№ 6712
гр. София, 17.06.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 70 СЪСТАВ, в публично заседание на
тринадесети май през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Н.П.Л.
при участието на секретаря С.Р.Л.
като разгледа докладваното от Н.П.Л. Гражданско дело № 20211110166285
по описа за 2021 година
Предявени са искове с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД.
В сезиралата съда искова молба ищецът „К.“ ЕООД твърди, че между страните
били налице валидни правоотношения по договор за аренда, вписан под дв.вх.рег.№
1155/11.05.2011г., акт № 129, том 3 в СВп при РС – Козлодуй и по договор за аренда,
вписан под дв.вх.рег.№ 430/17.02.2012г., акт № 54, том 2, в СВп при РС - Козлодуй,
едностранно предсрочно прекратени от ответника-арендодател. Претендира неустойка
по чл. 6 от договорите в размер на общата сума 14 573.25 лева, ведно със законната
лихва от депозирането на исковата молба в съда до окончателното погасяване, от които
5 532.21 лева по договор за аренда, вписан под дв.вх.рег.№ 1155/11.05.2011г., акт №
129, том 3 в СВп при РС – Козлодуй, за периода 01.10.2016г. – 30.09.2017г., и 9 041.04
лева по договор за аренда, вписан под дв.вх.рег.№ 430/17.02.2012г., акт № 54, том 2, в
СВп при РС – Козлодуй за периода 01.10.2016г. – 30.09.2018г., вкл. Претендира
разноски.
Ответникът „Ю.“ ООД в законовоустановения едномесечен срок по чл. 131 ГПК
депозира отговор на исковата молба, с който оспорва исковете. Въвежда възражение,
че договорите не били прекратени, предвид на което за ищеца не било възникнало
правото на неустойка. Твърди нищожност на клаузата за неустойка поради
накърняване на добрите нрави.
Съдът, след като взе предвид доводите на страните и след оценка на събраните
по делото доказателства намира следното:
По исковете по чл. 92, ал. 1 ЗЗД:
1
Страните не спорят и от събраните по делото писмени доказателства – договор
за аренда на земеделски земи, вписан в СВп гр. Козлодуй с дв.вх.рег.№
1155/11.05.2011г., акт.№ 129, том III, съдът приема за установено, че Н.С.Г. и ищецът
„К.“ ЕООД сключили договор за аренда, по силата на който арендодателят Н.С.Г.
отдала за временно възмездно ползване на арендатора „К.“ ЕООД земеделска земя, а
именно 7 броя ниви с обща площ от 61.469 дка, находящи се в землището на с. Крива
Бара, а именно №№ 039031, 059006, 044010, 195005, 044003, 400001 и 400001,
подробно описани в договора за аренда. Договорът бил сключен за 7 стопански години,
начиная от 01.10.2010г. Страните уговорили арендно плащане в размер на 30 лева за
декар арендована земя, платимо от първи октомври до тридесет и първи декември на
изтеклата стопанска година. С разпоредбата на раздел II, т. 2 от сключения договор
страните по същия се съгласили, че при промяна на собствеността на недвижимите
имоти – предмет на вписания договор за аренда, приобретателят на арендувания обект
замества арендодателя като страна по договора за аренда. С нормата на раздел V, т. 6
от сключения договор страните уговорили в полза на арендатора „К.“ ЕООД
неустойка в трикратен размер на арендните плащания до края на срока на договора в
случай на едностранно прекратяване на арендния договор от страна на арендодателя.
Страните по делото не са формирали спор и от доказателствата по делото се
установява, че ЕТ „М.А. - Ю.-Ю.К., чийто правоприемник е ответникът „Ю.“ ООД,
отправил до ищеца „К.“ ЕООД нотариална покана от 11.08.2016г., с която го уведомил,
че по силата на договор за продажба на наследствени права придобил 1/10 ид.ч. от
наследството на И.И.А., включващо 4 от имотите-предмет на арендния договор, а
именно №№ 039031, 059006, 044010 и 195005, а по силата на констативен нотариален
акт вх.рег. № *************., акт № 184, том 7, се легитимирал като собственик на ½
ид.ч. от останалите три имота-предмет на процесния договор за аренда. Позовал се, че
макар и да уведомил ищеца за настъпилото заместване по сключения с Н.С.Г. договор
за аренда на земеделски земи, вписан в СВп гр. Козлодуй с дв.вх.рег.№
1155/11.05.2011г., акт.№ 129, том III, арендаторът не изпълнил задължението си за
плащане на арендната вноска за стопанската 2014/2015г., поради което, считано от
01.10.2016г., едностранно прекратява договора за аренда. Не е спорно и от
доказателствата по делото се установява, че по заявление на ЕТ „М.А. - Ю.-Ю.К.,
чийто правоприемник е ответникът „Ю.“ ООД, в СВп при РС – Козлодуй, с вх. №
2225/17.08.2016г., акт № 36, том V, било вписано прекратяването на процесния
договор за аренда, сключен между Н.С.Г. и ищеца „К.“ ООД, вписан с дв.вх.рег.№
1155/11.05.2011г., акт.№ 129, том III в СВп гр. Козлодуй.
От представените по делото писмени доказателства - решение №
279866/28.11.2017г., постановено по гр.д. № 70068/2015г. по описа на СРС, 29-и
състав, влязло в законна сила на 28.11.2018г., и решение № 742812/28.11.2018г. по
в.гр.д. № 3647/2018г. по описа на СГС, IV-А въззивен състав, е видно, че със сила на
2
пресъдено нещо между страните по настоящото дело съдът признал за установено, че
съществува правоотношението, възникнало по силата на договора за аренда, сключен
между Н.С.Г. и ищецът „К.“ ЕООД, с нотариална заверка на подписите, рег. №
3069/20.04.2011г. на Нотариус Валентин Митов, вписан в НК под № 373, с район на
действие РС – Козлодуй, вписан в СВп към РС – Козлодуй под дв.вх. №
1155/11.05.2011г., акт № 129, том III и на основание чл. 537, ал. 2 ГПК, вр. чл. 90, вр.
чл. 88 ЗКИР, отменил извършеното в СВп – Козлодуй вписване с акт № 36, том V,
вх.рег. № 2555/17.08.2016г. на несъществуващо обстоятелство – едностранно
прекратяване (разваляне) на арендно правоотношение, възникнало по силата на
договор за аренда, сключен между Н.С.Г. и ищецът „К.“ ЕООД, с нотариална заверка
на подписите, рег. № 3069/20.04.2011г. на Нотариус Валентин Митов, вписан в НК под
№ 373, с район на действие РС – Козлодуй, вписан в СВп към РС – Козлодуй под дв.вх.
№ 1155/11.05.2011г., акт № 129, том III. Съдът съобразил, че ответникът „Ю.“ ООД
придобил ид.ч. от имотите-предмет на арендния договор от други съсобственици, а не
от арендодателя Н.С.Г., предвид на което и на основание чл. 3, ал. 4 ЗАЗ не настъпила
промяна в страните по арендното правоотношение. Ответникът „Ю.“ ООД не е
встъпил като страна по същия договор и не е бил активно материалноправно
легитимиран да предприема действия за развалянето на договора за аренда, сключен
между Н.С.Г. и ищеца. Поради това и съдът приел, че отправеното от ответника „Ю.“
ООД до ищеца „К.“ ЕООД изявление за разваляне не е породило правно действие и е
постановил заличаването на вписаното несъществуващо обстоятелство.
Настоящият съдебен състав във връзка с нормите на чл. 297 и чл. 298 ГПК е
обвързан от влязлото в сила съдебно решение № 279866/28.11.2017г., постановено по
гр.д. № 70068/2015г. по описа на СРС, 29-и състав, вр. решение № 742812/28.11.2018г.
по в.гр.д. № 3647/2018г. по описа на СГС, IV-А въззивен състав, и е длъжен да зачете,
че със сила на пресъдено нещо между страните по настоящото дело е установено, че
съществува правоотношението, възникнало по силата на договора за аренда, сключен
между Н.С.Г. и ищецът „К.“ ЕООД, с нотариална заверка на подписите, рег. №
3069/20.04.2011г. на Нотариус Валентин Митов, вписан в НК под № 373, с район на
действие РС – Козлодуй, вписан в СВп към РС – Козлодуй под дв.вх. №
1155/11.05.2011г., акт № 129, том III. Решението е влязло в законна сила на 28.11.2018г.
В настоящото производство не се твърдят и не се установяват новонастъпили след
приключване на устните състезания факти и обстоятелства, довели до прекратяването
на същото правоотношение, включително не се твърди и не се установява ответникът
да е придобил притежаваните от Н.С.Г. ид.ч. от правото на собственост и да е отправил
последващо изявление за прекратяване/разваляне на същия договор, поради което
съдът следва да приеме, че ищецът не е провел дължимото пълно и главно доказване на
твърдението си за настъпило прекратяване на договор за аренда на земеделски земи,
вписан в СВп гр. Козлодуй с дв.вх.рег.№ 1155/11.05.2011г., акт.№ 129, том III и за него
3
не е възникнало вземането за неустойка, уговорено с разпоредбата на раздел V, т. 6 от
сключения договор.
Страните не спорят и от събраните по делото писмени доказателства – договор
за аренда на земеделски земи, вписан в СВп гр. Козлодуй с дв.вх.рег.№
430/17.02.2012г., акт.№ 54, том II, съдът приема за установено, че К.М.А.-К. и ищецът
„К.“ ЕООД сключили договор за аренда, по силата на който арендодателят К.М.А.-К.
отдала за временно възмездно ползване на арендатора „К.“ ЕООД земеделска нива №
014002, с площ от 50.228 дка, находяща се в землището на с. Крива Бара, подробно
описана в договора за аренда. Договорът бил сключен за 7 стопански години, начиная
от 01.10.2014г. Страните уговорили арендно плащане в размер на 30 лева за декар
арендована земя, платимо от първи октомври до тридесет и първи декември на
изтеклата стопанска година. С разпоредбата на раздел II, т. 2 от сключения договор
страните по същия се съгласили, че при промяна на собствеността на недвижимите
имоти – предмет на вписания договор за аренда, приобретателят на арендувания обект
замества арендодателя като страна по договора за аренда. С нормата на раздел V, т. 6
от сключения договор страните уговорили в полза на арендатора „К.“ ЕООД
неустойка в трикратен размер на арендните плащания до края на срока на договора в
случай на едностранно прекратяване на арендния договор от страна на арендодателя.
Страните по делото не са формирали спор и от доказателствата по делото се
установява, че ЕТ „М.А. - Ю.-Ю.К., чийто правоприемник е ответникът „Ю.“ ООД,
отправил до ищеца „К.“ ЕООД нотариална покана от 11.08.2016г., с която го уведомил,
че по силата на договор за продажба на наследствени права придобил притежаваните
от Г.Х.Г. такива от имот № 014002, предмет на арендния договор, вписан в СВп гр.
Козлодуй с дв.вх.рег.№ 430/17.02.2012г., акт.№ 54, том II. Позовал се, че макар и да
уведомил ищеца за настъпилото заместване по същия договор за аренда на земеделски
земи, арендаторът не изпълнил задължението си за плащане на арендната вноска за
стопанската 2014/2015г., поради което, считано от 01.10.2016г., едностранно
прекратява договора за аренда. Не е спорно и от доказателствата по делото се
установява, че по заявление на ЕТ „М.А. - Ю.-Ю.К., чийто правоприемник е
ответникът „Ю.“ ООД, в СВп при РС – Козлодуй, с вх. № 2224/17.08.2016г., акт № 35,
том V, било вписано прекратяването на процесния договор за аренда, сключен между
К.М.А.-К. и ищеца „К.“ ООД, вписан с дв.вх.рег.№ 430/17.02.2012г., акт.№ 54, том II, в
СВп гр. Козлодуй.
От представените по делото писмени доказателства - решение №
279866/28.11.2017г., постановено по гр.д. № 70068/2015г. по описа на СРС, 29-и
състав, влязло в законна сила на 28.11.2018г., и решение № 742812/28.11.2018г. по
в.гр.д. № 3647/2018г. по описа на СГС, IV-А въззивен състав, е видно, че със сила на
пресъдено нещо между страните по настоящото дело съдът признал за установено, че
съществува правоотношението, възникнало по силата на договора за аренда, сключен
4
между К.М.А.-К. и ищеца „К.“ ЕООД, с нотариална заверка на подписите, рег. №
753/10.02.2012г. на Нотариус Валентин Митов, вписан в НК под № 373, с район на
действие РС – Козлодуй, вписан в СВп към РС – Козлодуй под дв.вх. №
430/17.02.2012г., акт № 54, том II и на основание чл. 537, ал. 2 ГПК, вр. чл. 90, вр. чл.
88 ЗКИР, отменил извършеното в СВп – Козлодуй вписване с акт № 35, том V, вх.рег.
№ 2554/17.08.2016г. на несъществуващо обстоятелство – едностранно прекратяване
(разваляне) на арендно правоотношение, възникнало по силата на договор за аренда,
сключен между К.М.А.-К. и ищеца „К.“ ЕООД, с нотариална заверка на подписите,
рег. № 753/10.02.2012г. на Нотариус Валентин Митов, вписан в НК под № 373, с район
на действие РС – Козлодуй, вписан в СВп към РС – Козлодуй под дв.вх. №
430/17.02.2012г., акт № 54, том II. Съдът съобразил, че ответникът „Ю.“ ООД придобил
ид.ч. от имотите-предмет на арендния договор от друг съсобственик, а не от
арендодателя К.М.А.-К., предвид на което и на основание чл. 3, ал. 4 ЗАЗ не настъпила
промяна в страните по арендното правоотношение. Ответникът „Ю.“ ООД не е
встъпил като страна по същия договор и не е бил активно материалноправно
легитимиран да предприема действия за развалянето на договора за аренда, сключен
между К.М.А.-К. и ищеца. Поради това и съдът приел, че отправеното от ответника
„Ю.“ ООД до ищеца „К.“ ЕООД изявление за разваляне не е породило правно действие
и е постановил заличаването на вписаното несъществуващо обстоятелство.
Настоящият съдебен състав във връзка с нормите на чл. 297 и чл. 298 ГПК е
обвързан от влязлото в сила съдебно решение № 279866/28.11.2017г., постановено по
гр.д. № 70068/2015г. по описа на СРС, 29-и състав, вр. решение № 742812/28.11.2018г.
по в.гр.д. № 3647/2018г. по описа на СГС, IV-А въззивен състав, и е длъжен да зачете,
че със сила на пресъдено нещо между страните по настоящото дело е установено, че
съществува правоотношението, възникнало по силата на договора за аренда, сключен
между К.М.А.-К. и ищеца „К.“ ЕООД, с нотариална заверка на подписите, рег. №
753/10.02.2012г. на Нотариус Валентин Митов, вписан в НК под № 373, с район на
действие РС – Козлодуй, вписан в СВп към РС – Козлодуй под дв.вх. №
430/17.02.2012г., акт № 54, том II. Решението е влязло в законна сила на 28.11.2018г. В
настоящото производство не се твърдят и не се установяват новонастъпили след
приключване на устните състезания факти и обстоятелства, довели до прекратяването
на същото правоотношение, включително не се твърди и не се установява ответникът
да е придобил притежаваните от К.М.А.-К. ид.ч. от правото на собственост и да е
отправил последващо изявление за прекратяване/разваляне на същия договор, поради
което съдът приема, че ищецът не е провел дължимото пълно и главно доказване на
твърдението си за настъпило прекратяване на договор за аренда на земеделски земи,
вписан в СВп гр. Козлодуй с дв.вх.рег.№ 430/17.02.2012г., акт № 54, том II и за него не
е възникнало вземането за неустойка, уговорено с разпоредбата на раздел V, т. 6 от
сключения договор.
5
Предвид нормата на чл. 21, ал. 1 ЗЗД договорите имат действие между страните,
а спрямо трети лица – само в предвидените в закона случаи. Доколкото неустойката е
предвидена в съответния договор за аренда, тя съставлява договорно задължение за
страната, в чиято тежест е вменена – на арендодателя. По гореизложените мотиви по
делото не се установява, че ответникът е встъпил в правата на арендодателите по двата
процесни договора. Напротив – от представените съдебни решения се отрича
промяната на страните в процесните арендни правоотношения, предвид на което за
ответника „Ю.“ ООД не произтичат договорни задължения за заплащане на неустойка
по двата процесни арендни договора.
Неоснователно е позоваването на ищеца на извършените вписвания на
прекратяването на двата арендни договора, тъй като вписването няма конститутивно
дейстние. То цели да осигури публичност и противопоставимост. Съобразно мотивите
по т. 1 от Тълкувателно решение № 2 от 20.07.2017 г. на ВКС по т. д. № 2/2015 г.,
ОСГТК вписването на договора за аренда не е елемент от фактическия състав на този
договор и няма конститутивно действие. Вписването на договора за аренда има
оповестително - защитно действие, като прави правото на арендатора да ползва земята
противопоставимо на последващ приобретател - чл. 17, ал. 2, изр. 1, както и при
последващо учредяване на ограничено вещно право върху арендувания имот - чл. 17,
ал. 5 и 6 ЗАЗ. Изискването за вписване на прекратяването на договора за аренда не е
обусловено от конкретното основание по чл. 27, ал. 1 ЗАЗ за прекратяване. За
вписването са ирелевантни фактите, водещи до прекъсване на арендното
правоотношение, и същото се отнася за всички основания за предсрочно прекратяване.
Въпросът за предметния обхват на проверката на съдията по вписванията е разрешен с
т. 6 от Тълкувателно решение № 7/25.04.2013 г. по тълкувателно дело № 7/2012 г. на
ОСГТК на ВКС. Съгласно дадените в него указания, проверката, която съдията по
вписванията извършва, съгласно чл. 32а, ал. 1 от Правилника за вписванията относно
това дали представеният за вписване акт отговаря на изискванията на закона, се
ограничава до това дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно
изискванията за форма и има ли предвиденото в Правилника за вписванията
съдържание. Не се проверяват материалноправните предпоставки на акта, освен ако
това е изрично предвидено в закона, каквото предвиждане за проверка няма както
относно вписването на сключването, така и относно прекратяването на арендния
договор. В съобразителната част на тълкувателното решение е разяснено, че доколкото
основната цел на вписването е осигуряване на публичност и противопоставимост, то не
може да се възложи на съдията по вписванията да проверява материалноправните
предпоставки на вписвания акт. Ако актът страда от някакви пороци, оповестяването
му само улеснява защитата срещу тях, тъй като дава възможност на заинтересованите
да се запознаят със съдържанието на акта и при наличие на правен интерес да го
атакуват пред съда. Именно в рамките на спорното съдебно производство могат в
6
пълна степен да бъдат осигурени правата на всички засегнати от вписвания акт лица и
спорът да бъде решен със сила на пресъдено нещо. С оглед очертаните в
тълкувателното решение правомощия на съдията по вписванията, същият не може да
извършва преценка на валидността на едностранното волеизявление за прекратяване и
следователно да се позовава на липса на компетентност да извърши такава преценка,
като основание за отказ да впише обективирано в едностранно адресатно
волеизявление прекратяване на договор за аренда.
Ищецът излага подробни съображения, че бил увреден от вписаните
прекратявания на двата арандни договора, вкл. в писмена защита с вх. №
83262/27.04.2022г. доразвива тезата си, че бил увреден и от предприетите от ответника
фактически действия, с които на практика бил лишен от възможността да ползва
процесните имоти. Същите накърнени права ищецът би могъл да защити с други,
предвидени от законодателството ни искове.
По изложените мотиви предявените от ищеца „К.“ ЕООД срещу ответника „Ю.“
ООД искове по чл. 92, ал. 1 ЗЗД се явяват неоснователни и следва да бъдат отхвърлени
от съда.
По разноските:
Предвид изхода на спора право на разноски има ответникът. Същият претендира
и доказва разноски за адвокатско възнаграждение в размер на сумата 1 430 лева, които
на основание чл. 78, ал. 3 ГПК следва да му бъдат присъдени.
Мотивиран от горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от „К.“ ЕООД, ЕИК *********, срещу „Ю.“ ООД, ЕИК
*********, искове с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД, за сумата 5 532.21 лева,
представляваща неустойка по раздел V, т. 6 от договор за аренда на земеделски земи,
вписан в СВп гр. Козлодуй с дв.вх.рег.№ 1155/11.05.2011г., акт.№ 129, том III,
дължима за периода от 01.10.2016г. до 30.09.2017г. и за сумата 9 041.04 лева,
представляваща неустойка по раздел V, т. 6 от договор за аренда на земеделски земи,
вписан в СВп гр. Козлодуй с дв.вх.рег.№ 430/17.02.2012г., акт.№ 54, том II, дължима за
периода от 01.10.2016г. до 30.09.2018г., като неоснователни.
ОСЪЖДА, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, „К.“ ЕООД, ЕИК *********, да
заплати на „Ю.“ ООД, ЕИК *********, сумата 1 430 лева – разноски по делото,
сторени пред СРС.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
7
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
8