РЕШЕНИЕ
№ 553
гр. Благоевград, 04.11.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БЛАГОЕВГРАД, ПЪРВИ ВЪЗЗИВЕН
ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на тридесети септември
през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Лилия Масева
Членове:РОСИЦА ВЕЛКОВА
СОФИЯ Г. ИКОНОМОВА
при участието на секретаря Здравка Янева
като разгледа докладваното от РОСИЦА ВЕЛКОВА Въззивно гражданско
дело № 20251200500651 по описа за 2025 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 - чл. 273 от ГПК.
Образувано е по въззивна жалба с вх. № 500199/26.02.2025 г., подадена
от Г. Б., в качеството му на управител на ЕС, съставляваща сграда в режим на
етажна собственост, съставляваща сграда „ Апартаментен коплекс“- средно
етажно застрояване, намиращ се в м. „Изворите“, гр. Разлог, чрез
пълномощник адв. Е. Б., против Решение № 500003 от 08.01.2025 г. по гр. д. №
202/2020 г. по описа на РС – гр. Разлог.
С обжалваното решение № 500003 от 08.01.2025 г. по гр. д. № 202/2020
г. по описа на РС – гр. Разлог се отхвърлят предявените от Етажна
собственост, съставляваща сграда „Апартаментен комплекс“ – средно етажно
застрояване, намиращ се в м. „Изворите“, землището на гр. Разлог, изградена
в поземлен имот с идентификатор 61813.456.1, представлявана от управителя
Г. В. Б., искове за осъждане на А. П., гражданка на ***, родена на **********
г. в гр. *** да заплати на Етажна собственост, съставляваща сграда
1
„Апартаментен комплекс” - средно етажно застрояване, намиращ се в м.
„Изворите”, землището на гр. Разлог, изградена, съгласно одобрените
архитектурни проекти и Разрешение за строеж № 78/20.07.2006 г. на Община
Разлог и въведена в експлоатация с Удостоверение NQ 27/09.07.2008 г. за
въвеждане в експлоатация на строеж от четвърта категория, издадено от
Главния архитект на Община Разлог, изградена в поземлен имот с
идентификатор № 61813.456.1 следните суми: главница в общ размер на
сумата от 2 073,83 лева, съставляваща сбор от дължимите от етажния
собственик и неплатени месечни задължения за притежаваната от нея ½
идеална част от самостоятелен обект в сграда с идентификатор
61813.456.1.3.35 за периода от месец октомври 2018 г. до месец февруари 2020
г., включително за: 1. такса поддръжка на общите части на сградата в размер
на 1 480,19 лв.; 2. възнаграждение за управител в размер на 70,55 лв.; 3.
вноски за Фонд „Ремонт и обновление“ в размер на 523,09 лв.; мораторна
лихва в размер на законната лихва върху главниците, считано от датата
следваща датата на падежа на всяко от задълженията до датата на подаване на
настоящата искова молба в размер на сумата от 146,06 лв., както и законната
лихва върху главницата от датата на завеждане на исковата молба в съда до
окончателното й изплащане, като неоснователни.
Със същото решение се отхвърлят предявените от Етажна собственост,
съставляваща сграда „Апартаментен комплекс“ – средно етажно застрояване,
намиращ се в м. „Изворите“, землището на гр. Разлог, изградена в поземлен
имот с идентификатор 61813.456.1, представлявана от управителя Г. В. Б.,
искове за осъждане на Д. П. П., гражданин на ***, роден на *** г. в ****, да
заплати на Етажна собственост, съставляваща сграда „Апартаментен
комплекс” - средно етажно застрояване, намиращ се в м. „Изворите”,
землището на гр. Разлог, изградена, съгласно одобрените архитектурни
проекти и Разрешение за строеж № 78/20.07.2006 г. на Община Разлог и
въведена в експлоатация с Удостоверение NQ 27/09.07.2008 г. за въвеждане в
експлоатация на строеж от четвърта категория, издадено от Главния архитект
на Община Разлог, изградена в поземлен имот с идентификатор № 61813.456.1
следните суми: главница в общ размер на сумата от 2 073,83 лв., съставляваща
сбора от дължимите от етажния собственик и неплатени месечни задължения
за притежаваната от него ½ идеална част от самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 61813.456.1.3.35 за периода от месец октомври 2018 г. до
2
месец февруари 2020 г., включително за: 1. такса поддръжка на общите части
на сградата в размер на 1 480,19 лв.; 2. възнаграждения за управител в размер
на 70,55 лв.; 3. вноски за Фонд „Ремонт и обновление“ в размер на 523,09 лв.;
мораторна лихва в размер законната лихва върху главниците считано от датата
следваща датата на падежа на всяко от задълженията до датата на подаване на
настоящата искова молба в размер на сумата от 146,06 лв., както и законната
лихва върху главницата от датата на завеждане на исковата молба в съда до
окончателното й изплащане, като неоснователни.
Съдът се е произнесъл и относно разноските.
В срока по чл. 259, ал. 1 от ГПК е подадена въззивна жалба с вх. №
500199/26.02.2025 г. от Г. Б., в качеството му на управител на ЕС,
съставляваща сграда в режим на етажна собственост, съставляваща сграда“
Апарта- мента коплекс“- средно етажно застрояване, чрез пълномощник адв.
Е. Б., против Решение № 500003 от 08.01.2025 г. по гр. д. № 202/2020 г. по
описа на РС - гр. Разлог. Жалбоподателят счита така постановеното решение
за неправилно поради нарушение на материалния закон, съществени
нарушения на съдопроизводствените правила и необоснованост, като излага
съображения в тази насока. Сочи, че съдът, в нарушение на чл. 146, ал. 1, т. 5
от ГПК, не е вменил в тежест на ищеца пълно и главно доказване на
изпълнените ремонтни дейности през исковия период и след като, в
нарушение на чл. 146, ал.2 от ГПК, не му е указал за кои от твърдяните факти
не сочи доказателства, изводът в обжалваното решение за неоснователност на
исковата претенция в размер на 523, 09 лв., за всеки от ответниците или общо
в размер на 1 046, 18 лв., формирана от дължими от ответниците вноски за
фонд „Ремонт и обновление“ по причина за недоказаност именно на тези
факти с мотива, че „От страна на ищеца, чиято е доказателствената тежест, не
били ангажирани доказателства и за извършени ремонти през исковия период.
Твърдят, че не бил представен и план за ремонтни дейности, взет с решение на
ОС на ЕС съгласно чл. 48 от ЗУЕС.“, което обосновава възражение за
съществено съдопроизводствено нарушение.
Жалбоподателят посочва, че с вменяване на ищеца тежестта да доказва
изпълнение на дейности по поддръжка на комплекса, съставлява порочно
процесуално действие, излизащо извън посочените от жалбоподателя
предпоставки по доклада на съда.
3
Сочи, че обжалваното решение, в която се отхвърля претенцията за
вноски за Фонд „Ремонт и обновление“, е постановено и в противоречие с
материалния закон.
Във въззивната жалба се сочи, че макар и неправилно да му е възложено
в тежест да установява, ищецът е доказал, че поддръжка е извършвана и се
позовава на свидетелските показания на Янка Маноилова.
Твърди още, че съдебното решение и в частта, в която се приема
неоснователност на исковите претенции, поради недоказаност на размера на
дължимите суми за такса ПУ и такса за ФРО, е изцяло необосновано.
Моли се да бъде отменено Решение № 500003 от 08.01.2025 г.,
постановено от Районен съд - гр. Разлог по гр. д. № 202/2020 г. и вместо него
въззивният съд да постанови друго такова, с което да бъдат уважени
предявените искове като основателни и доказани.
Моли да бъдат присъдени на ищцовата страна направените разноски
пред двете инстанции в производството по делото.
В срока по чл. 263, ал. 1 от ГПК е постъпил отговор от Д. П. П., чрез адв.
Н. С. П., назначен за особен представител, в който сочи, че атакуваното
решение е правилно, а въззивната жалба неоснователна и изразява становище
в тази насока.
Моли същата да бъде отхвърлена и да бъде потвърдено
първоинстанционното решение като правилно.
В срока по чл. 263, ал. 1 от ГПК е постъпил отговор и от А. П., чрез адв.
М. П., назначена за особен представител, с който изразява становище за
неонователност на жалбата.
Сочи, че за да постанови своето решение, първоинстанционният съд
подробно е анализирал всички събрани доказателства. Твърди, че съдът е взел
отношение в мотивите на своето решение по всяко едно твърдение на ищеца,
както и по възраженията на ответниците, като ги е разгледал обстойно и е
обосновал кое и защо счита за основателно или неоснователно. Сочи, че при
това обсъждане на твърденията и възраженията на страните, съдът се позовава
на събрания доказателствен материал, като разглежда и преценява всяко едно
от събраните доказателства поотделно и в тяхната съвкупност и ги съпоставя
и обосновава кое кредитира, кое не.
4
Твърди, че по настоящото дело, основният мотив на съда за отхвърляне
на исковата претенция е недоказаност на размера на исковите претенции. В
този смисъл сочи, че посочените като съдебна практика решения на БлОС по
други дела, които, дори и с еднакво правно основание като предмет с
настоящото, но чиито фокус на спора и на доказване е друг, се явяват
неотносими.
Моли да бъде отхвърлена въззивната жалба като неоснователна и да
бъде потвърдено постановеното решение.
Окръжен съд Благоевград, след като прецени при условията на чл. 12 и
чл. 235, ал. 2 от ГПК събраните по делото доказателства, взе предвид доводите
на страните и в обхвата на правомощията си съгласно чл. 269 от ГПК, намира
следното:
Според чл. 269 от ГПК въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта - в обжалваната му част.
Обжалваното решение е постановено от първоинстанционен съд в законен
състав, в изискуемата писмена форма и е подписано, поради което е валидно.
Постановено е при наличие на процесуалните предпоставки за
съществуване и упражняване на правото на иск и по предявените претенции,
поради което е допустимо.
Съгласно чл. 269, изр. 2 ГПК при проверка на правилността му,
въззивният съд е ограничен от посоченото в жалбата, освен когато следи
служебно за интереса на някоя от страните, констатира нарушение на
императивна материална норма (т. 1 от ТР 1/2013 г. по тълк.д. № 1/2013 г. на
ОСГТК на ВКС) или нищожността на правни сделки и отделни клаузи от тях,
които са от значение за решаване на правния спор, ако нищожността
произтича пряко от сделката или от събраните по делото доказателства (ТР
1/2020 г. по тълк.д. № 1/2020 г. на ОСГТК на ВКС).
Производството пред РС – Разлог е образувано по предявени от „Етажна
собственост, съставляваща сграда „Апартаментен комплекс“ – средно етажно
застрояване, намиращ се в м. „Изворите“, землището на гр. Разлог, изградена
в поземлен имот с идентификатор 61813.456.1, представлявана от управителя,
искове за осъждане на А. П. и Д. П. П. да заплатят на Етажната собственост,
съставляваща сграда „Апартаментен комплекс” - средно етажно застрояване,
намиращ се в м. „Изворите”, землището на гр. Разлог, изградена, съгласно
одобрените архитектурни проекти и Разрешение за строеж № 78/20.07.2006 г.
на Община Разлог и въведена в експлоатация с Удостоверение NQ
27/09.07.2008 г. за въвеждане в експлоатация на строеж от четвърта категория,
издадено от Главния архитект на Община Разлог, изградена в поземлен имот с
идентификатор № 61813.456.1 следните суми: главница в общ размер на
сумата от по 2 073,83 лв., съставляваща сбора от дължимите от етажния
собственик и неплатени месечни задължения за притежаваната от него ½
идеална част от самостоятелен обект в сграда с идентификатор
5
61813.456.1.3.35 за периода от месец октомври 2018 г. до месец февруари 2020
г., включително за: 1. такса поддръжка на общите части на сградата в размер
на по 1 480,19 лв.; 2. възнаграждения за управител в размер на по 70,55 лв.; 3.
вноски за Фонд „Ремонт и обновление“ в размер на по 523,09 лв.; мораторна
лихва в размер законната лихва върху главниците считано от датата следваща
датата на падежа на всяко от задълженията до датата на подаване на
настоящата искова молба в размер на сумата от по 146,06 лв. всеки, както и
законната лихва върху главницата от датата на завеждане на исковата молба в
съда до окончателното и изплащане.
Навеждат се фактически твърдения, че по силата на Нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот с акт № *** г., по описа на СВ - Разлог,
ответниците по делото се легитимират като собственици на апартамент №
201, находящ се на втори етаж, със застроена площ от 61,57 кв.м., ведно с
0.949 % идеални части от общите части на сградата равняващи се на 10,99
кв.м., и разгърната застроена площ от апартамента от 72,56 кв.м., съставляващ
по кадастрална карта самостоятелен обект в сграда с идентификатор
61813.456.1.2.35 и се явяват етажни собственици в описаната по - горе сграда.
Твърди се, че на проведено първо заседание на Общото събрание на
собствениците и обитателите в Етажната собственост, съставляваща сграда
„Апартаментен комплекс" - средно етажно застрояване, намиращ се в м.
„Изворите", землището на гр. Разлог на 28.12.2012 г. били взети следните
решения:
По т. 1 е Избран за управител на етажната собственост А. Х. П., ЕГН
**********, с месечно възнаграждение от 1000,00 лева, платимо до последно
число на текущия месец.
По т. 2 е Избран за контрольор на дейността на управителя М.В.К., ЕГН
**********, с месечно възнаграждение от 700,00 лева, платимо до последно
число на текущия месец.
По т. 3 е Приета Оферта № 2 - Оферта от 13.12.2012г. подадена от „АМ
ТУР" ЕООД, ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление: гр.
Пловдив, ул. „Царевец" № 25, което да осъществява поддръжката на общите
части в сградата.
По т. 4 е възложено на управителя на етажната собственост А. Х. П. и
същият е упълномощен да представлява етажната собственост пред избрания
Изпълнител по т. 3, с правото да договори условията с избрания изпълнител и
възложи извършването на дейността по поддръжката на общите части от
името и за сметка на етажната собственост съобразно приложената Оферта №
2 и взетите от Общото събрание на етажната собственост решения в
протокола. На управителят е било възложено да състави, преговаря и подпише
от името на Етажната собственост Договор за осъществяване на поддръжката
на общите части.
По т. 5 били взети, следните решения:
6
Да се заплащат от всеки самостоятелен обект в сградата по 8,30 лв. всеки
месец, от които да се изплаща месечно възнаграждение на управителя в
размер на 1000,00 лева;
Да се заплащат от всеки самостоятелен обект в сградата по 5,80 лв. на
месец, от които да се изплаща месечно възнаграждение на контрольора в
размер на 700,00 лева;
Дължимата от всеки самостоятелен обект в сградата месечна такса за
поддръжка е определена съгласно разгърнатата застроена площ на всеки
обект, умножена по 2,40 лв. с включено ДДС и следвало се заплаща
ежемесечно от собствениците на самостоятелни обекти в сградата;
Възложено е на управителя да събира дължимите месечни такси от всеки
етажен собственик и да заплаща месечните възнаграждения на
управителя, контрольора и дружеството изпълнител, съгласно размерите
определени в протокола и сроковете в сключения с изпълнителя на
поддръжката договор.
Всички дължими такси следвало да се превеждат и набират ежемесечно в
сметка със специално предназначение, която съгласно чл. 50, ал. 3 от
ЗУЕС следвало да бъде открита на името на новоизбрания управител - А.
Х. П. и да бъде съобщена на всички етажни собственици чрез залепване
на съобщение на видно и общодостъпно място на двата входа на сградата
по реда на чл. 16, ал. 7 от ЗУЕС.
Също така било взето решение да се набират ежемесечни вноски от
собствениците в размер на 5,60 лв. за квадратен метър, дължими от всеки
собственик /за самостоятелен обект в сградата/, съобразно идеалните му части
от общите части на етажната собственост, които се набират за Фонд „Ремонт и
обновяване".
Според ищеца, всички дължими суми, съответстващи на идеалните
части, притежавани от всеки собственик следвало да бъдат превеждани и
набирани ежемесечно в сметка със специално предназначение, която била
открита и съобщена чрез залепване на съобщение на видно и общодостъпно
място. Навеждат се доводи, че всички дължими такси, посочени в
обстоятелствената част на исковата молба, следвало да се заплащат на
управителя на етажната собственост най-късно до 10 - то /десето/ число на
текущия месец. За проведеното общо събрание и за откриването на
специалната банкова сметка, по която да се превеждат дължимите от етажните
собственици суми били съставени протоколи на основание чл. 16, ал. 7 от
ЗУЕС, като и на двата входа на сградата били поставени съобщения за
изготвения протокол.
В исковата молба се твърди и че избраният Управител на ЕС, в
изпълнение на взетото решение, сключил с дружеството „АМ ТУР" ЕООД,
ЕИК: ********* Договор за стопанисване и поддържане на общите части в
„Апартаментен комплекс" - средно етажно застрояване, намиращ се в м.
Изворите, землището на гр. Разлог от 01.02.2013 г.
7
Ищецът твърди, че ответниците по делото въпреки надлежното
уведомяване и неколкократното поканване не били изплатил нито една от
дължимите такси за поддръжка на общите части в сградата, нито сумите за
възнаграждения на управителя и контрольора и месечните вноски за Фонд
„Ремонт и обновяване".
С оглед на посоченото се навеждат доводи, че съгласно взетите решения
дължимите от ответника такси са следните: таксата за поддръжка, определена
на 2,40 лв. с ДДС месечно на квадратен метър, съгласно РЗП на имота; 8,30 лв.
от всеки самостоятелен обект на месец дължимо възнаграждение за
управителя на етажната собственост и сумата от 5,60 лв. за квадратен метър,
дължими от всеки собственик /за самостоятелен обект в сградата/, съобразно
идеалните му части от общите части на етажната собственост за месец -
вноска за Фонд „Ремонт и обновяване".
Вследствие на създалата се между ответниците съсобственост и предвид
това, че в посочения нотариален акт не са определени изрично квоти на
собственост, то ищецът приема, че ответниците притежават по 1/2 /една втора/
идеална част от гореописания недвижим имот и с оглед на гореизложеното
всеки един от тях дължи поотделно по 1/2 от дължимите съобразно решението
на Общото събрание на етажните собственици от 28.12.2012 г. суми,
съставляващи дължими суми за поддръжка на общите части, възнаграждения
на управителя и вноски за Фонд „Ремонт и обновяване”.
В срока по чл. 131 и сл. от ГПК ответниците не са депозирали писмени
отговори.
В първото открито съдебно заседание назначените от съда особени
представители на ответниците оспорват предявените искове като
неоснователни. На първо място възразяват срещу легитимността на
проведените общи събрания оспорвайки процедурата по свикване и
провеждане на същото. На следващо място застъпват становище, че
ответниците не пребивават в етажната собственост повече от 30 дни в рамките
на една календарна година. Отделно от изложеното оспорват в процесната
сграда в режим на етажна собственост да е била осъществявана поддръжка и
да са били извършвани ремонтни дейности. Също така заявяват, че след
проведеното общо събрание на 28.12.2012 г., са били провеждани други общи
събрания.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства и взе
предвид становищата и доводите на страните прие за установено следното
от фактическа страна:
Видно от приложения по делото Нотариален акт за покупко - продажба
на недвижим имот № *** г. по описа на нотариус С.К. ответниците се
8
легитимират като собственици на апартамент № 201, находящ се на втори
етаж на Комплекс „Четири сезона“, със застроена площ от 61.57 кв.м., ведно с
0.949 % идеални части от общите части на сградата равняващи се на 10.99
кв.м., и разгърната застроена площ от апартамента от 72.56 кв.м., съставляващ
по кадастрална карта самостоятелен обект в сграда с идентификатор
61813.456.1.2.35 и се явяват етажни собственици в процесната сграда в режим
на ЕС.
По делото е приложен протокол от проведено Първо заседание на
Общото събрание на собствениците и обитателите в Етажната собственост,
съставлявща сграда „Апартаментен комплекс“ - средно жилищно застрояване,
намиращ се в м. „Изворите“, землището на гр. Разлог. На цитираното общо
събрание, са взети слените решения:
По т. 1 е Избран за управител на етажната собственост А. Х. П., ЕГН
**********, с месечно възнаграждение от 1000,00 лева, платимо до последно
число на текущия месец.
По т. 2 е Избран за контрольор на дейността на управителя М.В.К., ЕГН
**********, с месечно възнаграждение от 700,00 лева, платимо до последно
число на текущия месец.
По т. 3 е Приета Оферта № 2 - Оферта от 13.12.2012г. подадена от „АМ
ТУР" ЕООД, ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление: гр.
Пловдив, ул. „Царевец" № 25, което да осъществява поддръжката на общите
части в сградата.
По т. 4 е възложено на управителя на етажната собственост А. Х. П. и
същият е упълномощен да представлява етажната собственост пред избрания
Изпълнител по т. 3, с правото да договори условията с избрания изпълнител и
възложи извършването на дейността по поддръжката на общите части от
името и за сметка на етажната собственост съобразно приложената Оферта №
2 и взетите от Общото събрание на етажната собственост решения в
протокола. На управителят е било възложено да състави, преговаря и подпише
от името на Етажната собственост Договор за осъществяване на поддръжката
на общите части.
По т. 5 били взети, следните решения:
Да се заплащат от всеки самостоятелен обект в сградата по 8,30 лв. всеки
месец, от които да се изплаща месечно възнаграждение на управителя в
размер на 1000,00 лева;
Да се заплащат от всеки самостоятелен обект в сградата по 5,80 лв. на
месец, от които да се изплаща месечно възнаграждение на контрольора в
размер на 700,00 лева;
Дължимата от всеки самостоятелен обект в сградата месечна такса за
поддръжка е определена съгласно разгърнатата застроена площ на всеки
обект, умножена по 2,40 лв. с включено ДДС и следвало се заплаща
9
ежемесечно от собствениците на самостоятелни обекти в сградата;
Възложено е на управителя да събира дължимите месечни такси от всеки
етажен собственик и да заплаща месечните възнаграждения на
управителя, контрольора и дружеството изпълнител, съгласно размерите
определени в протокола и сроковете в сключения с изпълнителя на
поддръжката договор.
Всички дължими такси следвало да се превеждат и набират ежемесечно в
сметка със специално предназначение, която съгласно чл. 50, ал. 3 от
ЗУЕС следвало да бъде открита на името на новоизбрания управител - А.
Х. П. и да бъде съобщена на всички етажни собственици чрез залепване
на съобщение на видно и общодостъпно място на двата входа на сградата
по реда на чл. 16, ал. 7 от ЗУЕС.
Също така било взето решение да се набират ежемесечни вноски от
собствениците в размер на 5,60 лв. за квадратен метър, дължими от всеки
собственик /за самостоятелен обект в сградата/, съобразно идеалните му части
от общите части на етажната собственост, които се набират за Фонд „Ремонт и
обновяване".
Приложен е протокол от 04.01.2013 г. с който е оповестен изготвения
протокол от проведеното общо събрание на етажната собственост от
28.12.2012 г.
По делото е представен протокол от проведено общо събрание на
собствениците и обитателите в Етажната собственост, съставлявща сграда
„Апартаментен комплекс“ - средно жилищно застрояване, намиращ се в м.
„Изворите“, землището на гр. Разлог от 16.12.2016 г. На цитираното общо
събрание, са взети слените решения:
По т. 3 е избран за управител на ЕС А. Х. П..
По т. 4 е взето решение да не се избира контрольор на ЕС.
По т. 5 е определено възнаграждение на управителя в размер на 1000 лв.
С оглед взетото решение да не се избира контрольор, отпада необходимостта
от взимане на решение за определяне на възнаграждение на такъв.
По делото е приложено писмо от ОД на МВР Благоевград, от което е
видно, че в периода 01.10.2018 г. - 29.02.2020 г. ответниците нямат
регистрирани пътувания влизане/излизане през ГКПП на Република България.
От приложената справка от Служба „Деловодство“ при РРС, се
установява, че няма заведени други дела от или срещу ответниците в
настоящето производство.
По делото е приложени писмо от ОБА Разлог и от Министерство на
транспорта, от които се установява, че в м. „Бетоловото“, ул. „Изворите“ № 47
има категоризирано място за настаняване с наименование „Рамада хотел и
апартаменти Бай Уайндхем Разлог Грийн Ууд“. Като приложение е приложена
справка на регистрираните самостоятелни обекти/апартаменти за гости и стаи
за гости, сред които не е ап. 201 на ответниците.
10
От заключението на вещото лице по изслушаната съдебно - счетоводна
експертиза, се установявя, че общият размер на дължимите незаплатени
задължения от ответниците за ап. 201 за периода от 01.10.2018 г. до 29.02.2020
г. (за 17 месеца) е 4 147,66 лв., включващи: възнаграждение за управител на
ЕС – 141,10 лв.; такса за поддръжка от 2960,38 лв.; фонд „Ремонт и
обновяване“ – 1046,18 лв. Мораторната лихва върху неизплатените
задължения от ответника за ап. 201 е в общ размер от 294,37 лв. за периода от
датата следваща падежа на всяко вземане до 21.02.2020 г. - датата на
депозиране на исковата молба в съда.
Съдът е кредитирал заключението на вещото лице по така изготвената
експертиза като пълно, компетентно, обективно и обосновано.
По делото е разпитана като свидетел Я.М., която твърди, че в периода
2013 г. - 2020 г. е работела като камериерка в хотел „Грийн Ууд“. Същата е
изложила обстоятелства относно почистването на сградата и обектите в нея, в
това число и ап. 201.
При така установената по делото фактическа обстановка,
въззивният съд намира от правна страна следното:
Искът е предявен от лице по чл. 19 от ЗУЕС, видно от представения
протокол от проведено ОС на ЕС на 16.12.2016 г., на което за управител на ЕС
е избран А. Х. П. - решение по т. 3 от дневния ред и е определено
възнаграждение за същия в размер на 1000,00 лв. Правилно районният съд е
приел, че предявените субективно и обективно съединени искове са
процесуално допустими, като предявени от и срещу процесуално
легитимирани страни и при наличието на правен интерес от търсената съдебна
защита при твърдение за неизпълнение на взети решения от общото събрание
на етажна собственост от страна на етажен собственик. В същия смисъл е и
практиката на ВКС, обективирана в определение № 868 от 15.09.2015 г. на
ВКС по гр. д. № 2897/2015 г., III г. о., ГК, докладчик съдията М. Р.,
определение № 62 от 26.01.2012 г. на ВКС по ч. гр. д. № 713/2011 г., III г. о.,
ГК, докладчик съдията Ц. Г., определение № 294 от 24.06.2011 г. на ВКС по гр.
д. № 209/2011 г., I г. о., Гк, докладчик съдията Г. Г., и определение № 314 от
22.07.2009 г. на ВКС по гр. д. № 287/2009 г., II г. о., ГК, докладчик съдията С.
К., съгласно която, предвид изричните разпоредби на чл. 23, ал.3 и 4 от ЗУЕС,
по искове, предявени от или срещу собствениците в етажната собственост във
връзка с изпълнение на решение на общото събрание по управлението на
общите части, управителят е законен представител на собствениците в
етажната собственост.
За основателността на предявените искове ищецът следва да установи
основанието за начисляване на суми спрямо ответниците и техния размер,
вкл. това, че ответниците са собственици на индивидуален обект в етажната
собственост с посочените ид.ч. от общите части на сградата, както и момента
на провеждане на ОС и взетите на него решения.
По делото не е спорно, че ответниците са собственици на апартамент №
11
201, находящ се на втори етаж, със застроена площ от 61,57 кв.м., ведно с
0.949 % идеални части от общите части на сградата равняващи се на 10,99
кв.м., и разгърната застроена площ от апартамента от 72,56 кв.м., съставляващ
по кадастрална карта самостоятелен обект в сграда с идентификатор
61813.456.1.2.35 Този факт се установява и от представения нотариален акт.
С решения на общото събрание на етажната собственост,
материализирано в протокол от 28.12.2012 г., освен избора на представляващ
етажната собственост и размера на дължимото му възнаграждение, е прието
да се заплащат от всеки самостоятелен обект в сградата по 8,30 лв. всеки
месец, от които да се изплаща месечно възнаграждение на управителя в
размер на 1000,00 лева; размера на дължимата от всеки самостоятелен обект в
сградата месечна такса за поддръжка, определена съгласно разгърнатата
застроена площ на всеки обект, умножена по 2,40 лв. с включено ДДС и
следвало се заплаща ежемесечно от собствениците на самостоятелни обекти в
сградата, както и ежемесечни вноски от собствениците в размер на 5,60 лв. за
квадратен метър, дължими от всеки собственик /за самостоятелен обект в
сградата/, съобразно идеалните му части от общите части на етажната
собственост, които се набират за Фонд „Ремонт и обновяване".
Тук следва да се има предвид, че от изключителните правомощия на
общото събрание на ЕС, предвидено в чл. 11, т. 5 от ЗУЕС е да определя
размер на паричните вноски за разходите за управлението и поддържането на
общите части на сградата, като съобразно в чл. 8 от същия закон, контрол по
изпълнението се възлага именно на ОС, вкл. управлението обхваща реда и
контрола върху П.зването и поддържането на общите части и спазването на
вътрешния ред в сграда в режим на етажна собственост, както и контрола
върху изпълнението на задълженията на собствениците, П.звателите и
обитателите. Това решение на общото събрание подлежи на съдебен контрол,
в исковото производство, по който се проверява законосъобразността му.
Съдебната практика без противоречие приема, че се касае за изключителна
компетентност на общото събрание, която не може да бъде иззета от други
субекти, а законосъобразността на взетото решение може да бъде проверена
само от съда по реда на чл.40 от ЗУЕС. По делото липсват представени
доказателства, а и не се твръди процесните решения да са оспорени по
предвидения в чл. 40 от ЗУЕС ред и да са отменени, поради което същите
обвързват всички собственици на индивидуални обекти в процесната етажна
собственост, какъвто е и ответникът. В съдебната практика е утвърдено
становището, че инцидентният съдебен контрол на решение на ОС е
недопустим. Определянето на срок за предявяване на иска по чл. 40 от ЗУЕС е
съобразен и с обстоятелството, че тези решения засягат широк кръг лица и
отношения, включително и трети лица, което изисква сигурност и бързина при
изпълнение на решенията. Затова извън регламентирания в закона срок не
може да се иска отмяна нито на нищожните, нито на незаконосъобразните
решения./в този смисъл решение № 24 от 05.06.2017 г., постановено по гр. д.
№ 2795/2016 г. по описа на ВКС, II гр. о., решение № 60078 от 11.06.2021 г.,
12
постановено по гр. д. № 3793/2020 г. по описа на ВКС, I гр.о., решение №
60156 от 10.01.2022 г., постановено по гр. д. № 3848/2021 г. по описа на ВКС,
II г. о., ГК и др./. Съдът не може да се позовава на твърденията за наличие на
последващи проведени ОС, в случай че не се твърди промяна на определените
в предходно такова такси, дължими от собствениците, и това не може да води
до отхвърляне на исковете, след като предходното решение на ОС на ЕС не е
отменено по законоустановения ред и действа и занапред.
Няма данни, а и не се твърди в предвидения в чл. 40, ал .2 от ЗУЕС
преклузивен срок ответниците да са обжалвали решенията на ОС от
28.12.2012 г., поради което съдът приема, че те са породили своето правно
действие.
С оглед на това съдът намира, че за периода от месец октомври 2018 г.
до месец февруари 2020 г., включително за ответниците е възникнало
задължение да заплатят дължимите месечни вноски за поддръжка и
управление на етажната собственост за ап. 201 в размер на 2 960,38 лв.
Възраженията на особените представители на ответниците, че не са
извършвани такива дейности, поради което те не дължат въпросните такси за
поддръжка и управление, са ирелевантни за спора. В случая етажната
собственост претендира вноски в бюджета на ЕС за минал период, въз основа
на решения на общото събрание, които не са обжалвани и са влезли в сила
/факт, който е безспорен по делото/. Принципът, възприет от закона е, че тези
вноски се дължат авансово въз основа на решението на общото събрание и
разходването им се отчита от управителя пред общото събрание. Самите
дейности по управление и поддръжка се извършват изцяло само, ако всички
етажни собственици са внесли в бюджета дължимите от тях вноски. Логично
е, ако някой или повечето етажни собственици не са изпълнили това свое
задължение, да не може да се извършва ефективна и качествена дейност по
поддръжка и управление на общите части. Няма как без набрани средства в
бюджета на ЕС от вноски на етажните собственици да се иска установяване на
плащане на суми за разходи за управление и поддържане на общите части на
етажната собственост - не случайно е предвидено тези суми да се внасят
авансово, а не след извършване на някаква дейност и доказване на средствата,
изразходени за нея. Затова е без значение, когато се претендира заплащане на
вноски в бюджета на ЕС за минал период до каква степен и в какво качество за
извършвани тези дейности и какви разходи е направила етажната собственост.
Що се отнася до това за какво са изразходвани събраните средства,
Контролният съвет има правомощия да контролира дейността на управителя
по изпълнението на бюджета и решенията на общото събрание за
изразходването на средствата на етажната собственост, а общото събрание
одобрява годишните отчети на Управителния съвет, както и на Контролния
съвет /чл.11, ал.1 т.4 от ЗУЕС/. Относно това дали средствата се харчат за
нуждите на ЕС, то може да се ангажира отговорността на УС или управителя
за причинени вреди на ЕС по общия исков ред.
13
По отношение претенциите за заплащане на ежемесечни вноски от
собствениците в размер на 5,60 лв. за квадратен метър, дължими от всеки
собственик /за самостоятелен обект в сградата/, съобразно идеалните му части
от общите части на етажната собственост, които се набират за Фонд „Ремонт и
обновяване“, следва да се посочи, че от събраните писмени доказателства се
установява, че общото събрание с решение по т. 5 от дневния ред от
28.12.2012 г. е определена сумата, която се дължи за Фонд „Ремонти и
обновяване“ за всеки обект в сградата.
В тази насока съдът намира за нужно да отбележи, че съгласно
разпоредбата на чл. 41 от ЗС, всеки собственик, съразмерно с дела си, е
длъжен да участва в разноските, необходими за поддържането или
възстановяването на общите части, а съгласно разпоредбата на чл. 48, ал. 3 от
ЗУЕС, разходите за ремонт, обновяване, реконструкция и преустройство на
общите части, за които има прието решение на общото събрание на
собствениците, се разпределят между собствениците на самостоятелни
обекти, съразмерно с притежаваните от тях идеални части от общите части на
сградата. Тези разходи, както и разходите, посочени в чл. 49, ал. 1 от ЗУЕС /за
конкретен неотложен ремонт/, се отнасят до конкретни дейности, които са
необходими или П.езни за етажната собственост, а не до текущи повреди в
общите части, свързани с обикновената им поддръжка. Кои части от сградата
са общи, пък е посочено в чл. 38 от ЗС.
Освен това разпоредбата на чл. 6, ал. 1, т. 9 от ЗУЕС предвижда, че
собствениците са длъжни да заплащат разходите за ремонт, реконструкция,
преустройство, основен ремонт и основно обновяване на общите части на
сградата, подмяна на общи инсталации или оборудване и вноските,
определени за фонд „Ремонт и обновяване", съразмерно с притежаваните
идеални части. Общото събрание има компетенциите да определя размера на
паричните вноски във фонд „Ремонт и обновяване"- чл. 11, ал. 1, т. 7 от ЗУЕС.
Средствата във фонда се набират от ежемесечни вноски от собствениците в
определения от общото събрание размер. Средствата в този фонд се
изразходват целево: извършване на дейностите по чл. 48 и чл. 49/неотложен
ремонт/ ЗУЕС и за оборудване; изпълнение на мерките и указанията от
техническия паспорт на сградата; други разходи, определени с решение на
общото събрание - чл.50, ал.4 от ЗУЕС. Набират се в сметка със специално
предназначение. В случай, че не се налага да се извършват ремонтни дейности
в ЕС, събраните суми не се усвояват, а се акумулират, за да послужат за
заплащане на посочените по-горе дейности, насочени към съхраняване на
сградата и обновяване на общите части в момента, в който се появи
необходимост от това. Поради това дължимостта им не е обвързана по никакъв
начин от това дали реално през посочените в исковата молба периоди са били
извършвани ремонти дейности.
С оглед на това и при наличието на взети решения от ОС в тази насока,
за етажните собственици, сред които са и ответниците е възникнало
задължение за заплащане на част от разходите, съразмерна с ид.ч., които
14
притежават от сградата. Страните не спорят размера на ид.ч. от общите части,
които притежават ответниците. С оглед на това за тях е възникнало
задължение за периода от месец октомври 2018 г. до месец февруари 2020 г.,
включително за заплащане на сума в размер на 1046,18 лв. за техния имот.
С предявените искове ищцовата страна твърди един отрицателен факт -
липса на плащане на дължими суми за поддръжка и за ремонт на етажна
собственост, в която ответниците през исковия период притежават в
собственост индивидуален обект, който не подлежи на доказване от ищеца, а
на оборване от ответната страна с надлежни за това доказателства,
удостоверяващи извършено плащане на дължимите вноски, което може да
стане само с писмени такива. По делото не са представени документи
/квитанции или платежни нареждания/, доказващи плащане от страна на
ответниците, нито пък са изложени твърдения в тази насока.
Ето защо съдът намира исковете за заплащане на вноски за поддръжка и
управление, за заплащане на вноски за Фонд „Ремонт и обновяване“, както и
за месечно възнаграждение за избрания от ОС на ЕС управител, за
основателни и доказани в пълния им предявен размер.
Доколкото е уговорена датата на падежа на дължимите вземания и
предвид изложеното и при липсата както на твърдения, така и на посочени и
представени от ответниците доказателства за погасяване на задълженията
съдът намира, че забавата в изпълнението на задълженията им е безспорно
установена по делото и същите дължат нейното обезщетяване. За периода от
датата на падежа на всяко едно задължение до датата на подаване на исковата
молба общият размер на дължимите обезщетения е установен безспорно от
заключението на ССчЕ, а именно – 294,37 лева или по 147,19 лв., като ищецът
е претендирал по - малък и същите се дължат от ответниците. С оглед на това
и отправеното искане за присъждане на законната лихва върху главницата за
периода от сезирането на съда до окончателното изплащане на задължението,
е основателно, щом по делото е установена дължимостта на главното вземане.
Ето защо и предявените акцесорни искове в цялост са основателни.
По изложените съображения съдът намира, че предявените искове за
заплащане от всеки от ответниците на главници в размер на сумата от по 2
073,83 лв., съставляваща сбора от дължимите от етажния собственик и
неплатени месечни задължения за притежаваната от него ½ идеална част от
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 61813.456.1.3.35 за периода от
месец октомври 2018 г. до месец февруари 2020 г., включително за: 1. такса
поддръжка на общите части на сградата в размер на по 1 480,19 лв.; 2.
възнаграждения за управител в размер на по 70,55 лв.; 3. вноски за Фонд
„Ремонт и обновление“ в размер на по 523,09 лв.; мораторна лихва в размер
законната лихва върху главниците считано от датата следваща датата на
падежа на всяко от задълженията до датата на подаване на настоящата искова
молба в размер на сумата от по 146,06 лв. всеки, както и законната лихва
върху главницата от датата на завеждане на исковата молба в съда до
15
окончателното и изплащане, са основателни и подлежат на уважаване.
С оглед на което настоящият съдебен състав следва да отмени изцяло
Решение № 500003 от 08.01.2025 г. по гр. д. № 202/2020 г. по описа на РС – гр.
Разлог, и да се произнесе по същество по предявените искове, като осъди А.
П. и Д. П. П. да заплатят на ищеца претендираните в настоящото производство
суми за такси за поддръжка на притежавания от тях самостоятелен обект в
сграда с идентификатор 61813.456.1.3.35.
По разноските:
С оглед изхода от делото, отправеното искане и представените
доказателства в П.за на ищеца следва да се присъдят и разноски за двете
инстанции, като съдът констатира, че не е представен списък по чл. 80 от
ГПК, от които: 3614,21 лева – разноски за производството пред първата
инстанция (418,42 лева заплатена държавна такса; 531,81 лева – внесен
депозит за ССчЕ, 1043,98 лева – депозити за особени представители и 1620,00
лева – заплатено адвокатско възнаграждение); 1 853,19 лева – разноски за
въззивното производство (209,21 лева заплатена държавна такса, 1043,98 лева
– депозити за особени представители и 600,00 лева – заплатено адвокатско
възнаграждение), като всеки от ответниците дължи по ½ от така направените
разноски.
Мотивиран от гореизложеното, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ изцяло Решение № 500003 от 08.01.2025 г. по гр. д. №
202/2020 г. по описа на РС – гр. Разлог, КАТО ВМЕСТО НЕГО
ПОСТАНОВЯВА:
ОСЪЖДА А. П., гражданка на ***, родена на ********** г. в гр. *** да
заплати на Етажна собственост, съставляваща сграда „Апартаментен
комплекс” - средно етажно застрояване, намиращ се в м. „Изворите”,
землището на гр. Разлог, изградена, съгласно одобрените архитектурни
проекти и Разрешение за строеж № 78/20.07.2006 г. на Община Разлог и
въведена в експлоатация с Удостоверение NQ 27/09.07.2008 г. за въвеждане в
експлоатация на строеж от четвърта категория, издадено от Главния архитект
на Община Разлог, изградена в поземлен имот с идентификатор № 61813.456.1
следните суми: главница в общ размер на 2 073,83 лева, съставляваща
сбор от дължимите от етажния собственик и неплатени месечни задължения
за притежаваната от нея ½ идеална част от самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 61813.456.1.3.35 за периода от месец октомври 2018 г. до
месец февруари 2020 г., включително за: 1. такса поддръжка на общите
части на сградата в размер на 1 480,19 лв.; 2. възнаграждение за
управител в размер на 70,55 лв.; 3. вноски за Фонд „Ремонт и
обновление“ в размер на 523,09 лв.; мораторна лихва в размер на
законната лихва върху главниците, считано от датата следваща датата на
16
падежа на всяко от задълженията до датата на подаване на настоящата искова
молба в размер на 146,06 лв., както и законната лихва върху главницата от
датата на завеждане на исковата молба в съда до окончателното й изплащане,
ОСЪЖДА Д. П. П., гражданин на ***, роден на *** г. в ****, да заплати
на Етажна собственост, съставляваща сграда „Апартаментен комплекс” -
средно етажно застрояване, намиращ се в м. „Изворите”, землището на
гр. Разлог, изградена, съгласно одобрените архитектурни проекти и
Разрешение за строеж № 78/20.07.2006 г. на Община Разлог и въведена в
експлоатация с Удостоверение NQ 27/09.07.2008 г. за въвеждане в
експлоатация на строеж от четвърта категория, издадено от Главния архитект
на Община Разлог, изградена в поземлен имот с идентификатор № 61813.456.1
следните суми: главница в общ размер на 2 073,83 лева, съставляваща
сбор от дължимите от етажния собственик и неплатени месечни задължения
за притежаваната от нея ½ идеална част от самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 61813.456.1.3.35 за периода от месец октомври 2018 г. до
месец февруари 2020 г., включително за: 1. такса поддръжка на общите
части на сградата в размер на 1 480,19 лв.; 2. възнаграждение за
управител в размер на 70,55 лв.; 3. вноски за Фонд „Ремонт и
обновление“ в размер на 523,09 лв.; мораторна лихва в размер на
законната лихва върху главниците, считано от датата следваща датата на
падежа на всяко от задълженията до датата на подаване на настоящата искова
молба в размер на 146,06 лв., както и законната лихва върху главницата от
датата на завеждане на исковата молба в съда до окончателното й изплащане.
ОСЪЖДА А. П., гражданка на ***, родена на ********** г. в гр. *** и
Д. П. П., гражданин на ***, роден на 17.11.170 г. в ****, да заплатят на
Етажна собственост, съставляваща сграда „Апартаментен комплекс” -
средно етажно застрояване, намиращ се в м. „Изворите”, землището на
гр. Разлог, сума в размер на 5467,40 лв., представляваща сторените съдебни
разноски, като всеки от тях дължи по ½ или по 2 733,70 лв.
Решението не подлежи на касационно обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
17