РЕШЕНИЕ
№ 368
гр. Враца, 22.06.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВРАЦА, IV ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на двадесет и шести май през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Иван Цв. И.
при участието на секретаря А. Л. П.
като разгледа докладваното от Иван Цв. И. Гражданско дело №
20211420104575 по описа за 2021 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по общия исков ред на чл. 124 и следващите от ГПК.
Делото е образувано по искова молба, подадена от К. К. К. с ЕГН ********** и адрес
гр. *****, В. Д. М. с ЕГН ********** и адрес гр. *****и В. А. А. с ЕГН ********** и адрес
**** срещу К. И. И. с ЕГН ********** и адрес гр. *****.
В исковата молба се твърди, че с договор за аренда с нотариално удостоверяване на
подписите с рег. № 466/06.02.2017 г. на нотариус С. П.а с рег. № 006 в Нотариалната камара,
вписан в Служба по вписванията гр. Враца с дв. вх. рег. № 526/06.02.2017 г., ответникът
К.И. добил качеството на арендатор по отношение на процесните поземлени имоти, които
към датата на сключване на договора за аренда били № 015010 и № 0180003 по плана на с.
Б., общ. К.. След сключване на договора за аренда ищецът В.М. закупил поземлен имот с
идентификатор 02912.15.213, а ищците К.К. и В.А. получили в дял и станали собственици на
поземлен имот с идентификатор 02912.15.215 и поземлен имот с идентификатор
02912.18.202. Арендодател по горепосочения договор за аренда бил Н. Н. П., който
притежавал по-малко от 50% от отдадените под аренда имоти. Ищците не са съгласни с
условията по договора за аренда и считат, че същият не отговаря на изискванията на чл. 32,
ал. 1 от ЗС, тъй като е сключен при липса на решение на собствениците, притежаващи
повече от половината от съсобствената вещ, вследствие на които е непротивопоставим на
ищците като собственици, поради което са предявени настоящите искове.
1
Искането към съда е да признае за установено по отношение на ответника К.И., че
ищецът К.К. е собственик на поземлен имот с идентификатор 02912.15.215 по кадастралната
карта на с. Б., общ. К., с площ 6850 кв.м., с начин на трайно ползване „нива“, трета категория
земя, с номер по предходен план 015010 и да осъди ответника да предаде на ищеца К.К.
владението върху същия имот; да признае за установено по отношение на ответника К.И., че
ищецът В.М. е собственик на поземлен имот с идентификатор 029012.15.213 по
кадастралната карта на с. Б., общ. К., с площ 17225 кв.м., с начин на трайно ползване „нива“,
трета категория земя, с номер по предходен план 015010 и да осъди на ответника да предаде
на ищеца В.М. владението върху същия имот; да признае за установено по отношение на
ответника К.И., че ищцата В.А. е собственик на поземлен имот с идентификатор
02912.18.202 по кадастралната карта на с. Б., общ. К., с площ 17225 кв.м., с начин на трайно
ползване „нива“, трета категория земя, с номер по предходен план 018003 и да осъди
ответника да предаде на ищцата В.А. владението върху същия имот. Претендират се
разноски.
Предявените субективно и обективно кумулативно съединяване са с правно
основание чл. 108 от Закона за собствеността (ЗС).
В срока по чл. 131, ал. 1 от ГПК от страна на ответника К. И. И. е постъпил писмен
отговор, с който се оспорват предявените искове. Излага се, че ответникът не оспорва
правото на собственост на ищците върху процесните позмлени имоти, но държи същите на
годно правно основание, а именно договор за аренда с нотариално удостоверяване на
подписите с рег. № 466/06.02.2017 г. на нотариус С. П.а с рег. № 006 в Нотариалната камара,
вписан в Служба по вписванията гр. В. с дв. вх. рег. № 526/06.02.2017 г., със срок на
действие от 01.10.2021 г. до 30.09.2031 г., сключен от арендодателя Н. Н. П.. В тази връзка
се поддържа, че договорът за аренда е сключен при действието на старата редакция на чл. 3
от Закона за арендата в земеделието (ЗАЗ), в която не е било предвидено изискване
договорите за аренда да се сключват със съсобственик на земеделска земя, притежаващ
правото на собственост върху повече от 50% от имотите и следователно е породил целеното
правно действие, както и че твърденията на ищците, че Н. Н. П. притежава по-малко от 50%
от имотите са голословни, като противопоставя твърдения, че Н. Н. П. е притежавал повече
от 50 % от имотите. Сочи се, че договорът за аренда е надлежно вписан, поради което и по
силата на чл. 17, ал. 2, изречение 1 от ЗАЗ тримата ищци са заместили първоначалния
арнедодател Н. Н. П. и са обвързани от действието на договора за аренда. Наведени са и
твърдения, че никой от ищците не притежава повече от 50 % от правото на собственост
върху поземлени имоти № 015010 и № 0180003 по плана на с. Б., общ. К., а съгласно
действащата редакция на чл. 3 от ЗАЗ сключеният договор за аренда е противопоставим
както на съсобственик с по-малко от 50% от правото на собственост, така и на трето лице,
придобило след сключването на договора правото на собственост върху по-малко от 50% от
собствеността върху имотите.
Съдът, като взе предвид представените по делото доказателства поотделно и в
тяхната съвкупност, както и исканията и възраженията на страните, приема за установено
2
следното:
От фактическа страна.
Не е спорно, а и се установява от приложените на л. 6-16 от делото писмени
доказателства, че по силата на договор за аренда с нотариално удостоверяване на подписите
с рег. № 466/06.02.2017 г. на нотариус С. П.а с рег. № 006 в Нотариалната камара, вписан в
Служба по вписванията гр. Враца с дв. вх. рег. № 526/06.02.2017 г., ответникът К.И. е станал
арендатор на поземлен имот с идентификатор 02912.15.215 по кадастралната карта на с. Б.,
поземлен имот с идентификатор 029012.15.213 по кадастралната карта на с. Б. и поземлен
имот с идентификатор 02912.18.202 по кадастралната карта на с. Б., общ. К., които към
датата на сключване на договора за аренда били № 015010, отново № 015010 и № 0180003
по плана на с. Б., общ. К., като след сключване на договора за аренда В.М. закупил поземлен
имот с идентификатор 02912.15.213, а ищците К.К. и В.А. получили в дял и станали
собственици на поземлен имот с идентификатор 02912.15.215 и поземлен имот с
идентификатор 02912.18.202.
Не е спорно по делото, че ответникът К.И. владее процесните имоти по силата на
горепосочения договор за аренда.
Видно от удостоверение за наследници с изх. № 57/18.05.2022 г. на с. Б., общ. К., А.
Й. М. е починал на 25.10.1989 г. и е оставил за наследници дъщеря З. А. К.а (чиито
наследник е ищеца К.К.), дъщеря Ц. А. К. (чиито наследници са П. Д. Т., Т. П. Т., Д. П. Т., Г.
А. К. и А. А. А., син П. А. Й., (чиито наследници са П. П. А., П. Д. А., Н. Н. А. (П.), М. Н. А.
и П. Н.А.) и дъщеря Г. А. А.(чиито наследници са Е. В. Г., Е. Г. Г., В. А. А. и Д. А. Г.), т.е.
Н. Н. А. (П.) е получил по наследство 1/32 идеална част от собствеността върху имотите на
общия наследодател (1/4х1/2х1/4).
Следва да се отбележи, че е неотносим към спора въпросът дали ищците са
собственици на повече от 50 % от имотите на общия наследодател А. Й. М., тъй като по
делото не е спорно и е доказано, че ищците са собственици на поземлен имот с
идентификатор 02912.15.215 по кадастралната карта на с. Б., поземлен имот с
идентификатор 029012.15.213 по кадастралната карта на с. Б. и поземлен имот с
идентификатор 02912.18.202 по кадастралната карта на с. Б., общ. К. така, както са
индивидуализирани същите по сега действащата кадастрална карта.
Основният спорен и относим към делото въпрос е дали договорът за аренда е
противопоставим спрямо ищците, с оглед неспазване на изискването на чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ в
приложимата редакция (ДВ, бр. 61 от 2016 г., в сила от 5.08.2016 г.), във вр. с чл. 32, ал. 1 от
ЗСи чл. 229, ал. 2 от ЗС да е сключен от съсобственик, притежаващ повече от половината
съсобствена вещ, по който съдът намира следното:
Притежаваната от Н. Н. А. (П.) 1/32 идеална част представлява под 50 на сто от
собствеността върху процесните имоти.
Съгласно чл. 4а, ал. 2 от ЗСПЗЗ договор за наем на земеделска земя със срок над една
година се сключва от съсобственик или съсобственици на земеделска земя, притежаващи
3
повече от 25 на сто идеални части от съсобствения имот, или от упълномощено от тях лице.
В тези случаи отношенията между съсобствениците се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 ЗС –
всеки съсобственик участва в ползите и тежестите на общата вещ съразмерно с частта си.
Горепосочената разпоредба е специална както спрямо общите правила на ЗЗД, така и
спрямо разпоредбата на чл. 32, ал. 1 от ЗС, съдържаща изискването управлението и
ползването на общата вещ да се извършва по решение, взето от съсобствениците, които
имат повече от половината от общата вещ, на което съответства задължението на
малцинството да се съобрази с решението на мнозинството и да не може да го променя, с
изключение на случаите на чл. 32, ал. 2 от ЗС.
Законът не определя какви са правните последици при нарушаването на изискванията
към лицата, които могат да сключват наемен договор, а именно дали сключените в
нарушение на чл. 4а от ЗСПЗЗ договори за наем биха били нищожни на основание чл. 26, ал.
1 ЗЗД като противоречащи на императивни правни разпоредби, или отношенията ще се
уреждат на плоскостта на противопоставимостта спрямо собственика/съсобствениците.
В съдебната практика е застъпено становището, че имуществените отношения в
хипотезата на чл. 32, ал. 1 от ЗС се уреждат между съсобствениците, а не между наемателя и
неучаствалия в сделката съсобственик, като това разрешение по аналогия е приложимо и
към случаите по чл. 4а, ал. 2 от ЗСПЗЗ. Съгласно чл. 32, ал. 1 ЗС общата вещ се използва и
управлява според решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от
нея. Когато съсобствената вещ е отдадена под наем само от един или повече от
съсобствениците, които не притежават повече от половината от имота, този договор не е
противопоставим на всеки един от останалите съсобственици на имота заедно или
поотделно. Ето защо съдът счита, че наемният договор, сключен от Н. Н. А. (П.) е валиден,
но непротивопоставим на съсобствениците К. К. К., В. Д. М. и В. А. А..
На следващо място, въпреки липсата на изрична уредба дали предвидена в чл. 229 от
ЗЗД защита е приложима и спрямо договорите за наем на земеделски земи, сключени от
съсобственици, притежаващи 25 на сто от дяловете, с оглед липсата на изрично
формулирано изключение от разпоредбата на чл. 229 от ЗЗД, съдът намира, че тази
разпоредба е приложима и спрямо договорите за наем на земеделски земи, сключени по реда
на чл. 4а, ал. 2 от ЗСПЗЗ. Действието на посочените разпоредби не се изключва по никакъв
начин от специалната норма на чл. 4а ЗСПЗЗ, тъй като последната не дава право на
съсобствениците, притежаващи повече от 25 на сто идеални части от имота, да извършват
действия на разпореждане с имота, каквото би представлявало сключването на договор за
наем за срок, по-дълъг от три години.
С чл. 229, ал. 2 от ЗЗД е въведена императивна забрана за лицата, които могат да
извършват само действия по обикновено управление на вещта, да сключват договори за
наем за повече от три години, тъй като подобна сделка ограничава възможността на
наемодателя да ползва отдадената под наем вещ през продължителен период от време.
Съгласно последователната съдебна практика сключването на договор за наем за повече от
три години от лице, което е носител само на права за обикновено управление, съставлява
4
основание за намаляване на действието на уговорения срок до три години по силата на чл.
229, ал. 3 от ЗЗД и за прекратяване на договора след изтичане на тригодишния срок.
Установи се по делото, че съсобственикът Н. Н. А.(П.), собственик на 1/32 идеална
част от процесните имоти, сключвайки договор за наем за 10 години, е извършил сделка на
разпореждане, в нарушение на императивното правило на чл. 229, ал. 2 от ЗЗД и
следователно клаузата от договора в частта й за уговорения срок над три години е нищожна
поради противоречието й със закона. Клаузата от договора, предвиждаща срок на действие
от 10 години, е нищожна на основание чл. 26, ал. 1, предложение 1 от ЗЗД, като следва да се
приеме, че процесният наемен договор е сключен за срок от три години и същият е изтекъл
през 2020 г.
Неоснователно е и възражението на ответника, че ищците не са се противопоставили
на договора за аренда. За да бъде противопоставим на тях договорът за аренда, същите
следва да са приели изрично или мълчаливо ссключването му, което нито се твърди, нито се
доказва по делото.
При това положение съдът намира, че са осъществени всички елементи на
фактическия състав на иска по чл. 108 от ЗС, т.е. искът е основателен и подлежи на
уважаване.
По разноските.
При този изход на делото право на разноски имат ищците, които са ги претендирали
своевременно. Следва да бъдат възложени на ответника направените от ищците разноски за
държавна такса в размер на 150,00 лева, която е действително дължимата държавна такса по
делото, предвид приложените на л. 11-13 от делото данъчни оценки, а за разликата до
пълния предявен размер от 225,76 лева претенцията на ищците за разноски под формата на
държавна такса се явява неоснователна (тази разлика подлежи на възстановяване като
недължимо платена).
Така мотивиран, Врачанският районен съд
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО на основание чл. 108 от ЗС по отношение на К. И.
И. с ЕГН ********** и адрес *****, че К. К. К. с ЕГН ********** и адрес гр. ***** е
собственик на поземлен имот с идентификатор 02912.15.215 по кадастралната карта на с. Б.,
общ. К., с площ 6850 кв.м., с начин на трайно ползване „нива“, трета категория земя, с номер
по предходен план 015010 и го осъжда да предаде на К. К. К. владението върху същия имот.
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО на основание чл. 108 от ЗС по отношение на К. И.
И. с ЕГН ********** и адрес гр. *****, че В. Д. М. с ЕГН ********** и адрес гр. ****** е
собственик на поземлен имот с идентификатор 029012.15.213 по кадастралната карта на с.
Б., общ. К., с площ 17225 кв.м., с начин на трайно ползване „нива“, трета категория земя, с
номер по предходен план 015010 и го осъжда да предаде на В. Д. М. владението върху
5
същия имот.
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО на основание чл. 108 от ЗС по отношение на К. И.
И. с ЕГН ********** и адрес гр. ******, че В. А. А. с ЕГН ********** и адрес ***** е
собственик на поземлен имот с идентификатор 02912.18.202 по кадастралната карта на с. Б.,
общ. К., с площ 17225 кв.м., с начин на трайно ползване „нива“, трета категория земя, с
номер по предходен план 018003 и го осъжда да предаде на В. Д. М. владението върху
същия имот.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК К. И. И. с ЕГН ********** и адрес
***** да заплати на К. К. К. с ЕГН ********** и адрес *****, В. Д. М. с ЕГН ********** и
адрес ****** и В. А. А. с ЕГН ********** и адрес ***** сумата 150,00 лева-направени
деловодни разноски за държавна такса.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва пред Врачански окръжен съд в двуседмичен срок
от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Враца: _______________________
6