№ 420
гр. Монтана, 12.08.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – МОНТАНА, ЧЕТВЪРТИ СЪСТАВ, в публично
заседание на двадесет и четвърти юли през две хиляди двадесет и пета година
в следния състав:
Председател:АНЕЛИЯ ЦЕКОВА
при участието на секретаря СВЕТЛАНА СТ. СТАНИШЕВА
като разгледа докладваното от АНЕЛИЯ ЦЕКОВА Гражданско дело №
20251630100725 по описа за 2025 година
Предявени са в обективно съединение искове с правно основание чл.
124, ал. 1 ГПК, във връзка с чл.28, ал.2 от Закона за арендата в земеделието,
чл.30 ал.1 от ЗАЗ.
В условията на евентуалност: искове с правно основание чл.26 ал.1
предложение 1 и предложение 3 ЗЗД.
Ищцата, С. Д. Н., ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. Монтана, ж.к.
„Младост“ 26, вх. В, ет. 4, ап. 36, чрез адвокат Д. Т. С., вписана в АК -
Монтана, е предявила иск СРЕЩУ: ..., ЕИК ...., със седалище и адрес на
управление: гр. Монтана, бул. „Трети март“ № 78А, представлявано от Павел
Иванов Павлов, тел. **********.
В исковата си молба твърди, че е собственик на Поземлен имот с
идентификатор 37424.20.21 по Кадастралната карта и кадастралните регистри
на с. Кобиляк, община Бойчиновци, област Монтана, одобрени със Заповед №
РД-18-1003/24.04.2018 г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно
изменение в КККР, засягащо поземления имот е от 03.06.2019 г, адрес на
поземления имот: село Кобиляк, местност Делници, площ 10 190 кв. метра,
трайно предназначение на територията: Земеделска, начин на трайно
ползване: нива, категория на земята: трета, предишен идентификатор: няма,
номер по предходен план: 020021, съседи: 37424.20.30; 37424.20.15;
37424.20.14; 37424.20.9; 37424.77.269.
Имотът е придобила чрез дарение, обективирано в Нотариален акт № 52,
том ІІ, рег. № 2055, дело № 144 от 23.10.2013 година на нотариус Бисерка
Петрова, нотариус с район на действие Районен съд - Монтана, вписана под №
599 на Нотариалната камара, вписан в Служба по вписванията - Монтана, вх.
1
рег. № 7690 от 23.10.2013 година, акт 85, том 20, дело № 2516/2013 година.
За собствения и имот, описан по-горе, ответникът е подписал Договор за
аренда на земеделска земя с нотариално удостоверени подписи на страните,
рег. № 3947 от 09.03.2006 г. на нотариус Бисер Петров, вписан на 09.03.2006 г.,
№ 253, том І, вх. рег.№ 732, парт. 23044, 23045 на Служба по вписванията -
Монтана.
Договорът е сключен като безсрочен, считано от 2004 година.
В чл. 4 страните са договорили, че арендната вноска е годишна и се
заплаща в едномесечен срок след края на стопанската година, за която се
дължи. Както е известно, стопанската година започва на 01.10 и завършва на
30.09. на съответната година.
До настоящия момент арендаторът не и е платил арендната вноска за
стопанската 2021/2022 г.; 2022/2023 и 2023/2024 г., общо за 3 стопански
години.
Арендатор по договора е ответникът ..., ЕИК ...., със седалище и адрес на
управление: гр. Монтана, бул. „Трети март“ Ле 78А, представлявано от Павел
Иванов Павлов.
Поради неизпълнение на задължението за плащане за нея е налице
правен интерес от предявяване на настоящия иск за разваляне на договора
поради забавяне на плащането на арендното плащане за повече от три месеца.
Забавата на плащането е за три стопански години, посочени по-горе и е за
повече от три месеца за последната 2023/2024 стопанска година, съответно
забава на плащането за повече от 27 месеца за стопанската 2021/2022 година и
за повече от 15 месеца за стопанската 2022/2023 година.
Процесният договор е нищожен, тъй като накърнява добрите нрави.
Към датата на сключването на договора собственият и имот е бил
съсобствен, а договорът е сключен като безсрочен, и считано от 2004 г. - две
години преди подписването му, което е в ущърб на съсобствениците и на
бъдещите собственици. Собственикът реално не може да упражнява в пълен
обем правото си на собственост. Сключването му за период, считано от 2004 г.
- две години преди подписването му, противоречи на закона.
Предвид изложеното се обръща със следното ИСКАНЕ:
Моли са де постанови решение, с което:
1. ДА СЕ РАЗВАЛИ Договор за аренда на земеделска земя с нотариално
удостоверени подписи на страните, рег. № 3947 от 09.03.2006 г. на нотариус
Бисер Петров, вписан на 09.03.2006 г., № 253, том І, вх. рег. № 732, парт.
23044, 23045 на Служба по вписванията - Монтана за аренда на Поземлен
имот с идентификатор 37424.20.21 по Кадастралната карта и кадастралните
регистри на с. Кобиляк, община Бойчиновци, област Монтана, одобрени със
Заповед № РД-18-1003/24.04.2018 г. на Изпълнителния директор на АГКК,
последно изменение в КККР, засягащо поземления имот е от 03.06.2019 г,
адрес на поземления имот: село Кобиляк, местност Делници, площ 10 190 кв.
метра, трайно предназначение на територията: Земеделска, начин на трайно
ползване: нива, категория на земята: трета, предишен идентификатор: няма,
2
номер по предходен план: 020021, съседи: 37424.20.30; 37424.20.15;
37424.20.14; 37424.20.9; 37424.77.269, поради забавяне на плащането на
арендното плащане за повече от три месеца,
или
2. ДА СЕ ПРИЗНАЕ ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на ответника, че
Договор за аренда на земеделска земя с нотариално удостоверени подписи на
страните, рег. № 3947 от 09.03.2006 г. на нотариус Бисер Петров, вписан на
09.03.2006 г., № 253, том І, вх. рег. № 732, парт. 23044, 23045 на Служба по
вписванията - Монтана за аренда на Поземлен имот с идентификатор
37424.20.21 по Кадастралната карта и кадастралните регистри на с. Кобиляк,
община Бойчиновци, област Монтана, е НИЩОЖЕН, поради сключването му
в противоречие с чл. 26, ал. 1, предл. второ от ЗЗД, а именно поради
накърняване на добрите нрави;
или, при условията на евентуалност, описаният аренден договор е
НИЩОЖЕН, поради сключването му при заобикаляне на закона
или, при условията на евентуалност, че описания аренден договор е
НИЩОЖЕН, тъй като освен изброените по-горе пороци, съдържа клаузи, явно
неизгодни за собствениците, което и води до тяхната нищожност и са
непротивопоставими на настоящия собственик. Неизгодните клаузи,
увреждащи собственика, са клаузите за арендното плащане и срока на
договора /неморално, необичайно дълъг, безсрочен, безкраен по процесния
договор/.
3. ДА СЕ ОСЪДИ, на основание чл. 30, ал. 1 от ЗАЗ, ответникът да и предаде
владението върху собствения ми имот, описан в обстоятелствената част на
исковата молба.
Процесният аренден договор следва да бъде обявен за нищожен и е
нищожен на всяко едно от следните основания: противоречи на закона,
накърнява добрите нрави, и съдържа клаузи, явно неизгодни за собствениците,
обслужващ интересите само на една от страните по него.
На основание чл. 78, ал. 1 от ГПК претендира да и присъдят всички
разноски по водене на делото.
Ответникът, ..., ЕИК ...., със седалище и адрес на управление: гр.
Монтана, бул. „Трети март“ № 78А, представлявано от Павел Иванов Павлов в
срока, предвиден за отговор по реда на чл.131 ал.1 ГПК не взема становище
по исковете. Не прави оспорвания, няма искания, не сочи доказателства.
Редовно призован за насрочено съдебно заседание не се явява и не се
представлява.
Доказателствата по делото са писмени.
Съдът, след като прецени доводите на ищците, доказателствата по делото
и на основание чл. 235 ГПК приема за установени следните обстоятелства:
Предявен е иск за разваляне на аренден договор поради неизпълнение за
плащане в предвидени срокове от ищцата, легитимираща се като собственик,
3
придобил земеделската земя чрез дарение. Земеделският имот е нива,
находяща се в землището на с.Кобиляк, както и иск за връщане на
собствеността и владението върху същия.
В условията на евентуалност, са предявени искове за обявяване
нищожността на арендния договор на конкретно посочени основания.
Установено е, че принадлежащото право на собственост на ищцата на
недвижимия имот е от 2013 година и е в размер на 100.00 %, съгласно данните
от Нотариален акт № 52, том ІІ, рег. № 2055, дело № 144 от 23.10.2013 година
на нотариус Бисерка Петрова, нотариус с район на действие Районен съд -
Монтана, вписана под № 599 на Нотариалната камара, вписан в Служба по
вписванията - Монтана, вх. рег. № 7690 от 23.10.2013 година, акт 85, том 20,
дело № 2516/2013 година.
Установено е също така, че Договорът за аренда на земеделска земя е
сключен на 09.03.2006, като безсрочен, считано от 2004 година, вписан в
Служба по вписвания Монтана, рег. № 3947 от 09.03.2006 г. на нотариус Бисер
Петров, вписан на 09.03.2006 г., № 253, том І, вх. рег. № 732, парт. 23044,
23045 на Служба по вписванията - Монтана.
Въведеният в процеса чрез правното твърдение на ищците предмет на
делото е иск по чл. 124, ал. 1 от ГПК, за установяване на развалянето поради
неизпълнение от страна на ответника на договор за аренда на земеделски
имоти, сключен между страните. Правният интерес от установяването на
определено обстоятелство е от категорията на абсолютните процесуални
предпоставки, за наличието на които съдът следи служебно. В случая,
правният интерес от тези искове се разбира и с оглед същността и функциите
на установителните искове, които са най-широко допустими откъм предмет и
легитимирани страни, поради което същите се явяват процесуално допустими.
Спорен е въпросът, основателен ли е иска за разваляне на сключения
аренден договор и за връщането на имота.
Едва след отговора на този въпрос, в условията на евентуалност съдът
ще се произнесе относно предявените искове за нищожност на договора на
посочените различни основания, съобразявайки съдебната практика, касаещи
тяхната поредност за произнасяне.
По иска с правно основание чл. 124, ал. 1 от ГПК във връзка с чл. 28,
ал. 1 от ЗАЗ.
С предявеният положителен установителен иск се цели да бъде признат
факта на развалянето на сключения договор за аренда на земеделска земя,
което на свой ред обуславя отпадане на правното основание за държането и
връщането на имота в патримонуима на собственика. Субсидиарният характер
4
на установителния иск не следва да се преувеличава, че е нужен
непосредствен интерес от воденето на такъв иск, а е достатъчен и евентуален
интерес (Определение № 560 от 25.07.2013 Г. по ч. търг. д. № № 1775/2013 Г.
ТК, Първо отделение на ВКС). По делото не се спори, че страните в процеса са
сключили договор за аренда на земеделска земя. Не се спори и също така, че
ищцата е собственик на процесния имот, придобит по силата на дарствена
сделка от 2013 година. Спорно по делото е обстоятелството дали, на
основание чл. 28, ал. 1 от ЗАЗ, ищцата едностранно е развалила договора за
аренда на земеделска земя, поради забавяне на плащането на арендното
задължение за повече от три месеца, касаещо стопанските 2021/2022 г.;
2022/2023 г. и 2023/2024 г.
Съгласно чл. 4 от вписания аренден договор страните са договорили, че
арендната вноска е годишна и се заплаща в едномесечен срок след края на
стопанската година, за която се дължи.
Съгласно чл. 28, ал. 1 от ЗАЗ, арендодателят може да развали договора
поради забавяне на плащането на арендното плащане за повече от три месеца.
Когато вноските са уговорени за периоди, по-кратки от една стопанска година,
развалянето е допустимо при забава на плащането най-малко на две
последователни вноски, а съгласно чл. 28, ал. 2. от ЗАЗ "развалянето на
договор за аренда, сключен за срок, по-дълъг от 10 години или пожизнено,
става по съдебен ред ".
В случая се твърди, че е налице забава от страна на ответника, в
плащане на задължението по договора и тъй като същият е сключен за
неопределен срок, който се оказва по – дълъг от 10 години, поради което
развалянето му следва да стане по съдебен ред.
Съгласно разпоредбата на чл. 27, ал. 1, т. 2 от ЗАЗ, договорът за аренда
се прекратява – при неизпълнение, по общия ред, доколкото в този закон не е
предвидено друго. Общият ред за прекратяване на сключените договори
препраща към чл. 87, ал. 1 от ЗЗД, съгласно който: "Когато длъжникът по един
двустранен договор не изпълни задължението си поради причина, за която той
отговаря, кредиторът може да развали договора, като даде на длъжника
подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след изтичането на срока
ще смята договора за развален. Предупреждението трябва да се направи
писмено, когато договорът е сключен в писмена форма.". Договорът за аренда
5
на земеделска земя е сключен през 2006 година, считано от 2004 година и е
безсрочен, същият е с нотариална заверка на подписите на страните, вписан е
съответно в Служба по вписвания – Имотен регистър Монтана. Съгласно
договорените между страните клаузи относно изменения и прекратяване на
договора страните са приели, че договорът може да бъде прекратен по
взаимно съгласие на страните, с изтичане на срока, за който е сключен, при
неизпълнение – по общия ред в ЗАЗ.
Ищцата установи по безспорен начин, че сключеният Договор за аренда
от 2006 година между трима от съсобствениците и ответника от друга,
аренден договор за ниви, находящи се в землището на Кобиляк е развален
поради неизпълнение от страна на арендатора и същият не поражда валидно
правоотношение между страните по отношение на заявения имот.
При така представените писмени доказателства по делото съдът намира,
че ищцата законосъобразно е упражнила правото си да развали договора за
аренда на земеделска земя, поради което и предявеният иск, с който се иска да
бъде признато за установено това обстоятелство, следва да бъде уважен.
Съгласно изискванията на ЗАЗ арендаторът може да развали договора поради
забавяне на плащанията по него повече от три месеца, а в случая е налице
забава повече от 27 месеца за стопанската 2021/2022 г. и повече от 15 месеца
за 2022/2023 г. Към датата на постановяване на съдебния акт е забава за
плащане повече от три месеца и за последната стопанска 2023/2024 година.
По иска ищцата проведе успешно доказване на релевантните на
спорното право факти, които не бяха и оспорени от ответника, а именно, че
последният е арендатор, че не е извършил плащания за съответните стопански
години, посочени в обстоятелствената част на исковата молба. Не се доказа
изпълнение и в хода на производството.
По иска, с правно основание чл. 30, ал. 1 от Закона за арендата в
земеделието.
Страните по делото не спорят, че ищцата е съсобственик на процесния
имот, а и са ангажирани писмени доказателства в тази насока. В случая
основателността на предявения ревандикационен иск е обусловена от
признаването на договора на аренда на земеделска земя за развален, което е
основание за връщането на земята. За да бъде уважен иска, в тежест на ищеца
е да докаже, че ответникът владее посочената в исковата молба нива, а за да
6
бъде отхвърлен – в тежест на ответника, че владее имота на правно основание,
т. е. че договорът не е развален. С оглед така разпределената доказателствена
тежест и съвкупния анализ на доказателства следва да бъде прието, че с акта
на разваляне на договора, спрямо ответникът е отпаднало основанието за
владение на процесния имот. Освен това липсват други възражения, които да
докажат правата върху него.
Съдът намира, че както към момента на подаване на исковата молба,
така и към приключване на устните състезания, не бяха ангажирани
доказателства за наличие на каквото и да е основание, което да осигури
правото на ответника да владее имота. Предвид признаването за установено,
че договорът е развален и липсата на други основания за неговото владеене,
ответникът следва да бъде осъден да предаде владението му на ищцата.
С уважаването на главния иск, а именно за разваляне договора за аренда
поради неизпълнение от страна на арендатора и за връщане на земята, съдът
не следва да се произнася по останалите, предявени в условията на
евентуалност искове.
При този изход на делото в тежест на ответника са и направените в хода
на производството разноски, съобразно приложен списък по чл. 80 ГПК.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО, на основание чл. 124, ал. 1 от ГПК, във
връзка с чл. 28, ал. 1 от ЗАЗ, по отношение на ..., ЕИК ...., със седалище и
адрес на управление: гр. Монтана, бул. „Трети март“ № 78А, представлявано
от Павел Иванов Павлов, че Договор за аренда на земеделска земя с
нотариално удостоверени подписи на страните, рег. № 3947 от 09.03.2006 г. на
нотариус Бисер Петров, вписан на 09.03.2006 г., № 253, том І, вх. рег. № 732,
парт. 23044, 23045 на Служба по вписванията - Монтана по отношение на
Поземлен имот с идентификатор 37424.20.21 по Кадастралната карта и
кадастралните регистри на с. Кобиляк, община Бойчиновци, област Монтана,
одобрени със Заповед № РД-18-1003/24.04.2018 г. на Изпълнителния директор
на АГКК, последно изменение в КККР, засягащо поземления имот е от
03.06.2019 г, адрес на поземления имот: село Кобиляк, местност Делници,
площ 10 190 кв. метра, трайно предназначение на територията: Земеделска,
начин на трайно ползване: нива, категория на земята: трета, предишен
7
идентификатор: няма, номер по предходен план: 020021, съседи: 37424.20.30;
37424.20.15; 37424.20.14; 37424.20.9; 37424.77.269, Е РАЗВАЛЕН, поради
забавяне на плащането на арендната вноска за повече от три месеца, считано
от 01.10.2022 г., респективно от датата на подаване на исковата молба -
20.03.2025 г.
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на ПРИЗНАВА ЗА
УСТАНОВЕНО, на основание чл. 124, ал. 1 от ГПК, във връзка с чл. 28, ал. 1
от ЗАЗ, по отношение на ..., ЕИК ...., със седалище и адрес на управление: гр.
Монтана, бул. „Трети март“ № 78А, представлявано от Павел Иванов Павлов,
че С. Д. Н., ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. Монтана, ж.к. „Младост“
26, вх. В, ет. 4, ап. 36 е СОБСТВЕНИК на Поземлен имот с идентификатор
37424.20.21 по Кадастралната карта и кадастралните регистри на с. Кобиляк,
община Бойчиновци, област Монтана, одобрени със Заповед № РД-18-
1003/24.04.2018 г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение
в КККР, засягащо поземления имот е от 03.06.2019 г, адрес на поземления
имот: село Кобиляк, местност Делници, площ 10 190 кв. метра, трайно
предназначение на територията: Земеделска, начин на трайно ползване: нива,
категория на земята: трета, предишен идентификатор: няма, номер по
предходен план: 020021, съседи: 37424.20.30; 37424.20.15; 37424.20.14;
37424.20.9; 37424.77.269, като на основание чл. 30, ал. 1 ЗАЗ ОСЪЖДА ...,
ЕИК ...., със седалище и адрес на управление: гр. Монтана, бул. „Трети март“
№ 78А, представлявано от Павел Иванов Павлов, ДА ПРЕДАДЕ на С. Д. Н.,
ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. Монтана, ж.к. „Младост“ 26, вх. В, ет.
4, ап. 36, владението на същия имот.
ОСЪЖДА ..., ЕИК ...., със седалище и адрес на управление: гр. Монтана,
бул. „Трети март“ № 78А, представлявано от Павел Иванов Павлов, ДА
ЗАПЛАТИ на С. Д. Н., ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. Монтана, ж.к.
„Младост“ 26, вх. В, ет. 4, ап. 36, сумата от 1 650.00 лв. за направените в хода
на производството разноски.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Окръжен съд -
Монтана в двуседмичен срок от връчването му на страните.
8
Съдия при Районен съд – Монтана: _______________________
9