Р
Е Ш Е Н И Е
№ 1691 20.07.2020 г. град Бургас
В
ИМЕТО НА НАРОДА
БУРГАСКИЯТ
РАЙОНЕН СЪД ХХI-ви граждански състав
На деветнадесети юни през две хиляди и двадесета година
В публично съдебно заседание, в
следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Моника Яханаджиян
Секретар:Жасмина Славова,
като разгледа докладваното от съдия М.Яханаджиян
гражданско дело №9648 по писа за 2019 година,
за да се произнесе, взе предвид
следното:
Производството по делото е образувано по
искова молба на М.И.Д., ЕГН ********** и Г.И.П., ЕГН **********, и двамата със
съдебен адрес ***, ...................., чрез адв.Г.К., против К.Г.Н., ЕГН **********,
М.М.Д., ЕГН ********** и П.М.Й., ЕГН **********, за осъждането им да заплатят
на ищците сумата от 20 000 лева, от която 10 000 лева е стойността на
платения от ищците задатък по сключения на 01.04.2019 г. предварителен договор
за продажба на недвижим имот и 10 000 лева е стойността на дължимата по
т.4.7 от договора неустойка, за това, че с действия и бездействия не са изпълнили
задълженията си по предварителния договор и по този начин са осуетили
сключването на окончателен договор за покупко-продажба на недвижимия имот в
нотарилна форма, ведно със законната лихва върху сборната главница, считано от
завеждане на иска.
Твръди се в исковата молба, че между страните
са съществували облигационни отношения по повод сключен помежду им на
01.04.2019 г. предварителен договор за покупко-продажба на собствен на
ответниците недвижим имот, находящ се в гр.А., по който ищците имат качеството
на купувачи и са изправна страна. Ищците твърдят, че според условията на
предварителния договор общата продажна цена е била договорена в размер на
105 000 лева, от която ищците заплатили под формата на задатък сума в
размер на 30 000 лева, а за остатъка от 75 000 лева същите
кандидатствали за банков ипотечен кредит от клон на „П.“, който е следвало да
бъде преведен по сметка на продавача М.Д. в срок до 30.04.2019 г., като за
целта продавачите се задължили да подготвят всички необходими документи за
изповядване на сделката. Твърди се още, че с анекси срокът на договора е бил
удължаван на два пъти, като с анекса от втората половина на м.юни 2019 г. е бил
удължен със 75 дни, считано от датата на получаване на писмено становище от
банката от всички заинтересовани страни. На основание същия, на ищците е бил
възстановен изплатения задатък в размер на 20 000 лева. Ищците твърдят, че
на 23.08.2019 г. са били поканени от ответниците да сключат окончателен договор
на 03.09.2019 г., без да са се сбъднали условията по последния сключен анекс –
не е било извършено изготвяне на цялостен констативен акт за собственост по
наследство и давностно владение за имота на продавачите, като същият не е
представен на П., поради което и последната не е отпуснала кредита, за който
ищците са кандидатствали. С известие за прекратяване на предварителния договор
ответниците уведомили ищците, че прекратяват действието му поради неявяването
им на 03.09.2019 г., когато ищците са били поканени да сключат окончателен
договор. Ищците твърдят още, че са поискали от ответниците да им върнат
задатъка в размер на 10 000 лева, което не са сторили и до настоящия
момент, както и че се е сбъднало условието по чл.4.7 от договора за заплащане
на неустойка, тъй като с действия и бездействия са осуетили сключването на
окончателен договор.
В подкрепа на исковете са ангажирани
доказателства.
В съдебно заседание ищците се явяват лично и с
пълномощника си – адв.К., който поддържа исковете и моли за уважаването им.
Претендира разноски по списък, л.117.
В срока по чл.131 от ГПК ответникът П.М.Й. не
се е възползвала от правото си да депозира писмен отговор на исковата молба.
Ответниците К.Г.Н. и М.М.Д. депозират самостоятелно писмен отговор на исковата
молба, в който изразяват становище за неоснователност на предявените искове по
съображения, че са изправна страна по сключения предварителен договор за
покупко-продажба на собствения им недвижим имот на подробно изложени в
отговорите аргументи, на които се иска отхвърляне на исковете. Ангажират
писмени и гласни доказателства и доказателствени средства.
В съдебно заседание ответницата К.Н. се
представлява от адв.К., която поддържа отговора на исковата молба и моли за
отхвърляне на исковете. Претендира разноски.
Ответницата П.Й. не се явява в съдебно
заседание и се представлява от адв.К. и адв.М., които молят за отхвърляне на
исковете, търсят разноски.
В съдебно заседание ответницата М.Д. се
представлява от пълномощника си – адв.М., който поддръжа отговора на исковата
молба и моли за отхвърляне на исковете. Претендира разноски.
Правното основание на предявените искове е по
чл.55, ал.1, предл.3 от ЗЗД и по чл.93 от ЗЗД.
Бургаският
районен съд, след като взе предвид направените искания и доводи, обсъди поотделно и в тяхната съвкупност
събраните по делото доказателства, и след като съобрази закона, намира за
установено следното:
Между
страните не се спори по следните факти, за които свидетелства събрания по
делото доказателствен материал, а именно:
- че
са се намирали в облигационни отношения по повод покупко-продажбата на недвижим
имот, находящ се в ....................., като за целта на 01.04.2019 г. са
сключили предварителен договор, по който ищците имат качеството на купувачи, а
ответниците - на продавачи. Договорът е приет като писмено доказателство по
делото и от съдържанието му се установява поетото от ответниците задължение да
продадат на ищците южната половина от партерен и целия първи жилищен етаж,
застроени на 97,94 кв.м. от двуетажна масивна жилищна сграда, ведно със
съответните ид.ч. от правото на строеж върху дворно място, представляващо
парцел ........... в кв........, ведно с ½ ид.ч. от същия, целия с площ
от 484 кв.м., както и гараж със спомагателни стопански постройки, находящ се в ........................
за сумата от 105 000 лева;
-
плащането от страна на ищците в полза на ответниците на сума в размер на 10 000
лева, на която е
придадено качеството на задатък;
- че
до сключване на окончателен договор за покупко-продажбата на имота не се е
стигнало, както и че към настоящия момент имотът е преминал в собственост на
трето за спора лице, за което свидетелства приетия като доказателство н.а. за
покупко-продажба на недвижим имот №....., т......, рег.№......, д.№...... от
01.10.2019 г. на нотариус с рег.№...... на НК, район на действие РС-А..
Спорните по делото въпроси са правни и касаят
изправността на страните по договора.
В тази връзка по делото са събрани множествено
писмени доказателства и са разпитани две групи свидетели, чийто показания кореспондират
помежду си и взаимно се допълват досежно релевантния за спора факт, че в
изпълнение на поетите с предварителния договор задължения всяка от страните е
предприела конкретни действия с цел сключване на окончателен договор.
Факт е, че ищците са кандидатствали за
отпускане на банков кредит от „П.“, понастоящем „Ю.Б.“ АД с цел закупуване на
имота, предмет на предварителния договор, а ответниците са инициирали процедура
по снабдяване с документи за собственост.
В тази връзка, установи се по делото, че на
08.08.2019 г. ответницата М.Д. *** Договор за продажба на недвижим имот под №........,
по силата на който й е прехвърлена собствеността върху следния недвижим имот –
частна общинска собственост, а именно: ½ ид.ч. от общински парцел УПИ ...........
в кв....... по плана на гр.А., с площ от 240,5 кв.м., целият с площ от 481
кв.м., отреден за „Индивидуално жилищно строителство“ с административен адрес в
........................, приет като доказателство по делото, като още на 24.07.2019
г. ответниците са се снабдили и с нотариален акт, който ги легитимира като
собственици по наследство и давност на ¼ ид.ч. от първи етаж от жилищна сграда,
построена в УПИ ........ в кв...... по плана на .................... с площ от
93 кв.м., ведно с южната половина от сутеренния етаж, ведно със съответното
право на стреж върху гореописания поземлен имот, както и че притежават други
документи, които ги легитимират като собственици на останалата част от същия
имот.
Видно от изисканото от банката кредитно досие
на ищците, с изключение на договора от 08.08.2019 г., останалите притежавани от
ответниците документи за собственост са били предоставени на банката.
Факт е, че до настоящия момент няма отпуснат на
ищците банков кредит, нито официално становище на банката във връзка с искането
за отпускането на такъв. Доказателства в различен смисъл не са събрани.
При така приетото за установено от фактическа
страна се налагат следните правни изводи:
Съгласно разпоредбата на чл.93 от ЗЗД, задатъкът служи като доказателство за сключването на договора и
обезпечава неговото изпълнение. В случаите, в които договорът съдържа клаузи,
чрез които страните придават на авансово платената сума обезпечителна и
обезщетителна функции чрез изрично уреждане на последиците в случай на
неизпълнение, то предадената сума има качеството на задатък. Такъв е и настоящия
казус, а основанието да се иска връщането му произтича от разпоредбата на
чл.55, ал.1, предл.3 от ЗЗД.
Съгласно цитираната разпоредба, който е
получил нещо на отпаднало основание е длъжен да го върне.
Анализът на цитираната разпоредба сочи, че в
настоящия случай за успешното провеждане на иска е необходимо да се установи
освен сключването на договор с клауза задатък, още и плащането му, както и че
претендиращият задатъка е изправна страна по договора, който задатъкът
обезпечава, съответно, че е налице виновно неизпълнение на задълженията по
договора от страната, получила задатъка, както и че изправната страна е
упражнила правото си да се откаже от договора и действието на същия е
преустановено. В този смисъл са Решение №126/24.04.2012 г. по гр.д.№563/2011 г.
на ВКС, III г.о., Решение №64/10.09.2012 г. по т.д.№193/2011 г. на
ВКС, II г.о. и др.
Както бе посочено по-горе, ищците претендират връщането
на дадената в качеството на задатък цена по разваления предварителен договор поради
неизпълнение на поети от ответниците задължения по него.
Задължението за реституция на полученото във
всички хипотези на неоснователно обогатяване, включително и по чл.55,
ал.1, предл.3 от ЗЗД, е извъндоговорно. В същото време, хипотезата урежда
отношения между двете страни, възникнали по повод изпълнение на задължение,
което е имало основание, но чийто правопораждащ факт е заличен с обратна сила.
Тогава, освен даване и получаване, включва се и наличие на основание към
момента на получаването и настъпване на последващ юридически факт, обуславящ
извод за заличаване на последиците от основанието, а това от своя страна налага
преценка наличието на договорна връзка между страните, съдържанието й,
настъпили ли са основания за разваляне на договора и това сторено ли е?
В тази връзка, по делото се установи наличието
на сключен между страните валиден предварителен договор за продажба на недвижим
имот, в изискуемата от закона писмена форма, който съдържа уговорки относно
съществените условия на окончателния договор, както и клауза по смисъла на
чл.93 от ЗЗД, а именно част от продажната цена да бъде платена от купувача на
продавача в деня на подписване на предварителния договор и да служи за задатък,
като при виновно неизпълнение от страна на продавача същият го дължи на купувача
в двоен размер. Установи се, че освен с лични
средства в размер на 30 000 лева, редуцирани впоследствие до 10 000
лева, цената за закупуване на имот е следвало да бъде заплатена от
купувачите чрез банков кредит, като за целта същите са кандидатствали за финансиране
със сумата от 75 000 лева, поради което и страните чрез анекс са
договорили окончателният договор за продажба да бъде сключен 75 дни след като
всички заинтересовани страни получат писмено становище от „П.” относно
отпускането на ипотечен кредит на купувачите, като за целта продавачите са се
задължили да представят необходимите документи, а по-конкретно констативен
нотариален акт за собственост по наследство и давностно владение и в случай, че
не успеят да се снабдят с такъв, да възстановят платените от купувача суми в
деня след изтичането на новия срок.
По делото се установи и това, че ответниците продавачи
са изпълнили задължението си и са представили на банката притежаваните от тях документи
за собственост, с изключение на Договор
за продажба на недвижим имот №............/08.08.2019 г., вписан на същата дата
под №.......... на СВ при РС-Айтос.
По делото обаче не се доказа към 03.09.2019
г., когато ищците са били поканени да се явят в кантората на нотариус А.А.-С.
за сключване на окончателен договор, за тях да е съществувало изискуемо
задължение за плащане цената на имота и това е така, тъй като договореният от
страните срок за сключване на окончателен договор към този момент все още не е
бил изтекъл.
От една страна няма данни купувачите да са
сключили договор за банков кредит, нито да са получили отказ от сключване на
такъв. Официално становище от страна на банката дали кредитът ще бъде отпуснат
няма данни да е било съобщено на заинтересованите страни, поради което и изводът,
който се налага е, че падежът на задължението за заплащане на продажната цена
не е настъпил, поради което и за ответниците не е възникнало надлежно
упражняване на правото си едностранно да развалят договора.
Предпоставките за развалянето на договора са
наличието на неизпълнение на задължение от насрещната страна по договора по
причина, за която длъжникът отговаря и изправността на страната, която иска
развалянето. Изправността се определя като изпълнение или готовност за
изпълнение. Правото да се развали договорът не възниква когато липсва
неизпълнение или отпада когато длъжникът не отговаря за неизпълнението, както и
при случайно събитие или непреодолима сила. Изложеното съпоставено към
установените по делото факти дават основание на съда да направи извод, че
неизпълнение от страна на ищците на поетото от тях задължение няма, поради
което и в полза на насрещната страна по договора не е възникнало правото да развали
договора и да задържи задатъка.
В противовес от задължението си да продължат
да се считат за обвързани от сключения с ищците договор, на 01.10.2019 г. ответниците
продали имота, описан в предварителния договор на трети лица, а това от своя
страна прави абсолютно невъзможно изпълнението на задължението им да изпълнят сключения
с ищците договор. Налице е следователно обективна невъзможност за изпълнение на
задължението на продавачите по предварителния договор за прехвърляне на
собствеността, поради което и за ищците е възникнало правото по чл.87,
ал.2 от ЗЗД, а именно да развалят договора. За да претендира връщане на
даденото на отпаднало основание по чл.55,
ал.1, пр.3 от ЗЗД - разваляне на договора, поради неизпълнение, в
тежест на ищците бе да установят с допустимите от ГПК доказателствени
средства, надлежно упражнено право на разваляне. Настоящият съдебен състав
счита, че в изпратеното до ответниците съобщение във връзка с прекратен
предварителен договор за покупка на недвижим имот се съдържа ясно изявление за
разваляне на договора и приложение на чл.7.3 от сключения между тях анекс.
Доколкото ответниците не оспорват, че са уведомени за това изявление на ищците,
съдът приема, че в полза на последните не само е възникнало правото едностранно
да развалят сключения с ответниците договор, но и надлежно са упражнили това
свое потестативно право.
С оглед на този извод на съда и съгласно
задължителните указания, дадени в т.7 от Постановление №1/28.05.1979 г. на
Пленума на ВС, следва да се приеме, че за ищците се е породило правото да получат
платения от тях задатък при отпаднало с обратна сила основание. След като
договорът е развален, платената по него сума от 10 000 лева, обозначена
като задатък подлежи на реституция на основание чл.55, ал.1, предл.3 от ЗЗД,
тъй като е платена на вече отпаднало основание и следва да се върне на ищците.
В противен случай ответниците се обогатяват неоснователно с нея.
Предвид на изложеното искът по чл.55,
ал.1, предл.3 от ЗЗД за заплащане на сумата от 10 000 лева се
явява основателен и следва да се уважи ведно с акцесорната претенция за заплащане
на законната лихва върху тази сума, считано от предявяване на иска на
13.11.2019 г.
Съгласно текста на чл.4.7 от сключения между
страните предварителен договор, страните са уговорили плащане на задатъка в
двоен размер, в случай, че продавачът не изпълни кое да е условие от договора,
т.е. предварително са определили обезщетение, което ще се дължи в случай на
неизпълнение по причина, за която продавачите отговарят.
Доколкото съдът не е обвързан от посочената от
ищеца квалификация като текст от закона и като терминологично определяне на
вида и характера на претендираното вземане като неустойка, а се ръководи от
въведените с исковата молба фактически твърдения, счита, че вторият обективно
съединен осъдителен иск е с правно основание чл.93 от ЗЗД и това е така, тъй
като договорът съдържа клаузи, чрез които страните са придали на авансово
платената сума от 10 000 лева обезпечителна и обезщетителна функции чрез
изрично уреждане на последиците, в случай на неизпълнение, същата да има
качеството на задатък. В този случай капарото би представлявало част от цената
и ще подлежи на приспадане при изпълнение, а при неизпълнение – ще се задържи
или върне в уговорения от страните двоен размер. В този смисъл е разпоредбата на чл.93,
ал.2 от от ЗЗД.
Установи се по делото, че ответниците са
получили сумата от 10 000 лева, на която са придали качеството на задатък,
както и че са нарушили поетото задължение да не прехвърлят на трети лица имота,
предмет на предварителния договор, а и оттам и на задължението си да прехвърлят
собствеността му на ищците, в резултат на което купувачите са се отказали от
действието на договора и са го развалили.
Всичко това сочи, че са налице визираните
в разпоредбата на чл.93, ал.2 от ЗЗД предпоставки ищците да претендират двойния
размер на внесения от тях задатък, поради което съдът намира тази тяхна
претенция за основателна, още повече, че е договерена и в текста на т.4.7 от сключения
предварителен договор.
Ето защо и на изложените по-горе съображения и
този иск на ищците следва да се уважи като основателен, ведно с акцесорната
претенция за присъждане на законната лихва, считано от подаване на исковата
молба.
По разноските:
С оглед изхода на делото и на основание чл.78,
ал.1 от ГПК на ищците следва да бъдат присъдени разноски в размер на 2150,00 лева,
от които заплатена държавна такса от 800 лева и заплатен адвокатски хонорар в
размер на 1350,00 лева.
Що се отнася до претенцията на ищците за
присъждане на разноски в размер на 500,00 лева, представляващи платена гаранция
в обезпечителното производство,
възражението на ответниците са основателни и съдът не ги присъжда.
Мотивиран
от горното, Бургаският районен съд
Р Е Ш И:
ОСЪЖДА ответниците К.Г.Н.,
ЕГН **********, адрес ***, съдебен адрес ***, М.М.Д., ЕГН **********, адрес ***,
съдебен адрес ***, чрез адв.М., и П.М.Й., ЕГН **********, адрес ***, чрез адв.М.
и адв.М.К., да заплатят на основание чл.55, ал.1, предл.3 от ЗЗД на ищците М.И.
Д., ЕГН ********** и Г.И.П., ЕГН **********, и двамата с адрес в .................,
съдебен адрес ***, .............., чрез адв.Г.К., сумата от 10 000 лева (десет
хиляди лева), платена от тях на отпаднало основание поради разваляне на сключения
с ответниците на 01.04.2019 г. предварителен договор за продажба на недвижим
имот, ведно със законната лихва върху тази сума, считано от завеждане на иска.
ОСЪЖДА ответниците К.Г.Н.,
ЕГН **********, адрес ***, съдебен адрес ***, М.М.Д., ЕГН **********, адрес ***,
съдебен адрес ***, чрез адв.М., и П.М.Й., ЕГН **********, адрес ***, чрез адв.М.
и адв.М.К., да заплатят на основание чл.93, ал.2 от ЗЗД на ищците М.И.Д., ЕГН **********
и Г.И.П., ЕГН **********, и двамата с адрес в ......................., съдебен
адрес ***, ........................, чрез адв.Г.К., сумата от 10 000 лева (десет
хиляди лева), представляваща левовата равностойност на задатъка по сключения с
ответниците на 01.04.2019 г. предварителен договор за продажба на недвижим имот,
ведно със законната лихва върху тази сума, считано от завеждане на иска.
ОСЪЖДА ответниците К.Г.Н.,
ЕГН **********, адрес ***, съдебен адрес ***, М.М.Д., ЕГН **********, адрес ***,
съдебен адрес ***, чрез адв.М., и П.М.Й., ЕГН **********, адрес ***, чрез адв.М.
и адв.М.К., за осъждането им да заплатят на ищците М.И.Д., ЕГН ********** и Г.И.П.,
ЕГН **********, и двамата с адрес в ......................., съдебен адрес ***,
.............................., чрез адв.Г.К., сумата от 2150,00 лева (две
хиляди сто и петдесет лева) – разноски по делото.
Решението може да се обжалва с
въззивна жалба пред Бургаският окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му
на страните.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: / п /
Вярно с оригинала
Ж. С.