Окръжен съд - Велико Търново |
|
В публично заседание в следния състав: |
като разгледа докладваното от | Ивелина Солакова | |
С Решение № 170/10.08.2011г., постановено по гр.д. № 2440/2010г. Г. Районен съд е осъдил на основание чл.232,,ал.2 пр.1 от ЗЗД К. И. К. в качеството му на „К. К.- И.” гр. Г. О. да заплати на Д. Р. Р. сумите от 2400 евро неплатена наемна цена за месец юни 2010г., 560 евро неплатена наемна цена за периода от 01.07.2010г. до 08.07.2010г., дължими въз основа на договор за наем от 14.01.2010г., ведно със законната лихва върху тази сума, считано от датата на предявяване на иска до окончателното й изплащане. Със същото решение е осъден К. И. К. в качеството му на „К. К.- И.” гр. Г. О. да заплати на Д. Р. Р. сумата от 156 евро неустойка за забавено плащане на наемната цена за периода от 26.06.2010г. до 08.07.2011г., както и сумата от 307,77лв. представляваща дължимата такса битови отпадъци за имота, предмет на договора за наем, като искът за разликата до 350лв. е отхвърлен. Със същото решение К. И. К. в качеството му на „К. К.- И.” гр. Г. О. е осъден по реда на чл. 236, ал. 2 от ЗЗД да заплати на Д. Р. Р. сумата от 2400 евро, представляваща обезщетение за ползването на имота за периода от 0807.2010г. до 11.08.2010г., предмет на договор за наем от 14.01.2010г. Със същото решение К. И. К. в качеството му на „К. К.- И.” гр. Г. О. е осъден да заплати на Д. Р. Р. сумата от 2822лв., представляваща обезщетение за вредите, причинени при ползването на имота, предмет на посочения договор за наем, ведно със законнатÓ лихва върху същата сума, считано от подаване на исковата молба в съда до окончателното й изплащане. Присъдени са и разноски. Против това решение е постъпила въззивна жалба от К. ИВАНОВ К. в качеството му на „К. К.- И.” гр. Г. О.. В жалбата са наведени оплаквания за неправилност и незаконосъобразност на постановения съдебен акт. Посочено е, че съдът не е възприел правилно показанията на свидетеля по делото С. А., който бил пряк очевидец на постигнатото между страните по делото съгласие за прекратяване на процесния договор за наем. Неправилно съдът преценил и че показанията на св. В. не били относими към спора. Показанията на св. Д. пък изобщо не били обсъдени в обжалваното решение. По отношение на свидетелката М. съдът отчел, че тя е възможно заинтересована, но нейните показания се потвърждавали от тези на останалите свидетели. Съдът не обсъдил представените от ответника- сега въззивник – писмени доказателства- телефонни разпечатки, които удостоверявали проведени телефонни разговори между ответника, неговата съпруга от една страна и ищцата от друга. Свидетелят А. пък също бил заинтересован от изхода на делото, но това обстоятелство не било отчетено от съда. Неправилен бил изводът на съда, че процесният договор следвало да се прекрати в писмена форма. Чл. 87, ал.1 от ЗЗД обаче в случая не бил приложим, понеже се касаело до прекратяване по взаимно съгласие, а не до прекратяване по вина на някоя от страните. След като съдът приел, че не е било нужно предаване на имота от наемодателя на наемателя с протокол, нелогично било да приеме, че за връщането на имота следвало да се състави такъв. Съдът не отчел и обстоятелството, че при сключването на договора за наем са изплатени 1 000евро, които служели при нужда за покриване на консумативи и експлоатационни разходи за имота. Тази сума не била възстановена на ответника, а всички направени от ищцата разходи по възстановяване на имота били включени в исковата претенция. Претендира се отмяна на решението и отхвърляне на предявените искове. Въззиваемата страна Д. Р. Р. заема становище за неоснователност на подадената жалба. Сочи, че решението на съда е постановено при обсъждане от страна на съда на всички относими към делото доказателства. Твърди, че договорът за наем между страните е развален по вина на наемателя и от този факт следват редица права за ищцата, чието удовлетворяване тя претендира с исковата си молба. Развиват се подробни съображения, като основно се сочи, че освобождаването на имота, предмет на наемния договор, само по себе си не означава, че наемателят не следва да плаща наемната цена. Липсвал също така и протокол за прекратяване на договора по взаимно съгласие. Развиват се подробни доводи относно свидетелските показания. Претендира се жалбата да бъде оставена без уважение и да се присъдят разноски. В. Окръжен съд, в качеството си на въззивна инстанция, като взе предвид наведените в жалбата оплаквания, доводите на страните и като прецени събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, приема за установено следното: Жалбата е подадена в срок, от легитимирана страна, против обжалваем съдебен акт, поради което е процесуално допустима. По същество жалбата е неоснователна. При извършената служебна проверка на обжалваното решение по реда на чл. 269 от ГПК въззивният съд констатира, че решението е изцяло валидно и допустимо. По същество решението е правилно. С исковата си молба ищцата Д. Р. Р. твърди, че между нея и ответника е сключен договор за наем, който е развален по реда на чл. 87, ал.1 от ЗЗД поради неплащане от страна на наемателя на наемната цена. Сочи, че договорът е действал до 08.07.2010г. Твърди, че имотът след развалянето на договора не й е бил предаден, като на 11.08.2010г. тя си е възвърнала фактическата власт върху него по принудителен ред. Твърди, че ответникът, при напускане на имота е демонтирал редица от извършените в имота подобрения. Те съгласно уговореното между страните следвало да останат в полза на наемодателя. За да възстанови имота си във вид, годен за ползване, ищцата извършила разход в размер на 2822лв. Твърди се, че ¯тветникът не е заплатил и дължимата се съгласно договора такса смет за имота, като тя била заплатена от ищцата. Претендира се ответникът да бъде осъден да заплати на ищцата наем за периода юни 2010 и до 08.07.2010г. в размер на 2960 евро, както и законната лихва върху тази сума от подаване на иска до окончателното й изплащане, както и сумата от 156 евро неустойка за забавено плащане на наемната цена за периода от 26.06.2010г. до прекратяване на договора, както и 2400евро обезщетение за ползването, от което ищцата е лишена за периода от 09.07.2010г. до 11.08.2010г., ведно със законната лихва върху тази сума, считано от подаване на иска до окончателното й изплащане, както и сумата от 2822,00лв., представляваща разходите на ищцата за възстановяване на щетите по имота, ведно със законната лихва върху тази сума от подаване на иска до окончателното й изплащане. Ответникът е заел становище за неоснователност на така предявените искове. Твърди, че договорът за наем е прекратен по взаимно съгласие между страните, постигнато устно, считано от края на май 2010г. Имотът, предмет на договора, бил освободен до 12.06.2010г., като за този период наемът бил приспаднат от депозираните при сключване на договора 100евро. Държането върху имота било предадено на ищцата, като продавач от магазина на ответника е предал ключовете от същия. Сочи се, че между страните са провеждани телефонни разговори във връзка с прекратяване на договора и освобождаване на наетото помещение. Още през май 2010г. ищцата сключила договор с агенция за недвижими имоти „А.” за предлагане на процесния имот под наем. Ответникът моли съда да отхвърли предявените искове. Фактическата обстановка по делото е изяснена обективно, всестранно и пълно от първоинстанционния съд, като са обсъдени всички допустими и относими към спора доказателства, като съдът е извел правилни съждения относно това какви релевантни за спора факти се установяват с тях. Настоящата инстанция възприема изцяло установената от първоинстанционния съд фактическа обстановка, препраща към нея и по тази причина не счита, че следва същата да се възпроизвежда и в настоящото решение. Въз основа на така установената фактическа обстановка първоинстанционният съд е направил правилни правни изводи относно това какви претенции са предявени, както и относно тяхната основателност и доказаност. Настоящият състав изцяло възприема изложените от първата инстанция мотиви, поради което и на основание чл. 272 от ГПК препраща към тях. По оплакванията във въззивната жалба: Оплакванията касаят основно трактовката на приетите по делото гласни доказателства. Възражението на жалбоподателя, че съдът не е възприел правилно показанията на свидетеля А. е неоснователно. Въззивникът твърди, че от показанията на този свидетел се установява наличието на постигнато между страните устно взаимно съгласие за прекратяване на договора за наем помежду им. Прецизният прочит на показанията на А. не дава основание да се приеме, че той е възприел пряко и непосредствено постигнато между въззивника и въззиваемата съгласие за прекратяване на сключения помежду им договор, считано от 31.05.2010г. Свидетелят заявява, че между тях е имало спор относно наемната цена и разговорът касаел отсрочка, която ответникът искал, за да „избие„ разходите, направени за подобрения в наетия имот. Уговорки в този смисъл не са постигнати, като от свидетелските показания се установява само обстоятелството, че наемателят е заявил, че ще изнесе всички подобрения от имота. Впрочем, освен че не доказват фактите, твърдени от ответника, показанията на свидетеля предизвикват съмнение и относно самоличността на лицето, с което първият е преговарял. Свидетелят не познава лично ищцата, само дава описание на лицето, с което ответникът е разговарял, като дори и името, което сочи / Р. / не съвпада с това на ищцата. По отношение показанията на свидетеля В. настоящата инстанция също счита, че те не са относими към спора. Обстоятелството, че имотът – предмет на наемния договор, е бил обявен за отдаване под наем още през месец май 2010г. не означава по никакъв начин, че договорът между страните е бил прекратен в края на този месец. В тази връзка и показанията на св. Д. правилно не са обсъждÓни първоинстанционния съд. Що се касае до достоверността на показанията на св. М., правилно съдът е възприел същата като заинтересован свидетел. Наличието на родствена връзка с ответника поражда само по себе си съмнение, а освен това е налице и икономическа зависимост между свидетелката и ответника - тя работи за него. Не на последно място показанията на тази свидетелка противоречат изцяло на събраните писмени доказателства. Протоколите, съставени от Нотариус К. с район на действие района на ВТРС и нотариалните покани, изпратени чрез нея до ответника, не са оборени по никакъв начин, поради което съдът възприема същите като правилно отразяващи фактическото положение между страните. Представените пред първоинстанционния съд от страна на въззивника телефонни разпечатки не установяват наличието на съгласие между страните по договора за наем относно неговото прекратяване. Те не са годни да установят с кои абонати е разговарял ответникът през сочения период/ доколкото не се установява кои са абонатите на набираните телефонни номера/. Дори и да бяха годни обаче, в случая по никакъв начин не може да се установи какво е съдържанието на водените разговори. Фактът, че имотът е освободен от страна на наемателя в началото на месец юни не се оспорва от ищцовата страна. Той обаче сам по себе си не е доказателство за прекратяване на наемния договор, още по-малко пък може да установи основанието за прекратяване. Това, че наемателят не ползва наетата вещ /в случая имот/ не го освобождава от задължението за заплащане на наемната цена, тъй като наемният договор е консенсуален, а не реален договор. По отношение датата и основанието за прекратяване действието на договора между страните настоящата инстанция напълно споделя изводите, изложени от първоинстанционния съд. Ответникът не е доказал в хода на производството по делото, че договорът за наем е прекратен по взаимно съгласие. Относно формата на прекратяване на договора се спори и в тази насока има оплакване в жалбата, че не е било необходимо прекратяването на договора да е в писмена форма. Действително самият договор не съдържа разпоредби относно формата на прекратяването по взаимно съгласие. След като договорът е сключен в писмена форма, логично е и съгласието за прекратяването му да е в същата форма. Няма спор, че писмено съгласие за прекратяване между страните не е постигано. Не е доказано и наличието на устна договорка за същото, поради което съдът намира, че основанието за прекратяване, твърдяно от ответника, не е налице. От друга страна обаче, ищцовата страна- сега въззиваема- е доказала при условията на пълно и главно доказване осъществяването на юридическите факти, релевантни за развалянето на процесния договор поради виновно поведение на наемателя. Съгласно договора същият се прекратява едностранно от наемодателя при неплащане на една наемна вноска. От данните по делото категорично е установено, че договорът е действал до 08.07.2010г. и за месец юни и до датата на прекратяване на действието му, наемателят не е заплатил дължимата наемна цена. Това поведение представлява виновно неизпълнение на договорно задължение и е първата от трите кумулативно изискуеми по договора и закона предпоставки за разваляне на договора. Наличието на втората предпоставка, а именно – едностранно изявление на наемодателя за разваляне на договора, което с оглед разпоредбата на чл. 87, ал. 1 от ЗЗД следва да е в писмена форма, също е доказано. Налице е нотариална покана, отправена до наемателя, съдържаща горепосоченото изявление. Третата предпоставка- изявлението на наемодателя да е достигнало до наемателя, също е доказана, с оглед удостоверяване връчването на нотариалната покана от страна на нотариуса. С оглед гореизложеното съдът приема, че процесният договор за наем е развален по вина на наемателя на 08.07.2010г., с оглед датата, посочена във връчената нотариална покана. Оплакванията в жалбата касаят само факта на прекратяване на договора за наем, но с оглед това, че от основанието и датата на прекратяване зависи изходът на спора, повдигнат пред съда като цяло, настоящата инстанция счита, че следва да посочи следното: Предвид възприетото и от първоинстанционния съд, и от въззивния съд, че процесният догов¯р е развален поради виновно неизпълнение от страна на наемателя, същият следва да заплати дължимата за ползването на имота наемна цена за периода, посочен в исковата молба. По отношение на претендираната неустойка, предпоставките за дължимостта й са налице, с оглед липсата на плащане в срок на дължимия наем и наличието на съответната неустоечна клауза, уреждаща последиците на забавата. Предвид договореното с процесния договор се дължи и платената от ищцата такса смет По отношение на обезщетението за ползване на имота след прекратяване на процесния договор, с оглед приетото, че ищцата е възвърнала фактическата власт върху имота на 11.08.2010г., това обезщетение е дължимо. По отношение вредите върху имота, нанесени от ответника при напускането му, доказано е, а и самият ответник не оспорва, че са демонтирани подобренията, направени в имота, поради което ищцата е разходвала средства за възстановяването му в годен за ползване вид. С оглед основанието за прекратяване на договора наемателят не е имал правото да демонтира подобренията и да ги отнесе със себе си, както е сторил. Възражението, че не е съобразен фактът на приспадане на депозита от 1000 евро при присъждане на обезщетението за вреди, не е допустимо, доколкото не е наведено пред първоинстанционния съд в срока за отговор и с оглед разпоредбата на чл. 131 от ГПК е преклудирано. С оглед основателността на главните претенции, основателни са и обективно съединените с тях акцесорни такива за присъждане на законната лихва върху претендираните суми, считано от датата на завеждане на делото до окончателното им изплащане. Горните фактически и правни констатации на въззивния съд обосновават извода за правилност и законосъобразност на обжалваното първоинстанционно решение. Същото не страда от пороците, посочени във въззивната жалба, поради което следва да бъде потвърдено. Водим от гореизложеното, В. Окръжен съд, Р Е Ш И: ПОТВЪРЖДАВА ИЗЦЯЛО Решение № 170/10.08.2011г., постановено по гр.д. № 2440/2010г. на Г. Районен съд. Решението подлежи на жалба в едномесечен срок, считано от връчването му на страните, пред ВКС. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: |