№ 283
гр. София, 30.04.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 5-ТИ ТЪРГОВСКИ, в публично
заседание на девети април през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:Величка Борилова
Членове:Зорница Гладилова
Мария Райкинска
при участието на секретаря Теодора Т. Ставрева
като разгледа докладваното от Мария Райкинска Въззивно търговско дело №
20241001000133 по описа за 2024 година
Производството е по реда на чл. 258 - чл. 273 ГПК.
С решение № 260297/27.07.2023 г. по гр.д. № 3075/2017 г. на СГС, VI-14 състав
е обявен за окончателен сключеният на 02.05.2017 г. между „Тангра 22“ ЕООД и
„Беркут Корпорейшън“ ЕООД, предварителен договор № 1 за покупко – продажба на
недвижим имот, а именно: ателие №1, находящо се в гр. София, Столична община - р-н
Витоша, разположено в подпокривното пространство, на кота +12, във вх. „А“ на
жилищна сграда на ул. „***“ № 29, със застроена площ от 129,27 кв.м., при съседи:
покрив, двор към улица, двор към улица, покрив, ателие № 2 от вх.
„Б“, стълбищна клетка на вх. „Б“, покрив, асансьорна шахта, стълбищна клетка и
покрив, задно с мазе №5, разположено на сутеренния етаж на сградата, на кота - 3,30
м., с площ от 4,19 кв.м., при съседи: улица, склад към кафе №2, коридор, мазе №4 и
рампа, заедно с припадащите се 12,16 % ид.ч. от общите части на вх. „А“ на сградата,
равняващи се на 19,01 кв.м. и заедно със съответните ид.ч. от правото на строеж върху
мястото, върху което е построена сградата, цялото с площ от 634 кв.м., съставляващо
УПИ VII-288 от кв. 212б по плана на гр. София, местността „ж.к. Гърдова глава“, който
недвижим имот съгласно схема на самостоятелен обект в сграда е с идентификатор
68134.1937.288.2.14, с адрес: гр. София, р-н Витоша, ул. „***“, вх. „А“, ет. 5, ателие 1,
намиращ се в сграда №2, разположена в поземлен имот с
идентификатор 68134.1937.288, с предназначение: ателие за творческа дейност, с площ:
129,27 кв.м., при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж:
68134.1937.288.2.15, под обекта: 68134.1937.288.2.6, над обекта: няма, за сумата от
214218 лв., при условие, че в двуседмичен срок от влизане в сила на решението
купувачът „Беркут Корпорейшън“ ЕООД заплати на продавача „Тангра 22“
ЕООД сумата 184 918 лв., съставляваща остатък от продажната цена за имота.
Със същото решение е обявен за окончателен сключеният на 02.05.2017 г.
1
между „Тангра 22“ ЕООД, и „Беркут Корпорейшън“ ЕООД, предварителен договор №
2 за покупко – продажба на недвижим имот, а именно: ателие №2, находящо се в гр.
София, Столична община - р-н Витоша, разположено в подпокривното пространство,
на кота +12, във вх. „Б“ на жилищна сграда на ул. „***“ № 29, със застроена площ от
106,78 кв.м., при съседи: ателие №1 от вх. „А“, покрив, двор към улица, двор
и стълбищна клетка, задно с мазе № 2, разположено на сутеренния етаж на сградата, на
кота - 3,30 м., с площ от 4,27 кв.м., при съседи: мазе № 3, коридор, мазе
№1, стълбищна клетка и рампа, заедно с припадащите се 13,85 % ид.ч. от общите части
на вх. „Б“ на сградата, равняващи се на 22,81 кв.м. и заедно със съответните ид.ч. от
правото на строеж върху мястото, върху което е построена сградата, цялото с площ от
634 кв.м., съставляващо УПИ VII-288 от кв. 212б по плана на гр. София, местността
„ж.к. Гърдова глава“, който недвижим имот съгласно схема на самостоятелен обект в
сграда е с идентификатор 68134.1937.288.2.15, с адрес: гр. София, р-н Витоша, ул.
„***“, вх. „Б“, ет. 5, ателие 2, намиращ се в сграда № 2, разположена в поземлен имот с
идентификатор 68134.1937.288, с предназначение: ателие за творческа дейност, с площ:
106,78 кв.м., при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж:
68134.1937.288.2.14, под обекта: 68134.1937.288.2.11, над обекта: няма, за сумата
от 176948 лв., при условие, че в двуседмичен срок от влизане в сила на решението
купувачът „Беркут Корпорейшън“ ЕООД заплати на продавача „Тангра 22“
ЕООД сумата 153 248 лв., съставляваща остатък от продажната цена за имота.
Ответникът „Тангра 22“ ЕООД е депозирал въззивна жалба, с която обжалва
първоинстанционното решение изцяло. Поддържал е, че обжалваното решене е
неправилно и незаконосъобразно, постановено при нарушение на материалния закон и
съдопроизводствените правила. Съдът не съобразил, че ищецът е неизправна страна,
която не се явила, въпреки надлежно отправена покана за това, за сключване на
окончателен договор относно процесните недвижими имоти, поради което и
предварителният договор между страните бил развален в хипотезата на т. 3.2. от него.
Превратно се тълкувало от съда, че този срок можело да бъде само уговореният
двустранно срок. При липса на действие от едната страна другата страна не била
длъжна да търпи бездействието на контрагента си и имала право законно да посочи
друг срок за сключване на окончателния договор. Нямало никакви възражения от
ищеца, че даденият срок е неподходящ и съдът не можело служебно да прави такава
преценка, тъй като това нарушавало равенството между страните. Ето защо
жалбоподателят намира, че с връчената от него нотариална покана на 24.10.2017 г. и
направените в нея изявления валидно били развалени сключените между двете страни
предварителни договори по вина на ищеца. Ищецът не можел да иска сключване на
окончателен договор, тъй като бил неизправна страна и срокът за доброволно
сключване на договор били изтекли. Изложени са и доводи, че въпреки уважаването на
исковете по чл. 19, ал. 3 ЗЗД съдът неправилно осъдил ответника да заплати
дължимите се по прехвърлянето държавни такси, като това оплакване е разгледано от
СГС по реда на чл. 248 ГПК с определение от 15.01.2024 г., необжалвано от страните.
Направено е искане обжалваното решение да бъде отменено и предявените искове по
чл. 19, ал. 3 ЗЗД да бъдат отхвърлени.
Ищецът „Беркут Корпорейшън“ ЕООД е депозирал отговор на въззивната
жалба, в който излага доводи за нейната неоснователност.
Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението и по допустимостта – в обжалваната му част, като по
останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата. Следователно относно
правилността на първоинстанционното решение въззивният съд е обвързан и следва да
се произнесе в рамките на наведените от страните оплаквания, като обаче следва
служебно да провери спазването на императивни материалноправни разпоредби,
2
приложими към спора (така т. 1 от тълк. решение № 1/2013г. по тълк.д. № 1/2013 г. на
ВКС, ОСГТК).
Настоящият съдебен състав намира, че обжалваното решение е валидно и
допустимо. Във връзка с правилността, като взе предвид наведените във въззивната
жалба пороци на атакувания акт и прецени събраните по делото доказателства, намира
за установено следното от фактическа и правна страна:
Ищецът „Беркут Корпорейшън“ ЕООД е твърдял в исковата си молба, че на
02.05.2017 г. сключил с ответника „Тангра 22“ ЕООД предварителен договор № 1
за покупко – продажба на недвижим имот - ателие №1, находящо се в гр. София, р-н
Витоша, ул. „“***“ № 29, вх. А, ет. – подпокривно пространство, със застроена площ от
129,27 кв.м., идентификатор 68134.1937.288.2.14 за сумата от 214 218 лв., която
следвало да бъде платена при условията на чл. 2.4. от договора. На същата дата е
сключил с ответника и предварителен договор №2 за покупко – продажба
на ателие №2, находящо се в гр. София, р-н Витоша, ул. „“***“ № 29, вх. Б, ет.
– подпокривно пространство, идентификатор 68134.1937.288.2.15, със застроена площ
от 106,78 кв.м. за сумата от 176 948 лв., която следвало да бъде платена при условията
на чл. 2.4. от договора. В изпълнение на двата договора платил на 02.05.2017 г. сума в
общ размер на 26 700 лв. за двете ателиета като част от покупната цена, а на 10.09.2017
г. – сума в общ размер на 86 300 лв. за двете ателиета като друга част от покупната
цена. Ответникът следвало да прехвърли правото на собственост върху имотите в срок
от три месеца от влизане в сила на постановлението за възлагане на ЧСИ Р. М.. С
допълнителни споразумения от 03.08.2017 г. страните изменили клаузата на т.21.1.,
като ответникът се задължил да прехвърли собствеността върху описаните имоти в
срок до 30.09.2017 г. С констативен протокол от 30.09.2017 г. на Нотариус М. И.
страните се споразумели да уговорят други дата и час за сключване на окончателен
договор. Ищецът изпратил нотариална покана до ответника, връчена от Нотариус А. Ч.,
с която поискал и дал подходящ срок на ответника за уговаряне на дата и час за
сключване на окончателните договори и посочване на банкова сметка, на която покана
ответникът не отговорил. Ищецът е посочил, че това определя правният му интерес да
поиска съдебно обявяване на предварителните договори за окончателни и моли съда да
обяви за окончателни предварителни договори №1 и №2 от 02.05.2017 г. като даде
подходящ срок за изпълнение на задължението за плащане на остатъка от дължимите
суми за двата недвижима имота.
Ответникът „Тангра 22“ ЕООД е депозирал отговор на исковата молба, в който е
оспорвал исковете. Признал е, че сключил с ищеца процесните два предварителни
договора. Оспорвал е да е извършено плащане на 10.09.2017 г. на сумата от 86 300 лв.
Признал е, че е получил плащане на сумата от 26 300 лв., като сметката му е била
заверена с тази сума на 11.05.2017 г. Твърдял е, че за сключване на окончателен
договор погрешно била определена датата 30.09.2017 г., която била неработен ден. На
30.09.2017 г. страните, чрез представителите си, заявили готовност за сключване на
окончателния договор. На същата дата - 30.09.2017 г. ответникът поискал да бъде
определена дата за сключване на окончателен договор, но представителят на ищеца
отказал поради това, че управителят на дружеството не бил в България. Ответникът
поканил ищеца с нотариална покана да сключат окончателен договор на 26.10.2017 г.,
в която посочил, че при неизпращане на представител ще счита договора за развален.
На 26.10.2017 г. бил съставен констативен протокол при Нотариус М. И., с който било
констатирано неявяването на ищеца. Вместо това ищецът му изпратил нотариална
покана за среща. Ответникът е искал предявеният иск да бъде отхвърлен като
неоснователен, тъй като сключеният предварителен договор бил развален по вина на
ищеца, а алтернативно - ако съдът го уважи,,да възложи разноските в тежест
на ищцовата страна, тъй като ответникът не е дал повод за завеждане на делото.
3
За установяване твърденията и възраженията на страните по делото са събрани
писмени доказателства, от които е установено следното и което се възприема от
въззивната инстанция предвид липсата на оплаквания във въззивната жалба срещу
фактическите констатации на първата инстанция:
Ищецът „Беркут Корпорейшън“ ЕООД, в качеството си на купувач, е сключил с
ответника „Тангра 22“ ЕООД, като продавач, предварителен договор №1 за покупко –
продажба на недвижим имот от 02.05.2017 г., с който продавачът е приел да придобие
от публична продан по изп.дело № 20157900401499 по описа на ЧСИ Р. М., № *** в
РКЧСИ и впоследствие да продаде на купувача следния недвижим имот - ателие № 1,
находящо се в гр. София, Столична община, р-н Витоша, разположено
в подпокривното пространство, на кота +12, във вх. „А“ на жилищната сграда на ул.
„***“ № 29, със застроена площ от 129,27 кв.м., заедно с мазе №5, с площ от 4,19 кв.м.,
заедно с припадащите се 12,16% ид.ч. от общите части на вх. „А“ на сградата,
равняващи се на 19,01 кв.м. и заедно със съответните идеални части от правото на
строеж върху мястото, върху което е построена сградата (чл. 1. /1/ от предварителния
договор). Уговорената продажна цена е в размер на 214 218 лв. (чл. 1 /2/ от
предварителния договор) като в т. 2.4. е договорен начина на плащане на продажната
цена.
От приложената кадастрална схема се установява, че ателие №1 е с
идентификатор 68134.1937.288.2.14.
Видно е от представеното постановление за възлагане на недвижим имот от
15.05.2017 г. по изп. дело № 20157900401499 на ЧСИ Р. М., с рег. № *** на КЧСИ, че
ателие 1 е възложено на ответника, както и, че постановлението е влязло в сила на
29.05.2017 г. и е вписано в Служба по вписванията – гр. София.
На 03.08.2017 г. страните са сключили допълнително споразумение към
предварителен договор №1 за покупко-продажба, с който са изменили срока за
сключване на окончателен договор (т. 2.1.), както и сроковете и условията за плащане
на продажната цена (т. 2.4.).
Съгласно изменението на т. 2.4. от допълнителното споразумение купувачът се е
задължил да плати договорената продажна цена в срокове, както следва: a) сумата от
14 850 лв. купувачът е платил по посочена банкова сметка, заверена на 02.05.2017 г.; б)
сумата от 14 450 лв. купувачът е заплатил по банкова сметка на продавача, която е
заверена на 11.05.2017 г.; в) остатъкът от сумата в размер на 184 918 лв. купувачът
се е задължил да заплати на продавача по банков път в срок не по-късно от датата на
сключване на окончателния договор. В т. 2.4., б. A/, изр. второ страните са се
уговорили, че с цел недопускане на съмнение, страните се договарят и споразумяват, че
преведената от купувача обща сума в размер на 26 700 лв. представлява сбор от сумата
в размер на 14 850 лв., представляваща част от цената по предварителния договор, а
остатъкът в размер на 11 850 лв. е част от цената по сключен между
страните предварителен договор № 2 за покупко-продажба от 02.05.2017 г. В т. 2.4., б.
Б/, изр. второ е посочено също, че с цел недопускане на съмнение, страните се
договарят и споразумяват, че преведената от купувача обща сума в размер на 26 300 лв.
представлява сбор от сумата в размер на 14 450 лв., представляваща част от цената по
предварителния договор, а остатъкът в размер на 11 850 лв. е част от цената по
сключен между страните предварителен договор №2 за покупко-продажба от
02.05.2017 г.
От представените платежни нареждания се установява, че на 02.05.2017 г.
купувачът е превел по сметка на продавача сумата от 26 700 лв., а на 10.05.2017 г. -
сумата от 26 300 лв., което съответства на изявлението за плащане в допълнителните
споразумения (вж. по-долу за допълнително споразумение към предварителен договор
4
№1 за покупко-продажба); от извлечението от банкова сметка на продавача, че на
02.05.2017 г. сметката му е била заверена с превод, направен от купувача в размер на
26710 лв. с основание „авансово плащане по предварителен договор“, а на 11.05.2017
г. – с превод, направен от купувача в размер на 26 300 лв. със същото основание.
Съгласно изменението на т. 2.1. чрез допълнителното споразумение продавачът
се е задължил да прехвърли правото на собственост върху процесния имот на купувача
в срок не по-късно от 30.09.2017 г. Уговорено е още окончателният договор да бъде
сключен пред нотариус М. И., с рег. № *** от Регистъра на НК, като за датата
30.09.2017 г. в 11:00 ч. страните се считат поканени с подписването на допълнителното
споразумение в кантората на посочения нотариус.
Установява се също от представения Предварителен договор № 2, че ищецът, в
качеството си на купувач, е сключил с ответника, като продавач, предварителен
договор №2 за покупко – продажба на недвижим имот от 02.05.2017 г., с който
продавачът е приел да придобие от публична продан по изп.дело № 20157900401499 по
описа на ЧСИ Р. М., № *** в РКЧСИ и впоследствие да продаде на купувача следния
недвижим имот - ателие №2, находящо се в гр. София, Столична община, р-н Витоша,
разположено в подпокривното пространство, на кота +12, във вх. „Б“ на жилищната
сграда на ул. „“***“ № 29, със застроена площ от 106,78 кв.м., заедно с мазе № 2, с
площ от 4,27 кв.м., заедно с припадащите се 13,85% ид.ч. от общите части на вх. „Б“ на
сградата и заедно със съответните идеални части от правото на строеж върху мястото,
върху което е построена сградата (чл. 1, ал. 1 от предварителния договор). Уговорената
продажна цена е в размер на 176 948 лв. (чл. 1, ал. 2 от предварителния договор) като в
т. 2.4. е договорен начина на плащане на продажната цена.
От приложената схема се установява, че ателие №2 е с идентификатор
68134.1937.288.2.15.
С постановление за възлагане на недвижим имот от 15.05.2017 г. по изп. дело №
20157900401499 на ЧСИ Р. М., с рег. № *** на КЧСИ ателие № 2 е възложено на
ответника, както и, че постановлението е влязло в сила на 29.05.2017 г. и е вписано в
Служба по вписванията – гр. София.
На 03.08.2017 г. страните са сключили допълнително споразумение към
предварителен договор №2 за покупко-продажба, с който са изменили срока за
сключване на окончателен договор (т. 2.1.), както и сроковете и условията за плащане
на продажната цена (т. 2.4.).
Съгласно изменението на т. 2.4. от допълнителното споразумение купувачът се е
задължил да плати договорената продажна цена в срокове, както следва: a) сумата от
11850 лв. купувачът е платил по посочена банкова сметка, заверена на 02.05.2017 г.; б)
сумата от 11850 лв. купувачът е заплатил по банкова сметка ***а на продавача е била
заверена на 11.05.2017 г.; в) остатъкът от сумата в размер на 153 248 лв. купувачът
се е задължил да заплати на продавача по банков път в срок не по-късно от датата на
сключване на окончателния договор. В т. 2.4., б. А/ и б. Б/ страните са се уговорили,
както в предварителния договор №1 за това, че сумите, преведени на продавача в
размер на 26300 лв. и 26700 лв. са за продажна цена на двете ателиета. По идентични
съображения, изложени по-горе във връзка с плащане на част от договорената цена за
ателие №1, съдът приема за доказано, че изпълнител задълженията, уговорени в т. 2.4.,
б. А/ и б. Б/ за плащане на част от продажната цена за ателие № 2.
На 30.09.2017 г. е съставен Констативен протокол от Нотариус М. И.. От
съдържанието на протокола се установява, че продавачът е представил документите,
легитимиращи го като собственик на процесните две ателиета. Страните са заявили, че
са допуснали фактическа грешка като са посочили в двата предварителни договора
датата 30.09.2017 г. като дата за сключване на окончателните договори, който е
5
неработен ден; заявили са желание за сключване на окончателни договори, като са се
договорили датата за сключване на окончателните договори да бъде определена след
като едноличния собственик на дружеството – купувач се завърне в България.
На 31.10.2017 г. купувачът, чрез нотариус А. Ч., с рег. № *** на НК, е връчил на
продавача нотариална покана, с която го е поканил да се свърже с него в двудневен
срок за уговаряне на дата и час за сключване на окончателни договори за двете
ателиета, както и да посочи актуална банкова сметка. Установява се също, че на
10.10.2017 г. продавачът е представил на нотариус М. И., с рег. № *** на НК,
нотариална покана до купувача, с който го е поканил да се свърже с продавача за
уточняване на дата и час за сключване на окончателен договор за процесните имоти, а
ако това не се случи по-рано, го е поканил на 26.10.2017 г., в 11:00 ч. в кантората на
нотариуса за сключване на окончателните договори. Поканата е връчена на купувача
при условията на чл. 47, ал. 1 ГПК, като на адреса на управление на купувача е
залепено уведомление на 10.10.2017 г., в предвидения четиринадесетдневен срок
поканата не е получена и с изтичането на срока, т.е. на 24.10.2017 г., поканата се счита
за връчена (чл. 47, ал. 5 ГПК).
В нотариалната покана до купувача е заявено, че в случай, че на посочената в
нотариалната покана дата и час купувачът не се яви пред нотариуса, продавачът на
основание т. 3.2 от предварителните договори няма да дава допълнителен срок за
изпълнение и ще счита предварителните договори за развалени.
Установява се от констативен протокол от 26.10.2017 г. на нотариус М. И., че на
посочените в нотариалната покана ден и час не се е явил представител на купувача за
сключване на окончателните договори.
Съгласно т. 3.2. от двата предварителни договора в случай, че купувачът не
спази задължението да сключи окончателен договор в уговорения между страните
срок, продавачът има право да развали този договор без да дава допълнителен срок за
изпълнение като отправи уведомление до купувача. В този случай, продавачът задържа
платените като задатък суми по т. 2.4, б. А/ и т.2.4., б. Б/.
При така установеното от фактическа страна настоящият съдебен състав намира
следното от правна страна:
Успешното провеждане на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД предполага положителното
установяване на няколко предпоставки: наличието на валиден предварителен договор,
с който се поема задължение за сключване на определен окончателен договор, чието
съществено съдържане е възпроизведено в клаузите на предварителния договор;
качеството "изправна страна" на ищеца, респ. неизправността на ответника, т. е.
неговото бездействие, с оглед на което договорът не е могъл да бъде сключен;
настъпването на падежа на задължението за сключване на окончателен договор;
принадлежност на правото, предмет на договора към патримониума на прехвърлителя,
както и наличието на особените изисквания на закона за прехвърляне на собствеността
- чл. 363 ГПК.
Пред настоящата инстанция не е спорно, а и се установява от представените два
предварителни договора и допълнителните споразумения към тях съществуването на
валидни облигационни правоотношения между страните по предварителни договори за
покупко-продажба на описаните в тях недвижими имоти, които съдържат всички
съществени елементи, необходими за сключването на окончателен договор. Спазени са
изискванията за тяхната действителност, съобразно чл. 19, ал. 1 и ал. 2 от ЗЗД.
Договорите са сключени в писмена форма и съдържат съществените условия на
окончателния договор (съществува яснота относно страните по договора; недвижимият
имот – предмет на договора е индивидуализиран в достатъчна степен като
самостоятелен обект; посочен е вида на окончателния договор – покупко-продажба;
6
уговорена е цена и начин на плащането й.)
Не е спорно, а и се установява от представените платежни нареждания и
извлечения от банкови сметки, че купувачът е заплатил на продавача сумите, които е
било уговорено да бъдат заплатени преди подписване на окончателни договори за
продажба.
Установява се също от представения констативен протокол, че представители на
двете страни са се явили при нотариуса на уговорената като крайна дата за сключване
на окончателни договори – 30.09.2017 г., но тъй като това е бил ден неделя, в който
ден няма как нотариалните актове да бъдат вписани в Службата по вписвания,
пълномощниците на страните са се уговорили допълнително да бъде съгласувана друга
дата за сключване на окончателните договори.
Не е спорно и не се установява такава друга дата да е била уговорена от
страните, макар да се установява от представените нотариални покани, че всяка от
страните е правила опит за връзка с другата страна за уговаряне на такава дата.
Установява се, че ответникът „Тангра 22“ ЕООД не желае (отказва)
сключването на окончателни договори, като поддържа, че вече е развалил
предварителните договори по вина на купувача, което пък обуславя правният интерес
на купувача да поиска обявяване на предварителните договори за окончателни по
съдебен ред, а и същият е направил опит, връчвайки нотариална покана на 31.10.2017
г. на продавача, да сключи окончателен договор. Именно въпросът дали
предварителните договори са развалени от ответника поради виновно неизпълнение от
страна на ищеца е единственият спорен пред настоящата инстанция въпрос.
Съгласно чл. 87, ал. 1 ЗЗД, когато длъжникът по един двустранен договор не
изпълни задължението си поради причина, за която той отговаря, кредиторът може да
развали договора, като даде на длъжника подходящ срок за изпълнение с
предупреждение, че след изтичането на срока ще смята договора за развален.
Предупреждението трябва да се направи писмено, когато договорът е сключен в
писмена форма.
За да бъде валидно упражнено потестативното право за разваляне на договора от
една от страните по двустранния договор следва да е налице неизпълнение на
договорно задължение от другата страна, като изправната страна следва най-напред да
даде нов подходящ срок за изпълнението. Дали срокът е подходящ се преценява според
конкретните обстоятелства.
В случая страните, чрез своите пълномощници, са се договорили допълнително
да уговорят дата за сключване на окончателни договори за покупко-продажба, без да
определят конкретен момент. С нотариалната покана, връчена на купувача на
24.10.2017 г., купувачът е поканен да се яви пред нотариус М. И. най-късно на
26.10.2017 г. за сключване на окончателен договор. Предвид по-ранната уговорка
между страните тази покана следва да се приеме като предложение от продавача това
да бъде датата за сключване на окончателни договори. Не се установява насрещната
страна да е изразила съгласие, т.е., да е постигната уговорка относно тази дата. Може
обаче да се приеме, че ако не е бил съгласен с датата по каквато и да е причина,
купувачът е следвало поне да изпрати представител на указаната дата, за да бъде
договора друга подходяща дата, съобразно по-ранните уговорки между страните. Т.е.,
би могло да се приеме, че купувачът не е изпълнил договорено между страните
задължение за осъществяване на връзка с насрещната страна за уговаряне на дата.
Липсата на уговорена дата по причина бездействие на купувача, (а той в случая не е
навел основателна причина да не отиде на срещата на 26.10.2017 г.), би дало право на
продавача едностранно да покани купувача за сключване на окончателни договори, но
за да направи изявление за разваляне на предварителните договори поради
7
неизпълнение на това задължение, едностранно определената в поканата дата за
сключване на окончателни договори следва да е в подходящ срок след връчване на
поканата, в който срок купувачът да успее да организира предстоящото плащане на
значителна по размер сума – остатъка от продажната цена, дължима в деня на
подписване на окончателните договори. В случая такъв достатъчен срок не може да се
приеме, че е даден. Дори да е възможно посочената дата 26.10.2017 г. да се приеме за
надлежно определена дата за сделката, поканата е връчена на 24.10.2017 г., а
посочената дата за сделка е 26.10.2017 г. Купувачът е имал практически само един ден,
за да реагира, което несъмнено не представлява подходящ срок за изпълнение. Вярно е,
че предвид съвместно уговорената по-рано дата 30.09.2017 г. купувачът следва още
тогава да е бил готов да заплати остатъка от цената. Доколкото обаче е изминал почти
месец и сумата е възможно да е била използвана в търговската дейност на дружеството
купувач, то несъмнено му е трябвало повече време, за да отдели нужните средства.
Неоснователно е позоваването на ответника на уговорката в т. 3.2. от
предварителните договори, според която при неизпълнение на задължението на
купувача да сключи окончателен договор на уговорената дата, продавачът може да
развали договора и без да дава допълнителен срок за изпълнение. Такова право, според
уговорката, продавачът би имал само в случай, в който двете страни са се съгласили
относно определена дата и въпреки това купувачът не се яви на нея за сключване на
окончателен договор. Както бе посочено, страните не са успели да договорят нова дата
на сделката след неуспешното й сключване на договорената дата 30.09.2017 г.
Несъмнено е при това положение и при недобросъвестно поведение на купувача
правото на продавача да предприеме съответни действия, като покани ищеца за
сключване на окончателен договор на посочена от него дата. Това обаче следва да
стане чрез даване на подходящ срок за това, едва след което ответникът ще има право
да заяви, че при неспазването му разваля договора.
Що се отнася до твърдяната в писмените бележки на жалбоподателя
недобросъвестност, такава може да бъде установена и у двете страни, които са
действали чрез пълномощници (видно от констативния протокол от 30.09.2017 г.),
които са адвокати и чрез които при добро желание и добросъвестност от всяка страна,
лесно е могло да бъде осъществен контакт между страните, дори на адреса на купувача
да е било невъзможно връчването на писмени изявления.
В случая не се установяват и хипотезите на разваляне на договорите по чл. 87,
ал. 2 ЗЗД – без предизвестие. Няма нито твърдения, нито данни изпълнението да е
трябвало да се изпълни на точно определена дата, да е станало безполезно след
определена дата или пък да е станало невъзможно изцяло или отчасти.
След като не е даден подходящ срок за изпълнение на купувача, то не е
възникнало и потестативното право на продавача да развали договорите и изявлението
му, връчено чрез нотариална покана на 24.10.2017 г. не е породило целеното действие.
Щом предварителните договори са действителни и не са развалени, то същите
подлежат на обявяване за окончателни при наличието на останалите предпоставки за
това.
В производството за обявяване на предварителния договор за окончателен съдът
проверява също дали продавачът е собственик на процесните недвижими имоти към
момента на постановяване на съдебното решение. С оглед на събраните по делото
писмени доказателства се установява по несъмнен начин, че ответникът „Тангра 22“
ЕООД е собственик на двата недвижими имота, които е придобил по деривативен
начин – на публична продан в индивидуално принудително изпълнително
производство, като са му възложени от ЧСИ с влезли в сила възлагателни
постановления, надлежно вписани в Службата по вписвания. Няма твърдения и
8
доказателства за последващо отчуждаване на имотите.
С оглед на гореизложеното настоящият състав счита, че са налице всички
законоустановени предпоставки за обявяване на предварителните договори за
окончателни, поради което искът с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД следва да
бъде уважен като основателен и доказан. Предвид разпоредбата на чл. 362, ал. 1 ГПК и
предвид уговореното между страните задължение на купувача да заплати определени
суми при сключване на окончателен договор, съдът следва да постанови решение за
заместване на окончателните договори, при условие, че купувачът изпълни това свое
задължение, както е сторил СГС.
Съгласно разпоредбата на чл. 364, ал. 1 от ГПК ищецът следва да бъде осъден с
решението да заплати следващите се разноски по прехвърлянето на процесния
недвижим имот, което е направено с първоинстанционното решение, макар и при
изменението му в частта за разноските по реда на чл. 248, ал. 1 ГПК.
Предвид достигане от въззивната инстанция на краен извод, идентичен на този,
до който е достигнал първоинстанционният съд, обжалваното решение следва да бъде
потвърдено.
По разноските: При този изход на спора пред въззивната инстанция право на
разноски има въззиваемият „Беркут Корпорейшън“ ЕООД, но той не е доказал
направата на такива, поради което разноски не следва да се присъждат.
С оглед на гореизложеното съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 260297/27.07.2023 г. по гр.д. № 3075/2017 г. на
СГС, VI-14 състав.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред ВКС в едномесечен срок от
връчването му на страните, при условията на чл. 280, ал. 1 и ал. 2 ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
9