№ 164
гр. К., 16.06.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – К., II-РИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на шестнадесети май през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Аксиния Б. Атанасова
при участието на секретаря Мария Г. Гергинова
като разгледа докладваното от Аксиния Б. Атанасова Гражданско дело №
20211850100450 по описа за 2021 година
Производство е по реда на чл. 362 и следващите от Гражданския
процесуален кодекс, във връзка с чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и
договорите / ЗЗД /.
Ищецът Р. МЛ. К., ЕГН ********** от гр. К., ул. „Л.“ № 20, чрез адв. Н.
– САК и адв. Ц. - САК е предявил против ответниците Н. Т. К., ЕГН
********** от гр. К., ул. „Л.“ № 20 и МЛ. Т. К., ЕГН **** от гр. К., ул. „Л.“
№ 20 иск с правно основание чл. 19 ал. 3 от ЗЗД за обявяване за окончателен
сключения предварителен договор от 19.06.2020 г.
Ищецът сочи, че по наследство оставено от неговия баща М.П. К., бивш
жител на гр. К., починал на 28.02.2010 г. е собственик на 1 / 6 ид. ч. от
недвижим имот, представляващ дворно място с площ 1 612 кв. м.,
съставляващо имот с пл. № 3 711, попадащ в парцел Х – отреден за
озеленяване от кв. 108 по регулационния план на гр. К., при съседи : улица,
имот пл. № 2686, имот пл. № 371, имот пл. № 3258 и терен отреден за
„Кооперативен пазар“. Същият имот е с идентификатор 38978. 900.3711.
Ищецът твърди още в исковата молба, че на 19.06.2020 г. ищецът и
собственикът на имота Н.З. К., ЕГН ********** са сключили предварителен
договор за покупко – продажба на 4 / 6 ид. ч. от недвижим имот, находящ се в
1
землището на гр. К., а именно : поземлен имот с идентификатор
38978.900.3711, целият с площ от 1 612 кв. м., урбанизирана територия, с
начин на трайно ползване : ниско жилищно строителство / до 10 м /, с
административен адрес : гр. К., област С., ул. „Г. С. Р.“.
Сочи се още, че съгласно чл. 2 от Договора продавачът се е задължил да
прехвърли правото на собственост на 4 / 6 ид. ч. от описания по – горе
недвижим имот за сумата от 9 900.00 / девет хиляди и деветстотин / лева,
която сума е заплатена от ищеца напълно и в брой при сключването на
предварителния договор. А окончателния договор за покупко – продажбата е
следвало да бъде сключен в срок до 20.12.2020 г., но продавачът Н.З. К.
починала на 29.07.2020 г., което осуетило сключването на окончателни
договор за покупко – продажба.
Ответниците заедно с ищеца са законните наследници на Н.З. К., но
същите отказват да сключат окончателен договор за покупко продажба на 4 /
6 ид. ч. от процесния имот с ищеца.
С оглед на гореизложеното ищецът моли съдът да постанови решение, с
което на основание чл. 19 ал. 3 от ЗЗД да обяви посочения по – горе
предварителен договор за покупко – продажба на цитираните 4 / 6 ид. ч. от
описания по - горе недвижим имот за окончателен.
Правното основание на предявения иск е по чл. 19 ал. 3 от ЗЗД.
В съдебно заседание ищецът редовно призован, не се явява, вместо него
се явява адв. В. Н. – Л. – САК и адв. Ц. - САК, които поддържат така
предявената искова молба и моли съдът да постанови решение, с което да
уважи така предявения иск.
Ответниците редовно призовани не се явяват, за ответника Н. Т. К. се
явява адв. П. – САК, а ответникът МЛ. Т. К. се представлява от адв. Д.П. –
САК, които оспорват така предявения иск. Същите твърдят, че
предварителният договор не е подписан от Н.З. К., въпреки изготвеното
заключение на вещото лице и допълнителното заключение на друго вещо
лице. Адв. П. е представила писмена защита вх. № 2234 / 26.05.2022 г., в
която подробно излага доводите си и моли съдът да постанови решение, с
което да остави без уважение така предявения иск.
Съдът, след като взе предвид събраните по делото доказателства във
2
връзка с доводите на страните и съгласно разпоредбата на чл. 235 от ГПК,
приема за установено следното от фактическа страна :
На 19.06.2020 г. ищецът и собственикът на имота Н.З. К. са сключили
предварителен договор за покупко – продажба на 4 / 6 ид. ч. от недвижим
имот, находящ се в землището на гр. К., а именно : поземлен имот с
идентификатор 38978.900.3711, целият с площ от 1 612 кв. м., урбанизирана
територия, с начин на трайно ползване : ниско жилищно строителство / до 10
м /, с административен адрес : гр. К., област С., ул. „Г. С. Р.“ / л. 76 от делото
се намира оригиналът на предварителния договор /.
Ищецът е заплатил на Н.З. К., ЕГН ********** сумата от 9 900.00 /
девет хиляди и деветстотин / лева, при подписването на предварителния
договор, срещу задължението да се сключи окончателен договор в срок до
20.12.2020 г., но същата почива на 29.07.2020 г.
От приложения като доказателство към делото нотариален акт № 80,
том I, рег. № 729, нот. дело № 74 / 2001 г. на нотариус към КРС е видно, че
М.П. К. купува за сумата от 9 265.00 лева подробно описания недвижим имот,
а именно : дворно място с площ 1 612 кв. м., съставляващо имот с пл. №
3 711, попадащ в парцел Х – отреден за озеленяване от кв. 108 по
регулационния план на гр. К., при съседи : улица, имот пл. № 2686, имот пл.
№ 371, имот пл. № 3258 и терен отреден за „Кооперативен пазар“.
Към доказателствата по делото е приложена скица № 15 – 535720 /
23.06.2020 г. издадена от Служба по геодезия – София и данъчна оценка на
имота изх. № ********** / 28.04.2021 г. издадена от община К., която е в
размер на : 20 051.50 лева.
От приложеното удостоверение за наследници изх. № 743 / 19.06.2020
г. издадено от Община К. е видно, че М.П. К. е починал на 28.02.2010 г., акт
за смърт № 0088 / 01.03.2010 г. и е оставил посочените наследници.
От приложеното удостоверение за наследници изх. № 948 / 3.07.2020 г.
издадено от Община К. е видно, че Н.З. К. е починала на 29.07.2020 г., акт за
смърт № 1147 / 29.07.2020 г. и е оставила посочените наследници, които са
страните в настоящото производство.
Със Заповед № РД – 17 – 228 / 29.10.2020 г. издадена от Кмета на
община К. е одобрено изменението и подробния устройствен план – планът за
3
регулация на УПИ № III – 3711 „За търговска и стопанска дейност“ в кв. 108,
по съответната имотна граница на ПИ с идентификатор 38978. 900.3711 по
одобрената кадастрална карта на гр. К..
От удостоверение рег. № АБ – У – 526 / 08.07.2020 г. от Община К. се
установява, че ПИ с идентификатор 38978. 900.3711 е идентичен с част от
УПИ № 3 711, от кв. 108 по плана на гр. К.. Приложена е комбинирана
геодезическа скица и изменение на ПУП / л. 13 – 14 /.
С отговора адв. П. – САК, пълномощник на ответника е представила
предварителен договор, който е приложен към нотариалната покана, както и
Протокол № 3 от 23.02.2021 г. за езвършена съдебно – почеркова експертиза,
които съдът намира за неотносими към настоящия спор.
Съдът кредитира показанията на разпитаните по делотосвидетели
М.Ц.С. и Х.С.Н., тъй като същите не са противоречиви и кореспондират със
събраните поделото доказаталества. Свид. С. е бил очевидец при
подписването на предварителния договор и плащането на сумата от ищеца,
дори сочи, че Н.З. К. е казала на Р.К., че и е дал 100.00 лева повече. А свид.
Х.Н. е изготвил договора, след като при него са се явили ищеца и Н.З. К.,
който по – късно е дал на хартиен носител на Р.К.. Същият също е бил при
предаването на парите от ищеца на Надка К..
Съдът не кредитира показанията на разпитаните свид. Л. Ц.а С. и
И.А.К., свид. С. завява, че са били в добри отношения с ищеца, докато децата
й не са получили нотариална покана. Същата сочи още, че се е усъмнила, че
Надка К. е подписала договора, тъй като е видяла при нотариус Ч. договор я
усъмнило полагането на самото „Н“ от бабата. А свид. К., който е живял на
семейни начала с Н. / внучката на Надка К. / сочи, че същата се е грижила
сама за себе си, само лятото просто е линеела. Същият твърди, че същата не е
споделяла с него да е подписвала някакъв договор, както и че незнае нейното
финансово положение.
По делото беше изготвена съдебно – графическа експертиза на в. л. Л.Р.,
която беше оспорена от ответниците, т. е. бяха оспорени автентичността на
представените сравнителни образци и съдът не прие заключението на същата,
като допусна допълнителна задача на вещото лице да изследва посочените по
– горе в с. з. от 14.03.2022 г. от адв. П. – САК разлики и задължи ответниците
в 10 – дневен срок да представят нотариално заверени материали по които
4
искат да бъде извършено изследването / л. 111 от делото /. Вещото лице беше
заменено с друго вещо лице.
От заключението на извършената по делото съдебно почеркова
експертиза / л. 151 – 165 / от вещото лице Л.С., която съдът намира като
компетентно дадена е видно, че подписите за „Продавач“ в Предварителен
договор от 19.06.2020 г. са положени от Н.З. К.. Ръкописният текст : „Н.З. К.“
в Предварителен договор от 19.06.2020 г. е изпълнен от Н.З. К..
В съдебно заседание от 16.05.2022 г. вещото лице отговори на всички
поставени въпроси от страните съвсем изчерпателно и категорично.
При така установената фактическа обстановка, съдът достигна до
следните правни изводи :
Преди всичко, съдът намира за необходимо да отбележи следното :
Производството за сключване на окончателен договор има за предмет
произтичащото от предварителния договор право да се иска сключване на
окончателния договор. Това право не е насочено към принуждаване на
неизправната страна да направи волеизявление за сключване на окончателния
договор, а е насочено към постигане на правните последици на несключения
договор чрез съдебно решение, което замества обещания договор. По
предварителния договор договарящите страни дължат една на друга
сключването на окончателния договор, поради което искът по чл. 19, ал. 3 от
ЗЗД е процесуална възможност да се реализира правото да се иска сключване
на окончателния договор. Следователно, съдът в производството за
сключване на окончателен договор следва да прецени единствено дали е
налице сключен между страните действителен предварителен договор за
продажба на бъдещи вещи, дали същият отговаря на изискванията на чл. 19,
ал. 1 и ал. 2 от ЗЗД, т.е да е сключен в писмена форма и съдържа уговорки
относно съществените елементи на окончателния договор - точна
индивидуализация на продаваната вещ и определяема цена. В случая, по
делото е приложен като доказателство сключен между страните
предварителен договор за продажба на 4 / 6 ид. ч. от недвижим имот. По
изложените съображения и спецификата на настоящото производство, съдът
следва да прецени единствено дали приложения по делото предварителен
договор за продажба отговаря на законоустановените изисквания / чл. 19 от
ЗЗД /.
5
Безспорно по делото се установи, че между ищецът и Н.З. К., ЕГН
********** е била създадена облигационна обвързаност по силата на
сключения на 19.06.2020 г. предварителен договор, съгласно който същата
обещава да продаде на ищеца 4 / 6 ид. ч. от подробно описания недвижим
имот, находящ се в землището на гр. К., като ищецът изплаща уговорената
сума от 9 900.00 / девет хиляди и деветстотин / лева.
Видно от приложените по делото доказателства страните са сключили
действителен предварителен договор за продажба на вещ срещу цена. Същият
отговаря на изискванията на чл. 19, ал. 1 и ал. 2 от ЗЗД - сключен е в писмена
форма и съдържа уговорки относно съществените елементи на окончателния
договор - точна индивидуализация на продаваната вещ и определяема цена.
Уговорено е окончателният договор за продажба да се извърши в срок до
20..2020 г. В чл. 2 страните са уговорили цена на процесните 4 / 6 ид. ч. от
имота в размер на 9 900.00 / девет хиляди и деветстотин / лева, която е
изплатена.
В конкретния случай всички изисквания са спазени, поради което съдът
счита, че искът с правно основание чл. 19 ал. 3 от ЗЗД предявен от Р. МЛ. К.,
ЕГН ********** от гр. К., ул. „Л.“ № 20 е основателен и следва да бъде
уважен, като бъде обявен за окончателен предварителен договор от 19.06.2020
г. за покупко - продажба на 4 / 6 ид. ч. от процесния недвижим имот, находящ
се в землището на гр. К..
Според разпоредбите на ДОПК прехвърляне или учредяване на вещни
права с изключение на учредяването на ипотека върху недвижими имоти и
наследствени права, включващи недвижими имоти, както и включването им
като апортни вноски в капитала на търговски дружества не се допуска, ако
прехвърлителят има непогасени публични задължения. Наличието или
липсата на непогасени данъчни задължения за имота се удостоверява от
данъчния орган в данъчната оценка, а прехвърлителят или учредителят
подписва декларация, че не дължи публични държавни и общински вземания.
Съдебното решение с което се уважава иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД замества
нотариалния акт, като съдът извършва проверките, които нотариусът прави.
Съдът обаче не следва да отхвърля иска, ако титулярът на вещното право има
непогасени публични задължения. Последицата е друга – съдът не издава
препис от решението, докато ищецът не докаже, че са заплатени разноските
6
по прехвърлянето и другите публични задължения на праводателя към
държавата и общината по местожителството на праводателя.
Съдебното решение по делото има значението на нотариален акт.
Съгласно нормата на чл. 364, ал. 2 от ГПК в тежест на ищеца е да заплати
следващите се нотариална такса и местен данък, като върху имота следва да
се впише възбрана като обезпечение на дължимите от него вземания.
Нотариалната такса се дължи по сметка на Районен съд - гр. К., чието
решение има функцията на нотариален акт.
Относно размера на същата следва да намери приложение Тарифата за
нотариалните такси към ЗННД, върху който интерес се определя
нотариалната такса, не е уговорената цена, тъй като е по - малка от данъчната
оценка на имота – 13 367.66 / тринадесет хиляди триста шестдесет и седем
лева и шестдесет и шест стотинки / лева. Данъчната оценка е база за
определяне и на дължимия местен данък съгласно разпоредбите на ЗМДТ, тъй
като е по - голяма от уговорената цена. Данъчният размер е 2 % за община К..
По силата на чл. 364, ал. 2 от ГПК ищецът не може да се снабди с препис от
решението, докато не представи доказателства за платените разноски по
прехвърлянето.
Относно разноските :
С оглед изхода на делото и на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК
ответниците следва да заплатят на ищеца направените по делото разноски, а
именно : сумата от 135.34 лева – внесена ДТ и 1 600.00 лева – адвокатско
възнаграждение за двамата адвокати. Съдът намира, че същото не е завишено,
поради което оставя без уважение искането за намаляване на адвокатското
възнаграждение.
Мотивиран от изложеното, К.ският районен съд, II – ри състав
РЕШИ:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН по реда на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД
предварителен договор от 10.04.20208 г. сключен между Н.З. К., ЕГН
********** от гр. К., ул. „Л.“ № 20 - продавач и Р. МЛ. К., ЕГН **********
7
от гр. К., ул. „Л.“ № 20 - купувач, за покупко - продажба на 4 / 6 ид. ч. от
недвижим имот, находящ се в землището на гр. К., а именно : поземлен имот
с идентификатор 38978.900.3711, целият с площ от 1 612 кв. м., урбанизирана
територия, с начин на трайно ползване : ниско жилищно строителство / до 10
м /, с административен адрес : гр. К., област С., ул. „Г. С. Р.“.
ОСЪЖДА Р. МЛ. К., ЕГН ********** от гр. К., ул. „Л.“ № 20 да
заплати на Районен съд - гр. К. нотариална такса в размер 187.44 / сто
осемдесет и седем лева и четиридесет и четири стотинки / лева.
ОСЪЖДА Р. МЛ. К., ЕГН ********** от гр. К., ул. „Л.“ № 20 да
заплати местен данък в размер 267.35 / двеста шестдесет и седем лева и
тридесет и пет стотинки / лева по сметка на териториалната данъчна дирекция
по местонахождението на недвижимите имоти.
НАРЕЖДА на основание чл. 364, ал. 1 от ГПК да се впише възбрана
върху 4 / 6 ид. ч. от недвижимия имот описан в диспозитива на решението, до
заплащане на разноските по прехвърлянето на имота от Р. МЛ. К., ЕГН
********** от гр. К., ул. „Л.“ № 20.
ПРЕПИС от решението да се изпрати служебно след влизането му в
сила до Службата по вписванията при Районен съд - гр. К. за вписване на
възбраната.
НА ОСНОВАНИЕ чл. 115, ал. 2, изр. 1 от ЗС дава на ищеца 6 -
месечен срок от влизане в сила на настоящето решение за отбелязването му в
Служба по вписванията при Районен съд - гр. К..
ОСЪЖДА ответниците Н. Т. К., ЕГН ********** от гр. К., ул. „Л.“ №
20 и МЛ. Т. К., ЕГН **** от гр. К., ул. „Л.“ № 20 да заплатят на ищеца Р. МЛ.
К., ЕГН ********** от гр. К., ул. „Л.“ № 20 на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК
съдебните разноски, а именно : сумата от 135.34 лева – внесена ДТ и 1 600.00
лева – адвокатско възнаграждение за двамата адвокати, както и 5.00 / пет /
лева такса, в случай на служебно издаване на изпълнителен лист.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва пред Окръжен съд – гр. София в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – К.: _______________________
8