настъпилото
наследствено правоприемство, който се установява и от представеното по делото в заверен
препис удостоверение за наследници /л. 41 от делото/.
Не се спори по делото, че фактическата власт върху процесните недвижими имоти е
предадена на ответника и, че на същия е осигурено спокойно и безпрепятствено ползване.
С отговора на исковата молба е направено възражение, че недвижимите имоти,
предмет на договор за наем от м. 02.2016 г., при предаването си на ответника не са
отговаряли на предназначението, за което е следвало да се използват, а именно като офис на
търговското дружество наемател. Действително в т. 1.1. от процесния договор е уговорено,
че на наемателя се отдават за възмездно ползване три броя гаражни помещения, а в т. 1.2. –
че имотите ще се използват за офис на дружеството. От представените по делото в заверени
преписи протокол от събрание на собствениците на имота на адрес ул. Т. Икономов № 33 от
11.08.1995 г. /л. 34/, скица № 413/24.08.1995 г. на Община Варна, кметство Приморско /л.
35./ и писмо с изх. № ТСУ-Н-/31/04.09.1995 г. на Община Варна, кметство Приморско /л. 36/
се установява, че Недка Петрова Войчева е провела процедура по промяна на
предназначението на две от трите гаражни помещения, като на основание чл. 55 във вр. с чл.
56 ЗТСУ /отм./ е разрешено преустройство на двете гаражни клетки /обединени в една/ в
офис без конструктивни и архитектурни промени на 04.09.1995 г. В молба от Недка Петрова
Войчева от 11.08.1995 г. /л. 33/, както и в описания по-горе протокол от събрание на
собствениците е посочено, че целта на промяната на предназначението на два от процесните
имоти е намерението за сключване на дългосрочен договор за наем с търговско дружество с
наименование близко до това на ответника и със седалище и адрес на управление, които
съвпадат с тези на ответното дружество. От представения по делото договор за наем от
01.01.2013 г. се установява, че между Недка Петрова Войчева и „Елпак сервиз“ ЕООД е
сключен договор за наем с предмет процесните недвижими имоти. В проведеното открито
съдебно заседание от 09.11.2021 г. управителят на ответното дружество Пламен Калайджиев
заявява, че на 03.06.1995 г. е сключил граждански брак с ищцата Д.К.. След тази дата били
направени от него подобрения в процесните имоти с цел те да бъдат използвани като
офис, което обстоятелство е отделено като безспорно и признато между страните с
протоколно определение от 09.11.2021 г. Пламен Калайджиев посочва, че с ищцата К. са
родени в две съседни къщи, в които се намират и помещенията, използвани като офис на
търговското дружество – ответник. От така събраните писмени доказателства по делото и
предвид изрично направеното изявление от страна на управителя на ответното дружество
следва обоснован извод, че към момента на сключване на процесния договор за наем от м.
02.2016 г. предназначението на двете гаражни помещения, преустроени в едно – офис, е
съответствало на уговореното в договора ползване, макар и това да не е било отбелязано
2
изрично в постигнатите писмени уговорки между страните.
На следващо място, наемодателите по процесния договор не са се задължили да
променя предназначението на гаражни помещения /включително и на това гаражно
помещение, което не е било с променено предназначение към датата на сключване на
договора за наем/, както и липсва задължение за привеждане на имота в състояние, различно
от първоначално отдаденото. Изрично в договора за наема наемодателите са поели
задължение да предадат имотите в състоянието, в което се намират към сключването на
договора – т. 4.1, б. „а“ от договора за наем от м. 02.2016 г. Липсва поето задължение да
променят предназначението на процесните имоти. В т. 1.2 от договора за наем е посочено
единствено как ще се ползват имотите от наемателя, което обаче не обвърза
наемодателите да променят предназначението им. Ето защо възражението на ответното
дружество, че процесните имоти не са му били предадени така, че да отговарят на
предназначението, уговорено с договора, е неоснователно. Напротив от изричната воля на
страните, изразена в т. 4.1, б. „а“ от договора за наем, следва, че задължението на
наемодателите се изразява единствено в това да предадат имотите в състоянието, в което се
намират към сключването на договора, което задължение съдът намира, че се установява по
делото да е изпълнено. Освен това съдът взе предвид и твърденията на Пламен Калайджиев
по отношение на брачната връзка с ищцата К., фактът, че двамата са живели в съседни къщи
и посоченото намерение за договорно обвързване от Недка Петрова Войчева още през 1995
г. Оттук, следва да се приеме, че ответникът е знаел какво е предназначението на
процесните недвижими имоти /включително и на това гаражно помещение, което не е било
с променено предназначение към датата на сключване на договора за наем/ и въпреки това
се е съгласил да бъде страна по договора за наем от м. 02.2016 г. и да ползва процесните
недвижими имоти. По аргумент от чл. 230, ал. 3 ЗЗД наемодателят не отговаря за
недостатъците на наетата вещ, които наемателят е знаел или при обикновено внимание е
могъл да узнае при сключването на договора.
С отговора на исковата молба са направени възражения досежно действителността на
сключения между страните договор за наем от м. 02.2016 г. като се твърди, че последният е
нищожен поради липса на основание /чл. 26, ал. 2, предл. четвърто ЗЗД/ и поради
невъзможен предмет /чл. 26, ал. 2, предл. първо ЗЗД/. Основанието на договора представлява
типичната и непосредствена цел, към която са насочени волеизявленията на страните. При
договора за наем целта на всяка страна е да придобие вземане. В настоящата хипотеза
ответникът твърди, че липсата на основание произтича от изначалната негодност на
помещенията за ползване съобразно уговореното предназначение. Доколкото не се установи
такава негодност, възражението за нищожност на договора поради липса на основание се
явява неоснователно. По отношение на възражението за нищожност на процесното
правоотношение поради невъзможен предмет в ТР № 3 от 28.06.2016 г. по тълк. д. № 3/2014
г. на ОСГК на ВКС е прието, че ако към момента на постигне на съгласието, предметът е
фактически или правно невъзможен, сделката е нищожна поради невъзможен предмет.
Фактическата невъзможност означава, че предметът не съществува в реалната
действителност при сключване на сделката и не може да възникне според природните
закони и с оглед нивото на развитие на науката, техниката и технологиите към момента на
сделката, както и ако предметът е индивидуално определена вещ и тя е погинала преди
постигане на съгласието. Правната невъзможност на предмета означава, че за неговото
възникване или за разпореждането с него съществува непреодолима правна пречка.
Правната пречка може да се изразява в нормативно уредени забрани за извършване на
сделката или ограничения за обособяването на обекта. Доколкото процесните недвижими
имоти съществуват в обективната действителност, хипотезата на фактическа невъзможност
на предмета на договора следва да бъде изключена като неприложима. В хода на
производството не се наведоха твърдения и не се доказа невъзможност за преустройство на
гаражното помещение, поради което следва да бъде изключена и възможността договорът за
3
наем между ищците и ответника да се счита нищожен поради правно невъзможен предмет.
Престацията по договора е определена „3 броя гаражни помещения, находящи се на адрес
гр. Варна, ул. „Тодор Икономов“ № 33“. Без значение е обстоятелството, че две от
гаражните помещения са обединени и са с предназначение офисно помещение. Още повече,
че не се спори, че наемателят е получил държането на процесните недвижими имоти, както
и, че ползва същите. Предвид това възраженията на ответника за нищожност на договора на
основание чл. 26, ал. 2, предл. първо и четвърто ЗЗД са неоснователни.
От представеното по делото заверено копие на телеграма от 05.07.2021 г. се
установява, че ищците чрез адв. Б. са отправили до ответника покана за заплащане в срок от
седем дни на просрочени суми в размер на 9 000 лв., представляващи незаплатена наемна
цена за периода от 01.07.2018 г. до 01.07.2021 г., дължими на основание процесния договор
за наем от м. 02.2016 г. В поканата е посочено, че при неизпълнение пълно и в срок,
договорът ще се счита за развален. Ответникът е получил отправената покана в деня на
изпращането – 05.07.2021 г., което обстоятелство не се оспорва по делото. Не се твърди и
не се доказа след тази дата да е последвало плащане от ответното дружество на
претендираните суми, поради което на основание чл. 87, ал. 1 ЗЗД договорът между
страните следва да се счита развален поради неизпълнение, изразяващо се в липса на
заплащане на наемната цена от ответника. Само за пълнота следва да се посочи и, че
исковата молба, ведно с приложената към нея покана за заплащане на незаплатена наемна
цена и освобождаване на наетите помещения, също може да има характер на предизвестие за
прекратяване на сключения договор за наем.
Възражението на ответника, че договорът не следва да се счита за развален, тъй като
ищците не са изправна страна и нямат право да искат разваляне е неоснователно.
Качеството изправна страна по договор за наем за наемодателя предполага същият да е
предоставил за ползване фактическата власт върху недвижимите имоти и да е осигурил
спокойно и безпрепятствено ползване на имотите, като и двете обстоятелства бяха
установени по делото. Доколкото наемодателите са изпълнили задълженията си по
договора, то и възражението за неизпълнен договор по чл. 90, ал. 1 ЗЗД е неоснователно.
Следва да се отбележи за пълнота и, че необходима предпоставка за успешното провеждане
на възражението за неизпълнен договор е да е налице действителна облигационна връзка,
която не е прекратена. По делото се установи при условията на пълно и главно доказване, че
процесният договор за наем от м. 02.2016 г. е развален от ищците преди датата на подаване
на исковата молба.
С отговора на исковата молба в настоящото производство е наведено твърдение за
изпадане в забава на ищците поради липсата на предприети правни и фактически действия
за привеждане на процесните недвижими имоти в съответствие с условията, които
предполага уговореното ползване. Съгласно разпоредбата на чл. 95 ЗЗД кредиторът е в
забава, когато неоправдано не приеме предложеното му от длъжника изпълнение или не
даде необходимото съдействие, без което длъжникът не би могъл да изпълни задължението
си. По делото се прие за установено, че процесните имоти са били предадени и са били
ползвани необезпокоявано, съобразно уговореното предназначение. Освен това по делото не
се установяват действия на ищците, които да се изразяват в неприемане на изпълнение от
наемателя или неоказване на съдействие на същия за изпълнение на задължението му по
договора, което се състои основно в заплащане на наемната цена, поради което твърдението
на ответника за изпадане на ищците в забава е неоснователно.
С оглед на изложеното, по делото се установява, че между страните е възникнало
наемно правоотношение, че наемодателят е изправна страна – предоставил е за ползване
фактическата власт върху процесните недвижими имоти, съобразно уговореното в договора
предназначение, и е осигурил спокойно и безпрепятствено ползване на имотите, че
наемателят е получил фактическата власт върху процесните недвижими имоти, както и, че
4
впоследствие наемното правоотношение е било прекратено.
В тежест на ответника е възникнало задължение да върне имотите на ищците. При
прекратяване на наемното правоотношение задължение на наемателя е да върне имота в
състоянието, в което го е приел /при отчитане на обичайното му овехтяване/, като го
освободи от внесените в него вещи и го предаде заедно с ключовете за достъп на
наемодателя като надлежна страна по договора /виж решение № 214/23.01.2017 г. по т.д. №
1642/2015 г. на ВКС, II т.о., решение № 73/08.04.2016 г. по гр. д. № 5376/2015 г. на ВКС, IV
г.о./. В тежест на ответника по делото е да докаже изпълнение на това свое задължение, като
съдът приема, че не е проведено пълно и главно доказване на този факт от ответната страна.
Напротив, установява се по безспорен начин, че процесните имоти се ползват от ответника и
в хода на настоящото съдебно производство. Последното обстоятелство не е оспорено от
ответника. Няма данни по делото за предаване фактическата власт на ищците.
Поради всичко изложено предявеният иск е основателен и следва да се уважи.
По разноските:
Предвид изхода на спора разноски се дължат само на ищците. Представен е списък и
доказателства за направата на разноски от страна на ищците в размер на 150 лв.
Претендирано е и е заплатено адвокатско възнаграждение в размер на 800 лв. – по 400 лв. от
всеки ищец. В срок е постъпило възражение по чл. 78, ал. 5 ГПК. Общата цена на исковете,
определена по реда на чл. 69, т. 5 ГПК, е 3000 лв. В случая са предявени няколко субективно
съединени иска. По делото е представено удостоверение за наследници на Недка Войчева,
от което се установява, че всеки един от ищците е с наследствена квота в размер на 1/2 от
наследството. Следователно цената на претенциите за всеки един от ищците е 1500 лв. –
1500 лв. за иска предявен от Д.К. и 1500 лв. за иска предявен от А.М.. При уважаване на
иска всеки от ищците има право на разноски независимо дали всички са сключили един
договор за правна помощ или отделни договори. Всеки един от ищците има право да бъде
представляван от адвокат, а при благоприятен изход на спора всеки от тях има право
възнаграждението за един адвокат да бъде възложено в тежест на ответника по аргумент от
чл. 78, ал. 1 ГПК. Освен това в договора за правна защита и съдействие изрично е посочено,
че глобалното възнаграждение в размер на 800 лв. е заплатено поравно от всеки от ищците –
т. е. 400 лв. са заплатени от Д.К. и 400 лв. от А.М. – виж л. 43 от делото. Минималното
адвокатско възнаграждение за всеки един от ищците по чл. 7, ал. 2, т. 2 от Наредба № 1 от
09.07.2004 е в размер на 335 лв. Съобразно правната и фактическа сложност на спора,
извършените процесуални действия, то възражението по чл. 78, ал. 5 ГПК е частично
основателно. Заплатените от ищците възнаграждения в размер на по 400 лв. следва да се
намалят на основание чл. 78, ал. 5 ГПК до по 350 лв. за всеки един от ищците или на същите
се дължи за заплатени адвокатски възнаграждения общо сумата от 700 лв. Ето защо на
ищците ще се присъди сумата от общо 850 лв. за съдебни разноски по производството.
Водим от горното, СОФИЙСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД
РЕШИ:
ОСЪЖДА "ЕЛПАК СЕРВИЗ" ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. Варна, ул. ДОКТОР ИВАН БОГОРОВ № 12, ет. 2, да опразни и върне на
АНГ. Р. М., ЕГН **********, с адрес: гр. София, бул. „Вардар“ № 24, вх. А, ет. 2, ап. 5, и Д.
Р. К., ЕГН **********, с адрес: гр. Варна, ул. „Тодор Икономов“ № 33, на основание чл. 233,
ал. 1, изр. 1 ЗЗД, държането върху наети помещения по прекратен договор за наем от
м.02.2016 г., представляващи, съобразно описанието в договора, три гаражни помещения, а
в действителност представляващи едно офисно помещение /образувано от обединението на
първа и втора гаражна клетка/ и едно гаражно помещение /третата гаражна клетка/,
5
находящи се на партера до входната врата към двора, в който е построена сграда, находяща
се на адрес гр. Варна, ул. Тодор Икономов № 33, с лице и вход за процесните помещения
към ул. Тодор Икономов.
ОСЪЖДА "ЕЛПАК СЕРВИЗ" ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. Варна, ул. ДОКТОР ИВАН БОГОРОВ № 12, ет. 2, да заплати на АНГ. Р. М.,
ЕГН **********, с адрес: гр. София, бул. „Вардар“ № 24, вх. А, ет. 2, ап. 5, и Д. Р. К., ЕГН
**********, с адрес: гр. Варна, ул. „Тодор Икономов“ № 33, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК,
сумата от 850 лв. – представляваща разноски по производството.
Решението подлежи на обжалване от страните пред СГС в двуседмичен срок от
23.11.2021 г., на осн. чл. 315, ал. 2 ГПК.
Препис от решението да се връчи на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6