Р Е Ш Е Н И Е №
гр. Пазарджик,30.10.2020
г.
В И М Е Т О Н А Н
А Р О Д А
Пазарджишкият районен
съд гражданска колегия
в публичното заседание на двадесет
и първи октомври, през две хиляди и двадесета година в
състав:
Председател:
Николинка Попова
при
секретаря Д.Буюклиева , като разгледа докладваното от районен
съдия Попова гражданско
дело № 4425 по описа
за 2019 година, за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявени
са искове с правно основание чл. 26 ал.2 ЗЗД и чл. 576 ГПК във връзка с чл. 486 ал.1 ГПК /
отм./, чл. 476 , чл. 472 и чл. 475 ГПК / отм /.
В подадената искова молба от И.И. Б. с ЕГН ********** ***, чрез адв.М.М.-пълномощник
съдебен адрес:*** против П.А.Н., ЕГН ********** ***, се твърди, че
ищецът бил собственик на следния недвижим имот: поземлен имот с идентификатор №
15028.132.5 / петнадесет хиляди и двадесет и осем точка сто тридесет и две
точка пет / по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със
Заповед РД -18-6/10.01.2017 год. на изп.директор на АГКК, с трайно
предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване - нива с
площ от 6 430 кв.м. / шест хиляди четиристотин и тридесет / кв.м. , категория
на земята при неполивни условия - четвърта, находяща се в местност „Т.” в
землището на с.Г., общ. Пазарджик , обл.Пазарджик с номер по предходен план :
132005 /сто тридесет и две хиляди и пет/ при съседи: № 15028.132.6,
№15028.131.245, №15028.132.4 и №15028.132.246, като имотът бил с данъчна оценка
в размер на 953.89 лева. Твърди се, че за така описания недвижим имот имало
сключен в нотариална форма Договор за отдаване под аренда на недвижим имот,
рег. №6040/23.08.2007 г., вписан в дв.вх.рег. №6802, том V, № 149 от 23.08.2007
год. по описа на СВп-гр.Пазарджик.
Ищецът твърди, че така вписаният процесен договор за
аренда бил нищожен, тъй като договорът
бил сключен чрез пълномощника на праводателката на ищеца - П. А. О., в който
договор не било посочено нотариално заверено пълномощно, въз основа на което
същият бил сключен. Твърди се , че в договора нямало писмено изразено изявление
и съгласие, по силата на което да била изразена, в предвидената от закона
нотариална форма, волята на арендодателя за отдаване под аренда на процесния
имот на ответника, като налице било единствено описание на имота в договора в
т. 2 от същия като такъв с площ от 6 дка, поради което обстоятелство ищецът
твърди, че не било налице съгласие в предвидената от закона писмена нотариална
форма за отдаване под аренда на процесния имот, с което арендодателят да се бил
задължил да предостави на арендатора процесния имот за временно и възмездно
ползване - основание за нищожност на същия съгласно чл.26, ал.2, предл.2 и 3 от ЗЗД, във връзка с чл.2 във връзка чл. 3, ал. 1 от ЗАЗ, които разпоредби били в
сила към момента на сключването му.
Поддържа, че от текста на самия аренден договор било видно , че
размерът на годишната арендна вноска, категорията на зем.земя и срока на
арендата били изписани ръкописно от неизвестно лице, под които писмени
ръкописни изявления нямало подписи на страните или участниците по процесната
сделка, за това, че същите били авторите на тези саморъчни писмени изявления,
нито такива подписи били заверени нотариално с надлежно нотариално
удостоверително изявление за това от страна на Нотариуса, които обстоятелства
също водели до нищожност на процесната сделка поради нарушаването на предвидена
от закона нотариална форма на сделката. Предвид и на това обстоятелство ищецът
твърди, че не били налице в предписаната от закона писмена нотариална форма съществени
елементи на арендния договор относно размера на арендната вноска и срока на
договора, предвид на неговия възмезден и временен характер - основание за
нищожност, съгласно чл.26, ал.2, предл.2 и 3 от ЗЗД във връзка с чл.2 във
връзка чл. 3, ал. 1 от ЗАЗ. Твърди се, че въз основа на този нищожен договор
процесният имот се бил държал от страна на ответника, който се считал за негов
арендатор и се ползвал от него, като отказвал доброволно да го върне.
Евентуално, ако се направело възражение за конверсия на арендния договор във
валиден наемен договор, което се намери от съда за основателно, то тогава, се
твърди от ищеца, че за такъв договор за наем бил изтекъл максимално допустимия
по закон 10-годишен период на действие и същият се бил трансформирал в договор
за наем за неопределен срок съгласно чл. 236, ал.1 от ЗЗД, от който на
основание чл.238 от ЗЗД ищецът се отказвал и прекратявал действието му с
едномесечно предизвестие от момента на връчване на настоящата искова молба,
която да се считала за покана за прекратяването на договора и за връщането на
процесния имот на ищеца незабавно след изтичане на този срок на предизвестие. С
оглед на гореизложеното се моли съдът да приеме за установено между страните,
че не съществува поради нищожност Договор за отдаване под аренда на недвижим
имот , рег. №6040 /23.08.2007 г., вписан в дв.вх.рег №6802, том V , №149 от
23.08.2007 год. по описа на СВп-гр. Пазарджик, сключен между П. *** като
пълномощник на И.П.О. от гр. К., бул. „**** като Арендодател и П.А.Н. *** като
Арендатор и да осъди ответника П.А.Н. *** да върне на ищеца процесния недвижим,
предмет на процесния нищожен договор за аренда и представляващ: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с
идентификатор №15028.132.5 /петнадесет хиляди и двадесет и осем точка сто
тридесет и две точка пет / по кадастралната карта и кадастралните регистри,
одобрени със Заповед РД - 18-6/10.01.2017 год. на Изп. директор на АГКК, с
трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване -
нива с площ от 6 430 кв.м. / шест хиляди четиристотин и тридесет / кв.м.,
категория на земята при неполивни условия - четвърта , находяща се в местност „Т.“
в землището на с. Г., общ. Пазарджик , обл. Пазарджик с номер по предходен
план: 132005 / сто тридесет и две хиляди и пет/ при съседи: №15028.132.6,
№15028.131.245, №15028.132.4 и №15028.132.246, ведно със следващите се законови
последици и присъждане на разноски.
Сочат се доказателства. Формулирани са доказателствени искания.
В законно установения срок по чл. 131 от ГПК по делото не
е постъпил писмен отговор от ответника. В
съдебно заседание, процесуалният представител на отвеника излага своите
съображения по съществото на правния спор.
Съдът с Определение в закрито съдебно заседание с №
606/05.03.2020 г., на основание чл. 232 ГПК е оставил без разглеждане исковата
претенция с правно основание чл. 34 ЗЗД за осъждане на ответника да върне
процесния имот и е прекратил производството по делото в тази му част.
Пазарджишкият Районен съд, като обсъди събраните по делото
доказателства поотделно и в съвкупност и след като съобрази разпоредбата на
чл.235 от ГПК, прие за установено следното:
По делото е представен договор за
отдаване под аренда на недвижим имот , сключен в нотариално заверена форма – с
нотариална заверка на подписите с рег. № 6040/ 23.08.2007 г. видно от който на 23.08.2007 г. , лицето И.П.О.
, като собственик на имот : парцел 5, масив № 132 с плок от 6 дка., находящ се в м. „Т. „ по плана на с. Г. , общ. Пазарджик и в
качеството й на арендодател е сключила договор за аренда чрез пълномощник П. А. О. с арендополучателя – ответника П.А.Н.. Видно
от съдържанието на самия договор , в т. 2 на печатния текст, след описанието на
имота е добавен ръковипесн текст „… ІV
категория . за срок от 20 години...“В т. 2 от договора е посочено , че
арендатора се задължава да заплати на арендодателя авансово сумата в
размер на 20,00 лв. аренда за първата
година , а в десетдневен срок на всяка следваща година от датата на подписване на настоящия договор
, платима до 01.02. за съответната година , като е добавен и ръкописен текст „…
годишна вноска от 20 лв. на декар…“.Видно от текста на договора , върху добавения ръкописен текст
нотариус Петкана Минева е положила свой
печат и подпис.
Не е спорно и се установява, че
съгласно представения по делото нот. Акт № 133/, рег. № 1234/ нот. Дело № 112 /
2019 г. на 02.07.2019 г. ищецът е
получил чрез безвъзмездна сделка от И.П.О.
правото на собственост върху следния недвижим имот : поземлен имот с идентификатор № 15028.132.5 / петнадесет хиляди и двадесет
и осем точка сто тридесет и две точка пет / по кадастралната карта и
кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД -18-6/10.01.2017 год. на
изп.директор на АГКК, с трайно предназначение на територията: земеделска, начин
на трайно ползване - нива с площ от 6 430 кв.м. / шест хиляди четиристотин и
тридесет / кв.м. , категория на земята при неполивни условия - четвърта,
находяща се в местност „Т.” в землището на с.Г., общ. Пазарджик , обл.Пазарджик
с номер по предходен план : 132005 /сто тридесет и две хиляди и пет/ при
съседи: № 15028.132.6, №15028.131.245, №15028.132.4 и №15028.132.246.Същите
данни се установяват и от представената по делото скица на поземлен имот №
15-837988-13.09.2019 г. издадена от СГКК
гр. Пазарджик.
Според изисканата и
представена по делото официална справка от НБД , ищецът И. Ллиев Б. е низходящ
на арендодателката И.П.О..
При тези фактически данни , от
правна страна съдът приема следното :
Безспорно
е, че ищецът е собственик на процесния земеделски имот , както и факът че през
2007 г. между неговата праводателка и ответника по настоящия иск е сключен
договор за аренда на този имот.
Съгласно
чл. 3 ал.1 Закона за аренда в
земеделието / в редакцията действаща към процесния момент –ДВ бр. бр. 13 /
20027 г. в сила от 07.02.2017 г. / договорът за аренда се сключва в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните
, вписва се в нотаралните книги и се
регистрира в съответната общинска служба по земеделие. Съгласно чл. 37 ЗЗД / в редакцията действаща преди изм. бр.59 / 2007
г. в сила от 01.03.2008 г. / упълномощаването за сключването на договори , за
които законът изисква особена форма , трябва да бъде дадено в същата форма.
В
случая безспорно имеперативната норма на чл. 3 ал.1 ЗАЗ е изисквала договорът
да бъде сключен в писмена форма с нотариална заверка на подписите , като не е
спорно и се установява , че тази специална форма е била спазена. При това
положение, съгласно чл. 37 ЗЗД , пълномощното на лицето , което е направило
изявление пред нотариуса е следвало да бъде в същата форма – писмена с
нотариална заверка на подписа. В случая нотариусът е удастоверил наличието на
такова пълномощно, а страните по същество не оспорват това удостоверително
изявление. Възраженията на ищцовата страна са , че в самият договор за аренда
не е описано пълномощното да е било с нотариална заверка на подписа. Съгласно
т.2 от Тълкувателно решение № 5 / 12.12.2016 г. по т.д. № 5/ 2014 г. ОСГТК на ВКС , ако договорът е сключен от
лице , действало като представител , без да има представителна власт, той е в
състояние на висяща недействителност и не поражда целените с него правни
последици. На тази недействителност
обаче може да се позове лицето, от името на което е сключен договора или след неговата смърт - неговите универсални
правоприемници – какъвто настоящия случай не е. Ищецът макар да е син на
представляваната, се легитимара като
частен неин правоприемник и това е основанието от което черпи своите права. Изменение
на това основание до приключване на производството по настоящото дело не е
извършено. Съдът намира за неоснователно
твърдението за нищожност поради липсата на съгласие - и на друго основание. Изложените в исковата
молба възражения не се подрепят от каквито и да било доказателства по делото. Вярно е , че ответникът не е подал писмен отговор и
не е изложил в срок възражения по предявения иск , поради което и тази негова
процесуално възможност се е преклудирала към настоящия момент, но това не
освобождава ищеца да установи и докаже всички факти и обстоятелства, от които
черпи благоприятни за себе си правни последици. При това положение следва да се
приме за недоказано твърдението , че пълномощното на лицето , което е направило изявлението по сделката, не е било
в предписаната от закона форма и от тук да се направи извод, че действието е
извършено без представтелна власт , поради което е равнозначно на липсата на
съгласие. Не се оспорва и е удостоверено
в подписания между страните договор, че такова пълномощно е било налице , като
следва да се вземе предвид задължението на нотариуса да провери правосубектността
и представителната власт на страните. Факта , че представеното пред нотариуса
пълномощно не е описано с регистрационен номер
за евентуалната нотариална заверка , не е достътъчен за да се примеме за
доказан този твърдян от ищеца факт. Поради това съдът намира , че процесният
договор не е нищожен поради липсата на съгласие.
По
възраженията за липса на изискуеманата от закона натариална форма касаеща , удостоверени
в съдържанието иязления. Касае се за два саморъчно изписани текста в т. 2 от
договора относно неговия срок и относно размера
на арендната вноска предвид неговия възмезедн и срочен характер. По отношение
на саморъчно добавения текст за срока на
договора , само и едиствено този текст, не би могъл да повлече нижощност на
целия договор , дотолкова доколкото при спор , би следвало да бъде заменен с
императивна разпоредба на закона относно срока на арендния договор / чл. 26
ал.4 ЗЗД. /. Що се касае до добавения текст относно размера на арандната вноска
, следва да се има предвид , че с тази разпоредба на договора страните са уговорили авансово плащане на
първата арендна вноска , уговорили са и срок , в който следва да се заплащат и
следващите арендни вноски , като е
добавен текст за дължимост от 20,00 лв. на декар. Съдът намира , че така добавения текст също не би
могъл да доведе до нищожност на договора, тъй като и без този текст , страните
са предвидили условия във връзка с възмездния характер на договор и са
уговорили насрещни престации чрез заплащане на ежегодна аренда. Добавеният
текст не е в противоречие с останалите
уговорки в договора и само го уточнява ,
като при спор би могъл да се повдигне въпросът за неговото тълкуване – т.е. за
изясняване на действителната воля на страните , но не и за нищожност поради
неспазване на предписаната в закона
форма. Следва да се има предвид , че в текста на чл. 3 ЗАЗ в редакцията му към
момента на сключването на този договор е
предвидено , че нотариалното действие касае само удостоверяване на подписите на
договорящите , но не и на съдържанието на договора. Нотариалното удостоверяване
на тези подписи , не се оспорва в настоящото производство и се установява безспорно от извършените в
договора отбелязвания. Освен това , самият нотариус е поставил подпис и печат
върху добавките , при положение , че не
се касае до нотариално съдържание каквото фигурира в нотариалните актове,
а до съдържание, за валидната форма на
което не се изисква извършване на някакви нотариални действия. Същото важи и за
поправки или добавки в текста на такъв договор. В тази връзка цитираният от
защитата на ищеца текст на чл. 475 ал.3 ГПК / отм. / касае именно нотариалната форма , каквато в
настоящия случай не се е изисквала и не е била извъшена.
Затова
съдът счита, че предявените искови претенции за обявяване нищожност на
процесния договор за аренда са неоснователни и като такава следва да бъдат
оставени без уважение.
По
разноските. С оглед на изхода от спора , ищецът ще следва да бъде осъден да
заплати на ответника сторените по делото разноски за адвокатски хонорар в
размер на 400,00 лв.
Водим от
изложеното ПАЗАРДЖИШКИЯТ РАЙОНЕН СЪД :
Р
Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ исковете с правно
основание чл. 26 ал.2 ЗЗД и чл. 576 ГПК във връзка с чл. 486 ал.1 ГПК
/ отм./, чл. 476 , чл. 472 и чл. 475 ГПК / отм / предявени от И.И. Б. с ЕГН ********** ***, чрез адв.М.М.-пълномощник
съдебен адрес:*** против П.А.Н., ЕГН ********** *** за приемане за установено между страните, че не съществува
поради нищожност Договор за отдаване под аренда на недвижим имот : ПОЗЕМЛЕН
ИМОТ с идентификатор №15028.132.5 /петнадесет хиляди и двадесет и осем точка
сто тридесет и две точка пет / по кадастралната карта и кадастралните регистри,
одобрени със Заповед РД - 18-6/10.01.2017 год. на Изп. директор на АГКК, с
трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване -
нива с площ от 6 430 кв.м. / шест хиляди четиристотин и тридесет / кв.м.,
категория на земята при неполивни условия - четвърта , находяща се в местност „Т.“
в землището на с. Г., общ. Пазарджик , обл. Пазарджик с номер по предходен
план: 132005 / сто тридесет и две хиляди и пет/ при съседи: №15028.132.6,
№15028.131.245, №15028.132.4 и №15028.132.246 – с рег. №6040 /23.08.2007 г.,
вписан в дв.вх.рег №6802, том V , №149 от 23.08.2007 год. по описа на СВп-гр.
Пазарджик, сключен между П. *** като пълномощник на И.П.О. от гр. К., бул.
„**** като Арендодател и П.А.Н. *** като Арендатор – като неоснователни.
ОСЪЖДА И.И. Б. с ЕГН ********** ***, чрез адв.М.М.-пълномощник
съдебен адрес:*** да заплати на П.А.Н.,
ЕГН ********** *** сторените по делото разноски в размер на 400,00 лв.
Решението подлежи
на въззивно обжалване пред Пазарджишкия окръжен съд в двуседмичен срок от получаване на съобщение за
изготвянето му.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: