РЕШЕНИЕ
гр. София, 06.03.2020 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ІV „А” въззивен състав, в публичното
заседание на двадесет и седми януари през две хиляди и двадесета година, в
състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: СТЕЛА
КАЦАРОВА
ЧЛЕНОВЕ: ГАЛИНА ТАШЕВА
КРИСТИЯН
ТРЕНДАФИЛОВ
при участието на
секретаря Антоанета Луканова, като разгледа докладваното от мл. съдия Трендафилов
в. гр. дело № 6084 по описа за 2019 г., за да се произнесе, взе
предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258
и сл. ГПК.
С
Решение № 520045 от 30.10.2018 г., постановено по гр. д. № 4991/2017 г. по
описа на СРС, ГО, 124 с-в, са частично уважени предявените от Д.В.Б. срещу Н.Л.Т.
и М.Ц.Ц. пасивно субективно съединени искове с правно основание чл. 232, ал. 2,
предл. първо и второ ЗЗД за заплащане от всеки от ответниците на ищеца следните
суми: по 150 лв., представляваща ½ част от наемната цена за
м.12.2016 г., дължима по сключен договор за наем от 10.02.2015 г. за отдаване за
временно и възмездно ползване на недвижим имот, а именно – апартамент № 17,
находящ се в гр. София, ул. „Асен Златаров“, ведно със законната лихва върху
тази сума, считано от датата на подаване на исковата молба – 25.01.2017г. до
окончателното й изплащане; по 415.70 лв.,
представляващи ½ част от консумативни разходи по същия договор за наем
за периода м.02.2015 г. - м.12.2016 г. за доставена топлинна енергия,
електрическа енергия и ВиК услуги, ведно със законната лихва върху тази сума,
считано от датата на подаване на исковата молба – 25.01.2017г. до окончателното
й изплащане, като исковете са отхвърлени по отношение на всеки от ответниците,
както следва: за сумата над уважения размер от 150
лв. до пълния предявен размер от 244.84 лв. и за сумата над уважения размер от
415.70 лв. до пълния предявен размер от 1025.12 лв.
Срещу
така постановеното решение, в частта, с която са уважени предявените искове, в
срока по чл. 259 ГПК, е подадена въззивна жалба от ответниците Н.Л.Т. и М.Ц.Ц.,
чрез адв. Х., в която се излагат съображения за неправилност на крайния съдебен
акт в обжалваната част, поради допуснати нарушения на материалния и
процесуалния закон. Въззивниците-ответници твърдят, че още с отговора на
исковата молба заявили, че заплащали комунални услуги, като необходимите суми
давали лично на наемодателя, който от своя страна следвало да погасява
задълженията. Неправилно и необосновано съдът отхвърлил и възражението за
прихващане на сумата от 300 лв., представляваща депозит по сключения между
страните договор за наем. Предвид гореизложеното, молят въззивния съд да отмени
решението на СРС в обжалваната част и да отхвърли предявените искове.
В
срока по чл. 263, ал. 1 ГПК ответникът по въззивната жалба Д.В.Б., чрез адв. К.,
е депозирала отговор на жалбата, в който поддържа, че първоинстанционното
решение е правилно в обжалваната от ответниците част, поради което моли да бъде
потвърдено.
В
срока по чл. 263, ал. 2 ГПК е подадена насрещна въззивна жалба от ищеца Д.В.Б.,
чрез адв. К., срещу горепосоченото Решение № 520045 от 30.10.2018 г., в частта,
с която са отхвърлени предявените искове за наем за периода 15.12.2016 г. –
15.01.2017 г. В насрещната жалба се поддържа, че първоинстанционното решение е
неправилно в обжалваната част, поради необоснованост на формираните от СРС
изводи. Твърди се, че в хода на производството от името на ищеца били
ангажирани доказателства за установяване точната дата, на която
наемателите-ответници напуснали процесния имот. Неправилно първоинстанционният
съд приел, че считано от 15.12.2016 г. договорът за наем бил прекратен по
силата на даденото предизвестие и дължимите суми след тази дата не се определяли
като наем, а до освобождаването на апартамента се дължало обезщетение.
Претенцията за наем касаела периода до освобождаването и при установяване на
крайния срок, основанието й не се променяло. Ето защо, моли въззивния съд да
отмени решението на СРС в обжалваната част и да уважи предявените искове за
наем за периода 15.12.2016 г. – 15.01.2017 г.
В
срока по чл. 263, ал. 3 ГПК ответниците по насрещната въззивна жалба Н.Л.Т. и М.Ц.Ц.
са депозирали отговор на жалбата, в който поддържат, че същата е неоснователна,
а решението на СРС – правилно в обжалваната от ищеца част.
Софийски градски съд,
след като прецени събраните по делото доказателства, съгласно правилата
на чл. 235, ал. 2 ГПК, и взе предвид
наведените във въззивната жалба и насрещната въззивна жалба пороци на
атакувания съдебен акт и възраженията на всяка от страните, приема следното:
Предявени
са пасивно субективно съединени искове с
правно основание чл. 232, ал. 2, предл. първо и предл. второ ЗЗД.
За
да постанови обжалваното решение, първоинстанционният съд е приел за безспорно
между страните, че ищецът е предал процесния имот на ответниците за ползване
съгласно сключения договор за наем, като последните ползвали жилището до
05.01.2017 г. Приел е, че ищецът не ангажирал доказателства в подкрепа на
твърдението си, че имотът бил освободен на 15.01.2017 г., като съгласно
уговореното в чл. 22 от договора същият се прекратявал с неплащането на
наемната цена и/или всички консумативи за период повече от 1 месец. Счел е, че от
доказателствата по делото не се установило ответниците да са заплатили на ищеца
размера на уговорения наем за ползването на имота, като предвид клаузите на
договора и от доказателствата за извършени плащания за комунални услуги се
установило, че освен наема за месец декември 2016г., не били погасявани
задълженията за доставяна топлинна енергия, електроенергия и ВиК услуги за
повече от 1 месец. Съдът съобразил клаузата на чл. 22 от договора за наем и
срока за заплащане на месечния наем /от 10-то до 15-то число на месеца за
следващия месец/, като приел, че процесният договор между страните бил
прекратен автоматично на 15.12.2016 г., поради което предявеният иск за наем
бил частично основателен за сумата от 300 лв., представляващия наемна цена за
м. декември 2016 г. (с оглед уговорения в чл.5 от договора размер), а за сумата
от 159,68 лв., представляваща наемна цена от 01.012017 г. до 15.01.2017г. исковете
следвало да бъдат отхвърлени изцяло, тъй като за посочения период не
съществувало наемно правоотношение между страните. По отношение на разходите,
свързани с ползването на имота, съдът е приел, че същите са в тежест на
наемателите, независимо от това дали се заплащат на наемодателя или пряко на
доставчика на топлинна енергия, респ. на ВиК услуги.
Съгласно разпоредбата
на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на
решението, а по допустимостта - в обжалваната му част, като по останалите
въпроси е ограничен от посоченото в жалбата.
Настоящият съдебен
състав приема, че първоинстанционното решение е валидно и допустимо, но
е частично неправилно.
Страните
във въззивното производство не спорят и от представените по делото
доказателства се установява, че на 10.02.2015 г. в гр. София между Д.В.Б., в
качеството й на наемодател и Н.Л.Т. и М.Ц.Ц., в качеството на наематели, е бил
сключен договор за наем за отдаване за временно и възмездно ползване на
недвижим имот, а именно – апартамент № 17, находящ се на втори надпартерен етаж
в сграда на ул. „Асен Златаров“, гр. София, със застроена площ около 88 кв.м.,
срещу наемна цена в размер на 300 лева месечно, за срок от 2 години. Безспорно
е между страните, че при подписване на договора наемателите заплатили на
наемодателя депозит в размер на 300 лева.
Страните
не спорят, че обектът, предмет на договора за наем, е предоставен за временно
възмездно ползване от ищеца на ответниците, като наемодателят е осигурил
правната възможност наемателите да използват наетата вещ съобразно нейното предназначение
необезпокоявано през целия исков период. Следователно, ответниците като
наематели са ползвали процесния обект и за исковия период, за което е следвало
да осъществят насрещната парична престация – заплащане на уговореното наемно
възнаграждение и консумативните разходи за ползването и поддържането на наетото
помещение.
Договорът
за наем представлява консенсуален, двустранен, възмезден, комутативен и
неформален договор, като при неговото сключване се пораждат правните последици,
към които са насочени насрещните волеизявления на страните. Предаването на
вещта, предмет на договора и заплащането на уговореното наемно възнаграждение,
не се включва в неговия фактически състав, а е в изпълнение на породените от
него договорни задължения. За да възникне задължението за заплащане на
уговореното наемно възнаграждение, респ. за заплащане на разноските за ползване
на наетата вещ, наемодателят следва да предаде на наемателя вещта, предмет на
наемния договор.
Основното
задължение на наемодателя е: 1) да предаде наетата вещ на наемателя и 2) да му
предостави свободното ползване на обекта на наема в рамките на уговорения срок,
а за наемателя се пораждат следните правни задължения: 1) да заплати
уговореното наемно възнаграждение, респ. сторените за ползването на наетата вещ
разноски; 2) да пази вещта, като я използва съгласно обичайното или уговореното
предназначение; 3) да заплаща всички уговорени разходи, свързани с ползването и
поддържането на вещта, както и 4) да я върне след изтичане на уговорения срок
на ползване.
Съгласно
диспозитивната правна норма, уредена в чл. 232, ал. 2, предл. 2 ЗЗД наемателят
е длъжен да плаща всички разходи, свързани с ползването на вещта, като
диспозицията на тази разпоредба на е била изменена по съгласие на страните – в
клаузата на чл. 16 от процесния договор за наем страните по него изрично са
уговорили, че ответниците-наематели са длъжни да заплащат консумативните
разходи /ток, вода, парно, телефони/. Следователно, при точното изпълнение
договорното задължение на наемодателя да предостави на наемателя свободното
ползване на наетата вещ през уговорения срок възниква насрещната парична
престация на наемателя – да заплаща уговореното наемно възнаграждение, ведно
със сторените т. нар. консумативни разноски – тези, свързани с ползването на
наетата вещ. Възникването и изискуемостта на това договорно парично задължение
не са предпоставени от изпълнение на договорно задължение на наемодателя по
отношение на трети на наемното правоотношения лица – в настоящия случай към
електроснабдителното, топлоснабдителното и водоснабдителното търговски дружества,
с които наемодателят е встъпил в продажбено правоотношение, възникнало от
сключен между тях договор за търговска продажба на електроенергия и
топлоенергия.
В
този смисъл при извършване на разноски за ползването на наетата вещ наемателят
дължи заплащането им на наемодателя, който от своя страна, ако за него е
възникнало съответно правно задължение, следва да ги възстанови на трето на
процесното облигационно правоотношение лице – в конкретния случай да заплати на
електроснабдителното, топлоснабдителното и водоснабдителното търговски дружества
продажната цена за доставената електрическа и топлинна енергия, и вода до
ползвания през исковия период от ответниците-наематели имот. Обстоятелството
дали наемодателят ще изпълни или е изпълнил добросъвестно това свое парично
задължение по договора за търговска продажба, по който е страна, е ирелевантно
за възникването и изискуемостта на предявеното вземане за заплащане на
сторените за ползването на наетата вещ консумативни разноски, което е породено
от сключения между страните в настоящото съдебно производство договор за наем –
арг. чл. 232, ал. 2, предл. 2 ЗЗД.
Предметът
на спора и предметната рамка на доказването, очертани от изготвения по реда на
чл. 146 ГПК доклад, не могат да бъдат променяни, включително и разширявани
извън изрично предвидените в чл. 266, ал. 1 и 2 ГПК изключения, като въззивният
съд не може да приеме за първи път за недоказани факти, за които няма данни и
твърдения във въззивната жалба да са били спорни пред първата инстанция и по
този начин да разшири предмета на доказване, ако липсва оплакване във
въззивната жалба в тази насока и ако не е дал изрични указания за това /в този
смисъл Решение № 76 от 05.06.2018 г., постановено по гр.д. № 3195/2017 г. по
описа на ВКС, II г.о./.
В
подадената от жалбоподателя-ищец насрещна въззивна жалба е релевирано
възражение единствено относно наемната цена за периода 15.12.2016 г. до
15.01.2017 г., като по – конкретно се поддържа, че първоинстанционният съд
неправилно е приел, че договорът за наем е бил прекратен считано от 15.12.2016
г.
Неправилно
първоинстанционният съд е приел, че договорът за наем бил прекратен, считано от
15.12.2016 г. На първо място следва да се отбележи, че в исковата молба ищцата
твърди, че ответниците освободили наетия имот и предали ключа от него на
15.01.2017 г. В отговора на исковата молба ответниците признават, че са
освобидили имота през месец януари 2017 г., но твърдят, че това е станало по-рано -
на 05.01.2017 г., а не на 15.01.2017 г. По делото не са представени
доказателства от ответниците в тази насока. С оглед на гореизложеното и при
приложение на неблагоприятните последици от правилата за разпределение на
доказателствената тежест, СГС приема, че ответниците са освободили имота на
15.01.2017 г. На следващо място следва да се подчертае, че в исковата молба ищцата
не е твърдяла, че сключения между страните договор е бил прекратен преди
15.01.2017 г. на основание чл. 22 от договора. В тази връзка е необходимо да се
посочи, че цитираната от СРС разпоредба на чл. 22 от договора дава право, а не
урежда задължение, за наемодателя да прекрати договора при забава на дължимите
суми от наемателя с повече от 1 месец. Цитираната уговорка от договора не предвижда
автоматично прекратяване на договора, а право на наемодателя да развали
договора занапред при виновно неизпълнение. Въпреки непрецизната формулировка
на текста („договорът се прекратява“), при тълкуване на отделните хипотези на
уговорката се установява, че до автоматично действие се стига единствено при
изтичане срока на договора, докато в останалите хипотези е необходимо
волеизявление на поне една от страните по договора. В тази връзка съдът приема,
че цитираната от СРС клауза на чл. 22 касае уговаряне на периода на
неизпълнение, след който наемодателят може да упражни правото си по чл. 87 ЗЗД,
вр, с чл. 88, изр. 1, пр. 2 ЗЗД, а не за автоматично отпадане на облигационната
връзка. В конкретния случай наемодателят е продължил да изпълнява задълженията
си по договора, а ответниците от своя страна са продължили да ползват апартамента
до 15.01.2017 г., т.е нито една от страните не е пожелала да преустанови
действието на договора, поради което ответниците дължат заплащане на
договорената наемна цена за целия месец декември 2016 г. и за половината от
месец януари 2017 г., която съобразно чл. 5 от договора е в
размер на 300 лева месечно, т.е. всеки от ответниците дължи на ищеца по 150 лв.
за месец декември 2016 г. и по 75 лв. за половината от месец януари 2017 г.,
т.е. всеки дължи по 225 лв. Тук е мястото да се отбележи, че в мотивите
първоинстанционният съд е приел, че ответниците дължат половината от наемната
цена за м.12.2016 г., като погрешно е посочил, че е в размер на 300 лв., вместо
150 лв., като съобразно приетото в диспозитива на решението е осъдил всеки от
ответниците да заплати на ищеца по 150 лв. Тъй като въззивния съд приема, че
ответниците дължат на ищеца наем за целия месец декември, който е общо 300 лв.,
т.е. по 150 лв., то решението на СРС като краен резултат относно размера в тази
част е правилно.
В
подадената от жалбоподателите-ответници въззивна жалба са релевирани възражения,
че първоинстанционният съд неправилно е отхвърлил възражението на ответниците
за прихващане със сумата от 300 лв., представялваща депозит по сключения между
страните договор за наем. Така релевираното възражение е основателно, тъй като
ищецът е признал, че при подписването на договора е получил депозит в размер на
300 лв., като това обстоятелство се установява както от сключения между
страните договор, така и от представената в последното съдебно заседание пред
СРС от процесуалния представител на ищеца молба, в която е посочено, че ищцата
е съгласна да бъде извършено прихващане до размера на депозита от 300 лева. С
оглед на изложеното, от общо дължимата от ответниците сума в размер на 831,40
лв. следва да бъде прихваната сумата от 300 лв. (депозит), т.е. всеки от
ответниците дължи на ищеца по 265,70 лв. (831,40 лв. – 300 лв.
= 531,40 лв. : 2 = 265,70 лв.).
Ето
защо, първоинстанционното решение следва да бъде отменено в частта му, в която
предявените искове с
правно основание чл. 232, ал. 2, предл. първо и предл. второ ЗЗД, са отхвърлени
за разликата над сумата от 150 лв. до сумата от 225 лв. за всеки от ответниците
- представляваща ½ част от наемната цена за периода 01.01.2017 г. –
15.01.2017 г., дължима по сключен договор за наем от 10.02.2015 г., а
предявените искове следва да бъдат уважени за сумата от по 75 лв. за всеки от
ответниците /разликата между 150 лв. и 225 лв./. Първоинстанционното решение
следва да бъде отменено и в частта му, в която предявените срещу всеки от
ответниците искове са уважени за разликата над 265,70 лв. до размера от 415,70
лв. – представляващи ½ част от консумативни разходи по същия договор за
наем за периода м.02.2015 г. - м.12.2016 г. за доставена топлинна енергия,
електрическа енергия и ВиК услуги, а предявените искове следва да бъдат
отхвърлени по отношение на всеки от ответниците за разликата над сумата от
265,70 лв. до сумата от 415,70 лв. В останалите обжалвани части решението следва
да бъде потвърдено.
По
разноските:
При
този изход на правния спор, предмет на настоящото въззивно производство, право
на разноски имат и двете страни. Въззивниците – ответници не претендират
разноски, поради което такива не следва да им бъдат присъждани.
Въззивникът-ищец претендира разноски за държавна такса в размер на 50 лв.,
които следва да бъдат присъдени, тъй като подадената въззивната жалба се
уважава.
С
оглед цената на исковете, на основание чл. 280, ал. 3, т. 1 ГПК, решението не подлежи на
касационно обжалване.
Така
мотивиран, Софийският градски съд
РЕШИ:
ОТМЕНЯ Решение № 520045 от
30.10.2018 г., постановено по гр. д. № 4991/2017 г. по описа на СРС, ГО, 124
с-в, в частта, с която предявените от Д.В.Б. срещу Н.Л.Т. и М.Ц.Ц. искове с правно
основание чл. 232, ал. 2, предл. първо и предл. второ ЗЗД, са отхвърлени за
разликата над сумата от 150 лв. до сумата от 225 лв. за всеки от ответниците -
представляваща ½ част от наемната цена за периода 01.01.2017 г. –
15.01.2017 г., дължима по сключен договор за наем от 10.02.2015 г., както и
в частта, с която предявените от Д.В.Б. срещу Н.Л.Т. и М.Ц.Ц. искове са
уважени за разликата над 265,70 лв. до размера от 415,70 лв. – представляващи
½ част от консумативни разходи по същия договор за наем за периода
м.02.2015 г. - м.12.2016 г. за доставена топлинна енергия, електрическа енергия
и ВиК услуги, като вместо това ПОСТАНОВЯВА:
ОСЪЖДА Н.Л.Т., с ЕГН *********, с адрес: *** и М.Ц.Ц.,
с ЕГН **********, с адрес: ***, да заплатят на Д.В.Б., с ЕГН **********, със
съдебен адрес: ***, на основание чл. 232, ал. 2, предл. първо ЗЗД, сумата от по
75 лв., представляваща ½ част от наемната цена за периода 01.01.2017 г.
– 15.01.2017 г., дължима по сключен на 10.02.2015 г. договор за наем на
недвижим имот, представляващ апартамент № 17, находящ се в гр. София, ул. „Асен
Златаров“, втори надпартерен етаж, със застроена площ от 88 кв.м.
ОТХВЪРЛЯ предявените от Д.В.Б. срещу Н.Л.Т.
и М.Ц.Ц. искове с правно основание чл. 232, ал. 2, предл. второ ЗЗД, за разликата
над сумата от 265,70 лв. до размера от 415,70 лв. /по отношение на всеки от
ответниците/ – представляващи ½ част от консумативни разходи по договор
за наем от 10.02.2015 г. за периода м.02.2015 г. - м.12.2016 г. за доставена
топлинна енергия, електрическа енергия и ВиК услуги, като погасени чрез
прихващане с насрещно вземане на Н.Л.Т. и М.Ц.Ц. срещу Д.В.Б. за депозит в
размер на 300 лв. по чл. 6 от договора за наем от 10.02.2015 г.
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 520045 от
30.10.2018 г., постановено по гр. д. № 4991/2017 г. по описа на СРС, ГО, 124
с-в, в останалите му обжалвани части.
ОСЪЖДА на основание чл. 78,
ал. 1 ГПК, във вр. с чл. 273 ГПК, Н.Л.Т., с ЕГН *********, с адрес: *** и М.Ц.Ц.,
с ЕГН **********, с адрес: ***, да заплатят на Д.В.Б., с ЕГН **********, със
съдебен адрес: ***, сумата от общо 50 лв. – представляваща държавна такса за
въззивното производство.
РЕШЕНИЕТО
е окончателно и не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.