Р
Е Ш Е
Н И Е
№ 119 /гр.
Варна, 15.05.2019 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИ
АПЕЛАТИВЕН СЪД – ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ в открито съдебно заседание на седемнадесети април през
две хиляди и деветнадесета година, в
състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ВИЛИЯН ПЕТРОВ
ЧЛЕНОВЕ: ГЕОРГИ ЙОВЧЕВ
НИКОЛИНА
ДАМЯНОВА
При
участието на секретаря Ели Т. като
разгледа докладваното от съдия Георги Йовчев в.т.д.№63/2019 год., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по въззивна жалба на „ЕЛИТИС МЕГАСТОР” ЕООД, със седалище гр.Варна срещу решение №877/14.11.2018 г. по т.д.26/2018 г. по описа на ВОС, с което е отхвърлен предявения
от въззивника срещу О.А.Х., ЕГН **********,
действал като ЕТ "ОГИТО - О.А.", ЕИК *********, със седалище
гр.Варна, за присъждане на неустойка в размер на 29 420 лева, уговорена по
договор за наем от 07.07.2017г. за неизпълнение на задължение на наемодател
„ДАЛИЯ ИНВЕСТ“ ЕООД за неотчуждимост на предоставен за ползване под наем
недвижим имот, на осн. чл. 92 ЗЗД.
Във въззивната жалба се твърди, че решението е
неправилно, като постановено в противоречие с материалния закон, допуснати
процесуални нарушения, неправилно
интерпретиране на доказателствата и необосновани изводи.
Насрещната
страна О.А.Х. *** е подала писмен
отговор, в който оспорва жалбата.
За да се произнесе по спора, съдът съобрази следното:
Ищецът излага
в
исковата молба, че на 07.07.2017 г.
е сключил с „ДАЛИЯ ИНВЕСТ“ ЕООД договор за наем, по
силата на който наемодателят му е предоставил за временно и възмездно ползване
за срок от седем години свой недвижим имот с идентификатор № 10135.1503.644.1, със
застроена площ по скица 471 кв.м., представляващ цяла едноетажна сграда с
търговско предназначение – магазин с площ от 618 кв.м. и принадлежащия му
сутерен с площ от 618 кв.м., находяща се в гр. Варна, район Одесос, ул.
„Дрин" № 59. Твърди, че ответникът
в качеството на едноличен търговец, заедно с други лица е встъпил в
задълженията към наемателя, включително и тези за неустойка. Излага, че въпреки
поетото задължение да се въздържа от разпоредителни действия с имота, на
28.11.2017 г., наемодателят се е разпоредил с правото си на собственост в полза
на „ЕСТЕЛА БЮТИ“ ООД, поради което в полза на наемателя е възникнало правото да
получи компенсаторната неустойка от солидарно задължения ответник.
Ответникът оспорва иска като излага, че с извършената
сделка на разпореждане не са възникнали противопоставими на наемателя права,
затрудняващи ползването на наетия имот, като същият е продължил необезпокоявано
да ползва получения по договора търговски обект. Твърди, че при сключването на
наемния договор, страните са се съгласили относно ползване на съществуващия
магазин със сутерен, който е бил приет от ищеца без възражения относно обема на
помещението и ползван без промени от началото на договора. Твърди, че след
продажбата, приобретателят е зачел изцяло правата на ищеца, като новите
договори за вече съществуващите и обособени помещения по никакъв начин не са
ограничили обема на правата на ищеца. Наред с това излага, че уговарянето на
фиксирано по размер обезщетение за вреди от поведение, което не застрашава наемателя,
а по естеството си само ограничава разпоредителната свобода на собственика
представлява нарушение на правилата на морала и единствената цел на тази
неустойка е да санкционира санкция наемодателя при упражняване на права на
собственост, поради което нарушава принципа на справедливост.
Решението
на първоинстанционния съд съдържа реквизитите по чл. 236 ГПК и е действително,
произнасянето съответства на предявените искания и правото на иск е надлежно
упражнено, поради което производството и решението са допустими.
Варненският
апелативен съд, с оглед наведените оплаквания и след преценка на събраните
доказателства, в предметните предели на жалбата, приема за установено от
фактическа и правна страна следното:
Между
страните не се спори, а и от представените по делото писмени доказателства се
установява, че на 07.07.2017 г. между „Далия Инвест“ ЕООД и „Елитис Мегастор“
ЕООД е сключен договор за наем, по силата на който „Далия Инвест“ ЕООД, със
седалище гр.Варна е предоставило на въззивника за временно и възмездно ползване
собствения си недвижим имот, находящ се в гр.Варна, ул.“Дрин“ № 59 и
представляващ магазин с площ от 618 кв.м. и принадлежащия му сутерен с площ от
618 кв.м., при уговорена наемна цена от 14 710 лв. без ДДС на месеца и за
срок от 5 години, считано от 01.07.2017 г.
Договорът
е подписан и от въззиваемия О.Х., в качеството на му на ЕТ "ОГИТО - О.А.", който е поел задължение да отговаря
солидарно с наемодателя и други лица за всички дължими от него неустойки,
обезщетения, лихви, депозити и разноски по събирането им.
Съобразно
уговореното в чл.23, договорът е вписан в Служба по вписвания – Варна на
17.07.2017 г.
В
чл.4 ал.4 от договора, наемодателят е поел задължение да не отдава под наем
повторно имота, както и да не учредява и/или прехвърля на трети лица права, в
това число облигационни и вещни, които последните биха могли да противопоставят
на наемателя и/или биха възпрепятствали свободното ползване на имота с оглед
предназначението му.
В
чл.15 от договора, в полза на наемателя е уговорена неустойка в размер на две
месечни наемни вноски при неизпълнение на някое от задълженията, поети от
наемодателя.
Няма
спор, че наемодателят е предал в държане на наемателя наетия имот, като в хода
на делото въззивникът изрично е признал факта,
че при сключване на договора е предоставена част от цялата сграда, обособена
като търговско помещение, което не е било променяно след прехвърлянето на
собствеността и се ползва в същия обем. Наред с това е признато, че въззивникът
не е получавал и не е ползвал тези части от сградата, съответстващи на отделно
обособени помещенията, предоставени под наем на други лица в по-късен момент
(л.104).
Не
се спори, а и от предствения като доказателство нот.акт N 24/28.11.2017 г. на нотариус В. Г. се
установява, че наемодателят „Далия Инвест“ ЕООД се е разпоредил с имота предмет
на наемния договор от 07.07.2017 г., като го е продал на „Естела Бюти“ ЕООД по
силата на договор за продажба.
От заключението на вещото лице, което се кредитира от
съда, като изготвено в резултат на оглед на обекта на място и съпоставката с
всички документи, послужили за нанасянето на сградата в кадастъра се
установява, че е налице несъответствие между наличната сграда и нанасянето й в
кадастъра с идентификатор №10135.1503.644.1 и площ по скица само 471 кв.м.,
като още към момента на сключване на договора, са били обособени като реални
части с отделен достъп четири магазина, единият от които предмет на наемния
договор с въззивното дружество, а останалите предмет на договори за наем между
приобретателя на имота и трети лица.
Предмет на
предявената с исковата молба претенция е за заплащане на неустойка,
уговорена в чл.15 от договора за наем, в резултат на неизпълнение на поетото от
наемодателя в чл.4 ал.4 задължение да не прехвърля собствеността върху имота в
срока на договора.
Съдът
намира, че уговорката за заплащане на неустойка в размер на две месечни наемни
вноски за неизпълнение на задължение от наемодателя да не прехвърля правото на
собственост върху имота по време на срока на действие на договора е нищожна
поради нарушение на добрите нрави, на основание чл.26, ал.1 от ЗЗД.
Съобразно
разясненията дадени в т.3 от Тълкувателно решение №1/15.06.2010 г. по тълк.дело
№ 1/2009г. на ОСТК, нищожна поради накърняване на добрите нрави е клауза за
неустойка, уговорена извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и
санкционна функции.
Въпреки
липсата на изрична законодателна уредба, клаузата за неотчуждаемост на имот,
предмет на договор за наем е принципно допустима, като смисълът от нея, следва
да се извежда от съдържанието и вмененото ѝ предназначение в договора.
Съпътстващата клауза, предвиждаща ограничаване възможността за разпоредителни
сделки с имота, в срока на действие на договора има за цел да гарантира допълнително
наемателя срещу евентуална възможност от прекратяване на договора преди
изтичане на неговия срок от страна на нов собственик на имота – чл.237, ал.2 от ЗЗД.
В
процесния договор за наем, наред с клаузата предвиждаща въздържане от страна на
наемодателя от действия на разпореждане с имота, правото на наемателя да ползва имота в срока
на действие на наемния договор е защитено и с уговорката в чл.23, предвиждаща
вписване на наемния договор, доколкто по смисъла на чл.237, ал.1 от ЗЗД при
прехвърляне на недвижим имот договорът за наем остава в сила спрямо
приобретателя ако договорът за наем е бил вписан.
След
като договорът за наем е вписан в Службата по вписвания по партидата на
наемодателя на 17.07.2017 г., то и правата на наемателя са изцяло охранени до
края на срока на договора спрямо всеки нов приобретател.
Наличието
на вписван договор за наем с оглед разпоредбата на чл.237 ал.1 от ЗЗД, в пълна
степен защитава интереса на наемателя, като неизпълнението на поетото от
наемодателя задължение да не прехвърля собствеността върху имота, не може да
накърни присъщия на тази уговорка интерес на наемателя, тъй като вреди от разпоредителната
сделка, свързани с предсрочното прекратяване на договора, от страна на
приобретателя, не могат да възникнат.
Ето
защо съдът намира, че неустойката за това неизпълнение е уговорена извън
присъщите и обезпечителна и обезщетителна функция, уговорена е в нарушение на
основните принципи на справедливост и добросъвестност, поради което е нищожна
поради накърняване на добрите нрави.
Наред с извода относно нищожността на уговорената в в
чл.15 от договора за наем неустойка,
поради нарушение на добрите нрави следва да се отбележи, че при наличие на
вписан договор за наем клаузата на неотчуждимост следва да се разбира само като
ангажимент за запазване на правата на наемателя от действия на последвщ
собственик на имота, които биха смутили ползването на имота по предназначение.
От събраните по делото доказателства се установява по безспорен начин, че
фактическото положение на ползване на помещенията в имота не се е променило по
никакъв начин след прехвърляне на имота, а нови договори за наем с трети лица
са сключени само за тези реално обособени част, които са съществували и към
момента на сключване на процесния договор за наем и никога на са били предавани
или използвани от въззивника наемател. Това налага и извода за за липса на
неизпълнение от страна на наемодателя, в резултат на което за него да възникне
задължение за заплащане на неустойка, респективно да ангажира и отговорността
на солидарно задължилия се въззиваем.
Ето
защо съдът, препращайки и към мотивите на първоинстанционния съд на осн. чл.272
от ГПК, следва да потвърди обжалваното решение.
С оглед направеното искане и на осн. чл.78 от ГПК,
въззивникът следва да бъде осъден да заплати на въззиваемата страна,
направените във въззивното производство разноски за заплащане на адвокатско
възнаграждение за един адвокат, в размер на 1800 лева.
Мотивиран
от гореизложеното и на осн.чл.272 от ГПК, съдът
Р Е
Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА решение №877/14.11.2018 г. по т.д.26/2018 г. по описа на ВОС, с което е отхвърлен предявения
от „ЕЛИТИС МЕГАСТОР” ЕООД, ЕИК *********,
със седалище гр.Варна срещу О.А.Х.,
ЕГН **********, действал като ЕТ "ОГИТО - О.А.", ЕИК *********, със
седалище гр.Варна, за присъждане на дължима от встъпил наред с други лица
солидарен длъжник претендирана неустойка в размер на 29 420 лева, уговорена по
договор за наем от 07.07.2017г. за неизпълнение на задължение на наемодател
„ДАЛИЯ ИНВЕСТ“ ЕООД за неотчуждимост на предоставен за ползване под наем
недвижим имот, на осн. чл. 92 ЗЗД.
ОСЪЖДА „ЕЛИТИС МЕГАСТОР” ЕООД, ЕИК
*********, със седалище гр.Варна и адрес на управление ул.“Никола Симов“ 3,
представлявано от управител ДА ЗАПЛАТИ
на О.А.Х., с ЕГН **********,***, сумата
от 1800 (хиляда и осемстотин) лева, представляваща направените във въззивното
производтсво разноски за заплащане на адвокатско възнаграждение, на осн. чл.78,
ал.3 от ГПК.
Решението подлежи обжалване при условията на чл.280 от ГПК пред Върховен касационен съд на РБ в едномесечен срок от връчването му на
страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: