Р Е Ш Е Н И Е
гр. София, 28.04.2022 г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, Гражданско отделение,
23-ти състав, в публично
съдебно заседание,
проведено на първи април през
две хиляди двадесет и втора година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
БОЖАНА ЖЕЛЯЗКОВА
при секретаря Цветослава Гулийкова
като разгледа докладваното от съдия Желязкова гр.д. № 15724/2017
г. по описа на СГС, за да постанови
решение, взе предвид следното:
Предявен е иск с правно основание чл. 45 ЗЗД за заплащане
на обезщетение за причинени имуществени вреди в размер на 500 лв., реализирани
разходи за ремонт на апартамент, собственост на ищеца и 29 000 лв.,
претендирани като пропуснати ползи вследствие невъзможността този апартамент да
бъде отдаван под наем и да се добива доход от него поради противоправното
поведение на ответника.
ИЩЕЦЪТ- О.Й.П.,***, чрез
адвокат К.Г., САК, твърди, че е собственик на недвижим имот, обективиран в нот.
акт № 144, том XXXI, дело № 5849/1955г. на нотариус Х.О., от който нотариален
акт е видно, че наследодателите му Й.Д.П.
и Т.Т.П.са придобили апартамент, находящ
се на четвърти етаж, т.е. втори новонадстроен етаж,
заемащ източната част на етажа, при граници: от изток-сградата на етажната
собственост на ул.’’*****” 24, от юг-двор, от запад- апартамент на С.В.В.и инж. П.А.В.и стълбище и от север — ул.’’*****”, състоящ
се от една стая с южно изложение, хол-южно изложение, кухня — северно
изложение, баня- клозет в източната част, входно антре и вътрешно антре, едно
таванско помещение, находящо се в новоизградения
тавански етаж, при съседи: изток — коридор, юг- таванско помещение на В.Г.К.,
запад-двор и от север-пералня и едно избено помещение от новоизградените
такива, при съседи: от изток-М.В.Д., от юг-двор, от запад- В.Г.К.и от север
коридор, заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и
мястото, с площ по документи 656 кв.м., а по скица 682.80 кв.м., при граници на
дворното място: ул.’’*****”, УПИ 1-6, УПИ II-7, УПИ IV-8 и УПИ V-4. Посочва,
че ответникът е собственик по силата на
съдебна делба, обективирана в съдебен протокол от 13.12.2012г. по гр.д.№
46820/2009г. по описа на СРС, 61-ви състав, влязъл в сила на 21.12.2012г. на
апартамент на тавански етаж, заемащ източната част на етажа, находящ се в
жилищна сграда построена в УПИ III-5, кв.550, по плана на гр.София, ул.****,
при съседи на имота: ул.’’*****”, сградата на етажната собственост на ул.****,
инж. Г. К., двор на етажната собственост и държавен имот — бивш такъв на Ст.Ч.,
целия със застроена площ от 82 кв.м., а по документ за собственост 92 кв.м.,
състоящ се от две стаи, два коридора, кухня и тоалетна, заедно с избено
помещение с площ от 6.72 кв.м. и таванско помещение с площ от 3.36 кв.м.,
заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и дворното
място. В протокола за съдебна делба в описанието на имота не е отразено
наличието на тераса, каквато в действителност е налице, а е посочена само
застроената площ от 82 кв.м., като по документ за собственост недвижимият имот
е с площ от 92 кв.м. Излага, че още от 2012г. в имота му е възникнал проблем от
непрестанни течове от балконската тераса на ответника, което е довело до
навлажняване на таваните и стените на помещенията, които се намират под
балконската тераса на същия в апартамент № 7. В тази връзка навежда, че Общото
събрание на ЕС с решение № 1, обективирано в протокол от 29.05.2012г, възлага
на собствениците на апартамент № 9 в срок до 15.07.2012г. да извършат ремонт на
терасата си, включващ надеждни хидроизолация и отводняване. На 16.07.2012г.
връчил на домоуправителя на ЕС писмо, с което настоява за неотложни мерки
спрямо собствениците на апартамент № 9 за извършване спешно на хидроизолация и
отводняване, тъй като той търпи вреди и пропуснати ползи от влошеното качество
и наводняване на неговия апартамент № 7, находящ се под балконската тераса на
ответника по делото. С молба-заявление до кмета на община „Средец“ поискал
съдействие и проверка на място, като се предпишат и съответните законни мерки
спрямо собствениците на апартамент № 9 за отстраняване на течовете от терасата
на апартамент № 9. С писмо изх.№ КС-9400-94/17.08.2012г. кметът на
район”Средец” му изпратил изготвен от упълномощени длъжностни лица констативен
протокол, съставен на 10.08.2012г., в който се констатира като вероятна причина
на течовете, непокритата част от терасата над петия етаж — собственост на
ответника по делото. Излага, че Общото
събрание на ЕС е взело решение, обективирано в протокол от 19.09.2012г., с
което е възложило на фирма „С.Т.”ООД извършването на ремонт на фасадата и на
терасата на ап. № 9 за сметка на собствениците му, включващ надеждна
хидроизолация и отводняване. На проведено общо събрание на ЕС в сградата на
23.10.2012г. е констатирано, че ремонтът на терасата на ап. № 9 се изпълнява по
уговорка със собственицата на апартамента за количество и качество на работата,
при които изпълнителите не дават гаранция за хидроизолация и течове. С писмо до
УС на ЕС на сградата от 10.07.2013г. той
е уведомил общото събрание на ЕС, че поради некачествен ремонт на
терасата на апартамент № 9, който ремонт е извършен по възлагане от
собствениците на апартамент № 9, отново има течове в апартамент № 7 и моли
общото събрание за вземане на решение по въпроса. Общото събрание на ЕС
10.07.2013г. е взело решение № 1, 10.07.2013г., да заведе общ съдебен иск срещу
Р. Ч.-Ф.- собственик на апартамент № 9 за неизпълнение и виновно причинени
вреди поради некачествено изпълнени ремонтни работи на терасата на апартамент №
9. Със свое решение от 25.10.2013г. общото събрание на ЕС е задължило
собственика на апартаментг № 9 — Р.Н. Ч.-Ф.в срок до
30.11.2013г. да извърши належащите, предварително
съгласувани с ЕС качествен ремонт и отводняване на терасата си, както и да
посочи пълномощник, който да я представлява в общото събрание на ЕС, поради
трайното й отсъствие от провежданите общи събрания. С писмо от 18.02.2013г.,
получено от ответника Р.Н. Ч.-Ф., председателят на УС на ЕС уведомява същата,
че проблемите с течовете от непокритата част на терасата на нейния апартамент
продължават и същата следва да вземе неотложми мерки.
С молба-заявление вх.№ КС-9400-94/17.012014г. ищецът помолил отново кмета на
район”Средец” да извърши втора проверка на място и състави констативен протокол
за състоянието на фасадата на сградата и тавана на апартамент № 7 - негова
собственост. На 24.02.2014г. комисия от упълномощени служители на район”Средец”
е съставила констативен протокол, от който отново е видно, че са налице течове
от непокритата част от терасата на петия етаж, както и лошото й техническо
състояние и липсата на поддръжка. Комисията е констатирала и течове в стаята на
четвъртия етаж под непокритата част от терасата на петия
етаж.На 15.05.2014г. общото събрание на ЕС е взело решение да упълномощи
председателя на ЕС за завеждане на съдебен иск против Р.Н. Ч.-Ф.поради
бездействието й за осъществяване на качествен ремонт, включващ надеждна
хидроизолация и отводняване на терасата на апартамент № 9. С нотариална покана
от 06.03.2015г, peг. № 1066, том 1,№ 62 на нотариус В.К., с peг. № 269 в
регистъра на НК, ответникът е поканен на среща на 23.03.2015г. от 15 часа в
кантората на нотариус В.К. за решаване на проблемите с постоянните течове в
помещенията на ищеца. С констативен протокол от 23.03.2015г. е установено, че
ответникът по делото Р.Н. Ч.-Ф.не се е явила за постигане на доброволно
решаване на проблема с течовете в помещенията му. Ищецът излага, че на
основание взетото решение на общото събрание на 23.10.2012г. етажната
собственост на сградата е извършила ремонт на покрива на кооперацията и по този
повод се установило, че в кухнята, в хола и спалнята на ищеца има тъмни петна и
оронване на мазилката. Ответницата е видяла проблема при ищеца и също
установила,че наводняването е от нейната тераса. След направения от нея ремонт
през 2012г. в апартамента му не се появили нови петна и той решил, че проблемът
вече е разрешен. Затова сключил договор за наем на апартамента с Т.Л.за срок от
5 години. Ищецът посочва, че още през
месец януари 2013г, двамата с наемателя установили, че отново са се
появили тъмни петна на таваните на кухнята, хола и спалнята, които започнали да
плесенясват и се появила неотстранима остра миризма на мухъл. Това довело да
прекратяване на наемния договор на основание чл. 10 от договора. Във връзка с това възстановил на
наемателя и заплатените от него средства. Отново започнал да се опитва да се
свърже с ответницата и да потърсят разрешение на въпроса. Ищецът излага, че и
до настоящият момент не е направен ремонт на процесната тераса от страна на
ответника, поради което в апартамента му продължават да съществуват проблеми с
влагата и жилището не може да бъде отдадено под наем. С оглед описаното противоправно поведение от страна на ответника, който не
извършва действия по отстраняване на проблемите в своя апартамент и така нанася
вреди на неговото имущество, намира, че за него е налице правен интерес да
предяви настоящия иск с правно основание чл. 45 ЗЗД като претендира ответникът
да бъде осъден да му заплати обезщетение в размер на 29 500 лв.
обезщетение за причинени имуществени вреди(пропуснати ползи) от невъзможността
да отдава под наем собствения си недвижим имот за периода от 01.01.2013 г. до 04.12.2017 г.(по 500 лв. на месец) и в размер
на 500 лв., обезщетение за причинени имуществени вреди в апартамент №7,
изразяващи се в повреждане на този имот. Главниците се претендират ведно със
законната лихва от датата на подаване на настоящата искова молба до
окончателното им изплащане.
ОТВЕТНИКЪТ
– Р.Н. Ч.-Ф.чрез адв.В.П. не
оспорва, че е собственик на сочения от ищеца апартамент № 9. Посочва, че същият
е ситуиран върху част от апартамента на ищеца. Над
част от хола и стая, откъм южната фасада на сградата, е ситуирана
тераса-покрив към таванския апартамент на ответницата. От самото му придобиване
(от 1955г.), както от нейна страна, така и от страна на нейните наследодатели,
не е предприемано преустройство на апартамента, изменящо неговата конструкция и
цялост и той съществува във вида, в който е проектиран и построен. Навежда, че
от 1955г. до 2012г. не е предприеман ремонт на общите части на сградата, нито
на покрива, нито на фасадата на същата. Основен ремонт на покрива е извършен
през 2013г, по силата на решение на общото събрание (ОС) на етажните
собственици (ЕС), което касае и цялостен ремонт на фасадата, но поради
невнасяне на дължимите суми от собствениците за ремонт на фасадата същият е
отменен. В тази връзка подчертава, че единство тя е заплатила припадащата и се
част за извършването на този ремонт. Именно поради тази причина, ремонт на
фасадата на сградата се извършва през 2018 г., като до този момент фасадата
продължава да се руши, като на много
места от естествено износване и компрометиране липсва изцяло мазилка и е
оголена до тухла, а на места се виждат ерозирали конструктивни елементи от нея,
но не само на V и VI етаж на сградата, а по цялата фасада, особено откъм
калкана на съседната жилищна сграда, находяща се на
ул.”*****в София. Калканът между двете сгради се е отворил и се е образувала
фуга, като резултат от раздалечаването във височина на сградите на ул.”*****е №
24, в която се събират сняг и дъждовна вода. Водата и топящият се сняг, вътре
във фугата, проникват под последната плоча на жилищната сграда, мокрят и рушат
апартаментите под плочата, вкл. и ап.7, собственост на ищеца. Съответно
навежда, че евентуалните вреди на ищеца се дължат на противоправното
бездействие на етажната собственост да предприеме ремонт на фасадата на
сградата, а не нейно виновно и противоправно поведение.
Посочва, че според мнението на строителен инженер,
посетил дома на ищеца, възможни причини за продължаващи течове в неговия
апартамент са:състоянието на фасадата, която е силно износена, изкъртена, на
места оголена до тухла, особено около прозоречната дограма на апартаментите в
сградата, по отношение на която не е предприеман основен ремонт от 1955г. до
2018г; от фугата между двете калканни сгради на ул.”*****и
№ 24, която продължава да се пълни с вода и сняг, които рушат стените и
таваните на апартаментите под последната плоча, вкл. и тавана и стените на
апартамента на ищеца (проблемът е отстранен през 2018г, когато се извършва
основен ремонт и изолация на фасадата); апартаментът на ищеца е неотопляем, тъй
като в него никой не живее от 01.01.2013г, следствие
на което се получава конденз и прониква влага, поради
липса на изолация на фасадата. Ищецът не живее в него и по негови лични
твърдения не го отдава под наем от началото на 2013г, поради което няма причина
да бъде отопляван. Ответникът твърди, че извършеният ремонт на покрива на
сградата от фирма „С.” през 2012г. е некачествен, поради което в апартамента й
все още са налице течове, които продължават да рушат тавана и стените на стаите
в него. По причина на некачествения ремонт на покрива ръководството на ЕС не е
изплатило цялата сума по офертата на „С.Т.”ООД. Същата фирма е била определена
от ОС на ЕС да извърши и ремонта на нейната тераса и поради неизплащане на сумите по договора не
дава гаранция нито за покрива, нито за нейната тераса. Сочи, че твърденията на
ищеца, че течовете и проблемите с влагата в неговия апартамент идват от нейната
тераса, са неоснователни. В тази връзка
излага, че въпреки, че мнението на специалиста е било, че течовете му се дължат
на конденз, тя все пак е извършила ремонта през 2012
г. чрез фирмата ,избрана от ОС на ЕС и е изплатила същия. Ремонтът е направен
без изтъргване на замазка по преценка на фирмата
изпълнител, но върху наличната такава се поставя нова циментова замазка с
наклон, насочен към центъра на терасата, за оттичане и отводняване; полага се
битумен грунд и битумна хидроизолация и армирана циментова подова замазка.
Оттогава и досега ремонт на терасата не е правен, тъй като е извършено надеждно
отводняване и влагоизолация на пода на терасата.
Самият ищец бил наблюдавал извършването на ремонта. Намира, че е сторила всичко
необходимо, за да се преустановят течовете и влагата в апартамента на ищеца и
същите не идват от нейната тераса, поради което тя не следва да носи
отговорност за евентуално настъпили негови вреди в тази връзка. Освен горното
оспорва и наличието на такива течове в апартамента към момента след като е
извършила ремонта на терасата, като в тази връзка посочва, че през 2017г.
ищецът е подменил прозоречната дограма на апартамента си, а през 2018г. е
предприел цялостен основен ремонт в него. Това от своя страна водело до извода,
че в този апартамент изобщо не са налице сочените с исковата молба течове и
проблеми с влагата, доколкото, ако такива са били налице, то е абсолютно
нелогично ищецът да предприема подобни действия. По предложение на ищеца тя е
правила оглед на апартамента му, заедно със строителен инженер и течове не са
забелязани, а само следи от влага в помещенията откъм двора, горе, в ъгъла към
тавана. Още тогава строителният инженер изказва мнение, че следите от влага се
дължат на конденз, а не на течове от терасата над апартамента,
но въпреки мнението на специалиста Р. Ф.в името на добрите съседски отношения
приема офертата на фирмата, определена от ЕС и предприема ремонт на терасата. Твърди,
че протоколите от ОС за некачествен
ремонт са силно тенденциозни и не отчитат вярно и обективно фактите по спора, а
са повлияни от твърдения на ищеца, че продължаващите течове в апартамента му се
дължат на течове от нейната тераса. Оспорва твърдените вреди във вид на пропусната полза за
период от 01.01.2013 г .до 04.12.2017 г. и като
твърди, че апартаментът на ищеца всъщност дълги години е бил отдаван под наем,
но последният наемател не си е платил наема и затова договорът с него е бил
прекратен. Излага и че дъщерята на ищеца към момента се връща в страната от
чужбина и ще живее в този апартамент, което и основната причина той да не се
отдава под наем. Заявява възражение за погасяване по давност на претенцията за
29 500 лв. Претендира разноски за производството.
С молба от 25.01.2019 г. ищецът е поискал конституирането
на трето лице помагач на негова страна- Етажната собственост на сградата на ул.
******, като е предявил срещу нея обратен иск с претенция за осъждане за същите
суми като главния ответник в случай, че се установи, че имуществените вреди са
резултат и от или само от неподдържане на общите части на сградата.
С протоколно определение от 29.03.2019 г. съдът е
конституирал трето лице помагач Етажна собственост на сградата на ул. ******,
представлявана от нейния управител К.Щ.С.
Съдът, след като прецени събраните по делото
доказателства и обсъди направените доводи, намира за установено следното:
Между страните
не е спорно, а се установява и от представените писмени доказателства, че
ищецът е собственик на апартамент № 7, находящ се на четвърти етаж, т.е. втори новонадстроен етаж, заемащ източната част на етажа, при
граници: от изток-сградата на етажната собственост на ул.’’*****” 24, от
юг-двор, от запад- апартамент на С.В.В.и инж. П.А.В.и
стълбище и от север — ул.’’*****”, състоящ се от една стая с южно изложение,
хол-южно изложение, кухня — северно изложение, баня- клозет в източната част,
входно антре и вътрешно антре, едно таванско помещение, находящо се в новоизградения тавански етаж, при съседи: изток — коридор,
юг- таванско помещение на В.Г.К., запад-двор и от север-пералня и едно избено
помещение от новоизградените такива, при съседи: от
изток-М.В.Д., от юг-двор, от запад- В.Г.К.и от север коридор, заедно със
съответните идеални части от общите части на сградата и мястото, с площ по
документи 656 кв.м., а по скица 682.80 кв.м., при граници на дворното място:
ул.’’*****”, УПИ 1-6, УПИ II-7, УПИ IV-8 и УПИ V-4.
Няма спор и че
ответникът Р.Н. Ч.-Ф.е собственик на апартамент № 9 на тавански етаж, заемащ
източната част на етажа, находящ се в жилищна сграда построена в УПИ III-5,
кв.550, по плана на гр.София, ул.****, при съседи на имота: ул.’’*****”,
сградата на етажната собственост на ул.****, инж. Г.К., двор на етажната
собственост и държавен имот — бивш такъв на Ст.Ч., целия със застроена площ от
82 кв.м., а по документ за собственост 92 кв.м., състоящ се от две стаи, два
коридора, кухня и тоалетна, заедно с избено помещение с площ от 6.72 кв.м. и
таванско помещение с площ от 3.36 кв.м., заедно със съответните идеални части
от общите части на сградата и дворното място.
Не се спори
между страните и се установява от събраните доказателства, че апартамент № 9 се
намира над апартамент № 7 в сградата на ул. ******, като терасата на апартамент
№ 9 частично се явява покрив на апартамент №7.
По делото е
представен договор за наем от 01.01.2013 г., сключен
между О.Й.П. и Т.А.Л., от който е видно, че първият е предоставил под наем на втория
апартамент № 7 срещу наемна цена от 500 лв. месечно. Имотът се предоставя за ползване като жилище. Договорът
е със срок от 5 години с възможност за автоматично подновяване и служи за
разписка за заплащането на първия месечен наем. Съгласно чл. 7, ал.3 от
договора наемодателя издава разписка за заплащането на наемната цена. Съобразно
чл. 10 от договора наемателят има право едностранно да прекрати договора, без
да дължи обезщетение, ако по време на действие на същия настъпят обстоятелства,
водещи до невъзможност за ползване на имота по предназначението му. В този
случай страните съставят констативен протокол, в който се посочват настъпилите
обстоятелства и наемодателят дължи връщане на внесения депозит.
Представен е
констативен протокол от 25.01.2013 г., в който е отбелязано, че при съвместен
оглед на отдадения под наем апартамент, страните са констатирали, че таваните
на кухнята, хола и спалнята са навлажнени, образували са се тъмни петна, които
започват да плесенясват и водят до неприятна миризма в жилището като цяло.
Страните са посочили, че не могат да разрешат проблема с навлажняванията, тъй
като по тяхна преценка те се дължат на проблеми, възникнали на терасата на
горния апартамент и тъй като неговия собственик(ответникът) не може да бъде
открит след многократни опити, намират, че са налице неотстраними обстоятелства
по смисъла на чл. 10 от договора и същия се прекратява.
Представени са
и два броя разписки, от които е видно, че наемодателят е върнал сумата от 1500
лв. на наемателя на апартамента на 01.01.2013 г. и
30.01.2013 г.
По делото не
са събрани доказателства за неистинност на посочените частни документи, предвид
което същите следва да се кредитират от съда.
Представени са
множество решение на Общото събрание на етажната собственост, писмени
уведомления от нея и ищеца до ответника и документи от експерти на Столична
община, от които се установява следното:
На 29.05.2012
г. ОС възлага на собственика на апартамент № 9 в срок до 15.06.2012 г. да
извърши ремонт на терасата си, като направи надеждни хидроизолации и
отводняване. Същевременно е прието и решение за събиране на оферти за
извършване на ремонт на покрива, фасадата и плочата над външните мазета.
Представен е
констативен протокол от 10.08.2012 г., съставен от Столична община- район
Средец, в който е установено, че фасадата на сградата на 4 и 5 етажи към двора
дясно( гледано към нея) както и парапета на непокритата част от терасата над 5
етаж са със силно опадала мазилка. Надпрозоречната
греда на 5-ти етаж в тази зона е с частично липсващо бетонно покритие и видима
напречна и надлъжна армировка. Налице са видими следи от течове в стаята на
5-ти етаж под покритата част от терасата над нея. Като вероятна причина за това
е прието – течове от непокритата част на терасата на 5-ти етаж.
На 19.09.2012
г. на проведено Общо събрание на
етажната собственост се взима решение от 24.09.2012 г. фирма С.Т. ООД да
започне ремонт на общите части на сградата – основен ремонт на покрив и ремонт(
чрез измазване) на фасадата на последните два етажа( ап.7 и ап.9) в югоизточния
край на сградата( откъм двора). В срок до 23.09.2012 г. всеки собственик на
обект в сградата трябва да внесе в касата своя дял за покриване на разходите по
ремонта. Ремонтът на терасата на апартамент № 9 да се извърши от същата фирма
за сметка на собственика.
На 23.10.2012
г. Общото събрание на етажната собственост обсъжда извършения ремонт като
констатира определени нередности в него, като същевременно е посочено, че
собственика на апартамент № 9 изпълнява
ремонта на терасата си при отделни условия, поради което изпълнителите не дават
гаранция за хидроизолация и течове.
Изразено е становище от останалите собственици на обекти в сградата, че
ремонта на терасата се прави некачествено и това ще доведе до още вреди и
течове. Прието е да се покани фирмата изпълнител на 27.10.2012 г. за оглед и
евентуално предаване на обекта.
На 10.07.2013
г. е прието решение на Общото събрание на етажната собственост за предявяване
на иск срещу ответника Р. Ч.- Ф.( собственик на апартамент № 9) за причинени
вреди на общите части на сградата, които продължават да настъпват и към този
момент. Прието е ремонтът на фасадата на сградата да се отложи докато не бъде
качествено ремонтирана терасата на апартамент № 9 ( с надеждна хидроизолация и
отводняване).
На 25.10.2013
г. отново в протокол от Общо събрание на етажната собственост е посочено, че
през 2012 г. собственикът на апартамент № 9 е извършил ремонт на терасата, но
същият е некачествен, поради което мокренето и рушенето на фасадата на сградата
продължава. Прието е, че течовете, които произлизат от терасата на апартамент №
9 съставляват пречка за извършване на ремонт на фасадата на сградата. Предвид
това отново е взето решение за задължаване на собственика на апартамент № 9 да
вземе мерки и да извърши качествен ремонт за хидроизолиране
и отводняване на терасата, като в противен случай ще се предприемат съдебни
мерки.
От молба
заявление от 17.01.2014 г. отправена от Управителния съвет на процесната етажна
собственост е видно, че 2012 г. собственика на апартамент № 9 е извършил ремонт
на прилежащата тераса, но етажната собственост намира, че той е некачествен,
без осъществен адекватен контрол и не е довел до положителна промяна в
констатираното с посочения горе протокол на Столична община положение. Посочва,
че течовете от процесната тераса пречат да се извърши ремонт на сградата(
фасадата) и се иска извършването на втора проверка от страна на общината,
съпътствана от издаване на констативен протокол за състоянието на сградата след
некачествения ремонт на терасата на апартамент № 9.
С оглед
горното заявление сградата е посетена от служители на Столична община и е
съставен констативен протокол от 25.02.2014 г., в който е посочено следното:
Фасадата на
сградата на 4 и 5 етажи към вътрешния двор в източната част и плътния парапет
на напокритата част от терасата на петия етаж са в лошо техническо състояние и
с липсваща мазилка. Гредата над прозореца на 4-ти етаж е с оголена армировка и
липсващо бетоново покритие. Налице са течове в стаята на 4-ти етаж под
непокритата част от терасата на петия етаж. Вероятна причина за това са течове
от непокритата част на терасата на петия етаж, както и лошото й техническо
състояние и липсата на поддръжка.
От протокол от
15.05.2014 г. на Общото събрание на етажната собственост се установява, че все
още се обсъждат проблемите с липсата на качествен ремонт и течове от терасата
на апартамент № 9, които препятстват ремонта на фасадата и конструктивни
елементи на сградата(бетонната плоча между последните два етажа откъм двора). Взето
е решение да се предяви иск срещу собственика на апартамент № 9, поради
изчерпване на всички други възможности за решаване на проблема.
Представена по
делото е нотариална покана, отправена от ищеца до ответника, връчена по реда на
чл. 47 ГПК на 21.03.2015 г., с която първия кани втория на среща при нотариуса на
23.03.2015 г. за разискване и решаване на проблема с постоянните течове от
терасата на апартамент № 9. Поканата е придружена от констативен протокол от
нотариус от 23.03.2015 г., от който е видно, че ответникът не се е явил и не е
изпратил представител на срещата с ищеца.
Представена е
разписка от 25.08.2012 г., от която е видно, че ответницата е заплатила за
ремонт на общите части на сградата ( фасадата) сума в размер на 1480 евро,
представляваща дължимата част за нейните идеални части. За ремонт на терасата
същото лице Нора Ф. е получила и 160 евро на 25.08.2012 г.
Видно от
протокол от общо събрание на етажната собственост от 05.07.2018 г. е взето
решение да се извърши ремонт на балкона на апартамент № 9, тъй като дълги
години собственикът не е предприел действия по поправка на терасата и съответно
наличието на течове руши фасадата на сградата и причинява вреди на апартамент №7.
Задължава се собственика на апартамент № 9 да осигури достъп за извършването на
ремонта на терасата. Приложен е договор от 16.07.2018 г. за ремонт на фасадата
на сградата, в който договор е включена и направата на ремонт на терасата на
апартамент № 9, включващ отводняване, хидроизолация и топлоизолация.Достъпът до
балкон на апартамент № 9 ще се осъществи с издигнато външно скеле. Приложено е
и допълнително споразумение към договора, от което е видно, че част от
договорените дейности по него отпадат поради отказ на собственика на апартамент
№ 9 да даде достъп до имота, за да може да се изгради отводняване. Представени
са писма, от които се установява, че собственика на апартамент № 9 не осигурява
достъпи до имота си с цел извършване на ремонта на сградата.
По делото са
събрани и гласни доказателства.
Свидетелят И.В.М.установява,
че през януари 2015 г. ищецът го е повикал да огледа и прецени състоянието на
сградата, тъй като е експерт по реконструкция, възстановяване и строителна
сигурност. Като влязъл в апартамента на
ищеца видял, че същият не се обитава, тъй като няма условия за това. Половината
помещение (стаята) било без мебели и всичко било придърпано навътре. Мазилката
по тавана и шпакловката били паднали, а
плочата била изключително овлажнена. Падналата мазилка била изчистена, а тавана
бил на оголена плоча. Водата била проникнала в помещението и долу на пода били
постлани найлони да капе върху тях. При
огледа отвън, откъм двора, свидетелят е видял, че е олющена външната мазилка и
се е открила бетонната плоча на нивото над апартамент № 7. Терасата се
отводнявала с една външна тръба, която отвежда водата. Около нея свидетелят е
видял следи от течове и намира, че отводняването на терасата е било лошо. Свидетелят
прави и преценка на състоянието на терасата и предполага, че е най-вероятно тя да
е причината за течовете в апартамент № 7, но същият не е влизал в апартамент №
9 и няма преки впечатления от състоянието на терасата му.
От разпита на
свидетеля Д.М.Х., се установи, че той е строителен инженер и е посетил сградата
на ул. ****** по повод ремонт на апартамент на Рени(апартамент № 9) около 2013
г. Към този момент се правело ремонт на покрива на сградата, а трябвало да се
направи и ремонт на фасадата, но по стечение на обстоятелствата той бил
извършен чак през 2018 г. Заедно с ремонта на покрива бил направен и ремонт на
терасата на апартамент № 9 под ръководството на братовчедка на собственицата.
При огледа на място свидетелят установил, че ремонта на покрива през 2013 г. е
некачествен- имало липсвали части от водостоците и водата се стичала по
фасадата, били сложени различни керемиди, имало продънвания. Свидетелят направил ремонт на апартамент № 9
по искане на собственика, тъй като нямало смисъл иначе да се прави вътрешен
ремонт поради течовете от покрива. Около 20 кв.м. били ремонтирани като били
поставени нови керемиди, изолация и обшивка около комините. След като поправил
покрива, свидетелят продължил с ремонт вътре в самия апартамент, който завършил
2018 г. Ремонт на самата тераса на апартамент
№ 9 бил направен през 2013 г. и той не й е правил ремонт през 2018 г.
Свидетелят установява, че периодично посещава апартамента, тъй като
собственикът живее в чужбина и му се доверява. Бил е там и през 2019 г., ходил
е един път и в апартамент № 7, където бил поканен от съпругата на ищеца във
връзка с твърдян от нея теч в банята. Тя го завела да му го покаже и той влизал
само в това помещение, но и там не видял да има теч.
По делото е
прието заключение на съдебно-техническа експертиза, изготвено от вещо лице инж.
Ц., което съдът кредитира като
обективно и компетентно. От същото става ясно, че терасата над апартамент № 7 е
част от апартамент № 9 и част от тавана на хола и на стаята в апартамент № 7 е
терасата на апартамент № 9. Част от терасата на апартамент № 9 покрива хола на
апартамент № 7. Тази част от терасата е покрита. Другата част от терасата
покрива част от стаята на апартамент № 7 и не е покрита. Повърхностният слой на
непокритата част от терасата на апартамент № 9 е от цименто-пясъчна
замазка, която не е хидроизолация. Не може да се установи дали под нея има или
не положена хидроизолация като в тази връзка не са налице никакви строителни
книжа. Течът се е образувал в апартамент № 7 между етажната плоча и парапета на
терасата и най-вече около отвора за отводняване( чучура), тъй като този участък
не е обработен правилно. В момента на огледа по стените и тавана на стаята в
апартамент № 7 няма мокри участъци, но на стената се виждат следи от теч.
Започнат е ремонт на стената на калкана още през 2013( по данни на
собственика), но не е довършен поради отново появили се течове, следите от
които се виждат към момента на огледа. Причините за течовете в различните
участъци са различни: В ъгъла, образуван между етажната плоча между апартамент
№ 7 и апартамент № 9 и фасадната стена в стаята на апартамент № 7 са причинени
от състоянието на терасата и по специално обработката на ръба между етажната
плоча и парапета и около отвора за отводняване. Мокрите участъци, които са се
образували върху стената, която представлява калката на съседната сграда от
своя страна са резултат от неправилно и некачествено изпълнение на
тенекеджийските работи по покрива и по специално фугата между двете кооперации ******
и № 24, която е обща част на етажната собственост. В момента, за да не стича
вода от покрива върху терасата на апартамент № 9 е поставен много неустойчиво
един метален профил, наподобяващ улук. Така поставеният елемент е временно и
примитивно решение на проблема и при обилни валежи няма да спира пълненето на
терасата с вода. Размерът на вредите в апартамент № 7 се изразяват в нарушение
на повърхностите слоеве на стените в стаята
- шпакловъчни и бояджийски работи и са в
размер на 807,85 лв.
В съдебно
заседание, проведено на 25.01.2019 г., вещото лице обяснява, че единият теч се
е образувал в стаята на апартамент № 7 под чучура на терасата, който не е
направен правилно и в ъгъла има теч.
Мокри участъци към 2018 година не се установяват, но е видно, че е имало
течове след началото на ремонта вероятно през 2013 г. Този теч може да се появи отново, тъй като
чучура не е направен правилно. Другият теч е поради неправилни тенекеджийски
работи по покрива на сградата, който включва и фугата откъм покрива, не в
страни по фасадата. Налице е опит да се направят наново, но не са изработени
както би трябвало. Ясно се вижда как от този проблем водата е текла по стената,
която е калкан с другата сграда.
Прието е
заключение от повторна техническа експертиза, което установява, че към датата
на огледа от вещото лице 09.04.2019 г. в
апартамента на ищеца не се установява наличие на нови течове.
От заключение
на съдебно –техническа експертиза, изготвено от инж. Е.К., се установява, че
годишният пазарен наем за апартамент № 7 е както следва: за 2013 г. –
7 822 лв., за 2014 г. – 5 944 лв., за 2015г.- 7 264 лв., за 2016
г. – 7 264 лв. и за 01.01.2017 г. до 04.12.2017
г. – 7 264 лв.( за 12 месеца в годината). Общо размера на пазарния наем за
периода от 01.01.2013 г. до 04.12.2017 г. би бил в
размер на 35 558 лв.
При така установеното от фактическа страна, съдът намира
от правна страна следното:
За да бъде
успешно проведен искът по чл. 45 ЗЗД, на първо място следва да бъдат установени фактите, релевантни досежно
осъществяването на ФС на института на непозволеното увреждане, включващ
кумулативно следните елементи: деяние (действие или бездействие),
противоправност на деянието, реално претърпяна вреда, причинно-следствена
връзка между претърпяната вреда и деянието и вината на дееца. Доказателствената
тежест за тези обстоятелства принадлежи на ищцовата страна. Ответникът следва
да докаже направените от него възражения.
От направените
твърдения на страните и най-вече тези на ищеца в предявения от него иск срещу
третото лице помагач се установява, че не е налице хипотезата на обратния иск и
съответно в тази част производството следва да бъде прекратено. Предмет на обратния
иск са регресните
права на една от страните против третото лице помагач, спрямо
които права предметът на първоначалния
иск е преюдициален. В настоящия случай не се твърдят и претендират регресни
права срещу етажната собственост, а се навеждат твърдения за съизвършителство от двама делинквенти-
собственика на апартамент № 9, поради неизвършване на дължимото поведение по
поддържане на собствения имот в състояние, което да не вреди другиму и на
останалите собственици в сградата етажна собственост, поради неподдържане на
общите части на сградата в състояние, което да не вреди другиму(покрива). При
установяване на съизвършителство от страна на тези
два субекта е налице солидарна отговорност, предвид което и двамата отговарят
по отношение на кредитора( пострадалия) за размера на цялото определено от съда
обезщетение, като въпросът за това кой с какво точно е допринесъл с
противоправното си виновно поведение за настъпването на вредите, е въпрос на
вътрешни, регресни отношения между тях и не е предмет
на разглеждане по делото.
С оглед
горното съдът намира, че неправилно е приел за разглеждане предявения срещу
третото лице помагач обратен иск, поради липса на предпоставките за неговата
допустимост и съответно следва да прекрати производството в тази му част.
По отношение
на предявения иск с правно основание чл. 45 ЗЗД срещу ответника Р.Н. Ч.-Ф.съдът
намира следното:
От събраните
по делото доказателства се установява, че този ответник е собственик на
апартамент № 9, находящ се над апартамента на ищеца. Същата не е предприела
необходимите и изискуеми действия за поддържане на терасата на апартамента си в
годно състояние, което да не вреди на собствеността на останалите етажни
собственици, в частност на ищеца въпреки, че многократно е подканвана да
предприеме съответното правомерно поведение както от самия ищец, така и от
управителните органи на етажната собственост. От приетата по делото
съдебно-техническа експертиза, както и събраните писмени доказателства (вкл.
констативни протоколи на Столична община) и свидетелските показания на първия,
посочен горе свидетел, се установява категорично, че част от вредите в
апартамента на ищеца са причинени именно от неподдържането на терасата на
ищеца. Останалата част от вредите са резултат от неправилно поддържане на
общите части на етажната собственост( покрива). Каква част от вредите от кой е
причинена конкретно е ирелеванто, тъй като неколцината делинквенти отговарят
солидарно по отношение на кредитора, предвид което всеки един от тях дължи да
му репарира цялата вреда.
Доказаните по
размер вреди, изразяващи в нарушение на повърхностите слоеве на стените в
стаята - шпакловъчни
и бояджийски работи и са в размер на 807,85 лв., а претенцията на ищеца е за
сумата от 500 лв., предвид което същата следва да бъде изцяло уважена. В тази
връзка следва да се има предвид, че от доказателствата по делото безспорно се
установява, че проблемите с течовете по стените датират най-рано от 2013 г.(
включително констативните протоколи от Столична община и свидетелските
показания на първия посочен горе свидетел). Фактът, че към момента няма течове
с нищо не променя факта, че такива са били налице в процесния период и именно
през него са причинили твърдените вреди.
По отношение на
предпоставките за ангажиране на отговорността на ответника за пропуснатите от
ищеца ползи в резултат от неговото противоправно поведение пълно приложение
намира изложеното горе. Отделно в тази връзка по делото се установи ( в
частност договор за наем, разписки за връщане на суми и пр.), че ищецът е имал
сключен договор за наем за процесния период, който обаче е прекратен по взаимно
съгласие на страните, тъй като в апартамента има течове и мухъл и той не може
да служи жилищните нужди, за които е предоставен. Съобразно експертизата за
целия процесен период дължимият наем по средни
пазарни цени би бил в размер на 35 558 лв. Претенцията на ищеца е за
сумата от 29 500 лв., предвид което следва да бъде изцяло уважена, като в
тази връзка следва да се има предвид, че направеното от ответника възражение за
нейното частично погасяване по давност е неоснователно. Процесният период касае пропуснати ползи, считано от 01.01.2013 г., а исковата молба е предявена на 04.12.2017 г.,
т.е. преди изтичането на давностния срок. Обезщетението
за пропуснати ползи не е периодично плащане и съответно за него се прилага
петгодишната погасителна давност.
По разноските:
С оглед изхода
на правния спор ищецът има право на разноски в размер на 1880 лв. за заплатена
държавна такса и депозити за експертизи.
Срещу претендираното адвокатско възнаграждение от 2000 лв. е направено
възражение за прекомерност, което съдът намира за неоснователно с оглед
материалния интерес по спора, фактическата и правна сложност и поведението на
процесуалния представител на ищеца. Предвид това съдът приема, че на ищеца се
дължат и разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 2000 лв.
При този изход на правния спор на ответника не се дължат
разноски. Воден от гореизложеното, съдът
Р
Е Ш И :
ОСЪЖДА на основание чл. 45 ЗЗД Р.Н. Ч.-Ф., ЕГН **********,***, със съдебен
адрес:*** чрез адв.В.П. да заплати на О.Й.П., ЕГН ********** ***, чрез адвокат
К.Г., САК, със
съдебен адрес:*** сумата от 500 лв., представляваща обезщетение за причинени
имуществени вреди - нарушение на повърхностите слоеве на стените в стаята - шпакловъчни и
бояджийски работи в периода от 2013 до 2017 г., причинени в резултат от течове
на вода от неподдържане на терасата, прилежаща към апартамент № 9 на тавански
етаж, заемащ източната част на етажа, находящ се в жилищна сграда построена в
УПИ III-5, кв.550, по плана на гр.София, ул.****, при съседи на имота: ул.“*****“,
сградата на етажната собственост на ул.****, инж. Г.К., двор на етажната
собственост и държавен имот — бивш такъв на Ст.Ч., целия със застроена площ от
82 кв.м., а по документ за собственост 92 кв.м., състоящ се от две стаи, два
коридора, кухня и тоалетна, заедно с избено помещение с площ от 6.72 кв.м. и
таванско помещение с площ от 3.36 кв.м., заедно със съответните идеални части
от общите части на сградата и дворното място в апартамент № 7, собственост на
ищеца, находящ се на четвърти етаж, т.е. втори новонадстроен
етаж, заемащ източната част на етажа, при граници: от изток-сградата на
етажната собственост на ул.’’*****” 24, от юг-двор, от запад- апартамент на С.В.В.и инж. П.А.В.и стълбище и от север — ул.’’*****”, състоящ
се от една стая с южно изложение, хол-южно изложение, кухня — северно
изложение, баня- клозет в източната част, входно антре и вътрешно антре, едно
таванско помещение, находящо се в новоизградения
тавански етаж, при съседи: изток — коридор, юг- таванско помещение на В.Г.К.,
запад-двор и от север-пералня и едно избено помещение от новоизградените
такива, при съседи: от изток-М.В.Д., от юг-двор, от запад- В.Г.К.и от север
коридор, заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и
мястото, с площ по документи 656 кв.м., а по скица 682.80 кв.м., при граници на
дворното място: ул.’’*****”, УПИ 1-6, УПИ II-7, УПИ IV-8 и УПИ V-4, ведно със
законната лихва от датата на подаване на исковата молба – 04.12.2017 г. до
окончателното изплащане, като ОСЪЖДА Р.Н. Ч.-Ф., ЕГН ********** да
заплати на О.Й.П., ЕГН ********** на основание чл. 45 ЗЗД и сумата от 29 500
лв., представляваща обезщетение за причинени имуществени вреди( пропуснати
ползи) от невъзможността да отдава под наем описания апартамент № 7 за периода
от 01.01.2013 г. до 04.12.2017 г., поради причинени
от ответника нарушения на повърхностите слоеве на стените в стаята - шпакловъчни и
бояджийски работи, вследствие течове на вода от неподдържане на терасата на
описания горе апартамент № 9 в изправно състояние, ведно със законната лихва,
считано от датата на подаване на исковата молба – 04.12.2017 г. до
окончателното изплащане.
ПРЕКРАТЯВА производството по предявения от О.Й.П., ЕГН ********** срещу Етажната собственост на
сградата в гр. София на ул. ****** иск с правно основание чл. 45 ЗЗД за
присъждане на сумата от 500 лв., представляваща обезщетение за причинени
имуществени вреди - нарушение на повърхностите слоеве на стените в стаята - шпакловъчни и
бояджийски работи в периода от 2013 до 2017 г. в апартамент № 7, собственост на
ищеца и находящ се на четвърти етаж, т.е. втори новонадстроен
етаж, заемащ източната част на етажа, при граници: от изток-сградата на
етажната собственост на ул.’’*****” 24, от юг-двор, от запад- апартамент на С.В.В.и инж. П.А.В.и стълбище и от север — ул.’’*****”, състоящ
се от една стая с южно изложение, хол-южно изложение, кухня — северно
изложение, баня- клозет в източната част, входно антре и вътрешно антре, едно
таванско помещение, находящо се в новоизградения
тавански етаж, при съседи: изток — коридор, юг- таванско помещение на В.Г.К.,
запад-двор и от север-пералня и едно избено помещение от новоизградените
такива, при съседи: от изток-М.В.Д., от юг-двор, от запад- В.Г.К.и от север
коридор, заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и
мястото, с площ по документи 656 кв.м., а по скица 682.80 кв.м., при граници на
дворното място: ул.’’*****”, УПИ 1-6, УПИ II-7, УПИ IV-8 и УПИ V-4 в резултат
от неподдържане в изправно състояние на покрива на сградата на ул. ****** и за
присъждане на обезщетение за пропуснати ползи в размер на 29 500 лв. от
невъзможността за отдаване под наем на описания апартамент № 7 в резултат от
тези вреди в периода от 01.01.2013 г. до 04.12.2017
г., двете претенции ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на
исковата молба до окончателното изплащане.
ОСЪЖДА Р.Н.
Ч.-Ф., ЕГН ********** да заплати на О.Й.П., ЕГН ********** сумата от 1880 лв. деловодни разноски и 2000 лв.разноски за адвокатско
възнаграждение.
Решението е постановено при участието на трето лице помагач на ищеца - Етажната
собственост на сградата в гр. София на ул. ******.
РЕШЕНИЕТО в
частта, с която производството по делото е частично прекратено, подлежи на
обжалване с частта жалба пред Софийски апелативен съд в едноседмичен от
съобщаването. В останалата част подлежи на обжалване в двуседмичен срок от
съобщаването му пред Софийски апелативен съд.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: