№ 2652
гр. София, 27.09.2021 г.
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ЧЖ-VI-Е в закрито заседание на двадесет и
седми септември, през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:Мирослава Кацарска
Членове:Нели Алексиева
Диляна Господинова
като разгледа докладваното от Диляна Господинова Въззивно частно
гражданско дело № 20211100510388 по описа за 2021 година
Производството е по реда на чл. 278 ГПК вр. чл. 577, ал. 1 ГПК.
Образувано е по частна жалба, подадена от Г.Р.Г. срещу определение от 26.07.2021 г.,
постановено от съдия по вписванията при Районен съд – гр. София, с което се отказва да
бъде разпоредено заличаването на договорна ипотека, което е поискано с молба с вх. №
52594/ 26.07.2021 г.
Жалбоподателят посочва, че заличаването на договорна ипотека е поискано от
заинтересовано лице, което е купувачът на продаден на публична продан недвижим имот,
като това е станало чрез подаване на писмена молба до съдия по вписванията при Районен
съд – гр. София. Посочва, че при подаване на молбата заинтересованото лице е действало
чрез пълномощник, като към нея е представено пълномощно, от т. 1 на което е видно, че
пълномощникът е надлежно упълномощен да представлява лицето пред Агенция по
вписванията.
Софийски градски съд, след като взе предвид изложените от жалбоподателя
доводи и събраните по делото доказателства, намира следното:
Частната жалба е подадена в законоустановения срок, предвиден в чл. 275, ал. 1 ГПК
вр. чл. 577, ал. 1 ГПК, като тя изхожда и от лице, което имат право и интерес от
обжалването, поради което е процесуално допустима. Разгледана по същество, частната
жалба е основателна.
В случая с оглед изложените от жалбоподателя оплаквания, на първо място, следва
да се отговори на въпроса какъв е обхвата на проверката, която извършва съдията по
вписванията при заявено искане за вписване на определен акт. В тази връзка съдът
съобразява задължителните указания, дадени с т. 1 от Тълкувателно решение № 7/
25.04.2013 г., постановено по тълк.д. № 7/2012 г. по описа на ОСГТК на ВКС, от които
следва извода, че при направено искане за вписване или заличаване съдията по вписванията
първо извършва проверка на редовността на молбата, с която това искане е заявено, като
доколкото разпоредбата на чл. 129, ал. 2 ГПК е неприложима в производството по вписване
на актове относно недвижими имоти, то в хипотезата на нередовност на молбата за
вписване, съдията по вписванията е длъжен да постанови отказ съгласно чл. 32а от
1
Правилника за вписванията, без да може да дава указания за отстраняване на констатираната
нередовност.
От представените в производството заверени преписи от документи се установява, че
охранителното производство, по което е постановен обжалвания отказ, е образувано по
молба, подадена от физическото лице Г.Р.Г., с която се иска да бъде заличена вписана в
Службата по вписвания договорна ипотека върху недвижим имот, представляващ
апартамент № 10, разположен на 4 етаж на вход/ секция 2 в жилищна сграда на шест етажа с
магазини, ателиета и подземни гаражи, построена в УПИ IV, в кв. 123А по плана на гр.
София, местност „бул. Сливница“, който имот е с идентификатор 68134.4359.302.2.10.
Молителката се позовава на настъпили две отделни основания за заличаване на вписването
на ипотеката върху този имот, които са следните: - първото е поради настъпило погасяване
на ипотечното право с извършването на публична продан на недвижимия имот, върху който
е учредена ипотеката; - второто е изтичане на срок от 10 години от датата на вписване на
ипотеката, без то да е подновено.
За да се приеме, че така подадената молба е редовна, трябва да бъде установено, че тя
е подадена от лице, което е оправомощено да направи искане за заличаване на вписаната в
Служба по вписванията договорна ипотека.
Правните последици на вписването в имотния регистър на ипотека върху един
недвижим имот са ограничени във времето съгласно чл. 172, ал. 1 ЗЗД, в която норма е
предвидено, че действието на вписване на ипотека върху недвижим имот трае 10 години от
деня, в който е извършено, като то може да бъде подновено преди изтичане на този срок.
Съгласно чл. 22 от Правилника за вписванията /ПВ/ фактът на изтичане на 10 години от
датата на вписване на ипотеката, без то да е подновено, представлява основание за
заличаване на това вписване, като в тази норма е регламентирано, че то се постановява по
молба на заинтересования. За лице, имащо правен интерес да иска заличаване на вписването
на ипотеката, и в този смисъл да бъде заинтересовано лице по смисъла на чл. 22 ПВ, следва
да се приеме: 1) всяка от страните по договора за ипотека и по материалноправното
отношение, което ипотеката обезпечава; 2) собственикът на имота, когато той е чуждо на
задължението лице, с оглед освобождаването му от вещната тежест; 3) техните
правоприемници; 4) всяко друго лице, чиито права и интереси са засегнати от ипотеката.
В чл. 175, ал. 1 ЗЗД е предвидено, че с извършването на публична продан на имота
всички ипотеки върху него, както и всички вещни права, учредени след първата ипотека, се
погасяват. С оглед на тази правна норма с чл. 19, ал. 2 от Правилника за вписванията /ПВ/ е
уреден и ред за заличаване на ипотека върху недвижим имот, който е продаден на публична
продан, като е регламентирано, че това става по молба на купувача на имота.
От направените в молбата, с която съдията по вписванията е сезиран, твърдения и
приложените към нея писмени доказателства се установява, че Г.Р.Г. е лицето, което е
придобило недвижимия имот, върху който е вписана ипотеката, в резултат на приключила
публична продан, която е проведена в хода на образувано принудително изпълнение.
Следователно това лице има качеството на собственик на имота и следва да се квалифицира
както като заинтересовано лице по смисъла на чл. 22 ПВ, но също така има и качеството на
купувач на имота по смисъла нa чл. 19, ал. 2 ПВ. Това означава, че Г.Р.Г. е легитимирано
лице да направи искане за заличаване вписването на договорната ипотека върху собствения
си недвижим имот както в хипотезата на чл. 172, ал. 1 ЗЗД, така и в тази на чл. 175, ал. 1
ЗЗД.
От титулната част на молбата, с която съдията по вписванията е сезиран, е видно, че
при подаването й купувачът на недвижимия имот Г.Г. не е действала лично, а чрез друго
лице - адвокат М. Д. М.. Ето защо и за да се направи извод, че тази молба отговаря на
условията за редовност на всяко едно процесуално действие, което се извършва в
гражданския процес, към нея следва да бъдат представени доказателства, че адвокат М. е
2
надлежно упълномощена да представлява Г.Р. в образуваното охранително производство.
От представените по делото преписи от документи се установява, че към молбата, подадена
до Служба по вписванията при Районен съд – гр София, е приложено пълномощно от Г.Г.,
като от неговото съдържание е видно, че с него е учредена представителна власт на адвокат
М.М., в която се включва и извършване на действия по представляване на упълномощителя
пред Агенция по вписванията – Имотен регистър. Доколкото с подадената молба адвокат М.
е извършила действие от името и за сметка на представляваната Г. точно пред Служба по
вписванията, към която се води имотния регистър на Агенция по вписванията, то трябва да
се приеме, че това действие е в обема на представителната власт, учредена на адвокат М. с
представеното пълномощно и следователно тя е надлежно оправомощена да го извърши,
като това е доказано в образуваното въз основа на искането охранително производство. Това
означава, че молбата, с която е сезиран съдията по вписванията е редовна и той няма
основание да постанови отказ, позовавайки се на нередовно сезиране, в каквато насока
неправилно се е произнесъл с обжалвания акт, а следва да се произнесе по основателността
на направеното с молбата искане за заличаване на вписана договорна ипотека.
При тълкуване на разпоредбите на чл. 175, ал. 1 ЗЗД и чл. 19, ал. 2 ПВ във връзката
им една с друга се извеждат рамките на проверката, която съдията по вписванията извършва
при подадено искане за заличаване на вписана ипотека в хипотезата на извършена публична
продан върху ипотекирания имот, която включва изследване на това дали е осъществено
основанието по чл. 175, ал. 1 ЗЗД за погасяване на ипотеката, т.е. преценява се дали е
проведена публична продан на ипотекирания имот, която да е приключила със съответния
акт, който е влязъл в сила и е вписан в Служба по вписвания, както и дали е налице
пречката по чл. 175, ал. 2 ЗЗД за заличаване на ипотеката, т.е. дали тя е запазена в резултат
на постигнато съгласие между купувача и ипотекарния кредитор първият от тях да поеме
обезпеченото задължение, чиято липса за целите на охранителното производство по
заличаване на вписания акт е предвидено да се установява с удостоверение, издадено от
съдебния изпълнител по чл. 19, ал. 2, изр. 2 ПВ, за съставяне на което в тази норма не е
предвидена никаква специална форма.
От представените в охранителното производство доказателства се установява, че
недвижимият имот, представляващ апартамент № 10, находящ се в гр. София, с
идентификатор 68134.4359.302.2.10, който е предмет на договорна ипотека, учредена с
нотариален акт № 170/ 01.04.2009 г., е продаден в хода на образувано индивидуално
принудително изпълнение по ГПК след приключена публична продан. В производството е
представено постановлението за възлагане на този имот на купувача Г.Р.Г., върху което е
направено отбелязване, че е влязло в сила и удостоверяване, че е вписано в книгите за
вписванията. От молителя обаче не е представен втория от изискуемите съгласно чл. 175, ал.
2 ЗЗД документи, на основание на които се постановява заличаване на вписването на
договорна ипотека, а именно удостоверение, издадено от съдебния изпълнител, че купувачът
не е поел ипотеката по съгласие с ипотекарния кредитор по реда на чл. 175, ал. 2 ЗЗД. Това
означава, че искането за заличаване на вписването на договорната ипотека върху
недвижимия имот по реда на 175, ал. 2 ЗЗД вр. чл. 19, ал. 2 ПВ е неоснователно.
Както беше посочено, обаче, молителят прави искане да бъде разпоредено заличаване
на вписването на договорна ипотека и поради изтичане на срока на действие на направеното
вписване по чл. 172, ал. 1 ЗЗД, което също трябва да бъде разгледано.
При тълкуване на разпоредба на чл. 22 ПВ следва да се заключи, че фактическият
състав, при който се извършва заличаване на вписването на ипотеката в уредената с нея
хипотеза, предвижда осъществяване на един единствен факт - изтичане на предвидения в
закона срок на действие на вписването от 10 години, в който не е извършено подновяване на
вписването. Това означава, че проверката, която извършва съдията по вписванията по
подадена от заинтересовано лице молба за заличаване вписването на една ипотека в
хипотезата на чл. 22 ПВ обхваща осъществяването на следните факти: - първо се проверява
3
дали е вписана ипотеката, чието заличаване се иска; - второ се проверява дали от датата на
вписване до датата на подаване на искането за заличаване е изтекъл установения в закона
срок, в който вписването има действие, който е 10-годишен; - на второ място се проверява и
дали до изтичане на този срок е направено искане за подновяване на вписването на
ипотеката. Съдията по вписванията не проверява настъпването на каквито и да е други
факти, нито пък изисква те да бъдат доказани с каквито и да било документи.
По делото е установено, че ипотеката, чието заличаване се иска, е вписана в имотния
регистър с акт № 145, том 7, с вх. рег. № 11684/ 01.04.2009 г. От 01.04.2009 г. тече
предвиденият в чл. 172, ал. 1 ЗЗД десетгодишен срок, в който вписването има действие, и
той изтича на 01.04.2019 г., до който момент в имотния регистър не е вписано подновяване
на ипотеката. След като по делото се доказа, че в периода от 01.04.2009 г. до 01.04.2019 г.
ипотеката, вписана с вх. рег. № 11684/ 01.04.2009 г., не е подновена, то трябва да се
заключи, че са настъпили всички предпоставки, предвидени в чл. 22 ПВ и нейното вписване
трябва да бъде заличено по молбата на Г.Р.Г.. Това означава, че съдията по вписванията при
СРС е следвало да извърши исканото заличаване.
По изложените съображения съдът намира, че подадената жалба е основателна и
обжалваният отказ следва да бъде отменен.
Така мотивиран съдът
ОПРЕДЕЛИ:
ОТМЕНЯ определение от 26.07.2021 г., постановено от съдия по вписванията при
Районен съд – гр. София, с което е отказано да бъде разпоредено заличаването на договорна
ипотека, вписана с акт № 145, том 7, с вх. рег. № 11684/ 01.04.2009 г. в Службата по
вписванията при Районен съд – гр. София, относно недвижим имот, представляващ
апартамент № 10, разположен на 4 етаж на вход/ секция 2 в жилищна сграда на шест етажа с
магазини, ателиета и подземни гаражи, построена в УПИ IV, в кв. 123А по плана на гр.
София, местност „бул. Сливница“, който имот е с идентификатор 68134.4359.302.2.10, което
е поискано с молба с вх. № 52594/ 26.07.2021 г., подадена от Г.Р.Г., като вместо него
постановява:
ДА СЕ ВПИШЕ в регистъра на Службата по вписванията при Районен съд – гр.
София ЗАЛИЧАВАНЕ на договорна ипотека, вписана с акт № 145, том 7, с вх. рег. №
11684/ 01.04.2009 г. в Службата по вписванията при Районен съд – гр. София, относно
недвижим имот, представляващ апартамент № 10, разположен на 4 етаж на вход/ секция 2 в
жилищна сграда на шест етажа с магазини, ателиета и подземни гаражи, построена в УПИ
IV, в кв. 123А по плана на гр. София, местност „бул. Сливница“, който имот е с
идентификатор 68134.4359.302.2.10, което заличаване е поискано с молба с вх. № 52594/
26.07.2021 г., подадена от Г.Р.Г..
Определението не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
4
Членове:
1._______________________
2._______________________
5