№ 181
гр. Пазарджик, 27.03.2024 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ПАЗАРДЖИК в публично заседание на двадесет и
седми март през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:Минка П. Трънджиева
Членове:Димитър П. Бозаджиев
Асен В. Велев
при участието на секретаря Петя Кр. Борисова
Сложи за разглеждане докладваното от Асен В. Велев Въззивно гражданско
дело № 20235200500447 по описа за 2023 година.
На именното повикване в 10:45 часа се явиха:
Жалбоподателят Г. А. П., редовно уведомен от предходно заседание, не
се явява. За него се явява адв. К., редовно упълномощен.
Ответникът по въззивната жалба Н. И. П., редовно уведомена от
предходно заседание, не се явява. За нея се явява и адв. П., редовно
упълномощен.
Вещото лице Р. Б. К., редовно уведомена, се явява лично.
Адв.К. : - Да се даде ход на делото.
Адв.П. : - Да се даде ход на делото.
Съдът намира, че няма процесуална пречка по даване хода на делото. За
днешното съдебно заседание страните са редовно пР.ни, поради което и на
основание чл. 142, ал. 1 от ГПК
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
ДОКЛАДВА постъпило по делото в срок заключение по извършената
Съдебно-оценителска експертиза от вещото лице Р. Б. К..
ПРИСТЪПВА се към изслушване на заключението на вещото лице.
Сне се самоличността на същото, както следва:
1
Вещото лице - Р. Б. К. : 71г., българка, българска гражданка,
неосъждана, без родство и служебни отношения със страните по делото,
Предупредена за наказателната отговорност по чл.291 от НК.
В.л. К.: Представила съм писмено заключение, което поддържам. Аз съм
ползвала, съгласно указанията на съда, всички документи по делото. По
делото има одобрено от Общината заснемане, в което съществува такъв
запис, че площта на втория етаж е 94 кв. метра и 4 кв.метра има тераса. На
мястото когато отидох терасата беше остъклена и беше обитаема, то си има
характер на жилище, поради което съм го оценила втория етаж на 98
квадратни метра.
Адв.К.: Каква е спецификата на оценяемия имот, втори етаж конкретно?
В.л.К.: Корекционният коефициент 0.9 на втория етаж, това е защото
базата данни е статистическа, това са извадки от много различни етажи, които
се предлагат на пазара към тази дата и аз съм преценила, че този имот е в
един ограничен квартал, в смисъл консервативен квартал, няма развитие, има
амортизирана инфраструктура, няма силно предлагане. Изхождам от
пазарните условия и с 10 % съм намалил оценката.
И на двата етажа съм редуцирала с 10%. Горната стойност, тъй като
пазарът на първия етаж, по принцип пазарът само на етажи в Пазарджик е по-
специфичен пазар, отколкото пазар на къщи и цели двуетажни сгради, затова
съм намалила от тази средна цена, която съм приложила по принцип за
втория и отдолу вече в зависимост от състоянието, на трети ред отдолу
нагоре, съм редуцирала с коефициент, който изразява пак спецификата, то не
е нормален етаж, то е един полуподземен етаж. Говорим само за етаж от къща
и как той се тества на пазара, в зависимост от базата данни. И към двата
етажа съм подходила по един и същи начин. Първо от базата данни, като
статистическа база данни, съм редуцирала в зависимост от квартала.
Направила съм един сериозен анализ на пазара и съгласно нашия Закон за
независимост на оценителя оценката е становище на оценителя относно
стойността, въз основа анализа на пазара. В единият случай е 786 евро на
квадрат, в другия случай е пак 786 евро на квадрат. Двата етажа ги
редуцирам с 10 % по отношение на теста на пазара относно
местонахождението. Второто намаление с още 40 % вече е във връзка със
състоянието на местоположението и височина на етажа, съобразно анализа на
2
обективните данни на пазара. Пазарът е доста по-консервативен към такъв
вид актив.
Адв.П.: Нямам въпроси, да се приеме заключението в този вид.
Адв. К.: Принципно не оспорвам заключението в частта по оценка на
цялата жилищна сграда и в частта по оценка на втория жилищен етаж, с
уговорката, че според мен правилно би било тази оценка да се извърши на
база 94 кв. метра, а не на база на 98 кв.метра. Оспорвам заключението в
частта досежно оценката на първия етаж, в тази насока според мен вещото
лице не е обосновало достатъчно заключението си. Във връзка с това
изявление обаче, аз няма да искам събиране на допълнителни доказателства,
ще го обсъждам по същество.
Съдът намира, че заключението на вещото лице следва да бъде прието,
поради което
О П Р Е Д Е Л И :
ПРИЕМА заключението на в.л. Р. К. по назначената по делото съдебно-
оценителска експертиза.
На вещото лице Р. Б. К. ДА СЕ ИЗПЛАТИ възнаграждение в размер на
500,00 лева от внесения по особената сметка на ПОС депозит от страна на
жалбоподателя.
В.л. К.: Представям молба, в която соча сметката за заплащане. Към
тази молба съм приложила справка - декларация и доказателства за
направени от мен разходи във връзка с експертизата, които считам, че следва
да ми бъдат изплатени.
Адв.К.: Нямам други доказателствени искания. Представям списък на
разноските.
Адв.П.: Нямам други доказателствени искания. Представям списък на
разноските.
Съдът счете делото за изяснено, поради което
О П Р Е Д Е Л И :
ДАВА ХОД НА УСТНИТЕ СЪСТЕЗАНИЯ
Адв.К.: Уважаеми окръжни съдии, по първия от спорните въпроси, а
именно относно стойността на делбения имот, моля да приемете, въз основа
на приетото в днешно заседание заключение, че общата стойност на сградата
3
е в размер на 157 800 лева - по заключението. Правилно би било относно
цената на втория етаж - дял втори на моя доверител, цената на този дял да се
определи на база 94 квадратни метра по решението за допускане и
извършване на делбата и всички останали данни по делото. Следва да се има
предвид, че съгласно § 2, ал.1 от допълнителните разпоредби на Наредба № 7
от 2004 година, в застроената площ на самостоятелните обекти не се включва
площта на терасите. Понеже става дума за тераса, това е допълнителен довод
защо според мен трябва да се работи с 94 квадратни метра, а не 98 квадратни
метра. Тук става дума за тераса. По този въпрос има и практика. При това
положение при този вариант, тъй като се касае за обикновено аритметично
действие обикновено параметрично уравнение, при което променливата ако я
променим от 98 на 94, ще получим, че цена на втория етаж е 93 233 лева,
според мен. Оспорих заключението по отношение цената на първия етаж.
Практическото намаляване на тази цена до размера между 40 и 50 % от
базовите цени е преувеличена и субективна. От чисто житейска гледна точка
с оглед сходството на двата етажа, разликата не би могла да бъде повече от 30
%, с просто око. Понеже съдът ми е предоставил малко време няма да говоря
за стоте години, в които са обитавани предимно приземни етажи в България,
тъй като те си имат освен традиционни и определено качествени ползи, ниска
стойност за отопление и прочие, и прочие. Според мен цената на спорния
приземен етаж се образува много просто, като извадим от общата цена
сградата цената на втория етаж, ще получи цената на първия. При това
положение съдът има два варианта. При вариант, че цената на втория етаж е
на 98 кв. метра, ще се окаже, че при този вариант цената на първия етаж
представлява разликата от тези две величини и е в размер на 60 600лева. При
вариант Б, втори вариант, който аз предлагам на вниманието на съда като по-
правилен, без терасата, тази разлика, отиваме на цена на първия етаж от 64
567 лева, според мен. Така, че в крайна сметка размерът на паричното
уравнение, което би дължала въззиваемата страна при първи вариант е 21 150
лева, а при варианта, който според мен трябва да използва съда би била 25 117
лева. Всъщност по тази логика съотношението на цените между двата етажа е
около 35%. Освен това ще Ви моля когато присъдите обезщетението,
паричното уравнение да го присъдите със законната лихва, нещо което
пропусна да направи РС, защото в тази насока има еднозначна и
продължителна практика, че при присъждане на паричното уравнение съдът
4
е длъжен служебно да присъди със законна лихва, без да е необходимо
изрично искане на страната, и щом ще е така, дори и първата инстанция да е
пропуснала да го направи, това на общо основание трябва да направи
настоящата, тъй като е въпрос за който тя следи служебно. Струва ми се, че
лихвата би следва да се начисли за период от датата на влизане в сила на
решението за извършване на делбата до окончателното й плащане, за да
гарантира доверителят ми за едно такова бъдещо събитие, понеже има
компенсаторен характер. Моля да отмените решението в тази му обжалвана
част и да го решите по начин, по който предложих на Вашето внимание. По
отношение втората част на жалбата, досежно осъждането ни да заплатим
съответната част от разноските за проектиране, ще кажа само едно изречение
- Древните са казали: „Комуто ползите, нему и вредите“. Този принцип,
приложен към исканията на въззиваемата страна означава, че тя трябва да си
поеме разходите за проектиране. Защо, защото тя е страната, която се ползва
от една особена верификация, бих казал фикцията, че етажът, който вече тя е
придобила, е жилищен, тя го е поискала и нейното поведение е довело до
необходимостта от извършване на такава проектна дейност. По силата на
едно старо тълкувателно решение, което е приложимо в случая, макар да не е
жилищен, и това че ще го считаме за жилище и да го приспособим към
елементарните изисквания на днешния закон изисква разходи, които тя
трябва да си поеме, защото тя го е предизвикала, а не на общия принцип
според дяловете. Моля ако уважите жалбата, с оглед на крайния акт на делото
да присъдите и разноските на доверителя ми в настоящето производство,
защото те се дължат на общо основание.
Адв.П.: Уважаеми окръжни съдии, след като чух съображенията по
същество на колегата предлагам да приключим това дело със споразумение,
като заявявам, че доверителката ми е съгласна да се плати сумата 11 050 лева,
според днес приетото заключение, в едномесечен срок от днес, да стане
собственик на първия етаж, а вие на втория етаж. По-добре ще е така да го
направим, със споразумение ще намалим данъка, който дължим.
Адв.К.: Не виждам взаимна отстъпка. Колегата предлага да вземем
цената, която е по днешното заключение, но аз не я приемам. Изложих Ви
подробни съображения.
Адв.П.: Считам, че е обоснована цената, предложена от вещото лице,
5
както са обосновани и разноските, които са присъдени в съответствие със
собствеността, разходи за изготвяне на инвестиционен проект, за да бъде
разделена сградата на два етажа. Моля Ви в този смисъл да уважите жалбата
до размера, посочен от вещото лице в днес приетото заключение и да
присъдите на доверителката ми разноски в съответствие с отхвърлената част
на жалбата.
Съдът счете делото за изяснено, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ОБЯВЯВА устните състезания за приключили.
ОБЯВИ, че ще се произнесе със съдебен акт в законния едномесечен
срок.
Протоколът се изготви в съдебно заседание, което приключи в 11,12
часа.
Председател: _______________________
Секретар: _______________________
6