Р
Е Ш Е
Н И Е
гр.С., 26 август 2013год.
В
И М Е
Т О Н
А Н А
Р О Д А
Софийски градски съд,
Гражданска колегия, І отделение, 6 състав, в публично съдебно заседание на 25
юли две хиляди и тринадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:ЖОРЖ ГИГОВ
При секретаря А.С.,като разгледа
докладваното от съдия Гигов гр.дело №15710/2011год., за да се произнесе взе
предвид следното:
Предявен е от В.Д.Б.-Д. против „Е.С.Е.”ЕООД/правоприемник на ЕТ”Е.С.Е.-С.Д.”/
иск с правно основание чл.87,ал.3 ЗЗД за разваляне на договор за учредяване на
право на строеж срещу задължение за построяване на жилища обективиран в
нотариален акт №LLХІ,дело №2227 от
11.10.1994год.,на нотариус Ч.Б. при Нотариалната служба при СРС учредено в
полза на едноличния търговец С.Я.Д. с фирма „Е.С.Е.-С.Д.” върху дворно място
находящо се в гр.С., цялото с пространство от 567кв.м.,съставляващо парцел
ХІ-7,8, от кв.343,по плана гр.С.,м.”Б.”,при съседи: ул.”И.Р.”,парцел ХІІ-9,х-6,
ул.”Д.”.
Ищцата,чрез пълномощник-адвокат Б. посочва в
исковата молба,че през 1994год. в качеството си на съсобственик на поземлен
имот с пл.№8 с площ от 270кв.м.представляващ част от УПИ ХІ-7,8,разположен в
кв.343,м.”Б.” по плана гр.С.,одобрен със заповед №РД-09-50-572/27.10.97год.,притежаваща
по 1/3 ид.част с първоначалната ищца Г.Б. от имота, съгласно нотариален акт №2369,дело
№3615 от 2010год.,удостоверение за наследници на Г.Т. М.-С. №І-б-8-а-7053 от
01.03.1955год. на СГНС,удостоверение за наследници на Х.М.С. №3277 от
13.08.1963год. на Кирковски РНС, удостоверение за наследници на Р. Х. С. №40/11.01.1983год.
на Кирковски РНС и нотариален акт №186,
том ХLVІ,дело №8596/1975год., заедно с другия съсобственик
на имота – П. Х.М./ починал,сключили с фирма ЕТ”Е.С.Е.-С.Д.” предварителен
договор за учредяване на право на строеж в собственото им място срещу
задължение за построяване на апартаменти,мазета и гаражи,представляващи
ориентировъчно 30 % от РЗП на сградата,конкретизирани в анекс към договора, а
впоследствие описани подробно в договора за учредяване на суперфиция.В
изпълнение на този договор била учредена суперфиция върху петното в северната
част на имота, съгласно нотариален акт №41, том LLХІ,дело №22277 от 11.10.1994год.,даваща право на
фирмата да построи в местото една масивна жилищна сграда с мазета в сутерена,гаражи
на приземния етаж,четири жилищни етажа и ателиета в двата подпокривни етажа,
съгласно одобрен архитектурен проект, срещу задължението на фирмата да построи
в полза на собствениците на местото обектите,описани в т.2 от нотариалния
акт,ведно със съответните ид.части от сградата.
В изпълнение на това свое задължение е
получено строително разрешение №333 от 10.10.1996год. за изграждане на жилищна сграда с гаражи и 4
етажа, съгласно одобрени проекти от 23.09.1996год.В действителност
строителството на сградата било стартирано в края на 1996год.,като не били
уведомявани по какъвто и да е начин за възникнали проблеми касаещи хода на
строителната дейност.
Сградата била изградена до степен да бъде
покрита, но от страна на представителите на дружеството така и не им били
предоставени официални документи,касаещи строителството на сградата и
приемането на отделните етапи.
Видно от писмо
изх.№УТ-9400-1210/03.10.2008год. на СО-район”К.С.”, в техническия архив на
район”К.С.” не се намират строителни книжа,касаещи изпълнението строителство в
УПИ- ХІ-7,8,кв.343,м.”Б.”.
С писмо изх.№АП-94-Д-25/04.12.2008год. на
Д”АГ” при СО им било заявено,че за обект „Жилищна сграда”находяща се м в.”Б.”,УПИ
– ХІ-7,8,кв.343, има издадено разрешение за строеж №333/10.10.1996год.,но със
заповед №РД- 09-50-487/29.08.1997год. на Главния архитект на С. това строително
разрешение е било отменено, като строителството е спряно и са дадени
задължителни предписания до строителя ЕТ” Е.С.Е.-С.Д.” да представи в
най-кратък срок необходимата техническа документация за провеждане н
процедурата по чл.162 ЗТСУ.
От направена проверка в СГС се констатирало,че същата е прехвърлила
предприятието си на дружество”Е.С.Е.”ЕООД,по реда на чл.15 ТЗ,като в лицето на
новите собственици на дружеството се заявява,че същите нямат каквото и да е отношение към това строителство,поради
което не могат да се ангажират с конкретно становище.
Счита се, че е налице хипотезата на неизпълнение
на сключен договор за учредяване на право на строеж срещу задължение за
строителство,който с оглед измененията на ЗУТ,считано от 2003год.,обективно
няма как да бъде изпълнен от страна на строителя. Цялото изпълнено до момента
строителство се явявало на практика незаконно,по силата на действащия ЗУТ с
всички произтичащи от това последици,като съсобственици на имота.
В хода на производството е заличена като
ищца Г.Х.Б.,поради настъпила смърт, съгласно удостоверение за наследници
№000881/31.01.2011год. на СО,район”К.С.” и е конституирана,като ищца В.Д.Б.-Д./протокол
от публично съдебно заседание на 25 юни 2013год./.
Ответникът – „Е. С.Е.”ЕООД призоваван по реда и при условията на чл.50,ал.2 ГПК не изразява становище по исковата претенция и не ангажира доказателства.
След преценка доводите на страните и
доказателствата по делото, с оглед разпоредбата на чл.235,ал.2 ГПК съдът приема за установено от фактическа и правна
страна следното:
Представен е заверен препис от нотариален
договор за учредяване на право на строеж срещу задължение за построяване на
жилища под №41, том LLХІ, дело 22274 от 11.10.1994год.
на нотариус при НС към СРС, с който Г.Х.Б.,
П. Х.М. и В.Д.Б., като собственици на 270/567 и М.Б.И.,Я.Г.Ф.,Л. Х.Х.,А.Ф.А.,Л.А.Л. и М.М.Ф., като собственици
на 297/567ид.части от дворното място находящо се в гр.С.,цялото с пространство
от 567кв.м.,съставляващо парцел ХІ-7,8,от кв.343,по плана гр.С.,м.”Б.”,при
съседи:ул.”И.Р.”,парцел ХІІ-9,Х-6,ул.”Д.” са учредили на едноличния търговец С.Я.Д.
с фирма”Е.С.Е.-С.Д.” право да построи върху петното в северната част на
гореописания парцел една масивна жилищна сграда с мазета в сутерена,гаражи на
приземния етаж,четири жилищни етажа и ателиета в двата подпокривни
етажа,съгласно одобрен архитектурен проект,без обектите изрично изброени в
точка втора от договора.Срещу учреденото й право на строеж, ЕТ – С.Я.Д. с фирма
„Е.С.Е.”-С.Д. се е задължила да построи и да предаде владението на редица
недвижими имоти,на собствениците на парцела, съгласно договореното по т.2 от
същия договор.
От нотариален акт №186, том ХLVІ,дело 8546 от 09.06.1975год. на І нотариус при СРС е
видно,че Г.Х.Б. е дарила на дъщеря си В.Д.Б./ищцата в настоящото
производство/,чрез баща й и законен представител Д. И.Б. собствената си 1/3
ид.част от дворно място със сграда, застроена на 70кв.м.едноетажна, при съседи съгласно
описанието в нотариалния акт съставляващо парцел 8,от кв.343,по плана гр.С.,м.”Б.”.
Представено е разрешение за строеж №333 от 10.10.1996год. е
разрешено на Г.Х.Б.,П. Х.М., В.Д.Б. и на
ЕТ”Е.С.Е.”-„С.Д.”, в което се
цитират преодобрени проекти и се поставя
,условие „В срок от 6м. за представен проект”.
Със заповед №РД-09-50-487 от 208.1997год.
Главния архитект на С. на основание чл.229,ал.1,т.1 и чл.229,ал.2 от
ППЗТСУ,заповед № РД-09-819 от 20.12.1996год. на Кмета на СО,писмо №Ж-133/29.07.97год.
н ДИТСК-СИТСК при МРРБ и констативен акт на СИТСК под №51 от 17.07.97год. е
отменил разрешение за строеж № 333 от
10.10.96год. за жилищна сграда/Г-ОФ + 4 ет/ в п.ХІ-7,8,кв.343,издадено от У-ние”АГ”
на Г. Хр.Б.,П. Хр.М.,В. Д..Б. и ЕТ”Е.С.Е.-С.Д.”-
С.Я.Д. и е предложено на Кметът на район”К.С.” при СО да предприеме
необходимите законови действия за ефективно спиране на строителството в
п.ХІ-7,8,кв.343 и да се задължи инвеститора/собствениците/ да представят в
кратък срок необходимата техническа
документация за провеждане на
процедурата по чл.162 ЗТСУ.
От удостоверение на СГС, по
ф.д.5313/1990год. е видно,че с решение от 13.05.99год. е вписано прехвърляне на
предприятие с фирма ЕТ”Е.С.Е.-С.Д.”,като съвкупност от права, задължения и
фактически отношения от С.Я.Д. на „Е.С.Е.”ООД,съгласно нотариално заверен
договор от 26.04.99год. и е вписано заличаване на ЕТ”Е.С.Е.-С.Д.”.
Съгласно заключението на вещото лице – П. по
извършената съдебна техническа експертиза/СТЕ/ по нотариален акт №41,т. LLХІ,дело 22277/94год. Г.Х.Б.,П. Х.М. и В.Д.Б.,като
собственици на 270/567ид.части и М.Б.И.,Я.Г.Ф.,Л. Х.Х.,А.Ф.А.,Л.А.Л. и М.М.Ф.,
като собственици на 297/567ид.части от дворно място в С.,цялото с пространство
от 567кв.м. и съставляващо пар.ХІ-7,8 от кв.343,по плана гр.С.,м.”Б.”при
посочените съседи,учредяват на ЕТ”С.Я.Д.” с фирма „Е.С.Е.-С.Д.” право да
построи върху петното в северната част на гореописания парцел една масивна
жилищна сграда с мазета в сутерена,гаражи на приземния етаж,четири жилищни
етажа и ателиета в двата подпокривни етажи, съгласно одобрен архитектурен
проект,без обектите изрично посочени в т.2 на нотариалния акт.
Към делото е приложено разрешение за строеж
№333/10.10.1996год., издадено от УАГ при СНС на базата на одобрени арх.проекти
на 22.09.1996год. от УАГ за жилищна сграда/Г-ОФ+ 4,ет/, в пар.ХІ-7,8 от кв.343, по плана гр.С., м.”Б.”. При направената
справка в техническия архив на УАГ-ул.”С.”№* се установило, че за обекта има одобрени арх.проекти
на 09.05.1995год. и същите са преодобрени на 23.09.1996год.По-късно на
основание чл.229,ал.1,т.1 и чл.229,ал.2 от ППЗТСУ и констативен акт на СИТСК
под №51/17.07.1997год. е издадена заповед №РД-09-50-487/29.08.1997год. на
Главния архитект на С., с която се отменя разрешение за строеж №333 от 10.10.1996год.
за жилищна сграда в пар.ХІ-7,8,кв.343,м.”Б.” издадено на Г. Хр.Б., П. Хр.М., В. Д..Б. и ЕТ”Е.С.Е.”-С.Д.”-С.Я.Д.,като се предлага на
Кмета на район”К.С.” да предприеме необходимите законови действия за ефективно
спиране на строителството в
пар.ХІ-71.8,кв.343 и да се задължи инвеститора/собствениците/ да представят в кратък
срок необходимата техническа документация за провеждане на процедурата по
чл.162 ЗУТ. Вещото лице посочва,че при извършения оглед на място –
22.05.2013год. се установило,че посочената по-горе жилищна сграда в пар.
ХІ-7,8,кв.343-в северната му част е изградена на етап-сутеренни избени
помещения, приземни гаражи с проход,4 жилищни етажа и мезонети на две нива,като
сградата има външна мазилка,дограма,частично парапети на балконите,като част от обектите в нея се ползват.При
извършените справки в техническата служба на район”К.С.”-секторите”Контрол по
строителството” и гл.инженер, както и в СДНСК при ДНСК не били предоставени на вещото лице данни за направените постъпки от страна на
инвеститора ЕТ”Е.С.Е.”-С.Д.” относно изпълнението на предписанията, дадени от
страна на Гл.архитект на С. по заповед №РД-09-50-487/29.08.97год.
Съгласно чл.87,ал.1 ЗЗД, когато длъжникът по
един двустранен договор не изпълни задължението си поради причина, за която той
отговаря,кредиторът може да развали договора,което за договори, с които се
прехвърлят,учредяват,признават или прекратяват вещни права върху недвижими
имоти става по съдебен ред/чл.87,ал.3 ЗЗД/.
С нотариален акт №41/11.10.1994год. е
сключен действителен възмезден договор за учредяване право на строеж,породил за
всяка една от страните права и задължения.По силата на същия ищцата,заедно с
останалите съсобственици на процесния недвижим имот са учредили в полза на ЕТ”Е.С.Е.-С.Д.”
право на строеж на масивна жилищна сграда,съгласно одобрен архитектурен
проект.Страните са постигнали съгласие срещу така учреденото право на строеж ЕТ
да построи и да предаде владението
на собствениците на парцела на редица
обекти индивидуализирани в договора.Касае се за договор за учредяване на вещно
право – право на строеж по смисъла на
чл.63,ал.1 ЗС,при който вещното право се учредява срещу насрещно задължение за
изграждане на постройката.
Съгласно
чл.18 ЗЗД договорите за учредяване на вещни права следва да бъдат сключени във
формата на нотариален акт,в каквато форма е сключен и процесния договор.
Тълкувайки договора по чл.20 ЗЗД – чрез
търсене на общата воля на страните, с оглед целите му,добросъвестността следва
да се приеме,че задължение на всички страни по договора е да предоставят в кратък срок необходимата
техническа документация за провеждане на процедурата по чл.162 ЗТСУ/отм./, с
оглед предписанията по заповед № РД-09-50-487/29.08.97год. на Главния архитект
на С..
От представените доказателства преценени в
тяхната съвкупност съдът приема, че трябва
се отхвърли иска за разваляне на
договора за суперфиция,сключен между страните обективиран в нотариален акт №41
от 11.10.1994год.,предвид на това,че строителството е реализирано, както и че е налице неизпълнение
не само от страна на ответната страна но
и от ищцата, също в качеството й на
инвеститор/собственик на предписанията дадени със заповед №РД-09-50-487 от
29.08.1997год. на Главния архитект на С..и то при положение,че към настоящия
момент процесната сграда е изградена и част от обектите в нея се ползват,
съгласно заключението на вещото лице по
СТЕ.
Съгласно разпоредбата на чл.229,ал.1,т.1
ППЗТСУ/отм./ в редакцията действаща към датата на издаване на заповед
№РД-09-50-487/29.08.1997год. на Главния архитект на С. издаденото разрешение за
строеж може да се отменя само при незаконосъобразност, когато е издадено въз
основа на проект, който е одобрен в нарушение на изискванията.
Съгласно разпоредбата на чл.162,ал.1
ЗТСУ/отм./, в редакцията действаща към издаване на заповед №РД-09-50-487/29.08.1998год.
на Главния архитект на С.,строежи или части от строежи, извършени в отклонение
на одобрените проекти, разрешението за строеж и другите строителни книжа се
узаконяват от органа, който е издал или
е следвало да издаде разрешението за строеж, ако са допустими по разпоредбите
на териториално-устройствените планове, които са действали по време на
извършването им или след това, като се представят необходимите проекти.
В конкретния случай няма данни да е
изпълнено предложението на Главния архитект на С., кметът на район”К.С.” при СО
да предприеме необходимите законови действия за ефективно спиране на
строителството в п. ХІ-7,8,кв.343, което очевидно не се е случило предвид
заключението на вещото лице по СТЕ, че при оглед на място – 22.05.2013год.,че
жилищната сграда в северната част на парцела е изградена на етап- сутеренни
избени помещения,приземни гаражи с проход,4 /четири/ жилищни етажа и мезонети
на две нива, като част от обектите се ползват.
При
тези данни строежът е осъществен,
сградата е в този вид и обем,съгласно описанието дадено от вещото лице по СТЕ
или има изпълнение поне в основни линии на тази сграда, като не е необходимо
сградата или етажите да бъдат приведени в състояние, напълно годно за заселване
с обитатели,поради което и исковата претенция
по чл.87,ал.3 ЗЗД, следва да се отхвърли,като неоснователна и
недоказана.
Водим от горното СОФЙСКИ ГРАДСКИ СЪД
Р
Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ иска с правно основание чл.87,ал.3 ЗЗД предявен от В.Д.Б.-Д.,ЕГН-**********,***,съдебен
адрес:гр.С., ул.Г.С. Р.”№**,ет.* против „Е.С.Е.”ЕООД, ЕИК *********/в качеството му на
правоприемник на ЕТ”Е.С.Е.-С.Д.”/призовавано по реда и при условията на чл.**,ал.2 ГПК със седалище и адрес на управление: гр.С.,ул.”Л.
К.”№* за разваляне на договор за учредяване на право на
строеж срещу задължение за построяване на жилища обективиран в нотариален акт
№41 №LLХІ, дело №2227 от 11.10.1994год. на нотариус Ч.Б. при
Нотариалната служба при СРс учредено в полза на едноличния търговец С.Я.Д. с
фирма „Е.С.Е.”-С.Д.” върху дворно място находящо се в гр.С.,цялото с
пространство от 576кв.м.,съставляващо парцел ХІ-7,8,от кв.343,по плана гр.С.,м.”Б.”
при съседи:ул.”И.Р.”,парцел ХІІ-9-х-6,ул.”Д.”,като неоснователен и недоказан.
Решението може да се обжалва пред Софийски апелативен съд в
двуседмичен срок от получаване на съобщения от страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: