№ 10880
гр. С. 23.06.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 171 СЪСТАВ, в публично заседание на
шестнадесети март през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:МИРОСЛАВА АНГ.
ЙОРДАНОВА ВЕЛИКОВА
при участието на секретаря МИНКА Х. БАШОВА
като разгледа докладваното от МИРОСЛАВА АНГ. ЙОРДАНОВА
ВЕЛИКОВА Гражданско дело № 20211110173853 по описа за 2021 година
Предявени са обективно кумулативно съединени положителни установителни искове по
реда на чл. 422 ГПК с правно основание чл. 92, ал. 1 от ЗЗД и чл. 79, ал. 1 от ЗЗД, вр. чл. 82
от ЗЗД.
Производството е образувано въз основа на искова молба, подадена от И. Р. З., в която
твърди, че на 23.05.2018 г. е сключен предварителен договор с ответницата В. П. П., като
продавач, и И. Р. З., като купувач, по който ответницата се задължила да продаде и
прехвърли с нотариален акт недвижим имот - Aпартамент №..., находящ се в гр. С. ж.к. „М. -
...“, БЛ. ...., ВХ. ..., ЕТ. ..., срещу продажна цена от 112 499,00 евро, с левова равностойност
от 220 028,92 лева. Сочи, че съобразно постигнатата уговорка в чл. 3.2. от договора в
двумесечен срок от получаване на пълната продажна цена, владението на имота следвало да
бъде предадено на купувача във вида, в който се е намирал към момента на подписване на
договора или към момента на последния извършен от купувача оглед. На 07.08.2018 г.
страните сключили окончателен договор, като владението по отношение на имота било
предадено със забава от 26 дни от уговорения между страните двумесечен срок, който
изтекъл на 07.10.2018 г. Твърди, че оглед забавата от 26 календарни дни, ответникът му
дължи неустойка за забава на основание чл. 7.4. от сключения помежду им договор в размер
на 10,00 евро за всеки ден забава, поради което и претендира сумата от 260,00 евро. В
резултат на забавата на ответницата, ищецът претърпял и други имуществени вреди, а
именно заплатил наемна цена в размер на 650,00 лева за наето от него жилище за срок от
един месец. Твърди, че ответницата не изпълнила поетото по договора задължение да
предаде имота във вида, в който се е намирал към момента на подписване на договора или
1
към момента на последния извършен от купувача оглед. В тази връзка сочи, че на 03.11.2018
г. ответницата предала владението на имота на ищеца, но монтираната в същия метална
входна врата липсвала, което наложило ищецът да монтира входна врата, за което сторил
разходи в размер на сумата от 1938,36 лева, която претендира от ответницата. Предвид тези
твърдения ищецът моли съда да признае за установено, че ответницата му дължи следните
суми, за които е издадена заповед за изпълнение от 27.10.2019 г. по ч. гр. д. № 47524/2019 г.
на СРС, 171 състав, а именно 260,00 евро, представляваща неустойка за забава по договор от
23.05.2018 г., ведно със законната лихва от 15.08.2019 г. до окончателното заплащане на
вземането, 650,00 лева, представляваща заплатена наемна цена за един месец, 1938,36 лева,
представляваща заплатена стойност на входна врата в процесния недвижим имот.
В законоустановения едномесечен срок по чл. 131, ал. 1 ГПК е постъпил отговор на
исковата молба от В. П. П., с който оспорва предявените искове. Не оспорва, че на
23.05.2018 г. между страните е сключен предварителен договор с клауза за заплащане на
неустойка в чл. 7.4. от договора, но твърди, че уговореният размер на неустойка е дължим,
когато периодът на забава продължи повече от 10 дни, поради което не дължи неустойка за
периода 08.10.2017 г. – 17.10.2018 г. Твърди, че на 07.08.2018 г. е получила последната част
от продажната цена, че протоколът - опис от 06.10.2018 г. бил съставен към момента на
окончателното предаване на имота и това се случило ден преди изтичане на двумесечния
срок, поради което била спазила сроковете по договора и на това основание счита
претенцията за заплащане на неустойка за неоснователна. Сочи, че на ищеца е предаден
ключ от имота още след подписване на предварителния договор. Оспорва да е препятствала
достъпа на ищеца до имота, като твърди, че ищецът от предаване на владението е извършвал
ремонтни дейности в имота повече от 2 години, което не е позволявало неговото ползване.
Оспорва ищецът да е извършил плащане на наемна цена по договор за наем, като релевира
довод, че за ищеца не е налице основание да претендира суми извън уговорената между
страните неустойка, доколкото не установява за него да са настъпили вреди, надхвърлящи
размера на уговорената неустойка, така и да е налице противоправно поведение на
ответницата и наличието на причинна връзка на соченото поведение с вредите. Твърди и че
към момента на първия оглед на имота същият е бил с две входни врати, една от които била
метална, но не блиндирана, като страните постигнали съгласие ответницата да демонтира
металната врата, във връзка, с което преди подписване на предварителния договор
ответницата демонтирала металната врата, като оставила само касата. По изложените
съображения счита предявените искове за неоснователни.
Съдът, като съобрази правните доводи на страните, събраните писмени доказателства,
поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за
установено следното от фактическа страна:
Безспорно е по делото, че на 23.05.2018 г. между ищеца и ответницата бил сключен
предварителен договор за покупко - продажба на недвижим имот, по силата на който В. П.
П., в качеството му на продавач, се задължила да прехвърли на И. Р. З., в качеството му на
купувач, правото на собственост върху следния недвижим имот: Апартамент №..., находящ
2
се в гр. С. ж. к ,,М. -...“, БЛ. .... ВХ. ..., ЕТ. ..., построен върху държавна земя, квартал № 4,
състоящ се от три стаи, кухня и сервизни помещения, с площ от 105.05 кв. м., за цена от 112
499,00 евро или в левовата равностойност по курс на БНБ - 220 028,92 лева. Безспорно е
между страните по делото, че на 07.10.2018 г. И. З. е изплатил последната дължима сума от
продажната цена по банков път в полза на продавачката, която била длъжна по силата на
сключения договор да предаде владението върху имота в срок до 2 месеца. Съгласно
клаузата на чл. 7.4. от предварителния договор при забава на продавача за предаване
владението върху имота по реда и в срока по т. 3.2., продължила повече от 10 дни, той
дължи неустойка в размер на 10,00 евро дневно, за всеки просрочен ден, но не повече от 10
% от цената по т. 1.1. /220 028,93 лева/.
По делото е представен нотариален акт, съставен от Нотариус - Р.Р. за покупко – продажба
на описания по - горе недвижим имот. По делото са събрани и гласни доказателства чрез
разпит на допуснатите на страната на ищеца свидетел - М.В.К. и на страната на
ответницата – Х.Е.Т..
От свидетелските показания на свидетелката - М.В.К. – съпруга на ищеца, се установява, че
след сключената сделката за покупко – продажна на процесния имот В. П. не е напуснала
жилището и е възпрепятствала ищеца на упражни владението си върху него, а след
осъществяването му е констатирал, че входна врата е отстранена, а вътре е имало имаше
потрошени мебели. Свидетелката навежда твърдения, че щетите върху жилището били
нанесени целенасочено. Твърди, че са започнали ремонт на жилището, докато ответницата
все още е живеела в апартамента, но достъпа е предоставен с предварителна изрична
уговорка с нея.
От свидетелските показания на свидетелката Христина Тодорова се установява, че
действително са осъществявани ремонти дейности, по време на пребиваването на
ответницата в жилището. Навежда твърдения, че металната врата е била демонтирана с цел
да се използва за новото жилище, като посочва, че ищеца е нямал претенции към мебелите и
въпросната врата.
При така установената фактическа обстановка, съдът намира следното от правна страна:
Относно предявения иск с правно основание чл. 92 от ЗЗД:
Ищеца, позовавайки се на т. 7.4. от предварителния договор от 23.05.208 г., извежда
качеството си на кредитор относно сумата в размер на 260 евро, представляваща според
твърденията в исковата молба неустойка за неизпълнение на поетото от ответника
задължение да предаде владението на процесния недвижим имот в срок до 2 месеца.
Страните могат предварително да уговорят размера на обезщетението за причинени вреди от
неизпълнение на договорно задължение, без да е нужно те да се доказват. Пораждането на
това акцесорно задължение представлява неустойка, която съгласно правилото, уредено в
чл. 92, ал. 1 ЗЗД, обезпечава изпълнението на задължението и служи като обезщетение за
вредите от неизпълнението, т. е. освен обезщетителната си функция, тя представлява и
обезпечителен способ за точно и добросъвестно изпълнение на договорните задължения.
Следователно, основателността на иск при квалификацията на чл. 92, ал. 1 ЗЗД се обуславя
3
от предпоставките: наличие на облигационна връзка - валидно договорно задължение, от
което да възниква задължение за изпълнение, договорено акцесорно задължение за
неустойка и релевирано неизпълнение на главното задължение.
Неустойката се дължи от неизправната страна, когато е налице онази форма на
неизпълнение, за която тя е уговорена. Страните са свободни да уговорят различни
последици от поведението си при сключването на всеки договор, както и от неизпълнението
на всяко отделно поето задължение по него, като единственото ограничение е да бъде
съобразена с повелителните норми на закона и с добрите нрави, както и да е уговорена
отнапред.
По делото безспорно се установи сключен между страните предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 23.05.2018 г. На следващо място, несъмнено се
установи, че с клаузата на т. 3.2. от предварителния договор ответникът-продавач се е
задължил да осигури да предаде владение на имота във вида, в който се е намирал към
момента на подписването на договора или към момента на последния извършен от купувача
оглед. Мораторната неустойка като добавъчно, несамостойно, акцесорно задължение следва
съдбата на главното задължение, чието изпълнение обезпечава при настъпване на
имуществени вреди от неизпълнение на договорно задължение в темпорално отношение.
Следователно основанието да се претендира неустойката е договорът и по тази причина
претенцията за заплащането й е съвместима само с договорна отговорност за неизпълнение
по чл. 79 ЗЗД. Предвид изложеното, може да се присъди неустойка за забавено изпълнение
на двустранен договор, който е с продължително или периодично изпълнение, като
неизправната страна се обвързва със задължение за плащане на неустойка по реализирания
договор.
Отделно и независимо от гореизложеното следва да се отбележи, че неустойката е форма на
договорна отговорност и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, когато
длъжникът по изпълнението отговаря за тях, т.е. в случаите на виновно неизпълнение. В
контекста на изложеното настоящият съдебен състав приема, неустойка се дължи при
закъснение на повече от 10 дни, съгласно чл. 7.4. от предварителния договор, тоест на
07.08.2018 г. купувача е превел последната вноска по договора, двумесечния срок за
предаването на имота е изтекъл на 07.10.2018 г, а 10 -дневния срок за неустойка при забава
на 17.10.2018 г., с оглед на което дължимата неустойка е за периода 17.10.2018 г. до
03.11.2018 г., тоест 16 дни и за сума в размер на 160 евро.
Предвид всичко гореизложено предявеният иск по чл. 92 ЗЗД за сумата от 260 евро,
представляваща неустойка по т.7.4. от предварителния договор от 23.05.2018 г. е
основателен до размера от 160 евро, а над тази сума следва да бъде отхвърлен.
Относно предявения иск с правно основание чл. 82 вр. чл. 79, ал. 1 ЗЗД:
Отговорността на ответника по предявения иск с правно основание чл. 82 вр. чл. 79 ЗЗД е
предпоставена от установяването на следните юридически факти: 1/ наличието на
облигационна връзка - двустранна правна сделка, от която да възниква задължение за
ответника-продавач да поеме за своя сметка разходите на ищцата-купувач в размер на 650
4
лв. на месец за заплащане на наем на текущото му жилище за времето до сключването на
окончателен договор; 2/ виновно неизпълнение от ответника на договорното задължение по
т. 3.2. към предварителния договор. Първата предпоставка следва да бъде установена от
ищеца-купувач, а пълното и точно изпълнение следва да се установи от ответницата.
Както се изясни, в разглеждания случай е безспорно по делото, че между страните е
съществувало облигационно правоотношение по предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот от 23.05.2018 г. Ответницата не е доказала, че е изпълнила
задължението си по т. 3.2. към предварителния договор, поради което при приложение на
неблагоприятните последици от правилата за разпределение на доказателствената тежест,
настоящият съдебен състав приема, че ищеца-купувач се легитимира като кредитор на това
вземане.
По отношение на размера на претендираното вземане съдът приема следното:
Ищеца претендира сумата от 650 лева, представляваща месечен наем за текущо жилище,
дължими в рамките на периода обхващаш месец октомври. Същевременно, както се изясни,
ответницата е била в забава едва 16 дни, а не твърдените 26. В този смисъл, ответницата-
продавач дължи на ищеца - купувач заплащане на наем за текущото му жилище единствено
в рамките на периода от 16 дни т.е. 650 лева : 31 дни = 20,96 лева на ден, или общо сумата от
209,67 лева.
Ето защо предявеният иск с правно основание чл. 82 вр. чл. 79, ал. 1 ЗЗД е основателен за
сумата от 209,67 лева, а за разликата до пълния предявен размер от 650 лева е неоснователен
и следва да бъде отхвърлен.
По отношение на размера на претендираното вземане за закупуване на блиндирана врата в
размер на 1938,36 лева, съдът счита за недоказан от ищеца, не е ангажирана и съответната
съдебна експертиза, която да установи размера на средствата, поради което претенцията
като недоказана по размер, подлежи на отхвърляне.
По отношение на разноските:
При този изход от спора право на разноски възниква за всяка от страните, съобразно
уважената, съответно отхвърлена част от исковите претенции.
Ищеца претендира и представя надлежни доказателства за извършени разноски за държавна
такса в размер на 778,42 лева, от който се присъждат в размер на 140,36 лева, съразмерно
уважената част от исковете.
Ответницата претендира и представя надлежни доказателства за извършени разноски за
държавна такса в размер на 450 лева, от който се присъждат в размер на 368,84 лева,
съразмерно отхвърлената част от исковете.
Така мотивиран, съдът
5
РЕШИ:
ПРИЗНАВА за установен предявения от И. Р. З., ЕГН: **********, с адрес: гр. С. ул. К.С.“
№ ..., партер, срещу В. П. П., ЕГН: **********, с адрес: гр. С. ул. „М.№..., ВХ...., ЕТ. ..., АП.
.. иск с правно основание чл. 92, ал. 1 от ЗЗД, за заплащане на сумата от 160 ерво (левова
равностойност 313,60 лева), представляваща неустойка по т.7.4. от сключения на 23.05.2018
г. между страните предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот,
представляващ Апартамент №..., находящ се в гр. С. ж.к. „Младост- 2“, БЛ. ...., ВХ. ..., ЕТ.
..., като ОТХВЪРЛЯ предявения иск за разликата над уважения размер от 160 евро до
пълния предявен размер от 260 евро.
ОСЪЖДА В. П. П., ЕГН: **********, с адрес: гр. С. ул. „М.№..., ВХ...., ЕТ. ..., АП. .., да
заплати на И. Р. З., ЕГН: **********, с адрес: гр. С. ул. К.С.“ № ..., партер, на основание чл.
82 вр. чл. 79, ал. 1, предл. 2 ЗЗД, сумата от 209,67 лв., представляваща обезщетение за
имуществени вреди, настъпили в периода месец октомври 2018 г., причинени от
неизпълнение от страна на ответницата на задължението по т. 7.4. от сключения на
23.05.2018 г. предварителния договор да заплаща месечен наем за текущо жилище на ищеца,
като ОТХВЪРЛЯ предявения иск за разликата над уважения размер от 209,67 лева до пълния
предявен размер от 650 лева, както и иска в размер на 1938,36 лева, представляваща планета
сума за закупуване на входна, блиндирана врата, като недоказан.
ОСЪЖДА В. П. П., ЕГН: **********, с адрес: гр. С. ул. „М.№..., ВХ...., ЕТ. ..., АП. .., да
заплати на И. Р. З., ЕГН: **********, с адрес: гр. С. ул. К.С.“ № ..., партер, на основание чл.
78, ал. 1 ГПК, сумата от 140,36 лева, представляваща разноски в производството пред СРС,
съразмерно с уважената част от исковете.
ОСЪЖДА И. Р. З., ЕГН: **********, с адрес: гр. С. ул. К.С.“ № ..., партер, да заплати на В.
П. П., ЕГН: **********, с адрес: гр. С. ул. „М.№..., ВХ...., ЕТ. ..., АП. .., на основание чл. 78,
ал. 3 ГПК, сумата от 368,86 лева, представляваща разноски за адвокатско възнаграждение за
производството пред СРС, съразмерно с отхвърлената част от исковете.
Решението може да бъде обжалвано с въззивна жалба пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6