Р Е Ш Е Н И Е
Номер Година
31.10.2017 Град Карлово
В ИМЕТО НА НАРОДА
Карловски
Районен съд първи
граждански състав
На осемнадесети октомври две хиляди и седемнадесета година
В публично заседание в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
Асима Вангелова-Петрова
Секретар:
Снежана ДАНЧЕВА
като разгледа докладваното от съдията
гражданско дело № 1185 по описа за 2017 година
и
за да се произнесе, взе предвид:
Производството е по иск с правно
основание чл. 108 от ЗС.
Ищцовото
дружество - „***” ЕАД град С.твърди, че е собственик на недвижим имот,
представляващ САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор 68080.502.1532.2.2,
находящ се в гр.С., общ.С., обл.П., по кадастралната карта и кадастралните
регистри одобрени със Заповед РД-18-8/11.03.2011г. на Изпълнителния директор на
АГКК; последно изменение със заповед: няма издадена заповед за изменение в
КККР; с адрес на имота: гр.С., п.к.****, ЖК „С.” ***, вх. ***, ет.***, ап.***, самостоятелен обект, находящ
се в сграда № 2, разположена в поземлен имот с идентификатор 68080.502.1532 с
предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент с площ от 42.68
кв.м. и прилежащи части към него: избено помещение – 4.80 кв.м. и 1.610%
идеални части от общите части на сградата; ниво:1, със съседи: на същия етаж:
68080.502.1532.2.1 и 68080.502.1532.2.3; под обекта: няма; над обекта:
68080.502.1532.2.5, стар идентификатор:няма.
Твърди,
че за имота дружеството разполагало с Акт за държавна собственост № 503/08.12.1981г.
Към настоящия момент ответникът владеел процесния имот без каквото и да било
правно основание. Със Заповед № 7952/05.08.1981г. и договор за наем от
14.06.2011г. на З.П.П. бил отдаден под наем ап.№ 2, бл. 47, вх. Б, находящ се в
ж.к. „С.” 6 в гр. С., представляващ гарсониера от 42.68 кв.м., която включва
кухня, стая, антре, баня с тоалетна и избено помещение от 4.80 кв.м. Наемната
цена за гореописания имот била 24.00 лева месечно. В изпълнение на Решение
№19/27.01.2017г. на Съвета на директорите на „***” ЕАД към ответника била
отправяна покана за доброволно изплащане на дължимия наем, освобождаване и
предаване на ключовете на въпросния апартамент с Писмо с изх.№
001814/15.03.2017г., като ответника изрично бил уведомен, че съгласно чл. 238
от ЗЗД, писмата ще се считат като едномесечно предизвестие за прекратяване на
договора за наем и освобождаване на жилището. Във „***” ЕАД се върнало известие
за доставяне с бар код ИД PS **** 001G21 В, от което било видно, че
уведомлението е получено от З.П.П. на 20.03.2017г. Крайният срок за
освобождаване на жилището бил 20.04.2017г., но до този момент имотът не е
освободен и предаден. Във връзка с изложените обстоятелства била издадена
Заповед № АВ-17- 489/14.07.2017г. на Изпълнителния директор на „***” ЕАД, която
отменяла настанителна Заповед № 7952/05.08.1981г. и прекратявала наемен договор
за отдаване под наем на жилищен имот между „***” ЕАД и З.П.П. с адрес: ***,
считано от 21.04.2017г. Със същата ответника бил отново уведомен, че е длъжен
да плати дължимия наем да освободи посочения имот и да предаде ключовете от
него. Заповедта е изпратена и получена от ответника видно от обратната разписка
с бар код ИД PS **** 001MMY Y.
Сочи,
че съгласно чл.233, ал.1 от ЗЗД, предаването на вещта, респ. апартамента на
наемодателя е фактическо действие, което следва да се извърши от наемателя по
начин, по който несъмнено да означава, че наемателят повече няма да упражнява
фактическа власт върху наетия имот.
МОЛИ
съда, да постанови решение, с което да осъди ответника да освободи и предаде на
„***” ЕАД град С.владението на собствения на ищцовото дружество недвижим имот,
САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор 68080.502.1532.2.2, находящ се в
гр.С., общ.С., обл.П., по кадастралната карта и кадастралните регистри одобрени
със Заповед РД-18-8/11.03.2011г. на Изпълнителния директор на АГКК; последно
изменение със заповед: няма издадена заповед за изменение в КККР; с адрес на
имота: гр.С., п.к.****, ЖК „С.” ***, вх. ***, ет.***, ап.***, самостоятелен
обект, находящ се в сграда № 2, разположена в поземлен имот с идентификатор
68080.502.1532 с предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент с
площ от 42.68 кв.м. и прилежащи части към него: избено помещение – 4.80 кв.м. и
1.610% идеални части от общите части на сградата; ниво:1, със съседи: на същия
етаж: 68080.502.1532.2.1 и 68080.502.1532.2.3; под обекта: няма; над обекта:
68080.502.1532.2.5, стар идентификатор:няма. Претендира за направените по
делото разноски.
Ответникът
- З.П.П. оспорва исковата претенция по основание, поради което моли съда да я
отхвърли. Аргументите му са следните:
Твърди,
че за да се уважи един иск с правно основание чл.108 от ЗС, ищецът следва да
докаже наличието на три кумулативно дадени предпоставки: че е собственик на
имота, че този имот се владее от ответника и че се владее или държи без
основание. Липсата на която и да е от посочените предпоставки е основание за
съда да отхвърли предявената ревандикационна претенция. В настоящият случай
намира, че не били налице безспорно доказателство за собственост на недвижимия
имот от ищеца, не било налице и доказателство, че имота се владее от
собственика без правно основание. Сочи, че налице бил пълен десетгодишен
период, през който забраната за придобиване на общинско и държавно имущество по
давност не е действала, поради което се позовава на придобивна давност върху
имота, тъй като за периода осъществил непрекъснато и необезпокоявано владение
от страна на ищците.
Оспорва
представеното писмено доказателство - копие от Акт за държавна собственост №
503, като моли съда да извърши проверка - отговаря ли на предписаната от закона
форма представеният документ. Намира, че не били представени строителни
документи и право на застрояване върху терена на процесния имот. За държавните
недвижими имоти са се съставяли актове по образец, установен от Министерството
на комуналното стопанство и благоустройство. Актовете се съставяли за имоти в
градовете - от службите за жилищното стопанство и държавните имоти при
градските народни съвети на депутатите на трудещите се, а за имотите в селата -
от същите служби при околийските народни съвети на депутатите на трудещите се.
Държавните учреждения и предприятия, на които са предоставени новопридобити
държавни недвижими имоти, са длъжни в месечен срок от заемането на имота да
уведомят съответната служба за жилищното стопанство и държавните имоти за
съставянето на съответен акт. Съставените актове се подписват от председателя
на изпълкома на съответния народен съвет па депутатите на трудещите се.
Актовете се съставят: за имоти в градовете - в един екземпляр, а за имоти в
селата - в два екземпляра.
Сочи,
че в исковата си молба ищецът твърдял, че дружеството разполагало с Акт за държавна собственост №503/08.12.1981г.
Въз основа на Заповед № 7952/5.08.1981г.,
ответникът бил настанен да живее със семейството си в жилище собственост на
„***“ ЕАД. От този момент бил ползвател на жилище - апартамент, находящ се в
гр.С., ж.к.С., бл. ***, вх. ***, ет. ***, ап.***, като владеел жилището като
свое. Твърди, че през целия период е смятал, че „***“ ЕАД са били собственици
на имота в момента, в които са му го предоставили чрез настаняване. В случая
обаче, изпадали в ситуация, в която несобственика – „***“ ЕАД се е разпоредил с
недвижим имот, което не притежават в конкретният период. Като ползвател на
държавно жилище бил обезщетявал дружеството финансово всеки месечно, като
считал, че дружеството е собственик и като такъв му е предоставил правото на
ползване на процесното жилище - настанил го е да живее в жилището.
Оспорва
представеното от ищеца писмено доказателство - копие от договор за наем от 1981
година, тъй като представеният документ бил не само незаконосъобразен, но и
нищожен. Същият бил с невъзможен предмет, поради липса на собственост от
наемателя. Счита, че през 1981 година не бил сключен договор за наем между него
и „***“ ЕАД, тъй като липсвало съгласие относно един от съществените елементи
на този договор - наемната цена. В постановеното по реда па чл.290 от ГПК
Решение № 238/04.09.2013г. по т.д. № 123/2011г. на ВКС, II ТО е прието, че
договорът за наем по правило е неформален, като за валидно възникване на
наемното правоотношение следва да е налице съгласие на страните относно
съществените елементи на договора: 1/ вещта, която се предоставя за временно
ползване и 2/ възнаграждението (наемната цена). Даденото разрешение, че
наемната цена е един от двата елементи, които са необходимо съдържание на
договора за наем като източник на наемно правоотношение, следва да бъде
споделено с оглед дефиницията на чл. 228 от ЗЗД и произтичащата от нея
характеристика на договора като двустранен и възмезден. В случая намира, че е
налице настаняване в помещения - жилище с Заповед на МК *** - Coпот. Не ставало
ясно от представените от ищеца доказателства - имал ли с правомощие към онзи
момент Директора подписал Заповед № 7952/05.08.1981г. да подписва договори за
наем и как датата на представеното копие от договор за наем предшестван
заповедта за настаняване.
Сочи,
че за всеки държавен имот, отдаден под наем с решение на оправомощени за това
държавни органи, независимо от размера на месечния наем и наемния срок,
съгласно чл. 1 от Наредбата за реда и начина на сключване на договори за наем
на държавни жилищни имоти – „Известия“, бр. 96 от 21.11.1952 г. – „задължително
се е сключвал договор за наем по приложен към Наредбата образец“ или може да се
заключи, че в случая, настаняването не е било перфектно, тъй като няма валиден
сключен договор за наем. Датата на представеното копие от договор за наем от
1981 година е 04.05.1981г. - с месеци по-ранна дата от дата на Акта за държавна
собственост и датата на Заповедта за настаняване.
Сочи,
че съгласно чл.9 от Правилник за държавни имоти, в сила от 01.11.1975г.,
отдаването под наем става с разрешение на съответния министър, а за имоти,
предоставени на народните съвети на депутатите на трудещите се - от министъра
на комуналното стопанство и благоустройство. За държавните недвижими имоти се
съставят актове по образец, установен от Министерството па комуналното стопанство
и благоустройство. Актовете се съставят за имоти в градовете - от службите за
жилищното стопанство и държавните имоти при градските народни съвети на
депутатите на трудещите се, а за имотите в селата - от същите служби при
околийските народни съвети на депутатите на трудещите се. Държавните учреждения
и предприятия, на които са предоставени ново придобити държавни недвижими
имоти, са длъжни в месечен срок от заемането на имота да уведомят съответната
служба за жилищното стопанство и държавните имоти за съставянето на съответен
акт. В представеното копие от Заповед № 7952/5.08.1981г. и в последващият
договор за наем нямало положен подпис от З.П.П. и същият не бил идентифициран с
ЕГН. Не ставало ясно ответника по делото ли е лицето към което е насочена заповедта.
В
случай, че съдът приеме, че през 1981 година е осъществено сключване на договор
за наем между страните, то сочи следното:
Видно
от самия договор за отдаване под наем на държавен жилищен имот, договорът бил
сключен без посочен срок. Срока към действащата нормативна уредба към онзи
момент - по чл. 5 от Наредбата за държавни имоти с бил три годишен и не е имало
данни да е бил продължаван по взаимно съгласие на страните, каквато възможност
е била предвидена в същия текст. А чл. 1 от Закона изрично е предвиждал:
„Срокът на договорите за наем на всякакъв вид помещения, служещи за жилища ...
не се продължава по право в полза на наемателя“. Налице е бездействие на
дружеството към онзи момент.
Оспорва
представеното писмено доказателство - копие от договор за наем, сключен през
2011г., което също било незаконосъобразно. Не било представено писмено
доказателство за взето решение от отговорните органи за сключването му, нямало
заповед на Изпълнителния директор, не бил представен протокол от заседание на
съвета па директорите на „***“ ЕАД за взето решение за разпореждане с имущество
- сключване на договори за наем. Нямало как да се приеме, че договора за наем
от 14.06.2011г. е валидно сключен между страните, поради факта, че същият се
основавал на Заповед № 7952/05.08.1981г., която е нищожна. Пояснява, че в
периода на подписване на договора за наем от 14.06.2011г. не бил в
трудово-правни отношения с дружеството от което следва.
Оспорва
копие от Заповед № АВ-17-489/ от 14.07.2017г. на Изпълнителният директор на
„***“ ЕАД. Същата била нищожна, поради същностно накърняване на установения
ред. Поради това радикално нарушаване на установения правен ред,
административни актове не пораждат абсолютно никакви правни последици. Поради
изключително силното засягане на правния ред, същата не поражда правните
последици, целени с издаването и поради което следва да бъде отменена.
Моли
съда, да постанови решение, с което да остави без разглеждане исковата
претенция на „***“ ЕАД.
От събраните по делото доказателства, съдът намира
за установено от фактическа страна следното:
По
отношение на претендираната от ищеца собственост са представени следните
писмени документи:
Представен
е Акт за държавна собственост № 503/08.12.1981г., в който е отразено, че на МК
„***“ – С.е отстъпено ползването на жилищен блок с 45 апартамента, от които: 20
едностайни и 25 двустайни, находящ се в жилищен комплекс „С.“, кв. 44 – С..
Видно
от представената в съдебно заседание Справка – извлечение на Сметка 203 –
Сгради от баланса на „***” ЕАД град С.към 30.09.2017г., жилищен блок С. ***,
вх. ***, ап. ** в град С.е придобит от „***” – С.на 01.07.1981г. Апартамента е
с площ от 42.68 кв.м. и с идентификатор 68080.502.1532.2.2.
Към
настоящия момент, видно от представената Схема № 15-214354-10.05.2017г.
издадена от АГКК, СГКК – град П., процесният имот има следните кадастрални
характеристики, а именно: имотът съставлява САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с
идентификатор 68080.502.1532.2.2, находящ се в гр.С., общ.С., обл.П., по
кадастралната карта и кадастралните регистри одобрени със Заповед
РД-18-8/11.03.2011г. на Изпълнителния директор на АГКК; последно изменение със
заповед: няма издадена заповед за изменение в КККР; с адрес на имота: гр.С.,
п.к.****, ЖК „С.” **, вх. ***, ет.**, ап.***, самостоятелен обект, находящ се в
сграда № 2, разположена в поземлен имот с идентификатор 68080.502.1532 с
предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент с площ от 42.68
кв.м. и прилежащи части към него: избено помещение – 4.80 кв.м. и 1.610%
идеални части от общите части на сградата; ниво:1, със съседи: на същия етаж:
68080.502.1532.2.1 и 68080.502.1532.2.3; под обекта: няма; над обекта:
68080.502.1532.2.5, стар идентификатор:няма.
Видно
от представената схема, като собственици на имота са вписани: държавата чрез
„***” ЕАД град С., съгласно Акт за частна държавна собственост №
503/08.12.1981г., издаден от ОбНС град К..
По
отношение на облигационното правоотношение са представени следните писмени
документи:
Представено
е копие от Договор за отдаване под наем на държавен имот от 04.05.1981г.,
сключен между инж. Х.И.М., в качеството му на директор на МК „***“ – С., от
една страна като наемодател и З.П.П., от друга страна, като наемател, с който
договор се отдава ползването на ведомствено жилище, представляващо – апартамент
№ 2 в жилищен блок № **, вх. **, ет. *** срещу месечен наем, определен по
съответния законов ред. Договорът носи подписа само на наемодателя.
Три
месеца по-късно, със Заповед № 7952/05.08.1981г. на Директора на МК „***“ – С.,
ответникът - З.П.П., работник в комбината на длъжност: ***, *** цех, е настанен
в жилищен блок № ***, вх. *** ет. **, ап. **; двучленно семейство.
По
делото е представено копие от Наемен договор, сключен на 14.06.2011г. между
„***” ЕАД град С., представлявано от Изпълнителния директор инж. И. С. от една
страна, като наемодател и З.П.П., от друга страна, като наемател. Предметът на
договора касае – предоставяне за временно ползване в съответствие с
настанителна заповед Заповед № 7952/05.08.1981г. на Директора на МК „***“ –
С.на недвижим имот, представляващ – апартамент № **, етаж **, вход *** на
жилищен блок **, находящ се в град С., ЖК „С.“ ** срещу месечен наем от 24.00
лева. Договорът е сключен за 1 година, считано от датата на подписването му.
Една от предпоставките за прекратяване на договора за наем, уговорен между
страните с договора е възможност, наемодателят да прекрати едностранно и без
предизвестие договора поради прекратяване на трудовия договор с наемателя.
Видно
от представеното Препис – извлечение от Протокол № 91/27.01.2017г. от заседание
на Съвета на директорите на „***” ЕАД град С.е взето Решение №19/27.01.2017г.,
с което е одобрено направеното предложение и е възложено на изпълнителните
директори да прекратят договорите за наем с наематели, които към настоящия
момент не са работници и служители на „***” ЕАД град С..
В
изпълнение на взетото решение от Съвета на директорите на „***” ЕАД,
изпълнителния директор на ищцовото дружество е изпратило до ответника – З.П.П.
- Писмо с изх.№ 001814/15.03.2017г., с което го известява, че на основание чл.
238 от ЗЗД отправя едномесечно предизвестие за прекратяване на договора за
наем, сключен на 14.06.2011г. В дадения срок, наемателят следва да плати
дължимия наем и освободи имота. Видно от известие за доставяне с бар код ИД PS
**** 001G21 В, ответникът е получил цитираното писмо на 20.03.2017г., от която
дата тече едномесечния срок, който изтича на 20.04.2017г.
Ответникът
е подал до ищцовото дружество заявление с вх. № 169/05.04.2017г., касаещо
закупуване на процесния имот. В заявлението си З.П.П. сочи, че въз основа на
Заповед № 7952/05.08.1981г. на Директора на МК „***“ – С.и договор за наем от
04.05.1981г. е настанен да живее със семейството си в жилище, собственост на
„***” ЕАД град С.. От този момент бил в наемни отношения с ищцовото дружество
относно - апартамент № 2 в жилищен блок № **, вх. **, ет. **. Признава, че през 2011г. бил поканен от дружеството да
подпише нов договор за наем, който бил действащ и към момента. През целия
период на взаимоотношения, изпълнавал добросъвестно задълженията си по договора. Заявявал желание
за закупуването му, но до момента не му била предоставена такава възможност. В
заявлението си признава, че дълго време бил служител във „***” ЕАД град С..
През 2012г. след заболяване, получил право на пенсия за инвалидност, поради
общо заболяване. Моли, като дългогодишен служител в дружеството да му бъде
предоставена възможност да закупи апартамента.
В
отговор на депозираното заявление, „***” ЕАД град С.е отговорил на ответника с
Писмо с изх.№ 002422/12.04.2017г., че няма процедура по продажба на ведомствени
жилища и ръководството на дружеството не може да удовлетвори молбата му.
Уведомяват ответника, че същият не е в трудово-правни отношения с „***” ЕАД
град С.и в изпълнение на Решение №19/27.01.2017г. на Съвета на директорите на
„***” ЕАД град С.следва да изпълни задължението си по полученото предизвестие
за освобождаване на наетото жилище.
Видно
от представената Заповед № АВ-17-489/14.07.2017г. на Изпълнителния директор на
„***” ЕАД, със същата е отменена настанителна Заповед № 7952/05.08.1981г. за
настаняване на З.П.П. във ведомствен апартамент, находящ се в град С., ЖК „С.“
***, бл. № ***, вх. **, ет. ***, ап. **, както и е прекратен наемен договор от
14.06.2011г. за отдаване под наем на жилищен имот между „***” ЕАД и З.П.П.,
считано от 21.04.2017г. Видно от известие за доставяне с бар код ИД PS ****
001MMY Y, ответникът е получил цитираната заповед на 18.07.2017г.
Други
доказателства от значение по делото не са представени.
Въз основа на така установената и възприета
фактическа обстановка, съдът прави средните изводи от правна страна:
Съществени за изхода на спора
по делото във връзка с предявения иск с правно основание член 108 от ЗС са три
обстоятелства: да се установи от събраните по делото доказателства ищецът да е
собственик на процесния имот, намира ли се същият във владение на ответника,
както и дали той я владее без правно основание за това. По отношение на втория
факт страните не спорят – същите са еднопосочни в твърденията си, че ответникът
владее имота. Тоест на доказване подлежат останалите две обстоятелства – чия
собственост е апартамента и владее ли се същият от ответника, без наличие на
правно основание за това.
По отношение
оспорване собствеността на ищеца:
Ответникът
възразява, че апартамент № ** в жилищен блок № **, вх. **, ет. ** не е
собственост на ищцовото дружество. Съдът намира следното:
Съгласно
чл. 6 от Конституцията на Народна Република България от 1947г.-отм., държавата
е субект на общонародната собственост, като предоставя управлението и
стопанисването на общонародните имоти на държавните учреждения и предприятия
съгласно законите, плана и предназначението им – чл.7 от ЗС-отм. При
тази уредба, в качеството си на носител на общонародната собственост, държавата
я разпределя, отдава под управлението на нейни органи, преразпределя я,
извършва актове на разпореждане. Правата и задълженията във връзка с
управлението и стопанисването на държавните имоти са уредени в Правилника за
държавните имоти (ПДИ). Според чл.3 от ПДИ, управлението и стопанисването
на държавния жилищен фонд се извършва от народните съвети, както и от другите
държавни учреждения и предприятия, на които са предоставени държавни жилищни
сгради, като министерствата и другите държавни учреждения и предприятия, на
които са предадени държавни жилищни имоти, се грижат за запазване на жилищния
им фонд, за своевременно провеждане на текущ и основен ремонт на сградите,
както и за подобряване на жилищно-битовите условия на обитателите (чл.6 от
ПДИ-отм.). Управлението и стопанисването се осъществява чрез създаване на
жилищни фондове към народните съвети, обхващащи и всички нежилищни имоти,
предоставени им за управление и стопанисване, които се обособяват като
предприятия на самоиздръжка, и жилищни фондове към другите учреждения и
предприятия, на които са предоставени жилищни сгради, които се обособяват на
самоиздръжка или се организират като бюджетни служби (чл.10 от ПДИ-отм.), като
жилищните фондове експлоатират включените в тях имоти чрез отдаването им под
наем (чл.12 от ПДИ-отм.) и получените приходи се разпределят за:
административно-управленски разходи, амортизационни отчисления, разходи за
текущ ремонт, експлотационни разходи, данъци, такси, застраховки, за
подобряване на жилищно-битовите условия на обитателите и други подобни чл.13, ал.2 от ПДИ-отм.). Общото
ръководство и контрол върху дейността на органите за жилищно стопанство и
държавните имоти при народните съвети и контрол върху дейността на жилищните
органи при другите ведомства се упражнява от Министерство на финансите (чл.7 от
ПДИ-отм.).
С
ПМС № 202 от 25.10.1961г. „за предаване на ведомствения жилищен фонд на
жилищните служби и предприятия към народните съвети и подобряване
стопанисването и поддържането им”, всички ръководители на министерства и ведомства,
и председателите на изпълнителните комитети на окръжните народни съвети, са
задължени до 31.03.1962г. да проверят състоянието и организацията по
стопанисването и поддържането на жилищните сгради и помещения на
подведомствените предприятия и с участието на Министерството на финансите да
преценят - кои жилищни сгради, помещения и места, е целесъобразно да се
предадат за стопанисване на народните съвети, като предаването на ведомствени
жилищни имоти на жилищните служби и предприятия към народните съвети да
продължи и за в бъдеще, с оглед постепенното уедряване на държавния жилищен
фонд и подобряване на стопанисването и поевтиняване на издръжката му. В т.2 на
Постановлението е регламентирано едновременно предаване на набраните
амортизационни отчисления за основен ремонт и средствата и материалите,
предвидени за стопанисване и ремонтиране на имотите, заедно със съответния фонд
работна заплата, а в т.3, че министерствата, ведомствата и подчинените им
предприятия и учреждения запазват правото си да настаняват свои работници и
служители в жилищните сгради и помещения, които предават на народните съвети,
вкл. и при опразването им в бъдеще. Така, по силата на ПМС № 202 от
25.10.1961г., стопанисването и управлението на предадените от учреждения или
предприятия жилища, е предоставено на народните съвети, които са имали правото
на разпореждане с тях.
Цитираното
ПМС е отменено с приложимото по настоящия казус Разпореждане № 156 на Бюрото на
Министерски съвет от 24.07.1973г. „за образуване към окръжните народни съвети
държавни стопански предприятия за благоустройствено строителство и за ремонт,
поддържане и стопанисване на сградния фонд”. С него се образува към СГНС ДСП за
ремонт, поддържане и стопанисване на сградния фонд и се задължават
министерствата, ведомствата и държавните стопански организации да предадат до
края на 1973г. за стопанисване собствените си жилищни сгради, заедно с
одобрените архитектурно-строителни проекти, и всички активи по отношение на
ремонта, поддържането и стопанисването на сградите, както и звената си за
ремонт, поддържане и стопанисване на ведомствения жилищен фонд. Постановено е
също така новоизградените жилищни сгради да се предават на тези предприятия,
като ведомствата си запазват правото да настаняват свои работници и служители в
предадените жилища.
Ето
защо е неоснователно оспорването на Акта за държавна собственост № 503.
Съобразно цитираните разпоредби, същият отговаря на предписаната от закона
форма, регламентирал е, че на МК „***“ С.се отстъпва правото да ползва имота,
като предприето е имало правото да настанява свои работници и служители в
предадените жилища.
В
последствие, имотът е включен в капитала на държавното предприятие и е станал
частна държавна собственост. Изложеното обосновава неоснователност на заявеното
оспорване от ответната страна.
По възраженията
на ответника за нищожност и незаконосъобразност:
Предвид
представения договор от 14.06.2011г. съдът приема, че страните по него са
преуредили наемните си отношения, постигнати първоначално със Заповед №
7952/05.08.1981г., като актуалния към настоящия момент е именно - договора за
наем от 2011г.
Ответникът
поддържа становище, че сключения между страните договор от 1981г. е нищожен,
поради невъзможен предмет – липса на собственост на наемодателя и липса на
съгласие за наемната цена. Съдът намира, че не следва да се произнася по това
възражение дотолкова, доколкото приема, че предмет на делото е наемното
правоотношение, възникнало между страните по силата на Договор за наем от
14.06.2011г.
По
отношение на Договора от 14.06.2011г., ответникът твърди, че е
незаконосъобразен, тъй като няма доказателства за взето решение от отговорните
органи за сключването му, поради което нямало как да се приеме, че договора е
валидно сключен между страните, поради факта, че същият се основавал на Заповед
№ 7952/05.08.1981г. която е нищожна. Оспорва и копие от Заповед №
АВ-17-489/14.07.2017г. на Изпълнителният директор на „***“ ЕАД, като твърди, че
същата била нищожна, поради същностно накърняване на установения ред.
Съдът
намира твърдението на ответника за неоснователно. Страните са сключили договор
на 14.06.2011г. за срок от една година. Доколкото няма данни за това, договорът
да е прекратен след изтичането на едногодишния срок, съдът приема, че е
приложена разпоредбата на чл. 236, ал. 1 от ЗЗД, съгласно която, ако след изтичане на наемния срок използването на
вещта продължи със знанието и без противопоставяне на наемодателя, договорът се
счита продължен за неопределен срок.
Съгласно
чл. 228 от ЗЗД, с договора за наем, наемодателят се задължава да предостави на
наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят - да му плати определена
цена. От посочената дефиниция се вижда, че между страните по един договор за
наем трябва да бъде постигнато съгласие по два основни въпроса: относно вещта,
която се предоставя във временно ползване, и относно възнаграждението (наемната
цена), която наемателят дължи за предоставеното му ползване. Касае се за един
двустранен договор, поради което спрямо него ще се приложат всички правила на
общата част на ЗЗД, уреждащи правоотношенията на страните по двустранен
договор.
Неоснователно
е твърдението, че Заповед № 7952/05.08.1981г. е нищожна. Както се посочи
по-горе, Акта за държавна собственост № 503 отговаря на предписаната от закона
форма и предприето, в лицето на *** е имало правото да настанява свои работници
и служители в предадените жилища. В последствие, имотът е включен в капитала на
държавното предприятие и е негова собственост. Факта на издаване на
настанителна заповед към 1981г. е достатъчен, за да възпроизведе необходимото
действие и имотът да бъде предоставен за ползване от наемателя. Ето защо,
неоснователно е и твърдението на ответника за нищожност и
назаконосъобразност на договора, поради
липса на елементи от фактическия състав на договора за наем, отнасящи се до
собствеността на имота, волята и правомощията за сключване на такъв.
На
следващо място, твърдението на ответника, че липсвало уговорен наем определен
със Заповед № 7952/05.08.1981г., също е неоснователно. В конкретния случай,
уговорката за временно ползване на описания недвижим имот от ответника, срещу
задължението за заплащане на наем от 24 лева месечно, изрично е регламентиран в
Договора от 14.06.2011г. Това обуславя възнаградителния характер на договора и
в този смисъл представлява насрещната престация по същия. Дори това
обстоятелство да е пропуснато при първоначалното възникване на облигационното
правоотношение, същото е договорено между страните впоследствие със сключването
на Договора за наем от 2011г.
Възражението
на ответника, Заповед № АВ-17-489/14.07.2017г. на Изпълнителният директор на
„***“ ЕАД е нищожна, поради същностно накърняване на установения ред, радикално
нарушаване на установения правен ред и административни актове, също е
неоснователно.
Съгласно
чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД, нищожни са договорите, които накърняват добрите
нрави. Според теорията и практиката, добрите нрави са морални норми, етични
възгледи и правила за поведение, които са установени в обществото. Те не са
писани, не са конкретизирани, а съществуват като общи принципи, един от които е
принципът на справедливостта. Справедливостта, като общо правно правило и
конкретното й проявление и разбиране за всяка от страните, принципно е
предоставена за регулиране от съдоговорителите. Страните могат свободно да
определят съдържанието на договора, доколкото то не противоречи на
повелителните норми на закона и на установените в обществото морални норми,
етични възгледи и правила за поведение. В настоящия случай, липсват
доказателства за опорочаване на волята на страните при сключване на договора,
от които да се направи извод, че ищецът е имал недобросъвестно поведение, с
което е целял постигането на несправедлив краен резултат. Напротив, видно от
съдържанието на Договор за наем от 14.06.2011г., наемодателят може да прекрати
едностранно и без предизвестие договора, поради прекратяване на трудовия
договор с наемателя. Поради тази причина, както и на основание Решение
№19/27.01.2017г. на Съвета на директорите на „***” ЕАД град С., с което е
одобрено направеното предложение и е възложено на изпълнителните директори да
прекратят договорите за наем с наематели, които към настоящия момент не са
работници и служители на „***” ЕАД град С.е издадена процесната заповед за
прекратяване на наемното првоотношение.
С
оглед на изложеното, съдът намира, че Заповед № АВ-17-489/14.07.2017г. на
Изпълнителният директор на „***“ ЕАД не е нищожна, нито поради нарушение на
закона, нито поради накърняване на добрите нрави, изразяващо се в същностно
накърняване на установения ред, радикално нарушаване на установения правен ред
и административни актове.
По отношението
възражението за придобивна давност:
Съдът
приема, че процесния имот е частна държавна собственост, като след
преобразуването на МК „***“ – С.в „***” ЕАД град С., става собственост на
дружеството. С нормата на чл. 86 от ЗС, в редакцията й до изменението
с държавен вестник бр. 33 от 19.04.1996г. е въведена законова забрана за
придобиване въз основа на давностно владение на недвижим имот държавна
собственост, предвид на което и преди влизане в сила на изменението на същата
норма, считано от 01.06.1996г. за ответникът не е текъл давностен срок, досежно
държавният към същия период процесен имот. С § 1 към Закона за изменение и
допълнение на Закона за собствеността (обн. ДВ 46 от 06.06.2006г.), теченето на
давността за придобиване на държавни имоти е спряна, считано от 31.05.2006г.
последователно, като след последното изменение на нормата, спирането е
установено до 31.12.2014г. Имотът е престанал да бъде държавна собственост,
предвид на което и разпоредбата на параграф 1 към Закона за изменение и
допълнение на Закона за собствеността (обн. ДВ 46 от 06.06.2006 г.) не поражда
действие. При доказателствена тежест за релевиралият възражението за
придобиване на имота по давност ответник, съдът приема, че по делото не се
установява при изискуемото главно и пълно доказване, последният да осъществява
непрекъснато фактическо владение над вещта с намерението да държи същата като
своя. От единствените събрани по делото писмени доказателства във връзка със
заявеното възражение се установява, че ответникът е упражнил фактическата си
власт над процесния имот въз основа на сключен договор за наем, предвид на
което и е оборена презумпцията на чл. 69 от ЗС. Не се установява в хода на
държането анимусът на ответникът да се изменил и да е държал имота като свой.
Това ясно проличава и от заявлението, депозирано до „***” ЕАД град С., в което
ответникът - З.П.П. сочи, че въз основа на Заповед № 7952/05.08.1981г. на
Директора на МК „***“ – С.и договор за наем от 04.05.1981г. е настанен да живее
със семейството си в жилище, собственост на „***” ЕАД град С.; от този момент
бил в наемни отношения с ищцовото дружество относно - апартамент № 2 в жилищен
блок № 47, вх. Б, ет. 1; признава, че
през 2011г. бил поканен от дружеството да подпише нов договор за наем,
който бил действащ и към момента; през целия период на взаимоотношения,
изпълнявал добросъвестно задълженията си
по договора.
Представеното
заявление от ответника свидетелства за липса на промяна на намерението, с което
се държи имота и удостоверява фактическото държане върху имота, ползването му
от ответника, но не и изменение в анимуса за държането му във връзка с
действалите договори за наем на недвижимия имот. Ето защо, съдът намира, че
ответникът не е придобил на оригинерно основание - давност собствеността върху
процесния апартамент.
По отношение иска
по чл. 108 от ЗС:
В разглеждания случай, ищецът е собственик върху процесния
недвижим имот. Съгласно разпоредбата на член 108 от ЗС, собственикът може
да иска своята вещ от всяко лице, което я владее или държи без да има основание
за това. Ответникът не е направил възражение, нито е представил доказателства,
че към момента не ползва този имот. Съдът счита, че неговото държане на имота е
без основание, тъй като с договора за наем между страните е прекратен.
С оглед така изложените съображения, съдът счита, че са налице и
трите предпоставки на член 108 от ЗС за уважаването на иска, а именно: ищецът е
собственик на недвижимия имот, имотът се намира в държане на ответника и това
държане е без правно основание. Ето защо искът, като основателен следва да бъде
уважен.
С оглед изхода на делото на ищеца,
съгласно член 78, ал. 1 от ГПК, следва да му се присъдят направените по делото
разноски в общ размер на 715.30 лева, от които – 115.30 лева, представляват
платена държавна такса и 600.00 лева, представляват платен юристконсултско
възнаграждение, изчислено съгласно чл. 7, ал. 5 от наредба № 1/09.07.2004г. за минималните
размери на адвокатските възнаграждения.
Мотивиран от изложеното,
съдът
Р Е Ш И:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО на основание
чл.108 от ЗС по отношение на З.П. *** с ЕГН **********, че „***“ ЕАД, със
седалище и адрес на управление:***, вписано в Търговския регистър към Агенция
по вписвания с ЕИК ********, представлявано от И.Й.Г., в качеството му на
Изпълнителен директор е собственик на следния недвижим имот, а именно:
САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор 68080.502.1532.2.2, находящ се в
гр.С., общ.С., обл.П., по кадастралната карта и кадастралните регистри одобрени
със Заповед РД-18-8/11.03.2011г. на Изпълнителния директор на АГКК; последно
изменение със заповед: няма издадена заповед за изменение в КККР; с адрес на
имота: гр.С., п.к.****, ЖК „С.” ***, вх. **, ет.***, ап.**, самостоятелен
обект, находящ се в сграда № 2, разположена в поземлен имот с идентификатор
68080.502.1532 с предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент с
площ от 42.68 кв.м. и прилежащи части към него: избено помещение – 4.80 кв.м. и
1.610% идеални части от общите части на сградата; ниво:1, със съседи: на същия
етаж: 68080.502.1532.2.1 и 68080.502.1532.2.3; под обекта: няма; над обекта:
68080.502.1532.2.5, стар идентификатор:няма
ОСЪЖДА
З.П. *** с ЕГН ********** да предаде на „***“ ЕАД, със седалище и адрес
на управление:***, вписано в Търговския регистър към Агенция по вписвания с ЕИК
********, представлявано от И.Й.Г., в качеството му на Изпълнителен директор
владението върху имот, представляващ - САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с
идентификатор 68080.502.1532.2.2, находящ се в гр.С., общ.С., обл.П., по
кадастралната карта и кадастралните регистри одобрени със Заповед
РД-18-8/11.03.2011г. на Изпълнителния директор на АГКК; последно изменение със
заповед: няма издадена заповед за изменение в КККР; с адрес на имота: гр.С.,
п.к.****, ЖК „С.” **, вх. **, ет.**, ап.**, самостоятелен обект, находящ се в
сграда № 2, разположена в поземлен имот с идентификатор 68080.502.1532 с
предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент с площ от 42.68
кв.м. и прилежащи части към него: избено помещение – 4.80 кв.м. и 1.610%
идеални части от общите части на сградата; ниво:1, със съседи: на същия етаж:
68080.502.1532.2.1 и 68080.502.1532.2.3; под обекта: няма; над обекта:
68080.502.1532.2.5, стар идентификатор:няма.
ОСЪЖДА, З.П. *** с ЕГН ********** да заплати
на „***“ ЕАД, със седалище и адрес на управление:***, вписано в Търговския
регистър към Агенция по вписвания с ЕИК ********, представлявано от И.Й.Г., в
качеството му на Изпълнителен директор, направените по делото разноски в размер
на 715.30 лева.
РЕШЕНИЕТО може да се
обжалва от страните пред П.ски окръжен съд
в двуседмичен срок от съобщението, че е изготвено.
РАЙОНЕН СЪДИЯ:
Сн.Д.