Р Е
Ш Е Н
И Е №230
Гр.В**
05.12.2017г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВОС гражданско отделение в закрито
заседание на ..................................................................две
хиляди и седемнадесета година в състав:
Председател
: Д***М**
Членове :1.СВ*** С**
2.Г*** Й**
при секретаря ...................................................... с участието на прокурора.....................................................................
изслуша докладваното от съдията Й***
гр. дело №366 по описа за 2017 година и
за да се произнесе, взе предвид следното :
Производството е по реда на Глава 39 раздел І ГПК /Обжалване действията на
съдебния изпълнител от трето лице-Чл.435 ал.4 ГПК/.
Образувано е по жалба на Ю.Г.Л. с ЕГН ****** ,Ч.Л.Л. с
ЕГН ****с постоянен адрес *** и А.Л.Л. с ЕГН **** с постоянен адрес *** против постановление за възлагане на недвижим
имот от 19.09.2017 г. по изп.дело №20127240400034-036 на ЧСИ В**Т** с рег.№724 .
В жалбата се поддържа ,че на 28.09.2017 г.
жалбоподателят Ю.Г.Л. получила съобщение, че с постановление по изп.дело № 20127240400034
на ЧСИ В** Т** с рег. № 724 е възложено правото на собственост на Л.Е.В. върху
следния недвижим имот: самостоятелен обект в града с идентификатор №
10971.501.23.11.2, находящ се в сграда № 11, разположена в поземлен имот с
идентификатор № 10971.501.23, представляващ тристаен тухлен апартамент със
застроена площ 85,87 кв.м. с прилежащо избено помещение № ** със застроена площ
16,54 кв.м. и таванско помещение № 12 със застроена площ 15,32 кв.м., както и
5,69% идеални чаасти от общите части на сградата и от правото на строеж върху
мястото с административен адрес: гр.В** ж.к.“Г**Б**", бл.5, вх."А'
ет.1, ап.2, при съседи на апартамента по схема: на същия етаж;
10971.501.23.П.1. 10971.501.23.11.9, под обекта: няма, над обекта:
10971.501.23.11.4, за сумата 24 010,00 лева.
Развиват се подробни доводи относно това ,че жалбоподателите
не са уведомени за публичната лродан, насрочена от 14.08.2017 г. до 14.09.2017
г. по предвидения в ГПК ред, което я опорочавало изцяло.На гърба на обявлението
имало запис,който не можел да се счита
за извършено надлежно връчване, тъй като на адрес гр.В** ж.к."Г** Б**'"
бл.*, вх."*", ап.* постоянно живеела И** Й** Ц** - свекърва на
първата от жалбоподателите и баба на другите двама.В посочения по-горе запис не
ставало ясно кой адрес е посетен, ако ставало въпрос,че е посетен адресът на
продаваното жилище, то в него постоянно живеела И** Й** Ц** .Връчването на
съобщението за насрочената публична продан било ненадлежно, тъй като не било
посочено името на съседа, който е дал информацията, че в жилището не се живее.Изразяват
се подробни правни доводи относно нередовността на връчването .
На второ място се развиват подробни доводи относно
това ,че цената на недвижимия имот била силно занижена и определена не по реда
на ГПК.
По изложените
причини се иска от съда да приеме ,че не е било направено валидно наддавателно
предложение, както и че наддаването при публичната продан не било извършено
надлежно, тъй като началната цена била
определена в нарушение на чл.485 ал.2 от ГПК и оттук цялото наддаване било
опорочено.Законът не давал възможност на частният съдебен изпълнител да
определя произволна цена на недвижимия имот, обявен на пубична продан.За да се
избегне продаването на безценица на недвижими имоти на длъжници, законодателят
извършил изменение и допълнение на ГПК, с което била създадена императивната
норма на чл.485 ал.2 от ГПК,съгласно която
началната цена не можела да бъде
по-ниска от данъчната оценка на имота.Законодателят имал предвид данъчната оценка на имота,
изготвена и актуална за годината, през която се извършва конкретната публична
продан, а не коя да е данъчна оценка.Настоящето изпълнително дело било
образувано през 2012 г., т.е. преди пет години и било недопустимо и
незаконосъобразно да се използва като
база данъчна оценка, издадена преди 2017 година.
В настоящия случай наддаването не било извършено
надлежно, тъй като ненадлежно и незаконосъобразно била определена началната
цена на публичната продан, а оттук не се било стигнало и до валидно
наддавателно предложение, с което да се постигне реалната пазарна цена, на
която недвижимия имот да бъде осребрен, каквато била задължителната съдебна
практика - Тълкувателно решение № 2/2013 от 26.06.2015 г. по тълкувателно дело
№ 2 от 2013 г. на ОСГТК на ВКС.
Изразяват се доводи ,че възложеният недвижим имот е отдаден под наем
на „К**1*" ЕООД за срок от 10 години с Договор за наем, сключен на
17.02.2017 г. с нотариално заверени подписи с рег.№ 735 от 17.02.2017 г. по
регистъра на нотариус Л**Ц*** с рег.№ 029 и вписан в Службата по вписванията
гр.В*** в дв.вх. рег.№ 725 от 17.02.2017 г. Акт№ 240, том I.Съгласно
разпоредбата на чл.237 от ЗЗД при прехвърляне на недвижим имот договорът за
наем оставал в сила спрямо приобретателя, ако е бил вписан.Следователно
наемателят „К**1*" ЕООД имал право да ползва недвижимия имот за срок от 10
години.
Иска се да се отмени Постановление от 19.09.2017 г. по
изп.дело № ************* на ЧСИ В***Т** с рег. № 724, с което е възложено
правото на собственост на Л.Е.В. *** с ЕГН **** върху следния недвижим имот: самостоятелен
обект в сграда с идентификатор № 10971.501.23.11.2, находящ се в сграда № 11,
разположена в поземлен имот с идентификатор № 10971.501.23, представляващ
тристаен тухлен апартамент със застроена площ 85,87 кв.м. с прилежащо избено
помещение № 12 със застроена площ 16,54 кв.м. и таванско помещение № 12 със
застроена площ 15,32 кв.м., както и 5,69% идеални чаасти от общите части на
сградата и от правото на строеж върху мястото с административен адрес: гр.В**
ж.к.'Т**Б***", бл.*, вх."*", ет.*, ап.*, при съседи на
апартамента по схема: на същия етаж: 10971.501.23.11.1, 10971.501.23.11.9,под
обекта: няма, над обекта: 10971.501.23.11.4, за сумата 24 010,00 лева и да се обяви
публичната продан от 14.08.2017 г. до 14.09.2017 г. за нестанала.
Към жалбата са приложени :
1/. Писмо изх. № ПО-01-10-2692 от 03.10.2017 г.
издадено от Общ. – В** за данъчна оценка на недвижимия имот.
2/.Заверен препис от Договор за наем, сключен на
17.02.2017 г. с нотариално заверени подписи с рег.№ 735 от 17.02.2017 г. по
регистъра на нотариус Л**Цв** с рег.№ 029 и вписан в Службата по вписванията
гр.В** в дв.вх. рег.№ 725 от 17.02.2017 г. Акт № 240, том I.
3/. Заверени преписи от личната карта на Ю.Г.Л., Ч.Л.Л.,А.Л.Л.
и И**Й**Д**.
4/ Решение № 40 от 30.03.2015 г. по гр.д.№ 4679/2014
г. II гр.отд. на ВКС, Решение № 298 от 10.07.2012 г. по гр.д.№ 505/2011 г. на
IV гр.отд. на ВКС, Решение № 389 от 09.06.2009 г. по гр.д.№ 2226/2008 г. наП
гр. отд. на ВКС.
След като взе предвид
събраните по делото доказателства,Съдът прие за установено от фактическа страна
следното :
Изп. Дело № 20127240400034 - 036 по описа на ЧСИ В** Т**
за 2012 г. е със страни взискател – О***
Б** Б** АД с ЕИК **** със седалище и адрес на управление гр. С**, район В**,
ул. „С**С**" №5 и длъжник - Ю.Г.Л. с ЕГН *****и адрес *** и с предмет на изпълнение - парично вземане,
обезпечено с ипотека.Принудителното изпълнение е насочено върху следния
недвижим имот: Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 10971.501.23.11.2 в
сграда №11, разположена в ПИ с идентификатор 10971.501.23, представляващ
тристаен тухлен апартамент със застроена площ 85.87 кв.м с прилежащо избено
помещение №12 със застроена площ 16.54 кв.м и таванско помещение №12 със
застроена площ 15.32кв.м, както и 5.69% ид.ч от общите части на сградата и от
правото на строеж върху мястото с адм.адрес: гр.В**, ж.к „****", бл.*, вх.*,
ет.*, ап.*, при съседни самостоятелни обекти в сградата по схема: на същия етаж:
10971.501.23.11.1; 10971.501.23.11.9; под обекта: няма; над обекта:
10971.501.23.11.4 ,който имот е собственост на Ю.Г.Л. с ЕГН ********** и адрес ***,
Ч.Л.Л. с ЕГН ******с адрес *** и А.Л.Л. с ЕГН **** и адрес ***.
Описът на имота е извършен на 19.03.2012г. Началната
цена, от която е започнала публичната продан ,е определена на основание чл. 494
(2) изречение второ от ГПК. и е в размер на: 24 000.00 (двадесет и четири
хиляди) лева.Публичната продал е насрочена от 14.08.2017г. до 14.09.2017г.
Обявлението е разгласено с протокол на частен съдебен изпълнител В*** Т** от
08.08.2017г., регистриран във ВРС под № 1189/09.08.2017 г.Продажбата се състояла. За купувач с протокол от
15.09.2017г. е обявен Л.Е.В. с ЕГН **********, л. к. № ****, издадена на
17.02.2012 г. от МВР В** с адрес гр. В**, ул. „***" №1.В
законноустаповения срок купувачът е внесъл предложената цена по сметка на ЧСИ
В.Т** , поради което с оглед на гореизложеното и на основание чл.496 ГПК
съдебният изпълнител е възложил на Л.Е.В.
с ЕГН *****, л. к. № ****, издадена на 17.02.2012 г. от МВР В***с адрес гр. В**,
ул. „****" №* правото на собственост върху: самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 10971.501.23.11.2 в сграда №11, разположена в ПИ с идентификатор
10971.501.23, представляващ тристаен тухлен апартамент със застроена площ 85.87
кв.м с прилежащо избено помещение №12 със застроена площ 16.54 кв.м и таванско
помещение №12 със застроена площ 15.32кв.м, както и 5.69% ид.ч от общите части на
сградата и от правото на строеж върху мястото с адм.адрес: гр.В**, ж.к „****",
бл.*, вх.*, ет.*/, ап.*, при съседни самостоятелни обекти в сградата по схема:
на същия етаж: 10971.501.23.11.1; 10971.501.23.11.9; пол обекта: няма: над
обекта: 10971.501.23.11.4 за сумата от 24 010.00 (двадесет и четири хиляди и
десет лева.
При така установената фактическа обстановка Съдът прие за установено от
правна страна следното :
Подадената жалба е допустима ,тъй като главният
длъжник и ипотекарните длъжници обжалват постановлението за възлагане на
недвижим имот /Чл.436 ал.3 ГПК/.Разгледана по същество ,жалбата се явява
неоснователна поради следното :
Съгласно т.8. от Тълкувателно
решение № 2 от 26.06.2015 г. на ВКС по тълк. д. № 2/2013 г., ОСГТК, докладчик
съдията Б*** Б** при действието на отменения ГПК на обжалване подлежаха всички
действия и откази на съдебния изпълнител, но съществувалата широка възможност
за злоупотреба с правото на жалба от страна на длъжника беше на път да
обезсмисли съществуването на изпълнителния процес (вж. Мотивите към Проекта за
Граждански процесуален кодекс). С приетия нов ГПК законодателят ограничи
възможността за обжалване на действията на съдебния изпълнител, като я сведе до
лимитативно изброени актове, подлежащи на обжалване от лимитативно определен
кръг лица и на лимитативно посочени в закона основания, което изключва всяко
разширително тълкуване на разпоредбите относно обжалването на действията и
отказите на съдебния изпълнител. При
действието на отменения ГПК, при обжалване на постановлението за възлагане, на
проверка от съда подлежаха всички предхождащи изпълнителни действия от
връчването на поканата за доброволно изпълнение през несеквестируемостта, оценката
на имуществото, разгласяването и провеждането на проданта и обявяването на
купувача до самото възлагане. При действието на новия ГПК постановлението за
възлагане може да бъде обжалвано само поради това, че наддаването при
публичната продан не е извършено надлежно или имуществото не е възложено по
най-високата предложена цена.Изрично се посочва ,че връчването на поканата за
доброволно изпълнение, оценката на имуществото и разгласяването на проданта
подготвят, но не са част от наддаването, поради което те излизат вън от
предмета на проверка при обжалване на постановлението за възлагане. Част от
наддаването са действията на съда и наддавачите във връзка с подадените тайни
наддавателни предложения в продължение на пълния срок за това и действията на страните
с право на изкупуване, както и действията на съдебния изпълнител и наддавачите
при провеждане на наддаването с явни наддавателни предложения с фиксирана
стъпка. Обявяването на купувач следва наддаването, но то подлежи на проверка
само доколкото е довело до възлагане не по най-високата предложена цена.
С оглед на
гореизложеното съдът не следва да
извършва преценка относно редовността на призоваването на длъжниците. Въпреки това съдът намира за необходимо
да отбележи ,че ГПК не изисква уведомяването на длъжниците за всяко едно
действие по изпълнението .По аргумент от Чл.142 ал.3 ГПК длъжниците следва да
бъдат уведомени само за образуваното изпълнително дело ,както и за всички
действия по изпълнението ,за които изрично се предвижда призоваването на страните
.В конкретния случай длъжниците многократно са били уведомямави за насрочването
на публични продани и за други действия по изпълнението ,поради което не може
да се приеме ,че е нарушено правото им на защита,тъй като законът предвижда
законосъобразността на всички действия на съдебния изпълнител при провеждането
на публичната продан да се преценява при
обжалването на постановлението за възлагане.Цитиранвата от жалбоподателите
задължителна съдебна практика касае единствено първото връчване на призовка за
съдебно заседание в общия исков процес /Част II
ГПК/ и не намира приложение в изпълнителното производство /Част пета ГПК/ .
Неоснователни са и
развитите от жалбоподателите доводи относно определянето на цената на
недвижимия имот . Съгласно 9. от Тълкувателно решение № 2 от 26.06.2015 г. на ВКС по
тълк. д. № 2/2013 г., ОСГТК, докладчик съдията Б*** Б** при действието на
отменения ГПК публичната продан се извършваше с начална цена равна на оценката
на имота. След обявяването на проданта за нестанала можеше да бъде проведена
нова продан с начална цена 80% от първоначалната. Правна последица от
неставането на новата продан беше освобождаването на имота от изпълнение и
заличаване на възбраната (чл. 382, ал. 2 ГПК отм.). Освобождаването на имота от
изпълнение не го правеше несеквестируем и взискателят можеше да насочи отново
изпълнението върху него. При действието
на новия ГПК, определянето на началната цена за публична продан на недвижим
имот, съгласно препращащата норма на чл. 485 ГПК става по реда на чл. 468 ГПК.
По искане на страните с помощта на назначено от съдебния изпълнител вещо лице
се определя стойността на имота. Когато за определяне на стойността на имота са
необходими специални знания, съдебният изпълнител и служебно е задължен да назначи
вещо лице. Началната цена, от която следва да започне проданта, е 75 на сто от
опредената стойност на вещта - чл. 468, ал. 1 ГПК. Ако първата продан не се
осъществи по някоя от причините, посочени в чл. 494, ал. 1 ГПК, взискателят
може да поиска в едноседмичен срок от съобщението за това извършването на нова
продан. Втората продан се извършва най-рано един месец след приключването на
първата продан, по правилата при начална цена 80 на сто от началната цена на
първата продан, т. е. при начална цена 60 на сто от определената стойност на
вещта - чл. 494, ал. 2 изр. 2 ГПК. Ако и при втората продан имотът не бъде
продаден, за взискателя възниква правото да поиска определяне на нова начална
цена - чл. 494, ал. 2, изр. 3 ГПК. Това искане на практика представлява искане
за извършване на нова продан. За новата трета по ред продан законодателят не
определя за начална цена по-нисък процент от началната цена на първата или
втората продан, нито по-нисък процент от стойността на вещта, както прави това
за първите две продани, а изисква определяне на нова начална цена. Нови
правила, или критерии за определянето й от съдебния изпълнител не са уредени,
поради което следва да се приеме, че новата начална цена ще се определи отново
по правилото на чл. 468 ГПК. Невъзможността имотът да се продаде на първата и
втората продан явно сочи, че при определянето на неговата стойност (за нуждите
на първата продан) не са съобразени средните пазарни цени за съответния район,
характеристиката, вида и състоянието на конкретния имот или използваните начини
(например пазарен, приходен и други) и методи на остойностяване (например метод
на пазарните аналози, на приходите, метод за определяне на ликвидна цена и
други) не са подходящи. Тези обстоятелства и изминалият период от време от
първоначалното остойностяване на имота до искането за нова трета по ред продан
налагат да се отчетат отново реалните условия на пазара на недвижими имоти в
съответния район, състоянието и вида на имота, способността имотът да се
продаде в сравнително кратки срокове, да се съобразят евентуално настъпилите
инфлационни процеси и други пазарни фактори при определяне на стойността на
имота по реда на чл. 468, ал. 2 ГПК и определяне на новата начална цена за
третата продан по правилото на чл. 468, ал. 1 ГПК от съдебния изпълнител.
Определянето на нова начална цена не означава намаляване до краен и нереален
размер на цената, а предполага такава начална цена, която да позволи
постъпването на наддавателни предложения така, че да се постигне реална пазарна
цена, на която имуществото да бъде осребрено съобразно посоченото в т.9 от Тълкувателно решение № 2 от 26.06.2015 г.
на ВКС по тълк. д. № 2/2013 г., ОСГТК.
С оглед на гореизложеното следва да се приеме ,че твърдението
на жалбоподателите относно неправилно определяне на твърде ниска цена на имота
на имота и относно това , че не е
направена оценката от вещо лице ,са неоснователни . След приключване на
поредната нова публична продан на 17 11.
2016 г по делото е депозирано становище на вещото лице С**В**П** /л.262-266 от изпълнителното
дело/ за състоянието на имота , обект на публична продан и неговата пазарна
оценка , която е определена на 40 000,00 лева .Тази цена е значително по-висока
от данъчната оценка , която е постъпила по делото от Общ. В*** с писмо изх.№1100-21395/01.04.2016
г.и е в размер на 10185,00 лева /лист 203 от изпълнителното дело/ .Изискването на
закона е само при първоначалното определяне на началната цена тя да не е по-
ниска от данъчната , а не при всяка продан на имота /Чл.485 ал.2 ГПК в
редакцията от ДВ бр.50 от 2015 г.,действаща към момента на публичната продан/.В
случая публичната продан е нова по
смисъла на ГПК и се провежда при 80% от предходната, която е била 30 000,00
лева.При условие ,че са проведени 12 неуспешни публични продани на цени ,не
много по-високи от цената ,на която е възложен имота не означава намаляване до краен и нереален
размер на цената, а че е определена такава начална цена, която да позволи
постъпването на наддавателни предложения така, че да се постигне реална пазарна
цена, на която имуществото да бъде осребрено.
Цената на продавания имот е определена в съответствие
с чл.468 ГПК и на практика е тази, която
е достигната на публичната продан. На съдебен контрол подлежи само обстоятелството
,че възлагането не е по най-високата
предложена цена, но не и определянето на пазарната цена по чл.468 ГПК.В
конкретния случай възлагането на имота е по най-високата предложена цена ,а и в
жалбата не се съдържат доводи в обратна насока.Основанията за обжалване по
мотив, че наддаването не е извършено надлежно
се свеждат до проверка от съда дали са нарушени разпоредбите на на чл.489 и чл.490 ГПК относно подаването на
наддавателните нарушения и лицата ,които нямат право да участват в публичната
продан по аргумент от чл.435, ал.3 ГПК/ .Съдът
не констатира нарушение на горните разпоредби ,а липсва и оплакване в тази
насока.
Водим от горното и на основание Чл.437 ал.4 ГПК Съдът
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ жалбата
на Ю.Г.Л. с ЕГН ***** ,Ч.Л.Л. с ЕГН **** с
постоянен адрес *** и А.Л.Л. с ЕГН ****** с постоянен адрес *** против постановление за възлагане на недвижим
имот от 19.09.2017 г. по изп.дело №20127240400034-036 на ЧСИ В***Т** с рег.№724
.
Решението е окончателно.
ПРЕДСЕДАТЕЛ : ЧЛЕНОВЕ :