РЕШЕНИЕ
№ 53
гр. Русе, 21.01.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – РУСЕ, V ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на седемнадесети януари през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Татяна Т. Илиева
при участието на секретаря Миглена Ц. Кънева
като разгледа докладваното от Татяна Т. Илиева Гражданско дело №
20214520103577 по описа за 2021 година
Предявени са обективно съединени искове с правно основание чл. 26,
ал.2 и чл.34 от ЗЗД.
Ищцата М. Д. К. твърди, че живее и работи постоянно в Белгия. 2021
година тя решила да закупи имот в гр.Русе. При преглед на офертите за
продажби видяла, че ответното дружество е обявило за продан следния свой
недвижим имот – Самостоятелен обект в сграда с идентификатор
63427.2.651.1.66, представляващ офис № 23 с площ 49.19 кв.м., находящ се в
гр.Р, ул.“О.П." 19, вх.2, ет.4. М.К. се свързала с ответника и при проведените
през месец март 2021 г. между тях разговори се договорили той да й продаде
и респективно тя да закупи от него процесния недвижим имот. Тъй като
ответникът много настоявал тя да му плати капаро за продажбата на имота, на
18.03.2021 г. тя превела по негова банкова сметка сумата от 2000 евро, като в
преводното нареждане изрично посочила като основание за превода „капаро
покупка 63427.2.651.1.66 частично плащане на цена". Пролетта на 2021 г.
ищцата се върнала в България, за да прекара годишния си отпуск. Срещнала
се с управителя на ответното дружество, който я уведомил, че то няма да и
продаде процесния недвижим имот. На 27.05.2021 г. М.К. изпратила на
1
ответника покана да и върне платения задатък в размер на 2000 евро, на която
той и отговорил, че сумата е платено капаро във връзка с продажба на имот в
гр.Русе. М.К. като купувач не се явила за финализиране на сделката и не
доплатила пълния размер на имота. Поради което сумата била отразена като
приход в счетоводството на „Мира Консулт-офис 2“ ЕООД. Ищцата заявява,
че с ответника въобще не са постигали уговорка, нито пък той я е канил да
„финализират сделката" на конкретни място, дата и час. Твърди, че
сключеният с ответника предварителен договор за покупко-продажба на
процесния недвижим имот е нищожен, тъй като не отговаря на изискуемата
от закона писмена форма и като такъв не е породил права и задължения за
сключилите го страниу и ответникът следва да й върне полученото капаро.
Моли да бъде постановено решение, с което да бъде прогласена нищожността
на сключения между „Мира Консулт-офис 2” ЕООД, гр.Плевен, като
продавач и М. Д. К. предварителен договор за продажба на недвижим имот -
Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 63427.2.651.1.66,
представляващ офис № 23 с площ 49.19 кв.м., находящ се в гр.Р, ул.“О.П." №
19, вх.2, ет.4, поради липса на предписаната от закона форма. Претендира и
ответникът да бъде осъден да й върне сумата 2000 евро, представляваща
платено капаро по нищожен предварителен договор за продажба, ведно със
законната лихва от предявяване на иска и направените в производството по
делото разноски.
В срока от чл.131 от ГПК ответникът „Мира Консулт-офис 2” ЕООД,
гр.Плевен, чрез управителя Мирослава Цветанова Паскова, депозира отговор
на исковата молба, в който излага следните твърдения: Ищцата провела
преговори с ответника за закупуване на процесния имот, за което последният
прилага имейл кореспонденция. От същата било видно, че между страните
били уговорени параметрите по бъдещата сделка - цена, размер на капаро и
банкова сметка на продавача, по която да бъде преведено капарото. По имейл
на купувача били изпратени всички необходими документи за сключване на
сделката, въз основа на които ищцата е взела информирано решение да я
сключи. Именно след проучване на документите купувачът се е съгласил на
уговорените по имейл параметри на бъдещаrа сделка и превел по банков път
уговореното капаро. Предвид пребиваването на купувача в чужбина,
ответникът счита, че приложената към отговора имейл кореспонденция е
доказателство за наличието на писмени уговорки от страните, потвърдени от
2
купувача с превеждането на сумата за капаро по сметка на продавача с ясно
основание на превода - капаро за конкретния недвижим имот. Известно време
след превеждане на капарото купувачът уведомила ответника, че съпругът й
не харесва имота и тя се отказва да го придобие. Това било решение на
ищеца, което по никакъв начин не било продиктувано от действия на
представляващия ответното дружество, поради което то задържало платеното
капаро. Ето защо претендира отхвърляне на предявените искове като
неоснователни.
Съдът, като взе предвид събраните по делото доказателства и
съобрази доводите на страните, намира за установено от фактическа
страна следното:
От представеното по делото извлечение от банков превод се установява,
че М.К. е превела по банкова сметка на „Мира Консулт Офис 2“ЕООД в
„УниКредит Булбанк“ АД сума с основание „Капаро покупка на имот
63427.2.651.1.66, частично плащане от цена“. Макар от документа да не личи
датата и размера на преведената сума, ответникът признава, че на 18.03.2021
г. е получил капаро от ищцата в размер на 2000 евро за покупка на описания в
исковата молба недвижим имот.
По повод изпратена покана от пълномощника на ищцата до ответника
за връщане на преведената сума като получена без основание, на 31.05.2021 г.
управителят на „Мира Консулт Офис 2“ ЕООД с писмо отговаря, че 2000 евро
са платено капаро във връзка с продажба на имот в гр.Русе. М.К. не се явила
за финализиране на сделката и недоплатила пълния размер на имота, като
сумата била отразена като приход в счетоводството на дружеството.
Към отговора на ответника е приложена проведената между страните
пореспонденция чрез електронни писма, от която се установяват следните
обстоятелства: М.П. изпраща на адвокат М. Б. писмо с 14 прикачени файла,
съдържащи документи относно имот с идентификатор 63427.2.651.1.66. На
18.03.2021 г. последната в отговора си благодари за предоставените
документи и заявява, че М.има готовност да плати капарото същия ден.
Посочва също, че в момента е невъзможно да бъде подписан предварителен
договор и моли в писмена кореспонденция за уточнение относно размера на
продажната цена за обекта, размера на капарото, което дружеството иска да
се внесе и сметка на продавача, по която да бъде внесено. В последващо
3
писмо М.П.уточнява цената на имота – 29 000 евро, капарото – 2000 евро,
както и номера на банковата сметка в „УниКредит Булбанк“.
По делото е приложено и електронно писмо от 25.08.2021 г., с което
адв.М. Б. уведомява Мирослава Паскова, че е отказала да получи пратка,
съдържаща покана до М.К., тъй като ангажиментът й към последната
приключил през м.март 2021 г. с преглед на документите за имота, за който
Паскова преговаряла без оправомощаване и без пълномощно от
регистрирания в Търговския регистър управител.
Изложените обстоятелства се потвърждават и от разпита на М. Б..
Същата заявява още, че когато М.К. я потърсила на 17.03.2021 г., вече била
водила преговори с Мира Паскова и била решила да купи въпросния имот.
Към него момент ищцата се намирала в Белгия и ангажиментът на
свидетелката като приятел и неин адвокат бил съдействие за подписване на
договор за капаро и приключил с кореспонденция между страните, където и
двете били уведомени какво да правят като волеизявления.
От представената справка за процесния имот в Служба по вписванията-
Русе се установява, че от 2018 г. върху имота е учредена ипотека, заличена на
24.09.2021 г., след закупуването му от С.Х.Ч.А..
При така установената фактическа обстановка съдът намира от
правна страна следното:
Законът предвижда прехвърлянето на собствеността и учредяването на
други вещни права върху недвижим имот да се извършва с нотариален акт, а
предварителният договор за сключване на определен окончателен договор, за
който се изисква нотариална или нотариално заверена форма, да се сключва в
писмена форма. Липсата на предвидената в 19 ЗЗД форма при
предварителния договор за продажба на недвижим имот е липса на съществен
елемент от фактическия му състав, защото предвидената от закона форма е не
само за доказването им, но и за тяхната действителност. Писмената форма на
предварителния договор е свързана и с необходимостта, съгласно текста на
чл.19, ал.2 ЗЗД, от включване в него на съществените уговорки за сделката.
Съдебната практика приема, че съществените елементи, които трябва да
фигурират в предварителния договор като минимално определяне на
съдържанието му, са клаузи, индивидуализиращи предмета, цената, срока за
снабдяване на купувачите от продавачите с нотариален акт и срока за
4
заплащане на пълната продажна цена. Липсата на един или повече от тези
елементи дават основание да се приеме, че няма постигната обща воля за
продажба на недвижим имот и води до нищожност на предварителния
договор. Под „писмена форма“ на предварителния договор законът има
предвид съставянето на документ на хартиен носител, изразяващ изявленията
на лицата, които са го подписали.
В настоящия случай и двете страни признават, че между тях е сключен
предварителен договор за покупко-продажбата на недвижим имот в гр.Русе,
представляващ обект с идентификатор 63427.2.651.1.66, собственост на
„Мира Консулт-Офис 2“ ЕООД, с продажна цена 29 000 евро, по който
ищцата е заплатила капаро 2 000 евро. Спорен, обаче е въпросът дали с
разменената между тях електронна кореспонденция и заплащането на капаро
може да се приеме, че е спазена писмената форма за действителност на
предварителния договор, както се твърди в отговора на ответника.
Съдът намира, че при конкретния казус формата за действителност на
предварителния договор не е спазена. Не е изготвен документ на хартиен
носител, съдържащ уговорки относно съществените условия на окончателния
договор, който да е подписан от страните. Макар електронните писма да
могат да бъдат възпроизведени на хартиен носител, същите не съдържат
характеристиката на частни документи по смисъла на чл.180 ГПК, тъй като не
носят подписа на техните издатели. Освен това, те не съдържат и всички
съществени условия на окончателния договор, като срок за неговото
изповядване по нотариален ред, срок за плащане на цялата продажна цена и
др., които имат значение за защита правата на страните по него, с оглед
евентуалното му бъдещо разваляне поради неизпълнение или предявяване на
иск по чл.19, ал.3 ЗЗД за сключване на окончателен договор.
С оглед изложеното съдът намира, че процесният предварителен
договор се явява нищожен, поради липса на форма, по смисъла на чл.26, ал.2
във вр.с чл.19, ал.1 ЗЗД и искът за прогласяване неговата недействителност
като основателен и доказан следва да се уважи.
Нищожният предварителен договор за сключване на определен
окончателен договор за продажба на недвижим имот не поражда никакви
права и задължения. Всяка от страните по него е длъжна да върне на другата
всичко, което е получила от нея, на основание чл. 34 ЗЗД. Ето защо
5
основателна се явява и втората претенция на ищцата за връщане от ответника
на сумата 2000 евро, дадена като задатък по нищожния предварителен
договор.
С оглед изхода на спора и на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК ответникът
следва да бъде осъден да заплати на ищцата направените деловодни разноски
в размер на 1332.93 лева, съгласно представен списък по чл.80 ГПК.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ПРОГЛАСЯВА НИЩОЖНОСТТА на сключения между „Мира
Консулт-офис 2” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление
гр.Плевен, площад „Свобода“ 7, представлявано от управителите Мирослава
Цветанова Паскова и Йордан Ивайлов Тачев, като продавач и М. Д. К.,
**********, като купувач, предварителен договор за продажба на недвижим
имот - Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 63427.2.651.1.66,
представляващ офис № 23 с площ 49.19 кв.м., находящ се в гр.Р, ул.“О.П." №
19, вх.2, ет.4, на основание чл.26, ал.2 ЗЗД, поради липса на предписана от
закона форма.
ОСЪЖДА „Мира Консулт-офис 2” ЕООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление гр.Плевен, площад „Свобода“ 7,
представлявано от управителите Мирослава Цветанова Паскова и Йордан
Ивайлов Тачев, да заплати на М. Д. К., **********, сумата 2 000 евро,
представляваща платено капаро по нищожния предварителен договор за
продажба на самостоятелен обект в сграда с идентификатор 63427.2.651.1.66,
представляващ офис № 23 с площ 49.19 кв.м., находящ се в гр.Русе,
ул.“Олимпи Панов" № 19, вх.2, ет.4, ведно със законната лихва, считано от
25.06.2021 г. до окончателното й плащане, както и 1332.93 лева - деловодни
разноски.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Окръжен съд - Русе в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Русе: _______________________
6