№ 6975
гр. София, 17.11.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Г СЪСТАВ, в публично
заседание на двадесет и втори октомври през две хиляди двадесет и пета
година в следния състав:
Председател:Татяна Димитрова
Членове:Вергиния Мичева
Румяна М. Найденова
при участието на секретаря Алина К. Тодорова
като разгледа докладваното от Румяна М. Найденова Въззивно гражданско
дело № 20251100502839 по описа за 2025 година
Производството е по реда на чл. 258 - 273 ГПК.
Образувано е по въззивна жалба, подадена от М. Ф. Г. – П. срещу решение №
18365/11.10.2024г., постановено по гр. д. № 54415/2022г. на СРС, 140 с-в.
С обжалваното решение е отхвърлен като неоснователен, предявеният от М. Ф.
Г. - П. с ЕГН **********, чрез адв. Н. П., срещу Държавата, представлявана от
Министъра на регионалното развитие и благоустройството, иск с правно основание чл.
19, ал. 3 ЗЗД, с който се отправя искане да бъде обявен за окончателен, сключеният
между страните и обективиран в Заповед № ДИ 03-139/14.08.2001г., издадена от
Областния управител на София-област, договор за покупко-продажба на държавен
недвижим имот, а именно: Апартамент № 75, находящ се в гр. ****, състоящ се от
стая, кухня и сервизни помещения, със застроена площ от 45,85 кв.м., ведно с мазе №
30 с площ от 3,63 кв.м., ведно със съответните идеални части от общите части на
сградата и от правото на строеж върху мястото, при съседи на апартамента: от изток
тревна площ, от запад - ап. № 76, от север - ап. № 74; на мазето: от изток - тревна
площ, от запад – мазе на ап. № 91, от север - калкан и от юг - коридор.
В жалбата са развити доводи за неправилност на обжалваното решение. Твърди
се, че при постановяване на решението съдът е допуснал нарушение на материалния и
процесуалния закон. Излага съображения, че от деня на издаване на заповед № ДИ-03-
139/14.08.2001г.. до 31.05.2006г. е текла придобивна давност, като от 01.06.2006г. до
1
07.03.2022г. давността е спряна и същата тече отново от 08.03.2022г. до момента,
поради което е собственик на основание давностно владение, продължило повече от 5
години. Счита, че давността за предявяване на иска е била прекъсвана с подаването на
отделни молби до Областния управител за сключване на договор. Въззиваемият не е
отказал да изпълни задължението си, което жалбоподателката намира за признание на
вземането, което прекъсва давността. Поддържа, че едва след 2017г. в съдебната
практиката се приема, че сключването на окончателен договор по този ред може да
бъде заместено с конститутивно решение по чл. 19 ЗЗД. Моли решението да бъде
отменено и искът да бъде уважен, като основателен и доказан.
В установения от закона срок, въззиваемият е депозирал отговор на въззивната
жалба. В него се излагат съображения за неоснователност на въззивната жалба. Моли
решението на районния съд да бъде потвърдено, като му бъдат присъдени сторените
пред въззивната инстанция разноски.
Софийски градски съд, като обсъди събраните по делото доказателства,
становищата и доводите на страните, съгласно разпоредбата на чл. 235, ал. 2 ГПК,
намира от фактическа и правна страна следното:
Жалбата е подадена в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК и е процесуално допустима, а
разгледана по същество неоснователна.
Първоинстанционното решение е валидно и допустимо, налице е постановен
диспозитив в съответствие с мотивите на решението. При произнасянето си по
правилността на решението съгласно чл.269, изр. второ от ГПК и задължителните
указания, дадени с т. 1 от ТР № 1/09.12.2013 г. по т.д. № 1/2013 г. на ОСГТК на ВКС,
въззивният съд е ограничен до релевираните във въззивната жалба оплаквания за
допуснати нарушения на процесуалните правила при приемане за установени на
относими към спора факти и на приложимите материално правните норми, както и до
проверка правилното прилагане на релевантни към казуса императивни материално
правни норми, дори ако тяхното нарушение не е въведено като основание за
обжалване. Не се установи при въззивната проверка нарушение на императивни
материално правни норми. Първоинстанционният съд е изложил фактически
констатации и правни изводи, основани на приетите по делото доказателства.
Относно правилността на първоинстанционното решение и във връзка с
доводите, поддържани в жалбата, въззивният съд намира следното.
Търсената с иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД правна защита е насочена към
принудителното реализиране на потестативното право на една от страните по
предварителния договор. Последният може да бъде обявен за окончателен, ако
валидно обвързва страните и съдържа уговорки за съществените условия на
окончателния договор, като в съответствие със свободата на договаряне страните
могат да уговорят помежду си различни модалитети за настъпването на целения от тях
2
правен резултат.
В ТР № 4/09.05.2023 г. по тълк. дело № 4/2020 г., ОСГТК на ВКС, е разяснено,
че предварителният договор за покупко – продажба е съглашение, по силата на което
страните по него поемат насрещни задължения едната да продаде, а другата да закупи
обещаната й вещ (най – често недвижим имот) при посочена цена. Достатъчно е да е
спазена формата на договора, когато такава се изисква (арг. от чл. 19, ал. 1 ЗЗД, когато
се касае за сключване на окончателен договор, за който се изисква нотариална или
нотариално заверена форма), а също и да има уговорки относно съществените условия
на окончателния договор. При неизпълнение на насрещните задължения на страните
по предварителния договор с оглед целта, за постигането на която е сключен – да се
подготви (когато характерът на прехвърлянето изисква това) и извърши впоследствие
окончателен продажбен договор, всяка една от тях може да предяви иск за сключване
на окончателния договор. Наред с посочените по – горе предпоставки, за уважаване на
иска, е необходимо към момента на вписване на исковата молба ответникът – продавач
да е титуляр на правото, което ще бъде прехвърлено със съдебното решение, и
задължението за прехвърляне на собствеността да е изискуемо.
От представените пред СРС доказателства се установява, че са налице
предвидените в чл. 19 ЗЗД предпоставки. Видно от заповед № ДИ 03-139/14.08.2001г.,
издадена от Областния управител на София-област, между страните е било постигнато
съгласие недвижимият имот да бъде продаден на жалбоподателката на основание
чл.49, ал.1 ЗДС и чл.78 и чл.85 ППЗДС, вр. чл.8, ал.1, т.2 от Закона за обезщетяване на
собствениците на одържавени имоти. В цитираната заповед, страните са уговорили
съществените условия на бъдещата продажба, а именно обектът, цената, която
следвало да бъде заплатена, както и срока на изпълнение на задължението на Г. – П. да
заплати продажната цена - едномесечен срок от получаване на заповедта. Ето защо, се
установява по безспорен начин наличието на валидно сключен договор за продажба, в
който е постигнато съгласие по съществените елементи на окончателния договор.
Правото на купувача да иска сключване на окончателен договор е обусловено от
настъпването на отлагателното условие, а именно: изтичането на едномесечен срок от
връчването на заповедта, в който срок жалбоподателката следва да заплати
уговорената продажна цена. Установява се от приетата и неоспорена пред СРС
експертиза, която съдът изцяло кредитира, като обективно и компетентно изготвена,
към 22.08.2001г., жалбоподателката е заплатила на въззиваемия уговорената продажна
цена, като за съответните плащания са й били издадени фактури.
Дори да няма сключен между страните предварителен договор за покупко-
продажба на процесния недвижим имот-частна държавна собственост, заповедта на
областния управител следва да се приравни на предварителен договор, тъй като
съдържа съществените условия на окончателния договор и при изпълнение от ищцата,
сега въззивница, по предварителния договор в определения срок за нея е възникнало
3
правото да иска сключване на окончателен договор. В този смисъл решение № 43 по
гр. д. № 703/2010 г., III г. о., ВКС и др.
След като договорът е валиден и волята за прехвърляне е формирана и изразена
от двете страни, договорът е породил облигационна обвързаност. Така в самата
заповед на областния управител, изрично е записано, че сключването на договора с
купувача за продажбата на описания недвижим имот се извършва след плащане на
сумите и е определен срок за плащането на цената. След като е ясен моментът, от
който вземането е станало изискуемо, то от него започва да тече и погасителната
давност - Определение № 130 от 16.02.2018 г. на ВКС по гр. д. № 3547/2017 г., IV г. о.
По делото е безспорно установено, че към дата 22.08.2001г. жалбоподателката е
заплатила изцяло продажната цена. Като юридически факт погасителната давност е
период от време, през който носителят на правото бездейства. Относно
продължителността на давностните срокове с чл. 110 ЗЗД законодателно е установен
общ 5-годишен давностен срок за всички искове, за които няма специални давностни
срокове. С чл. 111 ЗЗД са уредени четири групи искове, които се погасяват в
тригодишен срок, между които не попадат претенциите по чл. 19, ал.3 ЗЗД, т.е.
приложим за случая е общият 5-годишен давностен срок.
Началният момент на давностният срок за предявяването на конститутивния иск
по чл. 19, ал. 3 ЗЗД се определя по правилото на чл. 114, ал. 1 ЗЗД, т. е. давностният
срок започва да тече от момента, в който се поражда правото на иск за всяка от
страните да иска сключване на окончателен договор. На въпроса от кой момент започва
да тече погасителна давност на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е даден отговор в решение №
286 от 28.09.11 г. по гр. дело № 1055/10 г. на ВКС, III г. о.; решение № 204 от 8.05.06 г.
по гр. дело № 1196/05 г. на ВКС, II г. о.; решение № 72 от 6.03.12 г. по гр. дело №
443/11 г. на ВКС, IV г. о., постановени по реда на чл. 290 ГПК. Прието е, че искът по
чл. 19, ал. 3 ЗЗД е конститутивен и по отношение на него се прилага общата
погасителна давност от пет години. Когато в предварителния договор е уговорен срок,
правото на иск за сключване на окончателен договор по чл. 19, ал. 3 ЗЗД се поражда с
настъпване (изтичането) на срока, в който е следвало да се сключи окончателният
договор, когато не е уговорен срок, правото на иск се поражда от момента на
сключване на договора. В този смисъл и решение № 286 от 28.09.2011 г. по гр.д.№
1055/2010 г. на ВКС, ІІІ г.о., постановено по реда на чл. 290 ГПК.
Предвид приетото по-горе, че след заплащане на цената през м. 08.2001г.
едновременно са изчерпани административните елементи на смесения фактически
състав на прехвърлянето и е налице формирана и изразена и от двете страни по
подлежащия на сключване договор воля за прехвърлянето, съдът приема, че от този
момент е започнал да тече 5-годишният давностен срок за предявяване на иска по чл.
19, ал.3 ЗЗД.
4
Поначало давността за сключване на окончателен договор започва да тече от
сключване на предварителния договор, като прекъсване е възможно, ако последва
предаване на фактическата власт върху имота от страна на продавача на купувача. От
показанията на разпитания пред СРС свидетел М.М., се установява, че
жалбоподателката е във владение на имота още към момента на издаване на
заповедта. Съгласно Решение № 55 от 1.VI.1962 г. по гр. д. № 44/62 г., ОСГК приема,
че погасителна давност за завеждане на иск по чл. 19 ЗЗД тече при случаите, когато
купувачът по един предварителен договор е във владение на имота. Ако купувачът,
макар и да владее имота, бездейства в продължение на пет години, това негово право
на принудително изпълнение ще се погаси по давност, защото погасителната давност
се прилага не само към вземания, но и към облигационни субективни права. Без
значение е обстоятелството, че и след издаване на заповедта въззивникът е продължил
да ползва имота, който е искал да придобие. Дори да се приеме, че от този момент
същият е променил намерението си е започнал да владее имота за себе си, което
предпоставя прекратяване на наемното правоотношение, то това не води до спиране
или прекъсване на погасителната давност, съгласно приетото в решение № 55 от
1.VI.1962 г. по гр. д. № 44/62 г., ОСГК.
Неоснователни са оплакванията, изложени във въззивната жалба за прекъсване
на давността. От събраните по делото доказателства не се установяват основания за
прекъсване на давността за предявяване на иск за обявяване на предварителния
договор за окончателен, които са изчерпателно изброени в закона. Фактът, че
жалбоподателят е отправял периодично искания за подписване на договор, не
съставляват действия, които водят до прекъсване на давността. /В този смисъл
Определение № 566 от 27.06.2016 г. на ВКС по гр. д. № 2290/2016 г., III г. о., ГК/
Такова действие, на основание чл. 116, б."а" от ЗЗД, би съставлявало
признаването на вземането от длъжника, каквото в конкретния случай не се
установява. Представеният отговор от Областния управител на л. 28 от делото на СРС
не може да се счита за признание. В същия е посочено, че за имота е съставен акт за
частна държавна собственост, както и че не може да се извърши справка дали са
извършвани плащания, поради изминалия дълъг период от време. Нещо повече,
отговорът от областния управител е подаден едва на 01.07.2022г., към която дата
давността за предявяване на иск за обявяване на предварителния договор за
окончателен е изтекла. Действително разпитаната по делото свидетелка М. посочва, че
след 2001г., „във времето“, няколко пъти са правени опити да напомнят за сключване
на договора, като им е отговорено, че трябва да чакат. От показанията на разпитания
свидетел обаче не се установява признание от страна на въззиваемия. Не се
установяват и датите, на които областният управител е върнал отговор.
Неотносими са доводите на жалбоподателя, че едва след 2017г. в съдебната
практиката се приема, че сключването на окончателен договор по този ред може да
5
бъде заместено с конститутивно решение по чл. 19 ЗЗД. Това не може да оправдае
процесуалното бездействие на жалбоподателката за предявяване на иск. Нещо повече,
решения в горния смисъл са поставени и преди 2017г., противно на твърденията на
въззивницата - напр. Решение № 43 от 4.04.2011 г. на ВКС по гр. д. № 703/2010 г., III г.
о., ГК и др..
В настоящето производство е предявен конститутивен иск по чл. 19 ЗЗД за
обявяване на предварителния договор за окончателен, поради което не могат да бъдат
обсъждани твърденията на жалбоподателката за изтекла в нейна полза придобивна
давност, което е предмет на друг иск. Отделно от това, за първи път с въззивната
жалба, жалбоподателката се позовава на придобивна давност.
Поради съвпадане изводите на двете инстанции, решението на СРС следва да се
потвърди.
По разноските на въззивна инстанция:
С оглед изхода на спора, на основание чл. 273 ГПК, вр. чл. 78, ал. 3 ГПК
въззивницата следва да бъде осъдена да заплати на въззиваемия сумата от 100 лв. за
юрисконсултско възнаграждение.
Воден от изложеното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА изцяло решение № 18365/11.10.2024г., постановено по гр. д.
№ 54415/2022г. на СРС, 140 с-в.
ОСЪЖДА М. Ф. Г.-П., ЕГН **********, да заплати на Държавата,
представлявана от Министъра на регионалното развитие и благоустройството, на
основание чл. 273 ГПК вр. чл. 78, ал. 3 ГПК сумата от 100 лв., представляваща
направените във въззивна инстанция разноски за юрисконсултско възнаграждение.
Решението може да се обжалва с касационна жалба пред Върховния касационен
съд в едномесечен срок от съобщаването му на страните, при предпоставките на чл.
280 ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6