Решение по дело №2830/2024 на Административен съд - Варна

Производството е по реда на чл.215 вр. чл.210, ал.3 от ЗУТ.

Образувано е по жалба вх.№ 17289/18.11.2024г. от С. Ф. Г., [ЕГН], срещу Решение 5-54 по Протокол № 5/17.09.2024г. на Комисия по чл.210 от ЗУТ, назначена със Заповед № 1691/20.05.2024г. на кмета на Община Варна, с което за частта от [ПИ], попадаща в трасето на временния път, е определено годишно обезщетение в размер на 576 лева. Жалбоподателят навежда доводи, че решението на комисията е незаконосъобразно и необосновано. Счита, че определеният размер на обезщетението е твърде занижен, тъй като имотът се намира в най-скъпата част от въпросното селищно образувание. По изложените съображения прави искане за изменение на определената от Комисията по чл. 210 от ЗУТ, цена на обезщетението от 48 лева на 250 лева месечно.

В съдебно заседание жалбоподателят, чрез процесуалния си представител адв. А. Ж., поддържа жалбата на посочените в нея основания и моли за изменение на решението в размера, посочен от вещото лице по приетата експертиза. Претендира присъждане на сторените по делото разноски като представя списък.

Ответната страна – Община Варна, чрез гл. юриск. Р. С.-Г., оспорва жалбата като неоснователна и недоказана, като намира за правилен определения размер от Комисията по чл. 210 от ЗУТ, приет с Решение 5-54 по Протокол №5/17.09.2024г.

Заинтересованата страна М. М. С., чрез адв. [населено място], в писмен отговор с.д. 19208/17.12.2024г. оспорва жалбата като неоснователна. Счита, че оспореното Решение 5-54 по Протокол № 5/17.09.2024г. на Комисия по чл. 210 ЗУТ, назначена със Заповед № 1691/20.05.2024г. на Кмета на Община Варна е правилен, обоснован и законосъобразен индивидуален административен акт, издаден от компетентен орган, при спазване на материалния и процесуалния закон, в съответствие с целта на закона и при липса на допуснато съществено нарушение на административнопроизводствените правила. Определената от независимия оценител, пазарна оценка на обезщетението за частта от поземления имот на жалбоподателя, е правилна и съобразена с метода на посредственото сравнение, който се прилага при използването на пазарни свидетелства за сходни обекти/активи – недвижими имоти, като в случая това осредняване е извършено въз основа на три относими сделки. В съдебно заседание поддържа изложеното в писмения отговор и моли за отхвърляне на жалбата като неоснователна. В условията на евентуалност моли за изменение на решението съобразно заключението по допуснатата съдебно-техническа експертиза.

След преценка на събраните в производството доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съдът приема за установено от фактическа страна следното:

Началото на административното производство е поставено със заявление рег.№АУ107591ВН/08.11.2023г. /л.35/ от заинтересованата страна М. М. С., в качеството й на собственик на [ПИ] по КК на гр. Варна, СО „Траката“, с искане за прокарване на временен път до имота й. Със Заповед №1846/30.05.2024г. на зам. - кмета на Община Варна, по повод на това заявление, и на осн. чл.190, ал.2, ал.3, вр. ал. 6 от ЗУТ, на М. С. е разрешено прокарването на временен път с обща ширина 3.50 м. през [ПИ], собственост на С. Ф. Г. покрай южната му граница с общо засегната площ 114 кв.м., съгл. скица №243/07.05.2024г. (л.33 гръб по адм. преписка в цветно копие), със срок: до провеждане на отчуждителна процедура и отваряне на улица по ПУП-ПУР за района. Заповедта е влязла в сила на 05.07.2024г. Със Заповед № 0333/03.02.2025г. на зам.-кмета на Община Варна е допусната поправка на очевидна фактическа грешка в горепосочената заповед в частта на презимето на С. Ф. Г. /л.79 дело/.

С писмо рег. №АУ107591ВН-016ВН/07.08.2024г. директорът на Дирекция "АГУП" е изпратил молбата с приложенията към нея на Дирекция "ОСИСД" и Комисията по чл.210 от ЗУТ за процедиране. Последната е назначена със Заповед № 1691/20.05.2024г. (л.26 от адм. преписка) на Кмета на Община Варна. С писмо рег. №АУ107591ВН-014ВН/17.07.2024г. във връзка с възлагане на оценката за обезщетение заинтересованата страна М. С. е уведомена, че следва да внесе сумата от 180лв. с ДДС за възнаграждение на независимия оценител (л.30 от делото).

След заплащане на дължимата такса за изготвяне на оценката, Н. И. И. - оценител към Камарата на независимите оценители във България, със сертификат за правоспособност рег. №***/14.12.2009г., изготвила пазарна оценка /л.1-11 преписка/. Обект на оценката е определяне размера на обезщетението за частите от поземлен [имот номер], заети от определеното трасе за прокарване на временен път до [ПИ] по плана на СО „Траката“, гр. Варна, с площ от 114 кв.м. и ширина на трасето 3.50 кв.м. При изготвянето на оценката е използван метода на посредственото сравнение, който се прилага при използване на пазарни свидетелства за сходни обекти/активи – недвижими имоти, при отчитане отклоненията в качествата на оценявания обект/актив – недвижим имот спрямо сходните/подобни такива. При отклонения на влияещите върху стойността характеристики на сравнимите обекти/активи – недвижими имоти се прилагат добавки или отбиви чрез подходящи корекционни коефициенти. При определяне стойността на земята по метода на посредственото сравнение експертът е ползвал аналози от сайта www. imot. bg, с посочени цени на предлагане на имотите, определил е коригирана средна пазарна цена на квадратен метър – 168 лева, като са съобразени впоследствие и съответните коефициенти, и е определена пазарна стойност на средно месечно обезщетение за частта от 114 кв.м. в размер на 48 лева или 576 лева пазарна стойност на средно годишно обезщетение. Експертът посочил, че в трасето на временния път няма подобрения и насаждения, които да се унищожават и за които да се дължи обезщетение.

На проведено на 17.09.2024г. заседание, обективирано в Протокол № 5 (л. 23-25 преписка), Комисията по чл.210 от ЗУТ взела решение 5-54, без възражения по отношение на методиката на оценяване, като одобрила годишно обезщетение за [ПИ], засегната площ 114 кв.м., попадащи в трасето на временния път - в размер на 576.00 лева, без да има трайни насаждения и подобрения. Решението било надлежно съобщено на всички заинтересовани лица, като след връчването му на С. Г., същият предприел обжалването му пред настоящия съд.

В хода на производството по искане на жалбоподателя е допусната и приета съдебно – оценителна експертиза (СОцЕ). От заключението на вещото лице, неоспорено от страните и възприето от съда като компетентно и обективно дадено, се установява, че пазарната стойност на годишния наем за процесната част от имота на жалбоподателя е 720.00 лева или 60.00 лева месечно. В съдебно заседание, вещото лице допълнително пояснява, че в таблицата на л.3 от заключението коригиращият коефициент от 0.90 е определен по експертен път, предвид предмета на оценката, който е временен път, т.е. площ, която не може да се застроява. Идентичен отговор вещото лице дава и по отношение на нормата на капитализация. Експертът дава обяснения и по отношение на начина на изчисляване на крайната пазарна стойност.

При така установеното от фактическа страна, съдът прави следните правни изводи:

Жалбата е подадена чрез административния орган на 12.11.2024г., след като актът е бил съобщен на оспорващия на 01.11.2024г., т.е. в установения 14-дневен срок за оспорване. Предвид това, и като депозирана пред надлежния съд, от лице с правен интерес, срещу подлежащ на оспорване административен акт, същата се явява допустима за разглеждане.

Разгледана по същество, жалбата е основателна.

Разпоредбата на чл. 191 от ЗУТ предвижда обезщетенията на правоимащите за вредите, причинени от прокарването на временни пътища, да са за сметка на собствениците на поземлени имоти, които ще се обслужват от временните пътища. Обезщетението за частите от поземлени имоти, използвани за временни пътища, се определя за съответната година и се изплаща на равни месечни вноски като размерът на обезщетенията се определя по реда на чл. 210 от ЗУТ. Според ал.1 на тази разпоредба изготвянето на оценки и определянето на размера и изплащането на обезщетения се извършват по пазарни цени, определени от комисия, назначена от кмета на общината. По силата на ал.2 от същата разпоредба, кметът нарежда служебно или въз основа на искане на заинтересуваните лица определянето на обезщетения или оценка от комисията. Ал.3 на текста предвижда, че решението на комисията се съобщава на страните по реда на АПК и те могат да го обжалват по реда на чл.215, ал.1 от ЗУТ.

От доказателствата в настоящия казус се установява, че приложимата процедура в случая е спазена. Производството е започнало по искане на заинтересованото лице М. М. С., в качеството й на собственик на [имот номер], за осигуряване на достъп до който, със Заповед №1846/30.05.2024г. на зам. Кмета на Община Варна, на осн. чл. 190, ал.2, ал. 3, вр. ал. 6 от ЗУТ е разрешено да се прокара временен път с обща ширина 3.50 м. през ПИ с [идентификатор] - собственост на С. Ф. Г. покрай южната му граница, общо засегната площ 114 кв.м. Заповедта не е била обжалвана и е влязла в сила на 05.07.2024г., видно от писмо рег. №АУ107591ВН-016ВН/07.08.2024г.

Комисията по чл.210 ал.1 от ЗУТ е назначена със Заповед №1691/20.05.2024г. на Кмета на Община Варна. Оспореното решение е прието от легитимен колективен орган, в законен състав при наличието на необходимия кворум и в рамките на определената му със закон компетентност, по аргумент от чл. 210, ал. 1 от ЗУТ. Приложимият материален закон не предвижда специална форма за актовете от рода на процесния, с оглед на което съдът приема, че е спазена формата на административния акт. От посочените в оспорваното решение фактически и правни основания стават ясни юридическите факти, от които административният орган черпи упражненото от него публично субективно право. Предвид изложеното съдът счита, че оспореният индивидуален административен акт не е нищожен поради липса на компетентност на издателя си, издаден е в изискуемата за валидността му писмена форма, и в производството по издаването му не са допуснати съществени процесуални нарушения - такива, чието избягване би резултирало в различно произнасяне по същество от административния орган.

Спорът в настоящото производство се свежда до това правилно ли е определен размерът на годишното обезщетение за засегнатата площ - 114 кв. м. от ПИ с [идентификатор], собственост на жалбоподателя, попадаща в трасето на временния път.

По смисъла на §1а, т. 2 от ДР на Закона за държавната собственост, "пазарни цени" са осреднените цени от всички сделки с имоти за покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека – обезпечаваща покупко-продажба на имот, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки, с изключение на тези с предмет идеални части от имоти, по които поне една от страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота. Ако в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката в службата по вписванията по местонахождението на имота са вписани повече от 20 сделки, при определяне на пазарната цена се вземат предвид последните 20 вписани сделки. Осредняването се извършва въз основа на не по-малко от две относими сделки. Целта на разпоредбата е да бъде определено справедливо парично обезщетяване за имота и да бъдат защитени интересите на засегнатите собственици, като същите бъдат възмездени парично с цена възможно най-близка до цената, която биха получили при свободно договаряне на пазара на недвижими имоти, при отсъствие на каквато и да било принуда. ЗДС стеснява кръга на правните сделки, които могат да бъдат използвани като пазарни аналози, като целта е да бъдат ползвани само такива, които установяват действителната пазарна цена на свободния пазар на недвижимите имоти.

Съдът намира, че изготвената в хода на административното производство и възприета от комисията оценка не съответства на действителната пазарна цена на площта, заета от временния път, а последната представлява, съгласно нормата на чл.210, ал.1 от ЗУТ, условие за материална законосъобразност на решението.

Видно от изготвената в хода на административното производство пазарна оценка, лицензираният оценител е използвал като аналози офертни предложения от интернет сайта www.imot.bg, а именно - за два парцела в м-ст „Горна Трака“ и един парцел в м-ст „Евксиноград“. Лицензираният оценител е посочил в т. VIII. Методика, че при определяне на обезщетението за право на преминаване е използвал инвестиционния подход. Използвайки този подход обезщетението се определя като равно на правото на ползване на ид.части от земята за една година. Независимо, че лицензираният оценител е използвал допустим метод на посредственото сравнение, пазарната оценка, респективно -дължимото обезщетение, са незаконосъобразно определени, доколкото се основава на офертни цени, а не на цени от реални сделки, т. е. не е в съответствие с изискването на чл. 210, ал. 1 ЗУТ. Няма приложени писмени доказателства в потвърждение на изискването за реално осъществяване на офертите във вид на сделка по покупко-продажба. Самите офертни цени не могат да бъдат обективен източник на информация за пазарна стойност, защото е известно, че цените на които се предлагат недвижими имоти не съответстват на цените, на които се извършват сделките с тях.

Приетото по делото заключение по СОцЕ, извършена по метода на пазарните аналози - съобразно имоти, подобни по характеристики и местоположение на оценявания, които са продадени във време близко до момента на оценката, изцяло отговаря на изискването за целите на оценката да се използват реални аналози. При определяне на оценката е използван метода на пазарните аналози (сравнителна стойност), който метод е най-точен и в най - голяма близост до пазарните цени. Сравнителният метод отразява най - добре динамиката и тенденциите на пазара на недвижими имоти. При метода на сравнителните продажби се прави оценка чрез пряко сравнение на разглеждания имот с подобни на него, които са били реално продадени, като цената се определя въз основа на тези предишни сделки. Този метод се основава на официални данни от сравними продажби, с параметри и характеристики подобни на обекта на оценка. При изготвяне на оценката вещото лице използва пет реални сделки, вписани в Службата по вписванията. Използваните от вещото лице М. А. подход и метод на оценяване съответстват изцяло и на Българските стандарти за оценяване, приети и утвърдени от Камарата на независимите оценители. При определяне на размера на обезщетението- пазарната стойност на обезщетението за прокарването на процесния временен път, вещото лице коригира пазарната стойност на засегната част от имота на заинтересованата страна с коефициенти, отчитащи различни показатели, рефлектиращи върху оценката, утвърдени в оценителските стандарти. СОцЕ, неоспорена от страните – вкл. и от заинтересованата страна, е изготвена при спазването на горните изисквания, и като обективно и компетентно дадена на базата на притежаваните от вещото лице специални знания, изцяло се кредитира от съда.

Предвид изложеното, съдът намира, че определеното от комисията обезщетение е занижено и не представлява справедлива пазарна цена на обезщетение. Дадената със заключението по назначената в настоящото съдебно производство СОцЕ, оценка е определена в съответствие с чл. 210, ал. 1 от ЗУТ като пазарна цена и следва да бъде възприета изцяло.

Изложените правни изводи обосновават материална незаконосъобразност на обжалваното решение по чл. 210 от ЗУТ, поради което на основание чл. 172, ал.2 от АПК, съдът следва да измени размера на определеното годишно обезщетение за използването на част от [ПИ], попадаща в трасето на временния път, съобразно заключението на вещото лице.

Съобразно изхода на спора, искането на жалбоподателя за присъждане на разноски се явява основателно, с оглед разпоредбата на чл.143, ал. 1 от АПК, и следва да бъде уважено съобразно доказания им вид и размер. Съдът намира, че разноски на жалбоподателя следва да се присъдят в общ размер на 820 лв., от които – 10 лева за заплатена държавна такса, 350 лева - заплатено адвокатско възнаграждение в брой по Договор за ПЗС № ***, и 460 лева - заплатено възнаграждение за вещо лице.

Воден от горното, и на основание чл.172, ал.2 от АПК, Адм. съд – Варна, IХ състав,

 

РЕШИ:

 

ИЗМЕНЯ Решение 5-54 по Протокол № 5/17.09.2024г. на Комисия по чл.210 от ЗУТ, назначена със Заповед № 1691/20.05.2024г. на кмета на Община Варна, в частта, с която е определено годишно обезщетение в размер на 576 лева за [ПИ], собственост на С. Ф. Г., за засегнатата площ – 114 кв. м, попадащи в трасето на временния път, съгласно Заповед № 1846/30.05.2024г., като увеличава определеното годишно обезщетение от 576 (петстотин седемдесет и шест) лева на 720 (седемстотин и двадесет) лева.

ОСЪЖДА Община Варна да заплати на С. Ф. Г., [ЕГН], сумата от 820 (осемстотин и двадесет) лева, представляващи разноски по делото.

Решението не подлежи на обжалване на осн. чл. 215, ал. 7, т. 5 от ЗУТ.