РЕШЕНИЕ
№ 2945
гр. София, 15.05.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-11 СЪСТАВ, в публично заседание
на първи април през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Петя Т. Стоянова Владимирова
при участието на секретаря Диана Ст. Борисова
като разгледа докладваното от Петя Т. Стоянова Владимирова Гражданско
дело № 20241100104910 по описа за 2024 година
Предявен е иск с правно основание чл. 79, ал.1, пр.2 ЗЗД и чл.93, ал. 2, изр.2 ЗЗД
от Я. М. И., с ЕГН ********** за осъждане на В. Г. Л., с ЕГН ********** да му
заплати сумата от 100 000лв., представляваща задатък, заплатен по Предварителен
договор от 23.02.2024г., подлежащ на връщане в двоен размер, съгласно уговореното в
чл.3.1, изр.2 от Предварителния договор, поради едностранно разваляне на договора
поради допуснато от ответника неизпълнение, ведно със законната лихва върху сумата
от подаване на исковата молба на 25.04.2024г. до окончателното плащане.
В обстоятелствената част на исковата молба се твърди, че между страните е
сключен предварителен договор за покупко-продажба от 23.02.2024г. за продажбата на
недвижим имот, собственост на ответника, представляващ парцел кадастрален номер
16448.7721.436, с административен адрес: с. Горни Богров, ул. ********, ведно с
находящите се в недвижимия имот Двуетажна къща с разгъната площ от 240м2,
представляваща Сграда с кадастрален номер 16448.7721.436.1 и второстепенна
обслужваща постройка от 39.25м2, за обща продажна цена в размер на 464 400 лева.
Твърди се, че по силата на чл. 2.6. от предварителния договор страните са уговорили
заплащането на капаро/задатък в размер на 50 000 лева, от които в брой в деня на
сключване на Предварителния договор са платени 9 999 лева и 40 001 лева платени по
банков път по изрично посочена банкова сметка на трето лице. Сочи се, че след
изпращане на документите, нужни за сключването на окончателен договор било
установено, че ответника не разполага със строителни книжа за сградата, поради което
се задължил да се снабди с такива. Не били предоставени и данъчни оценки и
актуални схеми и скици. Доколкото не били представени необходимите документи, с
уведомление, получено на 04.04.2024г., ищецът твърди да е развалил предварителния
договор. Твърди се, че интересът на ищеца за сключване на окончателен договор е
отпаднал изцяло и поради заблуждаващите и противоречиви действия на ответника,
1
считат за неприложима хипотезата на чл.79, ал.2 от ЗЗД.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК по делото е постъпил писмен отговор от В. Г. Л., с
който предявения иск се оспорва. Сочи се, че Я. И., в качеството му на купувач по
предварителния договор, не е изпълнил в пълен обем и в срок основното си
задължение за заплащане на уговорения задатък в размер на 50 000 лева, като
липсвали доказателства за заплащане на сумата от 9 999 лева, а остатъкът в размер на
40 001 лева бил получен, по посочената от продавача банкова сметка, след изтичане на
уговорения между страните срок до 27.02.2024 г. Заявява, че това забавяне от страна
на купувача, предотвратявало влизането в сила на предварителния договор и сумата в
размер на 40 001 лева била платена без валидно правно основание, тъй като
договорното правоотношение не било възникнало. Оспорва се възникване на
задължение за връщане на заплатена сума по договора, поради наличие иа действащо
договорно правоотношение, тъй като липсвало валидно разваляне на предварителния
договор. Оспорва се продавача по предварителния договор, да е получил уведомление
за разваляне на договора, на адреса, вписан в същия като адрес за кореспонденция.
Твърди се, че уведомление за разваляне на договора не е достигнало до продавача,
поради което и не са възникнали права за купувача в следствие на такова разваляне.
Твърди, че не може да се приеме, че договора е развален и с получаване на исковата
молба, поради липса на позоваване в нея и поради това, че ответника, като продавач, е
в състояние да изпълни договора.
Доколкото в отговора на исковата молба, се твърди, че сумата в размер на
40 001лв. е платена без валидно правно основание, тъй като договорното
правоотношение не е възникнало, в условията на евентуалност Я. М. И. предявява иск
с правно основание чл.55, ал.1, пр.2 ЗЗД за осъждане на В. Г. Л. да му заплати сума в
размер на 50 000лв., като получена на неосъществено основание.
Съдът, като обсъди доводите на страните и прецени събраните по делото
доказателства по реда на чл. 235 от ГПК, намира за установено от фактическа
страна следното:
По делото е представен Предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот от 23.02.2024г., сключен между Я. М. И., като купувач и В. Г. Л., като
продавач. В т.1 на договора продавачът се е задължил да прехвърли на купувача
собствеността върху недвижим имот, представляващ парцел с идентификатор
16448.7721.436, с обща площ от 1521кв.м., с административен адрес: с. Горни Богров,
ул. ********, ведно с находящите се в недвижимия имот Двуетажна къща с разгъната
площ от 240м2, представляваща Сграда с кадастрален номер 16448.7721.436.1 и
второстепенна обслужваща постройка от 39.25м2, за обща продажна цена в размер на
464 400 лева. В т.2.1. е уговорен срок за сключване на окончателния договор – до
25.03.2024г., като в случай, че не е сключен по-рано, страните се задължават да се явят
най-късно на 06.04.2024г. в 10.00ч. пред избран от банката нотариус, подготвени да
изпълнят задълженията си по договора, освен в случаите по т.2.7.3 – при забава,
причинена от държавни или общински органи във връзка с издаване на необходимите
документи, довела до временна невъзможност за сключване на договора, страните се
споразумяват да удължат срока за сключване на окончателен договор с не повече от 30
2
дни, считано от 25.03.2024г. в т.2.1. обаче е уговорено, че в този случай страните
следва да подпишат анекс за удължаване на срока. В т.2.6 е уговорено, че купувачът се
задължава в деня на подписване на Предварителния договор да изплати на продавача
като капаро /задатък/ сумата от 50 000лв., представляваща част от продажната цена,
платими по следния начин: 9999лв. в брой в деня на подписването на споразумението
и 40 001лв. по банковата сметка на Е.П. Ц., посочена в договора, като продавача
изрично е дал съгласието за такова плащане, в срок до 27.02.2024г. В т.2.7 изрично е
посочено, че продавачът се съгласява част от покупната цена да бъде заплатена чрез
банково кредитиране. Видно от т.2.7.2 продавачът се задължава да представи на
купувача, в срок не по-късно от 16.03.2024г. копия от всички документи за имота, като
в скоби са изброени някои документи, без изброяването да е изчерпателно – документ
за собственост, данъчна оценка, схема от служба Геодезия и кадастър, удостоверение
за семейно положение, удостоверение по чл.87 ДОПК, като е посочено, че ще се
представят документите, необходими за нотариалното изповядване на сделката. В
т.2.7.4 изрично е записано, че ако на купувача бъде отказано банково кредитиране по
причина, дължаща се на непроследимост на собствеността върху имота, на липсващи
документи, или друга причина във връзка с имота и собствеността и правата върху
него, купувачът може да развали договора и да получи заплатеното капаро в пълен
размер. В т.3.1 е уговорено, че в случай на забава от страна на продавача, в случай
различен от т.2.7.3, да изпълни свое изискуемо задължение по договора, ако забавата
продължи повече от 7 дни, купувачът има право да развали договора с едностранно
писмено предизвестие и да получи платения задатък в двоен размер.
Към исковата молба е приложена разписка от разплащателна система Револют,
от която се установява, че Я. М. И. е наредил превод по банковата сметка на Е. Ц.,
посочена в договора, на 27.02.2024г. на сума в размер на 40 001лв., с основание капаро
за *******. От ответника не се оспорва да е получил наредения превод, но се твърди,
че сумата е постъпила по сметката на Е. Ц. на 28.02.2024г., т.е. след изтичане на срока
за заплащането й.
От текста на предварителния договор е видно, че в него не са посочени имейл
адреси, посредством които да бъде извършвана комуникацията по договора, но към
исковата молба е представено електронно писмо от Н.Ц., посочен като реализатор
продажби до С. Ч.-К. - сестра на Я. М. И. и адвокат на ищеца по настоящето дело,
което доколкото се представя от ищеца и в него е посочено, че се изпращат документи
по продажбата, следва да се приеме, че е получено именно в изпълнение на поети
задължения по договора. Видно от приложенията към имейла, на ищеца , на
29.02.2024г., са предоставени Нотариални актове, удостоверения за наследници, скици
и файл „Проект за узаконяване“. Посочено е, че ще има последващи имейли, като този
имейл е в отговор на писмо на адвокат С. Ч.-К. от 27.02.2024г., с молба да получи и
останалите документи, от който е видно, че вече е била получила декларация за
3
разширяване, договор за доброволна делба и др. В имейл от 08.03.2024г. адвокат С. Ч.-
К. е посочила, че след като се е запознала с предоставените й документи е установила,
че част от продавания поземлен имот в размер на 300 или 400кв.м. вече е отчужден в
полза на трето лице, поради което продажба на имот в размер 1521кв.м. е невъзможно.
Не са представени документи, установяващи статута на двете постройки, поради което
е посочено, че очакват да им бъдат предоставени документи , удостоверяващи
законността на двете сгради, доколкото до сега представените единствено посочвали
констатации на държавните органи за наличие на незаконно пристрояване. Посочено е,
че очакват да им бъдат предоставени и скици за обектите, актуални данъчни оценки,
удостоверение за семейно положение на купувача.
Представено е Уведомление за прекратяване на Предварителен договор за
покупко-продажба на недвижими имоти от 23.02.2024г., предадено на куриер на
04.04.2024г. и адресирано до с. Горни Богров, ул. *******. В представената обратна
разписка на стр.20 от делото, е изписано името на В. Л. и е положен подпис от същия
за приел пратката. Това обстоятелство не се оспорва в отговора на исковата молба.
Твърди се обаче, че В. Л. е удостоверил с изписване на името си и полагане на подпис,
че е получил пратка, предназначена за лице Л.Р., доколкото това име е изписано на
разписката за получател. Видно обаче от т.4.3. на Предварителния договор, всяка
кореспонденция между страните ще се счита за валидна, ако е изпратена на
посочените в договора адреси за кореспонденция, като за продавача това е именно с.
Горни Богров, ул. *******. В първо по делото заседание от ищеца е представена и
бележка, удостоверяваща изпращането на пратката до адрес с. Горни Богров, ул.
******* на 04.04.2024г. в последно съдебно заседание адвокат С. Ч.-К. представя
неотносима към конкретния случай разписка за изпращане на документи с куриер
Еконт до СГС, като е видно, че конкретния адрес е свързан с лице Н.Т., който не е
адресата. Следователно посочването на лице като получател от куриерската фирма, за
целта на по-лесното обработване на пратка в системата на куриера, не е обвързващо за
адреса на който се изпраща пратката.
Уведомлението е изпратено и по Вайбър на 04.04.2024г. на телефонен абонат,
отбелязан като „Д. *******“, с тел.номер ********* Този номер и начин за
кореспонденция обаче не е посочен в договора.
В уведомлението е записано, че Я. М. И. упражнява правото си на разваляне на
договора по реда на т.3.1 поради неизпълнение на задължение за навременно
предоставяне на необходими документи, съгласно т.2.7 от Предварителния договор –
до 16.03.2024г. Поискано е на основание чл.3.1, изр.2 от Предварителния договор, в
полза на Я. М. И. да бъде възстановен заплатения задатък в двоен размер от 100 000лв.
Уведомлението е изпратено на 04.04.2024г., в 10.14ч. и на адрес **********, от който са
предишните писма за предоставяне на документи на купувача. Същия ден, в 15.31ч.
4
от имейл адрес ********** е изпратено писмо до адвокат С. Ч.-К., с копие до Я. И., в
което е посочено, че се изпраща отговора във връзка с предприетите от тяхна страна
действия по изпълнение на задълженията, заложени в договора. Приложения към това
писмо са предходно изисквано удостоверение за идентичност и комбинирана скица,
като е приложен и файл, наименован Заявление район Кремиковци. В приложеното
уведомление, подписано от Н.Ц.Ц., като пълномощник на В. Г. Л., е посочено, че на
14.03.2024г. е подадено Заявление до Главния архитект на район „Кремиковци“,
започнали са процедура по геодезическо заснемане на парцела и жилищната сграда и
се позовават на забава на общинските органи – основание за продължаване срока за
изпълнение по договора на основание т.2.7.3. посочено е, че очакват не по-късно от
22.04.2024г. да имат всички документи, нужни за изповядване на сделката. В писмо,
отговор на уведомлението, Я. М. И. е посочил, че към 04.04.2024г. все още не са
получили НА за прехвърляне на реална част от недвижимия имот, строителни книжа
за сградата, скица на сградите, данъчна оценка за обектите, поради което счита
договора за прекратен.
В писмения отговор на исковата молба, подаден от В. Г. Л., не се оспорва, че
********** е имейл адреса на посредника (брокера на недвижими имоти), съдействащ
с окончателното прехвърляне на собствеността на имота, но е посочено, че той е
натоварен със снабдяване с необходимите документи за сключване на окончателен
договор, но не е овластен да представлява В. Г. Л. и да получава от негово име
уведомление за прекратяване на договора.
По делото е представена имейл кореспонденция между адвокат С. Ч.-К. и
адвокат В. С., от дата 19.07.2024г., в която се водят преговори за постигане на
споразумение, като е видно, че заснемане на имота е извършено на 21.06.2024г. и
предстои В. Г. Л. да пристъпи към снабдяване с Констативен нотариален акт за имота.
По делото са депозирани показания от И.Н.К., партньор на Я. М. И. към времето
на сключване на Предварителния договор. Свидетелката посочва, че двамата с Я.
правили огледи на имоти, поради това, че той имал интерес от закупуване на имот в
близост до гр.София. Били тръгнали за оглед на друг имот и минавайки покрай
процесния адрес - с. Горни Богров, ул. *******, разпознала къщата от обява за
продажба. Спрели, проявили интерес и продавача В., който бил на мястото със
съпругата си, потвърдил, че имота се продава, но вече има сключен Предварителен
договор с друг купувач и ако свидетелката и Я. И. имали интерес, следвало да му
потвърдят това в кратки срокове. Направили оглед на двора и къщата, попитали дали
имота е в регулация, попитали и за къщата. Обадили се на В. още на следващия ден, за
да заявят желанието на Я. да купи имота. Категорично заявява, че не са виждали
документи за имота, когато на втория оглед попитали за такива, В. отговорил, че
всичко е в брокера. Условието към Я., като купувач било, че всичко следва да стане на
5
деня, в случая петък, поради това, че на следващия ден, имота щял да бъде оценен от
банка за другите купувачи. На втората среща с В., свидетелката била придружена от
родителите си. В. се обадил на брокера и той казал, че всички документи са в
кантората и купувача е следвало да отиде там. Свидетелката посочва, че при втория
оглед, когато поискала от В. телефон за комуникация, той й казал да си запише номера
на жена му, поради това, че неговия телефон бил спрян. В. ги уверил, че лично е ходил
до Общината и е пуснал заявление за издаване на документи.
След огледа, свидетелката, родителите й и Я. И. отишли в кантората, където
чакали да дойдат В. и брокера, за да им представят документите. Изчакали 40 минути,
през които В. и брокера били отвън, но на свидетелката и Я. И. не били представени
документи. Когато В. и брокера влезли, започнало да се изготвя предварителен
договор. Било им предоставено единствено бледо нечетливо копие на Нотариален акт,
като им било казано, че останалите документи са в каса, която вече е заключена. Били
направени корекции на Предварителния договор досежно описанието на продаваните
обекти и квадратурата. Имало разминаване между посочената площ на дворното място
и тази, съобщена им от В. Л. към момента на огледа, като поискали обяснение и
брокера отговорил, че трябва да се извадят документи, които да удостоверят точната
площ, като заявил, че процедурата е стартирана и е въпрос на дни да бъдат извадени.
Предварителния договор бил подписан без Я. И. да е виждал изобщо документи за
имота. Спомня си, че имало изискване част от капарото да бъде заплатено в брой на
същия ден, а останалата част следвало да се преведе по банков път по сметка на трето
лице, като брокера обяснил, че сметката е на майка му, защото сметките на В. са
запорирани. Посочва, че В. искал капарото от 50 000лв. да бъде изплатено още същия
ден, но Я. искал първо да види документите. След подписването на договора В. им
казал, че вече следва да се обръщат за всичко само към брокера. Посочва, че при
подписването Я. заплатил пари, като в договора било вписано плащането. Посочва, че
поради забава на документите след около месец, Я. поискал среща с В., на която
брокера заявил, че са задействали процедури за снабдяване с такива. Заявил, че
брокера е упълномощен за изваждането на всички документи и му има пълно доверие.
Свидетелят Н.К., баща на предишната свидетелка, посочва, че отишъл с дъщеря
си на оглед. Втория етаж на къщата бил видимо пристрояван, поради което попитал
дали има документи за това и продавачът му казал, че всичко е минало през общината,
но е дал всички документи на брокера. Присъствал в кантората на брокера при
подписването на предварителния договор заедно с дъщеря си и Я., като договора не
бил готов и чакали продължително. Било вечерта, след 18.00ч., но В. и брокера
бързали същия ден да се случи подписването на договора, защото имало друг купувач,
но отново не им били показани документи. Казали, че жената, която отговаря за сейфа
или архива, си е тръгнала, заключено и не може да бъдат предоставени документите.
Такива щели да бъдат предоставени в последствие, след превеждането на пари, но
6
няколко пъти казали, че имат всички документи, а за други са подадени заявления и
ще се снабдят с тях до ден-два. Не видели строителни книжа, но се твърдяло, че имат.
Свидетелства за даване на капаро при подписване на предварителния договор.
Първоначално парите са били в якето на свидетеля и след като съдържанието на
договора било одобрено за подписване, ги извадил и ги подал, но не си спомня дали ги
е подал на Я. или директно на В., но си спомня, че В. казал да ги дадат на брокера той
да си ги преброи. Подали ги на брокера, който ги преброил и прибрал, като посочва,
че даването на парите е описано в договора.
Свидетелят на ответната страна Н.Ц.Ц., посочва, че е брокер на недвижими
имоти от септември месец, 2022 г. и В. е негов клиент, който се свързал със свидетеля
през м. февруари, 2025г. Посочва, че е виждал къщата в Горни Богров и е виждал
документи за нея - нотариален акт, скица, стари архитектурни проекти, отнасящи се за
втория етап на строеж на къщата през 80-те години и смъртен акт на баща му, но не му
били предадени всички нужни документи на къщата. Посочва, че не са му
предоставяни разрешителни книжа за строителните дейности от 2015 г. Заявява, че е
бил упълномощен да се снабди с документи от името на В.. Успял да изкара към март
месец 2024 г. геодезическо заснемане, били се снабдили със смъртен акт на майката на
В. и с удостоверение за наследници. Посочва, че към момента на депозиране на
показанията – 07.04.2025г. В. най-накрая го е послушал и предстои да се снабдят с
удостоверение за търпимост, като постъпки за изкарването му са направени началото
на 2025 година. Направили са и постъпки за издаване на констативен нотариален акт,
като твърди, че са от м.май или от лятото на 2024г., но все още не са се снабдили с
такъв.
Към момента когато Я. И. проявил интерес към този имот, имали уговорки с
друг купувач. Посочва, че В. му казал, че този нов купувач иска да даде 25000 евро
над продажната цена, за да е с приоритет пред другите купувачи, които били оставили
капаро. Видели се в офиса, поради това, че и двете страни искали да подпишат
предварителен договор. Посочва, че когато Я. И. посетил офиса му, за да подпише
договора, всички документи, които свидетеля имал били поставени на маса. Заявил на
всеослушание, без да се обръща конкретно към никого, че това са документите, но не
си спомня да е видял Я. да ги разлиства, не е говорил с него и не му е показвал
документите, не е разговарял с него за наличието на строителни книжа. Посочва, че В.
е бил наясно, че има документи, които трябва да бъдат извадени и че не разполага с
всички нужни документи. Чул В. да обещава на Я., че всички документи, необходими
за изповядване на окончателна сделка ще бъдат набавени, но не може да каже в какъв
срок. Изрично заявява, че купувачите били уведомени, че не всички документи за
нотариалното изповядване са налице и ги уведомили, че трябва да набавят част от
документите
7
Не е чул изявление на В., който да казва, че за всички въпроси Я. следва да се
обръща към свидетеля, но посочва, че с Я. си разменили контактите.
Счита, че сделката е можело да се изповяда с документите, които са имали и
които са набавили в последствие, но проблема бил, че част от продажната цена е
следвало да се плати чрез банково кредитиране, а банката не е искала да финансира
покупката при наличните документи. Според него достатъчно документи за
изповядване на сделката са били на лице към края на март месец – имали стари
нотариални актове, договори за делба, скица и данъчна оценка, но в последната не бил
описан целия имот. Посочва, че към настоящия момент имотът не е продаден, чакат
удостоверението за търпимост, за да може продажбата да бъде финансирана с банка.
Признава, че вписаната в договора, като титуляр на банковата сметка за
заплащане на капаро, Е.П. Ц. е негова майка, като посочва, че причината част от
капарото да се приведе по нейна сметка е защото В. имал запор на сметката си. Не е
присъствал на предаване на пари в брой от страна на Я. към В..
Заявява, че той лично е упълномощен само за изкарване на документи, а
компанията представлява собственика във връзка с продажбата на имота, а свидетеля
има договор с компанията. Не успели да се вмъкнат в сроковете, които били заложени
първоначално, защото банката не искала да финансира покупката. Не цялата
комуникация била по имейла, имало и доста разговори и по телефона и с Я. и с жена
му след подписване на предварителния договор. Знае за изявлението за разваляне на
договора.
При така установените факти от значение за спора, съдът намира от
правна страна следното:
Задатъкът е акцесорно съглашение между страните по договор, предоставящо на
изправната страна право в определени, конкретно договорени хипотези, при конкретно
договорно неизпълнение на насрещната страна, да развали договора (да се откаже от
него), без да спазва реда по чл. 87 от ЗЗД и да получи престация в размер на
договорения задатък, респ. в двойния му размер, без да е нужно да доказва вреди от
договорното неизпълнение. За да бъде уважен иск по чл. 93, ал. 2, изр. 2 от ЗЗД, е
необходимо да се установи наличието на следните предпоставки: валидно сключен
договор, чието изпълнение е обезпечено с даване на задатък; неизпълнение от
страната, която е получила задатъка; разваляне на договора от страната дала задатъка;
последната трябва да е изправна – да е изпълнила задълженията си по договора или да
е готова да престира.
Между страните не е спорно, че Предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот от 23.02.2024г. е сключен между Я. М. И., като купувач и В. Г. Л.,
като продавач, т.е. не е необходимо да се установява по делото съществуването на
съглашението, като всичките му съществени елементи са видни от самия договор,
8
който не се спори, че носи подписите на двете страни. Настоящия състав приема, че
двете страни са се считали за обвързани от договора, като по отношение на Я. И. това
обстоятелство се установява от извършеното от него плащане на сума в размер на
40 001лв. по банков път в изпълнение на поетото задължение в т.2.6 от предварителния
договор, а по отношение на В. Л. това обстоятелство се установява посредством
представянето на част от изискуемите документи за сключване на окончателен
договор, в изпълнение на поетите задължения с т.2.7.2 от Предварителния договор. В
т.4.1. от договора е предвидено, че същия влиза в сила от датата на подписването му и
получаването на сумата по чл.26., най-късно в срок до 27.02.2024г. Изпълнението на
задължение за представяне на документи, нужни за обезпечаване сключването на
окончателен договор с имейл от 29.02.2024г. представлява признание с конклудентни
действия, че предварителния договор е породил действието си в предвидения срок.
В чл.2.6 от Предварителния договор изрично е уговорено заплащане на сума в
размер на 50 000лв., като част от продажната цена, на която изрично е придаден
характер на задатък. Видно от договора, характера на сумата на задатък не следва само
от посочването в разпоредбата, че се предава „като задатък“, но и от изрично
уговорената й обезщетителна функция в т.3.1, изр.2, т.3.3, т.3.5 от Предварителния
договор.
От представената разписка за плащане на сума в размер на 40 001лв. по
посочената в договора банкова сметка на трето лице, се установява изпълнение на
задължение за заплащане на втората част от уговорения размер на задатъка. Съдът не
споделя доводите на ответника, че смисъла на договора е сумата от 40 001лв. да бъде
получена по банковата сметка на трето лице до 27.02.2024г. в противен случай
договора не поражда действие. При паричните задължение се приема, че е на лице
изпълнение към момента, в който от банковата сметка на длъжника бъде наредено
плащане. С оглед особеностите на вътре банковата платежна система, особено при
включване на преводи от небанкови институции, не може да се вменява в задължения
на длъжника да проверява условията на всяка банка или финансова институция за
време на извършване на преводите. Изпълнение на задължението възниква в момента,
когато сметката на длъжника бъде заверена с направеното нареждане, поради което е
на лице изпълнение на задължението по предварителния договор за заплащане на
втората част от задатъка в срок до 27.02.2024г. включително.
По отношение на заплащането на сума в размер на 9999лв. в брой в деня на
подписване на споразумението, следва да се отбележи, че действително в договора не
е записано, че същия служи за разписка, удостоверяваща заплащане на сумата, нито е
представена нарочна разписка за плащането. От показанията на свидетелката И.К.
посочва, че при подписването на предварителния договор Я. заплатил пари, като в
договора било вписано плащането. Свидетелят Н.К. Свидетелства за даване на капаро
9
при подписване на предварителния договор. Първоначално парите са били в якето на
свидетеля и след като съдържанието на договора било одобрено за подписване, ги
извадил и ги подал, но не си спомня дали ги е подал на Я. или директно на В., но си
спомня, че В. казал да ги дадат на брокера той да си ги преброи. Подали ги на
брокера, който ги преброил и прибрал, като посочва, че даването на парите е описано
в договора. Следователно всички присъствали на подписването на предварителния
договор, като придружаващи купувача са останали с впечатлението, че плащането на
сума в брой е отразено в самия договор. Съгласно Решение № 16 от 31.01.2019 г. на
ВКС по гр. д. № 1779/2018 г., IV г. о. Ограничението по чл. 164, ал. 1, т. 3 ГПК (чл. 133, б.
"в" ГПК, отм.), изключващо свидетелски показания за установяване на договори на
стойност, по-голяма от 5000 лева, не е приложимо, когато спорът не е за наличието на
съществуващо договорно отношение, а за смисъла на постигнатите договорености. В
този случай, когато страните спорят за значението на отделни уговорки или когато
договорът не съдържа всички уговорки, свидетелски показания са допустими за
установяване на обстоятелствата, при които е сключен, както и каква е била
действителната обща воля на страните. В случая със свидетелските показания не се
установява наличието на сключен договор – последното се установява от полагането
на подписите на страните, заплащането на втората част от задатъка и изпълнението
частично на задължение за представяне на документи. На лице е и спор дали договора
удостоверява заплащане на сума в размер на 9999лв., като купувачът счита, че
плащането е отразено в договора, а продавачът оспорва да е получил сумата.
Следователно съществува спор за наличие или липса на конкретна уговорка в договора
и за общия смисъл на т.2.6, предложение първо, поради което и свидетелски показания
за това имало ли е плащане на първата част от вписаната в договора сума са
допустими. Показанията на свидетелите К. са безпротиворечиви в този смисъл – от Я.
са дадени пари в брой за капаро, при подписването на договора и това плащане е
отразено в договора.
Страните до предварителния договор са обвързали влизането в сила на договора
с плащането на задатък, уговорен в т.2.6. На 29.02.2024г. в изпълнение на договорно
задължение, ответникът-продавач, чрез пълномощника си е изпълнил частично поето
договорно задължение, като е поел и задължение за последващо изпълнение и на
останалата част от задължението за представяне на документи. Така осъществилият се
факт съставлява доказателство, че уговореното условие за заплащане на авансовата
сума от 9999 лева се е сбъднало. Това извънсъдебно признание на продавача следва да
бъде ценено наред с доказателствата, че е получил останалата част от задатъка, като не
го е върнал. Преценката на писмените доказателства, съпоставени с извършеното от
продавача с конклудентни действия признание за получаване на задатък, а именно
предаването на документи, обуславя извод, че купувачът е изправна страна по
сделката, тъй като е изплатил изцяло уговорения задатък.
10
Посредством оценка на събраните доказателства и при съобразяване на
условията на предварителния договор в пълнота на съдържанието му, следва да се
приеме за установено наличие на неизпълнение от страната, която е получила
задатъка. Видно от т.2.7.2 продавачът се задължава да представи на купувача, в срок не
по-късно от 16.03.2024г. копия от всички документи за имота, необходими за
нотариалното изповядване на сделката. Така уговорения срок може да бъде продължен
с не повече от 30 дни, считано от 25.03.2024г., в случай на наличие на предпоставките
по т.2.7.3 – при забава, причинена от държавни или общински органи във връзка с
издаване на необходимите документи. В договора обаче изрично е уговорено, че това
продължаване може да се извърши само чрез изменение на предварителния договор
чрез подписване на анекс за удължаване на срока. По делото не се твърди подписване
на анекс, нито се представя такъв, поради което следва да се приеме, че в
отношенията между страните е в сила първоначалния текст и задължението на
продавача е с краен срок – 16.03.2024г. от представената имейл кореспонденция се
установява, че на 29.02.2024г., са предоставени Нотариални актове, удостоверения за
наследници, скици и файл „Проект за узаконяване“, като от вписването в имейла, че
следва изпращане и на последващи имейли е видно, че приложените към първото
писмо документи, не са всички изискуеми такива. В имейл от 08.03.2024г. адвокат С.
Ч.-К. е посочила, че все още не са й представени документи, установяващи статута на
двете постройки, документи, удостоверяващи законността на двете сгради, скици за
обектите, актуални данъчни оценки, удостоверение за семейно положение на купувача,
документи установяващи на лице ли е отчуждаване на част от имота и доказателства
за площта на продавания поземлен имот. Няма данни тези документи да са
предоставени изобщо в срока, уговорен в договора - 16.03.2024г. Последвалите
действия на продавача, в отговор на изпратено уведомление за прекратяване на
действието на предварителния договор, единствено потвърждават липсата на
изпълнение на основно задължение на продавача в срок. В уведомление, подписано от
Н.Ц.Ц., като пълномощник на В. Г. Л., е посочено, че на 14.03.2024г. е подадено
Заявление до Главния архитект на район „Кремиковци“, започнали са процедура по
геодезическо заснемане на парцела и жилищната сграда, т.е. действията по
обезпечаване на нужните документи са предприети 2 дни преди изтичане на срока за
представянето им. Страната продавач не може да се позовава на забава на общински
или държавни органи, доколкото такава би имало при своевременно подадено искане
за издаване на документи, съобразено с нормативно предвидения срок за изпълнение
на административната услуга. Следва да се отбележи и, че позоваване на наличие на
административни пречки за спазване на срока може да се извърши само ако страните
са се съгласили писмено да удължат срока за изпълнение, каквото съгласие в случая
няма. Обстоятелството, че страната продавач не само не е можела обективно да
изпълни задълженията си в предвидения срок – до 16.03.2024г., но че е нямало да
11
може да ги изпълни и до срока за сключване на окончателен договор, както и до
настоящия момент, се установява от показанията на св.Ц.. Свидетелят посочва, че
когато е бил овластен да вади документи за имота са му били предадени само някои
документи за къщата - нотариален акт, скица, стари архитектурни проекти, отнасящи
се за втория етап на строеж на къщата през 80-те години и смъртен акт на бащата на
В. Л., но не му били предадени всички нужни документи на къщата. Посочва, че В. е
бил наясно, че има документи, които трябва да бъдат извадени и че не разполага с
всички нужни документи към момента на сключване на предварителния договор.
Следователно продавачът е сключил предварителния договор и е поел конкретно
задължение за представяне на всички необходими документи за сключване на
окончателен договор, при наличие на информираност за нуждата от конкретни
документи и е съобразил поведението си с това знание. Според свидетелят Ц.,
достатъчно документи за изповядване на сделката са били на лице към края на март
месец – имали стари нотариални актове, договори за делба, скица и данъчна оценка,
но в последната не бил описан целия имот. Свидетелят обаче не посочва нито един
документ, касаещ сградите в имота, нито наличие на документ установяващ статута
им, площ на недвижимия имот. В доказателствена тежест на ответника е да установи
изпълнение на задължението си, т.е. не само да установи, че е разполагал с всички
документи към 16.03.2024г., но и че ги е предал на купувача. За да установи наличието
на изпълнение В. Л. следваше да представи по делото документите, които е предал на
Я. И. към 16.03.2024г., за да може да се извърши преценка за изпълнение на
задължението. По делото обаче липсва представяне на каквито и да е документи в тази
насока. Отделно от това в договора изрично е предвидено, че част от финансирането е
посредством банково кредитиране, поради което задължението за представяне на
документи е с по-разширен обхват, който също няма данни да е покрит от продавача.
Свидетелят Ц. посочва, че към момента на депозиране на показанията – една година
след изтичане на срока за изпълнение на задължението за представяне на документи,
имотът не е продаден, като чакат издаване на удостоверението за търпимост, за да
може продажбата да бъде финансирана с банка, като постъпки за снабдяване с такова
са направени началото на 2025 година. Направили са и постъпки за издаване на
констативен нотариален акт, като все още не са се снабдили с такъв. Следователно
продавачът не е можел обективно да изпълни задължението си в срока по договора и
след 16.03.2024г. е изпаднал в забава.
В т.3.1 е уговорено, че в случай на забава от страна на продавача, в случай
различен от т.2.7.3, да изпълни свое изискуемо задължение по договора, ако забавата
продължи повече от 7 дни, купувачът има право да развали договора с едностранно
писмено предизвестие и да получи платения задатък в двоен размер. Това право
възниква в патримониума на Я. И., считано от 27.03.2024г., като същото е упражнено
на 04.04.2024г., т.е. спазен е предвидения срок по договора. От представената обратна
12
разписка на стр.20 от делото, се установява, че нарочно писмено предизвестие за
разваляне на договора е достигнало до В. Л. на адреса, приет за адрес за
кореспонденция в договора. В т.4.3. на Предварителния договор е прието, че всяка
кореспонденция между страните ще се счита за валидна, ако е изпратена на
посочените в договора адреси за кореспонденция, като за продавача това е именно с.
Горни Богров, ул. *******. От обратната разписка е видно, че с изписване на името си
и полагане на подпис, В. Л. е удостоверил, че е получил пратката на адреса за
кореспонденция, поради което по силата на уговореното в предварителния договор,
следва да се приеме, че кореспонденцията е валидна, т.е. на лице е валидно отправено
предизвестие. Следва да се отбележи и, че връчването на пълномощник, дори и да не е
на адреса за кореспонденция, също обвързва страната. Видно от свидетелските
показания на свидетелите К., В. Л. изрично е посочил свидетеля Н.Ц. за лице,
посредством което следва да се извършват контактите с него, като продавач. Не се
оспорва, че уведомлението за прекратяване е получено от Н.Ц. на електронната му
поща, като той е отговорил в същия ден и то посочвайки в уведомлението, че се
подава от него като пълномощник на В. Л.. Следователно уведомлението за
прекратяване е съобщено на страната продавач по повече от един начини.
Следователно са установени всички елементи на фактическия състав за
уважаване на претенция по чл.93, ал.2 ЗЗД.
При този изход на спора право на разноски има ищеца, като на основание чл.78,
ал.1 ГПК му се дължат такива в размер на 4140лв. за заплатени държавни такси и
такса вписване на обезпечителна мярка, като разноските в обезпечителното
производство доколкото обезпечават изпълнение на настоящето решение подлежат на
присъждане в исковото производство. От страна на ищеца се претендира и присъждане
на адвокатско възнаграждение, но от страна на ответника е направено възражение по
реда на чл.78, ал.5 ГПК, което следва да се разгледа. Размера на адвокатско
възнаграждение следва да се определи съобразно предвидените минимални размери по
Наредба № 1/09.01.2004 г. за възнаграждения за адвокатска работа. Съгласно решение
от 25.01.2024 г. по дело С-438/22 на СЕС, приетата от Висшия адвокатски съвет като
съсловна организация Наредба № 1/09.01.2004 г. относно задължителните минимални
размери на адвокатските възнаграждения не обвързва Съда при определяне на размер
на дължимото възнаграждение. В практиката на ВКС, се налага схващането, че
минималните размери по Наредба №1 са ориентировъчни за установените в страната
пазарни измерители на размера на възнаграждението, като не е задължително
дословното съобразяване с приетия минимален размер, но възнаграждението следва да
се определя съобразно критериите на Наредбата, т.е. и при съобразяване на цената на
исковете. Минималния размер на възнаграждението съгласно чл.7, ал.2, т.4 от Наредба
№ 1 от 9.07.2004 г. е в размер на 8650лв., поради което не е на лице твърдяната
прекомерност и разноските за заплащане на адвокатско възнаграждение следва да се
13
присъдят в пълен размер от 7000лв. не е на лице прекомерност и на адвокатското
възнаграждение в обезпечителното производство, което също следва да се присъди и
пълния размер на всички разноски да се определи на 11940лв.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА В. Г. Л., с ЕГН **********, с адрес: с. Горни Богров, ул.“*********
да заплати по иск с правно основание чл.93, ал.2 ЗЗД, на Я. М. И., с ЕГН ********** и
адрес: гр.София, ул.“********* сумата от 100 000лв. /сто хиляди лева/,
представляваща задатък, заплатен по Предварителен договор от 23.02.2024г.,
подлежащ на връщане в двоен размер, съгласно уговореното в чл.3.1, изр.2 от
Предварителния договор, поради едностранно разваляне на договора поради
допуснато от ответника неизпълнение, ведно със законната лихва върху сумата от
подаване на исковата молба на 25.04.2024г. до окончателното плащане.
ОСЪЖДА В. Г. Л., с ЕГН **********, с адрес: с. Горни Богров, ул.“*********
да заплати на Я. М. И., с ЕГН ********** и адрес: гр.София, ул.“********* на
основание чл.78, ал.1 ГПК разноски по делото в общ размер от 11940лв. /единадесет
хиляди деветстотин и четиридесет лева/.
Решението може да се обжалва с въззивна жалба пред САС в двуседмичен срок
от връчването му на страните.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
14